Articolo 2656 Codice Civile

L’annotazione delle sentenze come forma di pubblicità

Negli articoli 2654, 2655, 2656 è disciplinato l'istituto dell'annotazione. Esso giova ad integrare il sistema di pubblicità. Non è _una novità legislativa : già il Codice abrogato faceva menzione dell'annota­zione, però sotto un assai più ristretto punto di vista. Era stabilita la necessità di annotare in margine della trascrizione dell'atto relativo sia la trascrizione della domanda, sia la sentenza con cui si decide la con­troversia iniziata dalla domanda. L'obbligo risultava sanzionato da una semplice multa (art. 1934). Per tale ragione la dottrina poneva una netta differenza fra trascrizione (o iscrizione) da un lato e annotazione dal­l'altro, forma di pubblicità sì anch'essa ma a semplice scopo di notizia.Oggi invece può ben dirsi che trascrizione e annotazione, a parte il ca­rattere di mezzo accessorio che ha la seconda rispetto alla prima, per­fettamente si equivalgono come forme di pubblicità. L'annotazione (quantomeno quella delle sentenze, disposta dall'art. 2655) è una tra­scrizione qualificata e denominata dalla modalità della sua effettua­zione : la pubblicità risulta da una « nota » a margine della trascrizione' (o iscrizione) dell'atto cui la sentenza si riferisce. A parte questa moda­lità che non tocca la natura ma indica semplicemente il « luogo » dei pubblici registri ove risultano gli estremi pubblicati; per tutto il resto, come dispone esplicitamente l'art. 2656, le forme mediante cui si esegue l'annotazione sono quelle stesse stabilite per la trascrizione (per le quali rinviamo pertanto al commento degli articoli 2657 e seguenti). Qui ci basta far presente che il conservatore, oltre a un registro generale, tiene. alcuni registri particolari : uno per le trascrizioni, due per le iscrizioni, nonché uno per le annotazioni (art. 2679). La parte per eseguire l'annotazione trascriverà copia autentica della sentenza (cfr. art. 2658) e la nota di cui all'art. 2659. Il conservatore appena avvenuta la richiesta segnerà nel registro generale d'ordine gli estremi indicati dall'art. 2678 indicando che la richiesta è stata fatta «per annotazione », e rilascerà ricevuta. Indi procederà alle operazioni cui si sostanzia la pubblicità.

Come vedremo più oltre, la pubblicità consiste nel riportare nel registro particolare il contenuto della nota. Ma con riguardo all'annotazione; dovrà dirsi che la pubblicità faccia capo al registro delle annotazioni o debba riprodurre gli estremi della nota in entrambi i registri particolari. Né i due registri costituiscono un doppione. Infatti nel registro delle annotazioni la pubblicità delle annotazioni è fine a se stessa come una vera e propria trascrizione, mentre nel registro delle trascrizioni (o iscrizioni) il nominativo di ricerca è quello della persona a carico della quale è stata eseguita la pubblicità dell'atto riguardo al quale avvenuta la pronuncia giudiziale della cui annotazione si tratta. certo dunque che solo il registro particolare delle trascrizioni (coordi­nato con quello delle iscrizioni) offre un completo quadro ai fini della pubblicità : deve perciò ritenersi che l'operazione essenziale per la pub­blicità anche dell'annotazione consista nella registrazione sul libro par­ticolare delle, trascrizioni (o iscrizioni) attuata mediante l'apposizione di una postilla a margine della trascrizione (o iscrizione) dell'atto cui si riferisce la sentenza annotata. È indubitabile il carattere di accessorietà della pubblicità attuata mediante annotazione, per cui non possono i vari registri particolari porsi sullo stesso piano come importanza. Che la pubblicità, nel caso, consista nell'annotazione in margine della trascrizione (o iscrizione) dell' atto, risulta chiaramente dall' art. 2655. Ed è dal momento in cui viene eseguita tale operazione che datano gli effetti dell'annotazione come vera e propria forma di pubblicità secondo quanto dispone l'art. 2655, innovando rispetto al -vecchio Co­dice. È ovvio, peraltro, che se l'atto cui si riferisce la domanda e re­lativa sentenza non è stato trascritto (e ciò è ben possibile non essendoci alcuna interdipendenza condizionale fra la trascrizione degli atti e quella delle domande relative), l'annotazione marginale non sarà di fatto attuabile, e se il richiedente l'annotazione non potrà contempo­raneamente richiedere la trascrizione dell’atto, non resterà che ripor­tare la nota sul solo registro particolare delle annotazioni. Deve per­ciò ritenersi che anche tale registrazione possa avere funzione di pub­blicità, nel sistema del nuovo Codice che ha elevato l'annotazione delle sentenze allo stesso piano della trascrizione come forma di pubblicità. E se diciamo che normalmente la pubblicità dell'annotazione è quella che risulta al margine dell'atto nel registro delle trascrizioni (o delle iscrizioni), abbiamo semplicemente riguardo all'eventualità che in en­trambi i registri sia riportata l'annotazione e che vi sia un divario di data (ipotesi tuttavia assai difficile ad avverarsi). In questo caso cre­diamo indubbia la prevalenza del registro delle trascrizioni che è quello normalmente consultato.

Deve peraltro anche rilevarsi che in pratica la ricerca sul registro delle trascrizioni (o iscrizioni) porta allo stesso risultato di quella che può essere effettuata sul registro delle annotazioni. Infatti il nominativo di ricerca è lo stesso: in uno il soggetto viene in considerazione come dante causa di quell'atto la cui pubblicazione risulta effettuata come attore e vincitore della lite definita dalla sentenza che viene pubblicata mediante annotazione. In entrambi i registri risulta, in uno dalla postilla marginale, nell'altro direttamente, che quel soggetto pur sempre titolare (in virtù della avvenuta risoluzione del precedente rapporto).


Confronto con la trascrizione delle domande e con l’annotazione dell’avvenuta trascrizione delle domande

Una sentenza è un titolo che implica una situazione definitiva. L'annotazione non fa che ripristinare, rispetto ad ogni terzo, quanto si vide commentando gli articoli precedenti, la situazione di titolarità quale precedente alla trascrizione (o iscrizione) dell'atto impugnato. Assai diversa funzione ha la trascrizione delle domande : una funzione puramente conservativa e provvisoria per lo scopo di fissare la data a cui dovrà rifarsi l'effetto della sentenza che verrà pronunciata, effetto che, in caso di pronuncia favorevole all'attore, tende a retroagire distruggendo le situazioni che terzi abbiano fondato sul titolo invalido. L'effetto retroattivo, come sappiamo, non va oltre la domanda allor­quando i terzi abbiano pubblicato i loro acquisti prima della trascri­zione della domanda. Perciò la trascrizione della domanda serve a con­servare i diritti dell'attore nei riguardi dei terzi (che non abbiano pre­viamente trascritta il loro acquisto), e ciò per l'eventualità e in attesa che la pronuncia giudiziale favorevole attesti la giustezza di quanto dedotto nella domanda.

È anche evidente che nella fase che precede la sentenza, i problemi di conflitto che possono venire in considerazione sono altri e ai terzi non tanto interessa la posizione del vero titolare (che può aver già avan­zato la domanda d'impugnazione e quindi chiameremo attore) quanto quella del titolare apparente (convenuto) che si presenta come possi­bile dante causa nei riguardi dei terzi. Costoro possono di fatto ignorare la presenza ed il nome del vero titolare. Ciò che anzitutto importa ai terzi sapere è se a carico del loro possibile dante causa risultino trascritti diritti altrui o domande di impugnazione del titolo. Per tale ragione la trascrizione della domanda (a carico dell'acquirente e, in genere, del convenuto) è insostituibile e non basterebbe la semplice annotazione al margine della trascrizione dell'atto al nome del vero titolare e attore. Ciò non toglie che anche tale annotazione sia utile e la legge la prescrive. Dall'art. 2654 risulta chiaramente che, in questo caso, l'annotazione in margine alla trascrizione dell'atto cui si riferisce la domanda, è una operazione puramente integrativa e suppletiva e non provvista di una pre­cisa sanzione o decadenza. E non si tratta di annotazione della domanda ; bensì dell'annotazione &ira avvenuta trascrizione della do­manda. Quindi per ogni verso è evidente che qui l'annotazione mantiene il suo vecchio significato di semplice mezzo di notizia e non rileva in alcun modo come vera pubblicità.

L'annotazione della trascrizione della domanda al nome dell'attore altro dunque non è che una specie di preavviso di quella che sarà l'anno­tazione (vera pubblicità) della sentenza. La pubblicità della sentenza — si noti - si riallaccia alla trascrizione della domanda e non all'anno­tazione di essa trascrizione.


Effetti dell'annotazione delle sentenze

Da quanto ora detto risulta anche meglio la differenza con la annotazione delle sentenze, annotazione che — come abbiamo detto - è in questo caso vera pubblicità, il che risulta dagli effetti sanciti dalla legge, che sono i mediante - si attua il principio di continuità. L’opportunità, in un chiaro e ordinato sistema di pubblicità, che dai registri risulti senza interruzione di continuo quale sia la precisa situazione di un immobile al nome di un dato soggetto nelle varie vicende della titolarità, è stata tenuta ben presente dal legislatore, il quale non facendo assegnamento sulla mera iniziativa degli interessati ha disposto che sin tanto non venga regolarizzato — mediante l'anno­tazione della sentenza — lo stato dei registri al nome di colui a carico del quale era stata presa, ma su titolo inidoneo, una trascrizione o iscri­zione, resti sospende l'effetto di successive trascrizioni o iscrizioni a carico di colui che ha ottenuto la sentenza. Eseguita l'annotazione, le tra­scrizioni o iscrizioni già compiute hanno il loro effetto secondo l'ordine rispettivo. ,,chiaro che la sentenza favorevole anche se non pubblicata produce i suoi effetti sul titolo; e la posizione del titolare, vincitore del giudizio, si appoggia in sè e per sè alla sentenza e non al registro delle trascrizioni, ove pub ancora risultare la trascrizione o iscrizione a carico. Ma è anche certo che per ciò che riguarda le ulteriori possibili vicende giuridiche di quell'immobile e i rapporti con terzi, è inderogabile la ne­cessità di regolarizzare le risultante dei registri. E a ciò provvede oppor­tunamente la nuova norma di legge.

E la pubblicità delle sentenze che ripristinano la titolarità, non ha importanza solo nei riguardi dei terzi possibili futuri acquirenti dal titolare (attore, vincitore della lite) ; ma anche nei confronti di quei terzi che avessero inteso di acquistar diritti sull'immobile controverso dal titolare apparente (convenuto) e che, messi sull'avviso dalla trascrizione della domanda al nome del loro dante causa, devono poter sapere al nome dell'attore, quale sia stato l'esito del giudizio e se la conseguenza prevista dalla domanda si sia realizzata. Tale indagine può essere compiuta dall’interessato anche in fatto ; ma solo ciò che risulta dai pubblici registri ha valore decisivo.


Sentenze di cui è disposta la pubblicità mediante annotazione

Le sentenze la cui pubblicità (annotazione) è disposta dall'ar­ticolo 2655 sono tutte quelle che accolgono una delle domande fondate su un difetto del titolo impugnato. Non vanno annotate quelle sentenze che non presuppongono già una trascrizione (o iscrizione) a carico dell'attore. Così sfuggono al disposto dell’art. 2655 le domande di cui al n. 1 dell’art. 2653, perché il presupposto dell’azione di rivendica o accertamento è uno stato di fatto (l’impossessamento da parte del convenuto) e non un atto giuridico di alienazione, sia pure solo apparente (che sia stata trascritta a carico dell'attore). Invece va annotata la sentenza con cui si pronuncia la devoluzione del fondo enfiteutico, perché alla base vi è un atto (il contratto enfiteutico trascritto a carico del concedente). La legge (art. 2655, 2 comma) fa esplicita menzione di questo dovere di annotazione della pronuncia di devoluzione. Anche mancando tale espressa indicazione, l'obbligo di attuare l'annotazione avrebbe potuto farsi rientrare nel disposto gene­rale secondo cui si devono annotare le sentenze, che importano un effetto risolutivo. Questo concetto è assai lato e potrebbe comprendere anche la devoluzione. Occorre piuttosto rilevare che la legge non dispone già, nel caso della devoluzione, l'annotazione della sentenza a margine della trascrizione dell'atto costitutivo del rapporto, bensì a margine della domanda di devoluzione. Ciò si giustifica col fatto che nel rapporto enfiteutico (che implica una quasi proprietà) ciò che maggiormente può rilevare nei rapporti coi terzi sono le vicende relative ad una eventuale possibile devoluzione (che vale, se attuata, in certo senso come un ac­quisto da parte di chi eserciti utilmente la domanda).

Non vanno annotate le sentenze che pronunciano la separazione o lo scioglimento (in materia di rapporti patrimoniali nella famiglia), ché qui la pubblicità, come abbiamo visto, opera in un ambito assai ristretto particolarissimo.

Deve poi ricordarsi, quanto alle domande di cui al n. 2 dell'art. 2652, che quivi è già prevista a particolari effetti la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda ; e, infine, quanto al caso del n. 3, che esso - come abbiamo visto— rientra in definitiva sotto la prospettiva ge­nerale degli effetti previsti dall'art. 2644.

L'art. 2655 fa parola di pronunce di nullità, di annullamento, di risoluzione, di rescissione, di revocazione e, sotto questi concetti, possono farsi rientrare un po' tutti gli altri casi di domande previsti dagli
articoli 2652 e 2651.

Notiamo in particolare che la legge ha inteso esplicitamente distin­guere, sia pur per accomunarle agli effetti che esaminiamo, la «dichiara­zione di nullità » e la «pronuncia di annullamento ».

Altro rilievo da farsi à la menzione delle sentenze da cui risulta l'avveramento di una condizione risolutiva apposta a un atto. I,a legge con questa norma, la quale va coordinata con quella dell'art. 2659 ult. comma, ha realizzato l'esigenza della _pubblicità delle situazioni giuridiche connesse con l'esistenza di una condizione, colmando in tal guisa una grave lacuna del vecchio Codice. Qui non è problema di do­mande, di soggetti convenuti in giudizio e di tutela di terzi acquirenti dai medesimi : si tratta di una esigenza di pubblicità che si afferma di Per se stessa onde le risultanze dei pubblici registri possano essere il più possibile concordanti con la vera situazione giuridica degli immobili.

Deve per ultimo farsi presente che non necessariamente l'effetto estintivo dell'efficacia del titolo é connesso con una sentenza. Non sempre cioè le parti vengono ad una lite ; possono benissimo trovarsi d'accordo nel perseguire lo stesso effetto. A ciò fa riferimento la legge allorché dispone che l'annotazione, oltre che in base a sentenza, Può farsi ove sia il caso, in base a una convenzione da cui risulti il fatto dell'annullamento o risoluzione o revoca. Trattandosi di avveramento di condizione risolutiva, occorrerà una dichiarazione unilaterale della parte in danno della quale la condizione si è verificata. In difetto di tale dichiarazione sarà necessaria una pronuncia che decida in merito a tale avveramento.