Articolo 1069 Codice Civile

• le spese necessarie per la conservazione della servitù sono, in linea di massima, a carico del proprietario del fondo dominante, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge: quindi se la servitù è stata costituita, ad esempio, per contratto, occorre verificare se questo prevede espressamente delle regole diverse per la suddivisione delle spese;
• le spese in questione vanno, però, divise tra i proprietari dei due fondi nel caso in cui le opere giovino anche al fondo servente: in tal caso la ripartizione va fatta in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Per rispondere alla domanda principale che qui viene posta si ritiene possa essere decisivo richiamare quanto statuito dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, con sentenza n. 5208 del 16.03.2016.
In particolare, con tale sentenza la S.C. ha contribuito a chiarire un importante principio in tema di servitù prediali fornendo, con l’occasione, anche utili delucidazioni su alcuni concetti generali in materia di interpretazione del contratto.
Analogamente al caso in esame, quello di cui si è occupata la Corte di Cassazione riguardava la controversia tra due proprietari confinanti avente ad oggetto la costituzione di un servitù di passaggio a favore di uno dei due, controversia derivante dalla dedotta nullità da parte del proprietario del fondo servente del contratto costitutivo di servitù per inesistenza della particella catastale indicata nel medesimo contratto.

La Suprema Corte giunge alla conclusione secondo cui deve ritenersi ammissibile la regolare costituzione di una servitù prediale anche senza l’indicazione della particella catastale interessata, e ciò perchè gli elementi riportati nel contratto contestato consentono di individuare i fondi oggetto delle pattuizioni, per cui non può sussistere alcuna nullità in ordine all'oggetto del contratto, che risulta determinato.
D’altro canto, viene anche precisato, l'indicazione dei dati catastali non assume carattere necessario neppure nell'individuazione dell'immobile oggetto di una compravendita immobiliare, in quanto valore decisivo e prevalente è attribuito dalla giurisprudenza di legittimità all'indicazione dei confini, i quali, concernendo punti oggettivi di riferimento esterni, consentono la massima precisione (Cass. 24 aprile 2007 n. 9857).
Di contro, i dati catastali, avendo tra l'altro finalità di natura tributaria, hanno carattere meramente sussidiario.

Ebbene, una semplice lettura del contratto costitutivo di servitù (avente la forma della scrittura privata con sottoscrizione autenticata) e dei suoi allegati consente di individuare con estrema precisione le particelle sulle quali grava la servitù, e ciò per le seguenti ragioni:
a) viene esattamente descritta ed individuata, anche mediante indicazione dei confini, la fascia di terreno gravata da servitù;
b) le parti hanno allegato sub lettera “A” l’estratto di mappa ove risulta evidenziata quella medesima fascia di terreno.

A tutto ciò si aggiunga che, a prescindere da ogni possibile difetto nella costituzione della servitù, risulta ormai perfino trascorso il periodo di tempo richiesto dalla legge (artt. 1168 e ss. c.c.) per poterne vantare il venire ad esistenza per antico possesso, sussistendo opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio.
Pertanto, rispondendo alle prime domande che vengono poste, può dirsi che non si ravvisa alcun valido presupposto per pretendere, nè in via giudiziale né in via stragiudiziale, la dichiarazione di estinzione e/o inesistenza della servitù su quella particella indicata come facente parte di un erroneo foglio di mappa.
A ciò si aggiunga che, trattandosi di servitù volontariamente costituita, la stessa, a differenza di quella coattiva, non può dirsi cessata per impossibilità di fatto di farne uso o per il venir meno della sua utilità.
In tal senso è orientata la giurisprudenza sia di legittimità che di merito, secondo cui le servitù volontarie possono venir meno soltanto per confusione, prescrizione o quando siano stipulate nuove pattuizioni, consacrate in atto scritto, che ne modifichino l’estensione o le sopprimano.
Proprio per tale ragione è sempre auspicabile che tra i patti negoziali, in forza dei quali la servitù viene costituita, sia previsto, accanto all’indicazione degli obblighi e diritti ed alla descrizione del fondo servente e di quello dominante, anche un termine finale, al raggiungimento del quale la servitù dovrà intendersi immediatamente ed automaticamente estinta (ciò che qui non è stato fatto).

La valida costituzione ed esistenza della servitù di cui si discute induce a poter ammettere che deve intendersi come attualmente valido e vincolante l’intero regolamento contrattuale che le parti hanno di comune accordo deliberato con la scrittura privata del 14.02.2001, ed in particolare quella clausola in forza della quale le parti convengono che “la realizzazione della strada, la sua eventuale bitumazione o pavimentazione in calcestruzzo, manutenzione…sono a totale carico del proprietario del fondo dominante…”.
Ovviamente, al fine di non incorrere in un abuso del diritto, il proprietario del fondo servente potrà pretendere soltanto quei lavori che risultino necessari e/o utili per rendere possibile il corretto esercizio della servitù, risultando peraltro tale pretesa conforme al disposto normativo ed, in particolare, al contenuto degli artt. 1030 e 1069 c.c.

La prima di tali norme prevede che, salvo che il titolo non disponga diversamente, il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù (così Cass. 7655/2004), e ciò in conformità al principio di carattere generale secondo cui servitus in faciendo consistere nequit (la servitù può sostanziarsi soltanto in un pati o in un non facere).
Ovviamente non possono farsi rientrare tra le prestazioni accessorie a cui tale norma fa riferimento i comportamenti indispensabili per l’esercizio della servitù, come nel caso in cui si richiede al proprietario del fondo servente di aprire il cancello per consentire il passaggio oppure nell'ipotesi di una servitù di presa d'acqua in cui il deflusso dell'acqua dal fondo servente dipenda dal fatto che il proprietario di questo azioni una pompa elettrica e proceda all'apertura di una saracinesca ( cfr. Cass.15101/2014; Cass. 4011/1981; contra Cass. 1131/1981).

L’art. 1069 c.c., invece, fa proprio riferimento al caso in cui debbano essere eseguite opere necessarie per conservare la servitù, ponendo l’obbligo di sostenere le relative spese in capo al proprietario del fondo dominante, ma precisando all’ultimo comma che se le opere giovano anche al fondo servente, le spese dovranno essere sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
In particolare è stato osservato che l’obbligo di contribuzione, previsto da quest’ultimo comma, sussiste non solo nell’ipotesi in cui il proprietario del fondo servente utilizza lo stesso apparato che rappresenta il mezzo per l’esercizio della servitù, ma in ogni altro caso in cui dai lavori eseguiti il proprietario del fondo servente tragga giovamento, il quale non può consistere in un semplice aumento di valore, ma in un vantaggio concreto.

Le predette regole, tuttavia, valgono “salvo che sia diversamente stabilito dal titolo”, ciò che le parti hanno in effetti convenuto nel caso di specie in forza della clausola a cui sopra si è fatto riferimento ed in conformità, peraltro, al principio di libertà ed autonomia contrattuale sancito dall’art. 1322 del c.c. ed a cui si ispira l’ordinamento giuridico italiano.

Sulla scorta di quanto fin qui detto, dunque, e fermo restando, come si è prima accennato, che il proprietario del fondo dominante può avanzare pretesa all’esecuzione delle opere a cui si fa riferimento nel contratto avendo riguardo al parametro della indispensabilità di dette opere per la conservazione della servitù (dovendosi, invece, ritenere esclusi gli interventi non strettamente necessari al godimento della servitù, come si legge in Cass. n. 492/1995), può rispondersi a quanto chiesto nell’ultima parte della consulenza nel seguente modo:
il proprietario del fondo servente può agire in giudizio per far dichiarare l’estinzione della servitù soltanto se riesce a dimostrare che per venti anni (termine generale di prescrizione per l’esercizio di ogni diritto) non si è fatto uso della stessa.
In difetto di ciò, l’estinzione della servitù potrà derivare soltanto da un successivo accordo negoziale raggiunto tra le medesime parti.

Dovendosi la servitù ritenere regolarmente e validamente costituita, il proprietario del fondo servente potrà pretendere che il proprietario del fondo dominante assolva all’obbligo assunto per contratto di sostenere per intero le spese necessarie per la manutenzione della stradella sulla quale la stessa servitù viene esercitata, purchè si rispetti il parametro della indispensabilità di tali opere.
In caso di inadempimento da parte del proprietario del fondo dominante, e dopo una prima diffida stragiudiziale, sarà necessario ricorrere all’autorità giudiziaria (Tribunale, competente ex art. 9 del c.p.c.), al fine di ottenere una sentenza di condanna per violazione di obbligo di fare, da poter mettere in esecuzione ex artt. 612 e ss. c.p.c. (la scrittura privata con sottoscrizione autenticata, purtroppo, non può farsi valere quale titolo esecutivo per obbligazioni di fare o di non fare, come si può evincere dal testo dell’art. 474 del c.p.c.).

In tema di servitù il principio che vige è quello per cui il titolare del diritto può usarlo solo a norma del suo titolo o del suo possesso (art. 1065 del c.c.).
Nella fattispecie in esame, quindi, il proprietario del fondo dominante deve preliminarmente esaminare il contenuto del proprio diritto e verificare che gli eventuali lavori che vuole eseguire non mutino il possesso del diritto.

Controllato questo aspetto, il titolare del diritto di servitù può eseguire le opere necessarie per conservare la servitù scegliendo però il modo e il tempo che rechino il minor incomodo per il proprietario del fondo servente ai sensi dell’art. 1069 c.c.
Normalmente le spese sono a carico del fondo dominante ma in caso le opere giovino anche al fondo servente i costi sono da sostenere in proporzione dei rispettivi vantaggi.

La legge non prevede altri oneri per il proprietario del fondo dominante che deve solo stare attento a recare il minor incomodo al fondo servente, oltre al rispetto dei limiti del contenuto del proprio diritto.

La giurisprudenza ha stabilito, inoltre, che la facoltà di accedere per eseguire le opere è strumentale all’esercizio del proprio diritto di servitù e il proprietario del fondo servente non può impedire l’ingresso (Cass. civ. n 3634/2007).

Nel caso in oggetto, quindi, il titolare del diritto di servitù può accedere al terreno senza dover chiedere il consenso del proprietario del fondo servente e iniziare le opere necessarie ponendo però attenzione ai limiti già esposti.

Trattandosi di rapporti delicati, si consiglia di predisporre e mostrare un progetto di lavoro chiaro e dettagliato che non arrechi danno al terreno servente, così da accordarsi con l’altro proprietario sul momento migliore in cui eseguire le opere.

Qualora questo non fosse possibile e il proprietario del fondo servente dovesse impedire l’accesso per i lavori, ci si dovrà rivolgere ad un legale che, in base a quelli che sono stati i comportamenti turbativi, deciderà se intraprendere un’azione possessoria o una mediazione stragiudiziale per trovare un accordo sulle modalità di eseguire le opere.

E’ fuori di dubbio che il magazzino di cui è proprietario l’autore del quesito è gravato di una servitù a favore delle altre proprietà del condominio di cui le tubature costituiscono l’evidente mezzo di esercizio.
Posto l’esistenza di tale peso, tecnicamente possiamo considerare il magazzino come il fondo servente di tale rapporto di servitù, laddove le unità immobiliari che si avvantaggiano e beneficiano del passaggio delle acque necessarie al loro riscaldamento sono da considerarsi fondi dominanti.

Dato questo per assodato, l’art. 1069 del c.c. ci dice che è il proprietario del fondo dominante il soggetto tenuto ad eseguire sul fondo servente tutte le opere necessarie alla conservazione della servitù: di contro, ovviamente, il proprietario del fondo servente è obbligato ad acconsentire l’accesso al suo fondo affinché dette opere necessarie vengano eseguite.

In questo senso quindi l’art.1069 del c.c. costituisce una limitazione al diritto di proprietà del proprietario del fondo servente, il quale se non vi fosse la servitù potrebbe del tutto legittimamente impedire l’accesso al suo fondo a chicchessia.

Proprio per tale motivo la giurisprudenza ha precisato che il proprietario del fondo servente è obbligato ad acconsentire l’accesso alla sua proprietà da parte del proprietario del fondo dominante solo quando quest’ultimo ha la necessità di realizzare opere indispensabili alla conservazione della servitù, e non quando le opere che si vogliono realizzare sono prive di tale indispensabile requisito (Cass.Civ.,Sez.II n.492 del 17.01.1995).

Ora nel caso specifico non pare proprio che le opere che intendono fare gli altri condomini sulle tubature rivestano quel carattere di indispensabilità e necessarietà richiesto dalla giurisprudenza: le tubature infatti, per quanto si è capito, funzionano benissimo anche senza la necessità dell’intervento che il condominio si prefigge di realizzare.

Diverso sarebbe il caso se le tubature, ad esempio, fossero rotte e si verificassero delle perdite di liquido: in questo caso l’intervento riveste il carattere di necessarietà e il proprietario del magazzino avrebbe l’obbligo di far accedere al suo interno l’impresa incaricata di porre rimedio al guasto.

Sotto questo aspetto quindi la richiesta di sgombero dei locali avanzata dall’amministratore di condominio è del tutto illegittima: al contrario, vi sarebbero tutti i presupposti da parte dell’autore del quesito per negare l’accesso alla impresa che dovrà eseguire i lavori sui tubi adducendo la non indispensabilità dell’intervento.

Più o meno alle medesime conclusioni si giunge in merito all’altra questione posta nel quesito: ovvero se sussiste un obbligo di far accedere gli addetti della impresa edile per procedere alla posa dell’isolante nelle aree private del magazzino.

L’assemblea di condominio ex art. 1135 n.4) del c.c. ha il potere di deliberare a maggioranza la realizzazione di lavori ed interventi solo nelle parti comuni dell’edificio, non certo nelle parti in proprietà individuali, come ad esempio il magazzino dell’autore del quesito: questo è un principio assolutamente granitico del diritto condominiale. Per eseguire dei lavori all’interno delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva è necessario il consenso del singolo condomino al di là di qualsiasi decisione assunta durante una riunione di condominio. Per tale motivo è assolutamente possibile rifiutare la posa dell’isolante all’interno dei locali del magazzino.

Si può quindi concludere dicendo che vi sono tutti i presupposti per contestare legittimamente le richieste avanzante dal condominio e spingersi fino a negare l’accesso ai locali per l’esecuzione di lavori coinvolgenti sia le tubature che la copertura dei muri.
Ovviamente le argomentazioni illustrate potrebbero essere anche validamente utilizzate nell’ambito di un ipotetico contenzioso giudiziario coltivato dal condominio.

Poi, in una trattativa stragiudiziale vi potrebbero essere dei margini per subordinare la concessione di accedere ai locali al pagamento da parte del condominio di una somma di denaro che tenga conto delle spese sostenute per sgomberare i locali e del mancato guadagno della impresa artigiana. È molto improbabile però che l’impresa costruttrice dei lavori possa essere coinvolta nel contenzioso descritto fino a spingerla a vincolarsi espressamente con l’autore del quesito per la realizzazione di una qualche tipologia di intervento.

Ovviamente è altamente consigliabile che il contenzioso descritto sia affrontato non in solitudine ma con l’ausilio di un legale fin dalle battute iniziali.

Nel caso specifico trovano applicazione le norme sulla comunione e quelle sull’esercizio del diritto di servitù. I lavori di asfaltatura, infatti, nel loro complesso rientrano in quelle attività necessarie al mantenimento del bene comune, e quindi tutti i comproprietari della stradina ai sensi dell’art.1104 del c.c. devono partecipare alle spese, in proporzione alle rispettive quote di comproprietà, indipendentemente dal fatto che essi siano proprietari dei fondi dominanti o serventi.
Per quella parte dei lavori che specificatamente interessano la striscia di 80 cm gravata da servitù di passaggio pedonale e solo per quella parte, devono trovare applicazione, come già detto, le norme sulla servitù ed in particolare l’art. 1069 del c.c.
Tale norma come regola generale, pone a carico del proprietario del fondo dominante le opere necessarie per la conservazione della servitù. Il co. 3° del medesimo articolo pone una eccezione alla regola generale appena dettata nel caso in cui le opere da realizzarsi giovano anche ai proprietari del fondo servente: in questo caso, la spesa deve essere ripartita in proporzione ai rispettivi vantaggi.
Purtroppo quindi il codice civile come regola generale pone gli oneri riconducibili ai lavori che interessano la striscia di terreno di 80 cm, totalmente a carico dei proprietari dei fondi dominanti e non di quelli serventi. Nel caso specifico, però, potrebbe trovare applicazione il 3° co. dell’art. 1069 del c.c. che chiama a concorrere nelle spese di manutenzione ed esercizio della servitù, anche i proprietari dei fondi serventi, quando i lavori arrecano vantaggio anche al loro fondo. Secondo Cass. Civ. n.72 del 12.01.1976, quando il diritto di servitù si esercita solo per mezzo del fondo servente e senza l’ausilio di opere autonome (come in questo caso) ci è l’obbligo sì dei proprietari del fondo dominante di concorrere alle spese di manutenzione del fondo servente, ma solo in proporzione all’ uso che ne fanno.
In altri termini, attraverso tale principio dettato dalla suprema corte si potrebbe far accollare gli oneri di manutenzione della striscia di terreno di 80 cm quasi per intero ai proprietari dei fondi serventi, ma per la restante parte della strada opererebbe la regola generale di cui all’art.1104 del c.c. L’unico modo per non concorrere alle spese di manutenzione della stradina, sarebbe quella di rinunciare alle quote di comproprietà vantate su di essa, per mezzo di un rogito notarile.

Si precisa che si è reso il parere senza avere in visione il titolo che ha costituito la servitù di passaggio oggetto del quesito. Le norme che si sono descritte possono essere validamente derogate da clausole presenti nei rogiti di acquisto delle singole unità abitative-autorimesse oppure da un regolamento di condominio. Se, nel caso specifico, esistesse quindi un qualche rogito o regolamento che contenesse disposizioni in tutto o in parte derogatorie a quelle indicate, sarebbero tali clausole che prevarrebbero su quanto dispone il codice civile.

Con ogni probabilità nel caso specifico siamo di fronte ad una tipica servitù di acquedotto di chiara natura condominiale che trova il suo titolo o in un regolamento contrattuale di condominio o nei rogiti di acquisto. In forza di tale vincolo tra fondi vicini il giardino, pertinenziale ad una unità immobiliare in proprietà esclusiva e quindi non condominiale, deve sopportare il passaggio di tubi di scolo delle acque relativi ad impianti condominiali.

In una servitù di questo tipo il giardino è chiaramente il fondo servente, in quanto è il fondo che deve sopportare il passaggio dei manufatti, mentre il condominio e quindi le altre unità immobiliari, sono il fondo dominante, in quanto la servitù di scolo è stata costituita per la loro utilità: senza tale vincolo, infatti, con ogni probabilità gli altri appartamenti non avrebbero accesso agli impianti fognari pubblici.

In forza dell’art. 1069 del c.c. il proprietario del fondo dominante (quindi il condominio) è tenuto a compiere sul fondo servente tutte le opere necessarie alla conservazione della servitù, scegliendo tempi e modi per recare meno incomodi al proprietario del fondo servente (il giardino di proprietà esclusiva di un condomino). Se però l’opera giova anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

L’abbattimento dell’albero di alto fusto è chiaramente un’opera necessaria per garantire la conservazione della servitù; il quesito non offre elementi per ritenere che l’abbattimento della pianta possa giovare anche al giardino: anzi, il suo proprietario magari avrebbe tutto l’interesse a mantenerla, in quanto sicuramente arricchisce la sua proprietà donando ombra e prestigio estetico.

Applicando la normativa sulla servitù ed in particolare l’art. 1069 del c.c. il proprietario del giardino (fondo servente) è chiamato però a sopportare l’abbattimento della pianta che è opera necessaria alla conservazione della servitù, mentre il condominio (fondo dominante) è chiamato a sopportarne le spese di abbattimento: tali spese dovranno poi essere suddivise pro quota tra tutti i condomini utilizzando la tabella generale di proprietà.

In proporzione alla sua quota millesimale anche il proprietario del fondo servente dovrà comunque partecipare alla spesa relativa all’abbattimento dell’albero, ma questo avviene non in quanto egli è proprietario del fondo servente, ma in quanto condomino chiamato come gli altri proprietari a far fronte alle spese necessarie alla conservazione dei beni comuni condominiali (le tubature che passano per il suo giardino).


In merito ai permessi amministrativi da richiedere per procedere all’abbattimento è opportuno rivolgersi al Comune di competenza, ma con ogni probabilità l’istanza dovrà essere presentata dal proprietario del giardino.

Prima di rispondere alle domande contenute nel quesito, occorre puntualizzare che nell’atto notarile del 1971, in effetti, non è menzionata alcuna servitù.
Tuttavia, nel medesimo documento al punto 2 con riguardo ad ogni “diritto, onere, servitù attiva e passiva” si richiama il rogito notarile del 1966. Potrebbe quindi essere che proprio in quest'ultimo atto sia stata costituita la servitù.
Ad ogni modo, a prescindere dall’esistenza o meno di una costituzione formale, è pacifico che una servitù di passaggio di fatto esista da circa 50 anni.

Chiarito ciò, con riguardo la prima domanda si osserva quanto segue.

In linea generale, un diritto di servitù di passaggio comporta soltanto la mera facoltà di transito e non anche di parcheggio o deposito di oggetti, altrimenti si avrebbe un illegittimo ampliamento della servitù.
Come aveva osservato la Suprema Corte con la sentenza n.23708/2014 “il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso (sent. 7 marzo 2013 n. 5760), mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari”.
Tuttavia, ciò non toglie che non possa essere costituita una servitù in tal senso.
Come infatti puntualizzato dalla Corte di Cassazione in una successiva pronuncia: “In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione” (sentenza n.16698/2017).

In risposta alla prima domanda, possiamo dunque affermare questo.
In linea di principio, la servitù di passaggio comporta un mero diritto di transito.
Tuttavia, se è previsto dal titolo costitutivo (v. atto notarile del 1966 da verificare) ed è comunque fattibile nella situazione in concreto, può aversi anche un diritto di parcheggio.
Nella presente vicenda, per quanto sappiamo, in mancanza del titolo formale costitutivo e per come è descritto lo stato dei luoghi, riteniamo che non sia legittimo il parcheggio di autovetture che limiti il passaggio di altri per accedere al box, come nel Suo caso.

Con riguardo la seconda domanda, si osserva invece quanto segue.
Sicuramente, si può chiedere tutela in via giudiziale (se qualsiasi tentativo bonario continua a non sortire effetto) per l’arbitrario parcheggio di autovetture sulla strada di cui Lei è comproprietario.
Ciò può avvenire sia in sede civile che penale.
Da quest’ultimo punto di vista, si potrebbe sporgere una denuncia solo laddove il parcheggio impedisca del tutto l’accesso al box integrando in tal caso il reato di violenza privata (art. 610 c.p.).
Sul punto, la Cassazione con sentenza n.1912/2018 aveva evidenziato che: “la mera difficoltà, in capo alla parte offesa, ad eseguire la manovra, pur causata da una condotta volontaria e certamente censurabile da parte del ricorrente, non costituisce violenza privata se non ha determinato un impedimento assoluto alla libertà di movimento” e che “integra il delitto di violenza privata la condotta di colui che parcheggi la propria autovettura dinanzi ad un fabbricato in modo tale da bloccare il passaggio impedendo l'accesso alla parte lesa, considerato che, ai fini della configurabilità del reato in questione, il requisito della violenza si identifica in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente l'offeso della libertà di determinazione e di azione".
Nella presente vicenda, leggiamo che il parcheggio rende “soltanto” più difficoltosa la manovra.
Riteniamo dunque si debba escludere la tutela penale.

Sotto il profilo civile, invece, riteniamo che sia azionabile la tutela possessoria prevista dall’art. 1170 del codice civile trattandosi di molestie nel possesso della strada.
Come aveva evidenziato la Cassazione nella sentenza n. 12080/2000: “Ad integrare una molestia suscettibile di legittimare l'esercizio dell'azione possessoria di manutenzione è sufficiente un'attività materiale o giuridica, consapevolmente posta dall'agente, direttamente o indirettamente e con un apprezzabile contenuto di disturbo che comporti un diverso modo di essere del possesso o del suo esercizio, senza che occorra che detta attività si sustanzi in una specifica violazione di legge.“
A questa forma di tutela dello stato di fatto, si aggiunge l’eventuale tutela dello stato di diritto in merito al contenuto della servitù tramite l’azione prevista dall’art. 949 c.c. considerato che appunto quanto posto in essere dalla controparte, per quanto allo stato è dato sapere, costituisce un illegittimo ampliamento del diritto di servitù.

Infine, in risposta all’ultima domanda contenuta nel quesito si evidenzia quanto segue.
L’art.1069 del codice civile stabilisce che le spese per la manutenzione e conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante salvo che sia diversamente stabilito dal titolo di costituzione della servitù (al quale, nel caso che ci occupa, non possiamo fare riferimento). La medesima norma stabilisce altresì che se le opere “giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi”.

Come ha evidenziato la Suprema Corte con la sentenza n.6653/2017 “Le spese inerenti le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite - sia pure nel proprio interesse - dal proprietario del fondo servente, vanno sostenute sia da quest'ultimo che dal proprietario del fondo dominante, proporzionalmente ai rispettivi vantaggi, in applicazione estensiva dell'art. 1069, comma 3, c.c.. “
Nella presente vicenda, per come è stato descritto lo stato dei luoghi ed il loro utilizzo, riteniamo che le spese per la manutenzione della strada debbano intendersi a carico di entrambe le parti e cioè sia dei proprietari del fondo servente che di quello dominante.

Per rispondere al quesito si ritiene estremamente utile richiamare in premessa la sentenza n. 11684/2000 della Corte di Cassazione, ove è detto che l’art. 1027 c.c., nel disciplinare la categoria generale delle servitù, stabilisce la funzione del diritto di servitù, consistente nel peso imposto su un immobile per l'utilità di un altro immobile, ed avente l’effetto di costituire un rapporto tra i rispettivi proprietari.

In quanto tale si distingue dall'onere reale, il quale invece si identifica in una qualità giuridica dell'immobile, da esso inseparabile, avente come effetto quello di obbligare il proprietario ad eseguire prestazioni positive e periodiche, di dare o facere, a favore del proprietario di altro immobile o di altro soggetto.

Sulla base di tale distinzione si può dunque affermare che, quando si è in presenza di una servitù, si pone a carico del proprietario del fondo servente un onere di compartecipazione alle spese soltanto per quelle opere qualificabili come essenziali per la conservazione della servitù, che siano di giovamento anche al proprietario del fondo servente stesso.

Precisa anche il terzo comma dell’art. 1069 c.c. che, se le opere necessarie per conservare la servitù giovano a entrambi i fondi, servente e dominante, le relative spese debbano essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Trattasi di una norma costituente l’applicazione di un generale principio di equità, scaturente dall’esigenza di evitare indebiti arricchimenti, il quale sarà applicabile anche nel caso inverso, e non specificamente contemplato, in cui sia il proprietario del fondo servente ad eseguire su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù (Cass. Sez. 2, 05/07/1975, n. 2637; Cass. 15/02/1982, n. 949).

Qualora poi i titolari di servitù di passaggio siano più d’uno, dovrà ritenersi che tutti siano tenuti al diretto e fattivo mantenimento del bene ex art. 1069 c.c., così come non potrà che esservi tenuto il medesimo titolare del fondo servente, che di tale fondo compia l’identico uso effettuato dal titolare del fondo dominate.

Di tale problematica si è di recente occupata la Corte di Cassazione, Sezione sesta civile, nella sentenza n. 6653 del marzo 15 marzo 2017, statuendo il principio secondo cui “allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi”.

Traslando dunque i principi appena espressi al caso di specie, può concludersi dicendo che il Condominio D (fondo dominante) sarà tenuto a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sostenute o da sostenere dal condominio S (fondo servente) soltanto nella misura in cui tali spese si rendano necessarie per la conservazione della servitù.
Saranno tali sicuramente le spese di rifacimento del manto stradale e dei collettori fognari, allorché questi ultimi servano a far defluire l’acqua della stradella di passaggio, mentre non si avrà alcun obbligo di contribuire alle spese di manutenzione di verde, pulizia, ecc, su aree non asservite al passaggio, dovendo queste restare ad esclusivo carico del fondo servente.

Sembra ovvio precisare che a tali spese sarà tenuto a contribuire anche il condominio X nella sua qualità di fondo dominante, sempre in virtù del principio espresso dall’art. 1069 c.c., e che per una precisa determinazione della misura della partecipazione sarebbe opportuno avvalersi dell’ausilio di un tecnico di comune fiducia.

Altra soluzione sarebbe quella di affidare agli amministratori dei singoli condomini la quantificazione delle spese e la conseguente attribuzione in misura percentuale delle stesse sulla base di una realistica analisi dei vantaggi/benefici in gioco; fatto ciò, ciascun amministratore prospetterà alla propria assemblea la quantificazione per la decisione in merito (ed il riparto tra i rispettivi condòmini); in mancanza, solo il Giudice potrà definire il tutto.

Va detto infine che tali conclusioni possono valere nei limiti in cui su tale porzione di terreno destinata a stradella gravi di fatto una servitù di passaggio, poiché se le tre strutture condominiali fanno parte di un unico complesso immobiliare, costituente nel loro insieme un supercondominio, allora si avrà una diversa disciplina.

In quest’ultima ipotesi, infatti, troveranno applicazione espressa le norme sul condominio negli edifici e, pertanto, tutti i condomini, ciascuno in proporzione alla rispettiva quota di proprietà, saranno tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria che verranno deliberate dalla maggioranza dei condomini del supercondominio, anche relativamente ad opere non riguardanti la sola stradella, ma l’intera area esterna condominiale.

Dal racconto che è stato fornito è possibile che lei possa aver usucapito una servitù di scarico delle acque a favore della sua proprietà (fondo dominante) e a carico della proprietà del suo vicino (fondo servente).

La servitù di scarico è un diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo di liberarsi delle acque sovrabbondanti del proprio fondo passando attraverso la proprietà del vicino. Essa è un tipico caso di servitù che può definirsi apparente argomentando ex art. 1061 del c.c., in quanto si caratterizza per avere delle opere che sono stabilmente destinate al suo esercizio.

La servitù di scarico in quanto apparente è usucapibile con l’esercizio della medesima per un tempo non inferiore a venti anni. Ai fini del computo di tale periodo si deve aggiungere oltre al possesso esercitato in epoca attuale anche quello esercitato dai vari aventi causa, cioè i precedenti proprietari del complesso.

Vi è però da tener conto del fatto che se anche si volesse eccepire al vicino l’intervenuta usucapione di una qualche servitù di scarico il possesso ventennale dovrebbe comunque essere provato in giudizio: in ogni caso, poi, in quanto proprietario del fondo dominante sarebbe comunque a suo carico l’onere di mantenere in buono stato manutentivo le opere necessarie ad un efficiente scolo delle acque.

L’art. 1069 del c.c., infatti, pone in capo al proprietario del fondo dominante l’obbligo di provvedere alla manutenzione delle opere necessarie alla conservazione della servitù, opere che devono realizzarsi non solo sul fondo dominante (quindi la proprietà dell’autore del quesito), ma anche sul fondo servente (quindi la proprietà del vicino maleducato).
Si consiglia quindi di trovare col proprio vicino un accomodamento, verificare per mezzo di un tecnico le origini delle infiltrazioni e magari accordarsi per una equa suddivisione delle spese da sostenere.

• è il proprietario del fondo dominante ad eseguire le opere necessarie per conservare la servitù: deve tuttavia scegliere tempi e modi che rechino il minore incomodo al proprietario del fondo servente;
• tali opere vanno eseguite a spese del proprietario del fondo dominante, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge;
• se, però, le opere arrecano vantaggio anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.