Cosa succede se abitiamo in un condominio e cadono delle parti del rivestimento della facciata dell'edificio condominiale, le quali vanno a provocare delle lesioni in danno di qualcuno?
In questo caso l'amministratore di condominio deve ritenersi responsabile? E, in caso di risposta positiva, a quale titolo?
Ebbene, proprio su questa questione si è pronunciata la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 46385 del 2015.
Nel caso all'esame della Corte, il Tribunale aveva confermato la sentenza del Giudice di Pace, con la quale era stato condannato l'amministratore di un condominio "per non aver impedito, pur avendo l'obbligo giuridico di impedire l'evento dannoso, in quanto titolare di una posizione di controllo (...), per negligenza, imprudenza e/o imperizia", come previsto dall'art. 40 codice penale.
Secondo il Tribunale, infatti, l'amministratore avrebbe violato le "norme cautelari di condotta la cui osservanza era concretamente esigibile, non predisponendo gli ordinari lavori di manutenzione all'edificio di cui al suddetto condominio", tanto che, dalla caduta di "parti di rivestimento della facciata dello stabile, venivano cagionate delle lesioni in danno di minore".
L'amministratore di condominio proponeva, dunque, ricorso per Cassazione, affermando, a propria difesa, di non essere mai stato messo a conoscenza del fatto che la facciata dello stabile condominiale era pericolante e che non vi era mai stato nessun segnale che potesse, in qualche modo, dar motivo di pensare che si sarebbero potuti verificare dei crolli.
Secondo il ricorrente, quindi, egli avrebbe "sempre diligentemente operato nei limiti del suo mandato", con la conseguenza che nessuna responsabilità poteva essergli addebitata.
Giunti al terzo grado di giudizio, tuttavia, la Corte di Cassazione non ritiene le argomentazioni svolte dall'amministratore convincenti, e rigetta il suo ricorso, confermando la decisione dei giudici dei precedenti gradi di giudizio.
Secondo la Cassazione, infatti, il Tribunale ha del tutto correttamente rilevato come l'amministratore di condominio rivesta una "specifica posizione di garanzia", avendo egli l'obbligo di attivarsi al fine di rimuovere situazioni di pericolo per l'incolumità dei terzi, "integrata nel caso di specie dalla vetustà del rivestimento dell'edificio condominiale, tale da provocare la caduta di calcinacci e parti di rivestimento, fonte di pericolo per i passanti".
La Corte, infatti, ribadisce come tale obbligo di attivarsi al fine di eliminare la situazione di pericolo per i terzi, non sia subordinata "alla preventiva deliberazione dell'assemblea condominiale, ovvero ad apposita segnalazione di pericolo tale da indurre un intervento di urgenza".
Infatti, l'amministratore ha l'obbligo di attivarsi "a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti".
Al contrario, l'amministratore ha ben "facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, nel caso rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l'assemblea".
Nel caso di specie, poi, appariva assodato che "l'eliminazione, attraverso attività di spicconatura o di opere di contenimento di parti del rivestimento della facciata dello stabile condominiale rappresentasse intervento conservativo urgente, anche a tutela dell'incolumità dei passanti".
In conclusione, la Corte ribadisce come l'amministratore di condominio riveste una posizione di garanzia che deriva, per legge, "dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria, anche in assenza di deliberazione della assemblea". Si veda a tal proposito l'art. 1130 del codice civile.
Pertanto, "da ciò consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l'incolumità pubblica di chiunque acceda in quei luoghi, e per l'eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o cattiva manutenzione dell'immobile".
In altri termini, ciò significa che l'amministratore ha l'obbligo di attivarsi, a tutela della pubblica incolumità, per rimuovere eventuali situazioni di pericolo che derivino dal cattivo stato dell'edificio condominiale, indipendentemente dal fatto che vi sia una specifica delibera dell'assemblea di condominio in tal senso.
