Articolo 1120 Codice Civile

Ciò che i condomini del palazzo da lei amministrato si prefiggono di realizzare è senza dubbio una innovazione ai sensi dell’art. 1120 del c.c., la quale potrà essere deliberata sia in prima che in seconda convocazione con le maggioranze di cui al 5° co. dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Si ricorda che per innovazione nel condominio si intende la costituzione di una nuova opera (in questo caso il balcone) aggiunta ad una struttura già preesistente (ovvero la facciata dello stabile), oppure una modifica sostanziale che determini un utilizzo diverso rispetto alla destinazione per il quale era stato costruito in origine. Non vi è quindi la necessità di raggiungere la unanimità dei consensi.

I condomini impossibilitati a partecipare alla riunione potranno rilasciare una comunissima delega ai sensi dell’art. 67 delle disp. att. c.c. , la cui bozza potrà essere da lei predisposta in calce all’avviso di convocazione: si ricorda che per precisa disposizione normativa vi è il divieto per chi amministra di essere destinatario di deleghe in assemblea.

A parere di chi scrive l’inserimento di una motorizzazione nella serranda manuale rappresenta una innovazione di cui al 1° comma dell’art.1120 del c.c. in quanto tesa al miglioramento e al miglior godimento della cosa comune. Purtroppo, il 5°comma dell’ art. 1136 del c.c. richiede un quorum deliberativo molto elevato, affinché l’assemblea possa deliberare tali tipo di innovazione (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio: 666 millesimi). Se ovviamente durante la riunione non si forma la maggioranza prescritta dalla legge l’amministratore non può procedere con i lavori.

È però possibile scavalcare gli organi condominiali decidendo di installare la motorizzazione della serranda a proprie spese: questo rientra nei poteri riconosciuti da ciascun comproprietario dall’art.1102 del c.c. (in questo senso molto chiara: Corte app. civ. Milano, sez. I, 7 marzo 1980, n. 368).
L’art. 1102 del c.c. riconosce infatti al singolo partecipante alla comunione il diritto di apportare alla cosa comune tutte le migliorie necessarie per garantire un suo miglior godimento, purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

L’ installazione di una motorizzazione nella serranda comune rispetta perfettamente le prescrizioni previste dall’art.1102 del c.c. e, se lei decidesse di procedere in tal senso, ne una delibera assembleare né un condominio individualmente o l’amministratore stesso avrebbe il potere di impedirglielo.
Ovviamente prima dell’inizio dei lavori sarà comunque opportuno avvisare con congruo anticipo l’amministratore di condominio, comunicandogli la decisione presa e la data di inizio dei lavori.

Nel caso prospettato non vi è spazio per l’applicazione dell’art.1121 dei c.c. disciplinante innovazioni che possono considerarsi gravose o voluttuarie.
La riforma del condominio del 2012 ha introdotto una particolare disciplina la quale è tesa ad agevolare in condominio l’installazione di impianti fotovoltaici e altre opere similari tese a produrre energia da fonti rinnovabili. In particolare il n. 2 del comma 2° dell’ art. 1120 del c.c. dispone che l’assemblea del condominio possa deliberare la realizzazione di tali interventi con le maggioranze di cui al 2° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi), in luogo dei quorum deliberativi sicuramente più elevati previsti dal 5° comma del medesimo articolo (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio: 666 millesimi).

Tale novità normativa impedisce che l’installazione di un impianto fotovoltaico possa considerarsi una opera voluttuaria ai sensi del successivo art. 1121 del c.c.: per innovazione voluttuaria si intende quell’opera la quale sia priva di una oggettiva utilità. Tale valutazione ai fini dell’art.1121 del c.c. non deve essere effettuata in base alle intime convinzioni del singolo condomino, ma in base alle caratteristiche oggettive dell’opera da installare e dell’edificio in cui essa deve essere inserita. L’impianto fotovoltaico non può essere considerato una innovazione inutile, dal momento che lo stesso legislatore ne incentiva la messa in opera in condominio prevedendo dei quorum deliberativi più bassi rispetto alle altre tipologie di innovazioni previste dal 1° dell’art.1120 del c.c. e facilitandone in questo modo l’approvazione in sede assembleare.

Posto che tali quorum sono stati raggiunti e posta l’inoperatività dell’art. 1121 del c.c., ai sensi del 1° co. dell’art. 1137 del c.c. la minoranza dissenziente deve sottostare alla volontà della maggioranza dei condomini e sopportare gli oneri per l’installazione dell’opera, godendo nel contempo dei vantaggi che essa apporta all’edificio, anche se si ritengono irrilevanti e di poco conto.

Per quello che si è potuto capire dai documenti che corredano il presente parere (sentenza e atto di appello di controparte) ci si sente di affermare che il contenzioso è sicuramente ben incardinato, mentre paiono piuttosto flebili le argomentazioni di controparte. Le argomentazioni difensive di parte attrice si ritengono solide in quanto poggiano su concetti che si possono definire ormai acquisiti nel diritto condominiale.

È innanzitutto ormai principio consolidato che la titolarità della azione per la tutela del decoro architettonico spetti anche al singolo condomino: anche tale bene comune immateriale viene considerato infatti una proprietà del condominio (al pari dei manufatti elencati dall’ art. 1117 del c.c.) alla cui salvaguardia è legittimato oltre all’amministratore anche il singolo proprietario: in questo senso è molto chiara l’ordinanza della Cassazione n. 28465 del 05.11.2019 citata anche nella sentenza di primo grado.
Sotto questo aspetto le difese di controparte appaiono a parere di chi scrive scarsamente convincenti. Esse puntano maldestramente a confondere le acque dicendo sostanzialmente che parte attrice starebbe promuovendo l’azione non in proprio ma in qualità di erede dei propri genitori, i quali, con comportamenti tenuti in assemblee promosse prima che l’autrice del quesito divenisse proprietaria, avrebbero prestato acquiescenza e tacita accettazione all’opera che si ritiene lesiva del decoro.
Ammesso e non concesso che gli atti e i comportamenti tenuti dai genitori e familiari di parte attrice possano costituire tacita accettazione dell’opera, tale circostanza è del tutto ininfluente e irrilevante. Parte convenuta infatti omette di sottolineare un dettaglio fondamentale: nel momento in cui si eredita, per l’effetto si diventa anche proprietari della unità immobiliare in condominio e quindi si acquisisce anche nel contempo lo status di condomini, potendo quindi esercitare iure proprio e non certamente iure hereditatis tutte quelle azioni e prerogative che appartengono all’essere condomini di quel palazzo, tra cui certamente come abbiamo già detto rientra la tutela del decoro architettonico.
Tutti i comportamenti infatti che costituirebbero in teoria accettazione tacita dell’opera vengono imputati dalla controparte ai genitori di parte attrice e non alla persona della parte attrice medesima, la quale certamente non poteva prestare acquiescenza a nulla visto che ella all’epoca dei fatti, per quanto si è inteso, non era condomina del palazzo.

Il secondo principio assolutamente granitico su cui si fonda le difese dell’autrice del quesito risiede nella natura giuridica dell’azione a tutela del decoro.
Tale azione infatti essendo una manifestazione del diritto di proprietà del singolo condomino non è soggetta a termini di prescrizione: il co. 3° dell’ art. 948 del c.c. ci dice che l’azione per rivendicare la proprietà è imprescrittibile, fatto salvo il termine per usucapire, il quale ai sensi dell' art. 1158 del c.c. è generalmente di venti anni.
(Cass.Civ. n.7727/00).
Anche sotto questo aspetto le difese di controparte paiono flebili anche se aiutate da motivazioni della sentenza che paiono piuttosto carenti.
La lesione al decoro architettonico non si realizza infatti necessariamente solo con una sopraelevazione ex art. 1127 del c.c., ma con qualsiasi opera il quale comporti una significativa lesione alle linee armoniche del fabbricato condominiale. È questo infatti l’onere probatorio che incombe sul proprietario che sostiene che vi sia stata una lesione al decoro del suo palazzo, onere probatorio che a parere di chi scrive è stato assolutamente assolto da parte attrice anche con l’ausilio della perizia del CTU nominato dal giudice di primo grado che sostanzialmente sposa le argomentazioni attoree.

Controparte, per quanto si è inteso, vorrebbe far credere che la lesione al decoro si concretizzerebbe solo attraverso una sopraelevazione, mentre le altre modalità di lesione, come per esempio un improprio aumento di cubatura, non costituirebbe una lesione al decoro, e pertanto non godrebbero della sostanziale imprescrittibilità di cui all’art. 948 del c.c. Viceversa, secondo sempre le argomentazioni di controparte, l’azione per far valere queste altre forme di lesione “secondarie” sarebbe soggetta all’ordinario termine di prescrizione decennale di cui all’art. 2946 del c.c.. Sotto questo aspetto, ci si limita a dire che questa ricostruzione non sta in piedi e per quanto si sa non trova conforto in nessuna pronuncia giurisprudenziale nota a chi scrive.

Forse l’unica piccola sbavatura della difesa di parte attrice è rappresentata dalla domanda avanzata ai sensi dell’art. 614bis del c.p.c., rubricato misure di coercizione indiretta. Tale domanda è sicuramente opportuno formularla in un tipo di contenzioso come quello descritto, ma essa è stata avanzata tardivamente nel processo di primo grado. Si consiglia per questo di non coltivarla nel successivo grado di appello, anche perché grazie alla recente riforma Cartabia sul processo civile, potrà essere proposta eventualmente nel giudizio di esecuzione nel caso in cui controparte non ottemperasse all’ordine di demolizione.

La nuova formulazione dell’art. 614bis del c.p.c. come introdotta dalla riforma Cartabia consente di avanzare la domanda di misure coercitive anche nel giudizio di esecuzione se non richiesta nel precedente processo di cognizione. A parere di chi scrive questa novità normativa rende quindi del tutto inutile coltivare nel giudizio di appello la richiesta di misure di coercizione in quanto in quella sede tale tipo di richiesta è ormai compromessa.

La normativa di riferimento pare essere quella prevista dall’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni.
Il primo comma stabilisce che i condomini possano disporre le innovazioni per il miglioramento o l’uso più comodo delle cose comuni o per poter avere un maggior rendimento dalle stesse.
Per approvare tali interventi è necessario che l’amministratore convochi l’assemblea e che la delibera sia approvata con la maggioranza prevista dall’ 1136 comma 5 che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’unico limite previsto dalla norma è quello del pregiudizio alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio e l’alterazione del decoro architettonico.

Sarà ovviamente necessario far redigere una relazione tecnica prima di realizzare questo intervento così da verificare eventuali rischi per il fabbricato e per i condomini.
Se non ci fossero problemi di questo genere rimarrebbe solo l’incognita del pregiudizio al decoro architettonico, opponibile da ogni condomino.

La legge non indica cosa si intenda per alterazione del decoro architettonico e la valutazione sul punto viene svolta dal giudice di merito in concreto.

Per mettere al riparo da eventuali impugnazioni della delibera per alterazione del decoro architettonico, si ritiene utile che l’assemblea approvi l’intervento all’unanimità.

Si segnala, inoltre, che per posizionare nuovi tubi su un edificio, sebbene vicino ad altri già esistenti, è necessario rispettare la distanza di un metro dal confine prevista dall’889 comma 2.

Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica definizione legislativa, è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può oramai considerare acquisita.
Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato: si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva, comporta una loro alterazione esteticamente peggiorativa.
Perché si possa ottenere giudizialmente la rimozione della opera eseguita senza l’autorizzazione assembleare che si intende lesiva del decoro (ovviamente a spese di chi tale opera l’ha realizzata), è essenziale dimostrare che la stessa crei una rilevante alterazione delle linee del fabbricato.

Nel caso specifico siamo di fronte ad un complesso edile composto da quattro villette a schiera e tra i pochi beni e servizi comuni vi è sicuramente il suo decoro architettonico fortemente caratterizzante le quattro costruzioni.
Il decoro architettonico seppur sia un bene condominiale estremamente importante, può essere legittimamente modificato anche profondamente nel momento in cui tutti i proprietari all’unanimità accettino la sua alterazione, autorizzazione unanime che potrebbe avvenire anche fuori da un contesto rigidamente assembleare. Viceversa, una decisione semplicemente presa a maggioranza che autorizzasse una profonda modifica alle linee architettoniche del fabbricato sarebbe radicalmente nulla per contrarietà alle norme di legge ed in particolare all’art.1120 del c.c.

Il comportamento tenuto dal vicino è sicuramente contrario alle più elementari norme del diritto condominiale e stante l’evidente lesione del decoro architettonico del complesso è ben possibile per uno degli altri proprietari adire l’autorità giudiziaria anche con un provvedimento cautelare d’ urgenza per bloccare i lavori e chiedere il ripristino dei luoghi nella situazione antecedente. Ad ogni modo dopo il ricorso al rimedio cautelare, stante la tipologia di lite è altamente consigliabile ricorrere all’istituto della mediazione civile. Ovviamente accanto al legale è importante nominare un tecnico edile che affianchi l’avvocato durante l’intero contenzioso e le operazioni peritali che inevitabilmente dovranno essere richieste.

Il quesito purtroppo non è chiaro: per quanto ci è dato capire, parrebbe che il suo autore voglia sostituire il sistema degli scarichi dei fumi del palazzo con uno maggiormente efficiente.
Sulla base di quanto riferito e rappresentato il cavedio nulla centra: in realtà si vuole realizzare nel palazzo una innovazione apportando un radicale mutamento al sistema dello scarico dei fumi.
Tale tipo di innovazione rientra tra quelle indicate dal n.1) del 2° co. dell’art. 1120 del c.c. in quanto tesa ad apportare un miglioramento per la sicurezza e la salubrità dell’edificio e dei suoi impianti. Tali tipologie di innovazioni devono essere ovviamente deliberate dalla assemblea di condominio con le maggioranze indicate dal 2° co. dell’art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Se dopo aver realizzato i lavori nel sistema di scarico dei fumi del palazzo, si vorrà addivenire ad una modifica della destinazione d’uso del cavedio, ciò è possibile farlo seguendo l’iter descritto dall’art. 1117 ter del c.c. Tale norma innanzitutto richiede delle maggioranze particolarmente elevate affinché si possa deliberare su tale argomento: per addivenire al cambio di destinazione del cavedio è necessaria la maggioranza dei 4/5 dei partecipanti al condominio, rappresentanti almeno i 4/5 del valore dell’’edificio (circa 800 millesimi).
Ma questo non è l’unico ostacolo da superare in quanto la norma in esame richiede, inoltre, una convocazione rafforzata della assemblea che dovrà deliberare il cambio di destinazione d’uso.
La convocazione della riunione deve essere affissa per almeno trenta giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati e deve essere recapitata dall’amministratore ai singoli proprietari a mezzo raccomandata o altri equipollenti mezzi elettronici almeno 20 giorni prima del giorno fissato per la riunione condominiale.
Il 3° comma dell’art 1117 ter del c.c. dispone inoltre che a pena di nullità della convocazione la stessa deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
E’ interessante notare come il comma 3° dell’art. 66 disp. att. del c.c. disciplinante la convocazione ordinaria della assemblea, prevede che la convocazione possa essere recapitata anche a mano ai singoli condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, e non prevede alcun requisito la cui mancanza comporti la totale nullità dell’atto di convocazione. Il legislatore, quindi, in merito al cambio di destinazione d’uso ha previsto una modalità di convocazione rafforzata della assemblea condominiale, che aumenta gli adempimenti richiesti all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla normativa ordinaria.

Proseguendo in questo senso, il comma 4° dell’art 1117 ter del c.c., dispone che la delibera adottata dalla assemblea convocata nella modalità di cui ai precedenti commi, deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di convocazione previsti dalla normativa speciale in commento.
Infine è giusto precisare che l’art. 1118 del c.c. dispone che il condomino non può rinunziare al diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi al pagamento delle spese necessarie per la conservazione dei beni condominiali.
In ragione di ciò, nessun condomino può rinunciare all’utilizzo del cavedio e una rinunzia di tale tenore sarebbe radicalmente nulla; inoltre, tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese di conservazione del cavedio e dell’impianto dei fumi del palazzo. Per tale motivo, le maggioranze indicate dagli artt. 1120 e 1117 ter del c.c. devono essere conteggiate tenendo conto della totalità dei condomini al di là delle intenzioni che ciascuno nutre nei confronti del cavedio e dell’impianto di gestione dei fumi.

Per rispondere in maniera completa alle singole domande poste, si suddividerà l’elaborato seguendo i punti espositivi elencali nel quesito.

Punti 1) e 2)

In molte realtà condominiali capita sovente che il supercondominio per esigenze pratiche non venga “costituito”, anche se, come già detto, per avere un supercondominio non è necessario alcuna delibera assembleare, la quale non farebbe altro che prendere atto di una situazione di fatto già in essere e giuridicamente rilevante.

Proprio per questo, è quasi la prassi che l’amministratore, anche per esigenze organizzative, convochi una unica assemblea generale che racchiude quella di tutti i condomini del complesso edile. In realtà, questo comportamento non è vietato dalla legge: come si è già accennato nel precedente parere, non è necessario, in un contesto di supercondominio, che si tengano assemblee separate in giorni e orari distinti. Soprattutto quando gli edifici che compongono il supercondominio hanno lo stesso amministratore, il professionista in unica convocazione chiama a riunirsi le singole assemblee nel medesimo giorno e alla medesima ora, indicando in essa gli argomenti che dovranno essere trattati e che competono alla assise del condominio A, a quella del condominio B e così via... giungendo, infine, agli argomenti che riguardano i beni comuni a tutti gli edifici e, come tali, di competenza della assemblea del supercondominio.

Durante lo svolgimento della assemblea, o sarebbe più giusto dire delle assemblee, vengono chiamati a votare solo il gruppo di condomini interessati, applicando, per determinare i quorum costitutivi e deliberativi della specifica riunione, i millesimi generali del singolo palazzo, che si è sicuri sono stati elaborati anche nel complesso edile in cui abita il nostro lettore; analogamente per gli argomenti riguardante l’intero complesso si applicherà la tabella dei millesimi generali riferibile al supercondominio, che dovrebbe essere stata parimenti a suo tempo elaborata. Non si ha quindi motivo di ritenere errata la prassi applicata dall’amministratore.

Punti 3) e 4).

Chiarito che vi sono argomenti che attengono ai singoli edifici, e argomenti che attengono al gruppo di edifici nel suo complesso, è giusto dire che ogni opera o modifica, sia essa qualificabile come una innovazione o un lavoro straordinario, che va ad impattare sul decoro architettonico dell’intero comprensorio, diventi un argomento di cui deve essere investita l’assemblea del supercondominio.

Per giurisprudenza assolutamente costante con il termine di decoro architettonico si intende l’estetica, data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato medesimo e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia. Se è piuttosto acquisito il concetto di decoro architettonico riferibile ad un singolo edificio, diventa molto più incerto riferirlo al supercondominio.
Applicando l’insegnamento di Cass.Civ.,Sez.II, n. 17875 del 23.07.2013, possiamo dire che impattano sulla estetica dell’intero comprensorio quelle opere che incidono su quei fregi ornamentali comuni a tutti gli edifici che come tali concorrono a formare le linee estetiche e quindi il decoro architettonico dell’intero complesso. Della realizzazione di tali opere deve necessariamente essere investita l’assemblea del supercondominio. Deve escludersi il carattere supercondominiale a tutte quelle opera che incidono invece in via esemplificativa:

• sulla conservazione di muri e coperture
• la posa dei portoni
• il rifacimento dei pluviali riguardanti l'edificio principale ecc. ecc.

Della realizzazione di tali opere deve essere investita l’assemblea del singolo edificio, non avendo alcun potere decisionale l’assemblea del supercondominio.

Giunti a questo punto, è giusto chiedersi: il rifacimento delle canne fumarie dei singoli edifici incide sul decoro architettonico supercondominiale?
A questa domanda chi scrive non può dare risposta, in quanto si dovrebbe andare ad analizzare le modalità di esecuzione dell’opera e le tecniche costruttive. Forse il soggetto più qualificato in questo senso è proprio l’autore del quesito che, par di capire, lavora nel campo edile occupandosi di impiantistica.
A seconda della risposta a questa domanda sorgono, però, diverse conseguenze che si vanno a sintetizzare.

1. Il rifacimento delle canne fumarie incide sul decoro architettonico dell’intero comprensorio. Se così fosse, l’assemblea del supercondominio sarebbe, ad avviso di chi scrive, competente a deliberare sia se fare o meno l’intervento, sia sulle modalità realizzative dello stesso.

2. Il rifacimento delle canne fumarie NON incide sul decoro architettonico dell’intero comprensorio. In questo caso la situazione sarebbe radicalmente diversa, in quanto visto che non vi è coinvolto un interesse supercondominiale, l’assemblea generale non avrebbe alcun potere di deliberare in merito, e se lo facesse la delibera sarebbe radicalmente nulla in quanto affetta dal vizio di eccesso o carenza di potere (in questo senso si devono seguire gli insegnamenti delle SS.UU. con la sentenza n. 4806 dell’08.03.05). L’unico organo competente sul punto sarebbe l’assemblea composta dai proprietari del singolo edificio.

Posto questo, è utile precisare che la lesione al decoro architettonico avviene perché nelle parti comuni od esclusive di un edificio viene eseguita un’opera che altera le linee architettoniche del progetto originario: la lesione non può mai avvenire per la presenza di un manufatto che era già presente nell’edificio, o nell’ intero complesso di edifici, nel momento in cui lo stesso è stato edificato da parte della impresa edile. In altre parole, dato per scontato che l’attuale sistema di canne fumarie era già presente negli edifici nel momento in cui gli stessi sono stati costruiti, non può sussistere una lesione al decoro architettonico! Semplicemente è accaduto che, in maniera del tutto arbitraria, i condomini riuniti nella assemblea supercondominiale hanno deciso di modificare il loro sistema di riscaldamento, ponendo a giustificazione di tale scelta una inesistente lesione al decoro. Ne deriva, come conseguenza che quanto deciso nella assemblea del 19.04.19 potrebbe essere nullo, in quanto la scelta se modificare o meno l’impianto fumario spettava alla assemblea dei singoli edifici.
Una delibera assembleare nulla può essere impugnata in ogni tempo anche oltre i rigidi termini di 30 gg. di cui all’art.1137del c.c., e può essere fatto da chiunque vi abbia interesse, anche da chi ha contribuito col proprio voto favorevole a far adottare la delibera viziata.

Da quanto detto discende anche la riposta al quesito n.4) in quanto, ponendo che non vi è alcuna lesione al decoro, i condomini dell’edificio D) non possono decidere sulla modifica all’impianto fumario degli altri condomini, in quanto, da quello che si è capito, ciascun palazzo ha un impianto fumario autonomo, per gruppi di 7 condomini.


Punti 5), 6) e 7)

Chiarito quale assemblea dovrebbe essere competente a deliberare sulla realizzazione dell’opera, si precisa che, dando per presupposto che l’assise abbia il potere di deliberare sull’argomento, essa è assolutamente libera e sovrana di scegliere le modifiche al sistema di riscaldamento che ritiene più opportuno, a condizione, ovviamente, che siano raggiunti i quorum costituivi e deliberativi richiesti dall’art. 1136 del c.c. Il 1°comma dell’art. 1137 del c.c. ci dice, inoltre, che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.
Per tali motivi posto che, per quanto ci è dato capire, né la normativa comunitaria né quella nazionale vietano espressamente, rendendoli quindi contrari alla legge, il rifacimento dell'impianto che una parte dei condomini è intenzionata a porre in essere, l’assemblea è assolutamente libera di scegliere la soluzione più opportuna e la minoranza dissenziente è obbligata a conformarsi alla decisione formalizzata nella delibera.
Per quanto riguarda il punto 5, non si hanno elementi per dare una risposta precisa in quanto si dovrebbe esaminare le tabelle millesimali e capire come in concreto si svolgerà e si voterà nella riunione che delibererà la realizzazione dei lavori.

Punto 8)
Per rispondere all’ultimo punto del quesito è opportuno capire se l’opera che il condominio intende realizzare possa essere considerata una innovazione ai sensi degli artt. 1120 e 1121 del c.c., cosa che non è così scontata come può a prima vista apparire: infatti non tutti i lavori, anche di notevole entità, possono considerarsi innovazione ai sensi della normativa del codice.
La giurisprudenza assolutamente costante ci dice infatti: "per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (Cass.Civ,, Sez.II, n. 12654 del 26.05.2006, ove sono citate numerose pronunce conformi).

In termini più semplici, possiamo dire che si ha innovazione nel momento in cui l’assemblea delibera di inserire nell’edificio un servizio o un macchinario che prima non era presente: il caso classico è quello della installazione dell’impianto ascensore in un edificio che prima ne era assolutamente privo.

Quando, invece, l’assemblea delibera un lavoro di manutenzione straordinaria di un servizio o parte dell’edificio, che comporti anche una sua sostituzione integrale, non siamo di fronte ad una innovazione ai sensi degli art. 1120 e ss. del c.c. ma ad una riparazione straordinaria di notevole entità ai sensi del co. 4° dell’art.1136 del c.c.
Tornando all’esempio dell’impianto ascensore, la giurisprudenza ha chiarito che la sostituzione di un impianto già esistente - anche se modifica radicalmente quello che già c’era precedentemente - non può considerarsi una innovazione e quindi non si applica la relativa normativa.

Nel caso di specie, anche se è indubbio che quello che i condomini si prefiggono di fare è un lavoro di radicale rifacimento dell’impianto, è difficile sostenere che siamo difronte ad una innovazione, per il semplice motivo che un impianto di riscaldamento è già presente nell’edificio e lo si vuole semplicemente sostituire. Ciò comporta che non possa trovare applicazione l’art. 1121 del c.c., il quale fa riferimento alle innovazioni gravose e voluttuarie suscettibili di utilizzazione separate, disponendo che i condomini che non vogliono trarre vantaggio da tali tipologie di innovazioni possono sottrarsi da qualsiasi contributo nella spesa.
Da ciò si deve concludere che l’autore del quesito, qualora l’assemblea condominiale competente decidesse di procedere con i lavori, non potrà sottrarsi alla contribuzione alle spese.

Trattandosi di impianto di riscaldamento e raffreddamento entra in gioco, inoltre, un’altra norma molto importante: l’art.1119 del c.c. L’articolo ci dice che il condomino può si distaccarsi dall’impianto di riscaldamento e raffrescamento comune, a condizione che questo non comporti squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso, chi si distacca rimane sempre tenuto al pagamento delle spese straordinarie, di conservazione e di messa a norma dell’impianto comune (anche, quindi, se ne beneficia più perché si è reso autonomo).
In altri termini, anche se risultasse tecnicamente possibile distaccarsi dall’impianto centralizzato, l’unica spesa a cui ci si può sottrarre è il pagamento dell'energia riscaldante (la bolletta del gas, per intenderci), rimanendo comunque obbligato a sopportare le altre tipologie di spese riconducibili all’impianto.

Concludendo, è utile ribadire che al di là del fatto che trovi o meno applicazione la normativa sulle innovazioni in condominio, ciò non influisce sul quorum deliberativi che devono raggiungersi in assemblea per approvare i lavori: troveranno sempre applicazione le maggioranze indicate dal 2° co. dell’art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi. Le ragioni di tale conclusione sono state già ampiamente sviluppate nella precedente risposta.

Seguendo la minuziosa descrizione effettuata dall’autore del quesito si ritiene che nel caso specifico non trovi applicazione la giurisprudenza formatasi attorno alla figura del condominio parziale, ma si debba fare attenta applicazione dell’istituto del supercondominio e della giurisprudenza relativa.

Il supercondominio viene posto in essere quando in un complesso edile composto da più di un edificio tra loro contigui, che già di per sé costituiscono dei condomini autonomi, vi sono determinati servizi o manufatti comuni ai singoli palazzi; ad esempio: un parco privato posto al centro dei singoli edifici; il cancello automatico necessario per accedere all’ intero complesso edile; il servizio di riscaldamento comune a più civici ricompresi nel complesso, ...
Tale istituto giuridico è stato introdotto dalla giurisprudenza anteriore alla riforma del condominio del 2012, al fine di estendere ai manufatti comuni ai singoli palazzi la normativa del condominio, in luogo di quella prevista per la comunione ordinaria.

Secondo quanto riferito, nel complesso di cui al quesito vi sono quattro edifici strutturalmente autonomi che, visti isolatamente, possono considerarsi un condominio autonomo, ciascuno con i propri beni e servizi comuni ai sensi dell’art.1117 del c.c., la propria assemblea e con il proprio amministratore; di tali condomini fanno parte i proprietari delle unità immobiliari in essi ricomprese. Affianco a questi quattro condomini autonomi vi è il supercondominio, con il quale si gestiscono i beni e servizi comuni a tutti e quattro gli edifici; il supercondominio è composto da tutti i proprietari delle unità immobiliari ricomprese nei quattro edifici, ha un organo assembleare e un amministratore autonomo rispetto ai condomini che lo compongono.
È giusto precisare che le persone fisiche che ricoprono l’ufficio di amministratore nei quattro condomini e nel super condominio possono coincidere o meno.

La giurisprudenza ha più volte chiarito che il supercondominio: "viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’ approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi"( Cass. Civ, Sez.II, sentenza n. 1344 del 19.01.2018).
In altre parole, il supercondominio non deve essere costituito da una specifica riunione condominiale, esso esiste in virtù della struttura dello specifico complesso edile.

I sistemi fumari fanno chiaramente parte dei beni comuni ai singoli edifici, non sono quindi beni supercondominiali, e come tali sono i proprietari di quel singolo fabbricato che riuniti nella assemblea del loro specifico condominio, devono prendere ogni decisione in merito alla manutenzione o sostituzione del loro impianto di riscaldamento.
L’amministratore (o gli amministratori) dei singoli condomini dovranno pertanto provvedere a convocare le singole riunioni mettendo all’ordine del giorno la discussione circa la sostituzione degli impianti fumari (il giorno di convocazione potrà coincidere per tutte le riunioni). I quorum costitutivi e deliberativi di ciascuna assemblea dovranno essere conteggiati tenendo conto delle tabelle millesimali generali riferibili a ciascun palazzo.
Posta l’assoluta autonomia costruttiva degli edifici e dei singoli impianti fumari, è ben possibile che solo alcune assemblee decideranno di cambiare impianto, potendo i proprietari di un altro edificio decidere di procrastinare per il momento i lavori.

È chiaro che se l’amministratore non rispettasse tale modus operandi, ad esempio confondendo le assemblee, effettuando una unica convocazione per tutti i condomini e deliberando i lavori calcolando le maggioranze tenendo conto della tabella dei millesimi generali del supercondominio, ci sarebbero buone possibilità per impugnare, nei termini previsti dall’art.1137 del c.c., quanto deciso da una assemblea palesemente viziata.

Ora, chiarito che ciascun condominio rimane autonomo nel gestire il proprio sistema fumario, e dovrà esprimersi nell’ambito di una propria assemblea, dobbiamo chiederci quali maggioranze sono necessarie per approvare l’opera. Al di là delle modalità con le quali si andranno ad eseguire i lavori, e al di là della questione se considerarli o meno come innovazioni o riparazioni straordinarie, si può dire che le maggioranze richieste per approvare i lavori sono quelle indicate dai commi 2° e 4° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà dei valori dell’edificio: 500 millesimi).

Anche ipotizzando che le modifiche all’impianto fumario possano considerarsi una innovazione (cosa assolutamente non scontata), tale intervento rientrerebbe comunque nelle innovazioni definite agevolate e previste dal n. 2) del 2° co. dell’art.1120 del c.c., in quanto dovrebbe comunque considerarsi come una innovazione tesa al contenimento del consumo energetico degli edifici. Tali tipologie di innovazioni, così come gli interventi straordinari alle parti comuni, richiedono il medesimo quorum deliberativo per essere approvati: per l’appunto quello già precedentemente indicato di cui ai commi 2° e 4° dell’art. 1136 del c.c.

Sempre ipotizzando di considerare i lavori descritti come delle innovazioni, comunque, non riteniamo possa sostenersi in giudizio che la realizzazione degli stessi possa rendere inservibile o più incomodo l’uso di una parte comune dell’edificio ai sensi del co. 4° dell’art.1120 del c.c.
Come ha chiarito molto bene il Tribunale di Salerno con la sentenza n. 2144 del 16 ottobre 2012, l’innovazione, o comunque la modificazione della cosa comune o la sua alterazione, può considerarsi vietata nel momento in cui crea uno squilibrio fra i concorrenti interessi dei condomini.
Nel caso specifico, anche se i lavori verranno eseguiti intubando l’esistente, ciò non provocherà un effettivo squilibrio degli interessi dei condomini, in quanto la fruibilità del servizio di riscaldamento non viene preclusa ad un condomino o ad un gruppo di essi, ma anzi lo stesso verrà potenziato con sistemi energeticamente più efficienti, di cui usufruiranno tutte le unità immobiliari dell’edificio. Alla medesima conclusione deve giungersi se si installerà una nuova canna esterna.
Per lo stesso ordine di motivi non può trovare applicazione nel caso descritto la sentenza Cass. Civ., Sez.II, n. 23076 del 26.09.2018, in quanto i lavori che si andranno ad eseguire non comporteranno una sensibile menomazione di una parte comune dell’edificio, ma al contrario un potenziamento della efficienza del servizio di riscaldamento in essere.

Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica definizione legislativa, è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può oramai considerare acquisita.
Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato: si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva, comporta una loro alterazione esteticamente peggiorativa.
Perché si possa ottenere giudizialmente la rimozione della opera eseguita senza l’autorizzazione assembleare che si intende lesiva del decoro (ovviamente a spese di chi tale opera l’ha realizzata), è essenziale dimostrare che la stessa crei una rilevante alterazione delle linee del fabbricato. Tale prova viene resa molto più agevole nel momento in cui l’alterazione venga realizzata su un fabbricato in pregevolissimo stile Liberty, anche se la tutela che si sta esaminando può essere riconosciuta verso qualsiasi edificio, non necessariamente dotato di un qualche valore artistico o architettonico.

La sentenza citata nel quesito è sicuramente molto pertinente per il caso prospettato: la vicenda da cui prende le mosse tutto il contenzioso è caratterizzata proprio dal fatto che un condomino esercente una attività bar ristorazione abbia installato davanti alla facciata dell’edificio una piattaforma di rilevante metratura, contenete degli ombrelloni e delimitata da ringhiere.
È interessante notare come i supremi giudici ritengano lesiva del decoro architettonico anche la innovazione realizzata parzialmente su suolo pubblico, e che non sia materialmente unita o ancorata alla facciata dell’edificio. I giudici, infatti, ci dicono espressamente:” In ogni caso, per il giudizio sull’alterazione dello stile architettonico della parete esterna di un fabbricato condominiale, è privo di decisività il dato che il manufatto ivi realizzato si innesti nel muro comune o coesista con esso, rimanendone autonomo.”

Nel loro argomentare, i giudici nell’accogliere la domanda avanzata da parte attrice di rimozione della piattaforma, pongono a sostegno di tali richieste non solo l’art 1120 del c.c. (nel testo antecedente alla riforma condominiale del 2012), ma anche la norma generale sulla comunione di cui all’art.1102 del c.c. In particolare nella sentenza viene precisato che ai sensi dell’art. 1102 del c.c. è illegittimo l’uso particolare e più intenso del bene comune (nel caso di specie la facciata dell’edificio), ove lo stesso arrechi una lesione al decoro architettonico.

In conclusione, posto che l’opera descritta nel quesito è sicuramente lesiva del decoro del palazzo, è assolutamente consigliabile sollecitare per iscritto un intervento dell’amministratore, il quale nell’ambito dei suoi poteri di vigilanza e controllo sui beni comuni, quale deve essere considerato il decoro architettonico, possa magari ottenere bonariamente la rimozione della piazzola. Se questo primo intervento non raggiunge l’effetto sperato, lo stesso amministratore, o autonomamente o sollecitato da altri proprietari, deve convocare un’assemblea avente tra gli argomenti all’ordine del giorno la discussione in merito alla opportunità di promuovere, tramite intervento legale, tutte le azioni giudiziarie necessarie volte alla rimozione dell’opera.
Qualora in seno alla assise non si raggiungessero le maggioranze necessarie a promuovere un’azione giudiziaria condominiale, ciascun condomino sarebbe legittimato ad agire autonomamente al fine di ottenere la rimozione della pedana in legno, azione che, posto quanto detto sopra, si prospetta possa avere esiti positivi.

L’installazione dell’impianto ascensore all’interno di un palazzo che ne è privo è una delle fattispecie più frequenti nel contesto condominiale e anche uno dei motivi di maggior litigio tra i proprietari.
Nel caso prospettato parrebbe non poter trovare applicazione la normativa riguardante il superamento delle barriere architettoniche in edificio, la L. n.13/1989, in quanto i condomini intenzionati ad installare la macchina elevatrice non sono portatori di handicap.

Generalmente l’installazione di un impianto ascensore in condominio costituirebbe un tipico caso di innovazione ex art. 1120 del c.c. che, in virtù della normativa di favore riconosciuta dalla riforma del diritto condominiale, può essere approvata con le maggioranze più agevoli del 2° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

Secondo la giurisprudenza assolutamente dominante, però, qualora l’iniziativa di installare l’impianto sia presa da un solo proprietario, non trova più applicazione la normativa sulle innovazioni sopra descritta, ma l’art. 1102 del c.c., disciplinante l’uso della cosa comune in generale. È appena il caso di ricordare che la normativa sulla comunione in generale può trovare applicazione anche in ambito condominiale per via del rinvio operato dall’art.1139 del c.c.
Secondo la giurisprudenza di legittimità la normativa sulle innovazioni trova applicazione nel momento in cui la spesa dei lavori debba essere ripartita tra più proprietari; ma quando l’iniziativa di installare l’ascensore è presa da un solo condomino, e quindi la relativa spesa non deve ripartirsi tra tutti i proprietari, deve trovare applicazione la norma generale rappresentata dall’art. 1102 del c.c. (da ultimo in questo senso, tra le tante, si veda Cass. Civ.,Sez.II, n.10852 del 16.05.2014).
Come è noto l’art. 1102 del c.c. dispone che ciascun partecipante può fare uso della cosa comune purché: non ne alteri la destinazione e permetta agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
In merito ai requisiti indicati dall’art. 1102 del c.c., la giurisprudenza ha avuto più volte modo di precisare che il permettere agli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa comune, non significa che uno dei proprietari non possa fare della cosa un uso più intenso, anche comprimendo in parte, ma senza limitarlo, la possibilità di utilizzo degli altri partecipanti alla comunione. In altri termini l’espressione parimenti uso non può essere interpretata come un uso qualitativamente identico e simultaneo della cosa da parte di tutti i comunisti.

In questo senso, sempre secondo la giurisprudenza dominante, l’installazione dell’ascensore nell’androne delle scale o nell’andito adiacente non può violare l’art. 1102 del c.c. in quanto tali parti dell’edificio costituiscono, tra l’altro, la destinazione naturale per l’installazione dell’impianto ascensore.
Lo stesso discorso fatto dalla giurisprudenza può tranquillamente applicarsi all’area su cui dovrebbe appoggiare l’opera, in quanto seppur una piccola porzione del giardino condominiale verrebbe occupata dall’ascensore, e quindi utilizzata più intensamente dal condomino che lo utilizza, non verrebbe compromesso agli altri proprietari l’utilizzo dell’area giardino.
Seppur l’installazione dell’elevatore da parte di un condomino deve considerarsi ammessa, la giurisprudenza chiarisce che devono essere sempre garantiti: la stabilità e la sicurezza dell’edificio, la possibilità degli altri proprietari di partecipare, anche successivamente, all’innovazione contribuendo alle spese di costruzione e manutenzione e il decoro architettonico dell’edificio. Si aggiunge inoltre che, visto le caratteristiche del progetto descritto nel quesito, a parere di chi scrive è necessario assicurarsi che l’opera non vada a pregiudicare l’affaccio e la veduta dei singoli balconi coinvolti.
A fronte del fatto che non trova applicazione la normativa sulle innovazioni, non è richiesta alcuna autorizzazione assembleare per procedere all’inizio dei lavori e alla occupazione delle aree comuni necessarie, anche se è buona norma dare preventivo avviso all’amministratore delle modalità di realizzazione dell’opera e dei tempi di costruzione.

Stante il fatto che l’iniziativa personale di installare un ascensore solitamente porta parecchio malumore e litigi tra i proprietari, è opportuno precisare che seppur la giurisprudenza dominante sia a favore dell’autore del quesito, questo non impedisce agli altri condomini di paralizzare l’iniziativa con azioni giudiziarie più o meno fondate adducendo, ad esempio, la lesione del decoro architettonico o la compromissione delle vedute dei balconi. Della fondatezza di tali iniziative giudiziarie potremmo dare riscontro, ovviamente, solo qualora se ne presenterà la necessità.

Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari. La mancanza di una specifica definizione legislativa, è stata colmata dalla giurisprudenza che, con le pronunce che si sono susseguite negli anni, è giunta ad una definizione che si può oramai ritenere acquisita. Il decoro architettonico viene definito dai giudici come l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato; si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva del fabbricato, comporta una alterazione esteticamente peggiorativa di tali linee armoniche.

Da questa iniziale definizione non si può non notare come la lesione del decoro architettonico passi necessariamente per un giudizio di carattere estetico, il quale è necessariamente variabile a seconda del soggetto chiamato, a seconda dei casi, a valutare tale lesione: ma proprio per questo i giudici hanno ancorato la valutazione della lesione al decoro a precisi parametri oggettivi. Infatti, non tutte le modifiche alle linee estetiche del fabbricato sono rilevanti al fine della valutazione della lesione:esse devono avere specifiche caratteristiche. Innanzitutto, l’alterazione deve essere apprezzabile, e in secondo luogo da essa deve scaturire un pregiudizio che sia economicamente valutabile e che comporti quindi un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle singole unità in proprietà esclusiva in esso comprese (si veda in tal senso Cass. Civ.,Sez.II, n.1286 del 25.01.2010).

Sotto questo ultimo aspetto, assume particolare rilevanza la situazione fattuale in cui versa la facciata del fabbricato, ed in particolare la sussistenza di precedenti lesioni, rispetto alla alterazione che viene attualmente contestata.
“…Il giudice trovandosi a valutare se sussista lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale, a cagione di un intervento operato dal singolo condomino sulla struttura, deve tenere anche conto delle condizioni nelle quali versava l’edificio prima del contestato intervento, potendo anche giungersi a ritenere che l’ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato dai precedenti lavori.” (Si veda in tale senso Cass. Civ.,Sez.II, n.11177 dell’08.05.2017).
Alla luce di quanto detto, si può sicuramente sostenere che l’autore del quesito possa validamente difendersi dalle lamentele degli altri proprietari adducendo la presenza di precedenti lesioni al decoro architettonico che fanno si che il suo attuale intervento non abbia provocato una significativa compromissione alla estetica complessiva della facciata dello stabile.

Il legislatore si è occupato della eliminazione delle barriere architettoniche e al diritto alla mobilità dei disabili in condominio con due importanti interventi legislativi: il primo è la L. n. 13 del 9.01.1989; il secondo è la legge di riforma del condominio L. n. 220 del 2012 che è andata a modificare parzialmente il testo di legge dell’89 precedentemente citato.
Viene definita barriera architettonica qualunque elemento costruttivo che impedisca, limiti o renda difficoltosi gli spostamenti o la fruizione di servizi (specialmente per le persone con limitata capacità motoria o sensoriale, cioè portatrici di handicap).
In ambito condominiale i classici esempi di barriere architettoniche sono, ad esempio, la mancanza dell’ascensore nello stabile e la presenza nell’ ingresso di gradini o altri ostacoli che rendano difficoltoso l’ingresso nell’edificio.

L’ art. 2 co. 1 della L. n. 13\1989, nel suo testo da ultimo vigente, dispone che: "Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche… sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.”
L’art. 1120 2° co. del c.c. prevede, a sua volta, che le innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche devono approvarsi dalla assemblea con la maggioranza indicata da 2° co. dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Viene quindi prevista una maggioranza più bassa rispetto a quella richiesta dal 1° co. dell'art 1120 del c.c. per approvare in linea generale una qualsiasi innovazione alle parti comuni dell'edificio che è la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell'edificio (667 millesimi).

Il 3° co. dell’art. 1120 del c.c. obbliga l’amministratore a convocarel’assemblea condominiale entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta avanzata anche da un solo condomino interessato a installare innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche. Tale richiesta deve contenere la tipologia di intervento richiesto e le modalità di esecuzione.
Ora, a fronte della richiesta avanzata per iscritto dal condomino interessato, se l’assemblea non raggiunge le maggioranze di cui all’art. 1136 2°co. del c.c., oppure la stessa non si pronunci sulla richiesta entro 3 mesi dalla sua ricezione, il comma 2° dell’art. 2 della L. n. 13/1989 riconosce il diritto al condomino portatore di handicap o ai suoi eventuali rappresentanti legali (come i genitori) di installare l’ascensore o montacarichi a loro spese.
Quindi al condomino disabile viene riconosciuta dal legislatore una duplice strada per ottenere l’installazione di un impianto ascensore: la prima è quella di far pronunciare in merito l’assemblea, ripartendo il costo della innovazione fra tutti i condomini; la seconda, a fronte del rifiuto o dell’inerzia del consesso condominiale, è quella di installarlo a sue spese.

Qualora il condomino disabile eserciti il diritto a lui riconosciuto dal comma 2° dell’art. 2 della L. n. 13/1989, ai sensi dell’art.1121 co. 3 del c.c., è fatta salva la possibilità per i condomini inizialmente contrari alla installazione della macchina ascensore di partecipare successivamente ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di manutenzione ed esecuzione dell’opera.
È importante sottolineare come la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 167 del 29.04.1999, ha ritenuto applicabile la normativa volta alla eliminazione delle barriere architettoniche, non solo al soggetto che viene qualificato portatore di “handicap” dall’ordinamento (ad es. perché riconosciuto tale secondo l’art.3 della L. n. 104 del 05.02.1992), ma anche al soggetto che versi in oggettive ridotte capacità motorie.

Con un importante arresto la Cass. Civ., Sez.II, con sentenza del 25.10.2012 n. 18334 ha stabilito inoltre che il diritto del disabile ad installare l’impianto ascensore prevale sul decoro architettonico dell’edificio, anche nel caso di una villa liberty o comunque di particolare valore artistico, quando la compromissione di tale bene condominiale non cagioni un considerevole pregiudizio economico o, pur arrecandolo, lo stesso sia giustificato da una utilità per il disabile che compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave ed appariscente entità.
La giurisprudenza ha invece posto dei paletti al diritto del disabile ad abbattere le barriere architettoniche in condominio quando le innovazioni necessarie:
a) compromettano la statica dell’edificio;
b) compromettano l’utilizzo del bene comune anche da parte di un solo condomino, o causino una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (si veda in tal senso Cass. Civ. Sez. II del 29.11.2016, n. 24235).

Riassunto, per sommi capi, il quadro normativo e giurisprudenziale in questa delicata ed importante materia, si può concludere che a fronte di un eventuale rifiuto della assemblea condominiale di installare l’impianto ascensore, il padre del figlio disabile avrà diritto a procedere alla installazione a sue spese, salvo che le modalità di esecuzione dell’intervento non pregiudichi la stabilità dell’edificio, o non comprometta l’utilizzo della parti comuni da parte degli altri condomini. Sotto questo ultimo aspetto, si deve tenere conto che la limitazione all’uso delle parti comuni deve essere estremamente significativa, non essendo sufficiente una lieve compromissione dello spazio comune, che di fatto permetta agli altri condomini comunque di usufruirne.

Sulla scorta di quanto riferito nel quesito e della giurisprudenza che si è citata, non può considerarsi ostativo alla installazione una eventuale lesione del decoro architettonico dell’edificio. Riteniamo che le modalità di installazione dell’ascensore, collocato nella parte posteriore dell’edificio, non comporti una lesione tale del decoro architettonico che possa indurre un eventuale giudice adito in un ipotetico contenzioso, a far prevalere tale bene giuridico rispetto alla normativa posta a tutela degli interessi del soggetto disabile.

Il quesito posto ci offre la possibilità di affrontare argomenti estremamente rilevanti nella vita condominiale: le innovazioni che ledono il decoro architettonico dell’edificio, le opere pericolose e il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare.

Le innovazioni che ledono il decoro architettonico dell’edificio. Opere pericolose.

La giurisprudenza di legittimità assolutamente dominante definisce il decoro architettonico, come l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali dell’edificio che, viste nel suo insieme, vanno a costituire l’estetica del fabbricato. Il decoro architettonico viene considerato come un bene comune condominiale ed è tutelato dal codice civile indipendentemente dal fatto che la costruzione sia considerata di pregio o abbia qualche vincolo storico-paesaggistico.
L’art 1120 del c.c. al suo comma 4°, vieta in maniera netta qualsiasi innovazione che possa andare a ledere il decoro architettonico dell’edificio.
Ora è opportuno chiedersi se l’installazione di una canna per il ricambio dell’aria sul muro perimetrale esterno dell’edificio condominiale possa considerarsi vietata ai sensi dell’art.1120 comma 4° del c.c.
In questo senso non è possibile fornire all’autore del quesito una risposta netta, in quanto tutto dipende dalle modalità di realizzazione dell’opera.
La Cass.Civ. n. 1286, Sez.II, del 25.01.2010, ha statuito infatti che l’indagine volta a stabilire se una determinata innovazione leda il decoro architettonico dello stabile condominiale, sia una attività che varia caso per caso, demandata al giudice di merito, che sfugge a qualsiasi sindacato di legittimità.
In altre parole, pare opportuno in questo caso adire l’autorità giudiziaria locale, al fine di porre al vaglio del giudice competente le modalità di realizzazione della canna di areazione; il giudice, supportato da opportune indagini peritali, valuterà se l’innovazione apportata rientri tra quelle vietate ai sensi dell’art 1120 comma 4° del c.c.

La costruzione di una canna per il ricircolo dell’aria, può essere stigmatizzata, però, non solo dal punto di vista dell’art. 1120 comma 4° del c.c., ma anche sotto il punto di vista della sua eventuale pericolosità ex art 890 del c.c.
Tale norma introduce nel nostro ordinamento due principi per la costruzione presso il confine di fabbriche ritenute dal legislatore nocive e pericolose. Tali opere devono essere realizzate, infatti, nel rispetto dei regolamenti locali vigenti, e, qualora la normativa locale nulla dica in merito alle distanze nelle costruzioni di tali opere, deve sempre essere garantita la solidità, salubrità e sicurezza del fondo del vicino.
Se in giudizio, attraverso una perizia tecnica, si riesce a dimostrare che la realizzazione della canna di areazione possa considerarsi opera nociva e pericolosa e che la stessa sia stata realizzata non rispettando i regolamenti locali vigenti in materia di distanze per la costruzione di fabbriche nocive e pericolose, o comunque , in assenza di detti regolamenti, non sia garantita una distanza tale da preservare le unità condominiali da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza, ecco che, si potrebbe arrivare a chiedere la rimozione per violazione dell’art. 890 del c.c. della canna di areazione, al di là del fatto che la stessa possa ledere o meno il decoro architettonico.

E’ importante sottolineare che tutte queste considerazioni sono valide al di là del fatto che le opere siano state autorizzate dagli uffici edilizi comunali competenti. La procedura amministrativa che autorizza un cambio d’uso o la realizzazione di una opera sulle parti comuni dell’edificio è volta a verificare se tali interventi siano conformi agli strumenti urbanistici vigenti; l’autorità comunale non opera alcun controllo sul rispetto delle norme civilistiche e condominiali, che possono essere fatte valere in giudizio dal condominio o, se del caso, dai singoli proprietari.

Il cambio di destinazione d’uso.
Dalla lettura del quesito parrebbe intendersi che nel condominio sia tuttora vigente un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore originario dell’edificio.
Il regolamento condominiale contrattuale è quella tipologia di regolamento che non trova la sua origine in una delibera assembleare, ma, allegato ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari, viene firmato da tutti i partecipanti al condominio nel momento in cui vengono acquistati gli appartamenti e successivamente trascritto nei registri immobiliari, vincolando, conseguentemente, sia gli originari condomini sia eventuali futuri aventi causa degli stessi.

In ragione di ciò, se, all’interno di detto regolamento, sono previste determinate disposizioni che vanno a vietare in maniera chiara ed espressa determinati utilizzi o destinazioni delle singole unità in proprietà esclusiva, ecco che, da un punto di vista civilistico, il cambio di destinazione dovrà essere autorizzato con il consenso unanime di tutti i condomini.
Sovente è il caso in cui nei regolamenti condominiali si prevede il divieto di destinare le unità abitative in proprietà esclusiva a determinate attività o destinazione d’uso (es. studio medico o laboratorio artigianale).

Se vi è stato da parte di un condomino un cambio di destinazione d’uso in violazione di precisi divieti previsti dal regolamento di condominio contrattuale, e in assenza della espressa autorizzazione di tutti i condomini, la compagine condominiale avrà titolo per chiedere alla autorità giudiziaria che vengano cessate nella unità abitativa in proprietà esclusiva gli utilizzi vietati dal regolamento.

Discorso differente si ha se nel condominio in luogo di un regolamento contrattuale, sia vigente un regolamento che trovi la sua legittimazione in una delibera assembleare adottata a maggioranza.
L’assemblea condominiale infatti, non può a colpi di maggioranza limitare il diritto di proprietà del singolo condomino, impedendo in un regolamento assembleare che le unità abitative vengano destinate a determinati usi. Una delibera che approvasse un regolamento condominiale di tal fatta, sarebbe nulla per violazione di legge, e come tale impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art 1137 del c.c.

Pur non essendo chi scrive un esperto di diritto urbanistico e edilizio, si desidera chiudere il quesito con una breve considerazione sotto questo aspetto.
Un cambio di destinazione d’uso o una ristrutturazione di una unità abitativa, prima di essere realizzati devono essere autorizzati con appositi provvedimenti dagli uffici edilizi degli enti comunali competenti. Si è accennato poco sopra, che compito di questi uffici è proprio quello di andare a verificare la conformità dell’intervento che si andrà a realizzare con gli strumenti e regolamenti urbanistici vigenti in quel determinato territorio. Si è anche detto che tali uffici non si occupano degli aspetti condominiali e civilistici della costruzione, la cui tutela è lasciata in linea di massima alla iniziativa privata. Ma può il terzo privato (ad esempio il vicino di casa) intervenire nel procedimento amministrativo di rilascio del provvedimento autorizzativo, facendo eventualmente valere l’eventuale difformità dell’intervento edilizio che si vuole realizzare con gli strumenti urbanistici vigenti, e quindi sollecitando l’autorità competente a rigettare la richiesta di autorizzazione avanzata da chi vuole eseguire l’intervento edilizio?
Il ],Sez VI, con sentenza n. 1156 del 21.03.2016 ha statuito che per pacifica giurisprudenza il terzo non direttamente destinatario del provvedimento edilizio è legittimato ad intervenire nel procedimento autorizzatorio o nell’eventuale processo amministrativo di impugnazione del titolo edilizio dal criterio cosiddetto della vicinitas, ovvero: in caso di stabile collegamento materiale tra l’immobile del ricorrente e quello interessato dai lavori, quando questi ultimi comportino contra legem un’alterazione del preesistente assetto urbanistico ed edilizio; quanto al pregiudizio della situazione soggettiva protetta dei medesimi soggetti terzi, il danno è ritenuto sussistente in re ipsa per gli abusi edilizi, in quanto ogni edificazione abusiva incide se non sulla visuale, quanto meno sull’equilibrio urbanistico del contesto e l’armonico e ordinato sviluppo del territorio, a cui fanno necessario riferimento i titolari di diritti su immobili adiacenti, o situati comunque in prossimità a quelli interessati dagli abusi;”

In parole più semplici, in caso di cambio di destinazione d’uso o ristrutturazione di una unità abitativa in proprietà esclusiva, se tali interventi non sono conformi agli strumenti urbanistici vigenti e, pertanto, costituiscono un abuso edilizio, il vicino di casa ben può intervenire nel procedimento amministrativo volto ad ottenere l’autorizzazione a compiere i lavori, per porre in risalto le irregolarità urbanistiche ed edilizie e fare in modo che gli uffici comunali competenti, se del caso, neghino l’autorizzazione.

Preliminarmente è opportuno affrontare l’aspetto procedurale posto dal quesito, per poi chiedersi se la decisione dell’organo assembleare possa considerarsi innovazione ai sensi degli artt. 1120 e 1123 del c.c.

Come regola generale l’art 1137 del c.c., dispone che la delibera assembleare possa essere impugnata innanzi alla autorità giudiziaria nel termine perentorio di 30 gg., che decorre: dalla data della delibera, per i condomini presenti in assemblea ma dissenzienti o astenuti, dalla data della comunicazione per i condomini assenti il giorno della assemblea.

Quindi, se andiamo ad applicare solo l’art. 1137 del c.c. al caso posto dal quesito, il termine per impugnare dovrebbe iniziare a computarsi dal 7 agosto (giorno della comunicazione della delibera), e sarebbe già spirato il giorno 6 settembre.
Tuttavia, l’art 1137 del c.c. deve essere letto unitamente all’art.1 della L. n. 742 del 7 ottobre 1969 così come modificato dalla sentenza della Corte Costituzionale n.49 del 02.02.1990. Tale articolo dispone di diritto la sospensione dei termini processuali delle giurisdizioni ordinarie dal 1° agosto al 31 agosto di ogni anno. La Corte Costituzionale con la sentenza citata ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art.1 della L. n. 742/1969 nella parte in cui non dispone che la sospensione ivi prevista, si applichi anche al termine di 30 gg. previsto dall’art. 1137 del c.c.

In forza della normativa che si è sopra descritta, pertanto, la comunicazione ad un condomino dissenziente di una delibera condominiale il 7 agosto non comporta immediatamente il decorso del termine di 30 giorni per impugnare; detto termine inizierà a decorrere dal 1° settembre e spirerà il 30.09, il quale giorno se è festivo viene prorogato, ai sensi dell’art.155 c.p.c. , al primo giorno non festivo previsto dal calendario.

In conclusione, il comportamento tenuto dall’amministratore non ha portato alcun danno alla tutela dei diritti dell’autore del quesito, in quanto all'oggi la delibera è ancora pienamente impugnabile. Tra l’altro essendo le liti condominiali tra i casi in cui è richiesto, ai sensi dell’art 5 del D.Lgs. 28/2010, di esperire un tentativo di mediazione obbligatorio prima di adire l’autorità giudiziaria, sarà sufficiente depositare una istanza di mediazione ad un Organismo regolarmente iscritto presso il Registro del Ministero di Giustizia, per sospendere il decorso del termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del c.c.

Dobbiamo ora chiederci quali lagnanze possiamo far valere nella impugnazione di una delibera assembleare, in quanto non la si può impugnare per il solo fatto che non siamo in accordo con le scelte operate dalla maggioranza. La importantissima sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n.4806/2005 ci dice che sono annullabili le delibere affette:
da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

E’ quindi opportuno verificare se la delibera con la quale l’assemblea ha adottato i lavori contestati abbia gli opportuni quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art 1136 del c.c. Pare solo il caso di segnalare in questa sede che la tipologia dei lavori approvati dalla assemblea rientra tra le riparazioni straordinarie di notevole entità, previste dal 4° comma dell’art. 1136 del c.c., e, pertanto, vanno approvati con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà in millesimi del valore dell’edificio. È importante verificare anche che l’ordine del giorno e la convocazione siano stati regolarmente comunicati a tutti i partecipanti al condominio secondo quanto dispone l’art 66 disp.att. del c.c., e, se qualche condomino è intervenuto per delega, è opportuno verificare la regolarità delle stesse, secondo il disposto dell’art. 67 disp.att del c.c.

Ora veniamo a trattare la seconda parte del quesito: l’isolamento termico dell’edificio può considerarsi innovazione gravosa e voluttuaria ai sensi dell’art.1121 del c.c.? Prima di chiederci ciò, bisogna rispondere ad un'altra domanda che logicamente precede: l’isolamento termico dell’edificio può considerarsi semplice innovazione ai sensi dell’art. 1120 del c.c.?
La giurisprudenza tende ad effettuare una distinzione tra semplice modifica della cosa comune e sua innovazione.
La Cass. Civ. Sez. II, n.12654 del 26.05.2006 ha statuito che:” In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi le modifiche che importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti”
Seguendo questa consolidata giurisprudenza, non è possibile considerare l’isolamento termico di un edificio come una innovazione ai sensi degli artt. 1120 e 1121 del c.c., in quanto esso non comporta una alterazione sostanziale dei muri maestri, una modifica della consistenza sostanziale o una diversa destinazione degli stessi; l’isolamento termico comporta un semplice miglioramento della efficienza isolante dell’edificio. Motivo per cui non credo che nella fattispecie possa trovare applicazione l’art. 1120 e 1121 del c.c.

Va preliminarmente detto che sulla qualificazione dell’attività di affittacamere la Corte di Cassazione ha modificato recentemente il proprio orientamento.

Fino a non poco tempo fa, infatti, riteneva che l’attività in questione non potesse essere assimilata ad un’attività commerciale perché non comportava un mutamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare ad uso abitativo e quindi, come tale, era sempre consentita (“l'esercizio dell'attività di affittacamere non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta. Conseguentemente, anche in presenza di regolamento condominiale che vieti di destinare gli appartamenti "ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato", l'attività di bed & breakfast è da ritenersi consentita (…)” (Cass. Civ., sez. II, 20 novembre 2014, n. 24707).

Di recente, invece, con la sentenza n. 109 del 07 gennaio 2016, la Suprema Corte ha modificato il proprio orientamento in maniera più restrittiva, ritenendo, a proposito dell’attività di affittacamere, che detta attività sia “del tutto sovrapponibile [...] a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast” e che pertanto, qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento, non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, salvo, ovviamente, il consenso unanime dei condomini che invece autorizzi la predetta attività nonostante il divieto contrattuale.

Dalle pronunce sopra richiamate si evince chiaramente che l’unico discrimine sta nella volontà dei condomini. Indipendentemente, cioè, dalla qualificazione dell’attività di affittacamere come commerciale o meno, vale sempre la regola generale per cui l’uso che il condominio fa della sua proprietà individuale ed esclusiva non può trovare limitazioni se non nella volontà unanime dei condomini.

Più precisamente, le limitazioni all’uso della proprietà individuale sono consentite solo se trovino la loro fonte in un regolamento condominiale contrattuale – ovvero predisposto dall’originario proprietario dell’immobile ed al quale hanno necessariamente aderito i successivi aventi causa delle singole unità immobiliari – oppure nella volontà assembleare unanime.

Nel caso di specie, pertanto, qualora non vi sia un regolamento condominiale o non sia stata assunta una decisione assembleare all’unanimità che disponga un divieto in merito, non si potrà impedire l’attività privata del condomino, che sarà, comunque, tenuto al rispetto dei limiti di cui all’art. 1122 cod. civ..

La questione proposta è molto complessa e di non rapida soluzione.
Indichiamo però, in generale, le maggioranze necessarie in alcune situazioni che sembrano rilevare nel caso in esame.

Innovazioni: le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dall'articolo 1120, comma 1, devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.).

Modifica di regolamento condominiale, limitatamente alle parti che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (ad esempio, quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali): modificabili con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, commi 2 e 3 c.c.

Modifica di regolamento condominiale, laddove viene incisa la sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad esempio, modifica dei criteri di ripartizione delle spese): modificabili solo per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini.

Le maggioranze necessarie per addivenire a ciò che ci si prefigge variano in base a come verrà congeniata e predisposta la delibera assembleare: proviamo ad argomentare.

Il co. 4° dell’art.1118 del c.c. prevede il diritto soggettivo del singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento (o di condizionamento) comune, a condizione che ciò non determini un aggravio di spesa per gli altri condomini o squilibri nel funzionamento dell’impianto. Il diritto a distaccarsi, il quale non può essere in alcun modo condizionato o limitato da una delibera assembleare adottata a colpi di maggioranza, costituisce tuttavia una rinuncia ad utilizzare l’ impianto di riscaldamento comune, ma non certo una rinuncia alla proprietà del medesimo: prova di ciò ne sia il fatto che la stessa norma che introduce la possibilità di distaccarsi, precisa come il distaccante rimanga comunque obbligato a corrispondere gli oneri condominiali relativi alla manutenzione straordinaria, alla sicurezza e messa norma dell’ impianto comune.

Applicando questa norma al caso specifico, se l’assemblea si limitasse ad adottare una delibera che disponga la semplice rinuncia all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento comune da parte di quei proprietari che ancora lo utilizzano, essa dovrebbe essere adottata con il voto unanime di tutti quei condomini che hanno le loro unità abitative ancora allacciate all’impianto condominiale. L’ unanimità dei consensi, seppur limitata a quel gruppo di condomini che ancora utilizza l’ impianto di riscaldamento centralizzato, è resa necessaria dal fatto che l’assemblea non può imporre a colpi di maggioranza anche solo ad un singolo proprietario di distaccarsi da un impianto comune condominiale di cui egli intende ancora fare utilizzo: una delibera di questo tipo, sarebbe gravemente nulla in quanto lesiva dei diritti che la legge attribuisce ai condomini sulle parti comuni dell’edificio: in questo, senso è molto chiara Cass.Civ.,Sez.II, n.4219 del 23.02.2007. Parimenti, oltre al raggiungimento di un tale alto consenso, si dovrà valutare con un termotecnico se un distacco di tutti i condomini ancora rimasti sia tecnicamente fattibile e non danneggi l’impianto esistente.

Ovviamente, sempre in forza di quanto disposto dal 4° co. dell’art. 1118 del c.c., anche se si addivenisse in forza di una delibera di tale tenore al distacco di tutti i condomini dall’ impianto condominiale, ciò non potrebbe comunque costituire una rinuncia alla comproprietà del medesimo: quindi, tutti i condomini, sia quelli che hanno esercitato il distacco in un primo momento sia i successivi, sarebbero comunque tenuti a sopportare in proporzione ai rispettivi millesimi le spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e messa a norma dell’impianto anche se di fatto dismesso.

Il discorso fatto finora muterebbe però radicalmente nel caso in cui l’assemblea di condominio non si limitasse ad adottare una delibera meramente abdicativa all’ utilizzo dell’impianto centralizzato comune già esistente, ma deliberasse invece la sua sostituzione con un nuovo impianto di riscaldamento che permetta, oltre ad un risparmio energetico, anche la coesistenza per ciascuna unità immobiliare del palazzo di tanti impianti unifamiliari di riscaldamento autonomi l’uno con l’altro.

In forza di quanto disposto dagli artt. 1120 2° co. e 1136 2° co. del c.c., una delibera di questo tenore, può essere adottata con la maggioranza degli intervenuti alla riunione condominiale, opportunamente convocata secondo le norme di legge, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi. Si presti tuttavia attenzione, in quanto il quorum deliberativo indicato non potrà essere calcolato solo sulla base di quel gruppo di condomini che ancora utilizza l’impianto centralizzato esistente ma si dovrà tenere conto anche di quei proprietari che già sono da esso distaccati: come già detto infatti, anche tali condomini rimangono pieni comproprietari dell’ impianto e quindi mantengono fermi i loro diritti assembleari nel caso in cui si decidesse la sostituzione dell’ impianto o un intervento straordinario sullo stesso. È anche vero però che rimarrà parimenti fermo in capo a tale secondo gruppo di condomini - unitamente a tutti gli altri proprietari - l’obbligo di corrispondere in proporzione ai millesimi, gli oneri condominiali che deriveranno dai lavori di sostituzione dell’impianto.

Le argomentazioni che si sono finora sviluppate trovano conforto e sostegno in una interessante pronuncia della II° sezione civile della Corte di Cassazione n. 24976 del 19.08.22 secondo la quale: "la delibera che dispone l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato per creare singoli impianti autonomi in tanto può essere adottata a maggioranza, e quindi in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., in quanto sia previsto che avvenga nel rispetto delle previsioni legislative di cui alla L. n. 10 del 1991, ossia

• a garanzia sull'an e sul quomodo della riduzione del consumo specifico di energia,
• del miglioramento dell'efficienza energetica,
• dell'utilizzo di fonti di energia rinnovabili".

Si segnala che tale pronuncia parrebbe ammettere che qualora la sostituzione dell’ impianto comune con più impianti individuali comporti un contenimento dei consumi, accertato per mezzo di un attestato di prestazione energetica eseguito da un tecnico abilitato, la delibera di approvazione dei lavori possa essere adottata ai sensi del co. 2° dell’art. 26 della L. n.10 del 09.01.1991 nel testo oggi vigente con un numero di voti che rappresentino solo un terzo del valore dell’edificio, (333 millesimi): quindi addirittura con un quorum più basso di quello in precedenza indicato. Tuttavia per ragioni prudenziali si ritiene che nel caso indicato il quorum corretto da applicare sia quello indicato dagli art. 1120 2° co. e 1136 2°co. del c.c., anche perché l’applicabilità di tale normativa è sicuramente più agevole, poiché non condizionata all’ ottenimento di un qualsivoglia attestato energetico, come invece previsto dall’art. 26 della L. n.10/91.
Quindi, concludendo e riassumendo, in relazione al caso prospettato i quorum deliberativi e i soggetti che avranno diritto di voto varieranno in base al tipo di delibera che l’assemblea sarà chiamata ad approvare. Se ci si limiterà a votare la semplice rinuncia all’ utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato esistente, tale tipo di delibera sarà validamente adottata con l’unanimità dei consensi di coloro che ancora utilizzano l’impianto centralizzato. Se invece, si adotterà una delibera precettiva in cui non ci si limiterà a disporre il distacco da un impianto comune esistente, ma si delibererà la sua sostituzione indicando nel contempo quale tipologia di impianto andrà a sostituire il precedente, tale tipo di delibera si potrà adottare a maggioranza, utilizzando i quorum deliberativi già indicati nel parere, calcolati però sulla totalità dei componenti il condominio, indipendentemente dal fatto che essi abbiano o meno già esercitato il diritto al distacco previsto dal 4° co. dell’art. 1118 del c.c.

Al di là della legislazione tecnica e fiscale, è importante ricordare come l’art.1137 del c.c. al 1° comma dispone che le deliberazioni della assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, se adottate però seguendo le procedure prescritte dal codice civile.

E’ cosa nota anche ai non addetti ai lavori, che le delibere della assemblea condominiale per essere valide devono essere adottate da determinate maggioranze prescritte dall’art. 1136 del c.c. (o da altre leggi speciali), maggioranze che variano a seconda dal tipo di decisione che deve essere adottata dall’assise.

Se una delibera è adottata con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, essa potrà essere impugnata innanzi alla autorità giudiziaria nei termini indicati sempre dall’art.1137 del c.c. È importante tenere presente che se non si impugna una delibera invalida entro i termini indicati da tale articolo, nella stragrande maggioranza dei casi essa diverrà definitiva, e quindi obbligatoria per i proprietari ai sensi del 1° co. dell’art.1137 del c.c., anche se adottata con maggioranze inferiori a quelle prescritte.

Vi sono alcuni casi però, in cui una delibera è affetta da vizi talmente gravi che il legislatore ammette che possa essere contestata in ogni tempo oltre i termini indicati dall’art.1137 del c.c., quindi anche paradossalmente dopo diversi anni dalla sua adozione: questi sono i vizi di nullità della delibera condominiale.
Uno dei vizi di nullità più frequenti, è quando l’assemblea prende una decisione che va ad incidere non sulle parti comuni dell’edificio, ma sulle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva. L’assemblea, infatti, non può a colpi di maggioranza costringere il proprietario a fare determinati lavori nella sua abitazione: per fare ciò, ci vuole necessariamente il suo consenso. Da qui scaturisce la necessità di approvare alla unanimità dei proprietari determinate delibere assembleari che prevedono lo svolgersi di alcuni lavori nelle singole abitazioni, unanimità che se mancante comporta la totale nullità di quanto deciso.

Ora per capire il senso di questa lunga premessa teorica affrontiamo nello specifico le problematiche affrontate nel quesito.

Nel condominio si vuole deliberare la realizzazione di un cappotto termico e il cambio delle caldaie nei singoli appartamenti e far rientrare tali interventi negli interventi normativi che introducono il superbonus 110%, o il bonus facciate 90%.

In merito al cappotto termico, tale tipo di intervento a parere di chi scrive, non può considerarsi innovazione ai sensi degli artt.1120 del c.c., e quindi neppure innovazione gravosa e voluttuaria ai sensi del successivo art. 1121. L’ innovazione si ha nel momento in cui si introduce nel condominio un servizio o un manufatto che prima era inesistente. Ciò non può dirsi del cappotto termico, che è un intervento volto a ristrutturare e a migliorare la facciata dello stabile che è una parte dell’edificio che, giocoforza, è sempre esistita, anzi senza di essa lo stabile non esisterebbe neppure.
La giurisprudenza in questo senso è assolutamente chiara: "per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (tra le tante: Cass.Civ,Sez.II, n. 12654 del 26 maggio 2006)".

Si ritiene, quindi, che il cappotto termico, applicando la normativa ordinaria del condominio, possa essere approvato con le maggioranze di cui ai co. 2 e 4° dell’art.1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio.

Ad ogni modo, ad identica conclusione si perviene anche se si volesse considerare il cappotto termico una innovazione, in quanto tale tipo di intervento rientrerebbe tra le innovazioni tese a migliorare l’efficientamento energetico dell’edificio di cui al n. 2) dell’art. 1120 del c.c.: per approvare tali lavori è comunque sempre sufficiente il quorum deliberativo di cui al 2° co. dell’art. 1136 del c.c.

In definitiva, se l’assemblea decidesse di approvare l’intervento del cappotto termico agevolando il tutto con il bonus facciate non vi sarebbe spazio per alcuna contestazione, a patto che il tutto venga approvato con le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c. e l’assise venga convocata seguendo le procedure prescritte dal codice civile: quanto deciso dalla assemblea diverrebbe, inevitabilmente, obbligatorio per tutti i condomini ai sensi del 1° co. dell’art. 1137 del c.c.

Il rischio poi di subire una verifica da parte della Agenzia delle Entrate è del tutto ininfluente, in quanto questo è una eventualità che si corre tutte le volte che si decide di aderire ad un bonus fiscale, ma ciò sicuramente non giustifica una impugnazione della delibera condominiale innanzi alla autorità giudiziaria.
E’ chiaro che se in sede di verifica emergessero delle responsabilità da parte dei professionisti che hanno assistito il condominio durante l’iter per l’ottenimento del bonus, si potrebbe al massimo teorizzare una ipotetica causa nei loro confronti.

Se si decidesse invece di richiedere il bonus 110%, il cappotto termico potrebbe essere approvato con un quorum deliberativo ancora più basso rispetto a quello previsto dal codice civile. Il nuovo comma 9 bis dell’art. 119 DL Rilancio prevede infatti che le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi agevolabili al 110% siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Secondo la normativa del 110%, si arriverebbe quindi ad approvare il cappotto termico con delle maggioranze che normalmente si applicano quando l’assemblea, riunita in seconda convocazione, deve prendere decisioni ordinarie, come, ad esempio, il cambio della impresa di giardinaggio!

È importante tener presente, però, che queste maggioranze molto basse sono previste dalla normativa del bonus 110%, poiché tale tipo di agevolazione è molto più difficile da raggiungere rispetto al bonus facciate: vi sono molte più condizionalità e step da seguire per ottenerla.
Tra queste, la condizione più famosa e la più ardua da raggiungere è quella di dover assicurare all’edificio, per mezzo dell’intervento edilizio, un balzo di due classi nella scala dell’efficientamento energetico.

Per raggiungere tale obbiettivo in un condominio, è spesso necessario effettuare ristrutturazioni che non si limitano a coinvolgere le sole parti in proprietà comune, ma che si estendono anche alle singole abitazioni dei condomini.

Questo, molto probabilmente, è il caso del condominio descritto nel quesito, in quanto si sta pensando non solo di effettuare il cappotto termico alla facciata comune, ma anche di cambiare le caldaie per il servizio di riscaldamento e acqua sanitaria, caldaie che però devono considerarsi pertinenze delle singole abitazioni e quindi in proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Come abbiamo visto sopra, l’assemblea a colpi di maggioranza non può imporre l’esecuzione di lavori all’ interno delle singole abitazioni: una delibera in tal senso sarebbe radicalmente nulla. L’unica strada per addivenire al cambio delle caldaie è che tutti i condomini alla unanimità decidano di effettuare tale tipo di intervento; tutto ciò con buona pace delle maggioranze semplificate previste dalla legge sul bonus 110%! Ciò comporta che per bloccare l’iter di approvazione dei lavori, basterebbe che un condomino si rifiutasse di cambiare la propria caldaia nel suo appartamento.

Quindi, concludendo: se l’assemblea decidesse di approvare la realizzazione del solo cappotto termico usufruendo del bonus facciate, vi sarebbero pochi margini per una eventuale contestazione in giudizio, a patto ovviamente che il tutto venga approvato con le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c. che si sono già illustrate.

Se invece, si volesse optare anche per il cambio delle caldaie e l’utilizzo del bonus 110%, si avrebbe sicuramente un maggior spazio di manovra per una eventuale contestazione in quanto tale intervento non potrebbe essere approvato a maggioranza: una decisione in tal senso da parte della assemblea sarebbe facilmente impugnabile innanzi al giudice in ogni tempo. In questo secondo caso, affinché i lavori possano essere validamente approvati, vi sarebbe la necessità che tutti i condomini, e quindi anche l’autore del quesito, diano il loro assenso.