Articolo 2657 Codice Civile

Ciò che si legge nell’articolo trascritto nel quesito in effetti necessita di qualche chiarimento.
La legge, in verità, non stabilisce alcun obbligo di ricorrere al notaio per acquistare un immobile, in quanto, a prescindere dalle modifiche a cui si fa riferimento nella notizia letta, l’art. 1350 del c.c. dispone espressamente che devono farsi per atto pubblico o scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
Non è una novità, dunque, che la compravendita di immobile possa avvenire per scrittura privata!
Tuttavia, l’art. 1350 c.c. deve a sua volta essere necessariamente raccordato con quanto disposto dai successivi artt. 2643 e 2657 c.c., entrambi dettati in materia di trascrizione, ovvero quel particolare strumento giuridico predisposto dal legislatore per far sì che il diritto reale acquistato su un bene immobile possa diventare opponibile nei confronti dei terzi, così da poter risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti del medesimo bene.
Sembra opportuno a questo proposito ricordare che nel nostro ordinamento, a differenza di quanto avveniva nel diritto romano e ancora oggi accade in altri ordinamenti, il contratto ha efficacia traslativa della proprietà o dei diritti reali ex art. 1376 del c.c.; pertanto, è sufficiente che Tizio e Caio si accordino per la vendita di un certo bene e che tale accordo sia tradotto per iscritto, anche in una semplice scrittura privata (ex art. 1350 c.c.), perché il diritto di proprietà sulla cosa si trasferisca da Tizio a Caio.

Tuttavia, per consentire a chi acquista di sapere se l’alienante non abbia già trasferito la proprietà del medesimo bene ad altri e, dunque, per garantire la circolazione dei beni, l’ordinamento giuridico soccorre con apposite regole, ispirate essenzialmente a due diversi criteri di soluzione dei conflitti:

• in alcuni casi, ovvero per i beni mobili non registrati, è decisiva l’apprensione materiale del bene;
• in altri casi, ovvero per gli immobili ed i mobili registrati, è necessaria l’attuazione di un sistema di pubblicità dell’atto traslativo o costitutivo del diritto reale.

In questo secondo caso il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto su un certo bene viene risolto appunto in base alla anteriorità dell’attuazione della formalità pubblicitaria: colui che per primo trascrive nei pubblici registri il titolo dal quale trae origine il suo diritto è preferito rispetto a colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto successivamente il proprio titolo di acquisto (cfr. art. 2644 del c.c.).

Ciò comporta che, in virtù del principio del consenso traslativo di cui all’art. 1376 c.c., il contratto ha immediata efficacia traslativa in favore dell’acquirente, che diviene proprietario o titolare di altro diritto reale già nel momento del perfezionamento del negozio, risultante anche da una semplice scrittura privata; tuttavia, fin quando non sia stata eseguita la trascrizione il diritto così acquistato, e già facente parte del patrimonio dell’acquirente, è destinato a soccombere rispetto ai diritti con esso incompatibili che dovessero essere acquistati da altri soggetti in forza di atti trascritti antecedentemente.

E’ sotto questo profilo che assume rilievo ciò che è stato letto nella notizia riprodotta nel quesito.
Si legge in essa che il decreto semplificazioni 2022 ha modificato l’art. 2643 c.c., sostituendo la dicitura “atto pubblico” con “scrittura privata autenticata”.
In realtà già il riferimento a detta norma appare errato, in quanto l’art. 2643 c.c. usa l’espressione “contratto”, senza nulla dire circa la forma che tale contratto deve rivestire, se quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Tale precisazione, invece, si rinviene all’art. 2657 c.c. (non oggetto di alcuna riforma recente), il quale dispone che possono costituire valido titolo per la trascrizione (essenziale ai fini di cui prima si è detto) soltanto:

1. le sentenze;
2. gli atti pubblici;
3. le scritture private con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente;
4. le sentenze e gli atti seguiti in paese estero debitamente legalizzati.

Con particolare riferimento ai titoli di cui alla lettera c), in effetti, nel DDL Concorrenza presentato nel 2015 compariva una norma che concedeva agli avvocati, a certe condizioni, la possibilità di autenticare le firme.
In particolare, l’art. 29 del suddetto disegno di legge prevedeva quanto segue:
“Art. 29. Semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo
1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall'articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l'autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata dagli avvocati abilitati al patrocinio, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto.
2. Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1 nonché le comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria”.

Tuttavia, il DDL è diventato la legge, ma al momento del varo la norma sugli avvocati era già stata stralciata.

Pertanto, ancora oggi l’acquisto di un immobile senza notaio è certamente possibile, potendo farsi risultare da una scrittura privata avente immediato effetto traslativo tra le parti, ma trattandosi di un atto giuridico complesso, che richiede tutta una serie di adempimenti legali (tra cui la sua registrazione e trascrizione) e dalla cui mancanza potrebbero derivare rischi legali e finanziari significativi, ad oggi risulta sempre indispensabile affidarsi a un notaio, per garantire la correttezza e la legalità dell'operazione di acquisto di un immobile.