Quando si acquista un appartamento in un condominio, se il venditore ha spese condominiali arretrate, chi le paga: vecchio o nuovo proprietario?
Se ci sono spese condominiali non pagate dal precedente proprietario, chi dovrà pagare?
È la legge a stabilire chi deve provvedere al pagamento.
Innanzitutto, occorre precisare che le spese condominiali sono quelle somme che i condomini devono pagare per la conservazione e manutenzione delle parti e dei servizi comuni.
Quindi, le spese condominiali riguardano le parti comuni dell’edificio. Infatti, in un edificio condominiale, ci sono parti di proprietà esclusiva di ciascun condomino (per capirci, i singoli appartamenti) e parti di proprietà comune che appartengono a tutti i condomini (ad esempio, ai sensi dell’art. 1117 del c.c., le scale e i portoni di ingresso).
Ogni condomino ha l’obbligo di partecipare alle spese sulle parti comuni, a prescindere dall’uso che egli ne fa. Difatti, il comma 2 dell’art. 1118 del c.c. precisa che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Peraltro, si tratta di una norma imperativa: ossia, una norma che non può essere derogata dalle parti, nemmeno attraverso il regolamento condominiale (come stabilito dall’ultimo comma dell’art. 1138 del c.c.). Di conseguenza, il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni (art. 1118, comma 3 c.c.).
Dunque, una volta acquistato l’immobile, chi risponde delle spese condominiali non versate in precedenza?
Ai sensi del comma 4 dell’art. 63 delle disp. att. c.c., il compratore, che subentra nei diritti del precedente condomino (ossia il venditore), è obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Su questo punto, i giudici di merito hanno evidenziato che, quando si parla di “anno in corso e quello precedente”, si fa riferimento non all’anno solare, ma all’anno di gestione in corso e all’anno di gestione precedente.
Quindi, per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, chi subentra è obbligato solidalmente con il condomino al versamento delle somme.
Cosa vuol dire “obbligato solidalmente”?
Come precisato dal codice civile (art. 1292 del c.c.), “obbligato solidalmente” significa che il nuovo e il vecchio proprietario sono obbligati tutti per la medesima prestazione e ciascuno può essere costretto al pagamento per la totalità: ossia, il condominio potrà agire indifferentemente nei confronti del precedente o del nuovo proprietario per il recupero delle somme non versate.
Nell’atto di compravendita, le parti possono anche accordarsi sul pagamento degli oneri condominiali. Tuttavia, questo accordo avrà efficacia soltanto tra il venditore e il compratore, ma non potrà essere opposto al condominio.
Discorso diverso deve essere fatto per le spese anteriori all’anno di vendita e a quello precedente. In linea generale, in questo caso, è soltanto il vecchio proprietario a rispondere di queste spese condominiali.
Però, per chi subentra nei diritti di un precedente condomino, esiste un modo per non avere brutte sorprese dopo l’acquisto dell’appartamento?
Molto spesso, nell’atto di compravendita viene inserita una clausola in cui il venditore dichiara che non ci sono debiti condominiali per gli anni precedenti e che il pagamento è regolare in relazione all’anno in corso.
Proprio a questo scopo, l’alienante (ossia, il venditore) può chiedere all’amministratore di condominio una dichiarazione liberatoria, con la quale venga precisato lo stato degli oneri condominiali. Secondo il comma 1, n. 9 dell’art. 1130 del c.c., l’amministratore ha l’obbligo di fornire questa attestazione.
Tuttavia, per concludere, è bene precisare che questa dichiarazione assume valore nei rapporti interni tra compratore e venditore, ma non ha valore di quietanza.
Se ci sono spese condominiali non pagate dal precedente proprietario, chi dovrà pagare?
È la legge a stabilire chi deve provvedere al pagamento.
Innanzitutto, occorre precisare che le spese condominiali sono quelle somme che i condomini devono pagare per la conservazione e manutenzione delle parti e dei servizi comuni.
Quindi, le spese condominiali riguardano le parti comuni dell’edificio. Infatti, in un edificio condominiale, ci sono parti di proprietà esclusiva di ciascun condomino (per capirci, i singoli appartamenti) e parti di proprietà comune che appartengono a tutti i condomini (ad esempio, ai sensi dell’art. 1117 del c.c., le scale e i portoni di ingresso).
Ogni condomino ha l’obbligo di partecipare alle spese sulle parti comuni, a prescindere dall’uso che egli ne fa. Difatti, il comma 2 dell’art. 1118 del c.c. precisa che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Peraltro, si tratta di una norma imperativa: ossia, una norma che non può essere derogata dalle parti, nemmeno attraverso il regolamento condominiale (come stabilito dall’ultimo comma dell’art. 1138 del c.c.). Di conseguenza, il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni (art. 1118, comma 3 c.c.).
Dunque, una volta acquistato l’immobile, chi risponde delle spese condominiali non versate in precedenza?
Ai sensi del comma 4 dell’art. 63 delle disp. att. c.c., il compratore, che subentra nei diritti del precedente condomino (ossia il venditore), è obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Su questo punto, i giudici di merito hanno evidenziato che, quando si parla di “anno in corso e quello precedente”, si fa riferimento non all’anno solare, ma all’anno di gestione in corso e all’anno di gestione precedente.
Quindi, per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, chi subentra è obbligato solidalmente con il condomino al versamento delle somme.
Cosa vuol dire “obbligato solidalmente”?
Come precisato dal codice civile (art. 1292 del c.c.), “obbligato solidalmente” significa che il nuovo e il vecchio proprietario sono obbligati tutti per la medesima prestazione e ciascuno può essere costretto al pagamento per la totalità: ossia, il condominio potrà agire indifferentemente nei confronti del precedente o del nuovo proprietario per il recupero delle somme non versate.
Nell’atto di compravendita, le parti possono anche accordarsi sul pagamento degli oneri condominiali. Tuttavia, questo accordo avrà efficacia soltanto tra il venditore e il compratore, ma non potrà essere opposto al condominio.
Discorso diverso deve essere fatto per le spese anteriori all’anno di vendita e a quello precedente. In linea generale, in questo caso, è soltanto il vecchio proprietario a rispondere di queste spese condominiali.
Però, per chi subentra nei diritti di un precedente condomino, esiste un modo per non avere brutte sorprese dopo l’acquisto dell’appartamento?
Molto spesso, nell’atto di compravendita viene inserita una clausola in cui il venditore dichiara che non ci sono debiti condominiali per gli anni precedenti e che il pagamento è regolare in relazione all’anno in corso.
Proprio a questo scopo, l’alienante (ossia, il venditore) può chiedere all’amministratore di condominio una dichiarazione liberatoria, con la quale venga precisato lo stato degli oneri condominiali. Secondo il comma 1, n. 9 dell’art. 1130 del c.c., l’amministratore ha l’obbligo di fornire questa attestazione.
Tuttavia, per concludere, è bene precisare che questa dichiarazione assume valore nei rapporti interni tra compratore e venditore, ma non ha valore di quietanza.