Articolo 2644 Codice Civile

La risposta alla prima domanda è certamente sì: se il bene nel suo complesso è chiaramente individuato – indipendentemente dal fatto che sia catastalmente censito come parte comune o meno – può essere oggetto di atti di disposizione di natura privata (come la scrittura privata di cui alla fattispecie) ed è opportuno ricordare che la vendita è un negozio “consensuale”, ovvero si perfeziona con il semplice consenso tra le parti, per cui il trasferimento del diritto (in questo caso, di proprietà) è immediato come effetto della stipula del contratto.

Naturalmente, non trattandosi (ancora) di atto pubblico regolarmente trascritto, non sarà opponibile ai terzi di buona fede: ciò significa che nel frattempo (prima, cioè, che l’accordo in questione venga formalizzato dal notaio e soprattutto trascritto) soggetti terzi possono acquistare la proprietà o altro diritto sul medesimo bene immobile trascrivendo il proprio titolo di acquisto per primi.

La regola, in buona sostanza, dettata dall’art. 2644 del codice civile, stabilisce il principio della priorità delle trascrizioni: prevale cioè, nell’acquisto del diritto, chi trascrive il proprio atto di acquisto per primo.

Va detto, poi, che la responsabilità in merito all’accertamento della reale situazione giuridica del bene non può essere totalmente demandata alle parti, anzi: la giurisprudenza, ormai da qualche anno, ritiene che la l’attività professionale svolta dal notaio in occasione della preparazione e stesura di un atto di compravendita immobiliare, postula la preventiva verifica della libertà e disponibilità giuridica del bene immobile del quale gli viene chiesto il trasferimento da un soggetto ad un altro, attraverso le risultanze dei registri immobiliari, dovendolo considerare un obbligo ricompreso nel rapporto di prestazione d’opera professionale, il cui fine è ravvisabile nell’esigenza di assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico per il cui compimento necessita l’intervento pubblicistico del suddetto professionista.

A tal proposito la Corte di Cassazione ha affermato (sentenza n. 264 del 11 gennaio 2006), che “per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessaria perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto”.

Ed ancora, sempre sul punto: “nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio dell’attività di notaio, il professionista è tenuto ad una prestazione che, pur rivestendo i caratteri dell’obbligazione di mezzi e non di risultato non può ritenersi circoscritta al compito di mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione della compilazione dell’atto, estendendosi, per converso, a tutte quelle ulteriori attività preparatorie e successive, funzionali ad assicurare la serietà e la certezza del rogito ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico del negozio voluto dalle parti, con la conseguenza che l’inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. Civ., 28 gennaio 2003, n. 1228)”.

Infine, anche se non è molto chiaro a quale soggetto si riferisca l’ultima domanda, è logico presumere che il riferimento sia all’accordo di compravendita tra il nuovo acquirente ed il precedente titolare della villetta con giardino; ugualmente si può dedurre che sia stato siglato (o che ciò verrà fatto) un contratto preliminare di compravendita.

In tal caso, qualora una delle parti (nella fattispecie in esame, il promittente alienante) non mantenga la promessa e rimanga inadempiente all’obbligo di contrarre (di stipulare, cioè, il contratto definitivo), la legge (art. 2932 codice civile) attribuisce all’altra parte il diritto di rivolgersi ad un giudice per chiedere una sentenza che “tenga luogo” del contratto non concluso, vale a dire che “si sostituisca al contratto” non stipulato per produrne gli effetti.

Nel caso del preliminare di compravendita, quindi, la sentenza servirà a trasferire coattivamente la proprietà dell’immobile, trasferimento che non è potuto avvenire in sede di accordo tra privati.

Nel caso di assegnazione della casa coniugale e di costituzione di qualunque diritto reale (quale il diritto di abitazione) su di essa, principio generale proprio del nostro ordinamento giuridico è quello secondo cui il titolo iscritto anteriormente prevale sulla trascrizione posteriore (principio espresso con il detto latino “prior in tempore potior in iure” e risultante dal disposto di cui all’art. 2644 del c.c.).

La fattispecie che viene qui descritta non è dissimile dall’ipotesi che abbastanza di frequente si presenta nella pratica di acquisto di un immobile destinato a residenza familiare, per il quale l’acquirente si trova costretto a contrarre un mutuo con l’istituto di credito al fine di veder finanziato parte dell’importo da versare a titolo di corrispettivo al venditore.
In questi casi, com’è ben noto, l’istituto di credito pretende l’iscrizione di ipoteca in proprio favore sull’immobile acquistato.
Successivamente, intervenuta una situazione di crisi familiare e la conseguente separazione dei coniugi, quello stesso immobile, acquistato ed ipotecato anteriormente, viene assegnato, soprattutto in presenza di figli non autosufficienti, quale casa familiare ad uno dei coniugi, che può anche non essere quello che ne è proprietario.

Ebbene, in questo caso, qualora il mutuatario nonché proprietario dell’immobile dovesse rendersi inadempiente nel pagamento delle rate di mutuo, il creditore ipotecario potrà agire esecutivamente sull’immobile ipotecato come se lo steso fosse libero e non gravato dall’assegnazione in favore di uno dei coniugi.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione, Sez. III civile, con sentenza n. 7776 del 20.04.2016, affermando in modo inequivocabile che l’anteriorità del titolo deve essere riferita all’iscrizione di ipoteca e non del pignoramento.
Secondo la S.C., dunque, il pignoramento potrà essere effettuato successivamente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare, in quanto l’immobile, ove l’ipoteca sia stata iscritta prima dell’assegnazione, potrà essere sottoposto ad esecuzione come libero.
Il creditore ipotecario, dunque, potrà portare avanti l’esecuzione iniziata con il pignoramento fino a giungere alla vendita forzata dell’immobile, a seguito della quale il coniuge assegnatario sarà tenuto a liberare l’immobile.

Quanto fin qui detto vale, oltre che per il provvedimento di assegnazione emesso dal Presidente del Tribunale e trascritto successivamente all’iscrizione di ipoteca, per la costituzione di qualunque altro diritto reale, quale il diritto di abitazione, trascritto successivamente all’iscrizione dell’ipoteca in favore del creditore, e ciò proprio in forza di quella regola di cui è espressione il sopra citato art. 2644 c.c., in combinato disposto con l’art. 2643 del c.c., dalla cui lettura si ricava che qualunque atto trascritto o iscritto successivamente ad una precedente iscrizione ipotecaria o trascrizione non possono avere effetto con riguardo a chi, a qualunque titolo, abbia acquistato diritti in forza di atti iscritti o trascritti anteriormente.

Del resto, una diversa interpretazione delle norme sulla trascrizione (quale quella che qui si vorrebbe far valere) non potrebbe avere altro effetto che quello di agevolare l’abuso di chi abbia come unica intenzione quella di utilizzare il provvedimento di assegnazione della casa familiare (o di costituire altro diritto reale su di esso) al solo fine di eludere il pagamento dei proprio debiti nei confronti del creditore ipotecario.

Quanto espresso dalla S.C. e dalle norme sopra richiamate in tema di trascrizione trova oltretutto conferma nelle norme che lo stesso codice civile detta specificatamente in tema di ipoteca, ed in particolare all’art. 2808 c.c., relativo proprio agli effetti dell’ipoteca, ove viene detto espressamente che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare (ovvero assoggettare a pignoramento) i beni vincolati a garanzia del suo credito anche nei confronti di eventuali terzi acquirenti (ai quali, per forza di cose, vanno assimilati coloro che hanno acquistato diritti reali minori sul bene in forza di un atto trascritto successivamente all’iscrizione ipotecaria).

Tale regola trova la sua ratio nel fatto che l’iscrizione ipotecaria ha natura di pubblicità costitutiva in quanto comporta la costituzione del vincolo sia nei rapporti tra le parti che nei confronti dei terzi.
In particolare, con riguardo all'individuazione del momento preciso di insorgenza del vincolo e della sua opponibilità ai terzi, la giurisprudenza ha precisato che l'iscrizione di garanzia ipotecaria su bene immobile è opponibile ai terzi per effetto ed a partire dalla inserzione nel registro generale d'ordine, non dalla successiva annotazione nel registro particolare; la prima delle suindicate formalità, infatti, si traduce in una pubblicità di tipo analitico, idonea a dare notizia esterna del diritto nelle more occorrenti per l'aggiornamento del registro particolare (così Cass. civ. Sez. II sent. n. 9978 del 28.08.1992).

Per quanto concerne, infine, la circostanza che il pignoramento risulti trascritto nei confronti del solo coniuge titolare del diritto pieno di proprietà al momento della costituzione dell’ipoteca, va detto che ciò non può dar luogo di diritto a nullità e/o inesistenza dello stesso atto di pignoramento, potendo al più il giudice dell’esecuzione disporre la rinnovazione della notifica di quell’atto di pignoramento anche nei confronti del coniuge titolare del diritto di abitazione e dei figli in favore dei quali nel frattempo l’immobile è stato trasferito, gravato dal diritto di abitazione (tale notifica viene disposta facendo applicazione analogica del disposto di cui all’art. 599 del c.p.c.).