Articolo 1138 Codice Civile

Si conferma che quanto sostenuto dall’amministratore di Condominio è corretto.
Dalla descrizione fatta nel quesito, il regolamento condominiale che vieta l’attività di bed and breakfast e affitti brevi è di tipo "contrattuale" perché approvato all’unanimità da tutti i condomini, e non semplicemente a maggioranza in seno ad una assemblea condominiale.

Il regolamento contrattuale è l’unico che può limitare il diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini impedendo, come nel caso di specie, di stipulare contratti di locazione a breve termine.

Per quanto riguarda invece l’opponibilità del già menzionato regolamento al successivo acquirente che non l’ha sottoscritto, la giurisprudenza ha ritenuto che sia opponibile agli acquirenti dei singoli immobili, se è stato quanto meno richiamato nell’atto di compravendita: “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto" (Cass. civ. n. 10523/2003; Cass. civ. n. 19212/2016; Cass. civ. n. 22310/2016; Cass. civ. n. 4529/2022).

Poiché il proprietario afferma che nell’atto di compravendita è espressamente scritto che l’acquirente si impegna ad accettare il regolamento di Condominio, il regolamento è a lui opponibile e il divieto di svolgere attività di casa vacanze è legittimo e pienamente operante e tutelabile innanzi all'autorità giudiziaria in caso di inosservanza.

E’ evidente che nel caso specifico il conduttore di una unità immobiliare in condominio abbia posto in essere ripetute violazioni del regolamento di natura contrattuale: egli ha violato la norma che vietava di destinare i locali delle unità immobiliari a specifiche attività chiassose, da cui potevano derivare rumori molesti.
La Cassazione (su tutte Cass.Civ.,Sez.II, n.11383 del 16.05.2006) ha chiarito come: "il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall' art. 1176 del c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione"

Nel contempo è giusto segnalare il n. 1 dell’art. art. 1130 del c.c. del c.c., il quale imporrebbe all’amministratore di curare l’osservanza delle norme del regolamento di condominio: qualora l’amministratore sia silente o comunque non ottemperi ai suoi doveri è ben possibile che sia il singolo condomino ad attivarsi anche in sede giudiziaria per fare in modo che vengano rispettate le norme del regolamento. Anche in questo caso le pronunce della Corte di Cassazione sono piuttosto chiare: Cass.Civ.,Sez.II, n. 1011 del 21.01.2010 ha stabilito infatti: "Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio condominiale".

Posto questo breve quadro giurisprudenziale e la situazione descritta, a parere di chi scrive vi sono quindi tutti i presupposti affinché l’autore del quesito si faccia parte attiva nella vicenda.
Con l’ausilio di un legale, in primo luogo lei dovrebbe rivolgersi all’amministratore di condominio manifestandogli la sua decisione di agire in giudizio, in sua sostituzione, nei confronti del proprietario dei locali e del suo affittuario, al fine di vedere rispettate le norme del regolamento di condominio, chiedendo quindi di accedere alla anagrafe condominiale per estrarre i nominativi del proprietario e dell’affittuario del locale ad uso commerciale.
Se questa prima missiva non dovesse smuovere l’amministratore “dormiente”, successivamente potrebbe inviare una successiva lettera di contestazione e messa in mora sia nei confronti della proprietà dei locali sia nei confronti dell’inquilino, contestando le violazioni del regolamento condominiale e chiedendone la cessazione, minacciando nel contempo richieste risarcitorie. Se ovviamente la vicenda descritta non dovesse avere un felice epilogo in sede stragiudiziale dopo l’invio di tali missive, vi sarebbero tutti gli estremi sempre in capo al singolo condomino per incardinare dapprima una procedura di mediazione innanzi ad un organismo autorizzato e, in caso di esito negativo di tale procedura, adire le vie legali sia nei confronti dell’inquilino, sia nei confronti del proprietario dei locali.

Sullo sfondo di tutto questo ovviamente è giusto precisare che vi sarebbero nel contempo delle contestazioni da muovere nei confronti dell’amministratore di condominio, il quale non ha adeguatamente ottemperato ai suoi doveri previsti dal n. 1) dell’art.1130 del c.c. lasciando che un condomino si sostituisca a lui nella tutela di interessi condominiali. Vi sarebbero anche sotto questo aspetto gli estremi per muovere eventuali contestazioni al professionista, ma si confida che dopo l’invio delle prime missive, nei termini che si sono già detti, l’amministratore non si sottrarrà ai suoi doveri professionali e investirà del problema anche l’assemblea dei proprietari.

Innanzitutto è giusto precisare che non vi è una differenza tra un regolamento della proprietà Comune e un regolamento di condominio: essi sono sostanzialmente la stessa cosa.
Il documento dato in visione è intitolato regolamento della proprietà comune semplicemente perché all’epoca in cui esso fu predisposto, gli addetti ai lavori non erano propensi ad applicare la normativa del condominio all’epoca vigente in complessi dove più corpi di fabbrica autonomi e appartenenti ciascuno ad un unico proprietario (come le porzioni di casetta descritte nel regolamento) avessero comunque parti o servizi comuni. Si riteneva che in fattispecie di questo genere dovesse farsi applicazione della normativa sulla comunione ordinaria.
Tutto questo dibattito è oggi assolutamente superato con l’introduzione ad opera della riforma del diritto condominiale del 2012 dell’art.1117 bis del c.c. Secondo tale articolo la normativa disciplinante il condominio si applica in quanto compatibile in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del c.c..
Appurato che un regolamento della proprietà comune è identico al regolamento di condominio e si applica quindi la medesima disciplina veniamo a rispondere alle specifiche domande poste.

Innanzitutto, analizzando gli allegati documenti, possiamo con sicurezza dire che ci troviamo di fronte ad un regolamento di chiara natura contrattuale sottoscritto da tutti gli allora partecipanti alla comunione e trascritto nei registri immobiliari. Per tale motivo, le disposizioni di tale regolamento sono pacificamente opponibili e applicabili anche a soggetti che sono entrati nella comunione successivamente per acquisto di una singola unità immobiliare.

Ora non è assolutamente vietato procedere alla modifica di un regolamento di condominio anche se esso ha natura contrattuale ed è trascritto nei registri immobiliari: i condomini possono assolutamente farlo nell’esercizio della loro autonomia contrattuale garantita dall’art. 1322 del c.c.. Tutto questo, però, nella pratica capita molto raramente, in quanto, affinché la modifica possa avere valore pari al documento modificato, è necessario che tutti condomini si rechino da un notaio a firmare il nuovo regolamento e che poi questo documento venga trascritto nella Conservatoria ai fini della opponibilità ai terzi.
È facile intuire come questa procedura piuttosto farraginosa e anche costosa, in quanto richiede l’intervento di un notaio, scoraggi sovente i condomini ad intraprendere la strada della modifica di un regolamento di condominio contrattuale, strada che comunque rimane legale e percorribile, sempre che vi sia l’unanime consenso di tutti i proprietari manifestato con la firma sul rogito.

Non è invece possibile inserire una clausola in un regolamento anche se contrattuale che preveda che tutte le delibere assembleari debbano essere approvate all’unanimità: questo sarebbe contrario all’art. 1136 del c.c., norma che come abbiamo già spiegato può tranquillamente applicarsi alla comunione descritta nel quesito.
L’art. 1136 del c.c. disciplina il funzionamento della assemblea e indica i quorum costitutivi e deliberativi necessari affinché tale organo collegiale possa costituirsi e deliberare: tale norma è però espressamente considerata inderogabile dal 4° co. dell’art. 1138 del c.c. Per tale motivo ogni patto contrario a tale norma contenuto in un regolamento di condominio (o della proprietà comune), anche se di natura contrattuale, deve considerarsi nullo e quindi si considera come non apposto.

Assolutamente no: per utilizzare legittimamente un criterio di ripartizione delle spese condominiali differente da quello previsto dalle norme di legge, come appunto la suddivisione del consumo idrico per numero di occupanti e non in proporzione ai millesimi di ciascuna unità immobiliare, è necessario che esso venga preventivamente approvato da tutti i proprietari che compongono il condominio, non essendo neppure sufficiente l’unanimità dei proprietari presenti alla riunione di condominio il cui numero potrebbe essere inferiore alla totalità dei condomini.

Nel nostro ordinamento vi sono norme che vengono definite derogabili, poiché un diverso accordo dei consociati può appunto derogare al precetto contenuto in tali norme, anzi si può dire che tali norme intervengono laddove il privato non abbia disposto diversamente; di contro, vi sono norme inderogabili, anche definite imperative o cogenti, il cui contenuto non può essere “aggirato” dal privato con un patto contrario.

Anche nel diritto condominiale vi sono norme inderogabili e derogabili: un esempio delle prime sono sicuramente gli articoli del codice civile indicati dall’art.1138 del c.c. e riportati dall’autore del quesito, un esempio delle seconde sono le norme che disciplinano la suddivisione degli oneri condominiali, le quali, come dice chiaramente l’art. 1123 del c.c., sono applicabili salvo diversa convenzione.

Ma quando si ha una convenzione giuridicamente valida e quindi idonea a derogare a tali disposizioni di legge?
A questa domanda risponde il n.1) dell’art. 1325 del c.c., il quale ci dice che uno degli elementi fondamentali del contratto (ovvero di una convenzione), è l’accordo delle parti.
È allora è in primo luogo per questo motivo che nasce l’esigenza di raggiungere l’unanimità dei consensi di tutti i componenti del condominio per ottenere un valido accordo che possa derogare ai criteri di riparto previsti dall’art. 1123 del c.c..

Una delibera assembleare presa a maggioranza non potrà mai considerarsi una convenzione, tutt'altro.
In un qualsiasi organo collegiale, infatti, qual è appunto l’assemblea di condominio, vi è una maggioranza che in quanto tale e in virtù di una norma di legge imperativa impone la sua volontà ad una minoranza la quale o si è astenuta o ha espresso voto contrario su un determinato argomento all'ordine del giorno. Nel caso del condominio tale norma inderogabile è l’art. 1136 del c.c., disciplinante il funzionamento della assemblea e ovviamente inserito in quel gruppo di norme citate dall’art. 1138 del c.c.
Quindi, in conclusione, se si desidera inserire in un futuro regolamento la suddivisione a persona della spesa inerente il consumo idrico, sarà necessario che tale criterio di riparto venga approvato con il consenso unanime di tutti i componenti del condominio.

Si tenga presente però che tale modalità di suddivisione, applicata più o meno legittimamente in tanti stabili, è foriera di diversi litigi, in quanto è necessario affidarsi alla buona fede e lealtà di chi abita nello stabile poiché per una corretta applicazione si dovrà indicare l’esatto numero degli occupanti di ciascun alloggio e per fare ciò ci si deve necessariamente fidare di chi in quell'alloggio vi abita: la lealtà e correttezza, tuttavia, spesso viene meno quando si tratta di suddividere le spese in un condominio! Si consiglia, quindi, di valutare piuttosto l’installazione di contatori di acqua individuali in grado di determinare oggettivamente i metri cubi consumati in ciascun appartamento.

Purtroppo, da un punto di vista del diritto condominiale, non vi sono molti margini di manovra in merito alla situazione descritta e non vi è modo di impedire la realizzazione dei lavori.
Infatti, in assenza di un regolamento di condominio di natura contrattuale che contenga specifici divieti in merito alle modalità di utilizzo delle singole unità immobiliari, il proprietario è libero di destinare la sua proprietà all’utilizzo che più desidera senza la necessità di essere condizionato da una qualche autorizzazione da parte degli altri condomini.

In merito ai dubbi attinenti ai passaggi tecnici e catastali necessari per realizzare i locali ristoranti all’interno dell’appartamento (cambio di destinazione d’uso e insonorizzazione), essi dovranno essere chiariti non da un legale ma da un tecnico edile come un geometra o un ingegnere.

Vi è da dire però che se i lavori di trasformazione dei locali fossero realizzati in assenza dei regolari permessi sarebbe possibile con apposite istanze e denunce alle autorità competenti sollecitare gli opportuni controlli: forse questa mossa, sicuramente "sibillina", potrebbe far desistere il proprietario della pizzeria da porre in atto i suoi propositi.

In ogni caso sarebbe opportuno rappresentare al pizzaiolo, nel caso sia determinato ad arrivare fino in fondo al suo proposito, di fare una ottima insonorizzazione per non incorrere, in un futuro prossimo, nella problematiche di cui all'art. 844 c.c., alla cui lettura si rimanda.

Se il regolamento dato in visione ha natura contrattuale, tale documento può validamente impedirle di aprire un ambulatorio odontoiatrico o un poliambulatorio. L’art. 11 del regolamento dato in visione, infatti, recita in maniera molto chiara e lapidaria: “E’ fatto divieto di destinare i locali (intendendo i locali di ogni singola unità immobiliare indipendentemente dal piano n.d.r.) a uso di sanatori, gabinetti di cura o ambulatori”.

Si tenga presente, come già accennato, che una disposizione di tale tenore può essere valida nel solo caso in cui il regolamento abbia natura contrattuale, e quindi quando

• esso sia stato allegato ai primi rogiti con il quale l’originario costruttore dello stabile abbia venduto le singole unità immobiliari
• le sue disposizioni siano quindi state accettate da tutti gli acquirenti che hanno formato il primo nucleo di proprietari costitutivo del condominio
• sia stato trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e
• richiamato negli eventuali futuri successivi rogiti con il quale i primi proprietari abbiano venduto la loro proprietà a terzi.

Se, viceversa, il regolamento dato in visione abbia una semplice natura assembleare e quindi sia stato solo approvato in assemblea con le maggioranze di cui agli artt. 1138 3° co del c.c. e 1136 2° co. del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi), una disposizione come quella contenuta nell’art. 11 del regolamento non sarebbe idonea a vincolare i condomini e quindi si potrebbe procedere a destinare la propria unità immobiliare ad ambulatorio.

Innanzitutto prima di entrare nel merito del quesito è giusto sgomberare il campo da un primo equivoco: la problematica condominiale descritta è un aspetto del tutto distinto dalle responsabilità che potrebbero derivare a seguito di infortuni accorsi agli addetti al cantiere che procederanno alla ristrutturazione della strada. Di tali risarcimenti, se mai vi saranno dei danni a chicchessia, dovranno risponderne in prima battuta il responsabile dei lavori e il direttore della sicurezza a nulla rilevando il voto che si esprimerà in assemblea.

Ciò preliminarmente chiarito, si entra ora nel merito della vicenda condominiale descritta.

In assenza di un regolamento condominiale che disciplini puntualmente la suddivisione delle spese attinenti alla manutenzione della strada condominiale, le norme per il riparto di detti oneri sono quelle indicate dagli artt. 1123 e ss. del c.c. ed in particolare il 1°co. dell’art. 1123 del c.c. con conseguente obbligo di riparto utilizzando le tabelle generali di proprietà. In questo senso una eventuale impugnazione della delibera condominiale che approvasse un riparto effettuato utilizzando tali tabelle avrebbe pochi margini di successo.

E’ giusto anche precisare che nel momento in cui venisse approvato il riparto delle spese di manutenzione della strada, esso, ai sensi dell’art.1137 del c.c. diverrebbe obbligatorio per tutti i condomini, dunque anche per chi ha espresso voto contrario o si è astenuto, con il conseguente obbligo di pagamento degli oneri relativi. In questo senso non si potrebbe accampare nessuna scusa o eccezione. Il pagamento delle spese condominiali costituirebbe un adempimento ad un obbligo che trova la sua fonte nelle norme del codice civile e nella delibera approvata a norma di legge, ma certamente dal pagamento non si potrebbe desumere un'accettazione implicita delle modalità di riparto delle spese, a maggior ragione se si esprimesse in assemblea voto contrario.

La verità è che l’impresa costruttrice non ha adempiuto a dei precisi obblighi assunti negli atti di vendita rendendosi inadempiente. Quindi, nel momento in cui dovesse persistere nel non eseguire i lavori o addebitasse al condominioqualche spesa per i lavori di asfaltatura eseguiti il condominio avrebbe titolo per non procedere al pagamento e chiedere eventualmente il rimborso delle spese sostenute affidando i lavori ad un'altra ditta. Ciò non vuol dire però che il singolo proprietario sarebbe legittimato a non effettuare il pagamento degli oneri condominiali.

Si ha il timore che nella vicenda vi sia una pericolosa connivenza tra amministratoree impresa costruttrice in forza del quale il primo omette di compiere certe azioni nei confronti della seconda, che pur rientrerebbero nei suoi doveri, come quello di pretendere che i lavori di asfaltatura vengano eseguiti a spese della impresa appaltatrice.

Posto che tale obbligo è stato assunto in prima battuta all’interno dei rogiti di acquisto delle singole abitazioni, il proprietario potrebbe quindi farsi parte attiva, scavalcando nei fatti l’amministratore, e inviando con l’ausilio di un legale una raccomandata al costruttore nella quale venga intimato l’adempimento degli obblighi assunti nei rogiti di acquisto e si prospetti una richiesta di rimborso spese e risarcitoria nel caso in cui tali obblighi non venissero adempiuti.
In altri termini, nel caso specifico bisogna agire non sul piano condominiale negando il pagamento degli oneri di condominio, ma nei confronti della ditta costruttrice.

È giusto, però, anche precisare come dalla lettura del quesito si evinca il fatto che siamo di fronte ad un condominio o super condominio orizzontale, il quale ha tra i suoi beni comuni principali una strada di accesso. Stante il rilevante numero di unità immobiliari da cui è composto il complesso, il condominio ha sicuramente un numero di partecipanti maggiore di 10: in questo caso l’art. 1138 del c.c. impone ai proprietari l’obbligo di munirsi di un regolamento di condominio, al quale ai sensi dell’art. 68 disp. att. del c.c. dovranno essere allegate le tabelle millesimali, anche quelle attinenti al riparto delle spese di manutenzione riferibili alla strada comune.

Stante tale obbligo di legge, a fronte della inerzia della impresa costruttrice, l’amministratore di condominio doveva attivarsi autonomamente e convocare l’assemblea affinché la stessa provvedesse ad adottare le delibere conseguenti, le quali dovranno essere approvate con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art.1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), maggioranze che dovranno essere calcolate utilizzando le vigenti tabelle millesimali di proprietà. L’inerzia, quindi, dell’amministratore rappresenta un inadempimento ai suoi doveri e a dei precisi obblighi di legge. Il co.2° dell’art. 1138 del c.c. chiarisce anche che ciascun condominio può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio.

Facendosi forza di tale norma, con l’ausilio di un legale si potrebbe inviare una raccomandata all’amministratore intimandogli di convocare l’assemblea affinché la stessa provveda ad adottare un regolamento; se l’amministratore dovesse continuare a non ottemperare ai suoi obblighi si potrebbe arrivare a convocare autonomamente l’assise secondo quanto dispone l’art 66disp. att del c.c.

Posto che le maggioranze richieste per l’adozione di un regolamento sono piuttosto elevate non è assolutamente detto che durante la riunione si raggiungano i quorum necessari per l’approvazione del regolamento. Stante la possibile inerzia dell’assemblea si potrebbe poi adire l’autorità giudiziaria affinché la stessa, di fatto sostituendosi ai proprietari, adotti un regolamento di condominio con relative tabelle in cui venga disciplinato l’uso della strada comune e le modalità di riparto delle spese di manutenzione.

Trattandosi di una controversia di natura condominiale, essa ai sensi dell’art. 5 del D.Lgs n. 28/2010 dovrà essere obbligatoriamente preceduta da un tentativo di mediazione. Tale procedimento potrebbe essere l’occasione per chiudere bonariamente la vicenda ed ottenere un regolamento di condominio con allegate le sue tabelle, il tutto approvato a norma di legge.

La prassi descritta è assolutamente legittima e applicata molto di frequente.
Nella quotidianità condominiale vi sono sostanzialmente due tipi di regolamenti condominiali. Il primo, detto assembleare, è quello approvato dalla assemblea di condominio con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art. 1136 del c.c., il secondo è il regolamento contrattuale.

Per regolamento contrattuale, la cui legittimità è riconosciuta da una giurisprudenza granitica e costante, si intende il regolamento predisposto unilateralmente dall’originario costruttore dell’edificio, al tempo unico proprietario, trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente e richiamato nei rogiti per mezzo dei quali i futuri e prossimi condomini acquistano la propria unità immobiliare.

Il regolamento contrattuale viene nei fatti accettato e reso vincolante nei confronti dei proprietari con la sottoscrizione che essi fanno del rogito di acquisto, e diviene opponibile anche nei confronti dei futuri condomini con la sua trascrizione nei registri immobiliari e richiamo che ne farà giocoforza il notaio che rogherà le successive cessioni.
Non vi è alcun spazio quindi per una impugnazione dell’intero documento teso ad ottenerne la sua totale inefficacia e nullità, ma vi sono i margini per contestare alcune specifiche clausole. Ad esempio, i condomini non sono tenuti a mantenere l’amministratore scelto dal costruttore, potendo tranquillamente eleggerne uno di loro gradimento anche alla prima riunione di condominio.

Al di là di ciò che viene indicato nel regolamento in merito alla durata dell’incarico dell’amministratore, ci si deve attenere a quanto disposto dal comma 10 dell’art. 1129 del c.c., norma inderogabile anche da un regolamento contrattuale. Quindi, anche l’incarico dell’amministratore scelto dal costruttore avrà una durata di un anno, rinnovabile per un altro anno e comunque se non si è soddisfatti del suo operato l’assemblea dei proprietari potrà sempre rimettergli il mandato scegliendo un altro professionista.

Anche le clausole del regolamento contrattuale che esonerano l’impresa costruttrice dal pagamento degli oneri condominiali attinenti alle unità immobiliari rimaste invendute sono valide ma solo se l’efficacia viene contenuta in precisi e congrui limiti temporali. Per tale motivo, se gli appartamenti ancora invenduti rimarranno sul mercato per un lungo periodo di tempo, si potrebbe teorizzare una possibile impugnazione della clausola.

Per rispondere adeguatamente al quesito, è necessario illustrare brevemente che cosa si intende per regolamento di condominio, e nello specifico che cosa si intende per regolamento contrattuale.
Il regolamento può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi.
Nella prassi condominiale possiamo trovare due tipologie di regolamenti condominiali: quello assembleare e quello contrattuale.
Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dalla legge, ed in particolare secondo quanto previsto dall’art 1136 del c.c.

Si ha invece il regolamento contrattuale, come nel caso posto dal quesito, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative. Proprio per tale motivo, questa tipologia di regolamento assume la natura di contratto e necessita per la sua modifica di una nuova convenzione che promani sempre dalla unanimità dei condomini. Inoltre se tale regolamento viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, esso vincolerà anche i nuovi proprietari che entreranno a far parte della compagine condominiale.
Qualsiasi decisione presa a maggioranza che contrasti con le norme del regolamento contrattuale dovranno considerarsi nulla e come tale impugnabile in ogni tempo anche oltre i termini previsti dall’art. 1137 del c.c.

Vi sono, quindi, tutti gli estremi per poter bloccare qualsiasi iniziativa arbitraria presa dagli altri proprietari in merito al cambio del colore dei serramenti. Se gli altri condomini intenderanno dare corso ai loro intendimenti sarà necessario rivolgersi ad un legale il quale potrà valutare il ricorso alla procedura di mediazione e se del caso ad azioni giudiziarie tese ad annullare quanto deciso dall'assemblea e bloccare l’ inizio dei lavori.

Dalla analisi dei documenti forniti a corredo parrebbe in prima battuta che l’amministratore sia dalla parte della ragione. A nulla rileverebbe, infatti, il fatto che il regolamento di condominio non fu all’epoca firmato dall’attuale proprietario o che esso non sia stato richiamato nel rogito di acquisto.

Siamo, infatti, innanzi ad un classico caso di un condominio in cui è vigente un regolamento di chiara natura contrattuale, predisposto unilateralmente dall’originario costruttore per atto pubblico registrato e trascritto.
In questo caso l’opponibilità ai successivi acquirenti deriva non tanto dal fatto che lo stesso sia richiamato nei rogiti di acquisto successivi, ma dal fatto che il regolamento sia trascritto nella competente Conservatoria dei Registri immobiliari.
L’opponibilità del regolamento fa si che anche l’attuale proprietario, pur non avendo partecipato alla firma del regolamento, sia obbligato a rispettarne le disposizioni e, nel caso specifico, l’ultima parte dell’art. 45, che ripartisce fra tutti i condomini le spese straordinarie attinenti al locale autorimesse secondo la tabella “A”.

In effetti stupisce che nel rogito di acquisto del 1990 non sia richiamato il regolamento di condominio, come stupisce il fatto di non aver reperito nella documentazione inviata gli estremi di trascrizione del regolamento di condominio. Forse varrebbe la pena verificare mediante una visura ipotecaria se tale regolamento sia stato effettivamente trascritto presso la Conservatoria di Lucca. Ad ogni modo è giusto dire che è molto raro che il notaio rogante non proceda a trascrivere un atto pubblico ricevuto a suo ministero.

Se così fosse però l’opponibilità del regolamento ai successivi proprietari verrebbe meno e nei loro confronti in luogo dell’art. 45 del regolamento troverebbe applicazione nel caso di specie l’art.1123 del c.c. ed in particolare il suo comma 3°. In forza di tale norma le spese di rifacimento della trave orizzontale dovrebbe essere sopportata solo dai proprietari delle autorimesse e degli appartamenti soprastanti, visto che la proprietà dell’autore del quesito, per quanto ci è dato capire, è situata in un corpo di fabbrica del tutto separato.

Per quanto ci è dato capire i condomini fuori dalla assemblea hanno sottoscritto un accordo derogativo ad alcune disposizioni di un regolamento avente natura contrattuale disciplinanti le modalità di riparto di un lastrico solare.
La circostanza non è di per sé vietata, in quanto i condomini nell’esercizio della loro libertà contrattuale di cui all’art. 1322 del c.c. possono sottoscrivere accordi anche esternamente all’assise per disporre dei loro diritti condominiali, fermo restando l’inderogabilità delle norme indicate dal 4° co. dell’art. 1138 del c.c. e dall’art. 72 disp. att. del c.c.. Anche lo stesso art. 1123 del c.c. fa salva la possibilità di derogare alle norme sul riparto delle spese condominiali con diversi accordi tra i proprietari.

La particolarità del regolamento contrattuale è che esso prima di essere quel documento richiesto dal codice civile per espletare le funzioni previste dall’art. 1138 del c.c., è prima di tutto un contratto ai sensi dell’art. 1321 del c.c. Seppur l’atto contrattuale ai sensi dell’art. 1372 del c.c. è assolutamente vincolante (il codice in maniera enfatica dice che il contratto ha valore di legge tra le parti), è possibile che chi ha sottoscritto l’originario contratto, o i loro successori o aventi causa, possono ritrovarsi per rivedere quanto a suo tempo concordato.

Un accordo quindi deciso dai condomini esternamente alla assemblea che deroghi a delle disposizioni di un regolamento contrattuale è valido, alla condizione indispensabile, però, che esso sia sottoscritto da tutti coloro che risultano essere proprietari nel momento in cui l’accordo viene formato.

Sulla base di quanto dato in visione, l’accordo deve a questo punto ritenersi valido. Il fatto che alcuni condomini non abbiano aderito personalmente al documento, ma lo abbiano fatto per mezzo di un rappresentante non inficia la validità del contratto. La tipologia di accordo sottoscritto, infatti, non richiede per la sua validità la forma scritta ai sensi dell’art.1350 del c.c., e di conseguenza la delega può essere espressa anche in forma orale secondo il disposto dell’art. 1392 del c.c.
Anche il fatto che alcuni degli originari proprietari siano deceduti non fa venir meno la vincolatività del contratto nei confronti dell’erede: chi eredita, infatti, assume su di sé gli obblighi e contratti stipulati a suo tempo dal de cuius.
Concludendo inoltre, non può non evidenziarsi come lo stesso autore del quesito ha prestato la sua espressa adesione all’accordo a suo tempo sottoscritto, vincolandosi a quanto concordato.

Il regolamento di condominio è uno dei documenti più importanti nella gestione di uno stabile condominiale, potendosi definire come la legge interna del condominio, al pari delle norme statutarie per una società.

In esso si possono trovare sostanzialmente due tipologie di norme: quelle che attuano e meglio specificano le disposizioni del codice civile e quelle di disciplina e comportamento interno.
Come è noto, nella prassi possiamo trovare due tipologie di regolamento: quello assembleare, adottato, quindi, a maggioranza dai condomini in seno alla assemblea con i quorum deliberativi indicati dagli artt. 1138 co.3° e 1136 co.2° del c.c. e quello contrattuale, ovvero il regolamento unilateralmente predisposto dall’ originario costruttore dell’edificio e allegato ai singoli atti di vendita delle unità immobiliari. È proprio quest’ultima tipologia di regolamento che è vigente nel condominio protagonista dell’odierno quesito.

Nei regolamenti contrattuali vengono spesso inserite clausole che limitano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, e che assumono la natura di vere e proprie convenzioni contrattuali nel momento in cui il singolo acquirente sottoscrive il rogito di acquisto. Tali clausole, poi, potranno opporsi ai successivi acquirenti dal momento che il regolamento verrà trascritto, unitamente al rogito a cui è allegato, nei Registri Immobiliari competenti.
La prassi descritta non è assolutamente vietata, anzi, è ampiamente riconosciuta e considerata ammissibile dalla giurisprudenza con un orientamento unanime e costante, anche perché essa costituisce diretta applicazione del principio di libertà contrattuale prevista dall’art. 1322 del c.c., libertà che non viene in alcun modo limitata dalla normativa condominiale.

Il discorso muta radicalmente per i regolamenti di natura assembleari, i quali non possono contenere il alcun modo norme che limitano il diritto di proprietà del singolo condomino sulle unità immobiliari di sua proprietà.

Alla luce di quanto detto, sono sicuramente validi i divieti di destinazione previsti dall’art. 25 del regolamento, come parimenti valido è subordinare il cambio di destinazione al consenso unanime degli altri condomini interessati.

Se è vero però che risultano valide le clausole del regolamento di condominio contrattuale che prevedono determinati divieti di destinazione delle unità immobiliari, è anche parimenti vero che tali tipologie di clausole non tollerano interpretazioni estensive, tese ad ampliarne la portata applicativa proprio perché vanno ad incidere sul diritto di proprietà costituzionalmente garantito del singolo individuo.
“I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.” (Cass.Civ.,Sez.II, n. 21307 del 20.10.2016).

Imponendosi quindi una interpretazione strettamente letterale dell’art. 25 del regolamento, si abbandoneranno momentaneamente le strette regole del diritto per entrare nel difficile e arbitrario campo della semantica delle parole. Nel dizionario della lingua italiana Treccani (risorsa liberamente reperibile in rete), si legge che col termine “ufficio” si intende, tra i suoi diversi significati: "il luogo in cui ha sede un ufficio cioè, genericamente, qualsiasi locale o gruppo di locali destinati all’esercizio di alcune attività professionali, pubbliche o private, non coincidente con l’abitazione delle persone che le esercitano; può essere anche la singola stanza nella quale un funzionario o un impiegato, o anche un professionista (in questo caso più com. studio), svolgono la loro attività": in tale definizione rientra sicuramente lo studio odontoiatrico. Risulta quindi difficile sdoganare tale tipo di destinazione dalla autorizzazione imposta dal regolamento di condominio attualmente vigente, anche perché la giurisprudenza in merito all’applicazione dell’art. 1362 del c.c., ha a più riprese precisato come l’interpretazione letterale del contratto sia quella da preferirsi quando con essa emerga in maniera certa ed immediata la comune volontà delle parti.

Per distogliere il giudice dalla interpretazione letterale del regolamento si dovrebbe fornire la dimostrazione in giudizio che le parti abbiano inteso il termine ufficio in maniera diversa rispetto al comune senso letterale, magari dimostrando che nel corso degli anni si è destinato altre unità immobiliari a studi medici senza richiedere l’autorizzazione prevista dalle norme del regolamento. Inutile dire che questa linea difensiva appare piuttosto ardua da tenere in un ipotetico contenzioso.

In conclusione, se gli altri condomini dovessero negare l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso, tale comportamento risulterebbe perfettamente legittimo alla luce del vigente regolamento di condominio contrattuale e della vigente normativa.

La parte di regolamento condominiale che ci è stata data la possibilità di esaminare non lasci spazi a molti dubbi.

Le spese di tinteggiatura delle scale sono richiamate nel primo articolo tra le spese riferibili al singolo edificio. Secondo il regolamento vigente, tali gruppi di interventi devono essere ripartiti secondo i millesimi corrispondenti alle singole proprietà: quest’ultimo riferimento dovrebbe essere alla classica tabella generale.
Il medesimo articolo, però, prevede una importante eccezione a tale regola generale proprio per la tinteggiatura scale, i cui costi devono essere ripartiti utilizzando, ci dice sempre il regolamento, la tabella relativa a tale impianto. La soluzione adottata per tale tipologia di intervento è coerente con quanto disposto dal successivo articolo del regolamento che dice chiaramente che le spese di ordinaria e straordinaria amministrazione relative alle scale sono ripartite utilizzando la tabella millesimale specifica, ovvero la classica tabella scale attuativa di quanto disposto dall’art. 1124 del c.c.

La scelta operata dall’amministratore, quindi, è a nostro parere assolutamente arbitraria, priva di qualsiasi giustificazione e fondamento giuridico.
È utile precisare che sulla base delle informazioni che ci sono state fornite il regolamento condominiale è di chiara natura contrattuale. Questo comporta che qualora l' assemblea di condominio deliberasse, seguendo la scelta errata dell’amministratore, di suddividere le spese di tinteggio in parti uguali e quindi non rispettando pedissequamente le norme del regolamento, la delibera della assise sarebbe radicalmente nulla e quindi impugnabile innanzi alla autorità giudiziaria da chiunque vi abbia interesse, anche oltre i rigidi termini impugnatori di cui all’art. 1137 del c.c.

Quanto appena detto corrisponde all’insegnamento costante della giurisprudenza della Corte di Cassazione assolutamente dominante; da ultimo in questo senso si può citare l’ordinanza Cass. Civ., Sez. II, n. 470 del 10.01.2019: "Le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto, e non meramente annullabili".

Per rispondere adeguatamente al quesito, è necessario illustrare brevemente che cosa si intende per regolamento di condominio, e nello specifico che cosa si intende per regolamento contrattuale.
Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi.
Nella prassi condominiale possiamo trovare due tipologie di regolamenti condominiali: quello assembleare e quello contrattuale.

Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dalla legge, ed in particolare secondo quanto previsto dall’art. 1136 del c.c.
Si ha invece il regolamento contrattuale, ed è questo il caso illustrato nel quesito, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore, generalmente nei condomini più antichi redatto con un apposito rogito notarile e richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari.
Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene sottoscritto da ogni singolo proprietario nel momento dell’acquisto delle unità abitative, in forza del rinvio che i contratti di acquisto fanno al regolamento stesso, spesso allegato ai rogiti e quindi parte integrante e sostanziale delle clausole del contratto di vendita. La successiva obbligatoria trascrizione della operazione di vendita presso le Conservatorie Immobiliari, renderà poi opponibile le clausole del regolamento di condominio anche nei confronti dei futuri acquirenti delle unità immobiliari. La caratteristica fondamentale di questa tipologia di regolamento condominiale è che essa assume la natura di contratto e necessita per la sua modifica di una nuova convenzione che promani sempre dalla unanimità dei condomini. In altri termini, ciò che viene disposto dal regolamento contrattuale, non può essere modificato attraverso una delibera assembleare adottata a maggioranza, ma ogni modifica dovrà essere approvata sempre dalla unanimità dei condomini.

Accade sovente che all’interno dei regolamenti condominiali di natura contrattuale vengano costituiti dei veri e propri diritti di uso a carico delle parti comuni dell’edificio e a favore delle singole unità abitative, come nel caso dell’art. 4 del regolamento condominiale riportato: tali disposizioni devono considerarsi del tutto lecite e legittime. Il regolamento di condominio contrattuale non è altro che un comunissimo contratto sottoscritto da tutti i proprietari e vincolante, per i motivi che si sono sopra detti, anche ai futuri acquirenti. Ai sensi dell’art. 1322 del c.c. che disciplina l’importante principio di autonomia contrattuale, la volontà delle parti di un accordo contrattuale è sovrana, e le stesse possono determinare il contenuto del contratto come meglio credono, salvo il rispetto delle norme imperative di legge. Applicando tale importante principio al caso prospettato nel quesito, i condomini, ma anche parti del contratto costituente il regolamento di condominio, possono tranquillamente porre sopra ad una parte comune dell’edificio, in questo caso i posti auto, delle limitazioni all’uso comune nei fatti rendendoli delle vere e proprie pertinenze delle unità abitative a cui sono state assegnate. Tale pattuizione è del tutto lecita e non va a violare alcuna norma imperativa prevista nella normativa condominiale, come parimenti lecito è l’obbligo imposto sopra gli utilizzatori dei posti auto, di corrispondere al condominio un affitto mensile, determinato a maggioranza dalla assemblea.

In caso di controversia con gli altri condomini l’autrice del quesito si troverà in una posizione di forza in quanto sarà sufficiente per lei produrre in giudizio il regolamento di condominio e chiedere il rispetto delle sue disposizioni.

Per modificare quanto disposto dall’art. 4 del regolamento ed introdurre un uso turnario dei posti auto, non sarà sufficiente una semplice delibera assembleare adottata a colpi di maggioranza: tutti i condomini, infatti, dovranno sottoscrivere un nuovo regolamento redatto per mezzo di rogito notarile che sarà poi trascritto nella competente Conservatoria.

Sulla base delle informazioni che si sono avute dal quesito, appare del tutto lecita anche l’operazione che si è descritta sub. lettera “C”, in cui non si è fatto altro che trasferire il diritto di uso a favore dell’appartamento 2 all’appartamento 18: tale rinuncia al diritto di uso da parte del nuovo proprietario della unità immobiliare n. 2 sarà poi stata trascritta da parte del notaio rogante nella Conservatoria immobiliare per renderla assolutamente vincolate erga omnes: l’assemblea condominiale non ha sul punto alcun potere di intervento.

Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi.
Nella prassi condominiale possiamo trovare due tipologie di regolamenti: quello assembleare e quello contrattuale. Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dagli artt. 1138 e 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio:500 millesimi).
Si ha invece il regolamento contrattuale, come pare nel caso posto dal quesito, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative.
Inoltre, se tale regolamento, come accade sempre, viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, esso vincolerà anche i nuovi proprietari che entrano a far parte della compagine condominiale.

Per tali motivi tale tipologia di regolamento, assume la natura di contratto vigente tra tutti i componenti della compagine condominiale, e pertanto, affinché si possa giungere ad una sua modifica, è necessario che tutti i condomini sottoscrivano un nuovo contratto avente ad oggetto la modifica del precedente regolamento.

Nella prassi condominiale sovente capita che per mezzo del regolamento contrattuale si costituiscano dei diritti di servitù, come, appunto, nel caso prospettato dal quesito. Uno dei modi in cui può essere costituita una servitù prediale di cui all’art. 1027 del c.c. è lo strumento contrattuale, per mezzo del quale il proprietario dei fondi coinvolti (dominante e servente), disciplinano il contenuto del diritto e le modalità del suo esercizio.

Con il regolamento contrattuale di cui al quesito si è costituito a favore degli appartamenti di cui al piano rialzato (fondi dominanti) e a carico delle antistanti giardinetti condominiali (fondi serventi), un diritto di uso esclusivo, in forza del quale le predette aree verdi, pur mantenendo la loro natura di beni condominiali, vengono concessi in uso esclusivo ai proprietari delle unità abitative di cui al piano rialzato.
Il diritto di uso esclusivo, tuttavia non è illimitato, ma al fine di garantire il rispetto del decoro architettonico dell’edifico, vengono prescritti all’interno del regolamento condominiale una serie di limiti e di prescrizioni estremamente dettagliate su come le aree verdi dovranno essere utilizzate e mantenute dai proprietari degli appartamenti.

L’accordo contrattuale investe interamente la disciplina appena descritta, sia nella parte in cui le parti costituiscono il diritto di uso esclusivo, sia nella parte in cui vengono indicati i contenuti e i limiti di tale diritto, non potendovi essere in questo senso una scissione dei due momenti.
Per tale motivo, l’assemblea condominiale non può a colpi di maggioranza modificare quanto disposto nel regolamento contrattuale in merito ai vincoli e alle modalità di esercizio del diritto di utilizzo delle aree verdi. Se così facesse la delibera adottata sarebbe da considerarsi nulla, e pertanto impugnabile in ogni tempo oltre i rigidi termini impugnatori di cui all’art. 1137 del c.c. da chiunque vi abbia interesse, anche da chi, ad esempio, abbia contribuito con il suo voto favorevole a far adottare la delibera viziata.

Per non essere inutilmente ripetitivi non ci si dilungherà sulla differenza tra il regolamento di condominio di natura assembleare e contrattuale: aspetto che si è ampiamente trattato nel precedente quesito a cui fa rinvio lo stesso lettore.
In questa sede basta solo puntualizzare il fatto che il regolamento contrattuale viene definito tale in quanto espressione della autonomia negoziale prevista dall’art. 1322 del c.c., principio che può liberamente esplicarsi anche in ambito condominiale, fermo restando i limiti indicati dal 4° e 5° comma dell’art.1138 del c.c.
In altri termini un regolamento contrattuale, che giova ribadirlo deve essere sottoscritto da tutti i proprietari, può sicuramente prevedere particolari modalità di ripartizione degli oneri condominiali in deroga a quanto disposto dall’art. 1123 e 1124 del c.c., ma sicuramente non potrà prevedere, per esempio, norme di funzionamento della assemblea differenti da quelle indicate dall’art. 1136 del c.c.

La giurisprudenza oramai dominante ritiene che la delibera assembleare la quale ripartisce le spese condominiali in maniera difforme da quanto stabilito dalle norme di un regolamento contrattuale sia affetta da nullità assoluta (es su tutte Cass. Civ., Sez. II, n. 17268 del 28 08 2015). La motivazione che viene messa a giustificazione di una tale grave forma di invalidità è facilmente intuibile: la delibera condominiale non può andare a ledere l’autonomia contrattuale dei singoli proprietari, modificando a colpi di maggioranza quanto già deciso da tutti i proprietari in un accordo da essi sottoscritto. Per addivenire ad una nuova modalità di riparto degli oneri condominiali tutti i proprietari dovranno pertanto firmare un nuovo accordo che vada a sostituire il precedente.

Capire se una delibera della assemblea condominiale sia affetta da un vizio di annullabilità o di nullità ha delle conseguenze pratiche di estremo rilevo. Innanzitutto, una delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo, da chiunque vi abbia interesse: non trovano quindi applicazione i rigidi termini di impugnazione previsti dall’art 1137 del c.c. e la nullità, inoltre, può essere fatta valere in giudizio anche dal condominio che durante la riunione ha contribuito con il suo voto favorevole alla adozione della delibera viziata.
Una delibera annullabile, al contrario, deve essere impugnata, a mente dell’art 1137 del c.c., solo dal condominio che era assente durante la riunione o ha manifestato voto contrario alla sua adozione o si è astenuto dalla votazione. La annullabilità può essere fatta valere solo entro il termine perentorio di trenta giorni che decorrono: per il condominio presente il giorno della riunione, dal giorno della adozione della delibera, per il condomino assente dal giorno che la delibera viene ad esso comunicata da parte dell’ amministratore di condominio.

In applicazione di quanto detto finora si può dire che se la delibera, adottata dalla assemblea più di venti anni fa, ha statuito un criterio di riparto delle spese idriche differenti rispetto a quanto previsto nel regolamento contrattuale, essa, nonostante sia stata adottata oramai da tempo immemore, può essere oggetto di impugnazione innanzi al giudice. Il giudizio potrà essere instaurato anche se all’epoca il rappresentante abbia espresso, in nome e per conto dell’autore del quesito, voto positivo alla sua adozione Si tenga conto che trattandosi di materia condominiale il giudizio dovrà essere preceduto dal tentativo obbligatorio di conciliazione previsto dal D.Lgs. n. 28/2010.
Vi è da dire, inoltre, che non solo la delibera che ha disposto la modifica delle modalità di riparto delle spese idriche è affetta da nullità, ma anche tutte le successive delibere di approvazione del bilancio condominiale che, in attuazione di quanto originariamente stabilito dall'assemblea condominiale, hanno medio tempore ripartito gli oneri condominiali in maniera difforme a quanto disposto dal regolamento condominiale.

Per rispondere adeguatamente al quesito, è necessario illustrare brevemente che cosa si intende per regolamento di condominio, e nello specifico che cosa si intende per regolamento contrattuale.
Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi. Secondo l’art. 1138 del c.c. tale documento è obbligatorio quando il numero dei condomini sia superiore a dieci, e deve necessariamente contenere: la disciplina circa l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, la tutela del decoro dell’edificio e le norme che disciplinano l’amministrazione. Se il condominio è composto da un numero di proprietari inferiore a dieci, l’adozione del regolamento non è vietato; ciascun condomino, ai sensi del 2°comma dell’art.1138 del c.c., può prendere l’iniziativa per la sua adozione.

Nella prassi condominiale possiamo trovare due tipologie di regolamenti: quello assembleare e quello contrattuale.
Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dalla legge, che sono quelle di cui al 2°comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio:500 millesimi), e deve essere allegato al registro dei verbali della assemblea di cui al n. 7) dell’art.1130 del c.c.

Si ha, invece, il regolamento contrattuale, come pare nel caso posto dal quesito, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative.
Inoltre, se tale regolamento, come accade sempre, viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, essi vincoleranno anche i nuovi proprietari che entrano a far parte della compagine condominiale.
Per tali motivi tale tipologia di regolamento, assume la natura di contratto vigente tra tutti i componenti della compagine condominiale, e pertanto, affinché si possa giungere ad una sua modifica, è necessario che tutti i condomini ne sottoscrivano uno nuovo avente ad oggetto la modifica del precedente.

Alla luce di quanto detto sopra, la modifica alla norma del regolamento che disciplina le modalità di riparto del consumo idrico tra i condomini non potrà esse effettuata con una semplice delibera assembleare adottata a maggioranza; anzi, una delibera di questo tipo, proprio perché va a violare un precedente accordo sottoscritto tra tutti i proprietari, deve considerarsi nulla e pertanto impugnabile in ogni tempo, oltre i rigidi termini previsti dall’art.1137 del c.c.
L’unico modo per modificare tale parte del regolamento, è quella di far sottoscrivere a tutti proprietari un nuovo accordo; se poi si vorrà che tale modifica sia anche opponibile ad eventuali nuovi condomini che in futuro entreranno a far parte della compagine condominiale, sarà necessario che la firma del contratto sia fatta innanzi ad un notaio che procederà poi alla trascrizione della convenzione nei registri immobiliari.

La corposa relazione presentata fornisce diversi spunti di riflessione che si analizzeranno per punti distinti.

La chiusura della porta pedonale
Solitamente nel momento in cui si acquista una unità immobiliare già edificata la stessa viene acquistata con la clausola: "vista e piaciuta". Il rogito con cui è stato compravenduto l’appartamento di Via (omissis) a Milano non fa differenza, lo stesso infatti recita: "Quanto in contratto è trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente, con tutti gli inerenti fissi ed infissi, con tutti i vincoli, pesi ed oneri, servitù attive e passive di cui fosse gravato, e con i diritti e gli obblighi di natura condominiale che parte acquirente dichiara di conoscere ed accettare".
Subito dopo a tale clausola il rogito, tuttavia, pone una importante eccezione (a quanto detto prima), in quanto la società venditrice: "si impegna ad effettuare il rifacimento della pensilina di ingresso all'appartamento e delle scalette di accesso e di procedere ai lavori di modifica della restante sua proprietà in modo che la porta pedonale sia compresa nel cancello del passo carraio".
Tale ultima clausola costituisce un vero e proprio obbligo accessorio al contratto che la società venditrice era tenuta a rispettare: cosa che non è stata fatta, in quanto la L.... ha provveduto a chiudere la porta pedonale esistente. Se i lavori necessari comportavano la necessità di andare a modificare delle parti comuni dell’edificio, era la società venditrice che doveva attivarsi per procurarsi le eventuali autorizzazioni da parte della assemblea dei condomini.
Chiaramente tale inadempimento, seppur evidente, non è di una gravità tale da poter giustificare una risoluzione del contratto di vendita - anche perché non crediamo che ci sia per gli acquirenti un interesse a restituire l’immobile acquistato - ma è idoneo per poter chiedere alla società venditrice, prima magari attraverso delle procedure conciliative, e poi magari in sede giudiziale, un piccolo risarcimento del danno che potrà essere determinato in via equitativa dal giudice ex. artt. 1226 del c.c. e 114 del c.p.c.

Il discorso fatto finora non muta dal lato pratico nel caso in cui i lavori promessi dalla L.... siano impossibili per ragioni di sicurezza o simili. In questo caso saremo di fronte ad una prestazione parzialmente impossibile ex. art. 1464 del c.c. e pertanto si avrebbe titolo per richiedere una riduzione del prezzo.

La suddivisione delle spese e il regolamento condominiale
Gli artt. 1123 e 1124 del c.c., sono le due norme principali che vanno a disciplinare le modalità di riparto degli oneri condominiali all’interno dell’edificio. Per costante giurisprudenza, e per espressa disposizione dello stesso legislatore, tale normativa è assolutamente derogabile da una diversa convenzione vigente tra i singoli condomini. Nella stragrande maggioranza dei casi, tale diversa convenzione è rappresentata da un regolamento condominiale di natura contrattuale, come, appunto, nel complesso edile descritto nel quesito.
Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi.
Il regolamento di condominio è contrattuale, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative.
Inoltre, se tale regolamento, come accade sempre, viene trascritto presso le Conservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, esso vincolerà anche i nuovi proprietari che entreranno a far parte della compagine condominiale.
Per tali motivi tale tipologia di regolamento assume la natura di contratto vigente tra tutti i proprietari, e pertanto, affinché si possa giungere ad una sua modifica, è necessario che tutti i condomini sottoscrivano un nuovo contratto avente ad oggetto la modifica del precedente.
E’ importante sottolineare, proprio perché il regolamento contrattuale non promana dalla maggioranza della assemblea condominiale ma dalla volontà di tutti i proprietari, che qualsiasi delibera a maggioranza (non importa quale) che andasse a derogare alle norme stabilite dal regolamento sarebbe nulla e come tale impugnabile in ogni tempo oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art. 1137 del c.c.

Andando ad analizzare le norme del regolamento si può notare come lo stesso ricalchi in gran parte la normativa codicistica vigente all’epoca in cui fu redatto, andando però a cristallizzare in un contratto l’associazione/relazione tra le singole voci di spesa del bilancio condominiale e la tabella che dovrà essere utilizzata per il loro riparto tra i condomini.
Gli artt. 25 e 26 del regolamento, infatti, ci dicono che le spese: straordinarie, di rifacimento e ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, assicurative in genere, amministrative e di acquisto di beni patrimoniali, verranno ripartite con i millesimi di proprietà; viceversa, le spese di manutenzione ordinaria, di illuminazione e di pulizia verranno ripartite con la tabella millesimale di spese.
In merito alle spese ordinarie l’art. 26 del regolamento di condominio, andando di fatto a riprendere quanto dispone il co. 3° dell’art.1123 del c.c., dispone che le spese che si riferiscono solo ai corpi di fabbrica insistenti sui mappali 161 e 163, verranno attribuite solo al singolo fabbricato che ne trae utilità.
Operando una scelta a mio avviso piuttosto curiosa, chi ha redatto il regolamento di condominio all’art. 2, derogando a quanto dispone l’art. 1117 del c.c., ha escluso dai beni comuni del fabbricato il cortile insistente sul mappale 162; tale scelta è piuttosto strana in quanto tale cortile, trovandosi nel mezzo dei due mappali 161 e 163, è necessariamente il punto di accesso all’intero complesso edile ed è per struttura sua propria un bene condominiale. Difatti, al fine di permettere che i mappali 161 e 163 abbiano uno sbocco sulla pubblica via, il fondo sul mappale 162 deve sopportare una servitù condominiale (si immagina di passaggio), a favore degli altri due mappali.
In merito alla predetta servitù, è importante precisare come i commi 2° e 3° dell’art. 1069 del c.c., dispongono che i costi per la realizzazione e la manutenzione delle opere necessarie per l’esercizio della servitù devono essere sopportate dal proprietario del fondo dominante, e se esse giovano anche al proprietario del fondo servente, esse sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Applicando quanto disposto dall’art. 1069 del c.c. l’illuminazione dell’area cortiliva insistente sul mappale 162, essendo funzionale all’esercizio del diritto di passaggio a favore di tutti i condomini, rimane un servizio condominiale posto a vantaggio di tutti i proprietari, nonostante che esso gravi su un’area non comune a tutti.
Alla luce di quanto finora detto, la delibera di approvazione del bilancio 16/17 (punto n. 8 della relazione), parrebbe affetta da un grave vizio di nullità, in quanto contrariamente a quanto stabilito nel regolamento:
a) ripartisce le spese di illuminazione con la tabella proprietari in luogo di quella di gestione;
b) esclude alcuni condomini dalla ripartizione delle spese di luminarie: tali spese, infatti, essendo funzionali all’esercizio di una servitù condominiale posta a favore di tutti i proprietari, e non a favore di una sola parte del complesso, devono essere ripartite tra tutti secondo quanto prevede la prima parte dell’art. 26 del regolamento, e non applicando la sua ultima parte.
Essendo affetta da nullità la delibera che approva il bilancio 16/17 potrebbe essere impugnata oltre il termine di 30 giorni dalla sua adozione previsto dall’art. 1137 del c.c.
In merito alla partecipazione dell’appartamento C..... al riparto delle spese di pulizia e di illuminazione scale del complesso di cui al mappale 161, bisogna tenere conto del fatto che l’art. 26 del regolamento contrattuale sembra porsi in contrasto con quanto stabilito dal comma 2° dell’art.1123 del c.c. il quale dispone che:” Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
L’art. 26 del regolamento suddivide, infatti, le spese di pulizie e di illuminazione scale tra tutti i condomini, senza effettivamente tenere conto del fatto, che per la struttura del complesso condominiale al mappale 161, tale servizio non è oggettivamente usufruibile dalla unità immobiliare di proprietà C.... . Questo è dimostrato dal fatto che il regolamento suddivide tutte le spese di illuminazione e pulizia attraverso la tabella di gestione, in cui sono attribuiti alla C..... dei millesimi di riparto, avendo solo cura di specificare che le spese che si riferiscono solo al corpo di fabbrica di cui al mappale 161 o solo quelle che si riferiscono al corpo di fabbrica di cui al mappale 163, verranno riferite solo a quel fabbricato.
Per le ragioni che si sono sopra dette, il regolamento contrattuale deve considerarsi la disciplina principale per determinare le modalità di suddivisione delle spese condominiali, derogabile solo dalla volontà unanime dei singoli condomini, e ad esso dobbiamo fare riferimento. E’ anche vero che in un ipotetico contenzioso sul punto, si potrebbe sostenere che comunque per come è strutturato l’art 26 del regolamento condominiale, esso non si pone in contrasto con quanto disposto dal comma 2° dell’art 1123 del c.c.: gli esiti di tale contenzioso, tuttavia, non sono assolutamente scontati.
Forse, la strada più conveniente sarebbe quella di proporre alla compagine condominiale, in sede di revisione delle tabelle millesimali, l’adozione di una nuova tabella scale illuminazione, riferibile solo al mappale 161, che tenga conto dei diversi usi che ciascuna unità abitativa trae dal servizio.

Le maggioranze necessarie alla approvazione delle delibere assembleari (punto 5 della relazione).
Il regolamento condominiale in merito al funzionamento dell’organo assembleare opera un rinvio de plano alle norme codicistiche, ed in particolare all’art. 1136 del c.c.
Tale norma, come novellata dalla riforma del diritto condominiale del 2012, dispone che l’assemblea di condominio in seconda convocazione è regolarmente costituita con di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio; le deliberazioni, vengono approvate con il voto dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Dalla analisi del verbale della riunione assembleare del 19.12.2016, non si ravvisano violazioni in merito ai quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla normativa vigente sulla base degli argomenti previsti all’ordine del giorno, e ad ogni modo se anche vi fossero i termini per impugnare la delibera sono ampiamente decorsi (rimane comunque salva la possibilità di far valere i vizi di nullità che si sono rilevati nel precedente paragrafo).

Le modifiche alle tabelle millesimali.
Anche se le tabelle millesimali vengono allegate ad un regolamento contrattuale unilateralmente predisposto dal costruttore, la giurisprudenza prima e il legislatore del 2012 poi, riconoscono la possibilità che le stesse possano essere modificate, nei limiti che vedremo, attraverso le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c.
Innanzitutto, è opportuno citare per la sua importanza, anche se anteriore alla riforma del condominio del 2012, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.
Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’ art 1136 2° co. del c.c (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edifico: 500 millesimi).
Successivamente a tale importante pronuncia interviene il legislatore con la riforma del condominio portata dalla legge n. 220 dell’11.12.2012, ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp. att. del c.c, il quale deve trovare applicazione per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Con tali modifiche, il legislatore sembra sconfessare le conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite, disponendo che: "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità".
Il ritorno allo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale, trova una sua deroga, sempre all’interno dell’art. 69 disp. att. del c.c., quando la stessa sia la conseguenza di un errore, oppure vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale anche della unità immobiliare di un solo condomino. In questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, applicando le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136 del c.c. 2° comma in luogo della unanimità. È opportuno precisare che l’errore rilevante per richiedere la modifica delle tabelle, ai sensi dell’art 69 disp. att del c.c., è quello che consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Si pensi, a tale proposito, agli errori di calcolo che attengono: all’estensione, altezza e ubicazione dei singoli appartamenti.
È importante sottolineare come, nei casi in cui trovino applicazione le maggioranze di cui all’art. 1136 2° co del c.c., qualora queste non vengono raggiunte, e nonostante ciò la delibera trovi comunque approvazione da parte dell’assemblea, saremmo in presenza di un mero vizio di annullabilità, che in quanto tale deve essere impugnato secondo quanto previsto dall’art. 1137 del c.c.
Qualora si vada ad impugnare una delibera condominiale che approvi una tabella millesimale errata, il comma 2° dell’art. 69 disp. att del c.c. prevede che il condomino che si ritiene leso possa adire l’autorità giudiziaria, convenendo in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore di condominio. È importante sottolineare come, secondo la Cassazione Civ. n. 25790 del 14.12.2016, l’onere probatorio sulle condizioni che legittimano la richiesta della revisione della tabella millesimale incombe, ex art. 2697 del c.c., su chi intende modificare le stesse. Sarà quindi essenziale in sede di giudizio sollecitare il giudice a nominare un consulente tecnico, che vada a verificare la fondatezza delle misurazioni contenute nella tabella condominiale che si intende modificare. A tale fine sarà opportuno allegare all’atto introduttivo del giudizio una perizia di parte che vada tecnicamente a mostrare al giudice gli errori contenuti nella tabella millesimale contestata.

• unilateralmente predisposto dal costruttore
• ed inserito o richiamato dallo stesso nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari.

I problemi sollevati con il quesito sono fondamentalmente legati all'esercizio dei poteri che la legge conferisce all’amministratore di condominio ex art. 1130 c.c..
Prevede il n. 2 di tale norma, infatti, che l’amministratore ha tra i suoi compiti quello di disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.

E’ proprio questo il compito che l’amministratore interessato sta svolgendo, e si tratta di vedere se ne viene fatta una applicazione corretta e rispettosa di quelli che sono i diritti che ciascun condomino ha sull’uso delle cose comuni.

Intanto va precisato che vi è tutta una serie di norme che l’amministratore deve mettere in pratica per rendere sicuri i luoghi adibiti a parcheggio, al fine di garantire l’incolumità di chi vi accede o vi opera.
In linea generale, in tutti i casi in cui i posti auto fanno parte di un garage di proprietà condominiale (ma lo stesso vale anche quando i posti auto si trovano non in un vero e proprio garage chiuso e coperto, bensì in un area scoperta limitrofa all’edificio), il diritto di uso degli stessi compete a tutti i condomini in maniera indistinta ai sensi dell’articolo 1102 c.c. e, se si vuole cercare di regolamentare in qualche maniera l’esercizio del diritto, bisogna trovare una modalità, approvata dall’assemblea condominiale, che non comporti il sacrificio delle aspettative di alcun condomino.

Tale risultato è stato chiaramente raggiunto con l’approvazione del regolamento contrattuale di condominio del 6 aprile 1995, in forza del quale da un lato sono stati divisi gli spazi del garage interrato (soddisfacendo tutti i condomini in pari misura) e dall’altro lato è stata prevista e autorizzata una futura suddivisione del cortile esterno, con creazione di spazi a parcheggio in numero inferiore a quello dei condomini, prevedendosi per tale ragione un uso turnario degli stessi.

E’ proprio a quest’ultima parte del regolamento di condominio che l’amministratore sta dando attuazione, seguendo peraltro una prassi abbastanza diffusa nella pratica condominiale, ossia quella secondo cui allorché i posti auto condominiali disponibili non siano idonei e sufficienti in concreto a soddisfare le esigenze di tutti i condomini, non resta altra possibilità che concordare un uso turnario (su base annuale oppure anche in maniera diversa) degli stessi posti auto, pur se in tal modo non sarà possibile garantire a tutti i condomini il godimento continuativo del diritto.

Pertanto, pienamente legittima e conforme alla prassi ed al regolamento di condominio (che si ricorda essere di natura contrattuale e come tale vincolante per tutti i condomini), risulta la decisione dell’amministratore di suddividere il cortile esterno e di attribuire i posti auto che si ricaveranno da tale divisione ai condomini dell’edificio secondo un uso turnario.

Per quanto concerne, invece, il dubbio se sia consentito o meno parcheggiare motocicli al di fuori dei posti assegnati e collocare armadietti entro la superficie delineata del proprio posto auto, si ritiene che debba darsi risposta positiva, pur se entro i limiti che qui di seguito si preciseranno.

Intanto va chiarito che nel condominio il diritto di usare le parti comuni trova il proprio fondamento normativo nell’art. 1102 c.c. (così, tra le tante, Cass. N. 2117 del 6 aprile 1982); applicato a questa materia, l’articolo 1102 comporta che ciascun condomino ha il diritto di usare la cosa comune nel modo soggettivamente più soddisfacente (Cass. n° 445, 27 luglio 1984), a condizione però che non ne alteri la naturale destinazione e che non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. n° 1789, 10 marzo 1983).

Due sono, quindi, i limiti fondamentali da rispettare nel godimento della cosa comune:
1. il divieto di alterare la destinazione della cosa medesima;
2. il divieto di precludere agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. n° 9644, 29 dicembre 1987).

Il rispetto di tali limiti consente al singolo condomino di servirsi della cosa comune anche in modo particolare e diverso a quello praticato dagli altri compartecipanti (Cass. n° 6192, 28 novembre 1984); tale uso più intenso o diverso, però, non può valere di per sé a mutare il titolo del possesso e quindi ad attrarre la cosa comune o parte di essa nella disponibilità del singolo comunista, ossia non può arrivare al punto di fargli conseguire la proprietà esclusiva di quella parte di cosa (Cass. n° 319, 24 gennaio 1985).

Infatti, è stato affermato in giurisprudenza che l’uso della cosa comune da parte del singolo condomino non può estendersi all’occupazione permanente da parte dello stesso di una parte del bene comune, tale da portare all’usucapione della parte occupata (Cass. n° 663, 05 febbraio 1982; Cass. n° 3599, 12 giugno 1982).

Sulla scorta di quanto detto, dunque, si ritiene che, non avendo i posti auto una autonoma particella catastale e non formando oggetto di proprietà esclusiva, ma essendo stati soltanto segnati a terra per farne un uso più ordinato, gli altri condomini, e per essi l’amministratore, hanno tutto il diritto di pretendere la rimozione degli armadietti occupanti in modo permanente una parte del garage condominiale.

A ciò si aggiunga che, seppure si tratta, come viene asserito, di garage non soggetto a Certificato Prevenzione Incendi (si presume perché non ne ricorrano i presupposti), la richiesta di rimozione di tali armadietti può sempre giustificarsi con l’obbligo incombente in capo all’amministratore di rendere sicuri i luoghi adibiti a parcheggio (si tratta di oggetti che potrebbero alimentare un ipotetico incendio, ancor più nell’ipotesi in cui anche gli altri condomini adottassero tale scelta).

Contro tale pretesa si ritiene inoltre che non possa essere di particolare ausilio la sentenza della Corte di Cassazione n. 26426 del 16.12.2014, richiamata nel testo del quesito, in quanto la S.C. riconosce addirittura legittima la tramezzatura del posto auto nell’autorimessa comune, trasformandolo in un box privato, ma se si presta attenzione a quanto detto a pag. 7 della medesima sentenza, il caso riguardo l’ipotesi cui sopra si accennava, ossia la chiusura di un posto auto di proprietà esclusiva.

Questo è ciò che si legge nella motivazione della sentenza:
“Questa S.C. ha invero precisato che:" Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell'art. 841 cod. civ. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che non gliene facciano divieto l'atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell'edificio vvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell'autorimessa ( Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5933 del 25/05/1991).

Nessuna pretesa di rimozione, invece, si ritiene possa essere per il momento avanzata per i motorini, trattandosi di un uso espletato ex art. 1102 c.c. che non limita il pari diritto di godimento degli altri condomini, né rinvenendosi alcun divieto in tal senso nel regolamento contrattuale di condominio.

Purtroppo, però, con delibera assembleare adottata secondo le maggioranze prescritte dall’art. 1136 comma 5 c.c. sarà possibile modificare il regolamento contrattuale, prevedendosi che nel locale destinato a garage non possono sostare motorini al di fuori degli spazi destinati a parcheggio delle autovetture.

In tal senso si è chiaramente pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza del 15 giugno 2012 n. 9877, nella quale è detto che nei regolamenti condominiali contrattuali sono contrattuali, e quindi modificabili solo con il consenso di tutti i proprietari, solo quelle clausole che incidono sui diritti reali individuali dei comunisti, mentre le altre clausole, anche se contenute in detti regolamenti, sono da considerarsi semplici clausole che regolano l’uso dei beni comuni e possono, pertanto, essere modificate con delibere adottate a maggioranza (nel caso specifico preso in esame da tale sentenza si trattava proprio della clausola del regolamento che vietava il parcheggio nel cortile).

Nulla vieta, ovviamente, che ci si opponga a tale delibera e che la stessa possa essere successivamente impugnata secondo le forme di legge, spettando a quel punto al Giudice, investito della questione, decidere se essa contrasti pur sempre con il principio generale espresso dall’art. 1102 c.c., non ostacolando di fatto il parcheggio dei motorini in garage il pari uso da parte degli altri condomini, ovvero se debba considerarsi legittima.

Nel caso di specie sarà preliminarmente necessario capire che tipo di regolamento si vorrebbe adottare.
I regolamenti condominiali, infatti, si distinguono tra regolamenti contrattuali e non contrattuali. I primi sono quelli che sono stati approvati con il consenso di tutti i condomini: ciò avviene quando l'originario costruttore ha predisposto un regolamento al quale ha vincolato tutti i propri aventi causa; oppure quando esso è frutto di un contratto concluso nell'ambito o al di fuori dell'assemblea, ma sempre con l'adesione di tutti i condomini partecipanti.

I secondi sono quelli approvati in sede assembleare a maggioranza (maggioranza da calcolarsi secondo il disposto dell'art. 1136 del c.c.). In questo stesso ambito è stata proposta la distinzione tra le clausole con contenuto tipicamente regolamentare (che disciplinano, ad es., la modalità d'uso delle cose comuni), le quali possono essere approvate a maggioranza, e comunque, anche se approvate all'unanimità, possono essere derogate con apposita modifica del regolamento approvato con maggioranza; e clausole contrattuali che invece - incidendo sui diritti soggettivi individuali - debbono essere approvate all'unanimità a pena di inefficacia e non possono essere modificate senza il consenso di tutti gli interessati.

L’autore del quesito dimostra di aver ben compreso il funzionamento del supercondominio e le sue specificità. Il supercondominio è infatti caratterizzato dalla presenza di diversi enti condominiali tra di loro autonomi all’interno di un complesso edile suddiviso in corpi di fabbrica separati. Ciascuno di questi enti condominiali è composto da organi di gestione distinti: quindi avremo tante assemblee e tanti organi amministrativi quanti sono i condomini esistenti nel complesso di interesse.

Ovviamente gli organi dei tre enti condominiali saranno competenti ad amministrare e a gestire solo le parti comuni che riguardano quello specifico condominio: per tale motivo l’assemblea del condominio A (così come quella del condominio B) non potrà per esempio deliberare sulla manutenzione della centrale termica. Tale argomento rientra, invero, tra le attribuzioni della assemblea del supercondominio C, la quale sebbene composta da tutti i proprietari dei due corpi di fabbrica A e B, deve considerarsi un organo con poteri ben distinti rispetto alle assemblee degli altri due condomini.
Per tale motivo se l’amministratore, in merito alla manutenzione della centrale termica, fa deliberare l’assemblea del condominio A o quella del B, quanto deciso da tali organi collegiali è completamente nullo: essi hanno infatti deciso su beni comuni che non rientrano nella gestione dei loro condomini e la relativa delibera potrà quindi essere impugnata in ogni tempo, anche oltre i rigidi termini previsti dall’art.1137 del c.c.

Lo stesso discorso fatto per le assemblee vale anche per l’organo amministrativo: nel supercondominio vi sono tanti uffici di amministratori quanti sono i condomini da cui è composto. Tali uffici amministrativi possono essere ricoperti da soggetti tra loro totalmente distinti o anche dalla medesima figura professionale: ovviamente l’amministratore, seppur unico, nel gestire l’intero complesso deve rispettare l’autonomia di ciascun condominio che amministra. Ad esempio, egli dovrà predisporre dei regolamenti autonomi per ciascun ente condominiale: nel caso specifico vi saranno quindi due regolamenti di condominio per gli edifici A e B che si affiancano al regolamento del supercondominio C. Ciascun regolamento dovrà poi essere approvato dalle rispettive assemblee con le maggioranze previste dagli artt.1138 e 2° comma art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Con l’importante arresto espresso da Cass. Civ,Sez.II, n.19131 del 28.09.2015, gli Ermellini hanno prercisato:

"In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo…”.

Tale principio trova poi conforto da un importante addentellato normativo quale è l’ultimo comma dell’art. 1138 del c.c. che dispone: “le norme del regolamento di condominio non possono derogare in nessun caso alle disposizioni di cui all’art. 1136 del c.c.”
Il regolamento quindi in tema di funzionamento della assemblea può solo limitarsi ad integrare e meglio completare le disposizioni legislative in tema di funzionamento della assemblea, ma non può mai prevedere quorum deliberativi e costitutivi differenti da quelli legislativamente previsti.

Applichiamo tale principio al caso prospettato.
L’ argomento messo ai voti riguarda l’approvazione della ratifica del rendiconto condominiale consuntivo: esso è un tipico argomento che rientra nella gestione ordinaria dello stabile. A mente dell’art 1136 del c.c., se l’assemblea si riunisce in seconda convocazione, cosa che per prassi capita sempre, essa delibera le questioni di ordinaria amministrazione con le maggioranze di cui al comma 3°: maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno 1/3 del valore dell’edificio, ovvero 333 millesimi.

Sulla base, quindi, di quello che viene riferito nel quesito, si può affermare che il rendiconto sia stato validamente approvato. La riunione, infatti, si è tenuta come da prassi in seconda convocazione; dal verbale risulta come il rendiconto sia stato approvato dalla maggioranza degli intervenuti (intervenuti personalmente o per delega questo poco importa), e che i componenti di detta maggioranza rappresentavano solo loro almeno la metà del valore millesimale dell’intero edificio: 500 millesimi. Si è quindi raggiunto un quorum deliberativo ben superiore rispetto a quello normativamente previsto dall’ art 1136 del c.c.: il rendiconto deve considerarsi approvato.

Sulla base della giurisprudenza reperita l’art. 1136 del c.c. è l’unica norma che si deve prendere come punto di riferimento per computare le maggioranze necessarie ad approvare gli argomenti presenti all’ordine del giorno.