Articolo 1132 Codice Civile

Il fatto che un gruppo di condomini abbia deciso di nominare un loro legale di fiducia distinto da quello del condominio, non li sottrae dall’obbligo di partecipare in proporzione alle loro quote millesimali ex co. 1° art. 1123 del c.c. al pagamento delle spese del procedimento di ATP. L’unico modo per tale gruppo di proprietari di sottrarsi da tale onere sarebbe stato quello di manifestare il proprio dissenso rispetto alla lite entro i termini e con le modalità previste dall’art. 1132 del c.c., ma questo, a quanto riferito, non è avvenuto. Per tale motivo anche chi ha nominato un proprio legale deve partecipare al pagamento delle spese legali liquidate con il decreto che definisce e conclude il procedimento

L’art. 1132 del c.c. conferisce il diritto al singolo condomino di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze di una lite giudiziaria in caso di soccombenza; in altre parole, si configurano all’ interno della assemblea due gruppi di condomini: chi è favorevole a coltivare il giudizio e chi invece è contrario e ha manifestato il suo dissenso con le modalità indicate dall’art.1132 del c.c. Solo ai primi potrà essere attribuito e ripartito quanto liquidato in sentenza a titolo di spese legali in caso di soccombenza del condominio.

Affinché si possa però realizzare questo straordinario esonero dal pagamento degli oneri condominiali, l’art.1132 del c.c. richiede che il proprietario contrario alla lite notifichi all’amministratore un atto con il quale egli manifesti il suo dissenso alla lite e chieda che la sua responsabilità venga separata da quella degli altri proprietari. Tale atto deve essere inviato entro il termine perentorio di 30 giorni decorrenti dal giorno in cui il condomino dissenziente ha avuto notizia della deliberazione con la quale l’assemblea ha deciso di coltivare il giudizio.

L’ invio di tale comunicazione è una condizione imprescindibile affinché si realizzi la separazione di responsabilità previsto dall’art.1132 del c.c., ma non è necessario che la notifica di tale comunicazione sia effettuata per mezzo di un ufficiale giudiziario, essendo sufficiente che essa sia inoltrata per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, come ci insegna la giurisprudenza assolutamente costante e granitica sul punto.

Venendo al caso specifico, è chiaro che i condomini che hanno espresso il loro dissenso nelle forme indicate dall’art. 1132 del c.c. non saranno tenuti a concorrere al pagamento delle spese sia per il giudizio innanzi al Tribunale che per quello innanzi alla Corte di Appello. L’appello, infatti, non è un processo diverso da quello di primo grado, ma è semplicemente una ulteriore fase del medesimo giudizio che inizia su impulso di una delle parti in causa con la notifica del gravame alla controparte.

Discorso ovviamente opposto deve essere fatto per quei condomini che si sono limitati a manifestare il loro dissenso oralmente in seno alla riunione di condominio: essi dovranno partecipare al pagamento delle spese di giudizio sia in 1° grado che in 2° grado, in quanto non hanno manifestato il loro dissenso secondo le modalità previste dall’art.1132 del c.c.

La Società vittoriosa è comunque tenuta a corrispondere al legale che l’ha assistita in giudizio i compensi a lui dovuti. Nel momento in cui il suo legale rappresentante ha conferito il mandato ad litem all’avvocato per l’istaurazione del giudizio di 1° e 2° grado, ha concluso infatti con quest’ultimo un contratto d’opera intellettuale ex art.2230del c.c. per mezzo del quale il professionista si è obbligato ad assistere il cliente durante i due gradi di giudizio e quest’ultimo si è, a sua volta, obbligato a pagare i suoi compensi.

Ai sensi dell’art.13della L. n.247 del 31.12.2012 (Nuova disciplina dell’ordinamento della professione forense), la pattuizione dei compensi professionali è libera e deve essere determinata con il cliente per iscritto. Se sul punto non è intervenuto alcun accordo scritto (cosa che capita sovente), i compensi professionali sono determinati da specifici parametri (il Decreto del Ministero della Giustizia del 10.03.2014) e in caso di esito vittorioso della lite liquidati dal giudice in sentenza. Pertanto, la società vittoriosa è tenuta a riconoscere al proprio legale quanto liquidato in sentenza a titolo di spese legali sia in primo che in secondo grado, ma in forza del provvedimento che l’ha riconosciuta vittoriosa per ben due gradi di giudizio potrà ripetere quanto versato al suo legale dai condomini soccombenti. L’avvocato della società non ha invece nel caso specifico titolo per richiedere il pagamento dei suoi compensi direttamente alla controparte ovvero il condominio.

In base alla corrispondenza intercorsa con l’autore della consulenza, i fatti che hanno generato la problematica descritta nel quesito sono i seguenti:

A) nel 2018 viene conclusa una transazione tra una società immobiliare e il condominio, di cui la stessa società faceva parte;
B) in forza di questa transazione il condominio si obbligava a corrispondere alla società la somma di € 20.000,00 e ad eseguire a sue spese determinati lavori nell’edificio in parte su parti comuni (il giardino) e in parte su parti di proprietà esclusiva della società (muri perimetrali e imbiancatura pareti esterne);
C) per motivi che si ignorano (irrilevanti in questa sede) gli obblighi assunti dalla compagine condominiale non vengono dalla stessa adempiuti e la società immobiliare cita in giudizio il condominio;
D) Nel 2020 il Tribunale emette una sentenza per mezzo della quale condanna il condominio al pagamento della somma di € 20.000,00 e alla esecuzione dei lavori previsti dalla transazione;
E) successivamente a tale sentenza, ma sempre nel 2020, la società immobiliare vende parte della sua proprietà a terzi.

Tenendo come punto di riferimento il quadro fattuale sopra descritto, la risposta alla prima parte del quesito è piuttosto semplice. Quando il Tribunale ha condannato il condominio, ente che di per sé non ha alcuna soggettività giuridica, ha in realtà condannato tutti i proprietari che compongono la compagine condominiale, con esclusione, ovviamente, del condomino che ha promosso la lite (la società immobiliare), parte vittoriosa del processo.

Da ciò discende che la somma di € 20.000,00 deve essere suddivisa tra tutti i condomini soccombenti e corrisposta alla società immobiliare. Anche le spese per la realizzazione dei lavori di cui al punto 4 della transazione devono essere sopportati solo dai condomini soccombenti con esclusione della società immobiliare; in merito alla scelta della impresa che dovrà eseguire i lavori, si deve distinguere tra lavori da eseguirsi sulle parti comuni e lavori da eseguirsi sulle parti in proprietà esclusiva.

Per quanto riguarda i primi, la scelta dovrà avvenire in seno alla assemblea di condominio, seguendo le ordinarie procedure previste dal codice civile; in vista di tale riunione dovrà essere convocata anche la società immobiliare, la quale in sede assembleare avrà diritto di esprimere il suo voto al pari degli altri condomini.
Per quanto riguarda i secondi (i lavori da eseguirsi sulle parti in proprietà esclusiva), l’assemblea non ha il diritto di scegliere l’impresa che dovrà eseguire i lavori: l’assise ha infatti il potere di prendere decisioni che attengono alle parti in proprietà comune dell’edificio, non sulle parti in proprietà esclusiva. Per la scelta di tale impresa vi sono solo due alternative: o si raggiunge un accordo su un nome condiviso tra i proprietari soccombenti e la società immobiliare oppure si accetta il nome imposto da quest’ ultima. Si tenga presente che il non ottemperare al dispositivo della sentenza emessa dal Tribunale porterebbe, senza ombra di dubbio, a conseguenze molto più onerose per il condominio.

Giungiamo, infine, al pagamento delle spese processuali a cui è stato condannato il condominio nel dispositivo della sentenza: anche in questo caso tali spese dovranno essere sopportate dai condomini soccombenti. Sul punto vi è da precisare, però, che se all’epoca in cui l’assemblea di condominio deliberò di resistere alla domanda promossa dalla società immobiliare vi furono dei condomini che manifestarono il loro dissenso alla lite nelle forme indicate dall’art.1132 del c.c., ad essi non dovrà essere addebitato il pagamento delle sole spese processuali, rimanendo invece obbligati a partecipare al pagamento della somma di 20.000,00 Euro e delle spese per l’esecuzione dei lavori.

Finora non si è volutamente esaminata la posizione dei terzi acquirenti che sono subentrati alla società immobiliare in epoca successiva alla pubblicazione della sentenza, in quanto nei loro confronti il discorso fatto finora cambia radicalmente.

L’orientamento che si sta assolutamente consolidando in giurisprudenza è che l’obbligo del proprietario di corrispondere le spese attinenti alla gestione del condominio sorge nel momento in cui sia sorta la necessità della spesa, e non nel momento in cui tale spesa è stata approvata dalla assemblea condominiale, avendo la delibera di approvazione una semplice valore dichiarativo di una situazione fattuale già in essere (si veda Cass. Civ. Sez.II, n. 23686 del 09.11.2009, la quale richiama Cass. civ., Sez. II, n. 23345 del 09.09.2008).

Applicando questo importante insegnamento i nuovi acquirenti non devono partecipare al pagamento né dei 20.000,00 Euro in quanto l’obbligo è sorto nel 2018, quando cioè è stato sottoscritto il contratto di transazione, né tantomeno al pagamento delle spese conseguenti ai lavori di ristrutturazione, in quanto, anche in questo caso, la necessità di spesa è sorta con la sottoscrizione del contratto.

In merito alle spese processuali liquidate nella sentenza del Tribunale, la Cass.Civ.Sez.II, n. 10405 del 29.04.2010, ha precisato, in applicazione dei principi che si sono sopra esposti, che l’obbligo di pagamento di tale tipologia di spesa sorge nei confronti del condominio nel momento in cui la sentenza viene pubblicata e non nel momento in cui si instaura il giudizio.
Posto che la sentenza del Tribunale è stata pronunciata nel Novembre 2020 e i nuovi proprietari sono entrati a far parte della compagine condominiale il mese successivo, essi non devono sopportare il pagamento di dette spese, rimanendo obbligati solo i condomini risultati soccombenti nel contenzioso.

Ad ogni modo, parere di chi scrive, nei confronti dei nuovi acquirenti non potrebbe neppure trovare applicazione il principio di solidarietà previsto dall’art. 63 disp.att. del c.c., in quanto per i motivi che si sono detti nella prima parte del parere, il loro venditore (la società immobiliare), non era neppure obbligata al pagamento delle spese derivanti dalla sentenza e dalla transazione.

Ai sensi del comma1 dell’art.1137 del c.c. le deliberazioni prese dalla assemblea di condominio sono obbligatorie per tutti i condomini. Tale principio trova però una importante deroga nell’art 1132 del c.c. Tale articolo dispone che qualora l’assise abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda proposta nei suoi confronti, il condomino dissenziente con atto notificato all’amministratore di condominio ( nei termini che diremo) può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite nel caso di soccombenza, cioè nel caso in cui il condominio venisse condannato dal giudice alla refusione delle spese di giudizio alla parte vittoriosa.

E’ importante sottolineare come l’art.1132 del c.c. trova applicazione per quelle liti che abbiano ad oggetto questioni condominiali, e quindi le parti comuni dell’edificio, e la cui promozione debba passare necessariamente da una autorizzazione assembleare. Non trova applicazione invece per quelle controversie che possono essere incardinate autonomamente dall’amministratore senza alcuna preventiva autorizzazione: si pensi in questo senso a tutte le azioni giudiziarie tese al recupero degli oneri condominiali. Nel momento in cui l’amministratore anche per le liti che rientrano direttamente nei suoi poteri, decide comunque di raccogliere il consenso assembleare (cosa che capita di sovente), trova comunque applicazione la norma in esame.

La giurisprudenza di merito e di legittimità (Cass. Civ. n.2453 del 15.03.1994 e Trib. Napoli dell’08.01.2003) distingue in maniera netta e distinta il dissenso espresso durante l’assemblea per mezzo del voto contrario, dal successivo atto di dissenso manifestato dopo l’adozione della delibera e inviato all’amministratore. Solo questa seconda comunicazione, e non il voto contrario alla delibera, ha l’effetto di separare la responsabilità del condomino dissenziente dalla lite che coinvolge l’intera compagine condominiale.
Il dissenso espresso in assemblea concorre invece a formare il quorum necessario per adottare la delibera che impegnerà l’intero condominio nella lite: è chiaro infatti che se non si raggiungessero i quorum deliberativi richiesti dai comma 2 e 4 dell'art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio), l’amministratore non potrebbe stare validamente in giudizio e l’intero condominio non avrebbe modo di promuovere o resistere alla lite.

Alla luce di quanto detto, l’astensione tenuta durante l’assemblea non impedisce l’operatività dell’art. 1132 del c.c. e la possibilità di inviare successivamente alla adozione della delibera la comunicazione di dissenso prescritta dalla norma. Tra l’altro l’art.1132 del c.c. prevede che la comunicazione debba essere inviata entro 30 giorni dal giorno in cui il condomino ha avuto notizia della delibera: ciò sottende implicitamente che anche l’assente possa successivamente alla adozione della delibera inviare la sua comunicazione di dissenso all’amministratore. Sarebbe assolutamente iniquo permettere al condomino assente di usufruire della separazione di responsabilità ex art.1132 del c.c. e non a chi si è astenuto: sia l’assente che l’astenuto non hanno, infatti, espresso alcuna volontà durante la riunione condominiale.
Vi è da dire, inoltre, che con il contegno tenuto dal condomino che si è astenuto, così come il condomino che ha espressamente votato contro, non ha tenuto un comportamento volto alla adozione della delibera di promozione della lite, in quanto la sua astensione non viene considerata voto a favore, e quindi non contribuisce a far raggiungere i già riferiti quorum deliberativi richiesti dalla normativa del codice civile.

È giusto però sottolineare, per completezza, che non si è trovata alcuna pronuncia giurisprudenziale che affrontasse espressamente l’applicazione dell’art. 1132 del c.c. al condomino che si è astenuto in assemblea: molti interpreti ritengono che perché possa trovare applicazione l’articolo in esame è necessario che il condomino abbia messo a verbale il proprio dissenso votando contro alla promozione della lite.
In assenza di specifica giurisprudenza sul punto, si ritiene tale interpretazione però contraria allo spirito della norma, e nel caso in cui il condominio possa muovere contestazioni sul punto le considerazioni che si sono illustrate poco sopra costituiscano una buona argomentazione difensiva.
Il discorso muterebbe radicalmente nel caso in cui un condomino abbia espresso voto favorevole durante l’assemblea e poi si rimangi il suo assenso con una successiva comunicazione: in questo caso, infatti, il condomino non potrebbe considerarsi dissenziente ai sensi dell’art.1132 del c.c. e qualsiasi comunicazione sarebbe quindi certamente priva di effetto.

Perché si possa validamente separare la propria responsabilità da quella della compagine condominiale in caso di promozione o resistenza ad una lite è essenziale che la comunicazione sia spedita seguendo le indicazioni prescritte dalla legge: quindi l’atto di dissenso deve essere comunicato all’amministratore rigorosamente nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre per il condomino presente in assemblea dal giorno della delibera. L’invio della comunicazione oltre tale termine comporta che la stessa sia priva di qualsiasi effetto. Anche se l’art.1132 del c.c. parla di atto notificato all’amministratore, la giurisprudenza assolutamente unanime ritiene che per inviare la comunicazione non sia necessario rivolgersi ad un ufficiale giudiziarioper effettuare una notifica ai sensi del codice di procedura civile, ma sia sufficiente l’invio dello stesso tramite raccomandata con avviso di ricevimento.

È fondamentale che l’atto di dissenso sia sottoscritto dal condomino proprietario e non da eventuali famigliari con esso conviventi. Non si crede poi che vi possano essere problemi sul fatto che la raccomandata sia stata spedita materialmente da un famigliare (vi è comunque la prova del momento in cui l’atto è stato un inviato), anche se sul punto non si può fornire un parere certo in mancanza di un esame della raccomandata e della busta che la contiene. Ad ogni modo non si è avuto modo di trovare giurisprudenza che affrontasse in maniera puntuale il problema.
Il discorso fin qui fatto sull’art. 1132 del c.c. deve essere integrato tenendo conto del fatto che l’autrice del quesito sedeva in assemblea in qualità di usufruttuario dell’appartamento senza una valida delega rilasciata dal nudo proprietario.
Secondo il comma 6 dell’art.67 disp. att. del c.c. l’usufruttario della unità abitativa esercita il suo diritto di voto solo per gli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al godimento dei servizi comuni (le eccezioni a tale principio previste dal successivo comma 7 non sembrano, per gli elementi forniti dal quesito, trovare applicazione nel caso di specie).
Nel momento in cui l’assemblea è chiamata a decidere se promuovere o resistere ad una lite che abbia ad oggetto le parti comuni, non siamo di norma di fronte ad un affare che attiene all’ordinaria amministrazione: il semplice usufruttuario non poteva quindi sul punto validamente manifestare il suo voto, il quale doveva essere espresso dal nudo proprietario personalmente o a mezzo delega. Ne consegue da ciò che anche il successivo atto di dissenso ex art. 1132 del c.c. doveva essere sottoscritto ed inviato non tanto dall’usufruttuario, ma dal nudo proprietario. Nel caso descritto nel quesito, il nudo proprietario era completamente assente il giorno della assemblea e non era adeguatamente rappresentato dall’usufruttuario il quale era sprovvisto di delega.

Da quanto viene riferito nel quesito non sembra che il condominio o l’amministratore abbiano sollevato il problema che si è sopra descritto e quindi si consiglia all’autore del quesito di non sollevarlo a sua volta. Se nel caso tale problema emergesse, bisogna distinguere il caso in cui la delibera con la quale l’assise ha deciso di promuovere o resistere ad una lite sia stata inviata per raccomandata al nudo proprietario dal caso in cui la stessa non è stata comunicata. Nel primo caso il termine di 30 giorni è oramai decorso e quindi non vi è più nulla da fare: il nudo proprietario partecipa alle spese. Se non è stato inviato alcunché, invece, e dovesse emergere il problema, si consiglia comunque di far inviare al nudo proprietario una comunicazione ex. art. 1132 del c.c. per poi vedere l’atteggiamento del condominio conseguente a tale comunicazione.
Secondo alcuni interpreti, ma anche su questo punto non si è avuto modo di trovare pronunce giurisprudenziali che affrontassero il problema, l’art.1132 del c.c. potrebbe trovare applicazione solo fino a quando la lite è pendente, non potendo più trovare applicazione nel momento in cui il processo si è concluso con una pronuncia del giudice passata in giudicato.