Articolo 2665 Codice Civile

Efficacia dell'atto trascritto

Nell'art. 2665 sono contenute alcune precisazioni per ciò che attiene alla validità della trascrizione in caso di omissione o inesattezze nelle note: è questo un aspetto di un più vasto problema di cui giova qui preliminarmente riassumere i termini richiamando quanto incidentalmente abbiamo già avuto occasione di anticipare commentando gli articoli precedenti.

Non bisogna confondere il problema della efficacia col problema della esistenza e validità della trascrizione. L'efficacia presuppone l'esistenza e validità ed ha riguardo ad una considerazione complessiva dell'atto e del relativo procedimento di trascrizione ; per cui meglio che di efficacia della trascrizione si parlerà di efficacia dell'atto trascritto (l'intera fattispecie).

Come vi è un problema di efficacia della trascrizione, connesso con i caratteri dell'atto trascritto (che può essere già per se stesso ine­sistente, invalido o variamente inefficace e con efficacia sospesa o ritardata), così può darsi una possibile inefficacia successiva per soprag­giunte circostanze che tocchino l'efficacia dell'atto pubblicato. Tali circostanze possono essere state previamente previste (condizione ri­solutiva espressa, termine finale, morte del titolare dell'usufrutto) op­pure no (perimento dell'oggetto, contratto risolutivo ecc.). Dette cir­costanze possono riguardare addirittura l'esistenza dell'atto: allora non già solo sarà questione di efficacia, ma di esistenza della trascri­zione, la quale come fatto accessorio e compreso in una più complessa fattispecie mancherà della sua ragion d'essere e potrà considerarsi come inesistente anche prima della materiale cancellazione. Talora invece si tratterà di circostanze (precedenti o successive alla trascrizione) che, senza toglier di mezzo del tutto l'atto, ne sospendano o variamente ne tocchino l'efficacia l'efficacia della trascrizione segue le sorti dell'atto di cui è in certa guisa lo specchio. E lo stesso si dica per quelle circostanze .(conferme, ratifiche) che tolgono di mezzo un eventuale vizio dell'atto.

Per tutto ciò non facciamo che rinviare alle prime parti di questo commento. Sin qui è presupposto che il procedimento di trascrizione in sè sia stato eseguito secondo tutte, le forme prescritte.


Esistenza della trascrizione per completezza delle operazioni essenziali

Il nostro compito attuale è di considerare ciò che riguarda precipuamente il procedimento di trascrizione in se stesso: è esso un elemento di una più vasta fattispecie, ma é un fatto complesso (procedimento) che ha un suo autonomo rilievo, per cui si può dotare anche a prescindere dagli estremi di efficacia e validità dell'atto tra­scritto) se la trascrizione in sè esiste come fatto giuridico se realizzato validamente o regolarmente. Pur essendo valida ed efficace, la trascrizione può risultare inefficiente, addirittura inesistente quando non siano adempiute alcune operazioni e formalità: la trascrizione è addirittura inesistente fin quando non sia stata materiale riproduzione del contenuto della nota nel registro particolare delle trascrizioni. Sin qui non vi può essere dubbio.

Sappiamo anche che è essenziale per l'esistenza della trascrizione la menzione della data nello stesso registro, nonché, almeno in qualche caso, quella del numero d'ordine. Può avvenire che vi sia un divario di tempo fra la data della richiesta (quale risulta dal numero d'ordine segnato nel re­gistro generale) e la data in cui, per sua incuria, il conservatore effettua materialmente la trascrizione. Può anche darsi che la riproduzione della nota sul registro particolare sia immediata, ma che tardi invece la men­zione della data in detto registro. Deve ritenersi il procedimento ini­ziato non del tutto inesistente, bensì non del 'tutto esistente ; nel senso che il completamento può avvenire anche in tempi diversi senza che sia d'uopo rinnovare la richiesta. La data resterà quella della richiesta anche se le operazioni di trascrizione avvengano successivamente. Ma a ciò vi è un limite assoluto: è necessario che la trascrizione risulti completamente operata nel momento in cui intervenga un pos­sibile conflitto e il registro venga all'uopo ispezionato. Qui non ci occu­piamo della responsabilità del conservatore per omissione, inesattezza o ritardo (articoli 2674, 2675).


Requisiti di validità della trascrizione

Oltre questo aspetto del tema che ha riguardo alta esistenza per completezza delle operazioni essenziali in cui consiste la trascri­zione, occorre adesso considerare l’ esistenza della trascrizione quale garanzia dell'esigenza fondamentale della liceità delle operazioni di trascrizione: queste, infatti, possono essere state materialmente eseguite, eppure la trascrizione non può dirsi giuridica­mente esistente : può parlarsi anche tato sensu di giuridica nullità (la legge parla di invalidità). Non essendo la trascrizione un atto giuridico, non può applicarsi la distinzione fra nullità e annullabilità. La trascrizione come fatto formale o è esistente, materialmente e giuridicamente, o non lo è. Quindi non si danno casi in cui la necessità di singole forme sia rimessa all'apprezzamento privato, considerandosi il fatto efficace finché non sia posto nel nulla ; né è concepibile una conferma privata che tolga di mezzo il vizio. Le forme non sono infatti richieste nell’interesse di un singolo, ma della generalità di tutti i terzi. Deve invece ammettersi che non tutti i requisiti della trascrizione sono egualmente essenziali e di rigore. A ciò corrisponde non già la distinzione fra nullità e annullabilità (che riguarda principalmente gli atti giuridici), bensì quella fra requisiti (di procedura) dirimenti e impedienti ; la mancanza dei primi rende nulla (giuridicamente inesistente) la procedura ; la man­canza dei secondi la rende semplicemente irregolare con la sola conse­guenza di eventuali sanzioni per chi è cagione della irregolarità; mante­nendosi però perfettamente intatta la validità della procedura, di cui è pur sempre possibile, ove occorra, la rettificazione.

Come già sappiamo, il requisito base è l’ autenticità del titolo (a fortiori quindi la presenza del titolo), che deve essere presentato insieme alla richiesta. Anzi in certo modo la richiesta, che può anche essere orale, si estrinseca proprio nella presentazione del titolo (oltre che delle note). Non è essenziale invece — lo abbiamo visto — quanto riguarda la conservazione dei do­cumenti dopo che essi si trovino depositati nell'ufficio. Quando i requi­siti formali siano presenti al momento della richiesta, la trascrizione esiste validamente. Non credo possano darsi casi di invalidazione successiva.

Si può dubitare se la presenza fisica del richiedente nell'ufficio del conservatore sia essenziale per la validità della trascrizione. La dottrina, che si è proposto il quesito in relazione alla possibilità di usare 'il telegrafo o il telefono per la presentazione degli estremi dei documenti, ha accolto la soluzione negativa. Se può ammettersi la trasmissione a distanza degli estremi della nota, non altrettanto può dirsi del titolo, la cui autenticità deve essere apprezzata de visti dal conservatore e la cui presentazione io credo debba precedere ogni operazione di trascrizione. Altri casi di invalidità di cui già abbiamo fatto cenno e che qui riassumiamo si hanno con riguardo a quella che pub lato sensu chiamarsi competenza territoriale dell'ufficio. Più dubitabile è il caso di incompe­tenza personale di chi riceva la richiesta e regolarmente esegua le opera­zioni di trascrizione. L'ipotesi limite si ha nel caso di funzionario di fatto. Indubbiamente si è in presenza di irregolarità ma difficile è immaginare una vera invalidità della trascrizione quando questa risulti formalmente perfetta dai registri e dai volumi è fuori discussione sia la oggettiva competenza dell'ufficio. La, possibilità di identificare il con­servatore con la conservatoria, il funzionario con l'ufficio risulta anche dal rilievo che il compito del conservatore, nel nostro sistema, è pura­mente di esame esterno e implica nessun giudizio e una minima discre­zionalità.

Per il problema che si riferisce alla sorte delle domande ricevute fuori orario, rinviamo al commento dell' art. 2677 del c.c.. Noi qui ci limitiamo ad esprimere la nostra opinione che è contraria ad ammettere una to­tale invalidità della trascrizione irregolarmente effettuata.


Discordanze e inesattezze. In particolare: l'incertezza cagione di invalidità

Tutto ciò riguarda una considerazione puramente esterna dei requisiti della trascrizione : una considerazione cioè che il conservatore può e deve effettuare al momento stesso della richiesta. Ma vi sono mo­tivi di invalidità che è più difficile il conservatore possa rilevare ; eppure sono tali che la trascrizione rimane inficiata : così è nel caso in cui la copia autenticata presentata non corrisponda al titolo originale (arti­colo 2658).

Anzitutto bisogna chiedersi se è a pena di nullità la stessa esistenza dei due originali della nota. Abbiamo già detto che l'originale che deve essere restituito alla parte, è richiesto nell'interesse di essa e la mancata presentazione può essere al più motivo di irregolarità (presupposto meramente impediente), non già addirittura di invalidità della trascri­zione. Abbiamo anche fatta l'ipotesi di successiva distruzione dell'originale destinato all'ufficio di conservazione. Tale originale serve al con­servatore e dopo che la riproduzione della nota sul registro è avvenuta, è il registro che fa testo e attua la pubblicità di ciò che vi risulta tra­scritto. Ipotesi più delicata è quella che neppure sia stata presentata la nota ; per cui il conservatore abbia direttamente proceduto a rica­vare dal titolo gli estremi da trascrivere. Ma ancor qui deve ritenersi che neppure la presentazione di questo originale é a pena di nullità, dal momento che la pubblicità é costituita dal pubblico registro e è un documento che giova al conservatore perché sia agevolato nella funzione ; ma non è destinato ai terzi.

Non bene si invocherebbe contro l'opinione ora espressa la disposizione dell'art. 2665, ove è detto che l'omissione o l'inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nelle note produce l'invalidità della trascrizione allorché inducano incertezza sugli estremi dell'atto. Le indicazioni richieste dagli articoli 2659 e 266o debbono essere presenti nel registro delle trascrizioni. Ed _{é ivi} che la loro omissione o inesattezza vengono in considerazione rendendo invalida la trascrizione, allorché inducano incertezza. Tale é il preciso senso dell'art. 2665 ove è parola delle note, in quanto con riguardo _a queste gli articoli 2659 e 2660 stabiliscono le indicazioni che debbono figurare nel registro delle trascrizioni. Ma non si parla di un difetto delle note, bensì di un vizio della trascrizione in generale.

Decisivo è ciò che è trascritto, ciò che è riprodotto nel registro. Un problema di discordanza fra ciò che è indicato nel registro e ciò che è indicato nella nota riguarderà eventuali rapporti di responsabilità fra il conservatore e la parte, non toccherà la validità della trascrizione.

Può esserci una discordanza fra la nota e il titolo, oppure fra il pub­blico registro e il titolo. L'inesattezza del registro può derivare dalla inesattezza (discordanza) della nota presentata al conservatore, oppure può essere imputabile al conservatore. Se il conservatore si è attenuto alla nota, egli sarà immune da responsabilità ; diversamente, invece, se ha proceduto di sua iniziativa a ricavare direttamente dal titolo gli estremi da trascrivere se in ciò è incorso in inesattezza. Non è tanto ciò che qui importa considerare quanto il problema della validità della trascrizione.

Diremo che in ogni caso di inesattezza comunque occasionata nelle indicazioni quali risultano dal registro, la trascrizione, a parte eventuali responsabilità del conservatore, permane valida, purché non dai pubblici registri sia venuto in possesso di altri elementi trascrizione deve essere una incertezza obbiettiva, non subbiettiva. dell'incertezza. Ricordiamo che, nel nostro sistema, vi è un diritto, non un obbligo, degli interessati di consultare il registro. Il registro di trascrizione è decisivo ai fini della pubblicità.

L'art. 1940 del Codice del '65 parlava di «assoluta incertezza », mentre l’articolo in esame del Codice attuale parla semplicemente di «incertezza », ma è certo che non può essersi inteso di accogliere un pericoloso criterio subbiettivo di apprezzamento del presupposto di una sì grave conse­guenza qual é la invalidità della trascrizione effettuata. Per quanto sia difficile ritrovare precisi criteri obbiettivi oltre la formula della legge piuttosto vaga, l'indagine sugli estremi di detta incertezza do­vrebbe più che possibile restare sottratta alla sfera del « fatto », col che non si esclude un certo potere di apprezzamento dello stesso giu­dice. La Relazione (n. 26), afferma che la legge, non qualificando più il grado dell'incertezza, ha lasciato al giudice la più ampia libertà di apprezzamento. Ma noi non sapremmo assolutamente condividere que­sto criterio che pone, in definitiva, fra i presupposti di validità di una fattispecie, un subbiettivo apprezzamento esterno : non è questo — ci pare — il campo in cui può manifestarsi la discrezionalità del giu­dice. Un fatto giuridico deve preesistere in via definitiva e compiuta, con tutti i suoi estremi di validità o di invalidità, alla decisione del giudice.

L'incertezza cagione di invalidità può cadere sulle persone, sul bene, sul rapporto giuridico cui si riferisce l'atto, la sentenza o l’indicazione. Diremo anzitutto che non può considerarsi essenziale la norma di cui al n. 3 dell'art. 2659 e quella al n. 4 dell'art. 2660 (nomi dei pubblici ufficiali che hanno ricevuto l'atto o che l'hanno in deposito, del­l'autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza) : la non conoscenza di tali indicazioni non induce infatti alcuna incertezza su l'esistenza dell'atto ove questa risulti da altre indicazioni. Obbiettiva incertezza invece si ha allorché manchi del tutto ogni indicazione atta a individuare con precisione le parti del rapporto. Anzi, dato il sistema di in­testazione personale dei pubblici registri, se manca la designazione della parte a carico della quale si è inteso trascrivere, non é possibile neppure effettuare le ricerche. La trascrizione resterebbe occulta e, in certo senso, inesistente. Può invece talora non essere essenziale la designazione della parte nel cui interesse si trascrive (che per lo più è il richiedente). Al terzo infatti nulla importa sapere chi è che ha acquistato l'immobile per cui esegue le ricerche : gli basta sapere che non è più in de di disponibilità cui agli articoli 2652 e 2653, deve intendersi essenziale normalmente trascrizione. Ove si tratti invece della trascrizione delle domande della persona a carico della quale risulta segnata sul registro e non solo l'indicazione del convenuto, ma altresì quella dell’attore.

Così potrebbe intendersi sufficiente l'indicazione del solo cognome (eccezionalmente anche del solo nome o dello pseudonimo). L'indicazione della paternità giova a individuare il soggetto ove si tratti di nomi e cognomi comuni ma non è decisiva. Decisiva può non essere neppure la ulteriore indicazione del domicilio o della residenza. Nel nostro caso non già importa stabilire un limite fra il più e il meno di queste indi­cazioni per determinare il minimum essenziale ai fini della validità. Diversa via si deve seguire. La persona titolare forma un unicum col di­ritto e con l'oggetto in questione. Quando si è riusciti attraverso l'in­testazione personale del registro a pervenire all'immobile la cui tito­larità interessa, e dai registri risulta avvenuta una trascrizione a favore di altri, il cui nome sia fuori discussione diverso da quello del presunto titolare, ogni incertezza per ciò che attiene ai terzi non ha più ragion d'essere : la trascrizione attua perfettamente la sua funzione. Può an­cora osservarsi che la titolarità degli immobili costituisce assai spesso un fatto assolutamente notorio (specie ove si tratti di proprietà di vecchie famiglie).

Migliore e più precisa indicazione atta a individuare l'immobile é costituita dalla elencazione dei numeri delle particelle catastali costituenti nel loro complesso l'immobile in questione. Normalmente tale indicazione dovrà, intendersi essenziale e pur sufficiente anche se induce l'interessato a ulteriori ricerche su altri registri in diversi uffici (gli uffici del catasto). Ma talora l'immo­bile potrà essere individuato perfettamente anche in maniera del tutto diversa. Le indicazioni del n. 4 dell'art. 2659 e dell'art. 2826 non sono fine a se stesse ; nel loro complesso individuano un immobile in ma­niera legalmente sufficiente, ma non è escluso che una certezza in concreto anche maggiore possa aversi talora da diverse indicazioni (es. il nome storico di un palazzo). L'indicazione di confini quando sia netta e inequivocabile può costituire talora la miglior precisazione. Crediamo che possa ovviarsi altresì al requisito della specificazione ma­teriale, se il riferimento avvenga a una determinata zona circoscritta : allorché, per es., risulti la trascrizione con riferimento a tutti i beni immobili che Tizio possiede in un dato Comune e proprio di tali beni sia questione. Più certa ancora tale soluzione, ove si tratti di un fondo o azienda qualificata da un nome universalmente noto, e si aggiunga la ubicazione in un dato Comune con la precisazione che si è inteso indicare tutti i beni immobili esistenti nel Comune, nessuno eccettuato.

Per ciò che riguarda il rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto, diciamo anzitutto che in alcun modo può intendersi essenziale la indicazione della data del titolo, dal momento che per i terzi ciò che ha importanza è la data della trascrizione. Del pari non essenziale è l'indicazione degli estremi che attengono all'efficacia dell'atto (condizione e termine). Neppure è essenziale che venga precisato di che rapporto si tratti, sempre che però risulti qual è l'effetto giuridico (se alienazione o limitazione della proprietà). Né basterà parlare di alienazione di un diritto, ma occorrerà precisare quale diritto sia stato alienato. Al terzo non interessa sapere il titolo della alienazione (oneroso o gratuito), ma l'effetto di essa. E ove non si tratti di atto di alienazione, dovrà essere indicato l'atto di cui si tratti.


Requisiti di regolarità

Passiamo adesso, onde completare il quadro, a considerare quelle ipotesi in cui per difetto di particolari requisiti formali non si verifica l'invalidità della trascrizione, ma semplicemente vi è un motivo per rifiutarsi di effettuare la trascrizione. Non si tratta di requisiti di regolarità come quelli, pur stabiliti dalla legge, la cui mancanza non importa peraltro alcuna sanzione, né dà possibilità al conservatore di rifiutarsi di eseguire la trascrizione. Così è, ad es., per le indicazioni per le note che non debbono considerarsi essenziali, la mancanza di esse non inducendo alcuna incertezza.

I requisiti di regolarità di cui ora parliamo riguardano la procedura da eseguire dalle parti e la forma della documentazione. Talora il possibile rifiuto da parte del conservatore può implicare una valutazione discrezionale da parte di detto funzionario e il mancato rifiuto non porta alcuna: sanzione per esso. Così si dica per ciò che concerne l'ipotesi del primo comma dell'art. 2674 (carattere non intelligibile delle note che si spiega se si pensa che la pubblicità è data da ciò che è riprodotto sul pubblico registro).

Giusto quanto abbiamo già detto a suo luogo, crediamo che un'ipotesi siffatta di un diritto di rifiuto discrezionale si abbia con riguardo alla comple­tezza del titolo, e alla possibilità che alcune parti di esso siano prodotte per il conservatore che abbia effettuata la trascrizione, la quale peraltro rimane in piedi. Talora la sanzione prescinde dal danno che possa essere ricaduto sui terzi (sanzione assoluta o pubblica: art. 2682): talora invece consiste proprio in una responsabilità civile verso il privato che risulti danneggiato. Talora vi sono l'una sanzione e l'altra insieme (es. nel caso di ricezione della richiesta fuori orario).

Altri requisiti di regolarità riguardano le operazioni che il conser­vatore è tenuto ad effettuare. Anche il difetto di tali operazioni può portare pel conservatore una sanzione assoluta oppure dipendente dal­l'eventuale danno privato. Noi abbiamo parlato della restituzione delle note, iscrizione nel registro generale d'ordine, conservazione dei docu­menti. Altre operazioni sono indicate negli articoli 2673 e seguenti, al cui commento particolare facciamo rinvio.