Articolo 2653 Codice Civile

Domande di rivendicazione

Piuttosto eterogenei sono i casi previsti dall'art. 2653. Il solo procedimento utile non è già tanto di fare aggruppamenti o confronti ; quanto di considerare partitamente le caratteristiche di ciascuna ipotesi.

Devono essere trascritte, secondo quanto dispone il n. 1, le domande dirette a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento su beni immobili, e del pari devono essere trascritte le domande dirette all'accertamento i dei diritti suddetti.

Ricordiamo qui che una forte corrente giurisprudenziale, facente capo all'autorità della Corte suprema, aveva da tempo ammesso la possibilità di trascrivere la domanda di rilascio proposta dal compratore al venditore (c. d. rivendica impropria) con l'effetto di prescindere ogni efficacia alla trascrizione di alienazioni posteriori dello stesso immobile, pel caso che la domanda venisse accolta. La funzione della trascrizione avrebbe dovuto essere, in tale applicazione, analoga a quella delle prenotazioni nei sistemi germanici. La trascrizione della domanda supplirebbe all'impossibilità di trascrivere il titolo ove esso difetti di forma autentica. Non si intese mai - e ciò è persino ovvio - di dare alla trascrizione della domanda di rivendica tutti gli effetti, diciamo così attivi e passivi, che son propri normalmente della tra­scrizione : è perlomeno certo che la mancata trascrizione non potrebbe portare mai un effetto pregiudizievole per il rivendicante, il quale indubbiamente manterrà in ogni caso il suo diritto anche se terzi ab­biano trascritto un loro acquisto, precedentemente - non solo alla trascrizione della domanda di rivendica, ma altresì precedentemente alla stessa rivendica. Ma il problema rimane rispetto a quei terzi che siano successivi acquirenti dallo stesso autore che ha alienato la pro­prietà della cui titolarità si tratti. La giurisprudenza intese, in sostanza, supplire alle difficoltà formali della procedura di trascrizione con una considerazione di favore del primo acquirente. Basta però ricordare che le stesse difficoltà riguardano anche i successivi acqui­renti e che, perciò, è salva la par condicio. Se fosse data la possibilità di prenotare la pubblicità dell'acquisto mediante la trascrizione della domanda, la stessa possibilità non potrebbe esser negata anche ai suc­cessivi acquirenti, che sono del pari potenzialmente legittimati all'azione di rivendica dell'immobile acquistato. Quanto ai requisiti formali, essi sono richiesti a tutela della pubblica fede. D'altra parte, un formalismo è necessario anche per trascrivere le domande giudiziali (art. 2658, secondo comma).

Ma soprattutto oggi deve dirsi che la legge ha risolto il problema in senso negativo, non accogliendo la tesi della giurisprudenza?

Gli effetti per cui è prevista nel Codice la trascrizione delle do­mande di rivendica o di accertamento sono del tutto caratteristici : abbiamo già esaminato tale ipotesi, inquadrando le varie fattispecie secondo le peculiarità de­gli effetti. Richiamiamo il già detto. Il legislatore, per quanto abbia, come abbiamo visto, fatto audaci eccezioni ai principii tradizionali onde perseguire l'intento della più vasta possibile tutela dei terzi, non si è spinto sino al punto di allargare la tutela sino ai terzi che hanno acquistato dal possessore convenuto in rivendicazione. Il solo effetto per cui è disposta la trascrizione e può giovare al rivendi­cante, si manifesta nel campo processuale fuori da ogni problema di conflitti di diritti sostanziali : la sentenza pronunciata contro il convenuto indicato nella trascrizione della domanda fa effetto anche contro coloro che hanno acquistato diritti dallo stesso convenuto in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda. Non già dunque che l'acquisto dei terzi è fatto salvo se trascritto prima della trascrizione della rivendica ; ma per esso la pronuncia giudiziale provocata da quella domanda non avrà effetto. Quindi il rivendicante avrà tutto l’interesse a trascrivere la domanda onde evitare il fastidio di proseguire la lite verso altre direzioni nel caso che nelle more del giudizio il convenuto abbia alienato a terzi l’immobile e che i terzi abbiano trascritto. La trascrizione della domanda se pur non giova a dirimere alcun conflitto sostanziale manifesta comunque una funzione di pubblicità, in quanto stabilisce verso tutti la normale presunzione di conoscenza della volontà del rivendicante.


Domande di devoluzione di fondo enfiteutico

Del tutto equivalente è l'effetto per cui il n. 2 dispone la tra­scrizione della domanda di devoluzione del fondo enfiteutico. La pro­nuncia di devoluzione ottenuta in seguito a domanda trascritta ha ef­fetto processuale anche nei confronti di chi ha acquistato dall'enfiteuta in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda. La pronuncia fa stato de jure sulla base dell'avvenuta pubblicità della domanda. Quei terzi non avranno alcuna possibilità di provocare un giudizio esplicito anche sulla loro posizione ; mentre ciò è possibile, conforme. mente alle norme generali sul processo, nel caso che detti terzi abbiano trascritto il loro acquisto prima della domanda e relativa tra­scrizione.

Un particolare effetto della trascrizione della domanda di devoluzione nel campo del diritto sostanziale è previsto dall'art. 974. I credi­tori dell'enfiteuta possono intervenire nel giudizio di devoluzione per conservare le loro ragioni e possono valersi, all'uopo, anche del diritto di affrancazione spettante all'enfiteuta. Nel caso che essi abbiano iscritto ipoteca contro l'enfiteuta anteriormente alla trascrizione della domanda di devoluzione e questa non sia stata loro notificata in tempo utile per poter intervenire, conservano il diritto di affrancazione anche dopo che sia stata pronunciata la devoluzione.


Domande e dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni immobili

Col n. 3 si rientra sotto il profilo della disciplina di alcune delle fattispecie esaminate commentando il precedente art. 2652. È stabilito un termine per l'utile esercizio della domanda, per ciò che riguarda la sua piena efficacia retroattiva erga omnes. Qui trattasi della domanda (giudiziale) o dichiarazione di riscatto nella compra-vendita. La di­chiarazione è l'attuazione del diritto che il venditore si è con patto espresso riservato. La dichiarazione di riscatto nella vendita di beni immobili va fatta per iscritto (art. 1503, 3 comma) . Gli effetti sta­biliti dal disposto del n. 3 nei riguardi dei terzi possono datare dalla trascrizione della dichiarazione, posto che, ove le parti siano in buona intesa, di domanda giudiziale può non esser questione. Gli effetti del riscatto sono per loro natura assoluti e retroattivi (art. 1504). Su ciò non vi può essere dubbio. .Per tale ragione è fuori discussione che i di­ritti acquistati dai terzi dal compratore sino al momento di scadenza del termine per l'esercizio del riscatto, non possono in alcun modo es­sere fatti salvi. Già i terzi acquistarono potendo sapere, dalla regolare pubblicazione precorsa, del patto annesso al rapporto e quindi della aleatorietà del titolo del loro dante causa (il compratore). Ma dal mo­mento in cui il termine per l'esercizio del riscatto è scaduto, le prospet­tive mutano è i terzi, che sono in attesa che il venditore manifesti la sua volontà, hanno ragionevole interesse che il venditore non ritardi indefinitamente l'esercizio del suo diritto. Pertanto, per questo riguardo dei rapporti con terzi eventuali possibili acquirenti di diritti sull'immo­bile dopo la scadenza del termine per l'esercizio del riscatto, opportuna­mente la legge fa intervenire il sistema di pubblicità fissando un periodo (sessanta giorni) entro il quale il riscattante può utilmente (versoi tergi) pubblicare la sua domanda o dichiarazione. Se fa trascorrere quel 'odo sono fatti salvi i diritti acquistati dai terzi dopo la scadenza del periodo, fissato per l'esercizio del riscatto e pubblicati prima della trascrizione della domanda o della dichiarazione da parte del venditore.

Diverso da quello ora considerato è il c. d. patto di rivendita, stabilito a favore del compratore il quale si riserva la possibilità di restituire (rivendere) l'oggetto acquistato. Ancor questo può costituire una condizione risolutiva della compravendita e la disciplina relativa va ricondotta ai concetti generali già in altra sede svolti. Va però osservato che l'ipotesi ha un senso, nel nostro tema, solo nel caso che il compratore non abbia volontariamente alienato l'immobile, ché in tal caso egli stesso per fatto proprio si è posto fuori dalla possibilità di poter realizzare la condizione risolutiva prevista dal patto. Si tratta, in sostanza, di un nuovo e per se stante contratto di vendita e il conflitto fra i terzi e l'antico venditore che ha ricomprato il fondo andrà risolto col principio generale dell'anteriorità della trascrizione. Può darsi, invece, che terzi abbiano acquistato diritti all'infuori della volontà del compratore (iscrizioni ipotecarie legali o giudiziali) : l'eser­cizio del patto, da parte di esso, potrà valere come condizione riso­lutiva del contratto. E gli acquisti dei terzi, stando ai principii, si ri­solveranno essi pure per l'effetto retroattivo dell'avveramento della condizione (art. 1360, art. 1357), e ciò a prescindere da una pubblica­zione di dichiarazione di voler avvalersi del patto. Dal momento, poi, in cui il compratore è tenuto a dichiarare se intende esercitare il patto, se la dichiarazione è negativa o non segue, il rapporto resta immutato, sol che si toglie di mezzo la incertezza dipendente dalla condizione.

Il compratore dominus potrà indubbiamente disporre della cosa propria e fra i più acquirenti varrà il normale criterio di anteriorità (le ipoteche legali o giudiziali di cui si è detto, prevarranno perché pubblicate prima, anche se acquistate prima del momento di cessazione della pendenza della condizione). Se poi la dichiarazione è positiva, il compratore non sarà più dominus e non potrà più ulterior­mente disporre come di cosa propria. Ciò si opera a parte dal mecca­nismo della trascrizione, il quale non influisce su quegli effetti. Viene in considerazione solo l'annotazione disposta dall'art. 2655.


Domande di separazione degli immobili dotali e domande di scioglimento della comunione tra coniugi

Il n. 4 dispone la trascrizione della domanda di separazione della dote (immobiliare) dai beni del marito e della domanda di scio­glimento della comunione tra coniugi avente per oggetto beni immobili? Qui deve ricordarsi che la sentenza che pronunzia la separazione è retro­attiva sino al giorno della domanda (art. 204) e lo stesso vale per lo scioglimento della comunione (art. 226). Il legislatore ha considerato l'opportunità di dare una adeguata tutela ai terzi che possono avere in corso atti esecutivi o cautelari sui frutti o possono aver validamente acquistato diritti su gli stessi immobili. Dal disposto del n. 4 risulta che l'effetto retroattivo della sentenza non può risalire oltre il momento della pubblicazione della domanda. I,a pubblicità della domanda, in­vece, giustifica il sacrificio dei terzi, potendo essi essere ormai informati della precarietà del loro acquisto. Qui la trascrizione manifesta una pura e semplice funzione di pubblicità e non risolve alcun conflitto ma segna semplicemente il momento sino a cui possono essere considerate legit­time e rispettate le posizioni dei terzi. Questi vengono tutelati non se hanno pubblicato il loro acquisto prima della trascrizione della domanda (con­flitto fra diverse posizioni, risolto col criterio di anteriorità della tra­scrizione), ma semplicemente se l'acquisto in sè e per sè precede la tra­scrizione della domanda.

Dobbiamo ora incidentalmente fare presente che un diverso discorso vale nel caso che ricorrano gli estremi della pauliana : la frode e il danno. Allora si applicherà il disposto del n. 5 dell'art. 2652.

Com'è chiaro, è un punto di vista di considerazione del tutto di­verso da quello del n. 4 dell'art. 2653, ove viene in considerazione non già l'interesse a contrastare la separazione, ma proprio l'interesse (della moglie nella dote) ad attuarla.


Atti e domande che interrompono il corso dell'usucapione

Una sensibile innovazione è costituita dal n. 5, che dispone la trascrizione di ogni atto o domanda che interrompa il corso dell'usucapione di beni immobili. Occorreva – è chiaro – contemperare l’interesse del vero proprietario con quello dei terzi che possono aver acquistato nel ragionevole convincimento che il loro dante causa fosse legittimato a disporre. Ciò può aversi quando pur essendo compiuto il possesso ad usucapionem, non risulti che alcuna domanda interruttiva sia stata pubblicata. La domanda potrebbe essere già stata avanzata anche prima e in tempo utile (e manifesterà pertanto i suoi effetti nei rapporti col convenuto cui sia stata notificata) ; ma i terzi possono legalmente ignorarla se non è pubblicata.

Questo è il caso più evidente : domande interruttive non risultano dai pubblici registri, il periodo ad usucapiendum è ultimato, il terzo può affidarsi al dato di fatto dell'apparenza di legittimità del titolo del suo dante causa. Naturalmente il terzo si affretterà a pubblicare il suo acquisto (non essere prevenuto dalla pubblicazione di una even­tuale ignorata domanda interruttiva) e con ciò avrà realizzato l'estremo necessario e sufficiente per aver salvo il diritto acquistato.

Pure certa è la soluzione per l'opposta ipotesi che il proprietario abbia curato la trascrizione della sua domanda interruttiva prima che sia compiuto il periodo ad usucapiendum : in tale caso tutti gli acquisti precedenti dei terzi, anche se previamente trascritti, sono sprovvi­sti di ogni base di tutela di fronte alla ragion preminente del pro­prietario.

La previa trascrizione nulla aggiunge all'acquisto del terzo, non solo perché esso si è verificato in un periodo in cui mancava il presupposto di fatto della sia pur apparente titolarità nel dante causa, ma soprattutto perché la domanda interruttiva si è perfettamente radicata con una piena e incondizionata efficacia.

Gli acquisti avvenuti e pubblicati nella fase di sviluppo dell'usu­capione, nel caso che domande di interruzione non siano state proposte, ultimata l'usucapione si manifesteranno come legittimi, essendosi rea­lizzata la condizione che sospendeva la loro esistenza. Che si dirà di tali acquisti, in detto periodo avvenuti e pubblicati, nel caso che una do manda di interruzione sia stata bensì proposta nei confronti del posses­sore prima della fine del periodo, ma non sia stata prima di detto mo­mento pubblicata? Deve ritenersi che i diritti dei terzi possano ugual­mente essere fatti salvi : infatti, legalmente, l'interruzione nei confronti dei terzi non può operare se non dalla data della trascrizione della medesima. Essendo questa avvenuta dopo la fine del periodo ad usucapiendum, questo periodo, nei riguardi dei terzi, deve considerarsi utilmente concluso e quindi base sufficiente per legittimare quegli acquisti.