Per la modifica del regolamento di condominio è necessaria la forma scritta?
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 943 del 30 dicembre 1999, si sono occupate di questa interessante questione, fornendo alcune precisazioni sul punto, ancora oggi del tutto attuali.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, un avvocato aveva agito in giudizio nei confronti dei condomini e dell’amministratore di un condominio, al fine di veder accertato il divieto, stabilito in una clausola del regolamento condominiale, di sostare con i veicoli nel cortile comune (fatto salvo il caso in cui si dovesse procedere allo scarico delle merci).
L’avvocato chiedeva, inoltre, che venissero dichiarate nulle le delibere assembleari contrastanti con tale divieto e che venisse accertato l’obbligo dell’amministratore di far rispettare il divieto, eliminando le aree destinate a parcheggio nel cortile, chiudendo il cancello e consegnando le chiavi al custode.
I condomini e l’amministratore si costituivano in giudizio, contestando le domande dell’attore, in quanto infondate.
Il Tribunale, pronunciatosi in primo grado, aveva rigettato le domande proposte dall’attore, ritenendo che la clausola del regolamento condominiale in questione fosse stata modificata col consenso di tutti i condomini, manifestato mediante “comportamento concludente”.
I condomini, infatti, “non avevano concesso ad alcuni di loro l'uso precario del cortile per il parcheggio verso il pagamento di un corrispettivo aumentato di anno in anno”.
La sentenza di primo grado era stata, poi, confermata in appello, in quanto la Corte riteneva che per la modifica del regolamento condominiale fosse necessario “il consenso di tutti i condomini, il quale non deve, però, manifestarsi necessariamente in forma scritta, potendo risultare da facta concludentia, il che si verifica anche nel caso in cui la deliberazione dell'assemblea, che lo abbia modificato invalidamente perché adottata a maggioranza, non sia stata impugnata dai condomini assenti e dissenzienti e da tutti sia stata poi rispettata”.
Nel caso di specie, con la clausola regolamentare in questione, era stato vietato il parcheggio dei veicoli nel cortile comune ma, poiché la successiva delibera assembleare che aveva stabilito che “per il posteggio nel cortile le auto dovranno essere parcheggiate a spina di pesce”, non era stata impugnata, “pur essendo contrastante con la suddetta clausola”, si doveva ritenere che il regolamento condominiale fosse stato modificato con il consenso unanime dei condomini, pur manifestato implicitamente, per “comportamento concludente”.
Ritenendo la sentenza ingiusta, l’attore soccombente in primo e secondo grado decideva di proporre ricorso per Cassazione.
La Corte, nel decidere la questione, precisava, innanzitutto, che era stata “da tempo abbandonata l'opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti dall'originario proprietario dell'edificio e allegati ai contratti d'acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia”.
Evidenziava la Corte, infatti, che a determinare la contrattualità dei regolamenti sono “esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc...) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri”.
In sostanza, secondo la Cassazione, “il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili”.
Di conseguenza, “mentre è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura”.
Peraltro, “poiché solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 2° comma del codice civile”.
Per quanto riguardava, invece, la questione relativa alla necessarietà o meno della forma scritta per la formazione del regolamento di condominio, la Cassazione riteneva che la forma scritta fosse necessaria a pena di nullità, essendo “inconcepibile” un regolamento condominiale non scritto, dal momento che la sua applicazione e impugnazione sarebbero “difficili se non impossibili in assenza di un riferimento documentale”.
Accertato, pertanto, che il regolamento deve risultare da atto scritto, secondo la Corte doveva ritenersi indubbio che la medesima forma fosse necessaria anche per le modifiche al medesimo.
Ciò considerato, la Cassazione non riteneva di poter aderire alle argomentazioni svolte dalla Corte d’appello nella sentenza impugnata, nella quale la stessa aveva ritenuto che il regolamento condominiale in questione dovesse considerarsi modificato con il consenso unanime dei condomini, manifestato per comportamento concludente.
Alla luce di tali considerazioni, dunque, la Corte di Cassazione riteneva fondati i motivi di ricorso presentati dall’attore, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’appello, affinché la medesima decidesse nuovamente sulla questione, in base ai principi sopra enunciati.
Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione è inconcepibile un regolamento di condominio che non sia redatto per iscritto.
