Articolo 882 Codice Civile

La norma che va applicata in questo caso è l’art. 882 c.c., il quale dispone che ogni riparazione o ricostruzione di cui necessita il muro comune va posta a carico di tutti quelli che ne hanno diritto ed in proporzione del diritto di ciascuno.

Nel quesito si dice che il muro si trova al confine e viene anche specificato che la sua altezza è pari a dieci metri.
Ora, il fatto che lo stesso si trovi posto sul confine induce a dover pensare che si tratti di un muro di cinta, che ha come funzione quella di separare le proprietà dei rispettivi confinanti, e che per il fatto stesso di trovarsi sul confine debba ritenersi di proprietà comune a tutti i proprietari dei terreni limitrofi (così vuole l’art. 880 del c.c.).
Ciò che non convince è la sua altezza, in quanto, stando al tenore letterale dell’art. 878 del c.c. un muro, perché possa qualificarsi di cinta, deve possedere tre requisiti essenziali:

1. essere destinato a recingere una determinata proprietà, allo scopo di separarla dalle altre, custodirla e difenderla da intrusioni;
2. costituire un muro isolato, le cui facce emergono dal suolo e sono isolate da ogni costruzione;
3. non avere un’altezza superiore a tre metri (qui si dice che ha un’altezza ben superiore, pari a dieci metri).

Tuttavia, la giurisprudenza ha in diverse occasioni chiarito che il dettato di cui all’art. 878 c.c. trova applicazione anche nel caso di manufatto privo di uno dei requisiti sopra visti, purché sia idoneo a delimitare i fondi e gli possa ugualmente essere riconosciuta la funzione e l’utilità di demarcare la linea di confine e recingere i fondi (così Cass. n. 8671/2001; Cass. n. 3037/2015).
In particolare, con riferimento alla sua altezza, è stato osservato che il limite massimo di tre metri è stato voluto dal legislatore solo ai fini del calcolo delle distanze da eventuali costruzioni ex art. 873 del c.c. e che, argomentando dall’art. 886 del c.c., se ne ricava che i muri di cinta posti fuori degli abitati possono avere un’altezza superiore a tre metri (l’art. 886 c.c., infatti, ammette che la sua altezza può essere diversamente stabilita in forza di una convenzione).

Purtroppo nel quesito non viene chiarito specificatamente quale sia la situazione proprietaria del muro, ma ragionando sul presupposto che si tratti di un muro isolato di cinta con funzione divisoria, posto sul confine, sul quale non vi si appoggia alcuna costruzione e non essendovi alcun riferimento a situazioni di dislivello tra i fondi, si deve necessariamente giungere a considerare tale muro come comune ai rispettivi proprietari confinanti ex art. 880 del c.c..

In ordine poi alle riparazioni e manutenzioni che dovessero rendersi necessarie nel corso del tempo, troverà applicazione, come già anticipato in apertura di questa consulenza, l’art. 882 c.c., e pertanto ciascuno dei proprietari confinanti sarà tenuto a parteciparvi in proporzione al rispettivo diritto, ossia in ragione della porzione di muro che serve a recintare la propria porzione di fondo.
Ciò, peraltro, costituisce una chiara applicazione del principio generale di cui all’art. 1104 del c.c., secondo il quale i singoli condomini (ovvero comproprietari) sono tenuti a sopportare le spese occorrenti per la conservazione della cosa comune.
Occorre precisare che la norma suddetta si applica solo ed esclusivamente per le opere necessarie e non per quelle semplicemente utili o voluttuarie; pertanto, esula dal campo di applicazione di tale disposizione un’opera destinata a migliorare il muro e tanto più un’opera compiuta nell’interesse esclusivo di uno dei comproprietari (così Cass. 2667/1952).

Va anche aggiunto che l’obbligo di sopportare le spese viene meno se la necessità della riparazione o della ricostruzione sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti, essendo qualificato tale qualunque fatto oggettivamente considerato, indipendentemente dall’esistenza di dolo o colpa.

Qualora uno solo dei comproprietari abbia proceduto alle riparazioni o alla ricostruzione del muro, anticipando le spese a carico dell’altro, avrà ovviamente diritto ad essere rimborsato.
Sarà possibile essere esonerati dal pagamento di tali spese solo rinunciando al diritto di comproprietà sul muro, che non può non estendersi anche al suolo su cui il muro sorge (non è ammissibile una rinunzia parziale, cioè limitata solo alla parte di muro per cui sono necessarie le riparazioni).
La rinunzia avrà natura di atto unilaterale, ossia non necessita di accettazione dell’altra parte, ma essendo un atto di trasferimento di diritti sopra immobili, richiede la forma scritta ad substantiam e la trascrizione per essere opposta ai terzi.

Cercando adesso di capire come vanno suddivise nel caso di specie le spese di manutenzione e/o riparazione del muro, potrà dirsi che:

1. in corrispondenza del vialetto di proprietà di Caio, andranno divise tra Caio ed il proprietario del fondo da cui il vialetto viene separato;
2. in corrispondenza del vialetto di proprietà di Tizio andranno divise tra Tizio ed il proprietario del fondo da cui il vialetto viene separato;
3. in corrispondenza del fabbricato in cemento armato di proprietà di Sempronio le spese andranno divise tra Sempronio ed il proprietario del fondo da cui il fabbricato viene diviso.

E’ in questo senso che va inteso il testo dell’art. 882 c.c., nella parte in cui si dice che le spese vanno divise tra i comproprietari del muro ed in proporzione del diritto di ciascuno.

La situazione di fatto che si presenta, se si è ben capito, è quella di un immobile (nella fattispecie un villino), con terreno pertinenziale destinato a giardino, originariamente appartenente ad unico proprietario ed ora diviso fra due soggetti, sia per la parte relativa all’edificio che per quella relativa al giardino pertinenziale, con in comune il solo cancello di accesso.
Trattandosi in origine di un unico immobile, è evidente che tutti gli impianti (idrico, fognario, elettrico e del gas) risultino adesso essere a servizio delle proprietà singole, con la conseguenza che in ordine a tali impianti sono venute a costituirsi, per c.d. destinazione del padre di famiglia, delle vere e proprie servitù reciproche.

Trattasi di fattispecie espressamente prevista dall’art. 1062 del c.c., per la quale non occorre che il precedente proprietario, nel dividere il bene e lasciarlo a due soggetti diversi, abbia espressamente previsto la creazione delle reciproche servitù; lo stato di asservimento di un immobile in favore dell’altro e viceversa è automatico, e consegue al solo fatto che lo stato dei luoghi permane come quello preesistente.
Come è stato affermato dalla Corte di Cassazione in diverse occasioni (tra cui può citarsi Cass. n. 3219/2014), ciò che conta è unicamente l’oggettiva destinazione delle opere permanenti ed apparenti destinate al servizio di una parte del fondo, senza che rilevi alcun intento dell’originario proprietario.

Questa breve digressione risulta indispensabile per chiarire quanto segue:
la circostanza che il muro sia attraversato dalle tubature dell’acqua poste a servizio dell’immobile dell’altro proprietario, non può in alcun modo assumere rilevanza in ordine alla situazione proprietaria del muro stesso.

Detto ciò, vediamo adesso come ci si deve regolare in ordine alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione del muro.
Probabilmente il fatto che si tratti strutturalmente di un unico muro di cinta che delimita tutto il giardino di pertinenza di entrambe le proprietà può indurre a pensare che debba trovare applicazione l’art. 882 c.c., norma che, dedicata proprio a disciplinare le riparazioni del muro comune, dispone che tutte le spese che si è costretti a dover affrontare per effettuare riparazioni e ricostruzioni del muro comune vanno affrontate e sostenute da tutti coloro che vi hanno diritto ed in proporzione del diritto di ciascuno.
Tuttavia, come dispone testualmente la stessa norma, presupposto perché questa possa applicarsi è che si tratti di muro comune, per la cui esatta qualificazione si deve volgere l’attenzione all’[[880c]]c, norma che impone una presunzione c.d. iuris tantum di comunione del muro ogni qualvolta esso svolga una funzione divisoria tra edifici, cortili, giardini, orti o tra recinti nei campi.
Tale funzione sembra proprio mancare nel caso che si esamina, tenuto conto che si parla di muro perimetrale (o meglio di cinta) che vale a delimitare dalla strada il giardino in origine dell’unico proprietario e adesso di due diversi proprietari.
Dunque, trattasi di muro che non ha lo scopo di delimitare il confine tra i giardini dei due diversi proprietari, ma che ha piuttosto lo scopo di delimitare i giardini dalla strada, con la quale soltanto confina.
Ciò comporta che, trovandosi detto muro su proprietà distinte e separate, ciascuno sarà tenuto a provvedere a proprie esclusive spese alla manutenzione e ricostruzione della parte di muro che gli compete, non potendosi in alcun modo pretendere che il proprietario confinante, solo perché si tratta di muro strutturalmente unico, possa essere tenuto a partecipare alle spese della parte di muro che delimita l’altrui giardino.
Né su tale regime delle spese può influire il fatto che il proprio muro sia attraversato dalle condutture poste a servizio della parte di immobile altrui, in quanto trattasi, come prima detto, di servitù passiva, la quale nulla ha a che vedere con la proprietà del muro.

Diversa sarebbe la situazione, invece, se il muro si trovasse posto al confine tra i rispettivi giardini, assumendo così funzione divisoria tra gli stessi.
In tal caso, si tratterebbe senza alcun dubbio di muro comune ex art. 880 c.c., per il quale ciascuno dei proprietari sarebbe tenuto a sopportare le spese in proporzione alla lunghezza del muro di sua pertinenza.
Ciò significa che, se un muro separa la proprietà tra A e B per una lunghezza di 100 metri, ove 40 è la lunghezza della proprietà di A e 60 quella di B, sia A che B saranno tenuti a sostenere le spese necessarie per la riparazione di quel muro (posto al confine tra le rispettive proprietà), ma in proporzione alla lunghezza della rispettiva proprietà (così se la spesa è 100, A dovrà parteciparvi per 40 e B per 60).

In primo luogo, visto l’intervento di sbanco del terreno prima della costruzione degli immobili che ha eliminato la pendenza dei terreni, riteniamo che non debba trovare applicazione nella presente fattispecie la disciplina di cui all’art. 887 del codice civile relativa alla ripartizione delle spese nei fondi a dislivello che prevede che “se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l'altro inferiore il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza”.
Occorre fare piuttosto riferimento alla disciplina di cui all’art. 882 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione del muro comune secondo cui le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.

Nella presente vicenda, appare pacifico che il muro sia comune.
Quello che invece è da accertare è se effettivamente la spesa di sistemazione del muro sia stata causata dal fatto di uno dei partecipanti.
Infatti, in tale ipotesi, come ha sottolineato la Suprema Corte nella sentenza n.20733/2012: “ l'obbligo di riparare il muro comune è posto per l'intero a chi abbia cagionato il fatto che ha dato origine alla spesa. Ne consegue che, qualora il danno subito dalla cosa comune sia imputabile ad uno dei due comproprietari, l'altro può agire nei confronti del danneggiante per il risarcimento dei danni per equivalente solo nei limiti dell'importo corrispondente alla spesa necessaria per la riparazione su lui gravante in proporzione al suo diritto di comproprietà, e non anche per la parte di esborso dovuta dal comproprietario danneggiante.”

Nell’esposizione dei fatti, leggiamo che le radici della siepe “non erano così grandi da ritenerle responsabili della distorsione.” Tuttavia, leggiamo altresì che “dal suo terreno sono state rinvenute 10 sacche piene di residui di plastica, anche era stata usata come riempimento.”
Non è chiaro quindi se la causa della distorsione del muro comune sia attribuibile o meno a questo.

Per dire quindi se effettivamente la spesa sarebbe dovuta essere ripartita a metà ciascuno oppure a carico esclusivo di uno soltanto, si sarebbero dovuto fare un accertamento tecnico che stabilisse la causa di tale distorsione del muro.

In mancanza di certezza in merito, riteniamo sia stato corretto ripartire la spesa di ristrutturazione del muro in parti uguali.

Circa lo sbanco attuale, quanto sostenuto dal vicino appare privo di fondamento in quanto al momento in cui si è reso necessario l’intervento di rafforzamento del muro i terreni confinanti sono sullo stesso livello e non a dislivello. Ragion per cui, come evidenziato nelle premesse del presente parere, appare non applicabile alla odierna fattispecie la disciplina di cui all’art. 887 c.c.

La risposta al quesito deve ricercarsi sia nella disciplina dettata dal codice civile in materia di proprietà edilizia sia nella disciplina dettata in materia di comunione.

Dispone intanto in linea generale l’art. 882 c.c. che, allorché si renda necessario procedere ad effettuare la riparazione o la ricostruzione di un muro comune, le relative spese vanno poste a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.

Per quanto concerne le modalità di suddivisione delle spese, il caso specifico che viene sottoposto all’esame è espressamente disciplinato dal successivo art. 887 c.c., norma che regola proprio l’ipotesi in cui il muro di cinta debba essere realizzato tra fondi a dislivello.
Per effetto di quest’ultima norma, infatti, posto che il muro per essere reso comune deve essere realizzato per metà sul terreno del fondo superiore e per l’altra metà sul terreno del fondo inferiore, il proprietario del fondo superiore (nel nostro caso il proprietario del terreno lasciato a prato), sarà tenuto a sostenere per intero le spese di costruzione e conservazione del muro per la parte che va dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, mentre per tutta la restante parte entrambi i comproprietari dovranno contribuire in egual misura.

In proposito la Corte di Cassazione ha tuttavia tenuto a sottolineare che la fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale, mentre qualora il dislivello sia stato causato dal proprietario del fondo inferiore, l'obbligo della costruzione e della manutenzione del muro di sostegno incombe su quest'ultimo, che peraltro risponde ex art. 2053 c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina (così Cass. Sentenza n. 5762 del 17/03/2005).

Fin qui la disciplina in materia di criteri da seguire per la ripartizione delle spese.

A questo punto va aggiunto che, vertendosi in ipotesi di muro comune o in comproprietà, la suddetta disciplina deve essere integrata con le norme sulla comunione dei diritti in generale, per effetto delle quali può affermarsi che, nel caso in cui si renda necessario effettuare delle riparazioni o ricostruzioni di qualsiasi bene comune, quale può anche essere un muro di cinta, occorre acquisire il preventivo consenso di tutti i comproprietari, ciò che nel caso di specie sembra difettare.

E’ anche vero però che, ex art. 1110 c.c., il partecipante alla cosa comune che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti, sia stato costretto a sostenere spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso, salva la facoltà degli altri partecipanti di liberarsi dall’obbligo di sostenere tali spese con la rinunzia al proprio diritto, e ciò ex art. 1104 comma 1 c.c.

Trattasi di un principio di carattere generale, il quale non fa altro che confermare quanto specificamente disposto dal sopra richiamato art. 882 c.c., norma che, nel suo secondo comma, riconosce al comproprietario del muro il diritto di esimersi dall’obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione rinunziando al diritto di comunione.

Si tenga presente che la rinuncia alla comproprietà del muro, poiché costituisce applicazione delle norme sulla comunione ed importa anche la rinuncia al suolo, deve necessariamente derivare da atto scritto (art. 1350 n. 1 c.c.) e va formalizzata innanzi ad un notaio, che ne curerà la trascrizione presso la competente Conservatoria dei Registri immobiliari per poter essere opponibile ai terzi (art. 2643 n. 5 c.c.).

Sulla base di quanto detto, dunque, volendo rispondere analiticamente alle domande poste, può dirsi quanto segue:

1. le spese di ricostruzione del muro, nel caso di fondi a dislivello e purché il dislivello sia di origine naturale, vanno suddivise ex art. 887 c.c., ossia graveranno sul proprietario del fondo superiore per la parte di muro che va dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, e su entrambi i proprietari confinanti per tutta la restante altezza
2. poiché il muro è stato realizzato sul confine, in virtù del principio della accessione, sancito dagli artt. 934 e ss. c.c., sarà da considerarsi quale muro comune, e ciò malgrado l’esistenza di una parte importante delle fondamenta nel cortile di proprietà esclusiva del proprietario del fondo inferiore.
3. troverà senza dubbio applicazione nel caso di specie la norma di cui all’art. 882 c.c., norma che peraltro costituisce specificazione del principio generale di cui all’art. 1104 c.c.

La determinazione della necessità o meno delle opere di riparazione è questione di mero fatto, ricollegabile allo stato di conservazione del muro, tenuto conto che ogni condomino può iniziare sul muro quei lavori e sostenere quelle spese che rivestissero obiettivo carattere di urgenza.
Ciò è proprio quello che si è verificato nel caso di specie, essendo il muro in parte crollato per cause naturali ed essendosi reso necessario un rifacimento dell’intero muro secondo le nuove e attuali prescrizioni urbanistiche.

Proprio tale stato di cose, legittima colui che ha anticipato la spesa ad essere rimborsato dall’altro comproprietario, salva la facoltà di quest’ultimo di essere esonerato da tale spesa mediante rinuncia alla comproprietà nelle forme sopra dette.