Articolo 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

È importante innanzitutto precisare come le spese inerenti la manutenzione ordinaria o straordinaria delle scale o dell’ascensore devono essere ripartiti tra tutti i condomini, ivi compresi ad esempio i proprietari delle unità abitative al piano terra oppure quelli dei negozi fronte strada in rapporto e in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne: in questo senso è molto chiara ad esempio Cass. Civ.,Sez.II, Ord. 23222 del 27 settembre 2018.

Ovviamente è altrettanto risaputo come le norme di legge disciplinanti la suddivisione delle spese condominiali possano essere validamente derogate da accordi adottati da tutti i partecipanti al condominio, ovvero da tutti i proprietari all’unanimità. Tale accordo unanime può essere formalizzato o attraverso un vero e proprio contratto oppure anche in una delibera assembleare adottata dalla unanimità dei condomini. Se vi è quindi l’unanimità dei consensi è sempre possibile escludere dal pagamento delle spese un condomino o un gruppo di essi come, ad esempio, i proprietari dei negozi fronte strada, fermo restando però che, a parere di chi scrive, tale consenso deve raggiungersi su uno specifico accordo derogatorio delle norme di legge, non avendo tale valore l’approvazione di semplici tabelle millesimali. Tale affermazione è sicuramente avvalorata dalle argomentazioni utilizzate dalle Sezioni Unite nella loro famosa pronuncia n. 18477 del 09.08.2010, nella quale i supremi giudici ci chiariscono come le tabelle millesimali non hanno una natura contrattuale, anche se allegate ad un regolamento di condominio parte integrante dei rogiti di acquisto la cui stipula ha portato alla formazione del condominio. Le tabelle millesimali non fanno altro infatti che riportare in termini matematici i rapporti proporzionali esistenti in un dato edificio fra le parti di esso in proprietà esclusiva e quelle in proprietà comune, non avendo quindi tali documenti la natura di contratto e la capacità di derogare alle norme di legge aventi carattere dispositivo, quali sono appunto quelle che disciplinano la suddivisione delle spese condominiali.

Successivamente a questa importante pronuncia è intervenuto il legislatore nel 2012 con la riforma del condominio ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp.att. del c.c. In tale norma il legislatore sembra apparentemente sconfessare quanto affermato dalle Sezioni Unite pochi anni prima e si precisa che: "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale…possono essere rettificati o modificati all'unanimità". Gli interpreti, tuttavia, dopo un primo iniziale momento di smarrimento, ribadiscono oramai in maniera unanime come la novità apportata dal nuovo art. 69 disp.att. del c.c. non sia tale da scalfire le argomentazioni fatte dalle Sezioni Unite del 2010 e si ribadisce quindi come le tabelle millesimali non abbiano una natura contrattuale anche se approvate alla unanimità. Si giunge a questa conclusione evidenziando, in particolar modo, che lo stesso legislatore della riforma, al secondo comma della norma in commento, precisa come le modifiche alle tabelle possono essere approvate a maggioranza anziché con la unanimità dei consensi quando esse sono affette da errore, o vi sono state modifiche strutturali all’edificio.

Entrando nel merito delle domande che vengono poste possiam affermare che di per sé la delibera che ha approvato le tabelle millesimali non può dirsi di per sé viziata e quindi invalida: il fatto però che essa sia stata approvata alla unanimità nonostante la presenza di un errore di diritto nella predisposizione delle tabelle, non significa che non se ne possa richiedere la correzione in primo luogo alla assemblea, la quale potrà tranquillamente deliberare con le maggioranze previste dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c.. Nel caso in cui l’assemblea dei proprietari non provvedesse ad una correzione spontanea dei millesimi, rimane ferma la possibilità per qualsiasi condomino interessato di ricorrere all’intervento del giudice per ottenere un provvedimento giudiziario che approvi delle nuove tabelle millesimali scevre dagli errori che si contestano. È giusto precisare che portare avanti un giudizio di questo tipo non è una cosa banale: oltre al legale si dovrà dare incarico ad un perito, il quale dovrà predisporre delle tabelle corrette da allegare al ricorso introduttivo del giudizio innanzi al Giudice di Pace. Quest’ultimo poi, con ogni probabilità, sarà costretto a nominare a sua volta un tecnico di ufficio che andrà a verificare l’esattezza dei conteggi fatti dal perito di parte. I costi per sostenere una causa di questo tipo non sono quindi banali e non sempre possono apparire giustificati in rapporto all’effettivo vantaggio monetario di ritrovarsi con delle tabelle che includono anche i negozi fronte strada nel riparto delle spese inerenti la manutenzione dell’ascensore. Ovviamente quest’ ultima è una affermazione che dovrà essere confermata tenendo ben a mente le cifre coinvolte nella vicenda.

Concludendo il parere ciò che possiamo dire è che l’approvazione alla unanimità delle tabelle errate certamente non può costituire un accordo teso ad escludere i proprietari dei negozi fronte strada dal riparto delle spese: parimenti l’approvazione unanime non preclude la possibilità di correggere l’errore di diritto presente in tali documenti.

Le tabelle millesimali hanno la funzione di esprimere il valore dei singoli appartamenti ragguagliandolo a quello dell'intero stabile.
Contrariamente a quello che si possa pensare, la normativa attorno alla loro modalità di redazione è assolutamente scarsa, per non dire inesistente, e i tecnici edili nella predisposizione di tale fondamentale documento si rifanno principalmente ad una vecchia circolare del Ministero dei Lavori Pubblici, ormai molto datata, la n.12480/1966.
L’applicazione di tale circolare esula la materia legale per entrare in altri settori professionali: in questa sede possiamo dire che per determinare il singolo rapporto millesimale il tecnico deve applicare diversi coefficienti.
Alcuni di questi coefficienti si rifanno ad elementi oggettivi propri della singola unità immobiliare, come per esempio la superficie utile, la superficie calpestabile, il piano in cui sono collocati ecc. ecc. Affianco a tali elementi vi sono i coefficienti soggettivi, definiti così dalla giurisprudenza proprio perché la loro modalità applicativa dipende dalla sensibilità professionale del singolo tecnico a cui vengono commissionate le tabelle: in questo secondo gruppo possiamo certamente fa rientrare il coefficiente di destinazione.

Tale distinzione tra i coefficienti non è sicuramente secondaria. Per la giurisprudenza, l’unico errore nella applicazione dei coefficienti che può giustificare una impugnazione della tabella millesimale è quel tipo di errore che ricade su aspetti di fatto e di diritto, che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori (tra le tante, Cass.Civ. n.19797/2016). Per fare un esempio pratico è possibile fondare una impugnazione delle tabelle millesimali quando il tecnico abbia erroneamente calcolato la superficie calpestabile della singola unità immobiliare; per i giudici invece non è accoglibile l’impugnazione della tabella basata su una errata applicazione dei coefficienti soggettivi, e questo perché l’assemblea nel dare l’incarico al singolo tecnico ha manifestato la sua fiducia soprattutto nelle sue valutazioni personali nell’applicare proprio quel tipo di coefficiente.

Nel caso specifico i margini per proporre una qualche contestazione al lavoro svolto dall’amministratore sono piuttosto ridotti, proprio perché esse si basano sugli aspetti soggettivi del lavoro del tecnico: è molto probabile, infatti, che la maggioranza dei condomini abbia proprio dato incarico di revisionare le tabelle millesimali vigenti con il preciso scopo di tenere conto delle nuove destinazioni a b&B di alcuni appartamenti ricompresi nello stabile. Ovviamente è sempre possibile però far visionare il lavoro dell’amministratore da un proprio tecnico di fiducia, il quale eventualmente potrà visionare l’operato del suo collega e verificare in particolare se quest’ultimo non abbia compiuto errori tali da giustificare una contestazione delle tabelle da lui predisposte, errori che però dovranno andare nella direzione prevista dalla giurisprudenza sopra citata.

Il quesito presenta diversi aspetti poco chiari.
Innanzitutto, dopo aver chiesto alcuni chiarimenti al suo autore, si è capito che la terrazza, ai sensi dell’art. 1126 del c.c., è una parte dell’edificio in proprietà esclusiva, la quale funge però anche da copertura per i piani sottostanti.
Da questo si evince come l’assemblea non abbia alcun potere sulla gestione di quel manufatto se non per la copertura che essa offre ai piani sottostanti. Per tale motivo, non è dato capire quale sorta di autorizzazione l’autore del quesito avrebbe dovuto richiedere alla assemblea, posto che il terrazzo è un bene di sua esclusiva proprietà, e certamente tale intervento non ha pregiudicato o comunque compromesso la copertura che tale manufatto offre agli appartamenti sottostanti. Detto ciò, certamente il fatto che le tabelle recepiscono questa modifica può costituire una accettazione implicita da parte degli altri condomini. Si tenga anche conto che i lavori sono terminati ormai da più di un ventennio: per tale motivo semmai sorgessero all’interno della compagine condominiale delle contestazioni in merito, lei avrebbe buon gioco nell’eccepire l’intervenuta usucapione ex art 1158 del c.c. (Cass.Civ. n.7727/00).


Detto questo bisognerebbe tenere conto di un altro aspetto. Tra i poteri che la legge attribuisce all’amministratore, non rientra certamente l’iniziativa di conferire un incarico ad un tecnico per procedere alla modifica delle tabelle millesimali vigenti: semmai, l’amministratore ha il compito di applicare le tabelle esistenti per effettuare il riparto degli oneri condominiali e garantire il funzionamento della assemblea.
Invero, a mente dell’art. 69 disp.att del c.c., l’iniziativa di modificare le tabelle millesimali, spetta alla assemblea, la quale deve preventivamente conferire un incarico ad professionista che predisponga la modifica. Se l’iniziativa di modificare le nuove tabelle è stata una impropria scelta unilaterale dell’amministratore, è necessario che esse vengano poi prontamente ratificate dalla assemblea: diversamente, se i condomini si metteranno di traverso, i costi per la loro redazione non potranno essere imputati al condominio, ma dovranno essere sostenute direttamente dall’amministratore, il quale ha speso impropriamente il nome del condominio senza le preventive autorizzazioni.
La maggioranza per approvare la modifica alle tabelle millesimali è quella prevista dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio, 500 millesimi.

Sulla base di quello che si è intuito, parrebbe che siano state approvate delle tabelle millesimali ad hoc relative ad un condominio parziale, da applicare per suddividere gli importi di alcuni lavori di ristrutturazione che interessano proprio la parte dell’edificio che costituisce il condominio parziale medesimo. È molto probabile che il motivo di questa scelta risieda nel fatto che in precedenza non esistevano nel condominio delle tabelle riferibili al condominio parziale: è stato quindi necessario predisporle. Questa prassi non può definirsi di per se vietata, è ovvio però che le tabelle devono essere corretti da un punto di vista dei calcoli e delle misurazioni, cosa che pare non sia avvenuto nel caso specifico: le spese straordinarie sono state quindi suddivise in base a dei millesimi errati, anche se preventivamente approvati dalla assemblea.
Purtroppo, però, non vi sono molti margini di intervento da un punto di vista legale in quanto è molto probabile che i termini per impugnare la delibera di approvazione del riparto dei lavori sia ormai irrimediabilmente decorso. Si ricorda infatti che l’art. 1137 del c.c. prevede che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate innanzi alla autorità giudiziaria dai proprietari assenti o dissenzienti, ma questo deve essere fatto entro il termine di 30 giorni decorrenti per coloro che erano presenti alla riunione condominiale dal giorno della riunione medesima e per coloro che non erano presenti dal giorno in cui viene loro comunicato il verbale della riunione.

Decorso tale termine senza aver proposto opposizione, quanto deciso dalla assemblea diventa inoppugnabile e quindi obbligatorio per tutti i condomini, anche se contrari, e indipendentemente dal fatto che sia stato approvato un riparto di spesa errato. Tale ultima circostanza non può infatti definirsi un vizio di nullità che giustificherebbe una impugnazione anche oltre i termini indicati dall’art. 1137 del c.c.: in questo senso ormai la giurisprudenza è assolutamente chiara e costante dopo ben due interventi delle Sezioni Unite della Corte di cassazione nel 2005 e nel 2018.
Se sono decorsi i termini di cui all’art. 1137 del c.c. non vi è margine per impugnare il riparto di spesa già approvato e quindi è obbligatorio pagare gli oneri condominiali che da esso derivano.

Se le nuove tabelle millesimali venissero utilizzate anche per ripartire nel futuro ulteriori spese, e quindi divenissero di uso comune nel condominio, vi potrebbero essere però gli estremi per procedere ad una loro correzione ai sensi degli artt. 68 e 69 delle disp.att. del c.c., sostenendo l’esistenza di errori di calcolo nella loro predisposizione.
Purtroppo, se anche si giungesse ad una correzione delle tabelle, questo sarebbe applicabile per i nuovi riparti di spesa e non rimetterebbe in discussione quanto già deciso in passato dalla assemblea, poiché divenuto inoppugnabile. Cass.Civ. sent. n. 12405/20 ha infatti escluso che il condomino leso da un riparto di spesa errato a causa di tabelle millesimali a loro volta risultate errate possa esperire una azione di ingiustificato arricchimento nei confronti degli altri condomini che se ne sono avvantaggiati. Gli ermellini hanno fondato tale decisione proprio sul fatto che il riparto di spesa era ormai divenuto incontestabile. I margini di manovra per recuperare quanto speso in passato sarebbero piuttosto bassi.

In realtà il suo quesito deve essere prima di tutto rivolto ad un tecnico edile (come, ad esempio, un geometra), il quale dovrà fornire il suo punto di vista sulla struttura del complesso edile in cui è ricompreso il suo appartamento e la terrazza pertinenziale.
Se, infatti, la terrazza, seppur pertinenziale al suo appartamento, è ricompresa in un edificio che rappresenta un corpo di fabbrica distinto rispetto a quello in cui è ricompreso il suo appartamento, è ovvio che la superficie della terrazza non deve essere presa in considerazione ai fini del calcolo deimillesimi: se invece, i due cespiti sono ricompresi in un unico corpo di fabbrica, e quindi in definitiva sono ricompresi nel medesimo condominio, il calcolo dei millesimi potrebbe essere corretto.
Quanto detto, tuttavia, è un giudizio che deve essere però fatto da un tecnico edile: se poi, il parere di tale figura professionale confermerà i suoi dubbi, il legale utilizzerà proprio tale parere per muovere ai sensi dell’art. 69 disp. att. del c.c. le dovute contestazioni al condominio.

Purtroppo, c’è poco margine di manovra per evitare oggi di far fronte alla spesa già approvata dal condominio.

Analizzando gli artt. 1123 e ss. del c.c. si evince, come principio generale, che le spese attinenti alla conservazione e manutenzione delle parti comuni del palazzo sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Tale principio normativo viene poi tradotto in termini numerici dalle tabelle millesimali previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disp.att. del c.c.: è appunto attraverso le tabelle millesimali che l’amministratore effettua il suo riparto tra tutti i condomini delle spese annualmente sostenute nella gestione dello stabile, andando poi a determinare l’ammontare degli oneri per ciascun condomino alla chiusura della gestione.

Quindi se si ritiene che la spesa richiesta dal condominio sia eccessiva in relazione alla specifica proprietà, bisognerebbe prima di tutto capire se i millesimi associati ad essa sono stati calcolati in maniera corretta.
L’art. 69 disp.att. del c.c. al suo secondo comma prevede la possibilità che l’assemblea deliberi la modifica delle tabelle vigenti con le maggioranze indicate dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c., quando esse siano affette da un errore, oppure quando vi siano state successivamente alla loro predisposizione delle modifiche strutturali dell’edificio. Fuori da questi due casi le tabelle millesimali possono essere modificate solo all’unanimità.
Nel caso specifico, quindi, bisognerebbe prima di tutto far analizzare le tabelle attualmente vigenti e capire se esse siano errate in relazione alla proprietà di interesse.

La giurisprudenza (ad es. Cass.Civ. n.19797 del 04.10.2016) ha precisato che l’errore che rileva ai fini di una modifica a colpi di maggioranza delle tabelle millesimali è quell’errore di fatto o di diritto che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Inoltre la Cassazione ha chiarito come: "gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle devono essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse e inoltre devono essere verificabili obiettivamente, come avviene per le divergenze di estensione della superficie, di piano e simili; mentre, ai fini dell’errore, resta esclusa, nella stima degli elementi necessari per la valutazione ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ, la rilevanza dei criteri soggettivi, come i criteri d’ordine estetico e simili" (Cass., Sez. Un, n. 6222 del 24 gennaio 1997).

Se sulla scorta della giurisprudenza reperita un tecnico confermasse l’inesattezza delle tabelle indicate si potrebbe investire gli organi del condominio del problema (in particolar modo l’assemblea) è capire se vi sono i margini per poter giungere ad una modifica delle tabelle vigenti per mezzo di una delibera assembleare. Se così non fosse, vi potrebbero essere i presupposti per convenire in giudizio il condominio e ottenere un provvedimento della autorità giudiziaria che corregga le tabelle vigenti.

Ovviamente si può intuire come sia altamente improbabile far valere sul riparto delle spese inerenti i lavori straordinari riferiti nel quesito un eventuale errore ipoteticamente presente nelle attuali tabelle, e questo per due ordini di motivi: il primo, è che con ogni probabilità tale riparto è stato già approvato dall'assemblea e quindi i termini per impugnarlo sono già ampiamente decorsi; il secondo, è che l’amministratore, fino a quando non vi sarà una modifica vuoi assembleare vuoi per mezzo del giudice, dovrà utilizzare nel ripartire le spese le tabelle attualmente vigenti.
Nonostante questo, è opportuno porsi comunque il problema della correttezza delle tabelle vigenti nel palazzo in quanto un eventuale loro errore potrebbe comportare l’obbligo di corrispondere annualmente un importo elevato di spese condominiali in rapporto al valore della proprietà, andando potenzialmente a minare il valore di mercato del cespite di proprietà.

I dubbi manifestati dall’autore del quesito parrebbero a prima vista meritare un approfondimento.

L’art. 69 disp. att. del c.c. dispone al suo primo comma come principio generale che le tabelle millesimali vigenti nel condominio possono essere modificate solo con l’unanimità dei consensi. Tale principio viene repentinamente derogato dal medesimo comma disponendo che le tabelle possono essere modificate o rettificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art. 1136 del c.c. nel caso in cui esse siano affette da un errore.
La giurisprudenza (ad es. Cass.Civ. n.19797 del 04.10.2016) ha precisato che l’errore che rileva ai fini di una modifica a colpi di maggioranza delle tabelle millesimali è quell’errore di fatto o di diritto che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Inoltre la Cassazione ha chiarito come: "gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle devono essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse e inoltre devono essere verificabili obiettivamente, come avviene per le divergenze di estensione della superficie, di piano e simili; mentre, ai fini dell’errore, resta esclusa, nella stima degli elementi necessari per la valutazione ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ, la rilevanza dei criteri soggettivi, come i criteri d’ordine estetico e simili" (Cass., Sez. Un, n. 6222 del 24 gennaio 1997).

Se nonostante la presenza di errori obbiettivamente verificabili l’assemblea, opportunamente convocata, è recalcitrante ad adottare una delibera di rettifica delle tabelle, è ovviamente ben possibile per il condomino interessato convenire in giudizio il condominio nella persona del suo amministratore affinché le tabelle vengano corrette per mezzo di un provvedimento giudiziario. Un tale tipo di controversia, rientrando nella materia condominiale, dovrà essere necessariamente preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi del D.Lgs. n.28/10.

Ovviamente, in tutto questo assume un ruolo fondamentale il tecnico edile (come ad esempio il geometra): solo tale figura professionale potrà, affiancando il legale, far emergere l’esistenza di eventuali errori e redigere, sulla base di quanto rilevato, delle nuove tabelle, le quali verranno prima proposte ai condomini in seno all’assemblea e poi se, da quest’ultimi rifiutate, utilizzate in sede di mediazione e di eventuale successivo contenzioso. Anche il giudice stesso, se adito, dovrà necessariamente nominare un suo consulente che si affiancherà a quelli nominati dalle parti in causa, per redigere delle nuove tabelle che verranno poi recepite de plano nel provvedimento che andrà a modificare quelle attualmente vigenti nel condominio.Non corrisponde, quindi, al vero quello che le hanno detto i tecnici edili da lei interpellati: è proprio tale figura professionale prima del legale che deve far emergere l’esistenza di eventuali errori presenti nelle tabelle in suo possesso. Se il tecnico confermerà al legale la fondatezza dei suoi dubbi è chiaro che si potranno valutare i passi successivi da seguire. Ovviamente, in tutto questo, tecnico e legale dovranno lavorare in stretta sinergia in un confronto serrato, in quanto è il legale che dovrà dire al tecnico su quali tipologie di errori concentrarsi nell’esaminare le tabelle in suo possesso.

In questa sede però possiamo dirle che le osservazioni da lei mosse paiono fondate. In assenza, infatti, di un regolamento di condominio contrattuale che vada a derogare agli artt. 1123e ss. del c.c., non sarebbe mai possibile una suddivisione delle spese in parti uguali, pertanto, ad esempio, le spese di autoclave e delle colonne fognarie dovrebbero essere si sopportate dai condomini che se ne servono, ma suddivise tra tale gruppo di condomini in base ai millesimi di proprietà.

Anche la suddivisione delle spese del lastrico solare in base all’art. 1126 del c.c. appare anomalo: tale criterio di riparto infatti trova applicazione nel solo caso in cui il lastrico solare sia attribuito da un rogito pregresso in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo condominio. Se così non fosse, tale parte dell’edificio deve considerarsi comune e quindi le spese per il rifacimento della sua copertura dovrebbero essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà secondo quanto previsto dall’art.1123 del c.c.

Anche in relazione alla suddivisione scale i criteri utilizzati paiono essere derogatori rispetto a quanto prevede l’art. 1124 del c.c. e pertanto sarebbe necessario per la loro validità l'inserimento in un regolamento contrattuale o la sottoscrizione da parte di tutti i proprietari di un accordo derogatorio alle norme del codice civile (sicuramente ammissibile nel caso specifico). L’unica cosa che si può aggiungere sul punto è che anche i condomini del piano terra devono partecipare alle spese attinenti alle scale e quindi dovranno essere inseriti nella relativa tabella.

Innanzitutto è giusto sgomberare il campo da un equivoco: le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con l’importante sentenza n.18477 del 09.08.2010, hanno chiarito una volta per tutte che le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale, neppure se esse sono allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale poichè allegato agli iniziali rogiti di acquisto tra costruttore e primi abitanti dello stabile che hanno portato alla formazione del condominio.
Secondo le Sezioni Unite e la giurisprudenza che è seguita alla pronuncia che si è citato le tabelle millesimali non sono altro che dei documenti tecnico valutativi del patrimonio del condomini con il quale sulla base di precisi calcoli aritmetici viene precisato il valore espresso in millesimi di ciascun piano o porzione di piano rispetto a quello dell’intero edificio: tali valori verranno poi utilizzati come criterio di riparto degli oneri condominiali e per indicare il peso di ciascun condomino nella determinazione della volontà assembleare (Trib. Roma n.5877 del 07.04.2020).

Da questo importante principio, ormai divenuto un punto fermo del diritto condominiale, le Sezioni Unite del 2010, fecero discendere una importante conseguenza in merito alla modificabilità delle tabelle millesimali: esclusa in radice la natura contrattuale di tale documento, esso poteva essere modificato dalla assemblea, a colpi di maggioranza, senza quindi la necessità di raccogliere l’unanimità dei consensi di tutti i proprietari, anche se le tabelle fossero allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale.

Tale importante principio è sicuramente valido ancora oggi dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio apportata ad opera della L. n.220/2012, anche se il legislatore della riforma pare avere sconfessato in parte le conclusioni delle Sezioni Unite nel momento in cui ha posto mano alla riforma degli artt. 68 e 69 delle disp.att. del c.c.
Il primo co. dell’art. 69 delle disp. att. c.c. ci dice che i valori proporzionali espressi nelle tabelle, possono essere rettificati o modificati solo all’unanimità.
Subito dopo però la norma precisa che le tabelle, anche se allegate ad un regolamento contrattuale, possono essere modificate dalla assemblea di condominio con le maggioranze di cui al 2°co. art. 1136 del c.c. in questi due casi:
a) le tabelle sono errate;
b) a seguito di modifiche strutturali dell’edificio viene alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’ unità immobiliare anche di un solo condomino.

In particolare la giurisprudenza ha chiarito che l’errore rilevante ai fini dell’art. 69 disp. att. del c.c. è quello obbiettivamente verificabile (per esempio l’errore nella determinazione di una superficie di una singola unità immobiliare), essendo del tutto irrilevanti le valutazioni soggettive che il singolo tecnico ha adoperato nella redazione della tabella.
A quanto si è capito all’oggi l’assemblea non ha provveduto ad approvare nessuna modifica alle tabelle esistenti: gli unici documenti validi e utilizzabili dall’amministratore per procedere al riparto degli oneri condominiali e alla gestione dell’organo assembleare sono le tabelle definite anni '70 allegate ai rogiti di vendita, ma, come si è già spiegato, non per questo definibili contrattuali in senso stretto.
Ciò comporta che se venissero utilizzate tabelle differenti per la ripartizione degli oneri condominiali, la delibera di approvazione del rendiconto potrebbe essere impugnata entro i rigidi termini di cui all’ art. 1137 del c.c..

Stante l’inerzia dell’organo assembleare, se per qualsiasi motivo l’autore del quesito o qualcun altro dei proprietari ritenessero errate le tabelle millesimali attualmente vigenti, vi sarebbero gli estremi per adire il giudice ai sensi del 2°comma dell’art. 69 disp. att. del c.c. affinché si possa procedere ad introdurre per via giudiziaria dei millesimi corretti e rispondenti all'effettiva situazione costruttiva del palazzo. Per fare ciò, ovviamente, oltre all’ausilio di un legale sarebbe necessario l’aiuto di un consulente tecnico di parte che proponga nell’interesse dei condomini che hanno assunto l’iniziativa giudiziaria uno schema delle nuove tabelle millesimali.
Ovviamente un contenzioso di questo tipo deve essere obbligatoriamente preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione, sede quantomai opportuna in contenziosi di tale natura se coltivati adeguatamente per addivenire ad un accordo in merito alle nuove tabelle, prima di giungere in giudizio.

Venendo a parlare dell’amministratore di condominio, non si ravvisano comportamenti scorretti o censurabili e questo per due motivi. Il primo è che la modifica delle tabelle millesimali è un potere che non spetta all’organo esecutivo, ma alla assemblea del condominio: il professionista tuttalpiù, se opportunamente sollecitato ai sensi dell’art. 66 delle disp. att. c.c., può procedere a convocare una riunione condominiale che abbia all’ordine del giorno proprio tale argomento. Una volta fatto ciò egli deve limitarsi a dare attuazione a quanto deciso dai condomini riuniti in assemblea.

In secondo luogo, come lo stesso amministratore fa notare, verificare l’esistenza di un regolamento di condominio di natura contrattuale necessita una verifica ipocatastale che investe l’intero stabile e la nomina di un professionista apposito, sia esso un visurista (caso più probabile) o direttamente un notaio. Questo ovviamente, come è facile comprendere, ha i suoi costi e giustamente l’amministratore, che certo non può e non deve anticipare i soldi di tasca propria, deve chiedere l’autorizzazione dell'assemblea prima di impegnare il condominio in una qualsiasi spesa non preventivata in bilancio.

Tuttavia, l’iniziativa per un tale tipo di verifica potrebbe essere presa dal singolo proprietario che ha tutto l’interesse a verificare se nel condominio sia vigente un regolamento di condominio di natura contrattuale, e questo soprattutto per capire se determinati divieti presenti nel regolamento possono essere direttamente a lui opponibili.
Si fa chiaro riferimento alla clausola del regolamento che fa divieto di destinare le singole unità immobiliari a usi differenti da quello abitativo. È ormai principio assolutamente granitico della giurisprudenza e del diritto condominiale che un simile divieto può essere efficace nei confronti dei proprietari e opponibile ai successivi acquirenti degli appartamenti solo se contenuto in regolamento avente natura contrattuale.

Quindi potrebbe essere interessante per l’autore del quesito, o comunque per un qualsiasi altro proprietario, procedere in autonomia ad una ricerca di questo tipo, anche per capire in definitiva l’effettiva portata delle disposizioni contenute nei rogiti di acquisto, e se effettivamente vi sia l’esistenza di un regolamento di condominio. Ovviamente se l’amministratore fosse investito dalla assemblea dei condomini a procedere in tale senso egli ai sensi del n.1) dell' art. 1130 del c.c. avrebbe l’obbligo di procedere. Si tenga presente che non necessariamente il rogito di acquisto e il regolamento contrattuale sono contenuti in due documenti distinti e differenti seppur allegati il secondo al primo. Nella pratica, soprattutto in complessi edili di medie o grandi dimensioni, edificati da società edili strutturate, capita che nello stesso rogito di acquisto vi siano contenute anche le norme del regolamento, ma non per questo si può dire che il regolamento non sia presente.

La ricerca che si è suggerito sarebbe anche logicamente prodromica a capire se oggi vi sia effettivamente la necessità di porsi il problema di approvare un nuovo regolamento di condominio, poiché se vi fosse l’esistenza di un tale documento l’obbligo prescritto dall’art. 1138 del c.c. sarebbe già assolto.

Se così non fosse è quantomai necessario sollecitare l’amministratore ad investire l’assemblea del problema, e questo potrebbe essere fatto inviandogli una richiesta di convocazione dell’assise sempre ai sensi del 1° co. dell’art. 66 disp. att del c.c.
Per quanto si è capito, infatti, il condominio descritto nel quesito è composto da un numero superiore di 10 condomini e pertanto vi sarebbe l’obbligo per i proprietari di darsi un regolamento ai sensi del 1° co. dell' art. 1138 del c.c..
Pertanto, se l’assemblea opportunamente ed appositamente convocata decidesse di non adottare un regolamento di condominio, vi sarebbero gli estremi per ciascun condomino di adire l’autorità giudiziaria affinché si addivenga ad una imposizione di un regolamento per mezzo di sentenza. Un regolamento di questo tipo, anche detto regolamento legale o giudiziario, diverrebbe opponibile a tutti i condomini loro eredi e aventi causa ai sensi dell’ art. 2909 del c.c..

Innanzitutto non è chiara l’effettiva portata del secondo regolamento, e come esso si rapporterebbe col primo che, a quanto si rammenta, aveva natura contrattuale. Il regolamento del condominio parziale dato in visione infatti dovrebbe essere accettato e firmato anche dal condomino già proprietario della autorimessa non coinvolta da alcun frazionamento affinché tale documento sia efficace anche nei suoi confronti. Però riguardo questo aspetto fondamentale non vengono fornite delucidazioni sufficienti per considerazioni più precise. Per semplicità pertanto, si risponderà alla consulenza dando per presupposto che il secondo regolamento sia efficace nei confronti di tutti gli attuali proprietari delle autorimesse costituenti il condominio parziale.

Dalla lettura del documento emerge in primo luogo che il condominio parziale non sia più composto da soli due proprietari ma da 6: ciò muta in parte le conclusioni rese nel precedente quesito. Se si deve procedere al rifacimento della facciata complessiva dell’intero edificio, rimane ferma la necessità di scomputare dall’ammontare complessivo dei lavori la parte da attribuire al blocco ovest, ma non è più necessario il consenso unanime di tutti i proprietari che compongono l’edificio parziale. Infatti, i lavori di rifacimento della facciata che attengono a quella parte del complesso edile dovranno essere approvati a maggioranza e non più all’unanimità tra i 6 proprietari utilizzando le tabelle millesimali allegate al nuovo regolamento dato in visione.

Nello specifico, visto che il rifacimento della facciata si deve realizzare nell’ambito del "bonus 110%", tale intervento potrà essere approvato con le maggioranze di cui al comma 9 bis dell'art.119 del "Decreto Rilancio": sarà quindi sufficiente raggiungere in assemblea tra i proprietari delle autorimesse presenti alla riunione un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell'edificio (333 millesimi).
Al netto poi dei vantaggi del 110%, l’ammontare della spesa necessaria per effettuare i lavori di rifacimento della parte della facciata che attiene al blocco ovest dovrà essere ripartita tra tutti e 6 i proprietari utilizzando i millesimi allegati al secondo regolamento dato in visione.

Posto questo veniamo a trattare il secondo argomento: ovvero la possibilità di modificare le tabelle millesimali allegate a questo secondo regolamento.
Come ci dice l’art. 69 disp.att. del c.c., la modifica delle tabelle millesimali, siano esse allegate ad un regolamento di natura contrattuale o assembleare possono essere sempre modificate a maggioranza, se sono frutto di un errore. In questo caso il quorum deliberativo per adottare una delibera modificativa è quello indicato dal 2° co. dell’ art. 1136 del c.c. c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi), ovviamente anche in questo caso da calcolarsi tenendo conto dei soli 6 componenti del condominio parziale.
Se l’assemblea condominiale non raggiunge un quorum per modificare delle tabelle che si ritengono errate è sempre possibile adire l’autorità giudiziaria per chiedere la modifica per mezzo di un provvedimento del giudice. Per fare ciò, però, è necessario allegare al ricorso i valori millesimali che si ritengono giusti predisposti non certo da un legale ma da un tecnico edile che assume la veste di perito di parte.
Quindi, al fine di poter valutare se le tabelle allegate a questo secondo regolamento sono effettivamente frutto di un errore, è necessario rivolgersi in primo luogo ad un geometra affinché egli esprima le sue valutazioni. Fatto ciò si potrà richiedere la convocazione della assemblea (composta dai 6 proprietari del condominio minimo) affinché la stessa valuti la possibilità di procedere ad una correzione. Se l’assemblea poi non prenderà una decisione vicina agli interessi dell’autore del quesito si potrebbe poi valutare un eventuale ricorso al giudice, sulla base anche delle considerazioni peritali.

Prima della riforma del condominio del 2012 e della importante pronuncia delle Sezioni Unite n.18477/2010 si riteneva che per procedere alla modifica di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale fosse necessario ottenere il consenso unanime di tutti i proprietari del condominio. Questo rappresentava un problema perché spesso in molti casi, stante l’elevata litigiosità all’interno della compagine condominiale, non si riusciva ad addivenire alla modifica di tabelle millesimali che non erano più attuali per le più svariate ragioni.

Parte della giurisprudenza per ovviare a questo problema elaborò la modifica delle tabelle per facta concludentia: tale fattispecie quindi non è prevista in nessuna norma del codice ma è esclusivamente una creazione della giurisprudenza. Essa si realizzerebbe nel momento in cui si procede per svariate annualità a ripartire determinate voci di spesa per mezzo di tabelle millesimali o comunque modalità di riparto non formalmente vigenti nel condominio, senza che questo comportamento venga espressamente contestato dai proprietari con un formale voto contrario manifestato durante la riunione condominiale o una impugnazione giudiziale del riparto approvato dall’organo assembleare.

Tale problema, però, pare oggi del tutto superato in quanto in prima battuta sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione che hanno chiarito come non sia necessaria l’unanimità dei consensi per procedere alla modifica delle tabelle millesimali anche se allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale. È poi intervenuto lo stesso legislatore con la riforma del condominio ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp.att. del c.c. il quale dispone che le tabelle millesimali possono essere modificate a maggioranza se sono affette da errori o se vi sono state dopo la loro redazione modifiche alla struttura dell’edificio.

Anche la stessa giurisprudenza più recente ha poi preso le distanze dalla fattispecie che si sta esaminando, precisando che le tabelle millesimali, pur potendosi approvare a maggioranza e non con l’unanimità dei consensi, per essere valide devono comunque rivestire la forma scritta (Cass.Civ., Sez.II, n.26042 del 15.10.2019).

Riprendendo quindi il caso specifico, non si ritiene che la giurisprudenza da lei citata possa influire significativamente sulla vicenda: si avrebbero ad ogni modo buone argomentazioni a confutazione.
Vi è da dire, inoltre, che per aversi una approvazione delle tabelle facta concludentia è necessario che nessun condomino contesti apertamente e in maniera espressa l’utilizzo di una determinata modalità di riparto in passato non espressamente approvata dalla unanimità dei condomini. Per quanto si ricorda però, la modalità di riparto della spesa relativa al rifacimento dell’ascensore è già stata da lei formalmente contestata in precedenti riunioni condominiali, quindi si dubita fortemente che controparte possa opporre una tale difesa in relazione al caso da lei prospettato.

Posto che la causa tesa ad impugnare le tabelle millesimali errate è stata abbandonata, oramai le nuove tabelle devono considerarsi definitive nonostante gli errori presenti e devono essere utilizzate per ripartire i lavori straordinari che verranno deliberati in futuro, quindi anche quelli che verranno deliberati il 26 maggio.

Purtroppo una eventuale opposizione alla approvazione di tali lavori o una impugnazione della delibera di approvazione non sarebbe utile di per sé a riaprire il discorso in merito alla regolarità delle tabelle millesimali.

L’unica strada possibile per riaprire questa partita sarebbe forse quella di reinserire all’ordine del giorno di una prossima riunione condominiale la modifica delle tabelle millesimali errate: con ogni probabilità però, in tale sede non si raggiungerebbero comunque le maggioranze richieste dall’art. 69 disp. att del c.c. per una loro rettifica, ma si otterrebbe almeno l’occasione di adire poi il giudice per chiederne una modifica giudiziale.

Ad ogni modo la giurisprudenza ha chiarito che la pronuncia che porta alla modifica giudiziale delle tabelle millesimali vigenti non ha portata retroattiva (da ultimo Cass. Civ. Sez.II, n.6735 del 10.03.2020), quindi non si potrebbe poi pretendere un ricalcolo del riparto delle spese attinenti ai lavori che si andranno ad approvare con le tabelle attualmente vigenti, anche se le stesse risulteranno errate.

Stupisce molto apprendere come il collega che ha seguito la vicenda fin dall’inizio non si sia tenuto aperto la via del giudizio per il caso in cui non si fosse ottenuta da parte della assemblea di condominio l’approvazione dell’accordo raggiunto in sede stragiudiziale…

Il ruolo delle tabelle millesimali è quello di tradurre in termini matematici quelli che sono i principi giuridici dettati vuoi dagli artt. 1123 e ss. del c.c. vuoi dalle norme del regolamento contrattuale.
Ai sensi del n. 1) co.1° dell’art. 69 disp.att. del c.c., nel caso in cui le tabelle siano errate esse possono essere modificate o rettificate con delibera assembleare approvata con le maggioranze indicate dal 2° co. dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi). Si precisa che la procedura indicata dall’art. 69 disp. att. del c.c. è valida anche quando le tabelle millesimali fossero allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale: quindi, nel caso in cui esse presentassero degli errori, potranno essere validamente modificate dalla assemblea con una delibera adottata a maggioranza, e non all’unanimità.

L’errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp.att. del c.c. deve intendersi quello relativo al calcolo o alle misurazioni, oppure quello derivante da una errata applicazione delle norme giuridiche (ad esempio far rientrare nel calcolo delle tabelle il valore locativo della singola unità immobiliare.). Resta escluso da ogni censura le valutazioni soggettive fatte dal tecnico che ha redatto le tabelle nell’esercizio della sua arte e professione, e quindi l’individuazione delle caratteristiche dell’edificio e i punteggi che egli ha ritenuto giusto attribuire.

Dato il presente quadro giuridico, lo scrivente legale è costretto a rispondere alle domande poste dal quesito con un ulteriore interrogativo: le tabelle sono state redatte in maniera corretta nel rispetto delle norme di legge e del regolamento contrattuale di condominio? La figura professionale a cui rivolgere tale domanda è un tecnico edile esperto in tabelle millesimali ad esempio un geometra o un ingegnere.
Se tale figura professionale rilevasse un errore nella redazione delle tabelle millesimali si potrebbe con un apposito ordine del giorno investire l’assemblea del problema, e se in tale sede non si raggiungesse le maggioranze richieste dalla legge per procedere alla modifica, vi sarebbero anche gli estremi per convenire in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore.
Il perito a cui affidare l’incarico di riesaminare la correttezza delle tabelle potrebbe essere nominato anche su singola iniziativa dell’autore del quesito: in questo caso, egli diverrebbe il perito di parte che affiancherebbe il legale nell’ipotetico contenzioso di cui si è già accennato.

Si fa presente anche che se l’amministratore insiste nel non voler convocare apposita riunione per la modifica delle tabelle, si potrebbe ricorrere alla procedura di convocazione prevista dall’art. 66 disp.att. del c.c. Tale norma chiarisce che l’amministratore è obbligato a convocare la riunione di condomino quando ciò viene richiesto da almeno due condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell’edificio (166 millesimi). Se nonostante tale richiesta l’amministratore non provvede a convocare l’assise, i singoli condomini possono procedere a convocare in autonomia la riunione, ovviamente rispettando rigorosamente le procedure di convocazione indicate dal medesimo art 66 disp.att. del c.c., onde evitare in possibili contestazioni ed impugnazioni da parte degli altri proprietari o dell'amministratore medesimo.

La riforma del 2012 è intervenuta in maniera sostanziale in merito alla procedura di approvazione delle tabelle millesimali.
L’art. 69 disp.att. del c.c., parrebbe introdurre come regola generale la necessità della unanimità per procedere alla rettifica o modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio sia esso di natura contrattuale o assembleare.

La medesima norma però repentinamente precisa che in due casi specifici le tabelle millesimali possono essere modificate con le maggioranze indicate dal 2°co. dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio, quindi 500 millesimi).
Il primo caso è quando le tabelle risultino essere errate (per ad esempio un errore di calcolo o di determinazione delle superfici degli appartamenti); il secondo caso è quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Il 3°co. dell’art. 69 disp.att. del c.c., precisa che tali disposizioni si applicano per la modifica e rettifica di tabelle realizzate in applicazione di criteri legali e convenzionali. Quindi anche le tabelle allegate ad un regolamento di natura contrattuale possono essere validamente modificate con le maggioranze previste dal 2°co. dell’art. 1136 del c.c.

Nel caso specifico, il quesito non menziona il motivo per cui si è proceduto alla modifica delle tabelle in uso, ma si può dire che la maggior parte dei casi previsti nella prassi condominiale rientra nel vastissimo perimetro applicativo del 2° co. dell’art. 69 disp.att. del c.c. e si ha la sensazione che anche la vicenda descritta non faccia eccezione.
Posto quindi che le tabelle sono state approvate con una amplissima maggioranza (ben oltre quella richiesta dalla legge), si ritiene non vi sia spazio per una impugnazione, se ovviamente sono ormai decorsi i termini indicati dall’art. 1137 del c.c. (30 giorni decorrenti per i condomini presenti dal giorno della riunione e per gli assenti dal giorno della comunicazione della delibera di approvazione delle tabelle). Ovviamente rimaniamo a disposizione per ogni eventuale approfondimento si ritenesse necessario.

L’art. 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile disciplina chiaramente il caso che è stato prospettato e non vi sono sotto questo aspetto molti dubbi.

La norma ci dice che le tabelle millesimali, oltre al caso di errore nella loro redazione, possono essere modificate o rettificate quando, per le mutate esigenze strutturali nell’edificio viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche se di un solo condomino.

In questo unico caso la norma in esame ci dice chiaramente che gli oneri che derivano dalla modifica devono essere sopportati da chi ha dato luogo alla variazione, in altre parole solo dai proprietari nei cui appartamenti si sono eseguiti lavori che hanno causato una alterazione del valore proporzionale di oltre un quinto. Non avrebbe alcun senso imputare i costi agli altri condomini, posto che loro anche se hanno eseguito delle ristrutturazioni minime non hanno fatto sorgere l’esigenza di modificare le tabelle millesimali in quanto l’alterazione del rapporto proporzionale causato dai lavori da loro eseguiti è inferiore ad un quinto.

Ovviamente le nuove tabelle dovranno rispecchiare la nuova situazione strutturale dell’edificio, tenendo conto di tutte le variazioni effettuate, ma per questo aspetto si deve giocoforza fare rinvio al tecnico che si occuperà del rifacimento delle tabelle.

L’art. 69 disp.att. del c.c. nulla dice in merito alla suddivisione delle spese tra quei proprietari che sono chiamati a sopportarne il pagamento. Per tale motivo si ritiene che in tal caso debba trovare applicazione la normativa delle obbligazioni solidali di cui agli artt. 1292 e ss. del c.c. la quale si applica se nulla viene diversamente specificato dalla legge o dal contratto da cui sorge l’obbligo di pagamento (art. 1294 del c.c.).

Secondo la disciplina citata, ciascun proprietario è tenuto a pagare al condominio l’intero importo per il rifacimento delle tabelle millesimali. Colui che ha pagato ha poi diritto di pretendere dagli altri il pagamento della loro parte. Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che il costo per rifare le tabelle millesimali sia pari a 20 e che in base all’articolo 69 disp.att. del c.c. i condomini tenuti a sopportarne il pagamento siano due: Tizio e Caio. Il condominio potrà pretendere l’intero pagamento di 20 sia da Tizio che da Caio. Supponendo che a pagare per primo sia Tizio, egli avrà poi diritto di rivalsa nei confronti di Caio pretendendo da lui il pagamento della metà, cioè 10.

Ovviamente nulla vieta che tutti i condomini tenuti al pagamento di tali spese versino al condominio la loro parte, quindi è assolutamente lecito che tra i condomini tenuti al pagamento, ci si accordi per dividere in parti uguali la somma e che ognuno versi al condominio la sua parte.

Nei conflitti attinenti alle tabelle millesimali e ai valori in essi attribuiti, sovente i proprietari commettono l’errore di dare all’amministratore più responsabilità di quanto esso ne abbia, attribuendogli doveri che in realtà la legge non prevede.

Se si analizzano, infatti, con attenzione gli artt. 68 e 69 delle disp.att. del c.c. che disciplinano le modalità di correzione e modifica delle tabelle millesimali, scopriamo come l’amministratore non abbia alcun potere sul punto: l’unico organo chiamato a deliberare sul punto è l’assemblea di condominio. Invero l’amministratore non ha alcun dovere di convocare l’assise e di indurla a deliberare sull’argomento neppure se si accorgesse di un errore presente nelle tabelle millesimali.

Certamente, nel caso in cui le tabelle millesimali presentino errori o vi sia la necessità di una loro revisione è opportuno che il professionista, se sollecitato sul punto dagli altri proprietari, eserciti i suoi poteri di convocazione della assemblea previsti dall’art. 66 disp.att. del c.c. per fare in modo che i condomini riuniti in assemblea prendano le conseguenti decisioni del caso, ma il suo compito termina qui.
Ovviamente, nel caso in cui l’assemblea non provvede a modificare una tabella che si ritiene errata, si può citare il condominio in giudizio al fine di addivenire alla sua modifica giudiziale, ma in questo caso non stiamo facendo causa alla persona dell’amministratore, ma al condominio che amministra, in altre parole stiamo litigando con gli altri proprietari.

L’amministratore, invece, è obbligato ad adottare le tabelle millesimali vigenti per la ripartizione delle spese condominiali siano esse relative ad interventi ordinari o straordinari, anche se tali tabelle presentino degli errori, fino a quando le stesse non vengano modificate da apposita delibera assembleare.

Allo stato, quindi, il quesito non offre elementi per ritenere che l’amministratore abbia compiuto qualche irregolarità sul punto.
Certamente egli deve eseguire con diligenza gli adempimenti fiscali attinenti al condominio e quelli necessari per fare in modo che i proprietari possano accedere ai vigenti bonus fiscali se essi decideranno di aderirvi. A tal proposito, se l’autore del quesito ritiene che sotto questo aspetto il professionista abbia compiuto delle irregolarità o vi siano altre negligenze amministrative può richiedere allo stesso l’accesso ai documenti bancari, fiscali ed amministrativi attinenti alla gestione del palazzo. Sotto questo aspetto la riforma del condominio del 2012 riconosce un vero e proprio diritto soggettivo del singolo proprietario, e se l’amministratore non ottempera alla richiesta avanzata dal condominio è possibile adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere un provvedimento che costringa l’amministratore ad adempiere a quanto gli viene richiesto.

Una volta ottenuti i documenti ci si potrà rivolgere al legale e ad eventuali periti per tutte le determinazioni del caso.

Il condominio in qualità di sostituto di imposta è solitamente tenuto ad applicare una ritenuta di acconto del 4% su ogni corrispettivi elargiti ai suoi fornitori e a versare tale ritenuta direttamente nelle casse dell’Erario nei termini e con le modalità indicate dalla legge fiscale.

Da un punto di vista condominiale la ritenuta di acconto non è altro che un semplice debito al pari di quello che il condominio deve ad un qualsiasi fornitore, debito che una volta corrisposto si tramuta in una uscita di bilancio che deve essere ripartita tra tutti i condomini utilizzando le tabelle millesimali. A parere di chi scrive costituirebbe grave inadempimento dell’amministratore idoneo a chiederne la revoca ai sensi dell’art. 1129 del c.c., non tanto la scorretta ripartizione dei costi riportata nel bilancio, quanto l’omesso versamento della imposta all’Erario stesso, circostanza che esporrebbe la compagine condominiale alle sanzioni fiscali conseguenti. Il quesito, però, non pare contestare all’amministratore un omesso versamento della ritenuta, quanto una ripartizione errata causata da un errore nelle tabelle. La verità è che nel caso specifico sarebbe opportuno prendere l’iniziativa per una correzione delle tabelle millesimali, iniziativa che deve essere presa direttamente dai condomini: l’amministratore, infatti, non ha di certo il potere di correggere unilateralmente gli errori presenti nelle tabelle, cosa che può avvenire solo a seguito di una delibera della assemblea condominiale.

A tal proposito è utile ricordare come ai sensi dell’art. 69 disp. att. del c.c., se le tabelle sono affette da errori, è possibile per l’assise deliberare la loro modifica con le maggioranze indicate dal 2° co. dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio): questo, anche in presenza di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale. Non ci sarebbe, quindi, la necessità di rivolgersi ad un notaio per effettuare la loro modifica né tantomeno raccogliere il consenso di tutti i proprietari.

Le pretese avanzate dagli altri proprietari sono del tutto infondate, posto che il terreno è un corpo staccato rispetto all’edificio condominiale e quindi semplicemente non ne fa parte. Ovviamente qualsiasi tabella millesimale che dovesse tener conto di questo terreno nei conteggi sarebbe del tutto errata e la delibera di approvazione sarebbe radicalmente nulla, in quanto l’assemblea non ha alcun potere di deliberare su beni non facenti parte del condominio.

Se gli altri proprietari dovessero mantenersi fermi nei loro intendimenti sarà sicuramente utile durante la riunione di approvazione delle tabelle millesimali far mettere a verbale la propria opposizione. Successivamente, sarà necessario procedere ad una impugnazione della delibera innanzi alla autorità giudiziaria, preceduta da un tentativo obbligatorio di conciliazione innanzi ad un organismo accreditato. La delibera in quanto radicalmente nulla potrà essere impugnata anche oltre i rigidi termini indicati dall’art.1137del c.c.
L’art 69 disp.att. del c.c. dispone come regola generale che le tabelle millesimali possano essere modificate solo all’unanimità dei partecipanti del condominio, ma nel caso in cui vi sia stato un errore nella loro redazione o vi sia stata una modifica strutturale dell’edificio (e solo in questi casi), le modifiche possono avvenire all’unanimità.

Prima di entrare nel merito del quesito è giusto premettere che chi scrive è un legale e come tale non è competente ad esprimere un parere tecnico sulle modalità di realizzazione delle tabelle millesimali approvate, sia per quanto riguarda la misurazione della superficie degli appartamenti che per i criteri di calcolo utilizzati dal tecnico nominato dal condominio.

Se, infatti, da questa vicenda deriverà un contenzioso sarà opportuno affiancare al legale un tecnico che esprima il suo parere in merito su come le tabelle millesimali sono state realizzate e che possa essere anche nominato tecnico di parte all’interno della consulenza d’ufficio che necessariamente il giudice dovrà predisporre per pronunciarsi sulla questione descritta.
In questa sede possiamo solo limitarci ad indicare se quanto approvato dall'assemblea possa essere contestato innanzi alla autorità giudiziaria e in che termini.

Innanzitutto è opportuno precisare che per la modifica delle tabelle millesimali non è necessaria l’unanimità dei consensi dei proprietari anche se le stesse sono allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale.

Sotto questo aspetto è importante citare l’importante arresto delle Sezioni Unite n. 18477 del 9 agosto 2010, il quale, secondo le pronunce che si sono susseguite dopo la riforma del 2012, conserva ancora oggi piena validità.
Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’ art1136 2° co. del c.c.

Le pronunce che si sono susseguite dopo le modifiche apportate all’art. 69 disp.att. del c.c. dalla riforma del 2012, hanno a più riprese precisato come sussista solo un apparente contrasto tra quanto statuito all’epoca dal giudice di legittimità e il novellato art. 69 disp. att. c.c., a mente del quale le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate all’unanimità, salvo i casi di errore o mutamento dell’edificio, per i quali basta la maggioranza qualificata. In questo senso è molto interessante quanto pronunciato dal Tribunale di Siena con sentenza del 04.05.2015. Il giudice di merito senese ritiene che la nuova formulazione del menzionato art. 69 disp.att. del c.c. non avrebbe affatto imposto un generalizzato obbligo di approvazione all’unanimità delle tabelle millesimali, limitandosi, al contrario, a disciplinare le sole ipotesi di approvazione di delibere di rettifica o modifica di tabelle già adottate, così recependo sostanzialmente i principi già espressi dalle Sezioni Unite. Il giudice continua affermando come sarebbe irragionevole pretendere l’unanimità dei consensi per la modifica di tabelle in origine approvate (solo) a maggioranza, specificando quindi che la “nozione di modifica o rettifica”, così come utilizzata dal legislatore del 2012, debba essere necessariamente riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali, siano esse “regolamentari” o “convenzionali” che segnano il passaggio dai criteri legali a quelli derogativi della legge.

Seguendo tale impostazione, che pare affermarsi tra i giudici, l’approvazione a maggioranza rimane la regola generale anche con la riforma del 2012, dovendo essere approvate all’unanimità solo quelle tabelle millesimali redatte seguendo criteri che derogano a quelli previsti dalla legge.

Seguendo, però, la lettera dell’art. 69 disp.att. del c.c., non può porsi in dubbio che il criterio maggioritario deve essere utilizzato per la modifica e ratifica di tabelle millesimali nel caso in cui esse siano frutto di un errore, o per interventi strutturali dell’edificio sia mutato il rapporto di proporzionalità delle unità immobiliare per oltre un quinto.

Fermo quanto finora precisato rimane da capire che tipo di tutela può avere il singolo condomino leso da una tabella millesimale errata e non corretta dalla assemblea.
In questo caso vi è sicuramente spazio per ricorrere al giudice il quale previa disposizione di una consulenza tecnica d’ufficio disporrà per mezzo di provvedimento giudiziario la correzione della tabella errata.
Vi è da dire però che la giurisprudenza sul punto ha fatto diverse precisazioni: non tutti gli errori nelle tabelle millesimali, infatti, possono determinare l'invalidità della deliberazione assembleare che ha portato alla loro approvazione. In questo senso è molto interessante quanto precisato di recente da Cass.Civ.,Sez.II, n.6735 del 10.03.2020. Gli Ermellini hanno chiarito come nella redazione di una tabella millesimale vengano utilizzati sia criteri oggettivi di calcolo (la superficie o il volume del singolo appartamento), ma anche coefficienti riduttori collegati a caratteristiche di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto, di luminosità o di funzionalità dell'alloggio. La Cassazione precisa che solo l’errata applicazione dei criteri oggettivi di calcolo è idoneo a fondare una richiesta giudiziaria di annullamento della delibera assembleare di approvazione della tabella millesimale, ma non l’applicazione dei criteri riduttori, in quanto lasciata al libero apprezzamento del tecnico che di volta in volta è incaricato di redigere le tabelle.

In conclusione quindi è opportuno ribadire il consiglio che si era dato ad inizio del parere: al fine di capire se vi sono margini per una eventuale rivisitazione giudiziaria delle tabelle è opportuno far visionare le stesse da un tecnico di fiducia che possa indicare l’effettiva esistenza di errori nell’applicazione dei criteri di redazione. Successivamente ci si potrà rivolgere ad un legale per i passi successivi.


Per finire è giusto spendere due parole sul comportamento tenuto dall’amministratore di condominio, il quale impedendo l’accesso ai documenti condominiali prima della riunione ha sicuramente compiuto una grave violazione professionale. La riforma del diritto condominiale del 2012, ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di dare accesso alla documentazione condominiale, introducendo di contraltare un vero e proprio diritto soggettivo del singolo proprietario di prenderne visione ed estrarne copia. La violazione di tale obbligo potrebbe integrare un giusto motivo per richiedere la revoca giudiziaria dell’amministratore e forse anche una richiesta danni.

Si dice subito che i passaggi descritti dal quesito per la modifica delle tabelle millesimali sono assolutamente conformi all’attuale normativa e la sentenza citata è assolutamente inconferente rispetto al caso descritto.
Il nuovo art. 69 disp. att. del c.c. dispone come criterio generale al suo co. 1° che i valori proporzionali espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tale principio, ci dice il successivo comma 3°, trova applicazione: "per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali".
La regola generale descritta trova, tuttavia, due eccezioni indicate al 2°comma. In particolare tale comma ci dice che nel caso in cui la modifica alla tabella avvenga perché vi sia stata, per modifiche strutturali all’edificio, una alterazione di oltre 1/5 del rapporto proporzionale della unità abitativa anche di un solo condomino, le modifiche alle tabelle millesimali possono essere approvate dalla assemblea condominiale con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

I lavori all’impianto di riscaldamento del palazzo, per quanto ci è dato sapere, rientrano nella fattispecie descritta dal 2° comma dell’art. 69 disp. att. del c.c. e quindi, correttamente, la tabella millesimale di competenza potrà essere validamente modificata con una delibera assembleare adottate con le maggioranze citate di cui all’art. 1136 2°co. del c.c.
Certo, nulla vieta che durante la riunione condominiale possano emergere delle maggioranze superiori rispetto a quelle richieste dalla norma, oppure che le modifiche alle tabelle avvengano alla unanimità: questo renderà sicuramente ancora più forte la decisione presa dalla assemblea, ma non è comunque richiesto dalla vigente normativa.

La sentenza citata si occupa di un caso del tutto differente rispetto a quello del quesito. La Cass Civ.,sez. II, del 15.10.2019 n.26042, superando un orientamento giurisprudenziale più risalente nel tempo, ci dice che sono annullabili tutte quelle delibere assembleari che approvano riparti degli oneri condominiali sulla base di tabelle millesimali non precedentemente e specificatamente approvate dalla assise dei proprietari, ma, al contrario, tacitamente e pacificamente applicate dai condomini nel corso degli anni.
In altri termini, nel caso trattato dai supremi giudici, dopo l’elaborazione delle nuove tabelle, esse venivano applicate dall’amministratore nella suddivisione delle spese condominiali senza una loro preventiva approvazione da parte della assemblea. Tale prassi è andata avanti negli anni con il tacito consenso degli altri proprietari, fino quando una società condomina ha ben deciso di porre fine a questo iniquo comportamento trascinando il condominio davanti al giudice.

Nel caso indicato dal quesito siamo in situazione assolutamente diversa: qui le tabelle sono state predisposte, e verranno espressamente approvate in una riunione condominiale ad hoc, in cui tra gli argomenti all’ordine del giorno vi sarà proprio l’approvazione della nuova tabella millesimale.
Anzi, la stessa sentenza citata reca un passo che dà ulteriore conforto circa la bontà dei comportamenti che si stanno seguendo:” Prescindendo da approvazioni mediante scrittura privata non assembleare, qualora l'atto di approvazione (o di revisione) sia di scaturigine condominiale (come nel caso in esame n.d.r.), deve ritenersi che esso debba avere veste di deliberazione assembleare (come affermato dalla sentenza delle sez. un. del 2010), avente forma scritta ad substantiam, escluse approvazioni per facta concludentia. Delle riunioni dell'assemblea, del resto, si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore (art. 1136 c.c., comma 7)”.

Le tabelle millesimali, disciplinate dagli artt. 68 e 69 disp.att. del c.c., hanno la funzione di esprimere in millesimi il valore di ciascuna unità immobiliare in rapporto al valore dell’intero edificio; esse assolvono a diverse funzioni nello svolgimento e amministrazione della vita condominiale.
L’art. 68 disp.att. del c.c., prevede che le tabelle millesimali siano allegate al regolamento di condominio, obbligatorio, ex art. 1138 del c.c., per edifici che abbiano più di dieci condomini.
Generalmente il regolamento di condominio e le allegate tabelle, vengono unilateralmente predisposte dall’originario costruttore dell’edificio e, successivamente, allegate ai rogiti di vendita delle singole unità abitative: conseguentemente il regolamento e le tabelle vengono accettate e fatte proprie da tutti i condomini con l’acquisto dell’appartamento. In questo caso il regolamento e le tabelle allegate assumono la natura di un atto contrattuale, inoltre, se regolamento e tabelle vengono trascritte presso le Conservatorie Immobiliari, e richiamate nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, essi vincoleranno anche i nuovi proprietari che entreranno a far parte della compagine condominiale.

Se, per giurisprudenza costante, le norme del regolamento condominiale non possono essere modificate se non con una delibera adottata con l’unanimità dei consensi, per quanto riguarda la modifica delle tabelle millesimali il discorso è più articolato.
Innanzitutto sul punto, è opportuno citare per la sua importanza, anche se anteriore alla riforma del condominio del 2012, il principio espresso dalle sezioni unite della Cassazione con sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.
Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che per la modifica delle tabelle millesimali, siano allegate ad un regolamento di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 2° co. del c.c.

Successivamente a tale importante pronuncia interviene il legislatore con la riforma del condominio portata dalla L. n. 220 dell’11.12.2012, ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp.att. del c.c., il quale deve trovare applicazione per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Con tali modifiche, il legislatore sembra sconfessare le conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite, disponendo che: “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
Il ritorno allo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale trova una repentina deroga, sempre all’interno dell’articolo in commento, quando la stessa sia la conseguenza di un errore, oppure vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio. In questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, anche nell’interesse di un solo condomino, applicando le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136 del c.c. 2° comma (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi) in luogo della unanimità. È opportuno precisare che l’errore rilevante per richiedere la modifica delle tabelle, ai sensi dell’art 69 disp. att del c.c., è quello che consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Si pensi, a tale proposito, agli errori di calcolo che attengono: all’estensione, altezza e ubicazione dei singoli appartamenti.

Sulla base di quanto detto finora, quindi, qualora si voglia procedere ad una revisione delle tabelle, l’organo chiamato a prendere qualsiasi decisione non è l’amministratore, ma è l’assemblea di condominio. Se nonostante la presenza di un errore, l’assemblea rimane inerte e si rifiuta di prendere qualsiasi decisione sul punto (come avvenuto all'autore del quesito), è possibile ovviamente adire l’autorità giudiziaria per addivenire ad una modifica delle tabelle tramite provvedimento giudiziario.
Il comma 2° dell’art. 69 disp. att del c.c. prevede che il condomino che si ritiene leso possa adire l’autorità giudiziaria ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nelle tabelle, convenendo in giudizio esclusivamente il condominio nella persona dell’amministratore. Come ci dice chiaramente la norma in commento, un eventuale contenzioso dovrà necessariamente coinvolgere l’intera compagine condominiale e non la persona fisica dell’amministratore, il quale starà in giudizio solo in qualità di legale rappresentante del condominio.

E’ importante sottolineare che tale tipo di contenzioso, in quanto rientrante pienamente nella materia condominiale, deve essere preceduto dal tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi degli artt. 5 del D.Lgs. 28/2010 e 71 quater disp.att. del c.c. A fronte della ricezione dell’atto che chiama il condominio in giudizio, o che lo invita in mediazione, l’amministratore ha il dovere, previsto sempre dal 2° dell’art. 69 disp. att del c.c., di convocare senza indugio l’assemblea: se non adempie a tale obbligo egli può essere revocato ed essere chiamato a rispondere dei danni. L’assemblea di condominio prontamente convocata dovrà prendere i provvedimenti urgenti del caso: in particolare sarà tenuta a nominare un legale che assista il condominio nel procedimento conciliativo prima e nell’eventuale successivo contenzioso poi; autorizzare l’amministratore ai sensi del 3° co. dell’art. 71 quater disp. att. del c.c. a partecipare al tentativo di mediazione.
Essendo il contenzioso avente ad oggetto la modifica delle tabelle millesimali un giudizio caratterizzato da valutazioni estremamente tecniche, è assolutamente consigliato, ma vorremmo quasi dire obbligatorio, che sia il condomino attore sia il condominio convenuto affianchino al legale, nella mediazione e nell’eventuale successivo giudizio, un tecnico edile (architetto, geometra, ingegnere edile, perito edile), che dal punto di vista dell’attore metta in evidenza gli errori presenti nelle tabelle, e che dal punto di vista del condominio convenuto difenda a livello tecnico la correttezza delle tabelle attualmente in vigore.

È importante infine sottolineare come, secondo la Cassazione Civ. n. 25790 del 14.12.2016, l’onere probatorio sulle condizioni che legittimano la richiesta della revisione della tabella millesimale, incombe, ex art. 2697 del c.c., su chi intende modificare le stesse. Sarà quindi essenziale in sede di giudizio sollecitare il giudice a nominare un consulente tecnico, che vada a verificare la fondatezza delle misurazioni contenute nella tabella condominiale che si intende modificare. A tale fine sarà opportuno per il condomino attore allegare all'atto introduttivo del giudizio una perizia di parte che vada tecnicamente a mostrare al giudice gli errori contenuti nella tabella millesimale contestata.

E’ superfluo sottolineare come le spese per l’opera prestata dai singoli professionisti coinvolti dovranno essere anticipate dalle parti interessate. In giudizio le spese per l’attività prestata dal consulente nominato dal giudice sono inizialmente poste a carico della parte che ha interesse alla nomina, in questo caso il condomino che richiede la revisione delle tabelle.
All’esito del giudizio troveranno applicazione gli artt. 91 e 92 del c.p.c. Secondo il 1° comma dell’art. 91 c.p.c: "Il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell'altra parte e ne liquida l'ammontare insieme con gli onorari di difesa".

Bisogna tuttavia prestare attenzione, in quanto se durante il tentativo di mediazione il mediatore ha formulato una proposta conciliativa ex art. 11 del D.Lgs. 28/2010 e il giudice accoglie la domanda nella misura non superiore a quanto stabilito in tale proposta (eventualità che nella pratica sta accadendo piuttosto frequentemente), il giudice, sempre secondo l’art. 91 del c.p.c.: "condanna la parte che ha rifiutato senza giustificato motivo la proposta al pagamento delle spese del processo maturate dopo la formulazione della proposta…".
Non è da escludere, inoltre, che il giudice ai sensi dell’art 92 del c.p.c. decida di compensare le spese e quindi a ciascuna parte non rimarrà che sobbarcarsi quanto anticipato per la rispettiva difesa. È chiaro, però, che qualsiasi valutazione circa la condanna al pagamento delle spese di giudizio potrà farsi solo valutando l’andamento dello stesso.

La risposta fornita dall’amministratore di condominio è giuridicamente ineccepibile. Anche se dopo la riforma del 2012 i compiti dell’organo amministrativo del condominio sono notevolmente ampliati, non rientra sicuramente tra i suoi poteri quello di andare a modificare arbitrariamente le tabelle millesimali vigenti: tale decisione può essere assunta solo dalla assemblea di condominio.
In caso di modifiche strutturali all’edificio tali da comportare una modifica alle tabelle millesimali, la prima norma che trova applicazione è l’art. 69 disp.att del c.c., ed in particolare il suo 2° comma.
Tale norma infatti dispone che nel caso in cui la modifica alla tabella avvenga perché vi sia stata, per modifiche strutturali all’edificio, una alterazione di oltre 1/5 del rapporto proporzionale della unità abitativa anche di un solo condomino, le modifiche alle tabelle millesimali possono essere approvate dalla assemblea condominiale con le maggioranze di cui al 2°comma dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio:500 millesimi).

È quindi essenziale che l’assemblea di condominio nomini un tecnico che innanzitutto accerti se i lavori eseguiti negli appartamenti abbiano comportato uno squilibrio del rapporto proporzionale delle unità abitative del palazzo superiore ad 1/5, e che vada conseguentemente a redigere le nuove tabelle millesimali da sottoporre alla approvazione dell’assise. È importante sottolineare che se il tecnico non rilevasse la sproporzione richiesta dalla norma, la modifica alle tabelle millesimali non potrebbe avvenire a colpi di maggioranza, ma solo con il consenso unanime di tutti i proprietari sulla base di quanto dispone il co.1° dell'art. 69 disp.att. del c.c.
È pleonastico precisare che al di là del fatto che l’assemblea approvi o meno le nuove tabelle, il costo delle competenze del tecnico incaricato devono essere comunque sostenute dai proprietari, e nel caso in cui le modifiche alle tabelle siano causate da modifiche strutturali all’edificio, l’art.69 disp.att. del c.c. accolla tali costi a chi ha causato le variazioni.

Come ha giustamente sottolineato nella sua risposta l’amministratore, per giungere alla nomina di un tecnico è necessario che ai sensi dell’art. 66 disp.att. del c.c. tanti condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio (quindi 166,6666 periodico che l'amministratore ha arrotondato prudenzialmente a 170 millesimi), facciano richiesta all’amministratore di convocare l’assise per nominare un tecnico a cui dare l’incarico di revisionare le tabelle. Tale richiesta si consiglia di farla per iscritto, firmata da tutti i richiedenti e inviata all’amministratore o tramite pec o con raccomandata con avviso di ricevimento. A fronte di tale richiesta, il professionista ha l’obbligo di procedere alla convocazione della assemblea, e se non vi provvede entro 10 giorni, i condomini richiedenti possono convocarla autonomamente. È quindi possibile giungere alla convocazione della assemblea anche prima dell’agosto del 2020, se, essendo già noti i nomi dei proprietari favorevoli alla revisione dei millesimi, si invia entro pochi giorni all’amministratore la richiesta di convocazione.

Supponiamo ora, che nonostante alcuni condomini ritengano che le tabelle millesimali siano da modificare per via dei lavori di ampliamento di alcune unità abitative, la maggioranza dei proprietari sia contraria, e pertanto non si riesca a raggiungere in assemblea i quorum previsti dalla legge per incaricare un tecnico. L’unico modo per superare questa impasse, è quello di adire l’autorità giudiziaria affinché lei stessa possa nominare un consulente tecnico di ufficio il quale: accerti se i lavori di ampliamento abbiano comportato una modifica ai valori proporzionali delle singole unità abitative nei termini indicati dall’ art 69 disp. att del c.c., e conseguentemente rediga le nuove tabelle.

Le tabelle millesimali, disciplinate dagli artt. 68 e 69 disp. att. del c.c., hanno la funzione di esprimere in millesimi il valore di ciascuna unità immobiliare in rapporto al valore dell’intero edificio. Esse assolvono a diverse funzioni nello svolgimento e amministrazione della vita condominiale. Tra le più importanti funzioni, non si può non citare il loro utilizzo per determinare la suddivisione delle spese condominiali nel momento in cui l’amministratore provvede a redigere il bilancio dell’edificio; inoltre i millesimi condominiali sono essenziali per calcolare il quorum costitutivo e deliberativo della assemblea.

L’art 69 disp. att. del c.c., così come riformato dalla L. n.220/2012, dispone molto chiaramente che: "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità". Tale principio generale, secondo il successivo 3° comma dell’articolo in esame, può trovare applicazione per la revisione o rettifica di tabelle millesimali redatte in applicazione di criteri legali o convenzionali. In altri termini, è richiesto l’unanimità dei consensi di tutti i proprietari sia per andare a modificare tabelle allegate a regolamenti di condominio di natura contrattuale (allegate, quindi, ai rogiti di acquisto), sia per modificare tabelle millesimali approvate dalla assemblea a maggioranza e redatte secondo i criteri previsti dal codice civile.

Tale principio generale trova due importanti deroghe: quando le tabelle sono errate e quando per le mutate condizioni dell’edificio (sopraelevazioni, incremento di superfici e incremento e diminuzioni di unità immobiliari), viene alterato per più di 1/5 il valore proporzionale di una unità immobiliare anche di un solo condomino.
In presenza di questi soli due casi le tabelle millesimali potranno essere modificate, anche nell’interesse di un solo proprietario, non con il consenso unanime di tutti i condomini, ma con le maggioranze di cui al comma 2 dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

Sulla base di quanto riferito nel quesito, non pare che vi siano state delle modifiche nella struttura dell’edificio tali da comportare una alterazione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari. Rimane da capire se le originarie tabelle predisposte del costruttore fossero già all’origine errate e siano, invece, corrette le tabelle predisposte dal secondo tecnico: solo in questo caso sarebbe giustificabile una sostituzione delle prime tabelle con queste ultime a colpi di maggioranza.

A tale proposito però troviamo assolutamente difficile che la seconda relazione, redatta a nostro avviso da un tecnico assolutamente compiacente con uno dei proprietari del 2° piano, possa considerarsi corretta. Ciò emerge chiaramente considerando che l’ascensore è uno dei servizi utilizzabili dai proprietari delle unità abitative del secondo piano per raggiungere i locali stenditoio e lavanderia, i quali, pare di capire, sono sempre in proprietà esclusiva ai medesimi soggetti del secondo piano. In realtà il secondo tecnico con una relazione molto probabilmente falsata ad hoc, ha tentato di escludere alcuni condomini dal pagamento di parte degli oneri condominiali riferibili all'impianto ascensore.

Secondo la giurisprudenza assolutamente unanime, l’esonero parziale o totale al pagamento delle spese condominiali da parte di un gruppo di condomini può avvenire solo

• con una delibera presa all’unanimità,
• oppure con un accordo sottoscritto sempre da tutti i proprietari.

Se tale esonero, invece, è stato riconosciuto da una delibera adottata dall'assemblea a colpi di maggioranza, la stessa deve considerarsi nulla e quindi impugnabile in ogni tempo oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art.1137 del c.c.

In conclusione crediamo sia opportuno prima di tutto far visionare la tabella originaria e la nuova tabella da un tecnico di fiducia, il quale dovrebbe confermare le perplessità che si sono manifestate nella presente consulenza. Successivamente, con l’ausilio di un legale si potrà convenire in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore di condominio pro tempore, chiedendo al giudice di accertare la nullità della delibera con la quale si sono approvate le nuove tabelle falsate e chiedendo conseguentemente il ripristino delle precedenti.

È opportuno primariamente precisare che chi scrive non è un tecnico edile, ma un legale e quindi non ha le competenze necessarie per giudicare la correttezza della relazione allegata al quesito.
Le tabelle millesimali sono uno dei documenti più importanti del condominio in quanto ne influenzano in maniera predeterminante il funzionamento, si pensi al voto del condomino in assemblea il cui peso è necessariamente influenzato anche dai millesimi di ciascun proprietario; si pensi anche alla ripartizione degli oneri condominiali nel rendiconto annuale determinati in prima battuta applicando le tabelle millesimali di competenza.

Seppur l’importanza di tali documenti è indiscutibile, il nostro legislatore, anche dopo la riforma del diritto condominiale del 2012, sembra dimenticarsi delle tabelle millesimali non prevedendo all’oggi una disciplina puntuale su di esse. Il codice civile al co.1 dell’art. 1118 del c.c. si limita a dirci che:” Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.” Tale principio viene poi attuato dagli artt. 68 e 69 delle disp.att del c.c. Il primo articolo ci dice che le tabelle millesimali devono essere allegati al regolamento di condominio e, al secondo comma, che nella loro redazione non deve essere considerato il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. L’art. 69 disp.att. del c.c. si sofferma sulle maggioranze necessarie per l’approvazione delle ratifiche e modifiche alle tabelle millesimali, che vedremo poco più avanti.

A parte le scarne indicazioni che ci offre il 2°comma dell’art. 68 disp.att. del c.c., l’unico atto che si occupa espressamente dei criteri di redazione delle tabelle millesimali è una circolare (quindi neppure un testo di legge) del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 intitolata:” Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci”. È questo l’atto che viene preso come punto di riferimento dai tecnici edili per redigere le tabelle millesimali, in cui vengono indicati i criteri con cui determinare i singoli coefficienti di calcolo.

Il problema fondamentale di questi coefficienti di calcolo, che si rifletterà poi anche sulla disciplina della modifica della tabella, è che non tutti sono basati su parametri oggettivamente valutabili: i coefficienti, quindi possono dividersi in due grandi categorie: quelli oggettivi e quelli soggettivi.
I primi sono quelli determinati da valori numerici empiricamente valutabili, come possono essere la superficie dei singoli appartamenti; i secondi sono tutti quei criteri che variano a seconda della sensibilità e valutazione del singolo tecnico incaricato dal condominio di redigere le tabelle (si pensi ad esempio alla esposizione, luminosità, orientamento ecc. ecc.).

Detto questo, da una parte possono essere condivise le considerazioni svolte dalla autrice del quesito, in quanto se il tecnico in assemblea presenta sia le tabelle che la relazione che indica i criteri con i quali le stesse sono state realizzate, i condomini potranno senza dubbio fare delle considerazioni più puntuali: d’altro canto, però, non ci si sente di stigmatizzare e condannare il comportamento dell’architetto incaricato di redigere le nuove tabelle, in quanto il suo non costituisce un comportamento inadempiente.
Proprio perché molti dei criteri previsti per la redazione della tabella millesimale sono soggettivi, è tutt’altro che condannabile la condotta tenuta dal tecnico, il quale preferisce che le valutazioni da lui svolte nella relazione sui coefficienti siano fatte proprie dalla assemblea di condominio per poi procedere, sulla base dei coefficienti approvati, a redigere le nuove tabelle.
È chiaro che prima della assemblea, ogni condomino avrà pieno diritto di rivolgersi ad un suo tecnico di fiducia per capire se le valutazioni svolte dal tecnico nominato dalla assemblea siano corrette.
Per quanto riguarda le maggioranze di approvazione delle tabelle millesimali, le quali a parere di chi scrive dovranno essere seguite anche nel caso in cui si dovesse approvare il lavoro del tecnico in due tranche, dobbiamo guardare all’art. 69 disp.att. del c.c. così come modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220 del 2012.
Ad una prima lettura, il legislatore del 2012 sembra aver in qualche modo sconfessato la precedente giurisprudenza formatasi sul punto, ed in particolare le Sezioni Unite con la famosa sentenza n. 18477/2010.
Prima del 2012, infatti, le Sezioni Unite, con l’importante arresto sopracitato, avevano disposto che le modifiche alle tabelle millesimali dovessero essere adottate con una delibera approvata con la maggioranza dei condomini di cui al 2° co. dell’art.1136 del c.c.; questo anche se le tabelle fossero allegate ad un regolamento condominiale di natura contrattuale.
La giustificazione di tale decisione stava nel fatto che le tabelle non potessero avere, contrariamente al regolamento di condominio, natura contrattuale, in quanto tale documento non faceva altro che fotografare la situazione di fatto esistente in un edificio, e indicare il rapporto di proporzionalità già in esso esistente tra parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune.

Con la riforma del 2012, come si accennava poco sopra, si sconfessa in parte tale orientamento, in quanto il 1° comma dell’art. 69 disp.att. del c.c. riformato dispone che:” I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all'unanimità.”
La regola della unanimità trova, però subito una sua repentina deroga nel caso in cui la modifica alla tabella avvenga per la conseguenza di un errore, oppure vi sia stata, per modifiche strutturali all’edificio, una alterazione di oltre 1/5 del rapporto proporzionale della unità abitativa anche di un solo condomino.
In questi soli due casi, le modifiche alle tabelle millesimali possono essere approvate dalla assemblea condominiale con le maggioranze di cui al 2°comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi), ripristinando quindi quanto avevano disposto le Sezioni Unite.

È appena il caso di ricordare che nelle ipotesi appena descritte, qualora non si raggiungessero le maggioranze prescritte e nonostante ciò l’assemblea proceda comunque ad adottare una delibera di approvazione delle tabelle, la stessa sarebbe annullabile e quindi impugnabile innanzi alla autorità giudiziaria nei termini di cui all’art. 1137 del c.c.

È importante sottolineare come, per giurisprudenza, si può dire costante, l’errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp.att. del c.c., idoneo a far scattare l’approvazione a maggioranza, deve considerarsi: o un errore di calcolo (esempio: errata estensione, altezza ubicazione degli appartamenti); o un errore di fatto (esempio: l’errata convinzione che un appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva) o, infine un semplice errore di diritto (come ad esempio il considerare tra i parametri di redazione i criteri espressamente vietati dal 2°comma dell’art 68 disp.att. del c.c.). Non può considerarsi errore essenziale, quello riguardante i parametri soggettivi di determinazione delle tabelle, non costituendo questo un errore sulla qualità della cosa ex art. 1429 del c.c.

In conclusione, tenendo conto che, sulla base di quanto riferito dalla cliente, la ratifica alle tabelle millesimali deriva da una modifica strutturale dell'edificio (innalzamento di una nuova costruzione), sarà sufficiente approvare la modifica alla tabella con una delibera assembleare adottata con la maggioranza prevista dal 2°co. dell'art.1136 del c.c.

Per il diverso numero di problematiche poste dal presente quesito, al fine di ottenere una migliore qualità espositiva, si dividerà la risposta in paragrafi. Stravolgendo, inoltre, l’ordine in cui i quesiti sono stati posti, si tratterà primariamente delle problematiche sottese alla validità della delibera assembleare dell’8.05.2015 e della sua convocazione, per poi passare al più complesso problema riguardante le tabelle millesimali e alle maggioranze necessarie per le loro modifiche.

1. È necessario conoscere i motivi che hanno portato un condomino a fare istanza all’ amministratore di convocare l’organo assembleare per la modifica delle tabelle millesimali? Deve tale istanza farsi per iscritto?

L’ art. 66 disp.att del c.c., dispone che l’organo assembleare, oltre che annualmente in via ordinaria, possa essere convocato dall' amministratore di condominio quando questi lo ritiene necessario. Il potere di convocare l’organo assembleare è una facoltà riconosciuta all’amministratore dal codice civile, che egli può esercitare a sua assoluta discrezione, quando lo ritiene necessario.

Nulla vieta che tale potere di convocazione sia incoraggiato da un singolo condominio, al di là del valore dei suoi millesimi, quando questi ritiene che vi siano delle questioni rilevanti per la vita condominiale, le quali necessitino la convocazione della assemblea. Tale attività di segnalazione non richiede alcuna formalità particolare o istanza scritta, e rientra semplicemente nel rapporto collaborativo che deve instaurarsi tra amministratore e singoli condomini. Quindi, il fatto che non si conoscano le motivazioni che hanno portato l’amministratore a convocare l’assemblea dell’8.05.2015, e non vi sia alcuna istanza scritta da parte del condomino richiedente, non comporta vizio alcuno.

2. La convocazione alla assemblea dell’8.05.15 doveva essere inviata da parte dell’amministratore, ad entrambi i comproprietari del piano terra dell’edificio? Può un errore di convocazione essere un valido motivo (oggi nel 2018) di impugnazione di una delibera adottata nel maggio del 2015?

La riforma del condominio portata dalla L.n. 220 dell’11.12.2012, ha profondamente riformato l’art. 1136 del c.c. che disciplina il funzionamento dell’organo assembleare. In particolare, il nuovo comma 6 dell’articolo citato dispone che: "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.” Questa norma impone all’amministratore, al fine di garantire il corretto funzionamento dell’organo assembleare, di ricercare qualsiasi soggetto che possa vantare un diritto sui beni in condominio, e che possa, pertanto, esercitare validamente il suo diritto di voto. Ne consegue che, in caso di unità abitativa intestata a più soggetti, l’avviso di convocazione dovrà essere inviato a cura dell’amministratore a tutti i comproprietari. Si deve tuttavia tenere conto che ai sensi del comma 2° dell’art. 67 disp.att. del c.c., i comproprietari dovranno eleggere ai sensi dell’art. 1106 del c.c. un rappresentante della comunione, il cui nominativo dovrà essere comunicato per iscritto all’amministratore, il quale andrà concretamente ad esercitare il diritto di voto in nome e per conto dei partecipanti alla comunione dell'appartamento (prima faranno una consultazione interna per decidere come votare sui singoli punti messi all'ordine del giorno della convocata assemblea).

Venendo, quindi, a parlare concretamente della problematica posta dal quesito, il fatto che il nome dell’altro comproprietario fosse ben noto all’amministratore, imponeva allo stesso di inviare l’avviso di convocazione anche alla sorella dell’autore del quesito, questo per ottemperare a quanto prescritto dal citato comma 6 dell’art 1136 del c.c.

Il fatto che tale norma non sia stata rispettata dall’amministratore può essere un valido motivo per impugnare la delibera dell’08.05.2015? La risposta deve essere negativa. Con la famosa sentenza delle Sezioni Unite n. 4806 del 07.03.2005, la giurisprudenza è oramai giunta ad un assestamento circa i casi in cui una delibera possa considerarsi nulla, o, debba, invece, semplicemente ritenersi annullabile.

Il mancato rispetto delle norme che disciplinano la convocazione dell'assemblea di condominio, rientra tra quei vizi di mera annullabilità della delibera condominiale adottata. Ne consegue che, ai sensi del 2° comma dell’art.1137 del c.c., la stessa potrà essere impugnata esclusivamente dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro 30 giorni, i quali decorrono per i condomini dissenzienti o astenuti dal giorno in cui la delibera è stata adottata dall’organo assembleare, per gli assenti dal giorno in cui la stessa viene loro comunicata. Il termine di impugnazione viene definito dal legislatore perentorio, motivo per cui una volta che lo stesso viene a scadenza, la delibera assembleare, seppur viziata da un errore nella convocazione del consesso, diverrà inoppugnabile e non potrà più essere rimessa in discussione.

Secondo quanto riferito nel quesito, la delibera che ha dato mandato all'architetto di rivedere le tabelle millesimali, è stata adottata l’08.05.2015, pertanto nel momento in cui si scrive (maggio 2018), il termine di impugnazione deve considerarsi ampiamente decorso, rendendo oramai le decisioni prese in quella data dall’assemblea di condominio inattaccabili.

3. Le maggioranze con cui devono essere revisionate le tabelle millesimali.

Il fatto che non si è in grado di capire, poiché l’edificio è stato edificato in epoca immemore, se le tabelle millesimali abbiano natura contrattuale o assembleare, è un problema tutto sommato irrilevante. Infatti, ai sensi dell’art. 69 disp. att del c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio, è possibile ovviare al problema: tale articolo, secondo quanto dispone il suo comma 3°, trova applicazione sia per la rettifica o revisione di tabelle millesimali allegate a regolamenti contrattuali, sia per tabelle millesimali approvate a maggioranza dalla assemblea.

Innanzitutto, l’art 69 disp. att del c.c dispone come regola generale, sconfessando la giurisprudenza divenuta dominante prima della riforma del condominio del 2012, che le tabelle millesimali possono essere modificati solo con una delibera adottata con l’unanimità della compagine condominiale.

Lo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale trova deroga in due casi:
-quando la stessa sia la conseguenza di un errore;
-quando vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio derivate da: sopraelevazione, incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, e tali modifiche comportino una variazione superiore ad 1/5 del valore proporzionale dell’unità abitativa anche di un solo condomino.
In soli questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, anche nell’interesse di un solo condomino, applicando la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 del c.c. 2°comma (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi dell’edificio).

La giurisprudenza successiva alla riforma del condominio, per ora, tende a limitare la possibilità di modificare e rettificare le tabelle millesimali a colpi di maggioranza, con interpretazioni piuttosto restrittive.
La Cass. Civ., Sez.II, con sentenza n. 19797 del 04.10.2016, ha escluso che possa considerarsi errore rilevante ai fini della modifica delle tabelle millesimali, il mutarsi dei criteri di stima sulla valutazione del valore delle singole unità immobiliari (come ad esempio le valutazioni sull’osservatorio immobiliare della Agenzia delle Entrate), ritenendo viceversa rilevanti l’ errore su criteri oggettivamente valutabili, quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione etc.

È importante sottolineare come, nei casi in cui sia possibile modificare le tabelle millesimali attraverso la maggioranza qualificata del 2° co. art. 1136 del c.c., qualora questa non venga raggiunta, e nonostante ciò la delibera sia comunque adottata, saremmo in presenza di un mero vizio di annullabilità, che in quanto tale deve essere impugnato, come si è spiegato nel paragrafo precedente, secondo quanto previsto dall’art. 1137 del c.c.

Per quanto è dato intendere, le modifiche alle tabelle millesimali sono divenute necessarie a fronte di lavori di ristrutturazione dell’edificio. Pertanto, riteniamo sia necessario valutare, anche attraverso una perizia di parte che supporti l’attività di un eventuale legale, se le modifiche strutturali apportate abbiano comportato un mutamento strutturale superiore ad 1/5 del valore proporzionale della singola unità abitativa.
Nel caso in cui si accerti che i lavori di ristrutturazione dell’edificio non abbiano comportato una alterazione ai valori delle singole unità abitative tale da giustificare una modifica delle tabelle millesimali da approvarsi a semplice maggioranza qualificata, si ritiene sia possibile adire l’autorità giudiziaria per chiedere la nullità delle tabelle così approvate, in quanto violano una disposizione di legge imperativa. Qualora, invece, fossimo di fronte ad uno dei casi in cui la legge prevede la possibilità di modificare le tabelle a maggioranza, poiché è pressoché certo che il termine per impugnare la delibera di approvazione delle nuove tabelle adottate sia oramai decaduto, le stesse dovranno essere considerate inoppugnabili e, quindi, non più modificabili.

Le tabelle millesimali, disciplinate dagli artt. 68 e 69 disp.att. del c.c., hanno la funzione di esprimere in millesimi il valore di ciascuna unità immobiliare in rapporto al valore dell’intero edificio. Esse assolvono a diverse funzioni nello svolgimento e amministrazione della vita condominiale. Tra le più importanti funzioni, non si può non citare il loro utilizzo per determinare la suddivisione delle spese condominiali nel momento in cui l’amministratore di condominio provvede a redigere il bilancio dell’edificio; inoltre i millesimi condominiali sono essenziali per calcolare i quorum costitutivi e deliberativi della assemblea di condominio.
L’art. 68 disp.att. del c.c., prevede che le tabelle millesimali siano allegate al regolamento di condominio, obbligatorio, ex art. 1138 del c.c., per edifici che abbiano più di dieci condomini.

Generalmente il regolamento di condominio e le allegate tabelle, vengono unilateralmente predisposte dall’originario costruttore dell’edificio e, successivamente, allegato ai rogiti di vendita delle singole unità abitative: conseguentemente il regolamento e le tabelle vengono accettate e fatte proprie da tutti i condomini con l’acquisto dell’appartamento. In questo caso il regolamento e le tabelle allegate assumono la natura di un atto contrattuale; inoltre, se regolamento e tabelle vengono trascritte presso le Conservatorie Immobiliari o richiamate nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, essi vincoleranno anche i nuovi proprietari che entreranno a far parte della compagine condominiale.

Può accadere anche che il costruttore non provveda a redigere il regolamento e le tabelle millesimali; in questo caso essi vengono predisposte da professionisti, nominati dalla compagine condominiale, e approvati dalla assemblea secondo le maggioranze richieste dall’art.1136 2° comma del c.c. Regolamento e tabelle, approvate secondo queste modalità, vengono definite di natura assembleare.

Il regolamento di condominio sovente contiene delle disposizioni che vanno a derogare ai criteri previsti dagli art.1123 e ss. del c.c. per la suddivisione delle spese condominiali, e, quando questo abbia natura contrattuale, giurisprudenza costante ritiene che per la sua modifica sia necessario il consenso unanime di tutti partecipanti al condominio.
Conseguentemente l’orientamento oramai dominante dei giudici è quello di ritenere affette da radicale nullità le delibere condominiali:” …con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini… “(si veda fra le tante Cass. Civ.,sez.II,sentenza n. 17268 del 28.08.2015). Conseguentemente, tali delibere possono essere impugnate in ogni tempo, anche oltre il rigido termine impugnatorio di 30 gg. prescritto dall’art. 1137 del c.c.; inoltre la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da un condomino che ha concorso alla approvazione della delibera viziata.

Per quanto riguarda le tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio contrattuale, l’orientamento della Cassazione e la disciplina codicistica relativa alle loro modifiche, presentano delle importanti differenze rispetto a quanto detto sopra.
Innanzitutto, è opportuno citare per la sua importanza, anche se anteriore alla riforma del condominio del 2012, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.

Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art 1136 2° co. del c.c.
Successivamente a tale importante pronuncia interviene il legislatore con la riforma del condominio portata dalla l n.220 dell’11.12.2012, ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp.att. del c.c, il quale deve trovare applicazione per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Con tali modifiche, il legislatore sembra sconfessare le conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite, disponendo che: “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.

Il ritorno allo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale, trova una sua deroga, sempre all’interno dell’art. 69 disp.att. del c.c, quando la stessa sia la conseguenza di un errore, oppure vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio. In questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, anche nell’interesse di un solo condomino, applicando le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136 del c.c. 2° comma in luogo della unanimità. È opportuno precisare che l’errore rilevante per richiedere la modifica delle tabelle, ai sensi dell’art 69 disp.att del c.c., è quello che consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Si pensi, a tale proposito, aglierrori di calcolo che attengono: all’estensione, altezza e ubicazione dei singoli appartamenti.
È importante sottolineare come, nei casi in cui trovi applicazione le maggioranze di cui all’art. 1136 2° co del c.c(maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio), qualora queste non vengono raggiunte, e nonostante ciò la delibera trovi comunque approvazione da parte dell’assemblea, saremmo in presenza di un mero vizio di annullabilità, che in quanto tale deve essere impugnato secondo quanto previsto dall’art.1137 del c.c.
Qualora si vada ad impugnare una delibera condominiale che approvi una tabella millesimale errata, il comma 2° dell’art. 69 disp.att del c.c. prevede che il condomino che si ritiene leso possa adire l’autorità giudiziaria, convenendo in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore di condominio. È importante sottolineare come, secondo la Cassazione Civ. n. 25790 del 14.12.2016, l’onere probatorio sulle condizioni che legittimano la richiesta della revisione della tabella millesimale, incombe, ex art. 2697 del c.c., su chi intende modificare le stesse. Sarà quindi essenziale in sede di giudizio sollecitare il giudice a nominare un consulente tecnico, che vada a verificare la fondatezza delle misurazioni contenute nella tabella condominiale che si intende modificare. A tale fine sarà opportuno allegare all’atto introduttivo del giudizio, una perizia di parte che vada tecnicamente a mostrare al giudice gli errori contenuti nella tabella millesimale contestata.

Due sono fondamentalmente gli interrogativi a cui si chiede risposta ad integrazione di quanto già chiarito nella precedente consulenza, e precisamente:

1. se le spese relative alla rampa di scala che dal quarto piano conduce al 5 piano debbano necessariamente essere suddivise in base alla tabella scale, ovvero se la loro ripartizione possa esser fatta sulla base della tabella relativa alle proprietà generali;
2. se è possibile imporre all’amministratore di rivedere il calcolo dei millesimi effettuato per il superattico del quinto piano, in considerazione del fatto che non si è tenuto conto di alcuni coefficienti di riduzione.

Alla prima domanda deve purtroppo darsi risposta negativa.
Costituisce principio generale quello secondo cui in un edificio condominiale i condomini, in quanto al contempo titolari delle unità immobiliari comprese nell'edificio e comproprietari pro indiviso dei beni e degli impianti condominiali, sono tenuti a contribuire al pagamento dei costi della gestione del fabbricato e alla manutenzione delle relative “parti comuni” (così art. 1118 c.c. nonché art. 1104 c.c., dettato in materia di comunione in generale, ma estensibile al condominio ex art. 1139 cod. civ.).

Tali costi, poi, vanno ripartiti tra i condomini applicando, obbligatoriamente, i criteri previsti dall'art. 1123 c.c., in base ai quali:
a) se l'utilità fornita è paritaria per tutti i partecipanti, le relative spese vanno ripartite in base ai millesimi generali (c.d. Tabella A di proprietà);
b) se l'utilità non è paritaria, la ripartizione andrà fatta secondo la misura del vantaggio fornito;
c) qualora, infine, di detta utilità ne usufruiscano una parte dei condomini, la ripartizione dovrà riguardare solo il relativo “gruppo” di condomini interessati.

Per alcune specifiche tipologie di spese (si vedano gli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c.), tra cui sono proprio ricomprese le spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale, il legislatore fornisce altri vincolanti criteri di ripartizione, con la conseguenza che qualunque altra diversa ripartizione (ossia che non rispetti tali parametri codicistici, ma che sia basata su criteri “personalizzati”), per assumere efficacia vincolante, deve necessariamente essere approvata all'unanimità da tutti i condomini, cioè deve assumere natura contrattuale.
A tale riguardo la giurisprudenza ha costantemente affermato che l'assemblea, quando delibera una ripartizione di spesa, gode di una discrezionalità limitata, essendo soltanto legittimata ad applicare la legge, senza possibilità di introdurre alcuna deroga.

Una ripartizione di spesa “personalizzata” può farsi soltanto discendere da una delibera contrattuale, ossia da quella che l'art. 1123 denomina “diversa convenzione” e potrebbe, nel concreto, avere proprio ad oggetto, ad esempio, l'applicazione della “tabella A proprietà” alle spese per le scale (in tal modo derogandosi al criterio legale di ripartizione fissato dall’ art. 1124 c. c.)
Come si vede il sistema previsto dal codice per la ripartizione delle spese condominiali è piuttosto rigido e riduce fortemente la discrezionalità dei condomini, privilegiando, ove è possibile, criteri aritmetici potenzialmente incontestabili (si pensi all'altezza nel caso della tabella scale-ascensore).

Al secondo interrogativo, invece, può rispondersi positivamente.
Infatti, come già detto nella precedente consulenza, l’ art. 69 disp. att. al c.c. prevede, anche nell’interesse di un solo condomino, che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, possano essere rettificati o modificati, secondo le maggioranze e la particolare procedura in tale norma previste, quando risulta che siano conseguenza di un errore, e ciò considerando che la persistenza di eventuali errori ed imprecisioni può comportare, con il passare del tempo, danni economici anche ingenti per alcuni condomini.

Nell’avanzare una simile richiesta, si tenga presente che le norme di buona tecnica impongono, a qualunque tecnico incaricato di redigere le tabelle, di effettuare le necessarie misurazioni e di applicare ai dati così ottenuti i c.d. coefficienti correttivi; cioè alla misurazione in metri quadri o cubi bisognerà applicarsi una correzione, che viene operata moltiplicando l’unità per tutti i coefficienti, i quali sono anche chiamati di “riduzione” perché consistono in un indice numerico che, partendo proprio dall’unità, decresce a mano a mano che le caratteristiche dell’ambiente preso in considerazione peggiorano.

La circolare del Ministero dei lavori pubblici n. 12480 del 26.03.1966 elenca i diversi coefficienti da prendere in esame, e tra questi figura il coefficiente di soggezione (si tratta di una elencazione, comunque, non tassativa né esaustiva).
Il compito prioritario che il perito deve assolvere, prima di effettuare i conteggi estimali per la compilazione delle tabelle, è visionare tutta la documentazione pubblicistica relativa al fabbricato, onde verificarne l’esatta consistenza, la presenza di servitù passive o attive, la forma di utilizzo di eventuali pertinenze, le planimetrie allegate ai rogiti, gli eventuali progetti originali approvati per la costruzione (da confrontare con lo stato esistente dei luoghi).

Disponendo di tale materiale, dovrà poi fare applicazione del c.d. coefficiente di riduzione di servitù, ossia di quel coefficiente che tiene conto delle servitù esistenti, ovvero della vicinanza ad elementi tecnici comuni (quali possono essere ad esempio la caldaia del riscaldamento, canne fumarie, pozzetti, vano confinante con l’ascensore, ecc.), che hanno diretta influenza sul valore degli immobili.

Pertanto, riassumendo, possiamo concludere dicendo che:

1. i criteri di ripartizione delle spese relative alle scale non possono contravvenire a quanto previsto dall’art. 1124 c.c., norma che fissa un criterio legale, derogabile solo contrattualmente con il consenso unanime di tutti i condomini, il quale assumerebbe la natura di regolamento contrattuale di condominio;
2. è pienamente legittima la richiesta di procedere ad una rettifica delle tabelle millesimali, onde far sì che le medesime tengano conto dei coefficienti di riduzione che l’immobile presenta.

Per tale ipotesi si consiglia preventivamente di far esaminare le tabelle già esistenti ad un tecnico di propria fiducia, il quale potrà esprimere un parere circa la fondata irregolarità o meno delle medesime.

Qualora quest’ultimo dovesse verificare che effettivamente le tabelle non tengono conto dei c.d. coefficienti di riduzione, allora si potrà seguire la procedura prevista dall’art. 69 disp. Att. c.c., ossia:

1. anche uno solo dei condomini dovrà fare richiesta di rettifica all’amministratore di condominio;
2. l’amministratore è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini, e se non adempie a tale obbligo può essere revocato e potrebbe essere tenuto al risarcimento degli eventuali danni;
3. l’assemblea, così convocata, delibera con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.
4. in mancanza di convocazione si dovrà convenire in giudizio il condominio in persona dell’amministratore pro tempore.

La legge non disciplina le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma prevede unicamente che esse debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di esso; con le tabelle millesimali si esprime in precisi termini aritmetici un rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini sulle parti condominiali.

Proprio l'art. 68 dis. att. c.c. prevede infatti che il "valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento condominiale".

Oltre alla tabella generale che indica il valore millesimale di ciascuna proprietà, deve provvedersi sempre anche alla redazione di tutta una serie di altre tabelle specifiche, con cui si ripartiscono le spese per beni e servizi comuni, in relazione all’uso che ciascun condomino ne fa.

In particolare, e per quel che qui interessa, le tabelle relative a scale ad ascensore si redigono in base a quanto previsto dall'art. 1124 c.c. nella parte in cui prevede che "la spesa relativa è ripartita tra essi [proprietari], per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".

Dunque si attribuiscono 500/1000 in funzione del valore degli appartamenti come individuato dalle tabelle generali, e gli altri 500/1000 proporzionali all'utilizzo specifico che, nel caso delle scale ed ascensori, è pari all'altezza del piano rispetto al suolo.

Nel caso oggetto del presente quesito, le tabelle millesimali redatte dal tecnico non appaiono conformi alla disciplina specifica, in quanto non ha utilizzato il criterio previsto dall'art. 1124 c.c., bensì un criterio differente se ha aggiunto nel calcolo dei millesimi del superattico anche il valore dei locali condominiali posti al 5° piano.

Il fatto che i condomini utilizzino poco questi spazi, non può certo comportare un aggravio delle spese a carico del proprietario del piano ove tali spazi si trovano, soluzione che, anzi, è contraria al dettato legislativo.

Lo stesso dicasi con riguardo alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese e la manutenzione dell'ascensore, per il quale il criterio di attribuzione è lo stesso (ex pluribus Cass. n. 3264/2005).

Dal momento che l'ascensore si ferma al 4° piano, è chiaro che il proprietario del superattico al 5° piano è tenuto al pagamento delle spese inerenti in proporzione all'altezza del piano ove arriva l'ascensore.

Dunque i primi 500/1000 devono essere attribuiti in base all'altezza del piano di arrivo dell'ascensore dal suolo, dividendo il valore in base al numero di appartamenti presenti al piano, e gli altri 500/1000 andranno calcolati sulla base del valore delle singole unità immobiliari.

Deve infine sottolinearsi che, in base all'art. 68 e 69 disp. att. al c.c., al condomino è sempre concessa la possibilità di richiedere la revisione delle tabelle millesimali per l'errore oggettivo, nella determinazione dei valori assegnati per la ripartizione spese, e richiedere altresì la restituzione degli importi erroneamente corrisposti in base alle tabelle millesimali errate.

I principi che disciplinano la suddivisione degli oneri condominiali sono racchiusi negli artt. 1123 e 1124 del c.c., con quest’ ultimo che prevede una specifica suddivisione applicabile alle scale e agli ascensori. Tali principi vengono poi tradotti aritmeticamente nelle tabelle millesimali redatte da un tecnico incaricato vuoi dal costruttore vuoi dai condomini: esse devono poi essere utilizzate dall’amministratore, tra le altre cose, per suddividere in maniera corretta gli oneri tra tutti i proprietari.

Nel caso specifico si tratta di capire se l’amministratore nel suddividere le spese inerenti l’ascensore abbia innanzitutto fatto applicazione della tabella “ascensore-scale” attualmente vigente nel palazzo: se così non fosse, vi sarebbero gli estremi per procedere alla impugnazione del riparto condominiale, a condizione però che non siano già decorsi i termini previsti dall’ art. 1137 del c.c.

Se le spese inerenti l’ascensore sono state suddivise utilizzando i coefficienti presenti nelle tabelle vigenti, si deve capire se esse sono state predisposte correttamente, rispettando le caratteristiche costruttive dell’edificio. Se vi fosse un dubbio su ciò, esso non può essere sciolto da un legale, ma si dovrebbe dare uno specifico incarico ad un tecnico, il quale previa esame dello stabile condominiale, potrebbe confermare o smentire l’operato del collega che lo ha preceduto.
A tal proposito, l’unica cosa che si può precisare sotto questo aspetto è che ai fini di poter attivare un eventuale procedimento di correzione delle tabelle vigenti ex art 69 disp.att. del c.c. è necessario che si accerti che le attuali tabelle siano affette da errori di fatto (come, ad esempio, una errata determinazione di una superficie utile), o da errori di diritto: ai fini del procedimento di correzione infatti sono assolutamente irrilevanti le valutazioni fatte dal tecnico riguardanti la determinazione di quei coefficienti (per es. l’esposizione della singola unità immobiliare) che per loro natura devono essere stabiliti seguendo il libero convincimento del tecnico che ha ricevuto l’incarico fiduciario di predisporre le tabelle.

I millesimi devono essere predisposti da un tecnico edile sulla base delle condizioni strutturali dell’edificio condominiale e dei principi espressi in materia dalla giurisprudenza. Se si ritiene errata la tabella ascensore è quindi necessario nominare un tecnico di fiducia che proceda ad un suo controllo: qualora egli ravvisasse delle criticità, ci si potrà rivolgere ad un legale per intraprendere tutte quelle iniziative, anche eventualmente giudiziarie, tese ad una sua modifica.

In questa sede però possiamo dire che per giurisprudenza costante le unità immobiliari del piano terra non possono essere esentate dal pagamento delle spese inerenti all’ascensore, a meno che non sia vigente nel condominio un
regolamento di natura contrattuale che disponga diversamente. L’ascensore infatti è un mezzo necessario per raggiungere le parti di copertura dell’edificio: per tale motivo esso viene usufruito anche dai proprietari degli appartamenti posti al piano terra e dai proprietari dei negozi fronte strada, seppur in maniera meno intensa rispetto agli altri condomini: in questo senso tra le tante Cass.Civ.,Sez.II, ord n.22157\2018.

Se quindi la tabella ascensore che ci è stata presentata è stata redatta non attribuendo dei millesimi agli appartamenti dei piano terra, a discapito quindi dei proprietari dei piani via via superiori, esse sono affette da un errore di diritto che potrebbe giustificare una loro correzione ai sensi dell’art. 69 disp.att. del c.c. Tutto questo è vero, però, se non è presente nel palazzo un regolamento contrattuale che detta regole specifiche in relazione alla suddivisione delle spese inerenti all’impianto ascensore: se così fosse, tali norme prevarrebbero su quanto disposto dall’art.1124 del c.c.

Il primo comma dell’art. 69 disp. att. del c.c. ci dice che i valori proporzionali espressi nelle tabelle, possono essere rettificati o modificati solo all’unanimità.
Subito dopo però la norma precisa che le tabelle, anche se allegate ad un regolamento contrattuale, possono essere modificate dall'assemblea di condominio con le maggioranze di cui al 2°comma dell’art. 1136 del c.c. in questi due casi:
a) le tabelle sono errate;
b) a seguito di modifiche strutturali dell’edificio viene alterato per più di 1/5 il valore proporzionale di una o più unità immobiliare anche di proprietà di un solo condomino.

In particolare la giurisprudenza (cfr. Cass.Civ. n.3001/2010; Cass.Civ. n. 116/1982) ha chiarito che l’errore che può dar luogo ad una modifica della tabella millesimale è quello essenziale, ovvero obbiettivamente verificabile. Sono stati definiti errori essenziali dalla giurisprudenza:
-gli errori che attengono agli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti quali l’estensione, l’altezza l’ubicazione;
- gli errori di fatto, come ad esempio errori di calcolo, di determinazione di superfici; errori di misurazione delle superfici ecc. ecc.;
- gli errori di diritto, come ad esempio l’applicazione nella redazione della tabella millesimale di determinati criteri ritenuti irrilevanti dal 2° comma, dell’art. 68 disp. att. del c.c. (es. il valore locatizio).
Secondo i giudici della Cassazione rimangono del tutto irrilevanti ai fini della correzione delle tabelle le valutazioni soggettive che il singolo tecnico ha adoperato nella redazione del documento.
Nel caso specifico è necessario capire le ragioni che inducono l’autore del quesito a richiedere agli altri proprietari la modifica delle tabelle: infatti tale richiesta sarebbe legittima o in caso di modifiche strutturali dello stabile o in caso di errore del documento, ovviamente nei soli termini che si sono già detti. Fuori da queste due ipotesi non sarebbe possibile procedere a modificare le tabelle per il tramite di una delibera presa a maggioranza ma sarebbe necessario ottenere il consenso di tutti i proprietari ai sensi del 1° comma dell’art 69 disp. att del c.c.

Se ci si trovasse in una delle ipotesi descritte, e vi fosse l’ostruzionismo della assemblea a procedere a modificare le tabelle errate o non più rappresentative della struttura del fabbricato, vi sarebbero gli estremi per citare in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore pro tempore al fine di ottenere un provvedimento giudiziario di modifica e rettifica delle tabelle esistenti. Per fare ciò, ovviamente, oltre all’ausilio di un legale sarebbe necessario l’aiuto di un consulente tecnico di parte che proponga nell’interesse del condomino che ha assunto l’iniziativa giudiziaria uno schema delle nuove tabelle millesimali.
Un contenzioso di questa natura inoltre deve essere obbligatoriamente preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione, sede quantomai opportuna in contenziosi di tale natura se coltivati adeguatamente per addivenire ad un accordo in merito alle nuove tabelle prima di giungere in giudizio.