Articolo 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

1. per prima cosa, richiedere una revisione delle tabelle vigenti attraverso una assemblea condominiale appositamente convocata;
2. successivamente, se la prima strada - come probabile - non dovesse dare i frutti sperati, vi sarebbe la possibilità di citare in giudizio il condominio, nella persona del suo amministratore pro tempore, per richiedere al giudice la modifica per via giudiziaria delle tabelle attualmente vigenti. Un contenzioso di questo tipo dovrebbe necessariamente essere preceduto da un obbligatorio tentativo di mediazione, il quale, se avesse esito negativo, sfocerebbe in un contenzioso innanzi al giudice.

È importante innanzitutto precisare come le spese inerenti la manutenzione ordinaria o straordinaria delle scale o dell’ascensore devono essere ripartiti tra tutti i condomini, ivi compresi ad esempio i proprietari delle unità abitative al piano terra oppure quelli dei negozi fronte strada in rapporto e in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne: in questo senso è molto chiara ad esempio Cass. Civ.,Sez.II, Ord. 23222 del 27 settembre 2018.

Ovviamente è altrettanto risaputo come le norme di legge disciplinanti la suddivisione delle spese condominiali possano essere validamente derogate da accordi adottati da tutti i partecipanti al condominio, ovvero da tutti i proprietari all’unanimità. Tale accordo unanime può essere formalizzato o attraverso un vero e proprio contratto oppure anche in una delibera assembleare adottata dalla unanimità dei condomini. Se vi è quindi l’unanimità dei consensi è sempre possibile escludere dal pagamento delle spese un condomino o un gruppo di essi come, ad esempio, i proprietari dei negozi fronte strada, fermo restando però che, a parere di chi scrive, tale consenso deve raggiungersi su uno specifico accordo derogatorio delle norme di legge, non avendo tale valore l’approvazione di semplici tabelle millesimali. Tale affermazione è sicuramente avvalorata dalle argomentazioni utilizzate dalle Sezioni Unite nella loro famosa pronuncia n. 18477 del 09.08.2010, nella quale i supremi giudici ci chiariscono come le tabelle millesimali non hanno una natura contrattuale, anche se allegate ad un regolamento di condominio parte integrante dei rogiti di acquisto la cui stipula ha portato alla formazione del condominio. Le tabelle millesimali non fanno altro infatti che riportare in termini matematici i rapporti proporzionali esistenti in un dato edificio fra le parti di esso in proprietà esclusiva e quelle in proprietà comune, non avendo quindi tali documenti la natura di contratto e la capacità di derogare alle norme di legge aventi carattere dispositivo, quali sono appunto quelle che disciplinano la suddivisione delle spese condominiali.

Successivamente a questa importante pronuncia è intervenuto il legislatore nel 2012 con la riforma del condominio ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp.att. del c.c. In tale norma il legislatore sembra apparentemente sconfessare quanto affermato dalle Sezioni Unite pochi anni prima e si precisa che: "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale…possono essere rettificati o modificati all'unanimità". Gli interpreti, tuttavia, dopo un primo iniziale momento di smarrimento, ribadiscono oramai in maniera unanime come la novità apportata dal nuovo art. 69 disp.att. del c.c. non sia tale da scalfire le argomentazioni fatte dalle Sezioni Unite del 2010 e si ribadisce quindi come le tabelle millesimali non abbiano una natura contrattuale anche se approvate alla unanimità. Si giunge a questa conclusione evidenziando, in particolar modo, che lo stesso legislatore della riforma, al secondo comma della norma in commento, precisa come le modifiche alle tabelle possono essere approvate a maggioranza anziché con la unanimità dei consensi quando esse sono affette da errore, o vi sono state modifiche strutturali all’edificio.

Entrando nel merito delle domande che vengono poste possiamo affermare che di per sé la delibera che ha approvato le tabelle millesimali non può dirsi di per sé viziata e quindi invalida: il fatto però che essa sia stata approvata alla unanimità nonostante la presenza di un errore di diritto nella predisposizione delle tabelle, non significa che non se ne possa richiedere la correzione in primo luogo alla assemblea, la quale potrà tranquillamente deliberare con le maggioranze previste dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c.. Nel caso in cui l’assemblea dei proprietari non provvedesse ad una correzione spontanea dei millesimi, rimane ferma la possibilità per qualsiasi condomino interessato di ricorrere all’intervento del giudice per ottenere un provvedimento giudiziario che approvi delle nuove tabelle millesimali scevre dagli errori che si contestano. È giusto precisare che portare avanti un giudizio di questo tipo non è una cosa banale: oltre al legale si dovrà dare incarico ad un perito, il quale dovrà predisporre delle tabelle corrette da allegare al ricorso introduttivo del giudizio innanzi al Giudice di Pace. Quest’ultimo poi, con ogni probabilità, sarà costretto a nominare a sua volta un tecnico di ufficio che andrà a verificare l’esattezza dei conteggi fatti dal perito di parte. I costi per sostenere una causa di questo tipo non sono quindi banali e non sempre possono apparire giustificati in rapporto all’effettivo vantaggio monetario di ritrovarsi con delle tabelle che includono anche i negozi fronte strada nel riparto delle spese inerenti la manutenzione dell’ascensore. Ovviamente quest’ ultima è una affermazione che dovrà essere confermata tenendo ben a mente le cifre coinvolte nella vicenda.

Concludendo il parere ciò che possiamo dire è che l’approvazione alla unanimità delle tabelle errate certamente non può costituire un accordo teso ad escludere i proprietari dei negozi fronte strada dal riparto delle spese: parimenti l’approvazione unanime non preclude la possibilità di correggere l’errore di diritto presente in tali documenti.

Le tabelle millesimali hanno la funzione di esprimere il valore dei singoli appartamenti ragguagliandolo a quello dell'intero stabile.
Contrariamente a quello che si possa pensare, la normativa attorno alla loro modalità di redazione è assolutamente scarsa, per non dire inesistente, e i tecnici edili nella predisposizione di tale fondamentale documento si rifanno principalmente ad una vecchia circolare del Ministero dei Lavori Pubblici, ormai molto datata, la n.12480/1966.
L’applicazione di tale circolare esula la materia legale per entrare in altri settori professionali: in questa sede possiamo dire che per determinare il singolo rapporto millesimale il tecnico deve applicare diversi coefficienti.
Alcuni di questi coefficienti si rifanno ad elementi oggettivi propri della singola unità immobiliare, come per esempio la superficie utile, la superficie calpestabile, il piano in cui sono collocati ecc. ecc. Affianco a tali elementi vi sono i coefficienti soggettivi, definiti così dalla giurisprudenza proprio perché la loro modalità applicativa dipende dalla sensibilità professionale del singolo tecnico a cui vengono commissionate le tabelle: in questo secondo gruppo possiamo certamente fa rientrare il coefficiente di destinazione.

Tale distinzione tra i coefficienti non è sicuramente secondaria. Per la giurisprudenza, l’unico errore nella applicazione dei coefficienti che può giustificare una impugnazione della tabella millesimale è quel tipo di errore che ricade su aspetti di fatto e di diritto, che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori (tra le tante, Cass.Civ. n.19797/2016). Per fare un esempio pratico è possibile fondare una impugnazione delle tabelle millesimali quando il tecnico abbia erroneamente calcolato la superficie calpestabile della singola unità immobiliare; per i giudici invece non è accoglibile l’impugnazione della tabella basata su una errata applicazione dei coefficienti soggettivi, e questo perché l’assemblea nel dare l’incarico al singolo tecnico ha manifestato la sua fiducia soprattutto nelle sue valutazioni personali nell’applicare proprio quel tipo di coefficiente.

Nel caso specifico i margini per proporre una qualche contestazione al lavoro svolto dall’amministratore sono piuttosto ridotti, proprio perché esse si basano sugli aspetti soggettivi del lavoro del tecnico: è molto probabile, infatti, che la maggioranza dei condomini abbia proprio dato incarico di revisionare le tabelle millesimali vigenti con il preciso scopo di tenere conto delle nuove destinazioni a b&B di alcuni appartamenti ricompresi nello stabile. Ovviamente è sempre possibile però far visionare il lavoro dell’amministratore da un proprio tecnico di fiducia, il quale eventualmente potrà visionare l’operato del suo collega e verificare in particolare se quest’ultimo non abbia compiuto errori tali da giustificare una contestazione delle tabelle da lui predisposte, errori che però dovranno andare nella direzione prevista dalla giurisprudenza sopra citata.

Il quesito presenta diversi aspetti poco chiari.
Innanzitutto, dopo aver chiesto alcuni chiarimenti al suo autore, si è capito che la terrazza, ai sensi dell’art. 1126 del c.c., è una parte dell’edificio in proprietà esclusiva, la quale funge però anche da copertura per i piani sottostanti.
Da questo si evince come l’assemblea non abbia alcun potere sulla gestione di quel manufatto se non per la copertura che essa offre ai piani sottostanti. Per tale motivo, non è dato capire quale sorta di autorizzazione l’autore del quesito avrebbe dovuto richiedere alla assemblea, posto che il terrazzo è un bene di sua esclusiva proprietà, e certamente tale intervento non ha pregiudicato o comunque compromesso la copertura che tale manufatto offre agli appartamenti sottostanti. Detto ciò, certamente il fatto che le tabelle recepiscono questa modifica può costituire una accettazione implicita da parte degli altri condomini. Si tenga anche conto che i lavori sono terminati ormai da più di un ventennio: per tale motivo semmai sorgessero all’interno della compagine condominiale delle contestazioni in merito, lei avrebbe buon gioco nell’eccepire l’intervenuta usucapione ex art 1158 del c.c. (Cass.Civ. n.7727/00).


Detto questo bisognerebbe tenere conto di un altro aspetto. Tra i poteri che la legge attribuisce all’amministratore, non rientra certamente l’iniziativa di conferire un incarico ad un tecnico per procedere alla modifica delle tabelle millesimali vigenti: semmai, l’amministratore ha il compito di applicare le tabelle esistenti per effettuare il riparto degli oneri condominiali e garantire il funzionamento della assemblea.
Invero, a mente dell’art. 69 disp.att del c.c., l’iniziativa di modificare le tabelle millesimali, spetta alla assemblea, la quale deve preventivamente conferire un incarico ad professionista che predisponga la modifica. Se l’iniziativa di modificare le nuove tabelle è stata una impropria scelta unilaterale dell’amministratore, è necessario che esse vengano poi prontamente ratificate dalla assemblea: diversamente, se i condomini si metteranno di traverso, i costi per la loro redazione non potranno essere imputati al condominio, ma dovranno essere sostenute direttamente dall’amministratore, il quale ha speso impropriamente il nome del condominio senza le preventive autorizzazioni.
La maggioranza per approvare la modifica alle tabelle millesimali è quella prevista dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio, 500 millesimi.

Sulla base di quello che si è intuito, parrebbe che siano state approvate delle tabelle millesimali ad hoc relative ad un condominio parziale, da applicare per suddividere gli importi di alcuni lavori di ristrutturazione che interessano proprio la parte dell’edificio che costituisce il condominio parziale medesimo. È molto probabile che il motivo di questa scelta risieda nel fatto che in precedenza non esistevano nel condominio delle tabelle riferibili al condominio parziale: è stato quindi necessario predisporle. Questa prassi non può definirsi di per se vietata, è ovvio però che le tabelle devono essere corretti da un punto di vista dei calcoli e delle misurazioni, cosa che pare non sia avvenuto nel caso specifico: le spese straordinarie sono state quindi suddivise in base a dei millesimi errati, anche se preventivamente approvati dalla assemblea.
Purtroppo, però, non vi sono molti margini di intervento da un punto di vista legale in quanto è molto probabile che i termini per impugnare la delibera di approvazione del riparto dei lavori sia ormai irrimediabilmente decorso. Si ricorda infatti che l’art. 1137 del c.c. prevede che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate innanzi alla autorità giudiziaria dai proprietari assenti o dissenzienti, ma questo deve essere fatto entro il termine di 30 giorni decorrenti per coloro che erano presenti alla riunione condominiale dal giorno della riunione medesima e per coloro che non erano presenti dal giorno in cui viene loro comunicato il verbale della riunione.

Decorso tale termine senza aver proposto opposizione, quanto deciso dalla assemblea diventa inoppugnabile e quindi obbligatorio per tutti i condomini, anche se contrari, e indipendentemente dal fatto che sia stato approvato un riparto di spesa errato. Tale ultima circostanza non può infatti definirsi un vizio di nullità che giustificherebbe una impugnazione anche oltre i termini indicati dall’art. 1137 del c.c.: in questo senso ormai la giurisprudenza è assolutamente chiara e costante dopo ben due interventi delle Sezioni Unite della Corte di cassazione nel 2005 e nel 2018.
Se sono decorsi i termini di cui all’art. 1137 del c.c. non vi è margine per impugnare il riparto di spesa già approvato e quindi è obbligatorio pagare gli oneri condominiali che da esso derivano.

Se le nuove tabelle millesimali venissero utilizzate anche per ripartire nel futuro ulteriori spese, e quindi divenissero di uso comune nel condominio, vi potrebbero essere però gli estremi per procedere ad una loro correzione ai sensi degli artt. 68 e 69 delle disp.att. del c.c., sostenendo l’esistenza di errori di calcolo nella loro predisposizione.
Purtroppo, se anche si giungesse ad una correzione delle tabelle, questo sarebbe applicabile per i nuovi riparti di spesa e non rimetterebbe in discussione quanto già deciso in passato dalla assemblea, poiché divenuto inoppugnabile. Cass.Civ. sent. n. 12405/20 ha infatti escluso che il condomino leso da un riparto di spesa errato a causa di tabelle millesimali a loro volta risultate errate possa esperire una azione di ingiustificato arricchimento nei confronti degli altri condomini che se ne sono avvantaggiati. Gli ermellini hanno fondato tale decisione proprio sul fatto che il riparto di spesa era ormai divenuto incontestabile. I margini di manovra per recuperare quanto speso in passato sarebbero piuttosto bassi.

In realtà il suo quesito deve essere prima di tutto rivolto ad un tecnico edile (come, ad esempio, un geometra), il quale dovrà fornire il suo punto di vista sulla struttura del complesso edile in cui è ricompreso il suo appartamento e la terrazza pertinenziale.
Se, infatti, la terrazza, seppur pertinenziale al suo appartamento, è ricompresa in un edificio che rappresenta un corpo di fabbrica distinto rispetto a quello in cui è ricompreso il suo appartamento, è ovvio che la superficie della terrazza non deve essere presa in considerazione ai fini del calcolo deimillesimi: se invece, i due cespiti sono ricompresi in un unico corpo di fabbrica, e quindi in definitiva sono ricompresi nel medesimo condominio, il calcolo dei millesimi potrebbe essere corretto.
Quanto detto, tuttavia, è un giudizio che deve essere però fatto da un tecnico edile: se poi, il parere di tale figura professionale confermerà i suoi dubbi, il legale utilizzerà proprio tale parere per muovere ai sensi dell’art. 69 disp. att. del c.c. le dovute contestazioni al condominio.

Purtroppo, c’è poco margine di manovra per evitare oggi di far fronte alla spesa già approvata dal condominio.

Analizzando gli artt. 1123 e ss. del c.c. si evince, come principio generale, che le spese attinenti alla conservazione e manutenzione delle parti comuni del palazzo sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Tale principio normativo viene poi tradotto in termini numerici dalle tabelle millesimali previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disp.att. del c.c.: è appunto attraverso le tabelle millesimali che l’amministratore effettua il suo riparto tra tutti i condomini delle spese annualmente sostenute nella gestione dello stabile, andando poi a determinare l’ammontare degli oneri per ciascun condomino alla chiusura della gestione.

Quindi se si ritiene che la spesa richiesta dal condominio sia eccessiva in relazione alla specifica proprietà, bisognerebbe prima di tutto capire se i millesimi associati ad essa sono stati calcolati in maniera corretta.
L’art. 69 disp.att. del c.c. al suo secondo comma prevede la possibilità che l’assemblea deliberi la modifica delle tabelle vigenti con le maggioranze indicate dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c., quando esse siano affette da un errore, oppure quando vi siano state successivamente alla loro predisposizione delle modifiche strutturali dell’edificio. Fuori da questi due casi le tabelle millesimali possono essere modificate solo all’unanimità.
Nel caso specifico, quindi, bisognerebbe prima di tutto far analizzare le tabelle attualmente vigenti e capire se esse siano errate in relazione alla proprietà di interesse.

La giurisprudenza (ad es. Cass.Civ. n.19797 del 04.10.2016) ha precisato che l’errore che rileva ai fini di una modifica a colpi di maggioranza delle tabelle millesimali è quell’errore di fatto o di diritto che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Inoltre la Cassazione ha chiarito come: "gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle devono essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse e inoltre devono essere verificabili obiettivamente, come avviene per le divergenze di estensione della superficie, di piano e simili; mentre, ai fini dell’errore, resta esclusa, nella stima degli elementi necessari per la valutazione ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ, la rilevanza dei criteri soggettivi, come i criteri d’ordine estetico e simili" (Cass., Sez. Un, n. 6222 del 24 gennaio 1997).

Se sulla scorta della giurisprudenza reperita un tecnico confermasse l’inesattezza delle tabelle indicate si potrebbe investire gli organi del condominio del problema (in particolar modo l’assemblea) è capire se vi sono i margini per poter giungere ad una modifica delle tabelle vigenti per mezzo di una delibera assembleare. Se così non fosse, vi potrebbero essere i presupposti per convenire in giudizio il condominio e ottenere un provvedimento della autorità giudiziaria che corregga le tabelle vigenti.

Ovviamente si può intuire come sia altamente improbabile far valere sul riparto delle spese inerenti i lavori straordinari riferiti nel quesito un eventuale errore ipoteticamente presente nelle attuali tabelle, e questo per due ordini di motivi: il primo, è che con ogni probabilità tale riparto è stato già approvato dall'assemblea e quindi i termini per impugnarlo sono già ampiamente decorsi; il secondo, è che l’amministratore, fino a quando non vi sarà una modifica vuoi assembleare vuoi per mezzo del giudice, dovrà utilizzare nel ripartire le spese le tabelle attualmente vigenti.
Nonostante questo, è opportuno porsi comunque il problema della correttezza delle tabelle vigenti nel palazzo in quanto un eventuale loro errore potrebbe comportare l’obbligo di corrispondere annualmente un importo elevato di spese condominiali in rapporto al valore della proprietà, andando potenzialmente a minare il valore di mercato del cespite di proprietà.

I dubbi manifestati dall’autore del quesito parrebbero a prima vista meritare un approfondimento.

L’art. 69 disp. att. del c.c. dispone al suo primo comma come principio generale che le tabelle millesimali vigenti nel condominio possono essere modificate solo con l’unanimità dei consensi. Tale principio viene repentinamente derogato dal medesimo comma disponendo che le tabelle possono essere modificate o rettificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art. 1136 del c.c. nel caso in cui esse siano affette da un errore.
La giurisprudenza (ad es. Cass.Civ. n.19797 del 04.10.2016) ha precisato che l’errore che rileva ai fini di una modifica a colpi di maggioranza delle tabelle millesimali è quell’errore di fatto o di diritto che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Inoltre la Cassazione ha chiarito come: "gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle devono essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse e inoltre devono essere verificabili obiettivamente, come avviene per le divergenze di estensione della superficie, di piano e simili; mentre, ai fini dell’errore, resta esclusa, nella stima degli elementi necessari per la valutazione ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ, la rilevanza dei criteri soggettivi, come i criteri d’ordine estetico e simili" (Cass., Sez. Un, n. 6222 del 24 gennaio 1997).

Se nonostante la presenza di errori obbiettivamente verificabili l’assemblea, opportunamente convocata, è recalcitrante ad adottare una delibera di rettifica delle tabelle, è ovviamente ben possibile per il condomino interessato convenire in giudizio il condominio nella persona del suo amministratore affinché le tabelle vengano corrette per mezzo di un provvedimento giudiziario. Un tale tipo di controversia, rientrando nella materia condominiale, dovrà essere necessariamente preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi del D.Lgs. n.28/10.

Ovviamente, in tutto questo assume un ruolo fondamentale il tecnico edile (come ad esempio il geometra): solo tale figura professionale potrà, affiancando il legale, far emergere l’esistenza di eventuali errori e redigere, sulla base di quanto rilevato, delle nuove tabelle, le quali verranno prima proposte ai condomini in seno all’assemblea e poi se, da quest’ultimi rifiutate, utilizzate in sede di mediazione e di eventuale successivo contenzioso. Anche il giudice stesso, se adito, dovrà necessariamente nominare un suo consulente che si affiancherà a quelli nominati dalle parti in causa, per redigere delle nuove tabelle che verranno poi recepite de plano nel provvedimento che andrà a modificare quelle attualmente vigenti nel condominio.Non corrisponde, quindi, al vero quello che le hanno detto i tecnici edili da lei interpellati: è proprio tale figura professionale prima del legale che deve far emergere l’esistenza di eventuali errori presenti nelle tabelle in suo possesso. Se il tecnico confermerà al legale la fondatezza dei suoi dubbi è chiaro che si potranno valutare i passi successivi da seguire. Ovviamente, in tutto questo, tecnico e legale dovranno lavorare in stretta sinergia in un confronto serrato, in quanto è il legale che dovrà dire al tecnico su quali tipologie di errori concentrarsi nell’esaminare le tabelle in suo possesso.

In questa sede però possiamo dirle che le osservazioni da lei mosse paiono fondate. In assenza, infatti, di un regolamento di condominio contrattuale che vada a derogare agli artt. 1123e ss. del c.c., non sarebbe mai possibile una suddivisione delle spese in parti uguali, pertanto, ad esempio, le spese di autoclave e delle colonne fognarie dovrebbero essere si sopportate dai condomini che se ne servono, ma suddivise tra tale gruppo di condomini in base ai millesimi di proprietà.

Anche la suddivisione delle spese del lastrico solare in base all’art. 1126 del c.c. appare anomalo: tale criterio di riparto infatti trova applicazione nel solo caso in cui il lastrico solare sia attribuito da un rogito pregresso in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo condominio. Se così non fosse, tale parte dell’edificio deve considerarsi comune e quindi le spese per il rifacimento della sua copertura dovrebbero essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà secondo quanto previsto dall’art.1123 del c.c.

Anche in relazione alla suddivisione scale i criteri utilizzati paiono essere derogatori rispetto a quanto prevede l’art. 1124 del c.c. e pertanto sarebbe necessario per la loro validità l'inserimento in un regolamento contrattuale o la sottoscrizione da parte di tutti i proprietari di un accordo derogatorio alle norme del codice civile (sicuramente ammissibile nel caso specifico). L’unica cosa che si può aggiungere sul punto è che anche i condomini del piano terra devono partecipare alle spese attinenti alle scale e quindi dovranno essere inseriti nella relativa tabella.

Innanzitutto è giusto sgomberare il campo da un equivoco: le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con l’importante sentenza n.18477 del 09.08.2010, hanno chiarito una volta per tutte che le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale, neppure se esse sono allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale poichè allegato agli iniziali rogiti di acquisto tra costruttore e primi abitanti dello stabile che hanno portato alla formazione del condominio.
Secondo le Sezioni Unite e la giurisprudenza che è seguita alla pronuncia che si è citato le tabelle millesimali non sono altro che dei documenti tecnico valutativi del patrimonio del condomini con il quale sulla base di precisi calcoli aritmetici viene precisato il valore espresso in millesimi di ciascun piano o porzione di piano rispetto a quello dell’intero edificio: tali valori verranno poi utilizzati come criterio di riparto degli oneri condominiali e per indicare il peso di ciascun condomino nella determinazione della volontà assembleare (Trib. Roma n.5877 del 07.04.2020).

Da questo importante principio, ormai divenuto un punto fermo del diritto condominiale, le Sezioni Unite del 2010, fecero discendere una importante conseguenza in merito alla modificabilità delle tabelle millesimali: esclusa in radice la natura contrattuale di tale documento, esso poteva essere modificato dalla assemblea, a colpi di maggioranza, senza quindi la necessità di raccogliere l’unanimità dei consensi di tutti i proprietari, anche se le tabelle fossero allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale.

Tale importante principio è sicuramente valido ancora oggi dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio apportata ad opera della L. n.220/2012, anche se il legislatore della riforma pare avere sconfessato in parte le conclusioni delle Sezioni Unite nel momento in cui ha posto mano alla riforma degli artt. 68 e 69 delle disp.att. del c.c.
Il primo co. dell’art. 69 delle disp. att. c.c. ci dice che i valori proporzionali espressi nelle tabelle, possono essere rettificati o modificati solo all’unanimità.
Subito dopo però la norma precisa che le tabelle, anche se allegate ad un regolamento contrattuale, possono essere modificate dalla assemblea di condominio con le maggioranze di cui al 2°co. art. 1136 del c.c. in questi due casi:
a) le tabelle sono errate;
b) a seguito di modifiche strutturali dell’edificio viene alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’ unità immobiliare anche di un solo condomino.

In particolare la giurisprudenza ha chiarito che l’errore rilevante ai fini dell’art. 69 disp. att. del c.c. è quello obbiettivamente verificabile (per esempio l’errore nella determinazione di una superficie di una singola unità immobiliare), essendo del tutto irrilevanti le valutazioni soggettive che il singolo tecnico ha adoperato nella redazione della tabella.
A quanto si è capito all’oggi l’assemblea non ha provveduto ad approvare nessuna modifica alle tabelle esistenti: gli unici documenti validi e utilizzabili dall’amministratore per procedere al riparto degli oneri condominiali e alla gestione dell’organo assembleare sono le tabelle definite anni '70 allegate ai rogiti di vendita, ma, come si è già spiegato, non per questo definibili contrattuali in senso stretto.
Ciò comporta che se venissero utilizzate tabelle differenti per la ripartizione degli oneri condominiali, la delibera di approvazione del rendiconto potrebbe essere impugnata entro i rigidi termini di cui all’ art. 1137 del c.c..

Stante l’inerzia dell’organo assembleare, se per qualsiasi motivo l’autore del quesito o qualcun altro dei proprietari ritenessero errate le tabelle millesimali attualmente vigenti, vi sarebbero gli estremi per adire il giudice ai sensi del 2°comma dell’art. 69 disp. att. del c.c. affinché si possa procedere ad introdurre per via giudiziaria dei millesimi corretti e rispondenti all'effettiva situazione costruttiva del palazzo. Per fare ciò, ovviamente, oltre all’ausilio di un legale sarebbe necessario l’aiuto di un consulente tecnico di parte che proponga nell’interesse dei condomini che hanno assunto l’iniziativa giudiziaria uno schema delle nuove tabelle millesimali.
Ovviamente un contenzioso di questo tipo deve essere obbligatoriamente preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione, sede quantomai opportuna in contenziosi di tale natura se coltivati adeguatamente per addivenire ad un accordo in merito alle nuove tabelle, prima di giungere in giudizio.

Venendo a parlare dell’amministratore di condominio, non si ravvisano comportamenti scorretti o censurabili e questo per due motivi. Il primo è che la modifica delle tabelle millesimali è un potere che non spetta all’organo esecutivo, ma alla assemblea del condominio: il professionista tuttalpiù, se opportunamente sollecitato ai sensi dell’art. 66 delle disp. att. c.c., può procedere a convocare una riunione condominiale che abbia all’ordine del giorno proprio tale argomento. Una volta fatto ciò egli deve limitarsi a dare attuazione a quanto deciso dai condomini riuniti in assemblea.

In secondo luogo, come lo stesso amministratore fa notare, verificare l’esistenza di un regolamento di condominio di natura contrattuale necessita una verifica ipocatastale che investe l’intero stabile e la nomina di un professionista apposito, sia esso un visurista (caso più probabile) o direttamente un notaio. Questo ovviamente, come è facile comprendere, ha i suoi costi e giustamente l’amministratore, che certo non può e non deve anticipare i soldi di tasca propria, deve chiedere l’autorizzazione dell'assemblea prima di impegnare il condominio in una qualsiasi spesa non preventivata in bilancio.

Tuttavia, l’iniziativa per un tale tipo di verifica potrebbe essere presa dal singolo proprietario che ha tutto l’interesse a verificare se nel condominio sia vigente un regolamento di condominio di natura contrattuale, e questo soprattutto per capire se determinati divieti presenti nel regolamento possono essere direttamente a lui opponibili.
Si fa chiaro riferimento alla clausola del regolamento che fa divieto di destinare le singole unità immobiliari a usi differenti da quello abitativo. È ormai principio assolutamente granitico della giurisprudenza e del diritto condominiale che un simile divieto può essere efficace nei confronti dei proprietari e opponibile ai successivi acquirenti degli appartamenti solo se contenuto in regolamento avente natura contrattuale.

Quindi potrebbe essere interessante per l’autore del quesito, o comunque per un qualsiasi altro proprietario, procedere in autonomia ad una ricerca di questo tipo, anche per capire in definitiva l’effettiva portata delle disposizioni contenute nei rogiti di acquisto, e se effettivamente vi sia l’esistenza di un regolamento di condominio. Ovviamente se l’amministratore fosse investito dalla assemblea dei condomini a procedere in tale senso egli ai sensi del n.1) dell' art. 1130 del c.c. avrebbe l’obbligo di procedere. Si tenga presente che non necessariamente il rogito di acquisto e il regolamento contrattuale sono contenuti in due documenti distinti e differenti seppur allegati il secondo al primo. Nella pratica, soprattutto in complessi edili di medie o grandi dimensioni, edificati da società edili strutturate, capita che nello stesso rogito di acquisto vi siano contenute anche le norme del regolamento, ma non per questo si può dire che il regolamento non sia presente.

La ricerca che si è suggerito sarebbe anche logicamente prodromica a capire se oggi vi sia effettivamente la necessità di porsi il problema di approvare un nuovo regolamento di condominio, poiché se vi fosse l’esistenza di un tale documento l’obbligo prescritto dall’art. 1138 del c.c. sarebbe già assolto.

Se così non fosse è quantomai necessario sollecitare l’amministratore ad investire l’assemblea del problema, e questo potrebbe essere fatto inviandogli una richiesta di convocazione dell’assise sempre ai sensi del 1° co. dell’art. 66 disp. att del c.c.
Per quanto si è capito, infatti, il condominio descritto nel quesito è composto da un numero superiore di 10 condomini e pertanto vi sarebbe l’obbligo per i proprietari di darsi un regolamento ai sensi del 1° co. dell' art. 1138 del c.c..
Pertanto, se l’assemblea opportunamente ed appositamente convocata decidesse di non adottare un regolamento di condominio, vi sarebbero gli estremi per ciascun condomino di adire l’autorità giudiziaria affinché si addivenga ad una imposizione di un regolamento per mezzo di sentenza. Un regolamento di questo tipo, anche detto regolamento legale o giudiziario, diverrebbe opponibile a tutti i condomini loro eredi e aventi causa ai sensi dell’ art. 2909 del c.c..

Innanzitutto non è chiara l’effettiva portata del secondo regolamento, e come esso si rapporterebbe col primo che, a quanto si rammenta, aveva natura contrattuale. Il regolamento del condominio parziale dato in visione infatti dovrebbe essere accettato e firmato anche dal condomino già proprietario della autorimessa non coinvolta da alcun frazionamento affinché tale documento sia efficace anche nei suoi confronti. Però riguardo questo aspetto fondamentale non vengono fornite delucidazioni sufficienti per considerazioni più precise. Per semplicità pertanto, si risponderà alla consulenza dando per presupposto che il secondo regolamento sia efficace nei confronti di tutti gli attuali proprietari delle autorimesse costituenti il condominio parziale.

Dalla lettura del documento emerge in primo luogo che il condominio parziale non sia più composto da soli due proprietari ma da 6: ciò muta in parte le conclusioni rese nel precedente quesito. Se si deve procedere al rifacimento della facciata complessiva dell’intero edificio, rimane ferma la necessità di scomputare dall’ammontare complessivo dei lavori la parte da attribuire al blocco ovest, ma non è più necessario il consenso unanime di tutti i proprietari che compongono l’edificio parziale. Infatti, i lavori di rifacimento della facciata che attengono a quella parte del complesso edile dovranno essere approvati a maggioranza e non più all’unanimità tra i 6 proprietari utilizzando le tabelle millesimali allegate al nuovo regolamento dato in visione.

Nello specifico, visto che il rifacimento della facciata si deve realizzare nell’ambito del "bonus 110%", tale intervento potrà essere approvato con le maggioranze di cui al comma 9 bis dell'art.119 del "Decreto Rilancio": sarà quindi sufficiente raggiungere in assemblea tra i proprietari delle autorimesse presenti alla riunione un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell'edificio (333 millesimi).
Al netto poi dei vantaggi del 110%, l’ammontare della spesa necessaria per effettuare i lavori di rifacimento della parte della facciata che attiene al blocco ovest dovrà essere ripartita tra tutti e 6 i proprietari utilizzando i millesimi allegati al secondo regolamento dato in visione.

Posto questo veniamo a trattare il secondo argomento: ovvero la possibilità di modificare le tabelle millesimali allegate a questo secondo regolamento.
Come ci dice l’art. 69 disp.att. del c.c., la modifica delle tabelle millesimali, siano esse allegate ad un regolamento di natura contrattuale o assembleare possono essere sempre modificate a maggioranza, se sono frutto di un errore. In questo caso il quorum deliberativo per adottare una delibera modificativa è quello indicato dal 2° co. dell’ art. 1136 del c.c. c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi), ovviamente anche in questo caso da calcolarsi tenendo conto dei soli 6 componenti del condominio parziale.
Se l’assemblea condominiale non raggiunge un quorum per modificare delle tabelle che si ritengono errate è sempre possibile adire l’autorità giudiziaria per chiedere la modifica per mezzo di un provvedimento del giudice. Per fare ciò, però, è necessario allegare al ricorso i valori millesimali che si ritengono giusti predisposti non certo da un legale ma da un tecnico edile che assume la veste di perito di parte.
Quindi, al fine di poter valutare se le tabelle allegate a questo secondo regolamento sono effettivamente frutto di un errore, è necessario rivolgersi in primo luogo ad un geometra affinché egli esprima le sue valutazioni. Fatto ciò si potrà richiedere la convocazione della assemblea (composta dai 6 proprietari del condominio minimo) affinché la stessa valuti la possibilità di procedere ad una correzione. Se l’assemblea poi non prenderà una decisione vicina agli interessi dell’autore del quesito si potrebbe poi valutare un eventuale ricorso al giudice, sulla base anche delle considerazioni peritali.

Prima della riforma del condominio del 2012 e della importante pronuncia delle Sezioni Unite n.18477/2010 si riteneva che per procedere alla modifica di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale fosse necessario ottenere il consenso unanime di tutti i proprietari del condominio. Questo rappresentava un problema perché spesso in molti casi, stante l’elevata litigiosità all’interno della compagine condominiale, non si riusciva ad addivenire alla modifica di tabelle millesimali che non erano più attuali per le più svariate ragioni.

Parte della giurisprudenza per ovviare a questo problema elaborò la modifica delle tabelle per facta concludentia: tale fattispecie quindi non è prevista in nessuna norma del codice ma è esclusivamente una creazione della giurisprudenza. Essa si realizzerebbe nel momento in cui si procede per svariate annualità a ripartire determinate voci di spesa per mezzo di tabelle millesimali o comunque modalità di riparto non formalmente vigenti nel condominio, senza che questo comportamento venga espressamente contestato dai proprietari con un formale voto contrario manifestato durante la riunione condominiale o una impugnazione giudiziale del riparto approvato dall’organo assembleare.

Tale problema, però, pare oggi del tutto superato in quanto in prima battuta sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione che hanno chiarito come non sia necessaria l’unanimità dei consensi per procedere alla modifica delle tabelle millesimali anche se allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale. È poi intervenuto lo stesso legislatore con la riforma del condominio ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp.att. del c.c. il quale dispone che le tabelle millesimali possono essere modificate a maggioranza se sono affette da errori o se vi sono state dopo la loro redazione modifiche alla struttura dell’edificio.

Anche la stessa giurisprudenza più recente ha poi preso le distanze dalla fattispecie che si sta esaminando, precisando che le tabelle millesimali, pur potendosi approvare a maggioranza e non con l’unanimità dei consensi, per essere valide devono comunque rivestire la forma scritta (Cass.Civ., Sez.II, n.26042 del 15.10.2019).

Riprendendo quindi il caso specifico, non si ritiene che la giurisprudenza da lei citata possa influire significativamente sulla vicenda: si avrebbero ad ogni modo buone argomentazioni a confutazione.
Vi è da dire, inoltre, che per aversi una approvazione delle tabelle facta concludentia è necessario che nessun condomino contesti apertamente e in maniera espressa l’utilizzo di una determinata modalità di riparto in passato non espressamente approvata dalla unanimità dei condomini. Per quanto si ricorda però, la modalità di riparto della spesa relativa al rifacimento dell’ascensore è già stata da lei formalmente contestata in precedenti riunioni condominiali, quindi si dubita fortemente che controparte possa opporre una tale difesa in relazione al caso da lei prospettato.

Posto che la causa tesa ad impugnare le tabelle millesimali errate è stata abbandonata, oramai le nuove tabelle devono considerarsi definitive nonostante gli errori presenti e devono essere utilizzate per ripartire i lavori straordinari che verranno deliberati in futuro, quindi anche quelli che verranno deliberati il 26 maggio.

Purtroppo una eventuale opposizione alla approvazione di tali lavori o una impugnazione della delibera di approvazione non sarebbe utile di per sé a riaprire il discorso in merito alla regolarità delle tabelle millesimali.

L’unica strada possibile per riaprire questa partita sarebbe forse quella di reinserire all’ordine del giorno di una prossima riunione condominiale la modifica delle tabelle millesimali errate: con ogni probabilità però, in tale sede non si raggiungerebbero comunque le maggioranze richieste dall’art. 69 disp. att del c.c. per una loro rettifica, ma si otterrebbe almeno l’occasione di adire poi il giudice per chiederne una modifica giudiziale.

Ad ogni modo la giurisprudenza ha chiarito che la pronuncia che porta alla modifica giudiziale delle tabelle millesimali vigenti non ha portata retroattiva (da ultimo Cass. Civ. Sez.II, n.6735 del 10.03.2020), quindi non si potrebbe poi pretendere un ricalcolo del riparto delle spese attinenti ai lavori che si andranno ad approvare con le tabelle attualmente vigenti, anche se le stesse risulteranno errate.

Stupisce molto apprendere come il collega che ha seguito la vicenda fin dall’inizio non si sia tenuto aperto la via del giudizio per il caso in cui non si fosse ottenuta da parte della assemblea di condominio l’approvazione dell’accordo raggiunto in sede stragiudiziale…

Il ruolo delle tabelle millesimali è quello di tradurre in termini matematici quelli che sono i principi giuridici dettati vuoi dagli artt. 1123 e ss. del c.c. vuoi dalle norme del regolamento contrattuale.
Ai sensi del n. 1) co.1° dell’art. 69 disp.att. del c.c., nel caso in cui le tabelle siano errate esse possono essere modificate o rettificate con delibera assembleare approvata con le maggioranze indicate dal 2° co. dell’