Articolo 1106 Codice Civile

Il caso proposto trova integrale soluzione nella normativa dettata dal codice civile in materia di comunione in generale e di condominio negli edifici.
Innanzitutto occorre prendere le mosse dal tema della natura giuridica del condominio, in relazione al quale si ritiene preferibile la tesi secondo cui il condominio va qualificato come un ente di gestione della cosa comune, non dotato di propria soggettività, che agisce in rappresentanza e nell’interesse dei condomini, senza interferire nei loro autonomi diritti.
E’ da escludere dunque che il condominio abbia personalità giuridica così come va criticato l’impiego del termine “ente”, ritenendosi più corretto parlare, in considerazione del fatto che i vari proprietari rimangono persone distinte, di “amministrazione delle cose o servizi comuni ai proprietari di piani ed appartamenti di uno stesso edificio”.

Quanto sopra detto vale a significare che il condominio non va costituito, sussistendo il fenomeno del condominio tutte le volte in cui vi sia una coesistenza, accanto alle proprietà individuali di singoli piani o parti di un edificio, di una comunione c.d. forzosa (ossia non suscettibile di scioglimento ex art. 1119 c.c.) che si costituisce ab origine su quegli elementi dell’edificio la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento di tutte le singole parti di proprietà individuale (parti delle quali il codice civile fa un’elencazione all’art. 1117, anche se trattasi di elenco non tassativo né omogeneo).
Ciò posto, occorre passare ad analizzare le norme che il codice civile detta per l’amministrazione della cosa o delle cose comuni.

Nel caso di specie chiaramente non può trovare applicazione la norma di cui all’art. 1129 c.c., la quale prevede quale obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio allorché il numero dei condomini sia superiore a otto, disponendo che in tali casi, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore sarà fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

Tuttavia, per effetto del rinvio che il successivo articolo 1139 c.c. fa alle norme sulla comunione in generale, potrà farsi applicazione delle norme di cui agli artt. 1105 e 1106 c.c., in virtù delle quali sarà possibile, con la maggioranza semplice, formare un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il migliore godimento della cosa comune nonché delegare l’amministrazione ad uno o più partecipanti o ad un terzo estraneo alla comunione (così art. 1106 c.c.).
Dette delibere saranno tutte impugnabili entro 30 gg. dalla loro assunzione innanzi l’autorità giudiziaria ex artt. 1107 e 1109 c.c., ricorrendone i presupposti di legge, (quale ad esempio la mancata comunicazione a tutti i partecipanti dell’oggetto della delibera, l’adozione di una delibera gravemente pregiudizievole alla cosa comune o che arrechi pregiudizio per il godimento di alcuno tra i partecipanti).
Si tratta di ipotesi di delibere annullabili, anche per motivi attinenti al merito, ma accanto ad esse possono configurarsi altre ipotesi di delibere nulle, non soggette in quanto tali al termine prescrizionale di impugnativa, qualora:
a) vi sia mancanza del quorum per errore di calcolo;
b) non siano stati convocati tutti i partecipanti;
c) la delibera sia illecita;
d) non vi sia stata un’assemblea regolarmente indetta (in tal caso, tuttavia, la giurisprudenza ritiene la decisione vincolante sul piano contrattuale se presa all’unanimità);
e) la delibera esuli dai poteri dell’assemblea (ad esempio se relativa alla quota del singolo).

In conseguenza di quanto sopra, al fine di poter consacrare in un verbale le modalità di uso delle parti comuni e considerato che il numero dei condomini è inferiore a otto (per cui non vi è obbligo di nomina di un amministratore), ciascuno dei condomini potrà convocare un’assemblea ex art. 1106 c.c. al fine di:
1. adottare un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune;
2. delegare l’amministrazione ad uno dei partecipanti, determinando i poteri e gli obblighi dell’amministratore.
Circa le modalità di convocazione dell’assemblea, la quale avrà come ordine del giorno quanto descritto ai precedenti nn. 1 e 2, troverà applicazione la norma di cui all’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la quale dispone che l'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
In seconda convocazione l’assemblea non potrà tenersi nel medesimo giorno solare della prima (quindi, quantomeno dovrà essere fissata per il giorno successivo), essendo tuttavia in facoltà dell’amministratore o del condomino che convoca l’assemblea di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Il quorum costitutivo e deliberativo richiesto per la validità dell’assemblea avente il predetto oggetto sarà quello previsto dal più volte citato articolo 1106 c.c. che richiama a sua volta l’art. 1105 c.c., ossia la maggioranza dei partecipanti calcolata secondo il valore delle loro quote, calcolo che sarà agevole realizzare nel caso di specie data l’esistenza delle tabelle millesimali.

Infine, volendo andare un po’ oltre quanto richiesto nel quesito e prevedendo l’ipotesi in cui non si riescano a prendere i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si riesca a formare una maggioranza, potrà trovare applicazione la norma di cui al quarto comma dell’art. 1105 c.c., la quale riconosce a ciascun partecipante il diritto di ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale provvederà in camera di consiglio, nel corso della quale potrà anche nominare un amministratore.