Articolo 1126 Codice Civile

Purtroppo, le argomentazioni del quesito non trovano il sostegno della giurisprudenza assolutamente granitica e maggioritaria e difficilmente potrebbero resistere in un ipotetico contenzioso.
La suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c. trova il suo fondamento in due presupposti: l’attribuzione del lastrico in uso o in proprietà esclusiva ad un condomino e il fatto che, nel contempo, il lastrico serve anche da copertura per gli appartamenti sottostanti alla sua colonna d’aria. Se si tiene a mente ciò, si capisce molto chiaramente la ragione per la quale il legislatore abbia introdotto questa particolare modalità di suddivisione degli oneri condominiali, applicabile solo al rifacimento della copertura offerta dal lastrico.
La quota di 1/3 di detti oneri viene attribuita a colui che è proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico perché tale manufatto costituisce comunque una pertinenza della sua unità immobiliare; in secondo luogo, egli facendo presumibilmente un uso più intenso di detto bene rispetto agli altri proprietari ha causato una maggiore usura della copertura. La quota dei 2/3 viene invece attribuita a tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in ragione della utilitas che i condomini sottostanti traggono dalla copertura data dal lastrico (Cass.Civ. n.199/2017).

In altre parole, il lastrico solare (così come la terrazza a livello) riveste una doppia natura: da una parte è un bene pertinenziale alla sola proprietà esclusiva di un singolo condomino, dall’altro, con la sua copertura, è un bene comune chiamato a soddisfare interessi fondamentali dell’intera collettività condominiale. Nel caso specifico, per quanto si è inteso, l’autrice del quesito trae una doppia utilità dal lastrico: da una parte, tale manufatto è una sua pertinenza in proprietà esclusiva, dall’altra, come qualsiasi altro condomino, usufruisce della copertura offerta dal manufatto in quanto il suo appartamento è collocato al di sotto della sua colonna d’aria. Per tale motivo egli non solo deve sopportare la quota di 1/3 prevista dall’art.1126 del c.c. in quanto proprietario esclusivo del manufatto, ma anche partecipare in proporzione ai suoi millesimi assieme agli altri condomini alla quota dei 2/3.

Ciò che lei descrive è un tipico caso di scuola in cui deve trovare applicazione la particolare suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c.: tale norma, dettata per il rifacimento della copertura garantita ai piani sottostanti da lastrici solari in uso o in proprietà esclusiva, viene applicata dalla giurisprudenza del tutto pacificamente anche quando questa copertura è data da una terrazza a livello, come in questo caso.

Le spese di rifacimento della copertura dovranno essere sopportate in ragione di 1/3 dal proprietario della terrazza e in ragione dei restanti 2/3 dai proprietari delle unità immobiliari site ai piani inferiori che beneficiano della copertura offerta dalla terrazza, somma che a sua volta sarà suddivisa tra di loro in proporzione ai millesimi di proprietà. Si tenga ben presente che tale suddivisione deve trovare applicazione solo ed esclusivamente per le spese riguardanti i lavori di rifacimento della copertura: rimangono quindi ad esclusivo carico del proprietario della terrazza le spese inerenti ad altri interventi, anche se occasionati da quelli riguardanti la copertura, come per esempio il rifacimento della piastrellatura della zona di calpestio, oppure il rifacimento della parte interna dei parapetti di affaccio.

Per giurisprudenza assolutamente granitica la terrazza a livello viene equiparata al lastrico solare attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad un condomino: per tale motivo, in caso di rifacimento della copertura offerta da tale manufatto ai piani sottostanti, le spese relative dovranno essere ripartite ai sensi dell’art.1126 del c.c.
Un esempio recente di tali pronunce è sicuramente Cass.Civ. Sez. 3, Sentenza n. 18164 del 25/08/2014, Rv. 632926 - 01: "In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive".

Purtroppo, questa equiparazione è particolarmente svantaggiosa per quel condomino che si trova ad essere nel contempo proprietario della terrazza (o del lastrico) e anche di una unità immobiliare ad essa sottostante: egli, infatti, non solo dovrà corrispondere di tasca propria in qualità di proprietario della terrazza la quota di un 1/3 delle spese di rifacimento della copertura, ma nel contempo in qualità di proprietario della unità immobiliare sita al piano inferiore dovrà partecipare in proporzione ai millesimi alla stessa attribuiti e in concorso con gli altri condomini al riparto dei rimanenti 2/3.
In questo senso è molto chiara Cass.Civ. Sez. 2, Sentenza n. 1451 del 23/01/2014, Rv. 629972 – 01: "In tema di condominio negli edifici, il proprietario dell'appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico".

Si precisa che il riparto previsto dall’art.1126 del c.c. deve trovare applicazione solo per quegli interventi strettamente attinenti alla manutenzione e al rifacimento della copertura offerta dalla terrazza a livello o dal lastrico: da ciò ne deriva, per esempio, che le spese di rifacimento della piastrellatura della soletta di calpestio della terrazza debbano essere interamente sostenute dal proprietario della medesima in quanto intervento che attiene ad una sua proprietà esclusiva.

Dando per presupposto che le infiltrazioni derivino dalla terrazza a livello al piano attico essa deve intendersi pacificamente come una pertinenza dell’attico e quindi una parte dell’edificio rientrante nel diritto di proprietà esclusivo del singolo condomino. Per giurisprudenza assolutamente pacifica la terrazza a livello rientra nel perimetro applicativo dell’art. 1126 del c.c.: per tale motivo le spese inerenti la copertura garantita da tale manufatto ai piani sottostanti devono essere ripartiti in ragione di 1/3 dal proprietario della terrazza e in ragione dei restanti 2/3 dai proprietari degli appartamenti sottostanti, i quali, a loro volta, ripartiranno tra di loro tale costo in proporzione ai millesimi di proprietà.

Si precisa che la particolare suddivisione delle spese prevista dalla norma in commento trova applicazione relativamente alle spese di rifacimento della sola copertura della terrazza a livello rimanendo escluse le spese inerenti alla manutenzione di altre parti del manufatto. Per fare un esempio, le spese di rifacimento della piastrellatura o dei parapetti della terrazza rimangono di esclusiva competenza del suo proprietario non potendo essere ripartite assieme agli altri condomini.

La giurisprudenza, inoltre, precisa in maniera costante come la suddivisione prevista dall’art.1126 del c.c. debba essere applicata nel caso in cui le infiltrazioni siano causate dalla vetustà della copertura della terrazza (o del lastrico) dovuta al naturale scorrere del tempo, e non quando esse sono causate da un comportamento negligente del singolo proprietario: in questo ultimo caso, devono trovare applicazione le ordinarie norme sul risarcimento del danno.
Nel caso specifico, quindi, potrebbe essere il proprietario della terrazza a livello a dover rispondere della intera spesa di rifacimento della copertura, qualora le infiltrazioni siano derivate da una cattiva manutenzione della serra impiantata sulla sua superficie di calpestio. Il quesito non offre però sufficienti elementi per un ulteriore approfondimento di questo aspetto.

Purtroppo, quanto detto dall’amministratore è corretto. La suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c. trova il suo fondamento in due presupposti: l’attribuzione del lastrico in uso o in proprietà esclusiva ad un condomino e il fatto che, nel contempo, il lastrico serva anche da copertura per gli appartamenti sottostanti alla sua colonna d’aria. Se si tiene a mente ciò, si capisce molto chiaramente la ragione per la quale il legislatore abbia introdotto questa particolare modalità di suddivisione degli oneri condominiali, applicabile solo al rifacimento della copertura offerta dal lastrico. La quota di 1/3 di detti oneri viene attribuita a colui che è proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico perché tale manufatto costituisce comunque una pertinenza della sua unità immobiliare; in secondo luogo, egli facendo presumibilmente un uso più intenso di detto bene rispetto agli altri proprietari ha causato una maggiore usura della copertura. La quota dei 2/3 viene invece attribuita a tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve proprio in ragione della utilitas che i condomini sottostanti traggono dal bene (Cass.Civ. n.199/2017).

In altre parole, la copertura del lastrico riveste una doppia natura, da una parte è un bene pertinenziale alla sola proprietà esclusiva di un singolo condomino, dall’altro è un bene comune chiamato a soddisfare interessi fondamentali dell’intera collettività condominiale. Nel caso specifico l’autore del quesito trae una doppia utilità dal lastrico: da una parte, tale manufatto è una sua pertinenza in proprietà esclusiva, dall’altra, come qualsiasi altro condomino, usufruisce della copertura offerta dal manufatto in quanto il suo appartamento è collocato al di sotto della sua colonna d’aria. Per tale motivo egli non solo deve sopportare la quota di 1/3 prevista dall’art.1126 del c.c. in quanto proprietario del bene, ma anche partecipare in proporzione ai suoi millesimi assieme agli altri condomini alla quota dei 2/3.
L’art. 1126 del c.c. trova applicazione nel solo e limitato caso di rifacimento della copertura del lastrico solare e non deve certamente essere applicato alle altre spese di manutenzione derivanti dalla presenza di infiltrazioni d’acqua. In questo secondo caso devono trovare applicazione le norme generali, ed in particolare il primo comma delll’art.1123 del c.c.: tali spese, quindi, dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Si tenga presente che la giurisprudenza in più arresti ha precisato come le norme del codice civile disciplinanti la ripartizione degli oneri in condominio, debbano essere applicate nel momento in cui la necessità di effettuare determinate manutenzioni sulle parti comuni dell’edificio sia derivata dal normale utilizzo del bene, dalla sua vetustà e dallo scorrere del tempo. Nel momento in cui la necessità di effettuare un determinato intervento sia causato da un comportamento negligente di un condomino, egli deve rispondere del danno causato secondo le norme sul risarcimento del danno.
Non pare che l’autore del quesito venga accusato dall’amministratore e dagli altri condomini di aver causato con un suo comportamento negligente le manutenzioni dovute dalla presenza di infiltrazioni: pertanto, egli dovrà corrispondere solo la relativa quota di spesa corrispondente ai suoi millesimi di proprietà così come calcolate ai sensi degli artt. 1123 e 1126 del c.c.

Nella fattispecie descritta si deve fare riferimento alla giurisprudenza sviluppatasi sul tema in merito al rifacimento dei parapetti inerenti a balconi aggettanti: è ben vero, infatti, che il manufatto protagonista del quesito viene catalogato dal suo autore come lastrico solare: è altrettanto vero però che tale manufatto, così come qualsiasi balcone aggettante, sporge dal corpo del fabbricato per oltre un metro. Si tenga anche conto del fatto che per giurisprudenza assolutamente granitica e costante, la particolare suddivisione prevista dall’art 1126 del c.c. può essere applicata alle sole spese inerenti al rifacimento della sola copertura offerta dal lastrico alle unità abitative ad esso sottostanti, ma non agli oneri derivanti dal rifacimento di tutti gli altri elementi che vanno a comporre il lastrico medesimo, come ad esempio i parapetti.

Fatta questa doverosa premessa Cass.Civ. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012, Rv. 622451 – 01 precisa che: "In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un <> della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole".

Anche in questo caso la pronuncia citata si inserisce in un solco giurisprudenziale ormai tracciato e definito. Dando quindi per scontato che nel caso specifico il parapetto esterno possa considerarsi elemento caratterizzante le linee architettoniche della facciata, gli oneri relativi al suo rifacimento dovranno essere suddivisi fra tutti i condomini applicando non l’art. 1126 del c.c. ma il precedente art 1123 del c.c., ripartendo quindi la spesa fra tutti i condomini attraverso la tabella dei millesimigenerali.

La suddivisione proposta dall’amministratore è giuridicamente errata. Per giurisprudenza assolutamente costante e granitica, la suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c., in quanto norma eccezionale rispetto alla regola generale prevista dall’art.art. 1123 del c.c., può trovare applicazione solo nel caso in cui sia necessario ripartire tra condomini lavori attinenti alla manutenzione della copertura offerta ai piani sottostanti dal lastrico solare attribuito in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino (tra le tante Cass.Civ., Sez.VI-2, ord. n.11484 del 10.05.2017). Ne consegue che tale criterio di riparto non può essere applicato per suddividere le spese legali che derivano da un contenzioso in cui è stato coinvolto il condominio, anche se tale contenzioso riguarda la copertura del lastrico solare. Tali oneri, in forza del 1° co. dell’art.1123 del c.c., dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini proporzionalmente ai millesimi di proprietà di ciascuno, fatto salvo eventualmente quanto dispone l’art. 1132 del c.c. in merito al dissenso di un condomino rispetto alle liti intraprese dalla compagine condominiale.
Se poi all’esito del contenzioso in essere le spese processuali verranno poste in capo alla controparte del condominio, quest’ultimo avrà titolo per chiedere ad essa il recupero di quanto sborsato a suo tempo; una volta recuperata la somma, sarà compito dell’amministratore restituirla ai condomini che l’hanno anticipata, vuoi bonificandola direttamente sui loro conto correnti, vuoi compensandola con eventuali saldi passivi che risulteranno a bilancio.

Parallelamente alla questione appena trattata, l’autore del quesito chiede se sarà possibile rivalersi sull’amministratore di condominio per negligenza nel suo operato. Purtroppo, il quesito non offre sufficienti elementi per poter dare un parere con cognizione di causa sotto questo aspetto, ed in particolare dire se nei confronti del professionista possono essere avanzate richieste risarcitorie ai sensi dell’ art. 2051 del c.c.

Sulla base di quello che viene riferito nel quesito sicuramente vi sono però già le basi per poter rimettere il mandato al professionista e sostituirlo con un’altra figura che goda di maggior fiducia da parte di tutta la compagine condominiale. Il comma 11° dell’art.1129 del c.c. stabilisce che: "La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio." Se, tuttavia, in sede assembleare non si raggiungessero le maggioranze richieste dalla legge per revocare il mandato, a parere di chi scrive ciò che è emerso in sede di CTU costituisce una grave irregolarità compiuta dal professionista nell’espletamento del mandato conferitogli.
Questo può dare la possibilità ad un condomino volenteroso di adire il giudice e chiedere la revoca dell’amministratore per via giudiziaria: il procedimento di revoca si svolge in camera di consiglio senza particolari formalità e pertanto sarà caratterizzato da una relativa celerità. In caso di revoca il condomino che ha assunto l’iniziativa giudiziaria avrà titolo per ripetere nei confronti del condominio le spese giudiziarie sostenute, il quale, a sua volta, avrà titolo per richiederle a colui che è stato revocato.

Una volta che il nuovo amministratore si sarà insediato, sarà possibile con la sua assistenza e quella di un legale, valutare con più serenità eventuali profili di responsabilità da muovere al precedente amministratore.

La giurisprudenza da sempre specifica come il riparto di spesa di cui all’art.1126 del c.c. relativo al rifacimento della copertura del lastrico solare (o della terrazza a livello), deve trovare applicazione quando la necessità di rifare la copertura offerta da tali manufatti ai piani ad essa immediatamente sottostanti sia dovuto alla vetustà del manufatto e al naturale scorrere del tempo.

Il riparto 1/3 - 2/3 previsto dalla norma in commento non può invece trovare applicazione quando la necessità di intervenire sulla copertura della terrazza a livello sia dovuto al fatto illecito altrui che ha causato un danno alla copertura medesima. In questo secondo caso, sostiene sempre la giurisprudenza, deve farsi applicazione delle norme sul risarcimento del danno e quindi paga chi il danno lo ha commesso, e quindi, nel caso specifico, chi ha causato l’infiltrazione. Se poi colui che ha commesso il danno è coperto da una garanzia assicurativa (anche stipulata dal condominio stesso) egli sarà manlevato dal suo pagamento dalla compagnia assicurativa. Si precisa che il danneggiante può essere anche il condominio nel suo complesso se l’infiltrazione proviene da una tubatura comune. Non è quindi scontato che le spese di rifacimento della copertura della terrazza causate dalla necessità di ricercare l’origine della infiltrazione debbano necessariamente essere ripartite utilizzando l’art. 1126 del c.c.: per dare una risposta precisa sotto questo aspetto sarebbe necessario capire meglio la dinamica del sinistro.

Fatta questa precisazione trattiamo il secondo aspetto del quesito, illustrando come devono essere ripartiti i lavori di rifacimento della terrazza a livello non necessariamente conseguenti alla ricerca della perdita da infiltrazione. In questo caso purtroppo è indubbia l’applicazione della ripartizione prevista dall’art.1126 del c.c.: i lavori non trovano infatti occasione nel danno e quindi devono essere ripartiti utilizzando le norme condominiali e non quelle sul risarcimento del danno.

Anche in questo caso la giurisprudenza in maniera assolutamente costante (es. Cass. Civ. n.22896/2013) estende il riparto 1/3 - 2/3, previsto dall’art. 1126 del c.c. inizialmente per la sola copertura offerta dal lastrico solare, anche a quella garantita ai piani sottostanti dalla terrazza a livello.
Bisogna tenere presente però che tale particolare tipologia di riparto trova la sua giustificazione nel fatto che la terrazza, o il lastrico scolare, pur essendo beni attribuiti in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo condomino, con la loro copertura ai piani sottostanti assolvono anche ad una funzione strettamente comune. Per tale motivo, ogni lavoro di rifacimento alla copertura non può essere deciso arbitrariamente dal loro proprietario o utilizzatore esclusivo, ma deve passare da una approvazione assembleare adottata con le maggioranze previste dall’art. 1136 del c.c..

Nella grande maggioranza dei casi, il condominio sorge e si costituisce quando l’originario unico proprietario dell’edificio (solitamente il suo costruttore), cede per mezzo di rogiti di vendita ai futuri condomini le unità immobiliari in esso ricomprese. Quando ciò accade, all’interno dei rogiti notarili o nei regolamenti condominiali ad essi allegati vengono indicate le parti comuni dell’edificio e si costituiscono eventualmente delle servitù condominiali.

Nulla vieta, tuttavia, che il condominio venga costituito mediante testamento. In questo caso per mezzo di lasciti testamentari efficaci dopo la morte del disponente, il de cuius assegna a terzi beneficiari le unità immobiliari ricomprese nell’edificio di cui risulta essere l’unico proprietario.
È proprio questa seconda fattispecie che si è concretizzata nel caso prospettato nel quesito: purtroppo, però, la costituzione del condominio per mezzo di testamento presenta maggiori insidie rispetto alla costituzione tramite rogito notarile. È molto raro, infatti, che il testatore nel momento in cui confeziona la scheda testamentaria si preoccupi di specificare quali parti dell’edificio devono considerarsi comuni a tutti i beneficiari o si preoccupi di costituire servitù condominiali a carico delle parti in proprietà esclusiva o a carico delle parti comuni. Al contrario queste disposizioni sono le prassi nel caso di vendita per mezzo di atto notarile.

È proprio per questo motivo che l’autore del quesito si trova nelle difficoltà descritte. Come uscirne? Sicuramente il primo consiglio che ci si sente di dare è quello di “sotterrare l’ascia di guerra” con gli altri condomini e tentare di raggiungere un accordo che coinvolga tutti i proprietari dell’edificio.
Tale accordo, da formalizzarsi mediante rogito notarile registrato e trascritto, dovrà individuare le parti comuni dell’edificio, razionalizzare meglio l’ubicazione dei servizi comuni e magari procedere ad una assegnazione delle cantine tra i diversi condomini, le quali solitamente sono pertinenze delle parti dell’edificio in proprietà esclusive e censite catastalmente assieme alla unità principale. Con ogni probabilità, per giungere a formalizzare un accordo di questo tipo, oltre al notaio, sarà necessario anche coinvolgere un tecnico edile per le necessarie pratiche catastali.

Venendo a trattare della copertura della autorimessa, è necessario dire che essa, per la descrizione che ne viene fatta nel quesito, dovrebbe considerarsi una piccola terrazza a livello pertinenziale alla unità abitativa del primo piano e non certamente del garage sottostante. A differenza del lastrico solare, la terrazza a livello viene considerata un naturale prolungamento dell’appartamento a cui accede e quindi si deve presumere, salvo titolo contrario che non esiste nel caso specifico, che essa sia oggetto del diritto di proprietà dell’erede del primo piano. Nel caso in cui in un futuro dovesse palesarsi la necessità di effettuare lavori di manutenzione alla copertura offerta dalla terrazza alla autorimessa sottostante, gli oneri per la realizzazione dei lavori dovranno suddividersi tra i due proprietari secondo quanto previsto dall’art. 1126 del c.c. In forza di ciò, quindi, i 2/3 dell’ ammontare complessivo dei lavori attinenti alla manutenzione o al rifacimento della copertura della terrazza dovranno essere sopportati dal proprietario della autorimessa, il quale dovrà sobbarcarsi anche gli oneri riguardanti, ad esempio, la sistemazione e tinteggiatura del soffitto del suo box auto; il restante terzo, dovrà essere sopportato dal proprietario della terrazza a livello il quale dovrà sobbarcarsi anche i lavori di rifacimento della piastrellatura della zona di calpestio. La giurisprudenza (per esempio, Cass.Civ. n.11029/2003) ha infatti precisato che la suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c. si applica anche nel caso in cui vi sia una sola unità immobiliare che usufruisce della copertura della terrazza a livello soprastante, come appunto nel caso descritto dal quesito, ove vi è un solo garage che trae vantaggio dalla copertura della terrazza a livello.

Per principio oramai acquisito nel diritto condominiale, le spese di manutenzione attinenti al parapetto (anche detti muretti di recinzione) di una terrazza a livello (o anche di un lastrico solare) attribuita in proprietà o in uso esclusivo di un condomino devono essere sopportate interamente da quest’ultimo, a meno che esse non presentino particolari elementi decorativi e quindi contribuiscono a determinare il decoro architettonico dell’edifico. In quest’ ultimo caso, precisa la giurisprudenza, sarebbero di competenza dell’intero condominio la sola manutenzione di detti elementi decorativi. Per tale motivo si ritiene che i muretti di recinzione vadano manutenuti da colui che ha l’uso esclusivo della terrazza.

La giurisprudenza in più arresti sia di legittimità che di merito ha precisato come la suddivisione delle spese inerenti la manutenzione della copertura del lastrico solare prevista dall’ art.1126 c.c. si riferisce alle riparazioni dovute alla vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ai sensi delle norme sul risarcimento del danno (Cass.Civ. 2840/2013; Cass.Civ. 10195/2013). Quanto riferito è un principio assolutamente granitico nel diritto condominiale anche se non sempre è facile poi da calare nel caso concreto, e certamente il caso descritto è uno di questi.

Per far gravare nuovamente gli ulteriori lavori richiesti dall’amministratore sul proprietario del lastrico è necessario che si dimostri come i precedenti interventi non hanno in realtà ripristinato in maniera efficiente la copertura, danneggiata dall’ uso improprio che è stato fatto del lastrico dal suo proprietario esclusivo.

Per fare ciò è necessario rivolgersi ad un perito che confermi e attesti in un elaborato i dubbi espressi nel quesito dal suo autore. Se si ottenesse una perizia di questo tenore vi sarebbero i margini, ricorrendo alle norme sul risarcimento del danno e agendo eventualmente anche giudizialmente, per pretendere che sia il proprietario del lastrico a farsi carico di questa nuova tranche dei lavori e non anche il condominio nel suo complesso. Diversamente, i margini di manovra sarebbero molto limitati, tenendo conto del fatto che comunque, a quanto confermato anche dall’autore del quesito, già i precedenti lavori, per quanto parziali, hanno comportato un ripristino della funzione di copertura del lastrico, prova ne sia che le infiltrazioni si sono arrestate. In altre parole, in mancanza della perizia di cui sopra, non pare vi siano margini per imputare questi secondi lavori al proprietario del lastrico ed essi dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini con le quote indicate dall’art. 1126 del c.c.

Diverso è il discorso per i danni subiti dalle infiltrazioni che si sono verificate in passato. Tenendo conto del fatto che vi è stata già una lettera di messa in mora nel marzo del 2023, la quale ha avuto come principale effetto giuridico quello di interrompere il decorso dei termini di prescrizione, vi sono tutti gli estremi per agire sia stragiudizialmente che giudizialmente e chiedere il recupero dei danni subiti dalle infiltrazioni pregresse. Invocando la responsabilità di cui all’art. 2051 del c.c., vi sono gli estremi per richiedere i danni quantomeno al proprietario del lastrico, poiché le infiltrazioni sono derivate da una condotta illecita a lui direttamente imputabile.
Purtroppo, il quesito allo stato attuale non offre elementi per dare un parere alla vicenda più approfondito, cosa che potrà certamente essere fatta rivolgendosi ad un legale del posto e dopo aver commissionato le opportune perizie ad un tecnico, come consigliato.

E’ ovvio che una eventuale iniziativa giudiziaria nei termini descritti porta con se il rischio che questo provochi un rallentamento dei lavori: questo purtroppo è una eventualità che deve essere tenuta in conto nel caso in cui si decida di procedere in tal senso.

In forza dell’art.1126 del c.c., le spese (siano esse ordinarie o straordinarie) per la manutenzione e rifacimento della copertura offerta dal lastrico solare ai piani sottostanti devono essere sopportate per 1/3 dal proprietario del lastrico stesso, o da chi è titolare di un diritto di uso esclusivo, e per i restanti 2/3 dai proprietari delle rimanenti unità immobiliari, i quali usufruiscono della copertura ad essi soprastante.
Per giurisprudenza assolutamente costante, rientrano nel perimetro applicativo di tale norma solo le spese strettamente attinenti alla manutenzione della copertura, rimanendone escluse tutti quegli oneri, che seppur attinenti ad interventi riguardanti il lastrico stesso, non sono direttamente necessari al ripristino della copertura, come per esempio: il rifacimento di parapetti, delle ringhiere o il ripristino della piastrellatura della zona di calpestio (Cass. Civ n.10602/1990 e Cass.Civ. n.2726/2002). Tali ultime tipologie di spese devono essere esclusivamente sopportate dal proprietario del lastrico solare, o comunque da colui che ne ha l’uso esclusivo.

Ovviamente solo un tecnico edile può dire con chiarezza se gli specifici interventi indicati nel caso prospettato siano necessari al ripristino della copertura del lastrico, o viceversa non rientrino nel perimetro applicativo dell’art.1126 del c.c. Tuttavia, sulla base di quello che viene riferito nel quesito, gli interventi che sono stati nominati appaiono assolutamente rientrare in quelle tipologie di lavori i cui oneri devono essere suddivisi secondo quanto previsto dall’art.1126 del c.c.: in particolar modo, ci si riferisce al miglioramento della coibentazione in quanto esso è teso a rafforzare la capacità di copertura e di isolamento del lastrico.

Infine, è giusto precisare che per l’esecuzione dei lavori inerenti il rafforzamento della copertura non è necessario raccogliere la preventiva autorizzazione del proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico. Anche se il lastrico non è un bene condominiale, rimane comune a tutti i condomini la sua funzione di copertura: è proprio per tale ragione che il legislatore ha introdotto con l’art. 1126 del c.c. una suddivisione degli oneri condominiali specifica per i lavori che riguardano tale parte dell’edificio. Per tale motivo l’assemblea è del tutto competente a deliberare a colpi di maggioranza gli interventi che riguardano la copertura offerta dal lastrico, ovviamente nel rispetto delle norme che governano funzionamento di tale organo collegiale.

In forza dell’art.1126 del c.c. le spese (siano esse ordinarie o straordinarie) per la manutenzione e rifacimento della copertura offerta dal lastrico solare ai piani sottostanti devono essere sopportate per 1/3 dal proprietario del lastrico stesso e per i restanti 2/3 dai proprietari delle rimanenti unità immobiliari, i quali usufruiscono della copertura ad essi soprastante. La parte finale della norma in esame precisa che tale seconda parte della spesa dovrà poi essere ripartita in proporzione al valore di piano o porzione di piano di ciascuno. In senso pratico, la quota dei 2/3 della spesa riferibile al rifacimento o alla manutenzione del lastrico dovrà essere ripartita utilizzando la tabella dei millesimi generali o più opportunamente, se presente, una tabella “lastrico” che attui in termini matematici i principi enunciati dall’art.1126 del c.c. Sotto questo ultimo aspetto, l’unica cosa che si può aggiungere è che non è ammissibile una suddivisione delle spese inerenti il rifacimento della copertura per “teste” o per “unità immobiliare: tale forma di suddivisione sarebbe illegittima in quanto contraria agli art.1123 e ss. del c.c., a meno che non venga prevista tra le norme di un regolamento condominiale o concordata all’ unanimità tra tutti i componenti del condominio.

Al riparto dei 2/3 delle spese di rifacimento della copertura del lastrico non dovranno partecipare coloro che sono proprietari di una unità immobiliare sita nel piano interrato o seminterrato del palazzo: esse, a differenza delle unità immobiliari ricomprese nei piani fuori terra, non usufruiscono della copertura del lastrico solare, copertura che piuttosto viene loro offerta dal pavimento fronte strada (in questo senso è molto chiara Cass.Civ. n.2243/2016).
Se beneficiano della copertura del lastrico parti comuni condominiali, anche il condominio nel suo complesso (e quindi comunque di riflesso i condomini che lo compongono, compreso il proprietario del lastrico solare), dovrà partecipare al riparto dei 2/3 di spesa assieme agli altri condomini, purché tali parti comuni siano ricomprese in piani o porzioni di piano fuori terra. Per fare un esempio pratico, si pensi all’alloggio o guardiola del portiere, di solito ricompreso nel primo piano fuori terra.

Nelle spese di rifacimento della copertura del lastrico solare a cui fa riferimento l’art.1126 del c.c. non rientrano per giurisprudenza assolutamente costante tutti quegli oneri non direttamente necessari al ripristino della copertura, come per esempio: il rifacimento di parapetti, delle ringhiere e tutte quelle spese attinenti al rifacimento della zona di calpestio, come la semplice sostituzione della piastrellatura della medesima (Cass. Civ n.10602/1990 e Cass.Civ. n.2726/2002). Tali ultime tipologie di spese devono essere esclusivamente sopportate dal proprietario del lastrico solare, o comunque dal condomino che ne ha l’uso esclusivo.

Veniamo poi a trattare l’ultimo quesito richiesto.
L’assemblea di condominio è competente a deliberare a colpi di maggioranza ex art. 1135 del c.c. l’esecuzione di lavori di manutenzione, vuoi straordinaria vuoi ordinaria, solo però se attinenti le parti comuni dell’edificio: questo è un principio cardine del nostro ordinamento condominiale. Per dirla in termini più semplici, l’assemblea dei condomini non può mettere il naso nella abitazione privata del singolo proprietario e imporre a costui di compiere determinati lavori nel suo appartamento.
Questo impone che, qualora vi sia la necessità di effettuare sul fabbricato condominiale dei lavori particolarmente invasivi, che necessariamente per ragioni tecniche debbono coinvolgere anche parti in proprietà esclusiva del palazzo, essi non potranno eseguirsi se non si raccoglie preventivamente il consenso del singolo condominio proprietario dell’appartamento e delle sue pertinenze. Per fare un esempio molto frequente nella pratica, si pensi al rifacimento della facciata condominiale, intervento che spesso necessita per la sua esecuzione a regola d’arte il coinvolgimento dei balconi dei singoli appartamenti, i quali per giurisprudenza assolutamente costante, sono dei beni di proprietà esclusiva del singolo proprietario, e sui quali l’assemblea di condominio non ha quindi alcun potere di intervento diretto.
È proprio per questo motivo che nel caso descritto l’amministratore di condominio si è premurato di ottenere preventivamente il consenso dei singoli condomini proprietari esclusivi dei balconi e dei lastrici solari. Ovviamente le spese attinenti alla ristrutturazione delle parti non condominiali del palazzo (balconi e lastrico solare) verranno poste dall’amministratore ad esclusivo carico dei loro proprietari in sede di riparto straordinario dei lavori. In realtà è molto probabile che l’importo di dette spese attinenti le parti in proprietà esclusiva sia già stato preventivato nel momento in cui l’assemblea ha dato via libera ai lavori: i singoli condomini quindi corrisponderanno quanto dovuto nel momento in cui pagheranno all’amministratore i relativi oneri straordinari, che si presume siano già stati deliberati.

È necessario fare un po’ di chiarezza.
Il n.1 dell’art. 1117 del c.c. include il lastrico solare tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ed in particolare tra le parti necessarie all’ uso comune. Tale presunzione di condominialità opera a condizione che non vi sia un titolo (tipicamente un rogito notarile o un regolamento di condominio di natura contrattuale) che disponga diversamente e quindi attribuisca il lastrico in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino.
Se il titolo quindi nulla dice in proposito il lastrico deve considerarsi un bene condominiale al pari delle fondamenta del palazzo o delle scale e quindi la sua manutenzione ordinaria e straordinaria deve essere sopportata ai sensi del 1° co. dell’art.1123 del c.c. da tutti i condomini in proporzione ai loro millesimi di proprietà.

Nel caso in cui invece un rogito della provenienza od un regolamento di condominio attribuisce il lastrico in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo proprietario gli oneri di manutenzione vuoi ordinaria vuoi straordinaria della copertura offerta dal lastrico ai piani sottostanti devono essere ripartiti seguendo l’art. 1126 del c.c. Tale norma dispone che le spese riguardanti la riparazione o il rifacimento del lastrico devono essere sopportate in ragione di 1/3 da chi ne ha la proprietà o l’uso esclusivo; i restanti 2/3 sono a carico dei condomini che usufruiscono della copertura offerta dal lastrico.


Per capire quindi a come dovranno essere ripartite le spese del tetto piano dell’edificio (che dalla descrizione offerta pare proprio essere un lastrico solare) si dovrà in prima battuta esaminare i rogiti che hanno portato alla nascita di questo piccolo condominio: se in questi rogiti vi sono clausole che attribuiscono l’uso o la proprietà del tetto piano ad uno specifico proprietario, allora le spese di rifacimento della sua copertura dovranno essere ripartite secondo l’art. 1126 del c.c. (1/3-2/3); se al contrario questi rogiti nulla dicono sul punto le spese di manutenzione e rifacimento del tetto dovranno essere sopportate da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Come già accennato è molto probabile che il condominio descritto nel quesito sia composto da soli due proprietari o comunque da un numero molto esiguo di condomini, diciamo dai 3 agli 8 proprietari. Ovviamente la normativa che si è descritto finora trova piena applicazione anche in queste tipologie di condominio, vi è però un problema: è molto difficile infatti che in questi piccoli stabili siano vigenti dei regolamenti condominiali e presenti delle tabelle millesimali validamente efficaci, ed è molto probabile che anche la vicenda descritta non faccia eccezione.

Se la realtà fosse davvero questa la cosa migliore è quella di trovare un accordo bonario in merito alla suddivisione delle spese: nei piccoli condomini infatti l’accordo è il modo migliore per avere una gestione serena dello stabile.
Ad ogni modo a seconda dei casi la suddivisione dei lavori di rifacimento del lastrico solare potrebbero essere sostanzialmente 2: se vi è un rogito che attribuisce ad uno dei condomini la proprietà del lastrico (eventualità a dire il vero poco probabile) allora il proprietario del lastrico dovrà pagare 1/3 dei lavori di rifacimento della copertura e i restanti 2/3 saranno a carico dell’ altro (o degli altri) condomini; se invece il lastrico è un normalissimo bene condominiale (eventualità questa decisamente più probabile) allora tutti i condomini dovranno ripartirsi la spesa in proporzione ai millesimi. In questo secondo caso però, visto che è molto difficile che vi siano delle valide tabelle millesimali, si consiglia di raggiungere un accordo con tutti i proprietari del piccolo fabbricato per una suddivisione per teste in parti uguali della spesa.

Per lastrico solare si intende quella superficie piana posta sulla sommità dell’edificio la quale, in sostituzione del tetto a falde, funge da copertura dello stabile: proprio per tale ragione, l’ art. 1117 del c.c. ricomprende tale manufatto tra i beni condominiali salvo che il titolo non disponga diversamente.
Tuttavia, nel momento in cui il lastrico viene attribuito in uso o in proprietà esclusivo ad un singolo condomino (o anche ad un gruppo di essi) l’art. 1126 del c.c. dispone che le spese necessarie per la sua manutenzione o ricostruzione debbano essere accollate in ragione di 1/3 a colui o a coloro che ne abbiano l’uso o la proprietà esclusiva, e in ragione dei 2/3 a favore di quei gruppi di condomini che usufruiscono della sua funzione di copertura.
La giurisprudenza ha precisato come la particolare suddivisione prevista dall’art.1126 del c.c. trova la sua giustificazione proprio nella funzione di copertura dell’edificio di tale manufatto, e non può quindi essere estesa: "...a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni…i quali costituiscono distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato." (Cass.Civ.,Sez.II, n. 27942 del 13.12.2013).

Alla medesima disciplina giuridica devono sottostare tutti quei manufatti necessari allo scolo delle acque meteoriche dal fabbricato. “Le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune (in quanto "servono all'uso e al godimento comune"), ricadono tra i beni che l'art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell'edificio. Che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico di proprietà esclusiva, il quale assolve anche la funzione di copertura di parte del fabbricato, rimane indispensabile l'esistenza delle gronde per raccogliere e smaltire le acque piovane. Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura…La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacchè l'art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell'immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo. Nè è consentita un'interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall'art. 1126 c.c.”

La giurisprudenza ha precisato inoltre come tale riparto non trovi parimenti applicazione: "…agli accessori che sono destinati soltanto a consentire o migliorare la praticabilità della superficie, come i parapetti e i pavimenti, alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria deve provvedere il proprietario esclusivo, senza che gli altri condomini siano obbligati neppure in parte a contribuirvi, salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio.” (Cass Civ.,Sez.II, n.735 del 19.01.2004, ma anche nello stesso senso Cass.Civ,Sez.II, n.2726 del 25.02.2002).

Nonostante la giurisprudenza reperita sia piuttosto ricca purtroppo non è agevole dire nel caso specifico quali siano le spese da attribuire esclusivamente all’utilizzatore del lastrico e quali invece debbano essere ripartite tra tutti i condomini: non si conosce infatti l’entità né tanto meno le modalità esecutive dei lavori che hanno portato alla necessità di tali spese. Sarebbe quindi necessario un confronto tra il legale ed un tecnico edile per dare una risposta più precisa e corretta.
Ad ogni modo sulla base di quanto riferito nel quesito è possibile dire con ragionevole sicurezza che nessuno dei lavori elencati giustifica la suddivisione delle spese conseguenti in base a quanto disposto dall’art.1126 del c.c.: nessuno dei manufatti elencati pare essere necessario a garantire la funzione di copertura del lastrico.
A parere di chi scrive devono essere suddivise in base all'art. 1123 del c.c. il rifacimento e la manutenzione di tutto ciò che sovrasta il parapetto in quanto ciò attiene al decoro architettonico e allo scolo delle acque del fabbricato e quindi a funzioni tipicamente condominiali.
Rimangono in capo all’utilizzatore esclusivo del lastrico le spese attinenti alla manutenzione ordinaria e straordinaria del parapetto: anche in questo caso però è necessario prestare attenzione. Infatti, a parere di chi scrive, sulla base delle pronunce reperite, devono essere sopportate dall’utilizzatore del lastrico esclusivamente quelle spese necessarie a garantire la funzione di affaccio dei parapetti, per esempio il ripristino della loro parte interna. Se invece, per fare un altro esempio i parapetti vengono coinvolti in interventi più che altro tesi alla manutenzione di altre parti comuni, come il ripristino della facciata dello stabile, ecco che anche in questo caso le spese di ripristino dei parapetti dovrebbero essere sempre suddivisi ex art. 1123 del c.c. in base ai millesimi generali.
Come già detto prima, considerazioni più puntuali e precise possono essere date dal legale solo dopo un confronto chiarificatore col tecnico edile.

Il tetto è una parte dell’edificio che solitamente viene considerata condominiale ai sensi dell’art. 1117 del c.c. in quanto assolve ad una funzione necessaria all’uso della collettività condominiale: preservare il fabbricato condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana.
Per tale motivo, come regola generale, la giurisprudenza ritiene che le spese inerenti alla sua conservazione debbano essere ripartiti tra tutti i condomini in proporzione al valore millesimale di ciascuno ai sensi della prima parte dell’art. 1123 del c.c. (tra le tantissime Cass.Civ.,Sez.II, n.24927 del 07.10.19).
La stessa giurisprudenza che si è appena citata repentinamente precisa tuttavia che qualora il tetto venga attribuito in proprietà esclusiva ad un singolo condomino da un titolo della provenienza antecedente, le spese inerenti alla sua conservazione devono essere ripartite non più ai sensi dell’art.1123 del c.c., ma facendo applicazione analogica dell’art.1126 del c.c.: tale norma disciplina la suddivisione delle spese riguardanti la conservazione della copertura del lastrico solare dato in proprietà esclusiva (o in uso) ad un condomino.

È proprio questa ultima fattispecie che si è concretizzata nel caso prospettato: un titolo della provenienza antecedente attribuì ad un precedente condomino (i nonni) la proprietà esclusiva del tetto, proprietà del tetto che poi si è con molta probabilità trasferita assieme a quella inerente alla abitazione principale nelle varie cessioni (inter vivos o successio mortis causa) che si sono concretizzate via via negli anni. Il risultato è che oggi la proprietà del tetto con molta probabilità risulterà essere in capo all’autrice del quesito e ciò, come si è già detto fa scattare inevitabilmente l’applicazione dell’art.1126 del c.c. nel ripartire le spese inerenti alla manutenzione del tetto dell’edificio.
In forza di tale articolo 1/3 di tali spese devono essere sopportate in toto dall’autrice del quesito in quanto proprietaria esclusiva della copertura dell’edificio; i restanti 2/3 dovranno essere suddivisi in proporzione ai millesimi di proprietà tra tutti gli altri condomini in quanto ovvi beneficiari della copertura offerta dal tetto dello stabile.

Le informazioni date dal venditore sono sostanzialmente corrette: la terrazza è una chiara pertinenza della villa che vi apprestate ad acquistare e pertanto è un bene di vostra esclusiva proprietà. Ciò nondimeno è anche vero che acquistando la villa e ovviamente la pertinenziale terrazza si instaurerà nel contempo ed automaticamente una comunione tra voi e il proprietario del magazzino insistente sulla copertura che la terrazza offre a vantaggio della unità immobiliare ad essa sottostante.

La prima conseguenza della instaurazione di tale comunione sarà capire le modalità di ripartizione tra i due proprietari delle spese necessarie per manutenere detta copertura. Il problema sotto questo aspetto nasce dal fatto che nel caso specifico (a differenza che in contesti più specificatamente condominiali), vi è solo una singola unità immobiliare (il magazzino) che usufruisce della copertura della terrazza ad esso soprastante.
Fino al 2016 infatti la giurisprudenza era granitica nel sostenere che anche nel caso prospettato si dovesse fare applicazione dell’art. 1126 del c.c., norma che comunque si ritiene applicabile per giurisprudenza costante non solo ai lastrici solari, ma anche alle terrazze a livello. Se in ipotesi si facesse applicazione di tale norma le spese necessarie alla manutenzione e conservazione della copertura offerta dalla terrazza dovranno essere sopportate in ragione di 1/3 dal proprietario della terrazza e della vitta e in ragione di 2/3 dal proprietario del magazzino sottostante.

Dal 2017 però parrebbe farsi strada tra la giurisprudenza della Corte di Cassazione un altro orientamento rappresentato dalla sentenza capostipite la n.21337 del 14.09.2017. Secondo tale orientamento quando il lastrico solare (o la terrazza a livello) è posta al di sopra di un’unica unità abitativa sottostante, in caso di lavori inerenti alla copertura da essa offerta non si dovrebbe fare applicazione dell’art. 1126 del c.c. ma del precedente art. 1125 del c.c. Così facendo però gi oneri conseguenti alla manutenzione o rifacimento della copertura dovrebbero essere divisi esattamente a metà tra il proprietario della terrazza e quello della unità immobiliare sottostante.

Non si ha certamente idea di quale orientamento prevarrà quando nel caso specifico ci si dovrà porre il problema di fare dei lavori alla copertura della terrazza, però si ha la sensazione che l’orientamento più recente è quello che sta prendendo più piede tra le pronunce dei giudici in attesa (se mai ci sarà), di una pronuncia delle Sezioni Unite. Comunque è necessario precisare che il problema descritto riguarda solo gli oneri relativi alla copertura che la terrazza a livello offre al magazzino sottostante, rimanendo ad esclusivo carico dei proprietari della villa tutte le spese riguardanti: il rifacimento della piastrellatura della terrazza e della sua zona di calpestio, dei parapetti, ringhiere e sistema di scolo delle acque reflue.

Fatta questa doverosa premessa, necessaria per offrire a chi legge un quadro preciso delle conseguenze giuridiche che porta con sé la proprietà di una terrazza in un contesto architettonico come quello descritto, veniamo a trattare della maggiore preoccupazione dell’autore del quesito: ovvero il possibile abbattimento del magazzino.
Ovviamente il proprietario del magazzino sottostante non può di sua iniziativa abbattere il cespite, seppur di sua proprietà, per il semplice motivo che questo pregiudicherebbe nel contempo anche l’integrità della terrazza se non anche della intera villa, beni di cui lui non può liberamente disporre. Per una operazione di questo tipo quindi è inevitabilmente necessario raccogliere il consenso di entrambi i proprietari, evenienza questa che difficilmente potrà mai accadere.
Per tale motivo, se questa evenienza mai si paleserà nel futuro, si avrebbe ad esempio pieno titolo per adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere un provvedimento che le permetta di bloccare eventuali lavori di demolizione. Facendo un altro esempio, se in ipotesi la struttura del magazzino divenisse pericolante, per i motivi già detti sopra si potrebbe adire il giudice per ottenere un provvedimento di urgenza che le permetta di accedere nel magazzino e mettere in sicurezza l’intera struttura del fabbricato.

È ovvio che questo parere non può entrare più nello specifico delle singole ipotesi per il semplice motivo che nulla di quanto detto è realmente accaduto: ad ogni modo si è inteso dare una panoramica della normativa e delle problematiche che si potrebbero presentare a seguito dell’acquisto della terrazza.
Forse sarebbe anche opportuno analizzare i rogiti di provenienza della proprietà a cui siete interessati per vedere se vi sono clausole particolari riferibili alla terrazza e al sottostante magazzino (cosa probabile). Ad ogni modo questa ultima attività è propria dei compiti dello studio notarile a cui vi dovrete necessariamente rivolgere per portare a termine le operazioni inerenti il rogito di acquisto.

E’ necessario innanzitutto chiarire un concetto fondamentale: seppur la terrazza a livello sia una parte dell’edificio in proprietà esclusiva in quanto pertinenza dell’appartamento a cui accede, essa assolve nel contempo ad una naturale funzione di copertura dell’edificio o di una parte di esso che lo attrae inevitabilmente tra le parti comuni dell’edificio. Valorizzando proprio tale ultima funzionalità, la giurisprudenza in maniera assolutamente costante parifica la terrazza a livello al lastrico solare facendo rientrare anche tale parte dell’edificio nel perimetro applicativo dell’art. 1126 del c.c., anche nel caso in cui sia unico il locale che usufruisce della funzione di copertura, proprio perché anche in una fattispecie di questo tipo la funzione di copertura della terrazza non viene meno (Cass.Civ. n.11029/2003)

Per tale motivo l’assemblea è assolutamente competente a deliberare ogni lavoro di manutenzione ordinaria e straordinaria attinenti proprio a detta copertura. Nel contempo anche l’amministratore è tenuto ad esercitare nei confronti di questa parte dell’edificio tutti i poteri che sono propri del suo ufficio, essendo tenuto a convocare l’assemblea nel caso in cui le condizioni della terrazza necessitino di lavori di manutenzione. Quanto detto è un principio assolutamente pacifico del diritto condominiale che non necessita di particolari approfondimenti.

A parere di chi scrive è errata anche la suddivisione delle spese riportata nel quesito in quanto si fa una inesatta applicazione del principio giurisprudenziale, anch’esso assolutamente dominante, secondo il quale i due terzi delle spese di rifacimento della copertura devono essere sopportati solo da coloro a cui la copertura effettivamente serve, e quindi da quei condomini i cui appartamenti sono situati esattamente nella colonna d’aria sottostante la terrazza medesima. Fermo restando la validità di detto principio non si deve dimenticare che comunque la copertura offerta dalla terrazza è unica e non divisibile da un punto di vista architettonico. Prova ne sia di tale affermazione il fatto che i tecnici che stanno assistendo il condominio nella realizzazione dei lavori non considerano risolutivo un intervento che coinvolga solo quel punto specifico della terrazza situato esattamente al di sopra dell’area comune che beneficia della copertura: se si vuole ripristinare la totale efficienza della terrazza si deve intervenire sulla sua intera superficie.

Per tale motivo in applicazione dell’art. 1126 del c.c. fatto in &euro; 10.000,00 l’ammontare dei lavori complessivi, 1/3 di essi pari a circa &euro; 3.333,00 deve essere accollato al proprietario esclusivo della terrazza a livello; i restanti 2/3 pari a circa &euro; 6.666,00 devono essere suddivisi tra tutti i condomini. In particolare, visto che l’area che usufruisce della copertura è condominiale, tale seconda quota decisamente più corposa dovrà essere ripartita tra tutti condomini ai sensi del 1° co. dell’ art. 1123 del c.c. anche quindi ricomprendendo il proprietario della terrazza a livello, utilizzando la tabella generale dei millesimi di proprietà. Si deve però tener conto del fatto che all’ammontare complessivo dei lavori devono essere scomputati ed attribuiti esclusivamente al singolo proprietario della terrazza quelle spese che non attengono specificatamente al ripristino della copertura. Per fare un esempio pratico rimangono ad esclusivo carico del proprietario della terrazza le spese di piastrellatura della zona di calpestio.

Per quanto riguarda le pretese risarcitorie avanzate dal proprietario della terrazza si deve precisare che la gestione delle acque pluviali e di scolo rientra tra le parti comuni dell’edificio. Pertanto se da una loro cattiva manutenzione dovesse derivare danni alla copertura della terrazza, il condominio ne risponderebbe ai sensi dell’ art. 2051 del c.c. , disciplinante la responsabilità delle cose in custodia; in altre parole, non si seguirebbe la suddivisione prevista dall’art.1126 del c.c., la quale deve applicarsi solo nel caso in cui i lavori di rifacimento della copertura siano dovuti alla vetustà della costruzione e al naturale scorrere del tempo. (Cass.Civ. n.2840/2013).

Vi è da dire però che se così fosse sarebbe comunque onere del proprietario della terrazza dimostrare per mezzo di una perizia tecnica che le cattive condizioni della copertura non sono state causate dal naturale scorrere del tempo ma da una cattiva manutenzione al sistema delle acque reflue del palazzo. Allo stato attuale del contenzioso tuttavia non pare che le lamentele del proprietario della terrazza abbiano un qualche fondamento probatorio rimanendo relegate a semplici “scuse” per evitare di sopportare la sua quota di spese per il rifacimento della copertura. Se queste pretese da semplici scuse si evolveranno in qualcosa di più sostanzioso da un punto di vista probatorio si potrà fornire eventualmente un parere più approfondito.

La ragione per cui l’art. 1126 del c.c. pone a carico dei proprietari degli appartamenti sottostanti al lastrico il pagamento dei 2/3 delle spese relative al rifacimento e alla manutenzione della sua copertura, risiede nella utilità che traggono da tale copertura gli appartamenti ricompresi nella colonna d’aria della copertura medesima. (Cass.Civ. n.10602/1990).
Per tale motivo non può farsi applicazione del criterio di riparto 1/3, 2/3 previsto dall’art. 1126 del c.c. per tutte quelle spese non direttamente necessarie al ripristino della copertura, come il rifacimento di parapetti, delle ringhiere e tutte quelle spese attinenti al rifacimento della zona di calpestio del lastrico, come anche ad esempio la semplice sostituzione della piastrellatura della medesima (Cass. Civ n.10602/1990 e Cass.Civ. n.2726/2002). Tali tipologie di spese avendo a che fare con la sola zona di calpestio devono essere esclusivamente sopportate dal proprietario del lastrico solare, o comunque dal condomino che ne ha l’uso esclusivo.

Per capire, invece, come invece ripartire le spese di montaggio e smontaggio dei ponteggi necessari per eseguire i lavori, è necessario fare riferimento ai motivi che hanno portato a tale intervento. Molto probabilmente il montaggio dei ponteggi è stato reso necessario per effettuare lavori attinenti ad un intervento riguardante l’intera facciata del condominio, e non tanto per ripristinare la copertura del lastrico solare in quanto tale: ma la facciata dello stabile condominiale è un bene pacificamente comune ai sensi dell’ art. 1117 del c.c.. Per tale motivo, in assenza di un diverso accordo adottato con l’unanimità dei consensi di tutti i condomini, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i proprietari ai sensi del 1° co. dell’art. 1123 del c.c.. Stesso discorso vale per la spesa riguardante lo smaltimento dei calcinacci e degli altri rifiuti del cantiere.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione in maniera assolutamente granitica equipara le spese di manutenzione ricostruzione e riparazione delle terrazze a livello a quelle relative ai lastrici solari: gli ermellini valorizzano infatti la funzione di copertura dello stabile condominiale che entrambi i manufatti naturalmente assolvono (in questo senso, ad esempio, è molto chiara Cass.Civ n.22896/2013).
Questo attrae inevitabilmente le spese di ristrutturazione della copertura della terrazza a livello nel perimetro applicativo dell’art. 1126 del c.c., comportando che queste debbano essere sopportate in ragione di 1/3 da chi è proprietario del manufatto e in ragione di 2/3 dai proprietari della unità abitative sottostanti alla colonna d’aria della terrazza medesima e che quindi usufruiscono della copertura dalla stessa garantita.
La giurisprudenza inoltre (Cass.Civ. n.11029/2003; Cass.Civ., n.5125/1993) ha specificato che tale ripartizione è valida anche nel caso in cui vi sia un unico locale sottostante alla terrazza poiché, secondo i giudici, la funzione di copertura della terrazza non viene meno.
Questo è proprio il caso in cui rientra la vicenda descritta nel quesito, quindi i 2/3 delle spese di rifacimento della copertura dovranno essere sopportate dal proprietario del negozio, unica unità immobiliare nello stabile che usufruisce della copertura della terrazza soprastante.

Purtroppo non è possibile per il proprietario del negozio ribaltare parte di tali spese ai proprietari delle cantine site nel piano interrato: proprio perché interrato, infatti, quel piano non usufruisce della copertura della terrazza, ma al massimo esso usufruisce della copertura del pavimento del piano fronte strada. Cass. Civ. n.2243/2016 ha infatti precisato come la suddivisione prevista dall’art.1126 del c.c. è applicabile esclusivamente ai piani che sorgono sul terreno e non a quelli interrati. Per quest’ultimi, in caso di infiltrazioni ai piani sottostanti, deve farsi applicazione analogica dell’ art. 1125 del c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti. Per tale motivo nella vicenda specifica nulla può essere preteso dai proprietari delle cantine site nel piano interrato.

Tuttavia è giusto anche precisare che, sempre per giurisprudenza costante e granitica l’art. 1126 del c.c. può essere applicata solo ed esclusivamente alle spese di rifacimento della copertura della terrazza, ma non anche alle spese relative al rifacimento della piastrellatura della zona di calpestio, le quali rimangono ad esclusivo carico del proprietario della terrazza a livello. E’ quindi opportuno, ai fini di una equa ripartizione, che la ditta appaltatrice scorpori dall’importo complessivo dei lavori la cifra relativa al solo rifacimento della copertura: solo questo importo dovrà essere sostenuto in ragione dei 2/3 dal proprietario del negozio sottostante.

Giungendo alla conclusione del parere è giusto proporre un’ultima riflessione. Esaminando le foto allegate al quesito parrebbe che il problema della copertura della terrazza coinvolga solo ed esclusivamente due unità immobiliari, ovvero l’appartamento di cui la terrazza è naturale prolungamento e pertinenza e il negozio ad essa immediatamente sottostante. Se fosse realmente così, e ciò andrebbe verificato con un tecnico, questo comporterebbe che ai sensi del 3° co. dell’ art. 1123 del c.c. la copertura faccia parte di un condominio parziale composto dai soli due proprietari delle unità immobiliari citate l’uno all’altro sovrastanti. Questo comporterebbe che i lavori di rifacimento della copertura non potrebbero essere deliberati con il voto degli altri condomini, che in definitiva nulla hanno a che fare con quella copertura e non ne sono nemmeno comproprietari.
Al contrario, l’intervento potrebbe essere effettuato solo con il consenso unanime sia del proprietario della terrazza sia del proprietario del negozio sottostante in quanto unici beneficiari e quindi proprietari del manufatto. Per quanto si è capito l’autore del quesito non ha mai prestato alcun consenso al rifacimento della copertura: sotto questo aspetto forse sarebbe possibile spendere una ipotetica impugnazione della delibera che comunque dovrebbe essere proposta entro il termine indicato dall’ art. 1137 del c.c. Si tenga presente che il termine per impugnare seppur breve può essere tranquillamente sospeso con la proposizione tempestiva di una semplice istanza di mediazione.

Dalle foto che sono state date in visione emerge come il manufatto ritratto pare possa considerarsi una piccola terrazza a livello che funge da copertura per i piani e locali ad esso sottostanti.
L’ art 1126 del c.c. non trova applicazione a scapito dell’ art. 1125 del c.c. solo ed esclusivamente nei confronti dei lastrici solari, ma esso deve essere utilizzato anche per ripartire le spese di rifacimento della copertura offerta dalla terrazza a livello. Proprio la funzione di copertura della terrazza, infatti, giustifica secondo i giudici l’applicazione dell’art 1126 del c.c.: in questo senso, la giurisprudenza è assolutamente granitica e costante (si cita, tra le tante, Cass.Civ. n.22896/2013).

Quindi, nel caso specifico, le spese di rifacimento della copertura dovranno essere ripartite in ragione di 1/3 dal proprietario del lastrico e in ragione di 2/3 in ragione del proprietario dello sgabuzzino. Si presti tuttavia attenzione: visto che il terrazzo non offre solo copertura allo sgabuzzino sottostante, ma anche a un terrapieno (con ogni probabilità condominiale), il proprietario parteciperà in ragione dei 2/3 solo alle spese attinenti alla parte di copertura di cui lui effettivamente usufruisce in quanto riguardante la sua diretta colonna d’aria, e non della parte che offre copertura al terrapieno.

Le spese di rifacimento della copertura del terrapieno saranno da dividersi sempre ai sensi dell’art. 1126 del c.c., in ragione di 1/3 dal proprietario del terrazzo e in ragione di 2/3 tra tutti gli altri condomini; essi, a loro volta, ripartiranno tra loro tale ultima frazione di spesa in proporzione al valore di piano di ciascuno.

Ovviamente quanto detto finora da un punto di vista giuridico deve trovare conforto da parte di un tecnico edile, il quale dovrà confermare sia la natura condominiale del terrapieno sia la funzione di copertura della terrazza per entrambi le proprietà sottostanti.

Dalle immagini che sono state fornite a corredo del quesito parrebbe che siamo di fronte a due terrazze a livello che fungono da copertura per unità immobiliari sottostanti.

In caso sopravvenga la necessità di procedere alla manutenzione della copertura offerta dalla terrazza a livello la giurisprudenza, si può dire in maniera unanime e costante, fa applicazione dell’art. 1126 del c.c. per ripartire le spese relative. I giudici valorizzano infatti la funzione di copertura assolta dalla terrazza a livello al pari del lastrico solare, e questo anche se tale parte dell’edificio debba considerarsi una naturale pertinenza della unità immobiliare a cui accede e quindi bene in proprietà esclusiva
(si veda tra le tante: Cass.Civ n.22896/2013; Cass.n.11029/2003;Trib Roma n.30 del 02.01.2015;Trib. Brindisi 6.03.2006 n.206).

Si tenga presente però che l’art.1126 del c.c., in quanto norma speciale, non tollera una interpretazione estensiva e pertanto può trovare applicazione solo per quanto riguarda le spese di rifacimento della copertura della terrazza, e non per altre voci di spesa, anche se direttamente collegate all’intervento.

Per tale motivo, se si vuole ripartire correttamente i costi relativi al rifacimento della copertura, è necessario separare, rispetto al costo complessivo dell’intervento, le voci di spesa strettamente collegate al rifacimento della copertura de quelle relative al ritinteggio dei soffitti e al rifacimento della piastrellatura delle due terrazze.
Fatto ciò, le voci di spesa relativi al rifacimento della copertura dovranno essere sopportate per 1/3 dai proprietari delle terrazze e per 2/3 dai proprietari dei garage sottostanti. Rimangono però ad esclusivo carico dei proprietari dei garage le spese di ritinteggiatura del soffitto, come parimenti rimangono ad esclusivo carico dei proprietari delle due terrazze le spese riguardanti il rifacimento della piastrellatura.

In merito alla quota dei 2/3 che deve essere sopportata dai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, l’ ultima parte dell’ art. 1126 del c.c. precisa che essa dovrebbe essere poi ulteriormente ripartita tra tale gruppo di condomini in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno: in altre parole, ciascun proprietario delle autorimesse sottostanti dovrebbe far fronte alla spesa in proporzione ai millesimi attribuiti a ciascuna autorimessa che usufruisce della copertura.

La clausola contenuta nel rogito dato in visione è piuttosto insolita in quanto il tetto è sempre considerato un bene condominiale ex art. 1117 del c.c.. Tuttavia, si ritiene che al caso descritto possa farsi applicazione analogica dell’art. 1126 del c.c. e della giurisprudenza formatasi attorno alla applicazione di tale articolo: il lastrico solare, infatti, così come il tetto, assolve ad una importante funzione di copertura dell’intero fabbricato di interesse assolutamente condominiale che non può essere ignorata.

Per tale motivo in applicazione dell’art.1126 del c.c. si ritiene che le spese di rifacimento della copertura del tetto deve essere sopportato in ragione di 1/3 dai proprietari dei locali deposito e in ragione di 2/3 dei proprietari dei piani sottostanti o di quei proprietari i cui appartamenti usufruiscono della funzione di copertura d quella porzione di tetto.
Facendo poi applicazione della giurisprudenza attorno all’art.1126 del c.c. (Cass. Civ.19.01.04 n.735), fermo restando la suddivisione delle spese di copertura come si è detto sopra, i proprietari dei locali deposito sottostanti dovranno sopportare per intero le spese di posa delle tegole.

Nel caso della manutenzione ordinaria e straordinaria delle grondaie non potrà trovare applicazione l’art. 1126 del c.c. Tale manufatto infatti è essenziale per garantire il corretto scolo delle acque meteoriche e a nulla serve alla funzione di copertura del palazzo che giustifica l’applicazione dell’art.1126 del c.c.: esso ricade quindi tra i beni comuni ex art. 1117 del c.c. e, conseguentemente, le sue spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’ art. 1123 del c.c.. (Cass.Civ.,Sez.II, n.27154 del 22.12.2014).

La ripartizione operata dall’amministratore è corretta e si rifa ad un orientamento della Corte di Cassazione assolutamente consolidato e dominante.

Secondo tale orientamento, il motivo per cui l’art. 1126 del c.c. pone a carico dei condomini sottostanti il pagamento dei 2/3 delle spese di manutenzione e rifacimento del lastrico solare attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo proprietario risiede nel fatto che il lastrico mantiene una sua funzione condominiale nel momento in cui gli appartamenti sottostanti usufruiscono della copertura garantita dal manufatto.
Da ciò la giurisprudenza fa discendere che sono obbligati a concorrere al pagamento della quota dei 2/3 di spesa quei condomini e solo quelli i cui singoli appartamenti sono situati direttamente sotto la colonna d’aria del lastrico e che quindi hanno diretto interesse a mantenere in efficienza la copertura.

L’amministratore applica questo principio alla lettera e in maniera corretta, ripartendo i 2/3 di spesa per il rifacimento parziale della copertura del lastrico solo tra quei condomini i cui appartamenti sono posti esattamente sotto alla porzione di lastrico ammalorata.

Tuttavia, la correttezza delle scelte operate dall’amministratore potrebbe essere messa in discussione nel momento in cui si dimostrasse che l’ammaloramento della funzione di copertura del lastrico non è un episodio isolato solo a quella porzione di 4 mq. del manufatto, ma è talmente grave e diffusa da mettere a repentaglio la copertura dell’edificio nel suo complesso.

In questo caso visto che in definitiva tutti gli appartamenti dell’edificio usufruiscono della copertura del lastrico soprastante i 2/3 di spesa andrebbero ripartiti tra tutti i condomini. Vi è da dire però che se così fosse, con ogni probabilità anche la spesa complessiva che si dovrebbe sostenere per rimettere in efficienza la copertura sarebbe molto più elevata rispetto a quella che si deve sopportare per ripristinare la copertura di una porzione di soli 4 mq.

L’art. 1126 del c.c. dispone che quando l’uso del lastrico non è comune a tutti i condomini coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni, i restanti 2/3 sono posti in capo agli altri condomini dell’edificio o a quel gruppo di condomini a cui serve la copertura del lastrico.

Tale regime particolare di suddivisione delle spese condominiali trova la sua giustificazione nel fatto che da un lato il lastrico è stato assegnato in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino, divenendo quindi pertinenza della sua abitazione, ma dall’altro esso mantiene la sua funzione di copertura per tutto o parte dell’edificio e quindi è interesse della collettività dei condomini concorrere alla sua manutenzione.

Proprio per questo motivo, la giurisprudenza assolutamente dominante esclude che possa trovare applicazione l’art.1126 del c.c. nel momento in cui il condominio deve affrontare non spese attinenti alla copertura del lastrico ma, al contrario, spese di manufatti che anche se vicini al lastrico non influiscono direttamente sulla copertura dell’edificio, come, ad esempio, manufatti attinenti allo scolo delle acque meteoriche, o al decoro architettonico dello stabile. (in questo senso è molto chiara Cass. Civ n. 27942 del 13.12.2013).

Nel caso specifico per gli interventi descritti nel quesito devono trovare applicazione le norme generali di cui all’art. 1123del c.c. e quindi tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa suddividendo la stessa per mezzo della tabella dei millesimi generali.

Prima di rispondere al quesito, è giusto premettere che chi scrive è un legale e non un geometra: pertanto in questa sede è possibile individuare solo le singole norme del codice civile che disciplinano la suddivisione delle spese. Indicare poi nello specifico quali interventi andranno nell’una o nell’altra fattispecie descritta è compito del tecnico edile e non dell’avvocato.

Fatta tale doverosa premessa rispondiamo alle singole domande iniziando dalla ripartizione dei lavori di consolidamento e rifacimento dei soffitti all’interno degli appartamenti che sostengono le coperture piane del fabbricato. In questo caso trova applicazione l’art. 1125 del c.c. Tale norma dispone che la manutenzione delle volte, dei soffitti e dei solai devono essere sopportate in parti uguali tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, però rimangono a carico del proprietario del piano di sopra il rifacimento della piastrellatura del pavimento e a carico del proprietario del piano di sotto la tinteggiatura del soffitto.

Veniamo ora alla ripartizione delle spese relative alla manutenzione o ricostruzione della copertura del lastrico solare attribuito in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino o della terrazza a livello. In questo caso trova applicazione l’art. 1126 del c.c. secondo il quale le spese dovranno essere attribuite in ragione di 1/3 al chi utilizza od è proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza a livello, i restanti 2/3 devono essere ripartiti tra tutti i condomini proprietari degli appartamenti a cui serve la funzione di copertura di tali manufatti e quindi sono collocati sotto la loro colonna d’aria.

L’art. 1126 del c.c. precisa che la quota dei 2/3 è ripartita tra tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti in proporzione al valore di piano o porzione di piano sottostante. In termini pratici tra i documenti del condominio vi dovrebbe essere una tabella millesimale che in attuazione di quanto dispone l’art. 1126 del c.c. ripartisce tra tutti i condomini coinvolti le spese di manutenzione del lastrico o della terrazza ed in particolare la quota dei 2/3. Se tale tabella non è stata predisposta in passato è opportuno che l’assemblea di condominio dia incarico ad un tecnico per redigerla, soprattutto se si hanno in vista dei lavori di rifacimento delle coperture.

Se il proprietario dell’appartamento in cui vi è la terrazza a livello è proprietario anche di una unità immobiliare che usufruisce della copertura della terrazza medesima egli dovrà concorrere nella spesa sia come proprietario della terrazza (quindi per 1/3), ma anche partecipare in proporzione ai millesimi attribuito all’appartamento sottostante al riparto della rimanente quota di 2/3.

Se il lastrico solare non è attribuito in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino, esso è allora un bene comune, come indicato anche dall’art. 1117del c.c.: in questo caso non troverà applicazione l’art. 1126 del c.c., ma il 1° co. dell’art. 1123 del c.c. e quindi tutti i condomini dovranno partecipare alle spese di manutenzione della copertura in proporzione ai millesimi a ciascuno attribuiti dalla tabella di proprietà generale.

Tutto quanto detto finora è valido se i lavori di manutenzione e rifacimento sono dovuti alla normale vetustà dell’edificio. Nel caso in cui, invece, i lavori si rendono necessari per la negligenza di un condomino (come potrebbe essere nel caso di infiltrazioni, ma questa affermazione non è vera in senso assoluto), la giurisprudenza di merito e di Cassazione precisa che non si devono applicare le norme che disciplinano il riparto delle spese condominiali illustrate finora ma le norme del risarcimento del danno (artt. 2043 e ss. del c.c.).
Per capire se siamo di fronte ad un caso piuttosto che ad un altro sarebbe necessario far periziare lo stabile da un tecnico esperto.

L’art. 1126 del c.c. precisa che le spese di rifacimento di copertura del lastrico devono essere attribuiti ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti nella misura di 2/3: tale quota deve essere poi ripartita all’interno di tale gruppo di proprietari: "in proporzione al valore o alla porzione di piano di ciascuno".

Quindi colui che ha solo una parte di appartamento che usufruisce della copertura dovrebbe pagare di meno rispetto a colui che è proprietario di una unità immobiliare che è totalmente sottostante al lastrico solare oggetto dei lavori.

In realtà, vi dovrebbe essere una tabella millesimale specifica che attui matematicamente i principi espressi dall’art. 1126 del c.c. (così come accade per le altre norme del codice civile che disciplinano il riparto delle spese condominiali), tabella che poi verrà utilizzata dall’amministratore per ripartire tra tutti i proprietari interessati le spese di rifacimento della copertura.

La terrazza a livello è quella parte dell’edificio che oltre a costituire un naturale prolungamento dell’appartamento a cui accede, funge anche da copertura di unità immobiliari sottostanti. Esso si distingue dal classico balcone condominiale perché non sporge dalla facciata del condominio, oltre, come già detto, ad avere una funzione di copertura delle unità sottostanti. Proprio questa funzione di copertura ha indotto la giurisprudenza assolutamente dominante ad attrarre la terrazza a livello nel perimetro applicativo dell’art. 1126 del c.c., originariamente previsto per il solo lastrico solare, che è anch’essa una parte del condominio, di per sé destinata alla copertura dell’edificio, ma, a differenza della terrazza, solitamente considerato bene comune ai sensi dell’art.1117 del c.c., salvo che il titolo non disponga diversamente.

Secondo l’art. 1126 del c.c. qualora vi sia la necessità di effettuare dei lavori di manutenzione e rifacimento della copertura della terrazza (o del lastrico), le relative spese dovranno essere attribuite in ragione di 1/3 nei confronti del proprietario esclusivo della terrazza e per i rimanenti 2/3 nei confronti dei soli proprietari delle unità immobiliari che si giovano della sua copertura, in proporzione del valore di piano di ciascuno.

È molto probabile che al caso di specie debba essere applicato proprio l’art. 1126 del c.c., anche perché la norma del regolamento condominiale che viene citata nel quesito non fa altro che richiamare la norma che si sta commentando, e ciò deve far venir meno ogni dubbio (già di per sé inesistenti) circa la sua applicabilità alla fattispecie descritta.
La suddivisione proposta dall’amministratore è quindi in gran parte errata in quanto contraria sia alle norme di legge che del regolamento condominiale.
Ad ogni modo, rimane comunque ad esclusivo carico del proprietario della terrazza la spesa di rifacimento della sua piastrellatura, mentre rimane ad esclusivo carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti la tinteggiatura e il rifacimento del soffitto della loro proprietà.

L’art 1126 del c.c., norma che per giurisprudenza e prassi costante si applica sia ai lastrici solari sia alle terrazze a livello, dice chiaramente che i proprietari degli appartamenti sottostanti che usufruiscono della copertura del lastrico o della terrazza concessa in uso esclusivo sostengono i costi delle opere di manutenzione e rifacimento nella misura di 2/3.
Questa parte di spesa che dovranno sostenere gli appartamenti sottostanti dovrà essere suddivisa: “in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
È chiaro quindi che pagherà di più chi usufruisce della copertura della terrazza a livello per il 100% della superficie del suo appartamento rispetto a chi ne usufruisce solo per il 20%.

La verità è che in un condominio come quello descritto nel quesito dovrebbe esistere una tabella millesimale che si preoccupa di suddividere le spese di rifacimento e manutenzione della terrazza a livello in applicazione di quanto dispone l’art. 1126 del c.c. e, se tale tabella non fosse stata prevista nel momento in cui sorse il condominio, dovrebbe essere predisposta oggi che si deve affrontare tale tipologia di intervento.

Se i condomini fossero reticenti nel predisporre la tabella della terrazza a livello, si potrebbe impugnare il riparto dei lavori effettuato dall’amministratore con criteri non conformi alla legge e al regolamento di condominio e in seno al giudizio così instaurato si dovrà nominare un consulente tecnico che provvederà a formare le tabelle per una corretta suddivisione.

Il professionista che dovrebbe dire se un determinata parte dell’edificio debba considerarsi terrazza a livello piuttosto che altro, non è certamente l’avvocato condominialista ma piuttosto l’architetto o il tecnico edile.

Ad ogni modo, dalle conoscenze “profane” che un avvocato condominialista ha abitualmente di queste tematiche sicuramente affini alla sua area di competenza, si può azzardare nel dire che le due “sporgenze” dell’edificio raffigurato nella foto allegate non sono per nulla identiche.

La sporgenza del primo piano deve considerarsi un balcone aggettante, mentre quella del piano terra una terrazza a livello (è opportuno tuttavia che questa affermazione venga verificata da un architetto!)

Per balcone aggettante si intende quella parte dell’edificio che sporge dalla sua facciata ed è considerata come naturale prolungamento e pertinenza dell’appartamento a cui accede e quindi un elemento in proprietà esclusiva del singolo condomino.

Anche la terrazza a livello deve considerarsi una parte dell’edificio di proprietà esclusiva del singolo condomino e naturale pertinenza dell’appartamento a cui accede, ma a differenza del balcone aggettante essa funge da copertura per una parte dell’edificio sottostante (in questo caso la cantina).

Ovviamente la diversa classificazione architettonica ha delle conseguenze importanti sulla disciplina giuridica da applicare in caso di riparazione e manutenzione.

Le riparazioni del balcone aggettante (quindi del 1° piano) sono infatti ad esclusivo carico del condomino proprietario dell’appartamento a cui accede, mentre per la terrazza a livello (piano terra), secondo giurisprudenza costante e granitica, in caso di riparazioni riguardanti la sua copertura deve trovare applicazione l’art.1126 del c.c.

Secondo l’art. 1126 del c.c. le spese attinenti la copertura della terrazza a livello devono essere sopportate nella misura di 1/3 dal proprietario della terrazza, mentre per i restanti 2/3 essi devono essere ripartiti tra tutti i proprietari delle unità immobiliari ad essa sottostanti che usufruiscono della funzione di copertura. In ogni caso, rimane ad esclusivo carico del proprietario della terrazza il costo degli interventi non strettamente attinenti alla funzione di copertura, come ad esempio il rifacimento della piastrellatura della zona di calpestio e il rifacimento della ringhiera di protezione.

E’ giusto precisare, per quanto possa apparire ovvio, che l’art. 1126 del c.c. trova applicazione nel solo caso in cui il proprietario della terrazza a livello e delle unità sottostanti siano due soggetti differenti.

Nel caso specifico, trattandosi di un condominio minimo composto da solo due condomini, se le unità immobiliari che usufruiscono della copertura della terrazza a livello sono di proprietà del medesimo soggetto che è proprietario anche della terrazza, non troverebbe applicazione l’art. 1126 del c.c.: in questo caso, i costi di intervento dovranno essere sopportati dal medesimo soggetto proprietario sia della terrazza a livello che delle cantine ad essa sottostanti.

La risposta al quesito è molto più complessa di quanto possa sembrare a prima vista.
Per rispondere si deve necessariamente chiarire che il lastrico solare, anche se concesso in uso esclusivo ad un condomino, rimane un bene condominiale espressamente definito come tale dal n.1) dell’art. 1117 del c.c. Il motivo di questa scelta è facilmente capibile tenendo conto del fatto che il lastrico assolve alla essenziale funzione di copertura dell’edificio. Tuttavia, quando il lastrico viene concesso in uso esclusivo ad un condomino, mitigando quindi in parte la sua funzione condominiale, l’art. 1126 del c.c., derogando alla normativa generale di cui all’art.1123 del c.c., prevede che le spese per la sua riparazione o ricostruzione vengano sopportate per 1/3 da chi ne ha la proprietà o l’uso esclusivo, e il restante 2/3 da tutto il condominio o da chi usufruisce della funzione di copertura.

In merito all’art. 1126 del c.c. la giurisprudenza ha più volte chiarito che esso non può trovare una applicazione generalizzata, dovendosi applicare solo per le spese attinenti alla manutenzione, ricostruzione e rifacimento della copertura del lastrico solare. Per quanto ci è dato capire nel caso specifico il lastrico solare non ha alcuna necessità di un intervento alla sua copertura: le spese e le sanzioni di sanatoria sono necessarie per ottenere la conformità edilizia, conformità probabilmente necessaria per accedere ai recenti bonus edilizi. Per questo motivo si ritiene che tali spese devono essere sopportate dall’intero condominio e suddivise tra i proprietari ai sensi dell’art. 1123 del c.c. per mezzo della tabella generale.

Per completezza è giusto precisare che quanto detto è valido se la necessità di sopportare le spese di sanatoria non siano state causate da un qualche comportamento negligente di un proprietario. In questo caso dovrebbero applicarsi le ordinarie norme del risarcimento del danno, ma non si hanno sufficienti elementi per ulteriori considerazioni su questo punto.
Inoltre quanto detto potrebbe non trovare applicazione nel caso in cui l’autorità comunale abbia attribuito il pagamento delle sanzioni non al condominio, e quindi impersonalmente a tutti i proprietari, ma ad uno specifico condomino, ad esempio a chi ha l’uso esclusivo del lastrico. In questo ultimo caso il soggetto tenuto al pagamento delle sanzioni è solo colui a cui il pagamento è stato attribuito direttamente dal comune, ma anche in questo caso vi sono pochi elementi per una disamina approfondita.

Il lastrico solare è quella struttura piana posta sulla sommità del corpo di fabbrica, non circondata da soffitti e pareti e non situata a livello di altra porzione di piano (diversamente avremmo la terrazza a livello), che in sostituzione del tetto (struttura quest’ultima composta da più piani inclinati dette falde) funge primariamente da copertura dell’intero edificio o di parte di esso.

La regola eccezionale introdotta dall’art.1126 del c.c. in merito al riparto delle spese riguardanti la manutenzione e ricostruzione del lastrico, trova la sua giustificazione proprio per la funzione di copertura che tale importantissima parte dell’edificio riveste nei confronti delle unità immobiliari ad esso sottostanti.
Ciò comporta che l’ambito applicativo di tale norma non possa essere esteso eccessivamente, magari facendosi ricomprendere nel suo ambito applicativo voci di spesa che nulla hanno a che vedere con la funzione di copertura del lastrico.
Interessante in questo senso è Cass.Civ.Sez.II, n. 7472 del 04.06.2001. Con tale pronuncia i supremi giudici hanno precisato che l’art. 1126 del c.c. non possa trovare applicazione per tutti quei manufatti che si ricollegano al lastrico e si frappongono fra esso e le proprietà sottostanti, i quali godono rispetto al lastrico di una autonomia strutturale e funzionale e, quindi, sono estranei alla funzione di copertura che caratterizza il lastrico stesso.

La sentenza citata si adatta perfettamente al caso prospettato, in quanto, per quanto ci è dato capire, i due locali sono del tutto autonomi rispetto al lastrico e dotati loro stessi di un loro soffitto di copertura: per quanto ci è dato capire quindi parrebbe che le spese riguardanti le infiltrazioni nei due locali ricadrebbero per intero in capo al proprietario esclusivo del super attico.

Il problema esposto è molto più incerto di quanto possa sembrare a prima vista. Come è noto, il lastrico solare è quella parte piana dell’edificio posta sulla sua sommità in luogo del tetto a falde che funge anche da copertura per le unità immobiliari ad esso sottostanti. In ragione di ciò in caso di rifacimento e manutenzione della copertura del lastrico solare in proprietà o in uso esclusivo al singolo condomino trova applicazione l’art.1126 del c.c.: in forza di tale norma, le spese di manutenzione e rifacimento della copertura devono essere sopportate per 1/3 dal proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico, e per i restanti 2/3 dai proprietari delle unità immobiliari che usufruiscono della sua copertura.

Vi è da dire però che in merito alla ripartizione delle spese per il rifacimento dei parapetti la giurisprudenza è fortemente spaccata in due tronconi. Un orientamento, sostiene che le spese per il rifacimento del parapetto debbano essere sopportate solo dal proprietario esclusivo del lastrico, in quanto tale parte non assolve ad una funzione di copertura delle unità immobiliari sottostante ma è una protezione per garantire l’affaccio e la veduta verso l’esterno (si veda, tra le tante, Cass.Civ.,Sez.II, n.2726 del 25.02.2002).

Un altro orientamento ritiene invece che il parapetto del lastrico sia da considerarsi bene comune in quanto elemento decorativo della facciata dello stabile e quindi le spese per la sua manutenzione devono essere ripartite tra tutti i proprietari (si veda, tra le tante, Cass.Civ,Sez.II,n.1718 del 29.01.2016).

La disputa tra i giudici non sembra aver trovato all’oggi una sintesi da parte delle Sezioni Unite, ma ritengo che nel caso di specie si possa sostenere la natura condominiale del parapetto valorizzando non tanto il suo ruolo nella estetica del fabbricato, quanto la sua funzione di elemento fondamentale nel sistema di scolo delle acque piovane dell’intero edificio. Tale funzione attrae inevitabilmente il parapetto trai beni comuni ex art.1117 del c.c. e le spese per la sua manutenzione dovrebbero essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi del 1°co. dell’art.1123 del c.c.

Ad ogni modo da un punto di vista pratico, anche se si volesse adottare il primo orientamento giurisprudenziale, ciò non andrebbe a svantaggio degli interessi dell’autore del quesito, in quanto il proprietario del lastrico solare sarebbe comunque obbligato ai sensi dell’art. 2051 del c.c. a mantenere in efficienza il parapetto in modo tale da evitare qualsiasi danno alle proprietà ad esso sottostanti.

In base a quanto riferito e alla visione del materiale fotografico fornito a corredo, nel caso descritto trova applicazione l’art.1126 del c.c., norma che viene pacificamente applicata non solo in presenza di un lastrico solare in uso o in proprietà esclusiva, ma anche in presenza di terrazze a livello. Come noto, infatti, il lastrico e la terrazza hanno tra le loro funzioni comuni quella di fungere da copertura di tutto o parte dell’edificio condominiale, ma mentre il primo viene considerato ex art 1117 del c.c. una parte comune, salvo contraria disposizione del titolo, la seconda è solitamente una parte in proprietà esclusiva in quanto naturale prolungamento della unità immobiliare alla quale accede.
In forza dell’art.1126 del c.c. le spese (siano esse ordinarie o straordinarie) per la manutenzione e rifacimento della copertura della terrazza devono essere sopportate per 1/3 dal proprietario della terrazza e per i restanti 2/3 dai proprietari delle rimanenti unità immobiliari sottostanti o dai proprietari di quelle unità immobiliari che usufruiscono della copertura della terrazza. Tale seconda parte della spesa dovrà poi essere ripartita ai sensi dell’art.1123 del c.c.

Se, quindi, della copertura fornita dalla terrazza ne usufruiscono tutte le restanti unità immobiliari dell’edificio, i restanti 2/3 dovranno essere ripartiti utilizzando la tabella dei millesimi generali ai sensi del 1°co. dell’art.1123 del c.c., se, invece, solo un gruppo di unità immobiliari usufruisce dalla copertura, la spesa dei 2/3 verrà ripartita utilizzando l’ultimo comma dell’art.1123 del c.c. In base alla visione della foto parrebbe che nel caso specifico la spesa debba essere sopportata per 1/3 dal proprietario della terrazza e per 2/3 dal proprietario dei negozi sottostanti. Si tenga presente che l’art.1126 del c.c. trova applicazione solo in relazione ai lavori di rifacimento della copertura e della impermeabilizzazione: rimane sempre a carico del proprietario del terrazzo il rifacimento della parte superficiale della zona di calpestio e della sua piastrellatura, in quanto parti non strettamente attinenti alla funzione di copertura della terrazza.

Si tenga presente però che per giurisprudenza assolutamente pacifica e costante l’art. 1126 del c.c. trova applicazione solo nel caso in cui le infiltrazioni siano derivate dalla naturale usura della costruzione apportata dallo scorrere del tempo; se, invece, le infiltrazioni sono causate per un comportamento colpevole o negligente del proprietario della terrazza, il quale non ha eseguito le attività di manutenzione della sua proprietà, egli deve considerarsi responsabile del danno causato ai sensi dell’ art. 2051 de c.c.: pertanto dovrà essere lui a sopportare interamente le spese per il rifacimento della copertura (si veda in questo senso tra le tante Tribunale di Nocera Inferiore n.85 del 30.01.2013).

Prima di entrare nel merito del quesito è quanto mai opportuno chiarire la differenza:

• tra balcone aggettante,
• lastrico solare e

terrazza a livello

tre parti dell’edificio molto diverse tra loro ma che sovente vengono confusi dai non addetti ai lavori.
Il balcone aggettante è quella parte dell’edificio che sporge dalla sua facciata permettendo un affaccio verso l’esterno; essa è solitamente pertinenza dell’unità immobiliare del singolo condomino e pertanto è di sua proprietà esclusiva.

Il lastrico solare, invece, è una parte piana dell’edificio posta sulla sua sommità che in luogo del tetto a falde funge da copertura della costruzione. L’art.1117 del c.c. indica il lastrico come parte comune dell’edificio, ma sovente nei rogiti di acquisto viene previsto che esso sia attribuito in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino. Anche il terrazzo a livello funge da copertura dello stabile, e quindi anche esso è posto sulla sua sommità, ma, al contrario del lastrico, vengono considerati in proprietà esclusiva poiché naturale prolungamento della unità immobiliare a cui accedono; il terrazzo a livello si distingue poi dal balcone aggettante dal fatto che essa non è una parte che sporge dalla facciata dell’edificio.

L’art. 1126 del c.c. ci dice che: "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

Tale importante norma, trova applicazione però solo nel caso in cui ci troviamo di fronte ad un lastrico solare o, per giurisprudenza assolutamente costante, ad una terrazza a livello e solo per lavori di riparazione e ricostruzione della copertura: viene escluso dal perimetro applicativo dell’art.1126 del c.c. il balcone aggettante proprio perché egli non ha una funzione di copertura dell’edificio. Da qui si può capire l’importanza della distinzione che si è delineata all’inizio del parere.

Posto questo, bisogna anche dire che la giurisprudenza abbia precisato come: "I lavori di risanamento del terrazzo di proprietà esclusiva di un condomino, quando esso assolva anche alla funzione di copertura dell’edificio(come la terrazza a livello n.d.r.), coinvolgono indistintamente l’interesse di tutti i condomini e non solo quello del condomino proprietario del terrazzo, sicché essi devono essere deliberati dall’assemblea condominiale ed eseguiti dal condominio, a nulla rilevando la maggiore partecipazione alla relativa spesa a carico del detto condomino (Cass.Civ. n.1725/97)".

Da ciò discende che se il proprietario della terrazza a livello vuole procedere al rifacimento della zona di calpestio che funge da copertura dei piani sottostanti, deve per forza passare da una delibera assembleare e quindi è importante dimostrare agli altri proprietari la necessità dei lavori di ristrutturazione.

Si precisa, inoltre, che se la copertura e la impermeabilizzazione è strutturalmente sana e si vuole solo procedere ad un mero rifacimento della piastrellatura della terrazza, non può operare l’art.1126 del c.c., il quale si applica solo per lavori di manutenzione della copertura, rimanendo comunque a carico del proprietario della terrazza il rifacimento della parte superficiale della zona di calpestio.

In realtà la disposizione del regolamento, così come è stata citata, riprende pedissequamente quanto dispone l’art. 1126 del c.c., il quale ci dice che nel caso sia necessario effettuare opere di riparazione e ricostruzione di un lastrico solare non condominiale, le stesse sono ripartite in ragione di 1/3 a carico del condomino che ne ha l’uso o la proprietà esclusiva, i rimanenti 2/3 sono a carico dei proprietari le cui unità immobiliari usufruiscono della funzione di copertura del lastrico stesso.
L’aspetto forse più censurabile del caso descritto, è che si è fatta applicazione dell’art. 1126 del c.c. nei confronti di un giardino pensile: se andiamo, infatti, ad analizzare con attenzione la norma in commento, si può facilmente notare come la stessa trovi applicazione nei confronti del lastrico solare in proprietà o in uso esclusivo ad un condomino, e non ad altre parti dell’edificio.

A parere di chi scrive e di copiose pronunce della giurisprudenza di merito e di legittimità, nel caso prospettato dovrebbe trovare applicazione, invece, l’art. 1125 del c.c. in forza del quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai sono sopportate in parti uguali tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, rimanendo a carico del proprietario del piano superiore il rifacimento della copertura del pavimento e a carico di quello del piano inferiore le spese per l’intonaco e la tinta del soffitto.
Applicando tale norma al caso descritto, la manutenzione del materiale isolante posto tra il giardino pensile e il piano ad esso sottostante dovrebbe essere diviso al 50% tra i proprietari dei due piani, rimanendo a carico del condomino proprietario del giardino pensile la rimessa in pristino dello stesso, e a quello del piano inferiore il ritinteggio e il rifacimento dell’intonaco del soffitto.
Il quesito, però, non specifica con chiarezza che tipologia di regolamento sia vigente nel condominio. Se fossimo di fronte ad un regolamento di tipo contrattuale, cioè stipulato davanti ad un notaio e allegato o richiamato nei rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari, le disposizioni in esso contenute prevarrebbero sulle norme del codice civile ed in particolare sugli artt. 1125 e 1126 del c.c. Se, invece, siamo di fronte ad un regolamento assembleare, quindi approvato a maggioranza in seno alla assemblea, le norme in esso contenute dovrebbero cedere il passo a quanto previsto dal codice civile e l’amministratore dovrebbe, nel ripartire le spese di manutenzione del giardino pensile, far corretta applicazione dell’art.1125 del c.c. come sopra si è descritto.

È giusto dire, però, che quanto finora detto trova applicazione nel caso in cui l’attività di manutenzione derivi da una normale usura del giardino. Se, viceversa, le infiltrazioni fossero causate da una scarsa manutenzione e dalla incuria tenuta da chi è proprietario o utilizzatore esclusivo del giardino, le conclusioni sarebbero differenti, in quanto troverebbero applicazione, per giurisprudenza costante, le norme sul risarcimento del danno e nello specifico l’art. 2051 del c.c., disciplinante i danni causati da cose in custodia. In questo caso non ci sarebbe più una condivisione delle spese, ma il proprietario dell’appartamento che subisce le infiltrazioni a causa dell’incuria con cui è stata mantenuta la proprietà soprastante, avrebbe titolo per richiedere i danni subiti. Il soggetto a cui chiedere questi danni può variare, in quanto se il giardino pensile è bene comune, è il condomino che sarà chiamato a rispondere dei danni, se, invece è un bene in proprietà esclusiva del singolo condomino, sarà a quest’ultimo che dovrà essere inviata la richiesta danni.

Il presupposto applicativo dell’art. 1126 del c.c. e del criterio di riparto in esso contenuto è che il lastrico solare, bene che l’art. 1117 del c.c. presume di natura condominiale, sia attribuito dal titolo in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino. Comunemente si intende per lastrico solare quella parte piana dell’edificio che funge da copertura dell’intero fabbricato o di una parte di esso.
In effetti, se andiamo ad analizzare il materiale fotografico allegato al quesito l’area in proprietà esclusiva non deve considerarsi un giardino vero e proprio ma una area piana, pertinenziale alla unità abitativa a cui accede e che funge dai copertura per i locali ad essa sottostanti. Ad una prima e superficiale analisi potrebbe quindi trovare applicazione per via analogica il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 del c.c. In forza di tale norma 1/3 delle spese di riparazioni dovrebbero attribuirsi al proprietario esclusivo dell’area soprastante e i restanti 2/3 andrebbero suddivisi tra i proprietari dei locali box sottostante.

La giurisprudenza, ed in particolare il Tribunale di Monza con la sentenza del 25.10.2001, ha però precisato che l’applicazione analogica dell’art. 1126 del c.c. può giustificarsi nel momento in cui vi sia un binomio perfetto fra titolari di facoltà di godimento sul soprassuolo e sul sottosuolo, circostanza da escludersi allorché l’area scoperta è attribuita all’uso esclusivo di alcuni condomini, ma la zona sottostante è in parte occupata da “boxes” individuali ed in parte costituita da ambienti di passaggio, di natura comune a tutti, e nella disponibilità dell’intera collettività.

Tale binomio perfetto deve assolutamente escludersi nel caso prospettato, in quanto l’area superficiaria è in proprietà esclusiva ad un condomino, è quindi solo lui nella possibilità di godere in maniera esclusiva dell’area, l’area sottostante è suddivisa fra autorimesse in proprietà esclusiva e parti di evidente natura condominiale come l’area di manovra. La curiosità della giurisprudenza che si è citata, è che il giudice nel suo argomentare ha ritenuto congruo ripartire le spese nel seguente modo: 1/3 a carico degli usurai superficiari, che nel caso prospettato è il proprietario esclusivo della superficie sovrastante, 1/3 a carico dei proprietari delle autorimesse e 1/3 a carico della collettività condominiale, sempre in proporzione del valore delle rispettive proprietà all’interno dei singoli “gruppi”.
La giurisprudenza che si sta esaminando, quindi, ha escluso nel caso prospettato anche l’applicazione dell’art. 1125del c.c. e conseguentemente la suddivisione che attribuisce metà della spesa al proprietario dell’area soprastante e l’altra metà ai proprietari dei sottostanti garage, preferendo un criterio di riparto che, anche se non ha dei forti addentellati normativi, a parere di chi scrive offre una ottima soluzione di compromesso.
In effetti anche l’art. 1125 del c.c. non si adatta del tutto alla fattispecie descritta, proprio perché nell’area sottostante convivono sicuramente parti in proprietà esclusiva (i garage), ma anche parti che necessariamente hanno una natura condominiale (l’area di manovra).

Rispondendo alla prima domanda, chi è attualmente proprietario, anche solo per quattro mesi, è tenuto al pagamento della somma richiesta dall’amministratore.
Generalmente, nel momento in cui si acquista un appartamento da privato e, quindi, non direttamente dal costruttore, viene inserita nel rogito di acquisto la clausola definita: "visto e piaciuto": in forza di tale disposizione contrattuale l’acquirente acquista l’unità immobiliare nello stato in cui si trova accettando di fatto e facendosene quindi carico, dei vizi che lo stesso può presentare sia relativi alle parti in proprietà esclusiva, sia alle parti più propriamente condominiali.
Tra l’altro, nel caso di specie non opera neppure la garanzia per vizi prevista dall’ art. 1490c.c., la quale trova applicazione nel caso in cui l’immobile venduto sia affetto da vizi che rendono l’immobile inidoneo all’uso per il quale è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. In realtà, l’incidente occorso non ha intaccato l’integrità dell’appartamento dell’autore del quesito che ha continuato ad abitare il suo immobile anche se il crollo al piano superiore era avvenuto da tempo; in ogni caso, il costo a carico del condominio per la riparazione è talmente basso (circa € 800,00), che non può minare il valore commerciale del singolo appartamento.

Ma perché i condomini dei piani sottostanti sono tenuti a contribuire al rifacimento del lastrico solare concesso in uso esclusivo al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio? La risposta risiede nell’art 1126 del c.c., il quale dispone che quando l’uso del lastrico non è comune a tutti i condomini, in caso di spese riguardanti la sua ristrutturazione o riparazione, esse devono essere attribuite per un terzo a chi ha l’uso esclusivo di tale parte dell’edificio, e i restanti due terzi devono essere ripartiti tra gli altri condomini, o di quella parte di condomini che usufruiscono della funzione di copertura del lastrico, in proporzione al valore o porzione di piano di ciascuno.

Visto che la riparazione coinvolge inevitabilmente l’intera compagine condominiale, sarebbe utile capire meglio il comportamento tenuto dall’amministratore. Egli ha sicuramente ben operato a tutela degli interessi del condominio, nel momento in cui ha coinvolto l’assicurazione condominiale chiedendo che lo stesso venisse manlevato in forza della polizza assicurativa sottoscritta; si immagina inoltre che, a fronte del crollo del lastrico solare, che è comunque una parte comune dell’edificio, egli avrà preso, ai sensi del n. 4) dell’art.1130 del c.c., tutte le precauzioni necessarie per mettere in sicurezza l’edificio. Ora eseguiti questi due fondamentali compiti, i quali rientrano nei poteri tipici dell’amministratore e non richiedono una previa autorizzazione della assemblea di condominio, egli doveva comunque convocare l’assise dei proprietari, al fine di rendere edotti gli stessi della situazione del palazzo e per permettere alla assembleadi prendere le deliberazioni necessarie e conseguenti. In altre parole, posto che vi è stato il crollo parziale del lastrico, e che la situazione dovrebbe essere stata messa in sicurezza, l’amministratore doveva convocare l’assemblea per fare in modo che la stessa deliberasse in merito alla impresa che dovrà farsi carico dei lavori di ripristino del lastrico e con le modalità e il prezzo che essa riteneva più conveniente. Ovviamente in tale sede l'amministratore è tenuto a presentare all'assise il rendiconto delle somme finora spese per i lavori urgenti, chiedendo alla assemblea di approvare quanto finora eseguito. Solo una delibera assembleare può validamente obbligare il proprietario al pagamento di un onere condominiale, non certo un foglietto di carta consegnato dal portiere! Non è chiaro se questo passaggio assembleare è stato regolarmente compiuto; se questo non è stato fatto, sarebbe giusto sollecitare il professionista sul punto, anche inviando allo stesso una lettera formale con la quale si richiede espressamente la convocazione dell’assise ai sensi dell’art. 66 disp. att. del c.c.

Le stesse considerazioni possono essere svolte in merito all’operato della assicurazione. Posto che la stessa ha ritenuto che il danno non fosse indennizzabile nella sua interezza, sarebbe corretto che l’assemblea venisse convocata, e dopo essere stata informata di quanto compiuto dall’amministratore in merito alle procedure di liquidazione, prendesse una decisione sulla opportunità di aprire un eventuale contenzioso con la compagnia. A tal fine è essenziale che i proprietari nominino un tecnico di parte che vada a verificare se la perizia svolta dal tecnico dell’assicurazione sia sostanzialmente corretta e, all’esito di tale esame, si potrà decidere, sempre riuniti in assemblea, se dare incarico ad un legale, affinché lo stesso possa richiedere un aumento dell’indennizzo liquidato che vada coprire anche i lavori a cui il condominio deve fare fronte.

Il lastrico solare è quella struttura piana posta sulla sommità del corpo di fabbrica, non circondata da soffitti e pareti e non situata a livello di altra porzione di piano (diversamente avremmo la terrazza a livello), che in sostituzione del tetto (struttura quest’ultima composta da più piani inclinati dette falde) funge primariamente da copertura dell’intero edificio o di parte di esso. Affianco alla funzione di copertura il lastrico solare può avere anche altre funzioni secondarie (stenditoio, svago ecc. ecc.) in quanto spazio praticabile ed accessibile a tutti i proprietari.
Come ci dice chiaramente il n.1) dell’art. 1117 del c.c. il lastrico solare si presume di proprietà comune se non diversamente stabilito dal titolo (per titolo si pensi al rogito di acquisto dell’appartamento o al regolamento condominiale di natura contrattuale).
Tale parte dell’edificio, infatti può essere attribuita o in proprietà esclusiva o in uso esclusivo ad uno dei condomini(o gruppo di essi).

La differenza, seppur non appare di immediata percezione per i non addetti ai lavori non è di poco conto: se il lastrico solare è attribuito in proprietà esclusiva ad un condomino, esso perde in tutto e per tutto la sua natura di bene comune condominiale ai sensi dell’art. 1117 del c.c. per diventare pertinenza della unità abitativa del singolo proprietario; qualora invece il titolo di provenienza attribuisca l’uso esclusivo( sia esso di natura reale o personale poco importa), il lastrico rimane comunque un bene condominiale, anche se la sua condominialità è di fatto “ svuotata” in quanto solo un condomino, o un gruppo di essi, può accedere al lastrico e godere di fatto della sua utilità accessoria. Si tenga conto però, che solo il proprietario esclusivo del lastrico e non il semplice utilizzatore esclusivo, ha la facoltà di sopra elevare previsto dall’art.1127 del c.c.

Fatta tale precisazione, qualora si debba procedere al rifacimento e ristrutturazione di un lastrico solare in uso esclusivo ad un condomino (o gruppo di essi), trova chiaramente applicazione l’art.1126 del c.c. In forza di tale norma le spese sostenute devono essere attribuite per 1/3 a chi gode del lastrico in maniera esclusiva, i restanti 2/3 devono essere pagati da quei condomini proprietari delle unità immobiliari al di sotto della colonna d’aria del lastrico, e che quindi godono della copertura di tale importante parte comune dell’edificio.
La quota dei 2/3 deve essere suddivisa tra tali condomini applicando i millesimi di proprietà di ciascuno, escludendo l’utilizzatore esclusivo del lastrico che contribuisce già per la sua parte di 1/3.
E’ inutile precisare che la norma commentata trova applicazione solo per il lastrico solare, e non per altre parti dello stabile, come ad esempio il solaio che funge da isolamento tra il lastrico e i piani ad esso sottostanti.
Vi è da dire, però, che nel caso di specie vi è una particolarità: il lastrico solare è per una metà attribuita in proprietà esclusiva ad un condomino con regolare rogito di acquisto, rimanendo comune per l’altra metà. In conseguenza di ciò, la quota di 1/3 deve essere ulteriormente divisa in due parti uguali, in quanto una metà deve essere interamente pagata dal proprietario esclusivo della metà del lastrico, l’altra metà deve essere pagata da tutti i condomini in proporzione dei millesimi di proprietà.

E’ opportuno innanzitutto precisare che la norma del regolamento condominiale è ancora oggi del tutto vigente e giuridicamente vincolante: essa riprende quanto disposto dall’art. 1126 del c.c., chiarendo meglio alcuni punti critici di tale normativa. In particolare il regolamento di condominio specifica che le spese straordinarie (in cui possono farsi rientrare i lavori di rifacimento della copertura) e la ricostruzione delle terrazze, sono sostenute per un terzo dai singoli proprietari, e per i rimanenti due terzi sono sostenute da tutti i condomini dell’edificio, sulla base di una specifica tabella.

E’ opportuno anche sottolineare che, sulla base di quanto riferito nel quesito, parrebbe che tale regolamento sia stato predisposto dall’originario costruttore dell’edificio, e quindi è altamente probabile che esso sia stato allegato agli originari atti di vendita delle singole unità abitative assumendo natura contrattuale, con, quindi, piena possibilità di derogare a quanto disposto dall’art. 1126 del c.c.

Risposto a questa parte del quesito, non è possibile per chi scrive fare altrettanto per l’altro punto problematico esposto: per capire, infatti, le cause delle infiltrazioni delle acque piovane è opportuno far periziare l’edificio da un tecnico edile, e solo all’esito di tale perizia si potranno trarre conclusioni giuridiche più precise e puntuali che comunque, molto probabilmente, non potranno che riprendere nella sostanza quanto già precedentemente detto nei precedenti interventi a cui si è già fatto rinvio.

In questa sede si può solo dire che, sulla base di quanto riferito, l’autrice del quesito ha sempre tenuto un comportamento attento e diligente nel tentare di limitare le conseguenze dannose delle infiltrazioni piovane, pagando anche di tasca sua importanti interventi di copertura. Sarebbe quindi importante capire il perché questi interventi non siano stati risolutivi del problema, potendosi astrattamente ipotizzare anche profili di responsabilità sulla impresa che ha eseguito i primi lavori sul terrazzo. Anche quest’ ultimo aspetto, però, potrà essere chiarito solo attraverso una accurata perizia sull’edificio condominiale ed in particolare sulla parte interessata dalle infiltrazioni.

Le terrazze si distinguono dai balconi in quanto a differenza di questi ultimi non si sporgono dalla facciata dello stabile, pertanto non hanno quella funzione decorativa e di composizione del prospetto del fabbricato tipica dei balconi. La terrazza ha come punto in comune con il lastrico solare il fatto che entrambi tali parti dell’edificio assolvono a copertura dell’edificio o di parte di esso: ma, mentre il lastrico solare solitamente si presume di proprietà condominiale ex art. 1117 del c.c., questo non avviene per le terrazze. Esse, salvo che il rogito di acquisto del singolo appartamento non disponga diversamente, si presumono di proprietà esclusiva dei proprietari delle unità abitative a cui accedono.

Proprio perché le terrazze, come il lastrico solare, assolvono ad una tipica funzione di copertura dell’edificio, ma sono anche pertinenza dell’appartamento del singolo condomino, la ripartizione delle spese per la loro manutenzione deve farsi secondo quanto dispone l’art. 1126 del c.c.
In applicazione di tale articolo 1/3 delle spese deve essere attribuita al proprietario esclusivo della terrazza, gli altri 2/3 si devono ripartire tra tutti i condomini dell’edificio o, ex art 1123 3° comma del c.c., dalla parte di condomini le cui unità abitative traggono vantaggio dalla copertura della terrazza ad essi soprastante; quest' ultimo caso è la fattispecie prospettata dal quesito.

In merito ai lavori di rifacimento della terrazza in proprietà esclusiva le sezioni unite del Corte di Cassazione con la sentenza n. 9449 del 10.05.2016 hanno statuito che:” In tema di condominio negli edifici…dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico, in qualità di custode del bene, sia il condominio, posto che la funzione di copertura dell’edificio propria del lastrico solare impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Le spese di riparazione o ricostruzione, ai sensi dell’articolo 1126 del Cc, sono per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo e per i restanti due terzi a carico del condominio.”

Quindi in applicazione di quanto detto sopra, per andare ad individuare i proprietari che sono tenuti a concorrere nelle spese di rifacimento secondo le norme del codice civile citate sopra, è fondamentale individuare gli appartamenti che in rigorosa proiezione verticale, usufruiscono della copertura della terrazza.

Fatto ciò i 2/3 di spesa che sono a carico del condominio dovranno essere ripartiti fra i condomini di detti appartamenti utilizzando le vigenti tabelle millesimali, riparametrate in base alla superficie abitativa effettivamente ricoperta dalla terrazza. Il parametro della superficie abitativa che usufruisce della copertura della terrazza diventa il fattore determinate per andare a stabilire l’ammontare delle spese che dovranno sostenere ciascun condomino; questo avviene,come si è visto, per il combinato disposto dagli artt. 1123 3° co. e 1126 del c.c.

Ovviamente, se non sono già in vigore tabelle millesimali specifiche che si occupano di ripartire le spese di rifacimento e manutenzione dei terrazzi secondo quanto dispongono i sopra citati articoli, è opportuno che si dia incarico ad un tecnico che rediga delle apposite tabelle ad hoc, successivamente approvate dalla assemblea condominiale.

Le terrazze si distinguono dai balconi in quanto a differenza di questi ultimi non si sporgono dalla facciata dello stabile, pertanto non hanno quella funzione decorativa e di composizione del prospetto del fabbricato tipica dei balconi.

La terrazza ha come punto in comune con il lastrico solare il fatto che entrambi tali parti dell’edificio assolvono a copertura dell’edificio o di parte di esso: ma, mentre il lastrico solare solitamente si presume di proprietà condominiale ex art. 1117 del c.c., questo non avviene per le terrazze. Esse, salvo che il rogito di acquisto del singolo appartamento non disponga diversamente, si presumono di proprietà esclusiva dei proprietari delle unità abitative a cui accedono.

Proprio perché le terrazze, come il lastrico solare, assolvono ad una tipica funzione di copertura dell’edificio, ma sono anche di proprietà esclusiva dell’abitante dell’appartamento a cui accede, la ripartizione delle spese per la loro manutenzione deve farsi secondo quanto dispone l’art. 1126 del c.c. In applicazione di tale articolo 1/3 delle spese deve essere attribuita al proprietario esclusivo della terrazza, gli altri 2/3 si devono ripartire tra tutti i condomini dell’edificio o, ex art 1123 3° comma del c.c., tra la parte di condomini le cui unità abitative traggono vantaggio dalla copertura della terrazza ad essi soprastante. Questi 2/3 dovranno poi essere ripartiti in proporzione del valore del piano o della porzione del piano soggetta a copertura, così come dispone il 1° comma del 1123 del c.c.

Il criterio di riparto previsto dall’art.1126 del c.c., non trova applicazione solo in caso di lavori di rifacimento della terrazza in proprietà esclusiva, ma anche in caso di danni o rifacimenti dovuti ad infiltrazioni provenienti dalla terrazza soprastante.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con l’importante sentenza n.9449 del 10.05.2016 è stata chiamata a dirimere un importante contrasto giurisprudenziale in merito alla ripartizione delle spese per l’ipotesi di infiltrazioni del terrazzo all’appartamento sottostante. Con tale sentenza i supremi giudici hanno statuito che:” In tema di condominio negli edifici…dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico, in qualità di custode del bene, sia il condominio, posto che la funzione di copertura dell’edificio propria del lastrico solare impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Le spese di riparazione o ricostruzione, ai sensi dell’articolo 1126 del c.c., sono per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo e per i restanti due terzi a carico del condominio.”

Per concludere, anche tenendo conto del fatto che l’autore del quesito ha in programma una importante riunione condominiale in cui si parlerà della ripartizione dei lavori di rifacimento della terrazza, è opportuno chiedersi se l’assemblea condominiale, a colpi di maggioranza, possa derogare al disposto dell’art. 1126 del c.c.
Sul punto la Corte di Cassazione ha stabilito che:” Le attribuzioni dell'assemblea condominiale… sono circoscritte alla verifica e all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, con la conseguenza che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'articolo 1126 del c.c…”(Cass.Civ.Sez.II Sentenza n.5814 del 23.03.2016). Tale principio stabilito dalla giurisprudenza, può trovare tranquillamente applicazione anche in caso di terrazza a livello, avendo sia la terrazza che il lastrico solare la medesima funzione di copertura dell’edificio.

Per effetto di quanto disposto dalla sentenza sopra citata, qualoral’assemblea condominiale dovesse arbitrariamente derogare alla ripartizione delle spese prevista dall’art. 1126 del c.c., la stessa sarebbe affetta dai vizi di eccesso di potere e violazione di legge e, quindi, nulla. Una delibera nulla potrebbe essere impugnata in ogni tempo, anche quindi oltre i rigidi termini impugnatori di 30 giorni previsti dall’art 1137 del c.c., da chiunque vi abbia interesse, anche, paradossalmente, da un condominio che abbia contribuito col suo voto ad approvare la delibera viziata.

Gentile Cliente,
l'art. 1126 c.c. prevede che quando l'uso del lastrico solare (cui è equiparata la terrazza a livello), non è comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono obbligati a contribuire in misura maggiore nelle relative spese di riparazione o ricostruzione.

E' evidente, infatti, che i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico o terrazzo, traggono dallo stesso un'utilità maggiore e ne determinano, altresì, un logorio maggiore, con la conseguenza che, proprio per questo motivo, il legislatore ha ritenuto di onerare gli stessi di contribuire alle relative spese in una percentuale più alta.

In base a tale disposizione, dunque, le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo vengono ripartite secondo le modalità riportate nel [def ref=regolamento (di condominio)regolamento[/def] del suo condominio, vale a dire:
- 1/3 a carico dei condomini che abbiano l'uso esclusivo;
- 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare (o la terrazza) serve da copertura (compresi quelli che ne hanno l'uso esclusivo), in proporzione ai millesimi di proprietà.

Già dalla lettura della norma è, dunque, possibile rispondere al primo dei suoi quesiti: in caso di terrazza a uso esclusivo di un condomino, le relative spese sono a carico:
- dell'utente esclusivo, nella misura di 1/3;
- di tutti i condomini cui la terrazza serva da copertura, nella misura dei restanti 2/3.

I proprietari dei locali cui la terrazza non serva da copertura, dunque, non saranno in alcun modo tenuti a contribuire alle spese di riparazione e ricostruzione della terrazza, dal momento che essi non traggono dalla terrazza alcuna utilità (non ne hanno l'uso esclusivo e la terrazza non funge da copertura del loro immobile).

E' opportuno precisare, peraltro, che tale criterio di ripartizione è applicabile solamente in caso di spese, ordinarie o straordinarie, che abbiano ad oggetto la struttura delle terrazze e la loro finalità di copertura.

La Corte di Cassazione, infatti, ha precisato che l'art. 1126 c.c. non si applica con riferimento alle "spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento" (Cass. civ., sent. n. 16583/2012).

In sostanza, dunque, se si tratta di interventi connessi alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, le relative spese si ripartiranno in base all'art. 1126 c.c., mentre sono a carico del solo proprietario o utente esclusivo del terrazzo le "spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio) - Cass. civ., sent. n. 2726/2002.

Deve rispondersi, invece, negativamente, al secondo quesito da lei posto: non può giustificarsi la disapplicazione di una norma regolamentare in ragione di una sua supposta "nebulosità".

La norma, peraltro, richiama espressamente una ben precisa disposizione codicistica, la cui conoscenza il nostro ordinamento dà per presunta.

Come dicevano i romani: "ignorantia legis non excusat" (l'ignoranza della legge non scusa).

L'art. 1126 c.c. stabilisce che nel caso in cui l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire alle relative spese di manutenzione nella misura di 1/3, mentre i restanti 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o dei condomini proprietari di un appartamento cui il lastrico solare serva da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Diverso è, invece, il criterio di ripartizione delle spese relative alle parti del lastrico solare che non svolgano funzione di copertura dell'edificio (come, nel suo caso, le sporgenze che vanno a coprire i balconi del proprietario esclusivo del lastrico solare): tali spese, infatti, sono a carico del solo utente esclusivo del lastrico solare stesso.

In tal senso si è espressa, infatti, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2726 del 2002, nella quale è stato precisato che l'art. 1126 c.c. "individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini".

Proprio per questo motivo, dunque, la Cassazione, nella medesima sentenza, ha precisato che sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico "le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio)".

Nel caso da lei sottoposto, dunque, si ritiene che:
- le spese relative ai lavori di ristrutturazione e impermeabilizzazione del lastrico solare debbano essere ripartite sulla base del criterio stabilito dall'art. 1126 c.c. (1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico degli altri condomini), a nulla rilevando il fatto che sotto la guaina di dovesse trovare una vecchia pavimentazione;

- le spese relative alle sporgenze siano a carico del solo proprietario esclusivo del lastrico.

Il nodo del quesito che viene sottoposto all’esame sta fondamentalmente nel dare l’esatto inquadramento giuridico alla parte dell’edificio che si intende ristrutturare, dovendosi stabilire se sia da qualificare come balcone aggettante ovvero come terrazza a livello.

Per fare ciò occorre partire dalla nozione che di questi due elementi si può ricavare da quanto affermato in dottrina ed in giurisprudenza, e così può dirsi che:

1. il balcone non è altro che il prolungamento di un’unità immobiliare che consente di affacciarsi verso l’esterno; esso è composto da una parte orizzontale (detta piano di calpestio) e da una parte verticale, nota come balaustra o ringhiera, a seconda del materiale utilizzato; il piano di calpestio può rappresentare un unicum con il solaio del piano, oppure consistere in una struttura agganciata al piano di riferimento, ma distinta dal solaio medesimo.

In particolare, poi, si definisce balcone aggettante (da distinguere da quello c.d. incassato, che qui non ci interessa), quel balcone che sporge rispetto alla facciata dell’edificio e che, come più volte precisato dalla Corte di Cassazione, è del tutto autonomo rispetto agli altri piani, in quanto può sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.

2. la terrazza a livello, invece, è quella superficie posta ad un piano intermedio, quasi sempre in uso o in proprietà esclusiva, che funge da copertura dell’edificio o di parte di esso e che, a differenza del lastrico solare ed al pari invece del balcone, è dotata di balaustra che ne consente l’utilizzo in sicurezza.

Ovviamente, la differenza non attiene solo al profilo definitorio, ma incide anche sulla misura della ripartizione delle spese.
Così, con riferimento alle spese di manutenzione e/o rifacimento di un balcone aggettante, ormai da anni la Suprema Corte di Cassazione è orientata nel senso che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, per le cui spese troverà applicazione il principio di cui all’art. 1123 c.c. (in tal senso Cass. 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).
Risulta evidente, infatti, che i balconi non sono destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio, ma soltanto dei piani o di quelle porzioni di piano cui accedono.

È anche vero, tuttavia, che in particolare situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, i quali appartengono in proprietà superficiaria ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà ex art. 1125 c.c.
In casi del genere, una applicazione estensiva della disciplina stabilita dal citato art. 1125 c.c. all'ipotesi non contemplata dei balconi è possibile soltanto allorché si sia in grado di accertare che il balcone svolga la stessa funzione del solaio, ossia funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Diverso il discorso delle terrazze a livello, le cui spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione, essendo ormai secondo un consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte equiparate ai lastrici solari, sono regolate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino che ne abbia l'uso esclusivo, e per gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.

Per quanto concerne poi la concreta determinazione di quali spese debbano includersi in detto criterio di ripartizione, merita essere segnalata su questo specifico tema la sentenza della Corte di Cass. Sez. II civile del 19 ottobre 1992, n. 11449, nella quale viene espressamente precisato che il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c., riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie, venivano prese in esame proprio le spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti).

In virtù di quanto sopra precisato può, pertanto, concludersi dicendo che nel caso di specie non siamo in presenza di un balcone aggettante, bensì di una terrazza a livello, in tal senso chiaramente argomentando dalla circostanza che, per effetto della chiusura del vano sottostante al balcone, questo ha perso il suo carattere essenziale, ossia l’essere aggettante, ovvero sporgere rispetto alla facciata dell’edificio.

In conseguenza di ciò, le spese che dovranno sostenersi, purché ovviamente non derivino da fatto imputabile soltanto al proprietario della terrazza a livello e non siano riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, verranno ripartite secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c., previsto per i lastrici solari ma applicabile per orientamento giurisprudenziale unanime alle terrazze a livello, facendo rientrare in tale criterio di ripartizione anche tutte le spese accessorie secondo quanto sostenuto dalla sentenza della S.C. da ultimo richiamata.

Purtroppo, la problematica descritta nel quesito non trova una risposta univoca e definitiva da parte della giurisprudenza della Corte di Cassazione, dando vita ad un contrasto giurisprudenziale non ancora risolto dalle Sezioni Unite della corte.
Una parte della giurisprudenza (Cass. Civ., Sez.II, n.15841 del 19.07.11), ritiene che le spese di rifacimento e impermeabilizzazione del giardino posto a copertura di unità immobiliari sottostanti debbano essere suddivise applicando l’art. 1125 del c.c. In questo senso, le spese di rifacimento della guaina di copertura andrebbero sopportate per una metà dai proprietari dei box auto, e in ragione dell’altra metà dal condominio nel suo complesso; rimangono a carico dei proprietari dei box auto le spese di ritinteggio del soffitto delle loro autorimesse private e a carico del condominio le spese di rifacimento del giardino. Si precisa che le voci di spesa attribuite al condominio nel suo complesso andranno ripartite, a loro volta, ai sensi del primo comma dell’art.1123 del c.c.: tutti i proprietari, quindi, ivi compresi quelli dei box auto sottostanti, dovranno sopportare una frazione di spesa calcolata utilizzando la tabella dei millesimi generali.

Un'altra parte della giurisprudenza (Cass.Civ,Sez II, n.941 del 17.01.2011), ritiene applicabile alla fattispecie in esame la suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c. Seguendo tale norma, 1/3 delle spese necessarie per il rifacimento della impermeabilizzazione del giardino dovrà essere sopportato dalla collettività condominiale e suddiviso a sua volta in proporzione ai millesimi, mentre i restanti 2/3 dovranno essere sopportati dai proprietari dei box sottostanti. Anche seguendo questo orientamento, rimarrebbero a carico dei proprietari dei box auto le spese di ritinteggio del soffitto delle loro autorimesse private e a carico del condominio le spese di rifacimento del giardino.

Come si diceva, il contrasto di pronunce sopra tratteggiato non pare aver trovato una soluzione definitiva, ma, a parere di chi scrive, il primo orientamento è da preferirsi. L’art. 1126 del c.c. infatti è una norma speciale che trova applicazione nel caso in cui vi sia nel palazzo un lastrico solare, (o una terrazza a livello) attribuita in proprietà o in uso esclusivo ad un condomino e mal tollera una eccessiva applicazione analogica ad altre fattispecie anche se analoghe. Lo stesso non può dirsi dell’art. 1125 del c.c. che disciplina la suddivisione di spesa per la manutenzione di soffitte volte e solai, ovvero di tutto ciò che divide due proprietà distinte poste l’uno sopra l’altra: nulla osta poi all’applicazione dell’art. 1125 del c.c. il fatto che il giardino ha natura condominiale e i box auto ad esso sottostanti siano di proprietà esclusiva di singoli condomini.

In conclusione, vi sono gli estremi per pensare ad una impugnazione della delibera condominiale che andasse ad approvare un bilancio che suddivide le spese di rifacimento della guaina di copertura del giardino secondo quanto disposto dall’art. 1126 del c.c.: si deve però ovviamente tenere ben presente che le argomentazioni a sostegno di tale impugnazione non trovano il consenso unanime della giurisprudenza di legittimità. Nonostante ciò, una impugnazione di questo tenore potrebbe essere comunque spendibile con il fine, non tanto di coltivare un ipotetico giudizio contro il condominio, ma di raggiungere con esso un accordo in sede di mediazione civile, la quale deve obbligatoriamente precedere un contenzioso in materia condominiale.

Purtroppo, in assenza di un amministratore, cosa che spesso accade nei piccoli condomini di origine familiare, l’iniziativa di tutelare gli interessi comuni deve essere presa inevitabilmente dai singoli proprietari.
Il lastrico solare concesso in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino assolve ad una doppia funzione: da un lato deve essere considerato una pertinenza del singolo appartamento, ma dall’altro esso assolve ad una funzione tipicamente condominiale in quanto garantisce la copertura alle unità ad esso sottostanti. Proprio per tale motivo, l’art. 1126 del c.c. prevede che le spese di manutenzione della copertura siano sostenute in ragione di 1/3 da chi ha la proprietà o l’uso esclusivo del lastrico, e in ragione di 2/3 dai proprietari sottostanti che usufruiscono di tale copertura.
A fronte di questa suddivisione, il proprietario del locale terreno attiguo in quanto condomino che usufruisce della copertura soprastante deve contribuire assieme al rimanente proprietario alle spese di rifacimento della copertura e non limitarsi a minacciare azioni legali. Stante l’urgenza è importantissimo, infatti, che gli altri condomini del piccolo edificio si attivino per ripristinare quanto prima almeno la copertura sobbarcandosi i relativi costi.

Se per eseguire i lavori vi è la necessità di entrare nella proprietà del condomino che si è reso irreperibile, è necessario che almeno uno dei due proprietari rimanenti conferisca un mandato ad un legale affinché egli promuova nei confronti del soggetto irreperibile un procedimento cautelare ex art 700 c.p.c. Con tale strumento si potrà ottenere un provvedimento giudiziario che si spinga fino ad autorizzare l’ingresso nella proprietà privata altrui al fine di ripristinare la copertura del lastrico. Questo a condizione che si dimostri l’urgenza causata dalla mancanza di copertura e dalle infiltrazioni che ne derivano.

Con ogni probabilità il giudizio proseguirà poi nella fase di merito in cui si potranno richiedere tutti i danni causati dal comportamento tenuto dal proprietario della terrazza a livello.
Tale iniziativa giudiziaria potrà essere intrapresa solo dall’autore del quesito, ma si potrà associare ad essa anche l’altro abitante dello stabile, il quale deve considerarsi parimenti danneggiato dalla distruzione della copertura. Per tale motivo i due condomini rimanenti più che farsi la guerra l’uno con l’altro dovrebbero unire le forze e realizzare tutte le iniziative necessarie per ripristinare la copertura dell’edificio e richiedere un giusto risarcimento, suddividendo anche i costi che necessariamente dovranno essere sostenuti per realizzare tutto questo.
Si precisa che le considerazioni svolte nel parere possono essere applicate anche se al posto di un lastrico solare il manufatto oggetto del quesito sia una terrazza a livello incassata nel corpo di fabbrica dello stabile.

La suddivisione ai sensi dell’art. 1125 del c.c. proposta dall’amministratore di condominio trova sicuramente maggior sostegno da parte della giurisprudenza maggioritaria ed è quindi sicuramente da preferirsi al fine di prevenire eventuali contestazioni. In questo senso, per esempio, Cass. Civ., Sez. VI, n.21337 del 14.09.2017: "Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o del viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.”.

A ciò vi è da aggiungere come sempre la Cassazione abbia precisato che la ripartizione disciplinata dall’art. 1126 del c.c. non si applica ai piani interrati e semiinterrati, dovendosi procedere ad una applicazione analogica dell’art. 1125 del c.c. (Cass.Civ. n.2243/2016).

Si deve tuttavia tenere anche presente che gli artt.1125 e 1126 del c.c. trovano la loro applicazione nel caso in cui le riparazioni da effettuarsi alla copertura soprastante siano necessitate dalla normale usura causata dall’utilizzo e dallo scorrere del tempo. Se, invece, i danni alla copertura sono stati causati dalla incuria nella sua manutenzione da parte di chi aveva la proprietà o l’uso esclusivo della superficie la giurisprudenza ha precisato che si deve fare applicazione delle ordinarie norme sul risarcimento del danno, ed in particolare dell’art. 2051 del c.c.. Se fosse così ovviamente i lavori dovrebbero essere accollati al proprietario della superficie di copertura a titolo di ristoro dei danni subiti da parte dei proprietari dei garage sottostanti. Ovviamente per capire se nel caso specifico si è di fronte alla prima ipotesi piuttosto che alla seconda, sarebbe necessario far periziare la situazione dello stabile da parte di un tecnico incaricato dal condominio.

La giurisprudenza in maniera assolutamente costante sostiene ormai da anni il principio secondo il quale gli artt. 1125 e 1126 del c.c., disciplinanti la suddivisione delle spese per la ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai e della copertura data dal lastrico solare ai piani sottostanti, cedono il passo alle norme sul risarcimento del danno ed in particolare alla responsabilità delle cose in custodia di cui all’art. 2051 del c.c. nel momento in cui si accerta che il danno derivante agli appartamenti sottostanti non è dovuta alla vetustà del fabbricato e al naturale scorrere del tempo ma ad una omessa manutenzione del bene da parte di colui che può considerarsi suo custode.

Il concetto di custode utilizzato dal legislatore nell’art. 2051 del c.c. è molto più ampio di quello comunemente inteso. Esemplificando può definirsi custode del bene ai sensi dell’art. 2051 del c.c. colui che ha un rapporto di controllo e di sorveglianza sul bene da cui il danno è direttamente derivato: rientra sicuramente in questa definizione il condomino a cui è stato attribuito l’uso esclusivo del lastrico ai sensi dell’art. 1126 del c.c. In questo senso, quindi, il fatto che il lastrico solare venga attribuito in uso esclusivo ad un singolo proprietario può portare alla esclusione del condominio, dei proprietari che lo compongono e del suo amministratore da ogni responsabilità in caso di danni derivanti dalla incuria nella manutenzione del lastrico medesimo. Di conseguenza, ammettere che i danni da infiltrazione presenti nel palazzo siano causati dalla incuria in cui versa il lastrico solare, avrebbe come ovvia conseguenza che colui a cui è attribuito il diritto di uso del medesimo dovrebbe sobbarcarsi interamente il pagamento.

La verità è che nelle vicende come quelle descritte non è sempre è facile né sempre possibile capire con chiarezza quando il danno da infiltrazioni sia causato dalla normale vetustà della copertura e delle altre parti comuni del condominio, e quando invece sia causato dalla incuria manutentiva di chi aveva la custodia di tali parti dell’edificio ai sensi dell’art. 2051 del c.c. Quanto appena detto è più che altro una questione che riguarda i periti nominati dalle parti o dal giudice in un ipotetico contenzioso: quello che ci si sente di dire è che in una vicenda come quella descritta, caratterizzata da diversi interventi nel corso degli anni, è molto difficile che qualsiasi tecnico incaricato di fornire una perizia sul punto possa dare una risposta definitiva e certa. Si deve tenere inoltre presente che la responsabilità di tutto parrebbe essere riconducibile ad un difetto originario di costruzione, ma ogni azione diretta nei confronti della impresa costruttrice dello stabile è ormai compromessa dal decorso di ogni termine prescrizionale.

Per questi motivi si ritiene che l’importo dei lavori debba essere suddiviso facendo applicazione delle norme del diritto condominiale ed in particolare degli artt. 1125 e 1126 del c.c., ove applicabili.

Allo stato attuale del contenzioso, ancora piuttosto embrionale, non è né necessario né opportuno ribattere alle contestazioni di controparte, le quali, per dire la verità, sono piuttosto generiche.
Se tali accuse sono state mosse solo oralmente da parte della vicina per ora non sarà necessario fornire una replica puntuale; se, viceversa tali accuse si sono tradotte in una contestazione scritta, magari redatta con l’ausilio di un legale, sarà sufficiente replicare a tale missiva rispedendo le accuse al mittente e negando ogni responsabilità in merito al danno lamentato. Per la verità, se la controparte si è rivolta ad un legale, sarebbe opportuno che anche le repliche alle accuse mosse siano fatte per mezzo di un avvocato.
All’oggi la vicina ben si guarda dal fornire una prova sulle origini delle infiltrazioni da lei lamentate, limitandosi ad accuse assolutamente generiche: questo è facilmente comprensibile, in quanto per giungere ad una prova in merito alle origini delle infiltrazioni sarebbe necessario far periziare il danno con la necessità, quindi, di un primo esborso di denaro (perito).

Da un punto di vista normativo, infatti, se si raggiungesse la prova che le infiltrazioni trovano la loro causa scatenante in una eccessiva irrigazione delle piante proveniente dalla terrazza soprastante, ai sensi della normativa sul risarcimento del danno ex art. 2043 e ss. del c.c., il proprietario del piano di sopra sarebbe tenuto al pagamento di una somma di denaro per ristorare il danno causato.

È ben possibile però che le infiltrazioni non siano causate dall’impianto di irrigazione, ma dalla necessità di compiere sulla copertura della terrazza a livello dei semplici interventi di manutenzione, a causa dello scorrere del tempo. Se così fosse, anche la vicina lamentosa potrebbe essere chiamata ai sensi dell’art. 1126 del c.c. a concorrere al pagamento dei lavori necessari per ripristinare la copertura.
In definitiva, prima di muovere certe accuse controparte dovrebbe essere certa delle cause che hanno portato alle infiltrazioni, certezza che a quanto pare in questo momento del contenzioso non è emersa.

L’art.1126 del c.c. è una norma che trova applicazione solo ed esclusivamente per le spese attinenti alla manutenzione e ricostruzione del solo lastrico solare in proprietà ad un condomino o a lui concesso in uso esclusivo. Tale articolo, quindi, non può trovare applicazione nel caso di specie.

Se il terrazzo e l’appartamento a lui sottostante fossero di due proprietari distinti troverebbe invece sicuramente applicazione l’art.1125 c.c. Tale norma infatti non fa altro che instaurare una comunione forzosa dei soffitti delle volte e dei solai tra i proprietari dei due appartamenti l’uno all’altro sovrastanti e in conseguenza suddivide tra di loro le spese di manutenzione di tali parti dell’edificio.

Ma anche tale articolo non può trovare applicazione nel caso di specie per il semplice fatto che il terrazzo di copertura e l’appartamento ad esso sottostante appartengono al medesimo proprietario, e quindi non vi può essere comunione del solaio che li divide. Ciò comporta, quindi, che esso deve considerarsi di proprietà esclusiva di A pertanto è lui che deve sopportare le spese di manutenzione e rifacimento.