Articolo 1079 Codice Civile

L’esame dei documenti e dei titoli inviati a questa Redazione induce a dover ritenere che la corte comune di cui si discute non possa farsi rientrare nell’oggetto del contratto di compravendita stipulato da colui che pone il quesito.
Da tale atto, infatti, risulta specificamente descritto quale oggetto di vendita l’appartamento sviluppantesi sui piani primo e secondo, identificato con le particelle indicate nel prosieguo dell’atto, le quali individuano il solo immobile ad uso abitativo.
Non viene indicata e, conseguentemente, non risulta trasferita alcuna particella catastale volta ad individuare la corte comune.
La sola circostanza che di tale “corte comune” se ne faccia menzione al fine della individuazione dei confini catastali non può essere assunta quale elemento sufficiente per dare prova della volontà delle parti di trasferire un diritto di comproprietà anche su di essa.

Solo un elemento avrebbe potuto consentire di avallare la tesi dell’acquisto di un diritto di comproprietà anche sulla corte comune, ovvero l’indicazione in atti anche della particella identificante tale corte e la specificazione del trasferimento di essa, in comproprietà con gli altri aventi diritto.
In assenza di tale clausola, si ritiene che si abbiano scarse speranze di poter avanzare alcuna pretesa.
Anche la visura catastale inviata a questa Redazione fa riferimento ad una particella catastale, la n. 277 del foglio 31, avente natura di ente urbano, di cui non si ha alcun riscontro nel proprio titolo di acquisto, ove invece vengono indicate le particelle 80 sub 10 e 277 sub 2 (graffate) del foglio 31, entrambe relative all’appartamento in tale atto descritto quale bene trasferito.

Quanto fin qui detto vale esclusivamente sotto il profilo del diritto di proprietà, mentre un discorso diverso può essere fatto per ciò che concerne l’occupazione indiscriminata di quella corte con beni e materiali di diversa natura, al punto tale da impedirne o rendere difficoltoso l’accesso, beni appartenenti perfino a soggetti che non possono vantare alcun diritto sulla stessa.
In particolare, se su tale corte è stato da sempre esercitato un diritto di accesso per raggiungere il proprio appartamento, è ben possibile agire a tutela di tale diritto, integrante a tutti gli effetti una servitù attiva di passaggio in favore dell’immobile di cui si è proprietari.
Può, dunque, preliminarmente procedersi con una diffida stragiudiziale indirizzata a coloro che occupano la corte con quei materiali, fissando loro un termine per asportare ogni bene ivi posto, in contrasto con quella che è la destinazione naturale dell’area.

In caso di inottemperanza a tale richiesta, si dovrà necessariamente fare ricorso all’autorità giudiziaria territorialmente competente, esperendo l’azione a tal fine prevista dall’art. 1079 c.c.
Tale norma, disciplinante la c.d. azione confessoria, consente a colui che se ne avvale di chiedere al giudice sia l’accertamento del diritto (anche l’avvenuto acquisto della servitù per usucapione) che la condanna del convenuto (o dei convenuti) a cessare eventuali impedimenti e turbative che ne impediscano il normale esercizio, oltre alla rimessione delle cose in pristino allorchè, come in questo caso, vi sia stata alterazione dello stato dei luoghi.
Il conseguimento di una pronuncia in tal senso costituisce titolo esecutivo per chiedere al giudice dell’esecuzione misure idonee a far cessare le turbative o le molestie denunziate.

Sotto il profilo urbanistico, invece, è ben possibile denunciare alle competenti autorità l’abuso edilizio perpetrato dai proprietari di quei materiali, ed in particolare da coloro che vi hanno collocato le baracche.
Si tenga presente, infatti, che secondo quanto disposto dall’art. 3 comma 1 lett. e.5 del Testo unico edilizia, sono da qualificare come interventi di nuova costruzione e, dunque, di trasformazione edilizia e urbanistica dl territorio (per il quale si rende necessario il permesso di costruire) “…l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione…”

Il diritto di servitù ha una natura tale da poter compromettere in maniera rilevante gli interessi del proprietario del fondo servente. Per questo deve essere esercitato in maniera da recare minor danno possibile al fondo servente e, comunque, in modo da permettere un corretto ed utile esercizio della servitù. In relazione a tali esigenze, il legislatore ha posto una serie di regole da applicarsi quando le parti non abbiano previsto le modalità di esercizio del diritto. L'art. 1064 del c.c., infatti, prevede che il diritto di servitù si estenda anche a tutte le attività necessarie per il suo esercizio. Si tratta delle c.d admincula servitutis, cioè di quelle facoltà accessorie necessarie per l'esercizio del diritto, come ad esempio il passaggio sul fondo altrui per attingere l'acqua. Inoltre l'art. 1065 del c.c. sottolinea che, nel dubbio circa la estensione e le modalità di esercizio del diritto, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente con riferimento allo stato dei luoghi, all'estensione del fondo dominante e del fondo servente e di tutti gli elementi mediante i quali di norma è possibile individuare le esigenze del fondo dominante che le parti hanno voluto soddisfare, nonchè avendo riguardo al modo in cui la servitù è stata in concreto esercitata.

In casi come questo se si ha interesse a continuare ad avvalersi della servitù e soprattutto se non si alcuna intenzione di perderne il diritto, occorre senza alcun dubbio reagire tempestivamente al comportamento illegittimo ed arbitrariamente posto in essere dal proprietario del fondo servente.
Diversi sono gli strumenti giuridici che il nostro ordinamento mette a disposizione a tale scopo.
Innanzitutto viene in considerazione l’art. 1079 del c.c., il quale contempla la c.d. "vindicatio servitutis", detta anche "azione confessoria"; mediante l’esercizio di tale azione si riconosce al titolare del fondo dominante il diritto di citare in giudizio il proprietario del fondo servente per ottenerne la condanna:
a) al riconoscimento dell’esistenza della servitù, qualora ne venga contestato l’esercizio;
b) alla cessazione di eventuali impedimenti o turbative.

Oltre a questa azione, espressamente prevista in materia di servitù, è tuttavia possibile avvalersi anche delle c.d. azioni possessorie.
Il diritto di servitù, infatti, presuppone che il proprietario del fondo servente consenta al titolare del diritto medesimo di esercitarlo; ogni forma di impedimento al suo esercizio, mediante azioni volte a precluderlo del tutto ovvero a renderlo soltanto più difficoltoso, viene definito spoglio (nel caso di specie lo spoglio è stato integrato dall’apposizione di un elemento che ne ostacola il passaggio).

In questi casi, il titolare del diritto di servitù per tutelarsi deve rivolgersi all’autorità giudiziaria, esercitando una delle azioni possessorie previste dal codice civile, come l’azione di reintegrazione disciplinata all’art. 1168 c.c.
In particolare, secondo quanto disposto da tale norma, colui che ha subito lo spoglio, entro un anno da esso (nel caso di spoglio clandestino entro un anno dalla sua scoperta) dovrà rivolgersi al Tribunale competente, chiedendo allo stesso di ordinare il ripristino della situazione anteriore allo spoglio ed eventualmente anche di condannare l’autore dello spoglio al risarcimento dei danni subiti dal possessore a causa della privazione del possesso.

Per ciò che concerne il risarcimento dei danni, si richiede che colui il quale ha subito lo spoglio dimostri il tipo di danno ricevuto e che sia anche in grado di quantificarlo, in quanto il pregiudizio non potrà ritenersi automaticamente riconosciuto dal giudice.
In tal senso si è pronunciata da ultimo la Corte di Cassazione con ordinanza n. 31642/2021, nella quale è stato affermato che lo spogliato del diritto, che agisca per conseguire il risarcimento dei danni, è soggetto al normale onere della prova in tema di responsabilità per fatto illecito (ciò significa che, se non prova il pregiudizio sofferto, non potrà emettersi in suo favore condanna al risarcimento con liquidazione equitativa dei danni).

Altra azione possessoria esperibile al fine di tutelare l’esercizio di un diritto di servitù è quella che il codice civile definisce azione di manutenzione e che viene disciplinata al successivo art. 1070 del c.c..
Chi pone il quesito dubita della possibilità di esperire tale azione in tema di servitù, ma in realtà si tratta di dubbio infondato, in quanto, come si legge nella stessa norma, detta azione viene concessa non soltanto a colui che è stato molestato nel possesso di un immobile, ma anche a chi è stato molestato nel possesso di un diritto reale sopra un immobile (ed è tale proprio il diritto di servitù).
Diversi sono i presupposti che legittimano l’esercizio delle due azioni: con l’azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.) il ricorrente vuol far valere lo spoglio violento o clandestino posto in essere in suo danno e che lo ha del tutto privato del possesso; con quella di manutenzione (art. 1170 c.c.), invece, si fa valere la mera molestia nel possesso, differenziandosi sia le condotte “di aggressione” al bene da tutelare, sia i presupposti a fondamento della tutela del diritto.
L’azione di manutenzione è diretta contro la molestia nel possesso o c.d. spoglio semplice (la molestia si misura per gradi ed è manutenibile o no a seconda che superi o meno la normale tollerabilità), mentre l’azione di reintegrazione è diretta contro lo soglio vero e proprio, inteso come privazione del possesso, che può a sua volta essere parziale o totale, a seconda che cada sull’intera cosa o su parte di essa.

Nel caso di specie sembra evidente che l’azione posta in essere dall’altra parte sia a tutti gli effetti qualificabile come azione di spoglio, in quanto l’autore di essa ha inteso impedire, a chi fino a quel momento esercitava il diritto di servitù, il passaggio in qualunque modo sul proprio fondo, ostruendone lo stesso con un ostacolo.
Diversa, invece, sarebbe stata la situazione se anziché ostacolare del tutto avesse solo ostruito in parte il passaggio, ad esempio restringendone l’accesso in modo da consentire solo il passaggio pedonale anziché con mezzi meccanici (in questo caso l’azione più adatta alla tutela del possesso sarebbe stata l’azione di manutenzione di cui all’art. 1170 c.c.).

Tutto quanto fin qui detto ha, a sua volta, come presupposto essenziale la circostanza che l’atto avverso il quale tutelarsi (ossia lo spoglio) non sia stato posto in essere da più di un anno, poiché se risale ad epoca anteriore non ci si può più avvalere di questa forma di tutela più veloce, non fondata sui titoli, ma si dovrà necessariamente ricorrere all’azione contemplata all’art. art. 1079 del c.c. e citata all’inizio di questa consulenza, ossia la c.d. azione confessoria, per mezzo della quale si potrà ottenere sia il riconoscimento della servitù che l’ordine da parte del giudice di far cessare eventuali impedimenti o turbative all’esercizio di quella servitù.

Per concludere va precisato che nel caso delle azioni possessorie si discute soltanto del possesso di un immobile o di un diritto sopra un immobile, il che comporta che l’altra parte non potrà addure in propria difesa l’inesistenza della servitù, dovendo a tal fine esperire un diverso tipo di azione, che è la c.d. actio negatoria servitutis.
Inoltre, per quanto concerne il timore di poter perdere la servitù per estinzione del relativo diritto, va precisato che tale timore potrebbe essere fondato soltanto nel caso di servitù che si ha intenzione di acquistare per usucapione, in quanto troverebbe applicazione il disposto di cui all’art. 1167 del c.c., secondo cui l’usucapione è interrotta se il possessore è stato privato del suo possesso da oltre un anno.
In questo caso, invece, la servitù ha il suo titolo costitutivo in un regolare atto notarile debitamente trascritto ed a ciò si aggiunge, come riferito nel quesito, che l’uso di essa non è stato mai interrotto (ciò che è indispensabile al fine di non vedersi dichiarata estinta la servitù per non uso ventennale ex art. 1073 del c.c.).