Articolo 2672 Codice Civile

Sistemi di pubblicità immobiliare nelle provincie ex- austriache e nelle terre italiane d'oltremare

In via preliminare bisogna ricordare che la disciplina della pub­blicità immobiliare che abbiamo esaminata è valida soltanto per il ter­ritorio metropolitano d'Italia e nemmeno per tutto, perché nelle provincie redente è stato mantenuto in vigore il sistema austriaco della iscrizione nei libri fondiari, essendo colà questi già organizzati e. funzionanti. Non può essere compito nostro di procedere alla esposizione dei prin­cipii regolatori di tale materia. Qui ci basta far presente che i registri sono intestati ai fondi: sistema reale tavolare (le vicende di circolazione risultano tutte dal foglio riguardante ciascun fondo), chiamato anche sistema del catasto probatorio. L’intavolazione è necessaria per l’acquisto anche inter partes: non sana pertanto i vizi del titolo, non vale per se stessa come prova piena della proprietà, ma solo come presunzione legale che ammette prova contraria. È sufficiente peraltro per poter esercitare le azioni petitorie contro un possessore che non abbia titolo o abbia un titolo meno valido. In caso di conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto immobiliare è preferito chi prima ha chiesto l’iscrizione.

Quanto ai sistemi di pubblicità e accertamento in vigore nelle terre italiane d'oltremare, ricordiamo che in Eritrea l'art. 2o6 del R. D. 31 gennaio 1909 n. 378, aveva sancito il principio che l'iscrizione nei re­gistri del catasto era la sola prova legale dei diritti sugli immobili, e delle loro mutazioni (sistema c. d. del catasto probatorio). Tale principio fu abbandonato in forza dell'art. 127 R. D. 7 febbraio 1926 n. 269. Non avendo più il catasto gli effetti civili che prima gli erano attribuiti, si era perciò resa urgente la necessità di ordinare su nuove basi la pubblicità immobiliare.

In Libia invece il R. D. 26 gennaio 1913 n. 48 (v. altresì R. D. 3 luglio 1921 n. 12o 7 e R. D. 9 gennaio 1936 n. 371) aveva ordinato i registri fondiari. Su domanda degli interessati si procede all'accerta­mento dei diritti fondiari, indi si provvede alla iscrizione dei diritti ac­certati. L'iscrizione costituisce la prova legale dei diritti sugli immobili e successive modificazioni e non è ammessa prova contraria contro il contenuto dei registri.

Un sistema analogo, se pur un po' più complesso è quello stabilito nelle isole italiane dell'Egeo (D. Gov. 1 settembre 1929 n. 132), basato del pari sul previo accertamento della titolarità a cui segue la intesta­zione, consistente nella iscrizione dell'immobile in una tavola del libro fondiario, cui corrisponde un titolo fondiario, copia della suoi diritti che dei suoi diritti viene consegnato all'intestatario quale prova legale dei suoi diritti sull’immobile. L’intestazione per un certo periodo è provvisoria, poi diviene definitiva e inoppugnabile. Alle modificazioni successive all'intestazione provvede l'istituto dell'annotazione che è condizione necessaria, per l'efficacia dell'atto anche fra le parti. Come si vede, è fatta applicazione dei sistemi di tipo tedesco: il che era agevole ove l’ordinamento fondiario poté essere istituito dal nulla (come le colonie).


Registrazioni diverse della trascrizione

Veniamo ora, a considerare quale sia la portata dell'art. 2672. All'infuori del capo primo del libro sesto, che abbiamo commentato, si trovano in altre parti del Codice civile e nel Codice di procedura, nonché in leggi speciali, diverse norme di varia portata aventi in oggetto la trascrizione. L'articolo fa un generico rinvio a tali norme, per cui noi dato che questo è un commento e non una trattazione sistematica, ci limiteremo ad enunciare le principali fattispecie disciplinate fuori della sede principale.

Comun denominatore in ogni caso è una funzione pubblica – quindi di pubblicità - dei registri in cui viene attuata la indicazione di fatti o atti denominata trascrizione. Ma ove si voglia assumere una categoria unica comprensiva di tutte le fattispecie, si userebbe la parola pubbli­cità in una accezione sì vasta che non potrebbe mantenere alcuna preci­sione tecnica. Per cui, se un confronto è pur sempre possibile, è anche certo che talora di comune, fra varie forme denominate trascrizione, c'è solo il nome.

Le trascrizioni sono forme di pubblicità che si attuano — sappiamo — riportando su di un registro gli estremi dell'atto da pubblicare. Per le ipoteche si parla di iscrizione. Termini tecnici d'uso tradizionale ; ma si tratta in ogni caso di registrazioni. Trascrizioni e iscrizioni sono modi di essere, specie di registrazioni.

Le registrazioni a scopo di pubblicità vanno ben distinte dalla regi­strazione che « consiste nell'annotamento degli atti e delle trasmissioni nei pubblici registri a ciò destinati » (presso gli uffici del Registro) e che «accerta la legale esistenza degli atti in genere, ed imprime alle scritture private la data certa di fronte ai terzi » (art. 3 della legge del re­gistro R. D. 3d dicembre 1923 n. 3269). Tale registrazione, pur portando effetti sostanziali (che peraltro sono del tutto indipendenti da quelli della trascrizione) ha principalmente una finalità fiscale, essendo la base per il pagamento delle tasse di registro.

Una registrazione con fini di pubblicità è quella predisposta ex novo nel libro del lavoro del Codice. Si tratta di un organico sistema per se stante di pubblicità, per tutto quanto attiene alla esistenza e alla atti­vità delle imprese e precisamente di quelle di cui è prevista la registrazione (articoli 2195, 2200, 2201). È istituito il registro delle imprese, tenuto da un apposito ufficio (art. 2188). La pubblicità della registrazione qui non riguarda solo atti giuridici ma anche varie circostanze di fatto, relative all’esistenza dell’impresa. Non è tanto un problema di acquisti, quanto in genere di opponibilità a terzi dei fatti registrati (art. 2193 del c.c.). I terzi – ma si noti solo se in fatto non ne abbiano avuto conoscenza – possono disconoscere le situazioni e i fatti che non risultano dal registro. Deve peraltro dirsi che tale registro non compendia in sé gli effetti dei registri immobiliari. Per cui sarà pur sempre necessaria la normale trascrizione per tutto quanto concerne gli acquisti immobiliari facenti capo alle imprese.

A noi interessa la trascrizione come forma di pubblicità di atti giu­ridici, per cui non ha alcuna interferenza con essa la pubblicità che ri­guarda le situazioni e gli stati personali, com'è della iscrizione nei registri dello stato civile (art. 450). È previsto perché anche atti giuridici siano pub­blicati nei registri dello stato civile : così è delle sentenze di rettifica­zione. L'art. 454 dice che tali sentenze «devono esser trascritte nei re­gistri ». Ma qui «trascritte » significa semplicemente riportate, segnate. Non si tratta di una forma per se stante per l'efficacia della sentenza : l'efficacia di questa è quella stessa che è stabilita in genere per gli atti dello stato civile (art. 451).

Funzione ed effetti del tutto peculiari ha la trascrizione del matri­monio concordatario. Qui ne accenniamo soltanto per incidens. L'uf­ficiale dello stato civile, ricevuto l'atto di matrimonio che gli trasmette il ministro del culto cattolico che lo ha celebrato, «ne cura la trascri­zione nei registri dello stato civile » (art. g della L. z7 maggio 19Z9 n. 847). La funzione di pubblicità ancor qui è quella stessa degli atti dello stato civile e, per questo riguardo, la trascrizione è il semplice fatto materiale del riprodurre sui registri determinate indicazioni contenute nell'atto di matrimonio. Ma per un altro e assai più importante punto di vista la trascrizione ha qui altresì addirittura la funzione di canonico e quello civile italiano : la funzione di costituire il punto di sutura e di attacco di due ordinamenti giuridici, quello canonico e quello civile italiano: una funzione costituzionale e una di ordine pubblico.


La trascrizione quale forma di pubblicità-notizia

La nostra indagine si è limitata alle trascrizioni compiute con riguardo agli atti giuridici e alla pubblicità dei trapassi. Una pregiudiziale distinzione si impone fra le trascrizioni effettuate nei registri fondiarie quelle che invece fanno capo a diversi uffici e a diverse modalità. Questo è principalmente per le trascrizioni degli atti relativi ad alcuni beni mobili (navi, aeromobili, autoveicoli) : rinviamo al commento degli articoli 2683 e seguenti.

Fermandoci alle trascrizioni quali vengono attuate negli uffici fondiari, giova rilevare le peculiarità dei casi regolati fuori dal capo primo del titolo primo nel libro sesto del Codice ; ma deve anche ricordarsi ché vari e non riconducibili setto un unico schema sono anche agli effetti delle trascrizioni previste nelle varie fattispecie contemplati questo capo primo. Perciò sarebbe ingiustificata una netta separazione tra i casi disciplinati nella sede principale e quelli previsti all'infuori di essa.

La trascrizione può essere forma essenziale di un atto giuridico e più precisamente elemento costitutivo di una procedura, per gli effetti propri di essa. Sono atti destinati a influire nelle altrui sfere patrimo­niali e pertanto la legge esige il requisito della trascrizione che è il mezzo più corrente per rendere noto l'atto a chiunque n'abbia interesse. Si tratta di pubblicità-notizia, ma forma essenziale. La trascrizione, oltre che del pignoramento (art. 555 cod. proc. civ.), è elemento costitutivo del sequestro conservativo immobiliare (art. 679 cod. proc). Gli
effetti del pignoramento abbiamo già avuto occasione di ricordare (art. 2912 del c.c. e segg.). Quanto agli effetti sostanziali del sequestro, si rinvia all’ art. 2906 del c.c..

Anche in altri vari casi la trascrizione ha la funzione di pubblicità-notizia, ma non si tratta di forma essenziale di un atto (senza di cui di fatto non esiste nel suo preciso modo di essere formale), ma di aggiunta accessoria che la legge prescrive per la notizia dell'atto . Così è dell’accettazione dell'eredità col beneficio di inventario, che si fa mediante una dichiarazione del chiamato. In questa dichiarazione consiste l'atto a tutti gli effetti. La trascrizione di tale dichiarazione da effettuarsi «a cura del cancelliere » (art. 484), non è nè un requisito o f male dell'atto di dichiarazione, nè ha effetti di diritto civile sostanziale. Un effetto di diritto civile ha invece la trascrizione che l'erede deve compiere della dichiarazione di rilascio dei beni ereditari a favore dei creditori e legatari, secondo quanto dispone l'art. 507. Dopo tale trascrizione «sono senza effetto rispetto a creditori e legatari» gli atti di disposizione dei beni ereditari compiuti dall'erede.

Funzione generica di pubblicità-notizia ha la trascrizione del prov­vedimento amministrativo di approvazione definitiva del piano di riordinamento fondiario (art. 584) ; e analoga finalità, ma più limitata e specifica, ha la trascrizione dei decreti dell'autorità amministrativa in caso di espropriazione per pubblica utilità.