Articolo 2051 Codice Civile

Per risolvere la questione descritta nel presente quesito è innanzitutto necessario individuare quale sia la causa delle infiltrazioni.
A tal fine la parte interessata può proporre un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696 del c.p.c. e dell’art. 696 bis del c.p.c. con cui viene instaurato un giudizio non contenzioso che ha l’obiettivo solo di svolgere una consulenza tecnica in contradditorio con le parti interessante da utilizzare in una successiva causa di merito oppure per comporre la lite in via stragiudiziale.

Una volta individuate le cause, la parte potrà richiedere il risarcimento dei danni al vicino qualora emerga che i danni sono stati causati dalla rottura del muro a causa delle infiltrazioni delle radici delle sue piante. Infatti, sussiste in capo al vicino un obbligo di custodia ai sensi dell’art. 2051c.c. sulle sue piante in forza del quale risponde dei danni causati da esse a meno che possa provare il caso fortuito.

Si segnala però che il Codice civile prevede ai sensi dell’art. 882 del c.c. che le riparazioni del muro comune siano a carico di tutti quelli che vi hanno diritto salvo che la spesa sia cagionata dal fatto di uno dei proprietari (come, ad esempio, le infiltrazioni delle radici degli alberi).
Sussiste quindi un obbligo di entrambi i comproprietari di riparazione del muro.
In tal senso, quindi, qualora la causa delle infiltrazioni non fosse legata alla presenza delle piante ma solo a un cedimento del muro, entrambi i comproprietari dovranno pagare per la ricostruzione dello stesso e l’obbligo di custodia del muro ai sensi dell’art. 2051 c.c. graverà su entrambi con la conseguenza che i costi di ripristino del garage saranno da dividere al 50%.

Sul Condominio, proprietario dell’area condominiale su cui è posizionato il vetrocemento che ha ceduto, grava un obbligo di custodia del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c. che fonda anche la responsabilità per danni causati a terzi.

Il Condominio, quindi, sarà responsabile per i danni causati alla signora vittima dell’incidente.
Infatti, la giurisprudenza ha stabilito che la responsabilità per danni da cose in custodia grava sul proprietario del bene (Condominio) e non sul titolare della servitù di passaggio (Comune) poiché a quest’ultimo non è attribuita la disponibilità e la custodia della parte di fondo su cui è esercitata la servitù (Cass. civ. n. 10460/2020).

A parere dello scrivente, ferma restando la responsabilità per i danni a terzi, pare che il costo del ripristino del marciapiede non spetti necessariamente solo al Condominio.
Infatti, ai sensi dell’art. 1069 del c.c., spetta al titolare del diritto di servitù di passaggio pagare le spese necessarie per conservarla salvo il contributo del proprietario del fondo servente qualora le opere giovino anche ad esso.
Si ritiene, quindi, che il rifacimento della pavimentazione sia di utilità per entrambi e dunque il costo della riparazione debba essere suddiviso tra Comune e Condominio.

In ogni caso, il proprietario del magazzino sottostante non ha responsabilità per i danni causati a terzi dal bene comune.

In linea di principio il proprietario del giardino su cui sorgono le piante ad alto fusto, le cui radici hanno fatto sollevare la pavimentazione del vicino, risponde per i danni da cose in custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c., salvo che possa provare il caso fortuito.
Tale responsabilità ha natura oggettiva e si fonda sulla prova (da parte del danneggiato) del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, non rilevando una eventuale colpa del custode (ex plurimis Cass. civ. n. 14566/2024).
La circostanza che può interrompere il nesso causale è proprio il caso fortuito inteso come evento “non prevedibile né prevenibile” per cui la situazione dannosa si è verificata per “una repentina ed imprevedibile alterazione dello stato della medesima, solamente in quest'ultima ipotesi potendo invero configurarsi il caso fortuito” (Cass. civ. n. 9172/2023).

Non è possibile in questa sede valutare se l’evento può dipendere o meno dal caso fortuito. Qualora il proprietario ritenga che la sua responsabilità possa essere esclusa per caso fortuito dovrà svolgere un’indagine in concreto.
A tal fine si ritiene che sia opportuno introdurre un procedimento di accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696 bis del c.p.c..
Tale procedura giudiziale non ha natura contenziosa e ha solo la funzione di acquisire una consulenza tecnica in contraddittorio tra le parti che servirà a raggiungere un accordo conciliativo o, in mancanza, potrà essere usata per una futura azione giudiziale.

La medesima procedura è invece necessaria per stabilire il costo del ripristino della pavimentazione.
Il proprietario delle piante, infatti, sarà tenuto, eventualmente, a risarcire solo il costo del rifacimento della pavimentazione con il medesimo materiale o di ugual valore.
Le opere ulteriori, che non dipendono dai danni causati dalle piante e che vorrà eseguire il vicino, rimarranno a suo esclusivo carico.

Non si entra nel merito di quanto comunicato dall’Assicurazione non avendo conoscenza della polizza assicurativa.

Per dare una risposta puntuale e con cognizione di causa al quesito presentato sarebbe necessario una preventiva relazione di un tecnico edile che chiarisca lo stato dei luoghi e soprattutto l’origine degli allagamenti. Il materiale fotografico e le planimetrie che Lei intende allegare devono essere quindi consegnati ad un geometra, figura che deve necessariamente affiancare il legale nel contenzioso che potrebbe scaturire dalla vicenda da lei descritta.
In questa sede quindi, in assenza di un materiale tecnico più approfondito possiamo solo fornire delle indicazioni di massima, che dovranno essere necessariamente calate nel caso concreto.
Il sistema di scolo delle acque meteoriche è un impianto condominiale, pertanto, applicando i principi generali, se dalla sua inefficiente manutenzione dovessero derivare dei danni ai terzi o alle unità abitative dei singoli proprietari, è l’ente condominiale nel suo complesso (quindi comunque i proprietari che lo compongono) che è chiamato a risarcire il danno. In questo senso, ad esempio, è chiara Cass.Civ.,Sez.II, n.10195 del 30.04.2013.

Questa sentenza ha però ritenuto parimenti responsabile in concorso dei danni anche il proprietario del lastrico solare, il quale non ha adeguatamente effettuato una manutenzione sulla copertura del medesimo.
La verità è che l’esito di questo tipo di contenziosi si gioca molto in sede di consulenza tecnica d’ufficio, la quale dovrà necessariamente essere disposta dal giudice chiamato a decidere la controversia. Richiamando quindi le premesse dalle quali si è partiti, nel caso prospettato non si può assolutamente sostenere che il condominio sarà tenuto a pagare per intero, o anche pro quota, i danni causati da un eventuale allagamento della sua unità immobiliare se prima non si avrà un confronto serrato con un tecnico.

• una effettiva e non occasionale disponibilità, sia essa materiale che giuridica, della cosa;
• il potere di controllare la cosa;
• la capacità di modificare la situazione di pericolo venutasi a creare;
• il potere di escludere qualsiasi terzo dall'ingerenza sulla cosa.

Quando si subiscono dei danni all’immobile di cui si è proprietari, è necessario individuare quali siano le cause per imputare la responsabilità al soggetto corretto.
Nel caso di specie pare che sia certa la responsabilità del Condominio per i danni causati ad un condomino.
La responsabilità del Condominio trova il suo fondamento nell’art 2051 c.c. che disciplina la responsabilità oggettiva del soggetto che ha il bene in custodia.
L’Assicurazione paga i danni al danneggiato in forza di un rapporto contrattuale che ha con l’assicurato, in questo caso il Condominio, ma non per questo è obbligato al suo posto.
In caso, quindi, di mancata copertura assicurativa per una parte dei danni subiti, il danneggiato dovrà chiedere la differenza al Condominio che sarà tenuto a risarcirlo per il maggior danno.

Il condominio risponde dei danni causati dai beni comuni in forza di quanto disposto dall’art. 2051 del c.c., disciplinante la responsabilità derivante dalle cose in custodia.

Per tale motivo è una prassi frequentissima (per non dire “quasi obbligatoria”) stipulare una assicurazione che ha il compito proprio di tenere indenne il condominio (e quindi i suoi proprietari) da questa tipologia di sinistri.

Bisogna tenere ben presente che da un punto di vista giuridico la stipula di una assicurazione non comporta la traslazione della responsabilità del sinistro in capo alla compagnia assicurativa: il compito della compagnia è solo quello di pagare il danno conseguenza del sinistro in sostituzione del suo responsabile. Tuttavia, in virtù di precise clausole contrattuali presenti in polizza, durante la fase stragiudiziale di liquidazione la compagnia agisce anche in nome per conto del danneggiante. Il medesimo discorso può dirsi nel caso in cui la vicenda, per i motivi più disparati, dovesse approdare nelle aule giudiziarie: sovente il legale della compagnia assicurativa rappresenta anche il danneggiante, nel caso in cui le rispettive posizioni processuali non dovessero risultare incompatibili.

Trattando il caso specifico, possiamo dire che l’autore del quesito ha subito un danno derivante da un bene condominiale: in forza di quanto previsto dall’art. 2051 del c.c. di tale danno ne risponde il condominio e in maniera del tutto corretta l’amministratore ha attivato la copertura assicurativa. Il quesito non fornisce elementi sufficienti per capire le ragioni che hanno portato la compagnia a liquidare un danno molto inferiore a quello effettivamente lamentato, ma fatto sta che questo è la liquidazione che la compagnia, e di riflesso quindi il condominio, ritiene dovuta.

Posto che comunque il soggetto giuridico che è chiamato a rispondere del danno rimane il condominio (e quindi i proprietari che lo compongono,, ciascuno in proporzione ai suoi millesimi di proprietà), all’autore del quesito, se desidera provare a recuperare l’intero danno patito, non rimane altra strada che trattenere la somma offerta dalla compagnia come acconto sul maggior danno subito, e con l’ausilio di un legale citare in giudizio il condominio in qualità di responsabile del danno patito ai sensi dell'art. 2051 del c.c. per il recupero della differenza. Sarà poi compito del condominio nell’ambito della sua difesa coinvolgere nella controversia anche la propria compagnia assicurativa.
Ovviamente, se ci verranno forniti ulteriori elementi, rimaniamo a disposizione per fornire i chiarimenti necessari a comprendere se vale la pena portare avanti un tale tipo di contenzioso.

L’ art. 2051 del c.c. dispone che ciascuno è responsabile del danno causato dalle cose che ha in custodia, salvo provare il caso fortuito.
Tale fattispecie di responsabilità civile è frequentemente applicata in ambito condominiale soprattutto nel caso di danno da infiltrazioni provenienti da appartamenti ricompresi nei piani sottostanti. Il motivo di questo è rappresentato dal fatto che la giurisprudenza interpreta il rapporto di custodia intercorrente tra colui che deve rispondere del danno causato dalla cosa e la cosa medesima in senso molto ampio: per principio ormai granitico e assolutamente acquisito infatti è sicuramente custode dell’appartamento il suo legittimo proprietario, oppure per fare un altro esempio, l’amministratore di condominio rispetto alle parti comuni dell’edificio.

Affinchè però possa essere contestata una responsabilità ai sensi dell’art. 2051 del c.c. la giurisprudenza in maniera altrettanto granitica, partendo dal dato letterale della norma in commento, richiede anche che il danno lamentato sia conseguenza diretta del bene in custodia.
Un esempio classico di responsabilità da cose in custodia ex art 2051 del c.c. è il danno da infiltrazioni derivato dallo scoppio di una tubatura ricompresa nell’appartamento sovrastante: questo è un tipico caso di scuola di danno che deriva dal bene, nello specifico il tubo dell’appartamento, e quindi potrebbe essere il suo proprietario (o il condominio, se il tubo è un bene comune) a doverne rispondere ai sensi dell’art. 2051 del c.c.

A quanto pare di capire la dinamica del sinistro descritto nel quesito è pacificamente ammessa da tutte le parti coinvolte: essa però non sembra configurare una responsabilità del proprietario dell’appartamento sovrastante ai sensi dell’art. 2051 del c.c., questo per il semplice motivo che il danno lamentato non è stato causato dalla cosa in se, ma da una negligenza commessa da una impresa appaltatrice che stava realizzando dei lavori nello stabile e che ha coinvolto l’appartamento del piano superiore. Tale negligenza, tra le altre cose pare sia stata ammessa pacificamente anche dalla stessa ditta che stava intervenendo nello stabile.

Per tale motivo è assolutamente comprensibile la difesa della proprietà dell’appartamento soprastante che devia le responsabilità a lei contestate verso chi pare essere la vera causa del danno: ovvero la negligenza commessa dalla impresa edile, la quale con ogni probabilità, sarà lei (o la sua assicurazione) che risarcirà i danni commessi, tenendo nel contempo manlevata da ogni richiesta risarcitoria la proprietà dell’appartamento soprastante.
La lettera di controparte non deve però essere vista con ostilità: essa rientra in una comprensibile strategia difensiva in una vicenda che con ogni probabilità si chiuderà rapidamente in sede stragiudiziale eventualmente con il coinvolgimento della compagnia assicurativa condominiale e della ditta che ha eseguito i lavori.

Quanto descritto è un classico caso di risarcimento del danno in ambito condominiale. I proprietari degli appartamenti che hanno subito un danno dal sistema pluviale non a norma potranno radicare un contenzioso sicuramente nei confronti del condominio nella persona dell’amministratore pro tempore, ma molto probabilmente anche nei confronti del proprietario che beneficia di tale irregolarità, invocando nello specifico gli artt. art. 2043 del c.c. e 2051 del c.c. Ovviamente un contenzioso di questo tipo dovrà essere sorretto da adeguato materiale probatorio ed in particolare da una perizia di parte che certifichi da un lato l’irregolarità del sistema di scolo delle acque reflue presente nel palazzo e dall’altro dimostri come questa irregolarità abbia causato il danno lamentato. Ovviamente la perizia dovrà anche preoccuparsi di quantificare questo danno stabilendo l’importo dei lavori necessari per ripristinare la regolarità dell’intonaco.

E giusto precisare infine che queste tipologie di contenzioso si risolvono solitamente in gran parte in sede stragiudiziale prima di addivenire ad un vero e proprio giudizio: tuttalpiù si dovrà radicare una procedura di mediazione ai sensi del D.Lgs n.28/10.
È molto probabile che una volta ricevuta la lettera di contestazione da parte del legale dei condomini danneggiati l’amministratore dello stabile coinvolga nella vicenda anche la compagnia assicurativa del condominio.

La giurisprudenza in maniera assolutamente costante sostiene ormai da anni il principio secondo il quale gli artt. 1125 e 1126 del c.c., disciplinanti la suddivisione delle spese per la ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai e della copertura data dal lastrico solare ai piani sottostanti, cedono il passo alle norme sul risarcimento del danno ed in particolare alla responsabilità delle cose in custodia di cui all’art. 2051 del c.c. nel momento in cui si accerta che il danno derivante agli appartamenti sottostanti non è dovuta alla vetustà del fabbricato e al naturale scorrere del tempo ma ad una omessa manutenzione del bene da parte di colui che può considerarsi suo custode.

Il concetto di custode utilizzato dal legislatore nell’art. 2051 del c.c. è molto più ampio di quello comunemente inteso. Esemplificando può definirsi custode del bene ai sensi dell’art. 2051 del c.c. colui che ha un rapporto di controllo e di sorveglianza sul bene da cui il danno è direttamente derivato: rientra sicuramente in questa definizione il condomino a cui è stato attribuito l’uso esclusivo del lastrico ai sensi dell’art. 1126 del c.c. In questo senso, quindi, il fatto che il lastrico solare venga attribuito in uso esclusivo ad un singolo proprietario può portare alla esclusione del condominio, dei proprietari che lo compongono e del suo amministratore da ogni responsabilità in caso di danni derivanti dalla incuria nella manutenzione del lastrico medesimo. Di conseguenza, ammettere che i danni da infiltrazione presenti nel palazzo siano causati dalla incuria in cui versa il lastrico solare, avrebbe come ovvia conseguenza che colui a cui è attribuito il diritto di uso del medesimo dovrebbe sobbarcarsi interamente il pagamento.

La verità è che nelle vicende come quelle descritte non è sempre è facile né sempre possibile capire con chiarezza quando il danno da infiltrazioni sia causato dalla normale vetustà della copertura e delle altre parti comuni del condominio, e quando invece sia causato dalla incuria manutentiva di chi aveva la custodia di tali parti dell’edificio ai sensi dell’art. 2051 del c.c. Quanto appena detto è più che altro una questione che riguarda i periti nominati dalle parti o dal giudice in un ipotetico contenzioso: quello che ci si sente di dire è che in una vicenda come quella descritta, caratterizzata da diversi interventi nel corso degli anni, è molto difficile che qualsiasi tecnico incaricato di fornire una perizia sul punto possa dare una risposta definitiva e certa. Si deve tenere inoltre presente che la responsabilità di tutto parrebbe essere riconducibile ad un difetto originario di costruzione, ma ogni azione diretta nei confronti della impresa costruttrice dello stabile è ormai compromessa dal decorso di ogni termine prescrizionale.

Per questi motivi si ritiene che l’importo dei lavori debba essere suddiviso facendo applicazione delle norme del diritto condominiale ed in particolare degli artt. 1125 e 1126 del c.c., ove applicabili.

In linea generale, quando un appartamento subisce delle infiltrazioni derivanti da una parte comune condominiale, il proprietario ha titolo per agire in giudizio nei confronti del Condominio che svolge un ruolo di custode sui beni comuni ex art. 2051 c.c.
Nel caso di specie, però, il tetto condominiale è stato recentemente rifatto e solo a seguito di questi lavori si sono verificate infiltrazioni nell’appartamento sottostante, adibito ad abitazione privata, sembra di capire nell’ambito dello stesso appalto.
L’individuazione della legittimazione attiva e passiva per ottenere il risarcimento dei danni necessita di un’analisi approfondita del contratto di appalto e dell’individuazione del committente, delle opere commissionate e delle cause dei danni.

Non è chiaro se il Condominio sia stato l’unico committente dei lavori nel loro complesso, sia per il recupero del sottotetto (poi alienato ad un terzo) che per il rifacimento del tetto.
Se così fosse il Condominio avrebbe il titolo per agire nei confronti dell’impresa appaltatrice per responsabilità contrattuale per non avere quest’ultima eseguito i lavori a regola d’arte.

Per il singolo condomino, che non è stato parte nel contratto di appalto, invece, si aprono diverse possibilità di azione.
Può agire direttamente nei confronti dell’impresa come terzo danneggiato ai sensi dell’art. 2043 del c.c. in quanto l’appaltatore ha un’autonomia nello svolgimento della propria opera con mezzi e modalità autodeterminate (Cass. civ. n. 20557/2014).
Se invece fosse anch’esso committente dei lavori avrebbe titolo per agire per responsabilità contrattuale esattamente come il Condominio.
Può agire però anche nei confronti del Condominio qualora risultasse che i danni sono stati causati anche da una culpa in vigilando e/o in eligendo di quest’ultimo, nello specifico nei confronti dell’Amministratore quale rappresentante dell’ente di gestione (Cass. civ. n. 20557/2014; Cass. civ. n. 20322/2021; Cass. civ. n. 24058/2022).

Si consiglia quindi di analizzare la documentazione con l’ausilio di un legale e valutare la possibilità di introdurre un Accertamento Tecnico Preventivo ai sensi dell’art. 696 del c.p.c. e art. 696 bis del c.p.c..
In questo modo verrebbe eseguita una consulenza tecnica prima dell’introduzione del giudizio di merito, in contraddittorio tra le parti interessate, così da verificare effettivamente quali siano le cause delle infiltrazioni e decidere se citare solo l’impresa o anche il Condominio.
Qualora dovesse risultare che le cause siano da ricondursi solo ad una mala esecuzione dei lavori, il singolo condomino che ha subito le infiltrazioni, e anche il Condominio, potranno introdurre un’azione giudiziaria nei confronti dell’impresa esecutrice, per lo stesso titolo se entrambe parti del contratto d’appalto, in caso contrario, a titolo diverso come già descritto.

Se, invece, dovesse emergere anche una responsabilità condominiale per i motivi suindicati, il proprietario del nuovo appartamento danneggiato dovrà chiamare in causa anche il Condominio.

Si consiglia di rivolgersi ad un legale il prima possibile per evitare di incorrere nella decadenza delle azioni nei confronti dell’appaltatore e la prescrizione del diritto ai sensi degli art. 1667 del c.c. e art. 1669 del c.c..

L’art. 2051 del c.c. dispone che: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Innanzitutto è quindi importante capire quale sia la cosa che può considerarsi rilevante per la responsabilità tratteggiata dall’art. 2051 del c.c. La giurisprudenza in maniera costante (tra le tante, Cass.Civ. n.21977/2022) ha chiarito che ai fini della norma che si sta commentando non è necessario che la cosa (sia essa un bene mobile o immobile) debba essere necessariamente pericolosa (es. un coltello da cucina o un’arma), ma è sufficiente, che essa, in forza di un elemento esterno divenga dinamica: il danno infatti che la norma tende a colpire è quello che è causato dal dinamismo del bene stesso, e non quel danno causato da un individuo servendosi di quell’oggetto.
È ovvio che l’evento atmosferico del 24.07.23 è quell’elemento esterno che ha reso i pannelli fotovoltaici dei beni dinamici, i quali precipitando sulle vetture sottostanti hanno poi causato il danno lamentato.

Per l’art. 2051 del c.c. risponde del danno causato dal bene dinamico, colui che era custode di tale bene. Sempre per giurisprudenza assolutamente dominante, custode della cosa non è solo il proprietario della stessa ma anche colui che ne ha la detenzione qualificata: per detenzione qualificata si intende la possibilità in capo al custode di escludere terzi soggetti esterni dalla ingerenza sul bene, sia antecedentemente alla produzione del danno sia in concomitanza alla manifestazione del danno medesimo.

Comunemente la giurisprudenza ritiene che il contratto di locazione sia un atto idoneo a far sorgere in capo al conduttore questa detenzione qualificata, ma vi sono sotto questo aspetto delle precisazioni da fare.
La recente Cass.Civ.,Sez.III n. 10983 del 26.04.2023 ha infatti precisato che: "In tema di danni da cose in custodia… al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità".
Essendo l’impianto fotovoltaico un bene evidentemente conglobato nell’unità immobiliare locata non è assolutamente scontato quindi che possa considerarsi custode di tale manufatto l’inquilino dell’appartamento, dovendosi piuttosto ritenere che permanga in capo al locatore la responsabilità per il danno cagionato dai pannelli fotovoltaici a causa delle avverse condizioni atmosferiche.

Ad ogni modo, se anche si volesse addebitare al conduttore una qualche responsabilità ex art 2051 del c.c., vi sarebbero anche argomentazioni per sostenere la sussistenza dell’esimente del caso fortuito.
In linea generale per caso fortuito si intende un evento talmente raro da non potersi in alcun modo prevedere e tale che non si possa pretendere al danneggiante di tenerne conto, oppure un evento che in una specifica occasione abbia prodotto conseguenze dannose del tutto anomale ed abnormi rispetto a quelle che è solito produrre, che non si può pretendere siano state da qualcuno anche solo previste come possibili.
Ora, come è facile intuire da questa definizione, non sempre un forte temporale, anche se importante, è idoneo in sé e per sé a far scattare la sussistenza del caso fortuito, in quanto esso è un fenomeno atmosferico che può solitamente accadere: bisogna però tener conto del particolare momento storico e climatico che si sta vivendo, il quale ha visto affacciarsi anche sulla nostra penisola eventi atmosferici molto violenti sicuramente insoliti e differenti rispetto al passato. Ciò potrebbe sicuramente essere di aiuto per sostenere il verificarsi del caso fortuito, e più specificatamente ricorrendo ai dati pluviometrici presenti nella zona in cui si è verificato il sinistro.
Cass. Civ.,Sez.III, con Ord. n.4588 dell’ 11.02.2022 ha precisato infatti: "Le precipitazioni atmosferiche integrano l'ipotesi di caso fortuito, ai sensi dell'art. 2051 c.c. quando assumono i caratteri dell'imprevedibilità oggettiva e dell'eccezionalità, da accertarsi - sulla base delle prove offerte dalla parte onerata (cioè, il custode) - con indagine orientata essenzialmente da dati scientifici di tipo statistico (i ccdd. dati pluviometrici) di lungo periodo, riferiti al contesto specifico di localizzazione della "res" oggetto di custodia…"
Se quindi analizzando i dati pluviometrici di zona dovesse emergere la particolare eccezionalità dell’evento atmosferico che ha portato al distacco dei pannelli fotovoltaici e quindi al danno, vi sarebbero delle possibilità per poter sfuggire alla responsabilità da cose in custodia prevista dall’art. 2051 del c.c.

In base a quanto da lei descritto vi sarebbero gli estremi per intraprendere un’azione legale, il problema principale è capire verso chi intraprendere tale azione: non è così scontato, infatti, che il soggetto a cui si dovrà avanzare la richiesta risarcitoria sia necessariamente il vicino del piano di sopra.
È necessario infatti capire se l’infiltrazione trova causa veramente in tubature in proprietà esclusiva al condomino del piano di sopra oppure in tubature di proprietà condominiale.

La domanda risarcitoria infatti potrà essere avanzata ai sensi dell’art. 2051 del c.c. norma che disciplina la responsabilità derivante da cose nella nostra custodia. Ai fini dell’art. 2051 del c.c. infatti può definirsi custode anche il proprietario del bene da cui il danno è derivato. In ambito condominiale, quindi, se il danno è derivato da un bene ricompreso nell’appartamento del singolo proprietario, sarà lui a dover rispondere del danno derivato dal bene in sua custodia, se, al contrario, il danno è derivato da un bene condominiale, ne dovrà rispondere il condominio nella persona del suo amministratore pro tempore.
La certezza sull’origine delle infiltrazioni potrà essere ottenuta commissionando una piccola perizia sulle infiltrazioni, documento che ovviamente verrà utilizzato dal legale a supporto delle pretese avanzate.

Una volta fatto ciò, rivolgendosi ad un legale si potrà inviare una prima lettera di messa in mora, la quale dovrà essere inviata sia al condomino del piano superiore sia all’amministratore. Al di là infatti del soggetto a cui dovrà essere imputata una eventuale richiesta danni, è comunque opportuno informare l’amministratore della nostra iniziativa in quanto egli potrà coinvolgere nel contenzioso l’assicurazione condominiale, nella quale solitamente sono quasi sempre presenti clausole che coprono i danni da infiltrazioni come quelle descritte.
Nell’ ambito del contenzioso descritto poi si potrà ottenere un provvedimento che costringa il proprietario, se rimarrà recalcitrante, ad effettuare lavori che pongano una definitiva parola fine all’ infiltrazioni.
È giusto anche precisare che sia in giudizio che nell’eventuale procedimento assicurativo che verrà attivato sarà molto difficile poter richiedere un danno superiore a quanto effettivamente speso per ripristinare i locali nella situazione antecedente al danno. Ogni danno lamentato in giudizio, infatti dovrà essere oggetto di puntale prova da parte di chi ha incardinato il contenzioso e difficilmente si potrà raggiungere una prova degli altri disagi lamentati nel quesito.

Un caso del tutto analogo a quello che qui si propone è stato affrontato in diverse occasioni dalla Corte di Cassazione, la quale è giunta alla conclusione secondo cui dei danni provocati da infiltrazioni risponde sempre il proprietario del giardino, anche se il muro di confine non è stato sufficientemente impermeabilizzato, dovendosi ritenere irrilevante il comportamento del danneggiato sia in ordine alle modalità costruttive che per la mancata manutenzione (in questi termini si è da ultimo pronunciata Cass. civ., Sez. III, Sent. n. 15730 del 27.07.2015).

In particolare, la Suprema Corte, confermando quanto statuito dai giudici di merito, ritiene applicabile alla fattispecie concreta in esame la disposizione di cui all’art. 2051 c.c., norma che disciplina la responsabilità da cose in custodia, sancendo la responsabilità del proprietario del giardino individuato come fonte delle infiltrazioni.
Tale forma di responsabilità, inoltre, presenta un carattere oggettivo, e ciò comporta che:
a) il danneggiato deve limitarsi a provare il danno subito ed il rapporto di causalità con il bene in custodia (ciò per cui è sufficiente una semplice perizia tecnica);
b) il proprietario del giardino, invece, può evitare di incorrere in responsabilità solo dimostrando il caso fortuito.

Trattandosi di responsabilità oggettiva, diventa irrilevante la circostanza che il proprietario del giardino possa essere all’oscuro delle modalità costruttive del muro confinante, in quanto avrebbe dovuto eventualmente accertarsi di ciò nel momento in cui ha piantumato in prossimità della fabbrica del vicino, facendosi eventualmente carico della sua impermeabilizzazione.

Pertanto, in adesione a tale orientamento giurisprudenziale (dal quale, difficilmente, il giudice di merito investito della controversia si discosterebbe) non può che consigliarsi di rimuovere o allontanare la fonte delle infiltrazioni (la siepe) ovvero di soddisfare le richieste del vicino, provvedendo ad effettuare a proprie spese la richiesta impermeabilizzazione.

Il box auto, di cui la basculante ne è un ovvio elemento accessorio, deve considerarsi al pari dei singoli appartamenti, come porzione dell’edificio condominiale di proprietà esclusiva del singolo proprietario. Da ciò deriva che l’assemblea non può costringere il condomino a chiudere la basculante del suo garage: parimenti, non vi sono gli estremi per inserire nel regolamento del condominio una clausola che ne imponga la chiusura. Nessun estraneo può "mettere il becco" su come il proprietario conduce la sua proprietà: se egli gradisce tenere spalancata la porta di ingresso del suo appartamento o del suo garage è libero di farlo!

Rimane però fermo il fatto che se dal comportamento tenuto dal proprietario nella conduzione dei suoi beni in condominio dovessero derivare dei danni a terzi, agli altri condomini, alle loro proprietà o alle parti comuni dell’edificio, di tali danni il proprietario ne dovrebbe rispondere secondo le norme sul risarcimento ed in particolare ai sensi degli artt. 2043 e 2051 del c.c.

Se l’immobile è condotto in locazione, di tali danni ne risponderebbe il conduttore che è custode del bene in virtù del contratto di locazione che legittima la sua presenza nell’appartamento.

Ai sensi dell’art. 2051 del c.c. ciascuno è responsabile dei danni prodotti dalla cosa che ha in custodia o di cui sia proprietario, a meno che non dimostri che l'evento si sia verificato per un caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e inevitabile.
Il titolare del bene deve adottare tutte le misure possibili per evitare che tale oggetto possa procurare danni a terzi, a prescindere dal fatto che tali danni dipendano o meno dalla propria volontà.

In un caso comparabile a quello esposto nel quesito, secondo la Corte di Cassazione (Cass. Civ., n. 23945/2009), bisogna chiarire chi è stato il vero artefice della condotta colpevole che ha generato le fiamme; pertanto, in caso di danni derivati a terzi dall’incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità si configura a carico sia del proprietario che del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell’altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell’immobile dell’agente dannoso.
Ne consegue che, ove sia rimasta ignota la causa dello sviluppo dell’incendio, la responsabilità civile per i danni conseguenti ridonda non a carico del terzo, bensì del proprietario e del conduttore.
La presunzione di responsabilità del custode può essere superata solo con la prova del caso fortuito.

Nel caso esposto, non è chiaro chi sia il proprietario dell’immobile e chi il conduttore; in ogni caso il fatto che il “gestore” dell’attività sia socio della cooperativa non è rilevante ed essa, nonché i suoi soci, non sono responsabili soltanto per la mera sussistenza di detto rapporto sociale.

Ciò che rileva, infatti, è la condizione di proprietario o di conduttore dell’immobile; come si è già detto, la responsabilità per danni a terzi sarà ascrivibile tanto al proprietario dell’immobile da cui è scaturito l’incendio, quanto al conduttore dello stesso, salvo che uno dei due sia in grado di dimostrare il caso fortuito, ovvero che la causa autonoma del danno subito dai terzi sia da ravvisare nella violazione, da parte dell’altro, del proprio specifico dovere di vigilanza.
In ogni caso, generalmente ogni attività commerciale è dotata di un’assicurazione per danni a terzi, pertanto sarà la compagnia a compiere dette valutazioni e a risarcire eventuali danni.

L’art. 2043 del c.c. stabilisce che “qualunque fatto doloso o colposo che cagioni ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.

È corretto affermare che il risarcimento del danno debba essere integrale, nel senso che lo stesso ha lo scopo di ripristinare lo status quo ante, ovvero ristabilire la situazione precedente all’illecito. La funzione del risarcimento del danno è, infatti, compensativo-reintegratoria ed è, quindi, esatto ritenere che il danneggiante debba riportare il danneggiato nella stessa situazione in cui si trovava prima del fatto illecito, poiché il risarcimento copre sia il “danno emergente” che il “lucro cessante”, in quanto conseguenze immediate e dirette dell’illecito, ai sensi dell’art. 1223 del c.c.. Questo è quanto stabilito dalla legge in via generale per l’illecito “extracontrattuale” (cagionato al di fuori di un rapporto obbligatorio, da un terzo danneggiante). Nel caso che occupa si tratta, più in particolare, di un danno cagionato da “cose in custodia”, ai sensi dell’art. 2051 del c.c..

Tuttavia, è necessario considerare anche l’applicazione di un altro principio fondamentale in materia di responsabilità civile, in virtù del quale è precluso dalla legge produrre, a favore del danneggiato, un indebito arricchimento derivante dall’illecito. Non è possibile, in altre parole, che, dal fatto illecito, si generi una “overcompensation”, che si verifica allorquando, attraverso il risarcimento, si finisce per incrementare indebitamente il patrimonio del danneggiato.
La regola del risarcimento "integrale", quindi, va contemperata con quella per cui è preclusa la creazione di un indebito profitto per il soggetto danneggiato, così come affermato anche dalla giurisprudenza (si veda, sul punto, Cass. III Sez. Civ., sentenza 5 giugno 2012, n. 8992, la quale afferma che “funzione tipica del risarcimento, qualunque ne sia la forma, è di porre il patrimonio del danneggiato nelle medesime condizioni in cui si sarebbe trovato, se il fatto dannoso non si fosse prodotto (Cass. 16.12.1988 n. 6856; Cass. 18.7.1989 n. 3352); [...] Corollario di detta funzione del risarcimento è che esso non può creare in favore del danneggiato una situazione migliore di quella in cui si sarebbe trovato se il fatto dannoso non fosse avvenuto, immettendo nel suo patrimonio un valore economico maggiore della differenza patrimoniale negativa indotta dallo stesso (Cass. 9.4.1980 n. 2281; Cass. 7.10.1961 n. 2047”).

Calando tali principi generali nel caso concreto, è sicuramente possibile affermare che il danneggiante, per tramite della sua assicurazione, sia tenuto a ripristinare il buono stato di manutenzione dell’immobile, riparando il danno e riportando l’ente commerciale danneggiato dall’infiltrazione nello stato in cui si trovava prima dell’illecito.
Non potendo sapere, in mancanza di una approfondita analisi della documentazione, se il "quantum" offerto dall’assicurazione sia effettivamente congruo, è però opportuno sottolineare fin d’ora che l’orientamento della Corte di Cassazione in tema di danno da infiltrazioni si conforma ai principi appena esposti e sancisce come, anche in tale specifico ambito, il danneggiante sia sì tenuto al ripristino di tutto quanto deteriorato, ma senza vedersi addossato il maggior costo del miglioramento dell’immobile, rispetto allo stato in cui si trovava precedentemente.
A tal proposito, la Corte di Cassazione, III Sez. Civ., con la sentenza 23 giugno 2015 n. 12920, occupandosi di un caso simile, ha stabilito che:

• Il ristoro del danno subìto deve comprendere non solo la porzione di parete interessata dalle infiltrazioni, ma l’intera parete danneggiata, allorquando il danno propaghi i suoi effetti negativi anche su parti dell’immobile non direttamente danneggiate “non potendo essere idoneo ad eliminare integralmente il danno da infiltrazioni un intervento che non preveda l'integrale rifacimento delle finiture di rivestimento di tutte le pareti e dei soffitti degli ambienti danneggiati, ma tocchi solo alcune delle pareti delle stanze danneggiante”;

• tuttavia, il risarcimento non può in nessun caso comprendere il costo relativo al miglioramento del bene, poiché si verrebbe in tal caso a creare, in capo al danneggiato, una situazione di indebito arricchimento a spese del danneggiante, come potrebbe accadere nel caso in cui la parete danneggiata dall’infiltrazione versasse già in un non ottimale stato di manutenzione.

Nel caso di specie, le spese per le opere di rifacimento del pavimento, dell’impianto elettrico, del controsoffitto e delle pareti, che vadano oltre l’effettivo danno subito, non potranno, quindi, essere poste a carico del danneggiante.

Inoltre, ai fini della valutazione in merito all'opportunità di esperire una causa giudiziale nei confronti dell’assicurazione, è utile considerare come il preventivo fornito, per quanto verosimilmente congruo ed effettivo, costituisce comunque una valutazione “di parte”, che dovrebbe necessariamente fare i conti, nel corso dell’istruttoria di un eventuale giudizio, con il preventivo di danno formulato dalla compagnia di assicurazione, e poi anche con la valutazione eventualmente formulata dal consulente tecnico d’ufficio nominato dal Tribunale, che terrebbe conto dello stato di conservazione complessivo dell’immobile.

In ogni caso, prima di intraprendere una causa dagli esiti incerti, che andrebbe comunque incardinata nei confronti del danneggiante, chi intende proporre in giudizio una domanda di pagamento, a qualsiasi titolo, di somme non eccedenti cinquantamila euro, deve esperire il procedimento di negoziazione assistita, che costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Il n. 3 dell’art. 1117 del c.c. ci dice che devono considerarsi comuni gli impianti idrici e fognari fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. Banalizzando possiamo dire che i tubi dell’impianto idrico del nostro edificio condominiale divengono di nostra esclusiva proprietà nel momento in cui entrano nella nostra abitazione, rimanendo condominiali quando collocati negli spazi comuni del palazzo. Questa differenza non è di poco conto, soprattutto nel momento in cui vi sono delle rotture negli impianti come quelle descritte nel quesito.

L’art. 2051 del c.c., spesso protagonista nelle diatribe condominiali, disciplina la responsabilità da cose in custodia. Secondo tale articolo ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo la prova del caso fortuito. La giurisprudenza ha chiarito che la responsabilità da cose in custodia sussiste nel momento in cui si verificano due presupposti: vi è un rapporto di custodia tra il bene e un soggetto fisico e il danno è derivato direttamente dal bene oggetto della custodia. Ai fini dell’art. 2051 del c.c. il concetto di custode della cosa è molto ampio e al suo interno rientra in prima battuta chi è proprietario del bene. Sicuramente, quindi, il proprietario della singola unità abitativa è proprietario dei tubi installati nel suo appartamento, ma chi è il custode ai sensi dell’art. 2051 del c.c. della parte dell’impianto che rimane condominiale? La giurisprudenza in più arresti ha chiarito che ai fini dell’art. 2051 del c.c. il custode dei beni condominiali è l’amministratore, e questo in forza del fatto che ai sensi di quanto previsto dal n.4 dell’art. 1130 del c.c. tra le sue attribuzioni più importanti vi è quella di compiere gli atti conservativi sulle parti comuni del palazzo.

Alla luce di quanto detto, per capire a chi (condominio o singolo proprietario) possono essere addebitati i danni causati dalle rotture descritte, è necessario far periziare da un tecnico i locali coinvolti e verificare la dinamica del danno. Se, infatti, da tale perizia risulterà che la rottura è derivata da tubi che in forza delle normative citate devono considerarsi in proprietà esclusiva al singolo condomino ecco che dovrà essere lui a rispondere dei danni, se, viceversa, la rottura ha avuto origine dalla parte dell’impianto che deve considerarsi comune, sarà il condominio che dovrà rispondere dei danni, ovviamente facendo entrare in gioco l’assicurazione condominiale.

Per completezza, si precisa che il problema descritto appartiene anche in egual modo ai vicini di casa che pretendono i danni dall’autore del quesito. Affiche questi possano agire nei suoi confronti infatti avranno appunto l’onere di dimostrare in giudizio la dinamica del danno, onere che potrà essere assolto solo per mezzo di una perizia tecnica da richiedere durante lo svolgersi del giudizio.

La questione può essere affrontata sia sotto l’aspetto civile che quello penale.

Sotto il profilo civile, si osserva quanto segue.
Il proprietario del parco giochi (o comunque chi lo mette a disposizione) è responsabile per eventuali danni che possano essere diretta conseguenza dell’uso degli attrezzi/giochi. La circostanza che i bambini debbano essere sorvegliati dai genitori non è sufficiente infatti ad escludere del tutto la responsabilità di chi mette a disposizione i giochi.
La responsabilità sarà esclusa soltanto laddove l’eventuale danno occorso ai bambini sia dovuto esclusivamente all’omessa sorveglianza da parte dei genitori o comunque a un fattore del tutto eccezionale tale da escludere il nesso di causalità (ad esempio, il genitore si allontana e lascia che il figlio si arrampichi su uno scivolo e cada dalla scala).
Di contro, qualora il danno sia derivato direttamente dall’utilizzo del gioco (che, ad esempio, rompendosi ha cagionato una ferita al bambino) sarà responsabilità del proprietario dell’area giochi in base all’art. 2051 del codice civile.
In merito a tale aspetto, la seguente massima della Corte di Cassazione (sentenza n.20415 del 2009 ) relativa proprio ad un sinistro che si è verificato a causa dello scivolo di un parco giochi comunale (che il soggetto custode sia pubblico o privato non ha rilevanza) è sicuramente esplicativa e merita di essere riportata per intero:
“Per escludere la responsabilità da cosa in custodia a norma dell'art. 2051 c.c., il custode ha l'onere di provare che l'evento è stato cagionato da fatto estraneo ad essa - che può dipendere anche dalla condotta colpevole di un terzo o della stessa vittima (c.d. fortuito incidentale) - del tutto eccezionale, secondo il principio della regolarità e probabilità causale in quelle circostanze di tempo e di luogo, si da essere imprevedibile, e perciò inevitabile. Pertanto, non qualsiasi uso improprio o anomalo della cosa in custodia rispetto alla sua destinazione funzionale configura il caso fortuito, perchè se invece la condotta concorrente del terzo nella causazione dell'evento non è assolutamente imprevedibile ex ante, persiste il nesso di causalità con la cosa e la sua funzione (Cass. 2563/2007), salva la limitazione del risarcimento del danno per gli effetti dell'art. 1227 c.c., da valutare dal giudice di merito (Cass. 11227/2008). Quindi, poichè funzione dell'art. 2051 c.c. di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi ad essa inerenti (Cass. 4279/2008 e 20317/2005) - e questa è la ragione per cui, ai fini della responsabilità del custode per l'evento dannoso, è sufficiente che il danneggiato provi il nesso causale con la cosa custodita, indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della stessa - il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso all'uso improprio - da parte del terzo o del danneggiato - della cosa si arresta soltanto al caso in cui la pericolosità dell'anomala utilizzazione di essa, intesa come fattore causale esterno (Cass. 15429/2004), sia talmente evidente ed immediatamente apprezzabile da chiunque, da renderla del tutto imprevedibile e perciò inevitabile (Cass. 20334/2004, 25029/2008) . Pertanto, incontroverso che l'evento dannoso occorso alla S. è stato cagionato dallo scivolo situato nella villa comunale, per escludere la responsabilità del Comune, custode di esso, non è sufficiente che il Comune abbia provato le buone condizioni di manutenzione dello stesso e l'uso improprio del predetto gioco da parte della S., salita aggrappandosi ai tubolari sottostanti il piano in lamiera predisposto per la discesa anzichè dalle apposite scalette, dovendo altresì il Comune dimostrare che tale utilizzazione era assolutamente inusuale, sia da parte dei minori che delle persone adulte, e quindi imprevedibile, si che la condotta della S. ha interrotto il nesso causale tra lo scivolo e l'amputazione del dito che la parte sottostante della lamiera di esso ha provocato, e che di conseguenza l'evento non era evitabile mediante l'adozione di opportune cautele, come ad esempio il divieto di tale uso improprio, ovvero il rivestimento dei tubolari sottostanti la lamiera con materiale di gomma o comunque non tagliente.”

Ciò posto, per quanto attiene alla manleva che viene fatta sottoscrivere ai tesserati, si osserva quanto segue.

L’art. 1229 del codice civile stabilisce espressamente che è nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o per colpa grave nonché qualsiasi patto preventivo di esonero o di limitazione di responsabilità per i casi in cui il fatto del debitore e dei suoi ausiliari costituisca violazione di obblighi derivanti da norme di ordine pubblico.
Orbene, un parco giochi in qualche modo può incidere anche sull’incolumità fisica dei clienti, quindi se ne può dedurre il riferimento a norme di ordine pubblico.
Inoltre, l’art. 5 c.c. in materia di atti di disposizione del proprio corpo va interpretato nel senso che è nulla qualunque pattuizione volta a limitare la responsabilità (anche solo colposa) di chi incida sull’integrità fisica altrui.
Dunque la sottoscrizione di una clausola che escluda preventivamente la responsabilità per danni (essenzialmente fisici) deve ritenersi nulla e non idonea ad escludere la responsabilità del titolare (in questo caso il presidente dell’associazione).


Dal punto di vista penale, nessuno degli accorgimenti esposti nel quesito sono idonei a elidere – o anche solo ad attenuare – il rischio connesso a ipotetici eventi di rilevanza penale; ciò per diverse ragioni, che si cercherà di spiegare in modo semplice, pur afferendo temi di rilevanza penale estremamente complessi.

In primo luogo, il consenso dell’avente diritto (che è una circostanza che potrebbe “giustificare” la commissione di determinati fatti di rilevanza penale proprio perché agli stessi vi acconsente la ipotetica persona offesa dal reato ), secondo giurisprudenza costante, non può avere ad oggetto interessi giuridici di rilievo, come l’integrità fisica o la salute.
Per tale ragione, eventuali manleve saranno del tutto irrilevanti in caso di lesioni subite.

In secondo luogo, si noti che, sempre secondo giurisprudenza costante, il gestore di un parco divertimenti (pur rudimentale che sia) assume una posizione di garanzia (dedotta dal comma secondo dell’art. 40 c.p.) rispetto ai soggetti che lo frequentano. Ciò vuol dire che questi è responsabile per ogni fatto di rilevanza penale che si verifichi, a meno che non dimostri di aver adottato ogni cautela atta ad impedire il verificarsi di particolari eventi lesivi.
Si tratta di una ipotesi di responsabilità penale particolarmente complessa da evitare in considerazione del fatto che, spesso, la giurisprudenza richiede, per la prova liberatoria, una diligenza assoluta (e spesso irragiungibile, come dimostrano i molteplici casi di responsabilità del datore di lavoro per sinistri occorsi ai propri lavoratori).

Ora, a valle del ragionamento sopra esposto è facile dedurre che tale diligenza di certo non potrà essere ritenuta sussistente nel caso di specie, sia per il fatto che si tratta di giochi “rudimentali” sia per il fatto che gli stessi non rispettano la normativa UNI ISO in termini di sicurezza: tale ultima circostanza, in particolare, sarà già da sola idonea a ritenere sussistente la penale responsabilità del gestore.

L’art. 1122 del c.c. dispone il divieto per il condomino di realizzare sulle parti dell’edificio in proprietà esclusiva o a lui attribuite in uso esclusivo opere che possano pregiudicare l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio o pregiudicare la sua sicurezza, stabilità e decoro.

Ragionando, quindi, al contrario, se l’intervento descritto nel quesito rimane nei confini indicati dalla norma citata e non va a limitare l’utilizzo da parte degli altri proprietari dei beni e servizi condominiali e non crea pregiudizio alla costruzione nel suo complesso, esso, da un punto di vista del diritto condominiale, è sicuramente lecito.

E’ chiaro che la pensilina rimane un bene in proprietà esclusiva di chi la realizza e pertanto il suo proprietario ai sensi dell’art. 2051 del c.c. è responsabile di ogni danno da essa causata a cose e persone anche non necessariamente facenti parte del condominio. Ovviamente anche il costo di realizzazione dell’opera rimane ad esclusivo carico di chi la realizza: le gestione del condominio e gli altri proprietari non devono essere coinvolti in nessun caso.

La caduta di calcinacci provenienti dal balcone sporgente soprastante è un caso molto frequente nella vita del condominio: non sempre però è chiaro capire chi deve rispondere di eventuali danni derivanti dalla predetta caduta. La giurisprudenza oramai unanime e costante considera il balcone aggettante, ovvero quello che sporge dalla facciata dello stabile, come una pertinenza della abitazione a cui accede e quindi una parte in proprietà esclusiva del singolo proprietario, rimanendo solo di competenza del condominio gli elementi decorativi della zona centrale e la zona sottostante del manufatto.

In merito alla parte sottostante del balcone, anche detta cielino, un filone della giurisprudenza risalente nel tempo ma ancora attualissimo, valorizzando il fatto che essa sia un elemento essenziale della facciata dello stabile, attribuisce alla intera compagine condominiale le spese per il suo rifacimento, ristrutturazione o ritinteggiatura (in questo senso si può citare Cass. Civ., sez.II, sentenza n. 1361 del 18.03.1989). Vi è da dire, però, che in epoca più recente si inizia a far strada un altro filone all’interno della Cassazione che ritiene, al contrario, il cielino una parte in proprietà esclusiva del singolo condomino in quanto sottostante della zona di calpestio del balcone, zona che viene considerata senza ombra di dubbio come naturale prolungamento della singola unità abitativa (in questo senso si può citare Cass. Civ.,sez.II, n. 14756 del 30.07.2004).

Dato questo quadro generale, possiamo dire che se la caduta di calcinacci provenienti dal cielino dal balcone soprastante, è causata dal naturale invecchiamento del fabbricato, per porre rimedio al problema deve essere chiamato in causa l’amministratore del condomino, in qualità di custode delle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 2051 del c.c Il professionista nell’ambito dei suoi poteri, deve mettere in sicurezza la zona, se la caduta può causare danni a cose e persone, e deve al più presto convocare l’assemblea di condominio, affinché i proprietari, riuniti nell’assise, possano prendere tutte le decisioni necessarie per dare una soluzione definitiva al problema.
Il discorso cambia radicalmente nel caso in cui la caduta dei calcinacci derivi, invece, dalla incuria del proprietario nel mantenere efficiente e in buono stato le parti del balcone, che sono indiscutibilmente di sua competenza. in questo senso si pensi, ad esempio, alla zona di calpestio, la soletta, che è proprio la parte immediatamente sovrastante al cielino.

Vista l’incertezza nel capire effettivamente chi deve rispondere della caduta dei calcinacci, si consiglia in questa fase iniziale del contenzioso di inviare una lettera raccomandata sia al proprietario dell’appartamento soprastante sia all’amministratore del condominio. Per quanto riguarda l’invio della lettera raccomandata al proprietario è importante individuare con esattezza dove lo stesso risiede all’interno del territorio elvetico, eventualmente accedendo all’Aire (l’Anagrafe degli Italiani residenti all’ estero), per poi inviare una raccomandata estera alla residenza così individuata.

Per rispondere al quesito dobbiamo tenere distinta la vicenda risarcitoria dalla suddivisione delle spese per riparare i danni al lastrico solare.
Secondo quanto riferito, siamo di fronte ad una importante parte dell’edificio, il lastrico solare, che necessita di lavori di manutenzione. L’art.1126 del c.c. ci dice che quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. L’art.1126 del c.c., trova applicazione anche nel caso di piccoli condomini di soli sei partecipanti: pertanto, è utilizzando tale norma che gli attuali proprietari dovranno ripartire tra loro gli oneri di ristrutturazione.

Chiarito questo primo aspetto, se ne deve affrontare un secondo, in quanto è molto probabile che le macchie di umidità provenienti dal lastrico siano state causate dalla assenza di manutenzione e dalla incuria in cui tale parte dell’edificio è stata lasciata dai precedenti proprietari, i quali ne avevano a suo tempo l’uso esclusivo.
Se attraverso una perizia tecnica si riuscisse a dimostrare che vi è un nesso causale tra le macchie di umidità e lo stato di abbandono in cui è stato lasciato il lastrico, il condominio nel suo complesso potrebbe citare in giudizio gli eredi della precedente proprietaria al fine di vedere accertata in capo ad essa la responsabilità di cui all’art. 2051 del c.c. e per l’effetto farsi tenere indenne dai suoi eredi da quanto sborsato per il rifacimento della copertura.

L’art. 2051 del c.c. dispone, infatti, che ciascuno è responsabile dei danni causati dalle cose che ha in custodia. Ai fini di tale norma, rientra sicuramente nel concetto di custode della cosa, chi ha l’utilizzo esclusivo del lastrico solare condominiale: nel caso specifico poteva sicuramente considerarsi custode la precedente utilizzatrice del lastrico poi deceduta. Nel caso in cui vi sia stato il decesso del soggetto che aveva la custodia del bene, l'obbligo di risarcire il danno si trasferisce in capo agli eredi di quest'ultimo.

La responsabilità di cui all’art. 2051 del c.c. non può, però estendersi automaticamente anche al successivo acquirente. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con l’importante arresto n. 2951 del 16.02.2016, hanno chiarito che nel caso di danni alla proprietà, il diritto di credito al risarcimento non si trasferisce con la cessione della unità immobiliare al nuovo proprietario, ma rimane in capo all’originario venditore, proprietario quando la condotta dannosa è stata posta in essere.
Applicando tale importante principio al caso prospettato, dato per scontato che la precedente proprietaria omettendo di prendersi cura del lastrico solare ha causato un danno agli altri condomini, è agli eredi di quest’ultima che deve essere rivolta ogni richiesta risarcitoria, e non all’attuale utilizzatore esclusivo del lastrico, il quale, per quanto ci è dato sapere, si è subito attivato per ripristinare l’efficienza della copertura dell’edificio, e, pertanto, contro di lui non può muoversi alcun rimprovero ai sensi dell’art. 2051 del c.c.

I danni da infiltrazioni in condominio sono una classica fattispecie rientrante nell’ambito di applicazione dell’art. 2051 del c.c., disciplinante il danno cagionato da cose in custodia.
Tale norma dispone che: "Ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Perché scatti la responsabilità di cui all’articolo in esame vi deve essere la concomitanza di due elementi: il danno prodotto deve essere causalmente riconducibile alla cosa, sia essa mobile o immobile (in questo senso la giurisprudenza in passato ha parlato anche di dinamismo dell’oggetto); vi deve essere un rapporto di custodia tra il soggetto chiamato a rispondere dei danni e il bene. Sotto questo ultimo aspetto il rapporto di custodia descritto dalla norma è molto ampio. Rientrano in tale concetto sia tutti quei contratti che hanno tra i loro effetti la costituzione di una detenzione qualificata con il bene (per esempio: la locazione o il comodato), ma anche la stessa proprietà dell’oggetto.

Ai fini dell’art. 2051 del c.c., quindi, qualora le infiltrazioni provenienti dall’appartamento soprastante, che non sono altro che l’elemento dannoso proveniente dalla cosa, si siano verificate antecedentemente alla vendita, del danno causato alle unità abitative sottostanti risponde il precedente proprietario; qualora, invece, successivamente alla vendita, si verifichino ulteriori fenomeni di infiltrazione, ecco che chiamato a risponderne diviene il successivo acquirente.
A solo titolo di completezza, si precisa che qualora le infiltrazioni derivino non da unità immobiliari in proprietà esclusiva, ma da parti dell’edificio in proprietà comune dei danni, sempre ai sensi dell’art. 2051 del c.c., risponde la compagine condominiale nel suo complesso, e l’amministratore aprirà il sinistro presso la compagnia assicurativa del condominio.

L’acquirente chiamato a rispondere ex. art 2051 del c.c. dai proprietari delle unità immobiliari sotto stanti dei danni da infiltrazioni provenienti dal proprio appartamento, può chiamare in causa il precedente proprietario per vedersi da lui sollevato da tale responsabilità?

Ai sensi dell’art. 1490 del c.c.: "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore". In questo caso l’acquirente potrà chiedere al giudice ex art.1492 del c.c., alternativamente, o la risoluzione del contratto, oppure la riduzione del prezzo, fermo restando la possibilità di richiedere il risarcimento danni a lui derivati (per esempio i danni che ha dovuto sopportare a seguito delle infiltrazioni provenienti dal suo appartamento).

Vi è da dire, però, che nel caso di vendita di un immobile da privato, lo stesso viene acquistato dal compratore con la clausola: “visto e piaciuto” nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ciò limita la garanzia di cui all’art. 1490 del c.c. ai soli vizi occulti o comunque a quelli non rilevabili dal compratore con l’ausilio della ordinaria diligenza.
Nel caso descritto non possiamo di certo parlare di vizi occulti in quanto, secondo quanto riferito, i problemi di impermeabilizzazione del terrazzo e del terrapieno erano ben noti al nuovo proprietario, prova ne sia che lo stesso si è attivato per eliminare lui stesso il problema delle infiltrazioni.

Ora posto questo, il consiglio che si può dare a chi ci legge è quello di rivolgersi ad un tecnico edile al fine di capire prima di tutto se i nuovi fenomeni di infiltrazione provengano effettivamente dalla sua proprietà, posto che in epoca recente la stessa è stata interessata da un ennesimo lavoro di impermeabilizzazione. Se così fosse, la seconda domanda da porre al tecnico sarebbe quella di capire se i lavori commissionati sono stati eseguiti dalla impresa appaltatrice a regola d'arte. Ai sensi degli artt. 1667 e 1668 del c.c., se non sono decorsi ancora due anni dalla realizzazione dei lavori, e i vizi,cioè le infiltrazioni, vengono denunciati alla impresa appaltatrice entro 60 giorni dal loro manifestarsi, il committente può pretendere che l’impresa esecutrice dei lavori elimini i vizi a sue spese, o che quanto a lei corrisposto sia proporzionalmente ridotto, salvo il risarcimento del danno per colpa dell’appaltatore.

La porzione di marciapiede, bene che di per sé potrebbe considerarsi condominiale ai sensi dell’art.1117 del c.c., in virtù di un titolo contrario (il regolamento contrattuale) è stato riservato in proprietà esclusiva ad un determinato condomino.
L’art. 832 del c.c. descrive la proprietà di un bene (in questo caso il marciapiede) come un diritto pieno ed assoluto: il proprietario ha, infatti, la possibilità di godere e disporre della cosa oggetto del diritto in maniera, appunto, piena ed esclusiva, sempre però nei limiti previsti dalle norme dell’ordinamento giuridico.
Tra le facoltà che vengono riconosciute al proprietario l’art. 841 del c.c., prevede la possibilità di chiudere in qualunque tempo il fondo di sua proprietà utilizzando la tipologia di recinzione più idonea alla situazione dei luoghi.

Fatta questa premessa, non esiste una norma giuridica che possa imporre ad un proprietario di rimuovere il paletto a catena per il solo fatto che esso possa apparire astrattamente pericoloso: tale oggetto, per quanto ci è dato sapere non reca un effettivo danno o un imminente pericolo né alle parti comuni dell’edificio, né alle parti in proprietà esclusiva, né alle persone che frequentano il palazzo.

Vi è da dire però, che in quanto proprietario dell’area di marciapiede e della relativa sua recinzione il condomino ne diventa automaticamente custode ai sensi dell’art. 2051 del c.c.
Secondo tale importante norma del nostro sistema di responsabilità extracontrattuale, ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo la prova liberatoria del caso fortuito. In altre parole se la presenza del paletto con catena causa un danno a terzi (siano essi condomini o anche semplici passanti), il proprietario può essere chiamato a risponderne.
Perché possa contestarsi una responsabilità ai sensi dell’art.2051 del c.c., devono sussistere questi elementi:

1. un rapporto di custodia tra il bene e un determinato soggetto qualificato: non è il caso, in questa sede di dilungarsi su questo importante elemento della norma, ci si limita a ribadire che il proprietario rientra tra i soggetti custodi, chiamato dalla legge a fare in modo che la cosa di sua proprietà non arrechi danni agli altri consociati;

2. il nesso causale tra la cosa e l’evento lesivo: il danno deve provenire direttamente dall’oggetto sotto custodia. Un esempio chiarificatore è proprio quello riportato nel quesito: la condomina che inciampa nella catena usata per la recinzione dell’area privata;

3. dall’evento lesivo, infine devono derivare dei pregiudizi patrimoniali o non patrimoniali per chi lo subisce: riprendendo l’esempio fatto nel punto precedente, si pensi al fatto che dall’evento inciampo della condomina sia derivati alla stessa una storta con conseguenti danni di tipo medico e perdita dei giorni di lavoro.

Sussistendo tutti questi tre elementi il proprietario del paletto potrebbe essere chiamato in causa per rispondere dei danni causati dall’oggetto che la legge pone sotto la sua custodia, circostanza che potrebbe indurlo, finalmente, a cambiare tipologia di recinzione alla sua area privata.

Per completezza, si accenna al fatto che il soggetto chiamato in causa ai sensi dell’art. 2051 del c.c. al fine di sottrarsi dalla responsabilità da cosa in custodia è chiamato a provare (onere probatorio veramente complesso) il caso fortuito e la forza maggiore, ovvero un avvenimento imprevedibile ed incerto che va a spezzare il nesso causale tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.
La giurisprudenza che si è occupata in particolare di infortunistica sul lavoro, ha precisato che idoneo a fondare il caso fortuito o forza maggiore potrebbe essere anche un comportamento sconsiderato dello stesso soggetto che ha subito il danno.
Riportando tale ragionamento nel contesto descritto nel quesito, si pensi al caso di una donna che cammina in maniera piuttosto incerta per via di scarpe dotate di tacchi particolarmente alti ed inciampa inavvertitamente nella catena di recinzione.
È chiaro ovviamente che le circostanze che sono state riportate nel presente quesito devono considerarsi meramente esemplificativo: nel momento in cui si verifica un sinistro, le circostanze del fatto devono essere rigorosamente valutate col l’ausilio di un avvocato e di un medico legale.

Prima di addentrarsi nei ragionamenti giuridici che necessariamente la vicenda descritta dal quesito richiede, è opportuno precisare alcuni aspetti in vista dell’inevitabile contenzioso che o si sta già sviluppando o si svilupperà a breve stante la delicatezza della vicenda.

Ogni valutazione circa le cause che hanno portato al crollo del soffitto e del controsoffitto deve essere rinviata ad apposite indagini peritali effettuate da professionisti esperti, e non possono essere compiute né in questa sede, né autonomamente da parte dell’autore del quesito. Le indagini peritali avranno, infatti, un ruolo determinante sia nel probabile sbocco giudiziario della vicenda, sia nella fase precontenziosa instaurata dai legali delle parti con i vari metodi di ADR previsti dal nostro ordinamento.
I periti, infatti, attraverso le loro analisi influenzeranno inevitabilmente le valutazioni dei legali prima e del giudice poi, risultando determinanti nel capire se il crollo sia avvenuto per negligenza del singolo proprietario, o sia piuttosto da attribuire a responsabilità dell’intera compagine condominiale. Se non è già stato fatto, si invita quindi l’autore del quesito ad affiancare al legale, la cui assistenza diventa imprescindibile, anche un buon perito di parte (ingegnere, perito edile o similari).

Fatta questa doverosa premessa, si tenterà di fornire un parere legale sulla base degli elementi forniti dal quesito.
Il condominio negli edifici ex. artt.1117 e ss. del c.c, è un fenomeno giuridico che si caratterizza per il fatto che in una medesima costruzione vi sono parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune a tutti i condomini. Proprio per questa necessaria commistione tra parti comuni e parti in proprietà esclusiva, in caso di danni all’edificio risulta non sempre agevole distinguere il confine in cui termina l’obbligo di intervento dell’amministratore e inizia quello del singolo proprietario e, conseguentemente, in caso di danni, dove inizia la responsabilità dell’uno per terminare quella dell’altro.

La norma che chiama a rispondere l’amministratore di condominio, e di riflesso l’intera compagine condominiale, oppure il singolo proprietario, in caso di danni derivanti dalla rovina parziale o totale di parti dell’edificio è l’art. 2051 c.c., il quale disciplina la responsabilità da cose in custodia.
Tale articolo chiama a rispondere il custode, dei danni causati dalla cosa che egli ha sotto la propria disponibilità. Uno dei presupposti imprescindibili per poter essere chiamati a rispondere civilisticamente ai sensi di questa norma è che vi sia una detenzione qualificata tra la cosa che ha causato il danno e il suo custode. Tale rapporto di detenzione qualificata viene interpretato dalla giurisprudenza in maniera estensiva, e vi rientrano pertanto sia il proprietario di un immobile, sia l’amministratore di uno stabile condominiale.

Come si è già detto, nell’edificio in condominio vi è la coesistenza nel medesimo stabile di parti in comproprietà tra tutti i condomini e parti in proprietà esclusiva ai singoli individui. Questa commistione, sul piano della responsabilità di cui all’art 2051 del c.c. comporta che l’edificio condominiale sia di fatto soggetto alla detenzione qualificata di più custodi. Da una parte, infatti, vi è l’amministratore di condominio, chiamato, in forza del proprio ufficio, a vigilare sulla efficienza e funzionalità delle parti comuni dell’edificio; dall’altra vi sono i singoli proprietari chiamati ad assicurare il buon stato manutentivo del loro appartamento, ma anche, come vedremo, chiamati a vigilare in quanto comproprietari, sullo stato manutentivo delle parti comuni dell’edificio qualora l’amministratore sia negligente sul punto.
Sul tema che si è appena tentato di tratteggiare, è intervenuta sia la giurisprudenza penale, occupandosi del reato di cui all’art 677 c.p., sia la giurisprudenza civile.
La Cass. Pen., Sez. I, del 14.02.2018 n. 16894, pur occupandosi principalmente di materia penale, svolge nella motivazioni della sentenza che si andrà a citate importanti considerazioni anche sul piano civilistico, rilevanti nel caso di specie.
Ci dice infatti:” Se, ai sensi dell'art. 1130, comma 1° nn. 3 e 4 ed in assenza di contrarie disposizioni regolamentari, incombe sull'amministratore il dovere di erogare le spese da destinare alle opere di manutenzione ordinaria ed alla conservazione delle parti e dei servizi comuni dell'edificio, dovere che si estende anche al potere di ordinare l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria che siano urgenti secondo la previsione dell'art. 1135 cod. civ., comma 2, il singolo condomino non è esentato da responsabilità per la sola presenza ed a ragione delle attribuzioni conferite per legge all'amministratore, in quanto, quando questi è impedito dall'intervenire per mancanza di fondi o per altre cause non imputabili alla sua volontà, l'obbligo grava su ciascun partecipante.
Tale obbligo è invece, esclusivo del condomino quando il pericolo interessi soltanto la sua proprietà individuale o comunque si realizzi nel suo perimetro interno ed imponga un'immediata rimozione delle conseguenze del deterioramento edilizio con l'eliminazione di parti non strutturali o di rivestimento che minaccino distacco e precipitazione al suolo, oppure con l'interdizione dell'utilizzo o dell'accesso all'immobile… e ciò a prescindere dalla realizzazione dei lavori - più impegnativi, dispendiosi e complessi sul piano esecutivo, burocratico e finanziario - necessari per rimuovere la causa del pericolo o della rovina che se, come nel caso in esame, coinvolgano la ristrutturazione della copertura del fabbricato ed il rifacimento di sue parti strutturali, vanno approntati dalla comunione condominiale.”

In altre parole, secondo la Cassazione Penale, il singolo proprietario non solo è chiamato a sostituirsi all’amministratore nella manutenzione delle parti comuni qualora quest’ultimo sia impossibilitato non per sua colpa ad effettuarne la manutenzione, ma deve altresì porre in essere tutte quelle precauzioni per evitare che un eventuale pericolo di crollo trovi la sua causa scatenante nel perimetro del suo appartamento, anche se vi è la necessità di effettuare lavori maggiormente complessi che coinvolgano le parti comuni dell’edificio e siano, conseguentemente, a carico di tutti i proprietari.
Sul solco di questa giurisprudenza si inserisce anche la Cassazione civile in materia di responsabilità ex art.2051 del c.c., ed in particolare la Cass. Civ, Sez. II, n.18420 dell’ 08.09.2011, citata dall’autore del quesito, la quale ha statuito che:” In tema di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'art. 1125 cod. civ., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati. Sicché, l'art. 2051 c.c. oltre a tutelare i terzi estranei, è applicabile nei rapporti tra i condomini".

Applicando concretamente al caso di specie le pronunce che si sono citate, si ritiene che poco importa se il crollo sia avvenuta per la vetustà dell’edificio o per infiltrazioni della pioggia, che a ben vedere sono comunque una conseguenza derivante dalla età dell’immobile. Il proprietario della unità abitativa doveva comunque, negli anni, attuare all’interno della sua proprietà quelle soluzioni edilizie che avrebbero evitato il crollo del soffitto. Ed in ogni caso anche se tale crollo sia derivato dalla incuria di parti comuni, egli era tenuto non solo ad avvisare per iscritto l’amministratore del condominio della situazione precaria dell’edificio, ma se la situazione fosse stata particolarmente grave doveva attivarsi in prima persona affinché si addivenisse ad una messa in sicurezza, anche provvisoria, della parte di edificio pericolante.

In conclusione, si consiglia all’autore del quesito di porsi di fronte al problema da un altro punto di vista. Invece di chiedersi come le spese di riparazione devono essere ripartite, dovrebbe chiedersi: negli anni ho apportato al mio appartamento tutti gli accorgimenti per evitare il crollo del soffitto? Ho avvisato l’amministratore della situazione in cui si trovavano alcune parti portanti dello stabile? Se l’amministratore è stato assente o negligente sul punto, cosa ho fatto io come comproprietario per evitare che la rovina di strutture portanti del palazzo causassero danni alla mia proprietà?
Se, infatti, si riuscirà a dimostrare in giudizio di aver fatto come proprietario tutto ciò che era necessario per impedire che la vetustà o la infiltrazione d’acqua piovana portasse nel tempo al crollo del soffitto, ecco che si avranno buone possibilità di ribaltare le conseguenze risarcitorie sull’altro soggetto chiamato a rispondere di eventuali danni: l’amministratore.

La risposta al suo quesito richiede l'esame della fattispecie, sia dal punto di vista urbanistico-amminisitrativo, sia dal punto di vista civilistico.

a) Dal punto di vista urbanistico-amministrativo, la destinazione di un terreno agricolo ad attività turistico-ricettiva, rappresenta un "cambio di destinazione urbanisticamente rilevante", ai sensi dell'art. 23 del Testo Unico dell'Edilizia. Ciò significa che tale cambiamento di destinazione d'uso richiede il preventivo rilascio del Permesso di costruire.
Nel caso di specie, dunque, laddove nel suo terreno venisse a circolare un numero indeterminato di soggetti, si ritiene che sussista il rischio di una segnalazione al Comune relativa all'abusiva utilizzazione del terreno in questione, che ancora non è destinato a "parco".

b) dal punto di vista civilistico, si ritiene di dover aderire alle osservazioni da lei svolte: il terreno è di sua proprietà e, dunque, lei può consentirne a chiunque l'accesso.
Certamente si pone, tuttavia, un problema di responsabilità in caso di eventuali sinistri che dovessero verificarsi in danno degli "ospiti".

Nello specifico, lei, in qualità di proprietario e possessore del terreno, assume la qualità di "custode" dello stesso (essendo lei il soggetto che ha il potere di vigilanza e di controllo su quell'area), ai sensi dell'art. 2051 c.c.

In caso di sinistro, dunque, il danneggiato potrebbe opporle la "responsabilità da cosa in custodia", di cui alla succitata disposizione.

In tal caso, lei potrebbe andare esente da responsabilità solamente laddove riuscisse a dimostrare che il sinistro si è verificato per "caso fortuito", vale a dire per "l'esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale" (Cass. civ., sentenza n. 2660/2013).

Ad ogni modo, come precisato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. civ., sentenza n. 7125/2013), è il danneggiato che dovrà provare la sussistenza di tale "nesso causale" tra la cosa e il danno subito, dovendo il medesimo provare che l'evento dannoso si è verificato a causa della particolare condizione, potenzialmente lesiva, dei luoghi (ad esempio, per la presenza di un qualche pericolo o insidia).

Così, ad esempio, la sua responsabilità dovrà dirsi esclusa anche in caso di "comportamento imprudente della vittima che, pur potendo prevedere con l'ordinaria diligenza una situazione di pericolo dipendente dalla cosa altrui, vi si esponga volontariamente" (Cass. civ., sentenza n. 22898/2012).

Sul punto, peraltro, non si ritiene che possa essere risolutiva la sottoscrizione di una "dichiarazione di manleva", essendo lei proprietario del terreno, il quale non è adibito a uso pubblico: al massimo, potrebbe valutare la possibilità di stipulare una polizza di assicurazione, che la copra per eventuali danni cagionati a terzi.

Principio applicabile al caso di specie è quello secondo cui, nel caso in cui si renda necessario ripristinare dei danni ascrivibili ad uno od alcuni dei partecipanti al condominio, sussiste l’obbligo del responsabile di assumere il relativo onere.

Trattasi di un principio che non impedisce all’assemblea, fino a quando il singolo condomino non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale o stragiudiziale, di ripartire le relative spese tra tutti i condomini secondo le regole generali (art. 1123 c.c.), ossia in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, fermo restando il diritto degli stessi condomini di agire, singolarmente o per mezzo dell’amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile al fine di ottenere il rimborso di quanto anticipato una volta accertatane la responsabilità.

Essendo stato qui accertato, invece, che la macchia di umidità in prossimità della colonna montante dei singoli camini, così come quella all’interno dell’appartamento del terzo piano, è da ricollegare alla canna fumaria della caldaia dell’unità abitativa del piano rialzato, non saranno più le norme in materia di condominio a regolare la materia, bensì quelle dettate dal codice civile in materia diresponsabilità da fatto illecito.
Anche nel regime del condominio degli edifici, infatti, trova applicazione l’art. 2051 del codice civile, dove l'ente condominio, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini; trattasi di una ipotesi di responsabilità presunta, per cui sarà onere del condominio custode tentare di provare il caso fortuito.
Così, volendo fare un esempio, ai sensi dell'art. 1117c.c. le tubazioni sono di proprietà comune fino al punto di diramazione alla singola unità immobiliare privata, dove la conduttura è predisposta al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale; trattandosi di beni di proprietà comune, il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051, c.c. in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione delle condutture, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l'obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi.

In tal senso si è espressa la Cassazione sez. II, 15 marzo 1994, n. 2454, affermando che dalla comproprietà delle cose, dei servizi e degli impianti comuni nascono per i condomini delle obbligazioni propter rem, con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivanti alle unità immobiliari in proprietà esclusiva dalle cose comuni grava su tutti i condomini, essendo questi tenuti alla manutenzione delle cose comuni, con l'obbligo di adottare tutte le cautele idonee a scongiurare i pregiudizi, di cui saranno responsabili ove vengano a verificarsi.
L’ente condominio, oltre che obbligato a risarcire il danno, è anche obbligato, qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, a rimuovere le cause dello stesso.

Questi sono i principi generali valevoli per i casi di danni riconducibili a difetto di manutenzione e conservazione delle parti comuni dell’edificio condominiale ed ove custode è l’ente condominio.

Simmetricamente, tali principi troveranno applicazione con riferimento al singolo condomino nell’ipotesi in cui si accerti che un danno sia conseguenza della omessa o insufficiente custodia di beni di proprietà individuale.
Infatti, custode è colui il quale ha la disponibilità non solo materiale, ma giuridica e quindi il potere di fatto o di diritto sulla cosa ed è in condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa.
Il dovere di custodire, inoltre, riguarda non solo le cose intrinsecamente pericolose, ma anche quelle che possono divenirlo, dovendo allora il custode rimuovere le cause del pericolo.

A questo punto, onde determinare con precisione quali sono le spese che dovranno gravare sul condomino responsabile del danno, non potrà che farsi riferimento a quelli che sono gli elementi costitutivi dell’illecito in generale.
Da questo punto di vista si dice comunemente che la fattispecie dell’illecito è costituita da un elemento oggettivo e dall’elemento soggettivo del dolo o della colpa.

Sotto il profilo oggettivo è innanzitutto necessario un comportamento umano, che può essere commissivo, ma anche omissivo (è quest’ultimo quello ricorrente nel caso che ci riguarda, ossia omesso controllo della canna fumaria).
Tale umano comportamento deve poi aver causato un danno che la norma qualifica come ingiusto.
Infine, tra fatto (comportamento) ed effetto (danno) deve ravvisarsi il c.d. nesso di causalità, ossia il fatto deve essere stato causa efficiente dell’effetto e così averlo causato.

Pertanto, dalla mancata sorveglianza sul danno che la canna fumaria stava provocando all’appartamento del terzo piano ed in prossimità della colonna montante, ne è derivata la necessità di effettuare prima il controllo tecnico disposto dall’amministratoresulle colonne montanti delle canne fumarie e, individuata la fonte del danno, di procedere successivamente alle necessarie riparazioni.
Sussistendo, dunque, uno stretto nesso di causalità tra la fonte del danno e le opere occorse per eliminarlo, ivi compreso il preliminare accertamento tecnico, tutte le spese da ciò conseguenti non potranno che farsi gravare sul proprietario del piano rialzato.

In tal senso può argomentarsi in via analogica da Cass. n. 1690 del 2000 la quale, nel decidere su chi gravano le spese legali necessarie per sostenere un giudizio intrapreso dal Condominio contro un condomino, ha affermato il principio secondo il quale tra le spese che devono esser regolate in seguito alla definizione del processo sono ricomprese quelle che la parte abbia sostenuto anteriormente all’inizio del medesimo e ad esso collegate da un nesso di pertinenza e rilevanza, tra cui quelle, di ufficio e di parte, sostenute nella fase di accertamento tecnico preventivo.

Ebbene, si ritiene che anche tra le spese relative alla ditta incaricata di effettuare gli accertamenti e quelle necessarie per eliminare il danno sussista un nesso di pertinenza, dovendo pertanto tutte gravare sul condomino tenuto ad eliminare le macchie di umidità, né si può legittimamente obiettare che l’amministratore abbia agito di sua iniziativa senza dare alcun avvertimento sull’accertamento che stava per fare eseguire, in quanto ciò rientra proprio nelle attribuzioni su di lui gravanti per legge, ed in particolare nel suo dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1130 n. 4 del codice civile.

Esiste senza dubbio il diritto al risarcimento, sia che si tratti di solo danno materiale all’appartamento investito dall’esplosione sia che si tratti – in alternativa o in aggiunta - di danno alla persona (il vicino di casa che abbia subìto, per effetto dell’esplosione, danni alla salute ed all’integrità fisica di qualunque tipo).

Si tratta del tipico caso di cui all’art. 2051 del codice civile, ovvero ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La nozione di “custode” di cui alla norma citata ha trovato in giurisprudenza una definizione molto ampia: è colui che ha l’effettivo potere materiale sulla cosa e che può escludere i terzi dall’ingerenza sulla cosa stessa.

Nel caso – come si presume sia nella fattispecie in esame – si tratti di appartamento condominiale, la circostanza che quest’ultimo sia locato oppure no è irrilevante ai fini della richiesta risarcitoria: normalmente la denuncia va inoltrata al proprietario dell’immobile (locatore), che è quasi sempre il “custode” del bene (sarà quest’ultimo poi, eventualmente, a rivalersi sul proprio conduttore nei casi – individuati dalla giurisprudenza – in cui si possa ritenere invece che la disponibilità della cosa che ha cagionato il danno fosse nella esclusiva disponibilità di quest’ultimo).

Nel caso, poi, come nella fattispecie in esame, si tratti di impianti, il proprietario di un immobile è titolare di una specifica posizione di garanzia nei confronti dei terzi, ovvero è tenuto ad assicurarsi che gli impianti in questione vengano adeguatamente revisionati, che siano in piena efficienza e privi di carenze funzionali e strutturali.

La responsabilità prevista e disciplinata dall’art. 2051 codice civile ha carattere oggettivo, ovvero è sufficiente che esista il nesso di causa-effetto tra cosa e danno, senza che sia necessario dimostrare il dolo o la colpa del custode, il quale si potrà liberare solo dimostrando il caso fortuito, ovvero – in buona sostanza – l’imprevedibilità dell’evento.

Secondo la giurisprudenza, nei casi in cui non sia possibile individuare la causa dello scoppio, che rimane ignota, concorre, unitamente alla responsabilità del custode ai sensi dell’art. 2051 cod.civ., altresì quella del produttore-distributore delle bombole di gas ai sensi dell’art. 2050 del cod. civ. (responsabilità derivante dall’esercizio di attività pericolose), che non può sostenere di essersi liberato nel momento in cui vi è stata la consegna della bombola in capo all’utente finale.

Su questi temi si veda la pronuncia del Tribunale di Milano del 15 giugno 2000, per la quale: “Nell'ipotesi di crollo di palazzina in seguito a fuoriuscita di metano a monte del contatore all'interno di una singola utenza, possono operare cumulativamente, nel caso in cui non si fornisca la prova della causa dello scoppio e questa rimanga pertanto ignota, la presunzione di responsabilità posta dall'art. 2050 c.c. a carico dell'esercente l'attività di distribuzione del gas e quella a carico dell'utente, quale custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., fatto salvo il diritto di regresso dell'esercente l'attività pericolosa nei confronti dell'utente eventualmente responsabile della omessa attività di manutenzione e controllo (nella specie: è stata affermata la concorrente e solidale presunzione di responsabilità tra l'azienda erogatrice del gas, che non ha provato di avere adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno, ed i custodi dell'appartamento nel quale era avvenuta l'esplosione, non essendo stata fornita da questi ultimi la prova del caso fortuito, comprensivo del fatto di terzi.”; la stessa sentenza afferma poi: “Costituisce obbligo del custode di un appartamento, indipendentemente dall'assunzione contrattuale di tale obbligo da parte della azienda distributrice del gas, verificare periodicamente lo stato di manutenzione degli impianti a gas, comprensivi anche delle tubature, al fine di evitare le conseguenze della fuoriuscita di gas. Siffatto obbligo di custodia, in relazione alla manutenzione dell'impianto del gas, sussiste anche in capo al proprietario dell'appartamento concesso in locazione o in uso, in quanto la temporanea perdita della disponibilità del bene per effetto della locazione non fa venir meno l'obbligo di vigilanza e di esecuzione degli interventi atti ad evitare che dall'immobile possano derivare danni a terzi. Pertanto in caso di scoppio per fuoriuscita di metano e conseguente crollo di palazzina la presunzione di responsabilità del conduttore ai sensi dell'art. 2051 c.c. concorre con quella solidale del proprietario per i danni provocati a terzi dall'omessa custodia dell'immobile” (conforme Cassazione civile, sez. III, 4 giugno 1998, n. 5484).

Si evidenzia che se il responsabile ha stipulato (com’è auspicabile) idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile nei confronti dei terzi, la strada del risarcimento potrebbe essere, in qualche modo, più agevole, dal momento che quando riceve la richiesta di danno, il responsabile la inoltra alla propria compagnia assicurativa e quest’ultima apre una pratica di sinistro la quale, presumibilmente (salvo contestazioni dovute a particolari condizioni di polizza restrittive) si chiuderà con la liquidazione di un determinato importo direttamente a favore del danneggiato, senza che quest’ultimo debba assumere particolari ed ulteriori iniziative.

Diversamente, qualora non vi fossero coperture assicurative, il danneggiato potrà comunque richiedere il risarcimento del danno, ma se la controparte non riscontrasse positivamente la richiesta, avrà l’onere di citare quest’ultima avanti all’Autorità Giudiziaria affinché accerti i fatti e le responsabilità e disponga con sentenza il risarcimento.

Nel caso in cui si apra un procedimento giudiziario, in virtù di quanto sopra illustrato, il proprietario convenuto in giudizio chiamerà presumibilmente in causa il produttore-rivenditore della bombola perché venga accertata, eventualmente, la sua responsabilità nella causazione dell’evento dannoso: tale responsabilità – a seconda della dinamica dei fatti – potrà essere esclusa, riconosciuta come concorrente con quella del proprietario dell’appartamento oppure del tutto esclusiva: “L'attività di raccolta e distribuzione del gas, anche in bombole, è attività pericolosa e tale pericolosità non viene meno nel momento in cui la bombola passa nella disponibilità dell'utente consumatore finale; ne consegue che le regole probatorie sono quelle contenute nell'art. 2050 c.c., con la precisazione che la presunzione di colpa di cui alla citata norma presuppone il previo accertamento dell'esistenza del nesso eziologico, la cui prova incombe al danneggiato, tra l'esercizio dell' attività pericolosa e l'evento dannoso, rimanendo poi a carico del danneggiante l'onere di provare di aver adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno.” (Cassazione civile, sez. III, 26 luglio 2012, n. 13214).

Da ultimo, ma non meno importante, in caso di danni alla persona potrà essere configurabile a carico dei responsabili civili altresì una responsabilità penale per il reato di lesioni colpose ex art. 582 del codice penale, il quale tuttavia – attenzione – è perseguibile a quereladella persona offesa e, conseguentemente, va denunciato entro e non oltre tre mesi dall’evento dannoso.

L'art. 2051 del c.c. disciplina le ipotesi di danno cagionato da cose in custodia, indicando che "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

La norma in analisi pone una vera e propria presunzione di responsabilità in capo a colui che si trovi in rapporto di custodia con la cosa che cagiona l'evento lesivo in via diretta, rapporto che postula l'effettivo potere sulla stessa, e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa.

Inoltre, nell'ambito del quesito posto, è bene ricordare che gli enti proprietari delle strade, ai sensi dell'art. 14 del d.lgs. 1992, n. 285 devono provvedere alla manutenzione, gestione e pulizia delle strade, delle loro pertinenze e arredo, al loro controllo tecnico e alla apposizione e manutenzione della segnaletica prescritta. Si tratta quindi di un obbligo derivante dal mero fatto di essere proprietari.

Infine, in tema di autostrade, per loro natura destinate alla percorrenza veloce in condizioni di sicurezza, cui si è ammessi dietro corrispettivo, la possibilità di controllo in capo all'ente proprietario consente di configurare un rapporto di custodia ai sensi dell'art. 2051 del c.c., distinguendo però le situazioni di pericolo connesse alla struttura o alle pertinenze dell'autostrada, da quelle provocate dagli stessi utenti ovvero da una repentina e non prevedibile alterazione dello stato della cosa, potendosi delineare il caso fortuito ogni qual volta in cui l'evento dannoso presenti i caratteri di imprevedibilità e della inevitabilità, in quanto l'insidia, nonostante l'attività di controllo e la diligenza impiegata allo scopo di garantire un intervento tempestivo, non possa essere rimossa o segnalata, per il difetto del tempo strettamente necessario (Cass. Civ. sez III, 13.7.2005, n. 14749).

Pertanto, sarà utile sicuramente invocare la responsabilità dell'ente autostradale ex art. 2051 del c.c., consapevoli del fatto che lo stesso ente potrebbe invocare il caso fortuito come prova liberatoria per andare esente dall'addebito di tale responsabilità.

Nel caso di specie trova applicazione l'art. 2051 del c.c.: "DANNO CAGIONATO DA COSE IN CUSTODIA. Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

Nella categoria generale degli eventi dannosi cagionati da cose in custodia rientrano anche quelli riconducibili a fattori estranei al comportamento umano che abbiano diretta fonte nelle intrinseche caratteristiche lesive di una parte del fabbricato. L'art. 2051 c.c. pone una vera e propria presunzione di responsabilità in capo a colui che ha in custodia la cosa che ha cagionato il danno. Perché tale presunzione trovi applicazione è necessario: 1) che la cosa sia causa diretta del danno; 2) che colui che è chiamato a rispondere del danno abbia un effettivo potere fisico sulla cosa, in modo che gli sia consentito di controllare i rischi ad essa inerenti.

Ricorrendo tali presupposti è irrilevante che il danno sia stato causato da vizi od anomalie insorti nella cosa prima dell'inizio del rapporto di custodia.

Mancando il caso fortuito, nel caso di specie il proprietario dell'appartamento soprastante a quello danneggiato sarà tenuto al risarcimento del danno.

L’art. 841 del c.c. prevede espressamente che tra le facoltà del proprietario vi sia quella di poter chiudere in qualsiasi momento il suo fondo.
La norma sicuramente rientra anche tra le facoltà del comproprietario, ma deve essere pacificamente riconosciuta anche all’ ’usufruttuario: ricordiamoci infatti che l’usufrutto non è altro che una “versione minore” del più ampio diritto di proprietà ed attribuisce al suo titolare non solo la possibilità di prendere possesso del bene (art. 982 del c.c.), ma anche di godere della cosa, pur rispettando la sua destinazione economica (art. 981 del c.c.).
Per tale motivo i familiari dell’autore del quesito hanno il pieno diritto di procedere a recintare in maniera più efficace la loro corte comune, anche sobbarcandosi per intero le spese, fermo restando l’obbligo di garantire anche all’altro comproprietario il diritto di accedere alla corte e di potersene servire. Ovviamente sarà necessario comunicare con congruo preavviso questa scelta anche al vicino, affinché egli possa quantomeno essere edotto delle intenzioni dell’altro proprietario.

Ad ogni modo la situazione descritta non può comportare il rischio che i terzi estranei alla comunione possano vantare diritti sulla corte: l’apprensione della cosa fatta da soggetti estranei è infatti molto breve e sporadica, e questo impedisce che si possa incorrere nel rischio di vedersi usucapito il bene. Affinché, infatti, un terzo possa acquisire la proprietà per usucapione è necessario, ai sensi dell’art.1158 del c.c., che quest’ ultimo eserciti sul bene un possesso pacifico ed ininterrotto per almeno venti anni.

Anche da un punto di vista della responsabilità civile la vicenda descritta non presenta particolari criticità; anzi, da questo punto di vista sicuramente potrebbe essere più gravosa la posizione di chi accede alla corte comune, nonostante sia consapevole della sua destinazione privata, destinazione, tra l’altro, chiaramente presegnalata sia per mezzo di una recinzione, sia per mezzo di chiari cartelli di avviso.

La Corte di Cassazione ha infatti precisato che l’accesso in aree condominiali può integrare il reato di violazione di domicilio ex art. 614 del c.p: in questo senso è molto chiara, per fare un esempio, la recente Cass.Pen.,Sez.V, n.31700 del 20.07.2023: “I cortili e gli orti, destinati al servizio ed al completamento dei locali di abitazione, rientrano nel concetto di appartenenza di cui all’art. 614, primo comma, c.p., ed è irrilevante, ai fini della sussistenza del reato previsto da tale norma, che le «appartenenze» siano di uso comune a più abitazioni, spettando il diritto di esclusione da quei luoghi a ciascuno dei titolari delle singole abitazioni”. Pertanto “commette reato di violazione di domicilio chi s’introduca, contro la volontà di chi ha diritto di escluderlo, nel cortile dell’edificio condominiale, rientrando il cortile nel concetto di «appartenenza» dell’abitazione”.

L’usufruttuario, così come il comproprietario, può invero incorrere nella responsabilità per danno da cose in custodia previsto dall’art. 2051 del c.c., ma nel caso specifico è piuttosto improbabile che questa fattispecie possa concretamente realizzarsi. Un’area cortiliva, infatti, di per sé non è un oggetto che ha delle caratteristiche tali da poter causare un danno. Inoltre, l’accesso abusivo da parte dei terzi è una condotta che, come abbiamo visto, deve considerarsi illecita ed il suo concretizzarsi da parte del danneggiato porta, ai sensi dell’art. 1127 del c.c., ad assorbire il nesso causale che deve necessariamente intercorrere tra la cosa e l’evento lesivo.

La Corte di Cassazione, con diverse sentenze, ha stabilito che in caso di infiltrazioni provenienti da cortili e giardini condominiali sovrastanti garage o cantine in proprietà esclusiva, per la ripartizione delle spese tra la intera compagine condominiale e i singoli proprietari deve trovare applicazione analogica l’art. 1125 del c.c., in luogo dell’art. 1126 del c.c.
"In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino… si deve…procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 c.c.,comma 2 (Cass.Civ.,Sez.II n. 10858 del 05.05.2010)".

I giudici fanno discendere l’applicazione dell’art. 1125 del c.c. dal fatto che il giardino o il cortile condominiale sono solitamente utilizzati da tutti i proprietari: l’usura, quindi, che ha portato alle infiltrazioni nelle unità sottostanti, è stata causata da tutti i condomini indistintamente.
L’applicazione analogica dell’art. 1125 del c.c. comporta che le spese di manutenzione e rifacimento della guaina impermeabilizzante dell’area condominiale devono essere a carico di tutti i condomini, con esclusione dei proprietari delle cantine e garage sottostanti; al contrario le spese di rifacimento e manutenzione del soffitto di detti locali devono essere corrisposte dai proprietari degli stessi, i quali non possono chiedere il rimborso al condominio.

La situazione trova una diversa soluzione nel caso in cui le infiltrazioni non sono derivate dalla normale usura dell’area cortiliva sovrastante, ma da una cattiva manutenzione della stessa da parte della compagine condominiale, vuoi perché l’assemblea si rifiuta di deliberare opere di manutenzione necessarie, vuoi perché lo stesso amministratore ha omesso di effettuare quelle azioni di vigilanza sulle cose comuni che sono proprie delle sue funzioni (su questo ultimo aspetto si veda la parte finale del parere).
Il condominio è infatti custode ai sensi dell’art.2051 del c.c. delle parti comuni dell’edificio e, nel caso di specie, del giardino; in forza di tale norma, pertanto, risponde dei danni derivanti alle proprietà sottostanti, dalla incuria e dalla cattiva manutenzione dello stesso.
Nel caso in cui dovesse trovare applicazione l’art 2051 c.c., cadono tutti i principi di suddivisone congiunta delle spese che si sono esposti nel paragrafo precedente. In questo caso in qualità di soggetto danneggiante, il condominio dovrebbe risarcire i proprietari delle unità sottostanti, dei danni derivanti dalla omessa manutenzione della proprietà condominiale sovrastante, rispondendo anche di tutti i lavori necessari per la rimessa in pristino delle cantine.
Per capire se le infiltrazioni che hanno causato i danni alle cantine sottostanti rientrano nel primo, o nel secondo caso che si è descritto, è opportuno, anche ai fini assicurativi, individuare le origini delle stesse, effettuando sullo stabile ed in particolare sull’area cortiliva una perizia tecnica.

Il quesito non offre sufficienti elementi per capire se siamo di fronte all’applicazione dell’art. 1125 del c.c. piuttosto che in un caso da responsabilità da cose in custodia di cui all’art. 2051 del c.c. Sicuramente ciò che si comprende è che le infiltrazioni non erano un fenomeno sporadico, ma al contrario le stesse risultavano essere frequenti e copiose, tant’è che le stesse non solo hanno reso inservibile la cantina dell’autrice del quesito ma stanno inoltre compromettendo altre parti comuni dell’edificio.
Il n. 4) dell’art. 1130 del c.c. ci dice che tra i compiti dell’amministratore rientra quello di porre in essere tutti gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Il successivo 2°co. dell’art. 1135 del c.c. dispone inoltre che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, salvo che gli stessi rivestano carattere di urgenza: in questo ultimo caso però deve riferirne nella prima assemblea utile.

Sulla base delle norme citate discende che l’amministratore a fronte della grave situazione in cui versava la copertura del giardino condominiale, aveva l’obbligo di incaricare una impresa affinchè mettesse in sicurezza la copertura evitando che le infiltrazioni causassero ulteriori danni; per fare ciò non era necessaria una preventiva convocazione della assise, assise che comunque l’amministratore doveva convocare nel più breve tempo possibile.

Se l’amministratore non si è attivato in tal senso ha compiuto una grave negligenza professionale la quale, oltre a giustificarne la revoca dall’ incarico, potrebbe essere messa a fondamento per una eventuale richiesta di risarcimento danni in sede giudiziale.