1065 La necessità di riformare sostanzialmente l'ordinamento della pubblicità immobiliare, quale risultava dalle disposizioni del codice dei 1865, era stata avvertita da giuristi, e da uomini di stato sin dalla fine del secolo scorso. Sono a tutti noti i gravi difetti che presentava la disciplina della trascrizione. Basta ricordare che la trascrizione era richiesta dal codice solo per limitate categorie di atti relativi alla proprietà immobiliare, che sfuggivano alla pubblicità tutti gli atti traslativi
mortis causa, che non era neppure indirettamente assicurata la fondamentale esigenza della continuità delle trascrizioni, che mancava quasi completamente una efficiente tutela dei terzi di buona fede, che infine il principio
nemo plus iuris transferre potest quam ipse haberet veniva spinto sino alle estreme conseguenze, col risultato che quasi mai l'acquirente di un bene immbile poteva avere una completa tranquillità sull'acquisto fatto e che solo con l'usucapione egli poteva ritenere di avere definitivamente consolidato il suo acquisto. La constatazione di tali profondi difetti del sistema e il desiderio di porvi rimedio avevano portato alla elaborazione di vari progetti di Legge, tra i quali vanno ricordati, anche perchè hanno avuto notevole influenza nella elaborazione della nuova disciplina, il progetto Giantarco del 1905 e il progetto Scialoja del 1910 (emendato dalla Commissione del dopoguerra), oltre, s'intende, il progetto della Commissione Reale, nel quale la trascrizione era disciplinata nei libro delle cose e diritti reali. Per vero, alcuni dei più gravi difetti sopra rilevati erano già stati attenuati per effetto della legislazione fiscale infatti, anche a prescindere dalla questione vivamente dibattuta se la trascrizione ordinata dalla legge fiscale avesse, almeno per determinate ipotesi, l'efficacia sostanziale della trascrizione disposta dal codice civile, è certo che il tatto di aver reso obbligatoria la trascrizione per numerose categorie di atti e di avere imposto tale obbligo al pubblici ufficiali produceva l'effetto di eliminare indirettamente alcuni degli inconvenienti lamentati. Anche ad ammettere che la legislazione fiscale sulla trascrizione, conglobata nel T. U: 30 dicembre 1923, n 3272, sulle tasse ipotecarie, non avesse in nessun caso effetti di diritto sostanziale, è certo che con essa si raggiungeva il risultato di avere di fatto un quadro sufficientemente completo della condizione giuridica degli immobili. Tuttavia l'esigenza di potenziare sempre più l'istituto della pubblicità, fondamentale nella vita moderna, era lontana dall'essere realizzata, ed era ben naturale che, in sede di riforma del codice civile, il legislatore ponesse le sue cure più attente alla disciplina della trascrizione. In questa riforma vari sistemi e vari modelli stranieri potevano essere seguiti, dal principio germanico della pubblica fede, fondato sul sistema dei libri fondiari, a quello, accolto nel codice austriaco, della intavolazione, per il quale la pubblicità, pur non servendo di per sè a sanare i vizi dell'acquisto, costituisce elemento necessario all'acquisto medesimo, a quello infine di altre legislazioni più moderne. Ma l'adozione di un sistema anzi che di un altro non poteva essere decisa sulla base di considerazioni astratte, essendo invece necessario tener presenti le concrete finalità dell'istituto, la situazione effettiva del registri immobiliari, la necessità di non turbare il commercio giuridico e così via. Così era unanime l'opinione che non fosse neppure pensabile allo stato attuale delle cose adottare presso di noi un sistema analogo a quello germanico, che presuppone una perfetta organizzazione dei libri fondiari, senza la quale esso diventa una pericolosa insidia per la proprietà. Fu invece seriamente discussa la possibilità di adottare il sistema austriaco dell'intavolazione e si era anzi cercato di attuarlo nei progetto della Commissione Reale, nel quale la trascrizione era richiesta, per alcune categorie di atti
inter vivos, come elemento essenziale dell'acquisto. Tuttavia, dopo profonda meditazione, ho creduto di non dovere abbandonare il principio tradizionale che considera la trascrizione solo come una forma di pubblicità. Mi è sembrato infatti che i notevoli inconvenienti di ordine logico e pratico che sarebbero derivati dalla deroga al principio del trasferimento consensuale della proprietà, non fossero compensati dai pregi, pure innegabili, del nuovo sistema. A prescindere infatti dalla considerazione, che però è di notevole rilievo, che quel sistema avrebbe reso urgente la riforma dei registri immobiliari che, pur essendo in corso, è ancora lontana dal suo completamento, bisognava tener conto che la nuova funzione della trascrizione non sarebbe stata probabilmente adeguata al costume del nostro popolo e, specie nei primi anni, avrebbe portato seri turbamenti al regime della proprietà immobiliare. Del resto, il sistema proposto dalla Commissione Reale aveva, come tutte le soluzioni di compromesso, i difetti dei due opposti sistemi. Infatti, le risultanze del registri non sarebbero state sufficienti a garantire la sicurezza degli acquisti, dato che la trascrizione non avrebbe avuto l'efficacia di sanare i vizi del titolo di acquisto, e, d'altra parte, varie categorie di modi di acquisto, e specialmente quello per usucapione, erano sottratti alla necessità del requisito della trascrizione, con la conseguenza che veniva necessariamente meno la continuità delle trascrizioni, condizione questa indeclinabile perchè il sistema della trascrizione costitutiva possa avere utili risultati. Invece, mantenendo inalterato il sistema tradizionale nelle sue fondamentali direttive, si è cercato di attuare gli aspetti vantaggiosi degli altri sistemi. Così l'esigenza di assicurare l'osservanza della formalità della trascrizione è realizzata in vari modi sia attraverso le conseguenze di diritto sostanziale che sono ricollegate al difetto di trascrizione, sia attraverso l'obbligo imposto dalla legge fiscale (le cui disposizioni sono dal codice fatte espressamente salve) a determinate categorie di persone; l'esigenza di assicurare, nei limiti del possibile, la continuità delle trascrizioni è realizzata con le disposizioni degli
art. 2650 del c.c. e
art. 2655 del c.c. le quali introducono però opportuni temperamenti; l'esigenza di tutelare i terzi acquirenti contro il pericolo che venga meno il diritto del loro dante causa è realizzata attraverso le complesse disposizioni degli
art. 2652 del c.c. e
art. 2653 del c.c.; e infine l'esigenza di avere nei registri immobiliari un quadro possibilmente completo della situazione giuridica di un bene è realizzata attraverso le disposizioni che assoggettano a trascrizione numerose categorie di atti per le quali il codice del 1865 non disponeva alcuna forma di pubblicità. Si potrebbe forse obiettare che in tal modo il nostro sistema di pubblicità è diventato molto più complesso con la conseguenza di inceppare più che facilitare la circolazione giuridica dei beni immobili. Ma, a parte la considerazione che ormai è un dato positivo l'obbligatorietà della trascrizione di numerosissime categorie di atti, sia pure a semplici scopi fiscali, si potrebbe vittoriosamente replicare che in una materia così elencata come quella immobiliare e in un'epoca storica in cui si torna a rivalutare la proprietà fondiaria, come sorgente fondamentale della ricchezza della Nazione, è più che mai opportuno sacrificare al bisogno di certezza dei rapporti l'eventuale esigenza, del resto estranea in questa materia al costume del nostro popolo, di una maggiore snellezza e rapidità. Il nuovo codice, accanto alla disciplina della trascrizione immobiliare, regola la pubblicità di alcuni beni mobili (nave, aeromobile, autoveicolo), che costituiscono la categoria dei così detti beni mobili registrati. Questa novità ha indubbiamente notevole importanza. Il nuovo codice mantiene sì la fondamentale distinzione tra beni mobili e beni immobili (
art. 812 del c.c.) ma ha dovuto necessariamente individuare e differenziare quelle categorie di beni mobili per i quali era già predisposto un sistema di pubblicità e che quindi restavano per molta parte sottratti alla disciplina giuridica dei beni mobili (
art. 815 del c.c.). Il regime di tali beni, analogo sotto molti aspetti a quello degli immobili, aveva urgente bisogno di essere concretamente fissato con una disciplina completa e precisa della pubblicità che colmasse le lacune delle leggi speciali e rendesse evidente il posto che a tali beni spetta nella disciplina dei vari istituti giuridica in cui ha rilievo la distinzione tra beni mobili e beni immobili. Ciò del resto è in armonia col concetto prevalso nella più recente dottrina, che in molti casi la diversità di disciplina tra un bene e l'altro trova la sua ragioni d'essere non già nel carattere mobiliare o immobiliare dei beni, né nel principio, spesso in contrasto con la realtà, di una maggiore importanza economico-sociale della proprietà immobiliare rispetto a quella mobiliare, bensì nel fatto che per alcuni beni è disposto e per altri no un sistema di pubblicità. Ora, poiché per la nave, l'aeromobile e l'autoveicolo il regime di pubblicità è già attuale, sarebbe stato incongruo mantenere per essi la disciplina mobiliare anche nei casi in cui le norme relative ai beni mobili sono dovute proprio alla mancanza di pubblicità. In quest'ordine di idee il nuovo codice, nel libro della proprietà, fa molti passi, escludendo, ad esempio, per questi beni mobili iscritti in pubblici registri, il principio possesso di buona fede vale titolo (
art. 1156 del c.c.) e ammettendo invece l'usucapione abbreviata triennale (
art. 1162 del c.c.). Parimenti nel libro delle successioni fa notevoli applicazioni degli stessi concetti (
art. 507 del c.c.,
art. 509 del c.c. e
art. 518 del c.c.) e molte altre ne fa nel libro delle obbligazioni e nei presente libro. Il titolo della trascrizione comprende perciò tre capi, di cui il primo regola la trascrizione immobiliare, il secondo contiene la disciplina del registri immobiliari e della responsabilità dei conservatori, il terzo regola la trascrizione relativa alle navi, agli aeromobili e agli autoveicoli, nei suoi aspetti fondamentali. Nell'illustrare le norme contenute in questo titolo mi limiterò a dar conto delle più importanti innovazioni e di quelle che incidono sul sistema.
