Articolo 1108 Codice Civile

Dai dati forniti nel quesito emerge che l’area sulla quale dovrebbe insistere il muro perimetrale - che è poi la delimitazione esterna dell’unico lotto acquistato all’asta ed attualmente ancora indiviso – è comune ai tre proprietari delle villette.
Vengono quindi in considerazione nel caso di specie le norme sulla comunione (articoli 1100 e seguenti del codice civile) che regolano i rapporti tra più contitolari di un bene.

Tra queste, gli articoli di riferimento per individuare la risposta al quesito sono diversi.
In primo luogo l’art. 1101 c.c., in forza del quale le quote della comunione si presumono uguali ed il concorso dei partecipanti a quest’ultima, tanto nei vantaggi quanto nei pesi (quindi, anche nelle spese da affrontare), è in proporzione alle rispettive quote.
Ancora più rilevante l’art. 1104 c.c., in base al quale ciascuno deve partecipare alle spese “necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune” ed alle “spese deliberate a maggioranza” a norma delle disposizioni successive.
Infine l’art. 1108 c.c., in base al quale serve la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune per le innovazioni che portino ad un miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento e per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

Ebbene, la prima considerazione da fare – e con ciò si risponde direttamente al quesito - attiene alla ripartizione della spesa tra i cosiddetti comunisti: la partecipazione alla stessa, per legge, è in proporzione alla quota di comproprietà.
In attesa di suddividere la particella in subalterni ed assegnare ogni lotto al 100% al rispettivo proprietario, si presume dunque che ognuno di essi sia in questo momento titolare del 33,33% dell’area comune all’intero lotto.
Pertanto la spesa per realizzare il muro perimetrale comune andrà suddivisa secondo questa percentuale.

La seconda questione da affrontare è quella della deliberazione della spesa in questione.

Occorre capire in buona sostanza in quale “categoria” di spese rientra quella di cui si discute.
Ebbene, non c’è dubbio che la si debba escludere dal novero di quelle “necessarie” alla conservazione della cosa comune.
Ad avviso di chi scrive, tuttavia, va escluso altresì che essa possa essere necessaria al “godimento” della cosa comune: non è, in effetti, indispensabile affinché i tre titolari possano godere dei propri beni immobili, ma è più semplicemente finalizzata ad un maggior/miglior godimento dei medesimi, avvicinandosi in tal modo di più al concetto di spesa “utile o voluttuaria”.
Quest’ultimo tipo di spese va deliberato a maggioranza.
Basta la maggioranza semplice delle quote se si tratta di ordinaria amministrazione, e la decisione, in tal caso, vincola la minoranza. Per ordinaria amministrazione si intende: conservazione della cosa comune; utilizzazione normale di quest’ultima; migliore godimento della stessa (ma non, attenzione, miglioramento).
Qualora si trattasse, invece, di un miglioramento della cosa comune (come si ritiene sia nel caso in esame), o comunque di un intervento che serva a renderne più comodo o redditizio il godimento è necessaria la maggioranza qualificata di cui all’art. 1108 c.c., ovvero quella di tanti partecipanti che rappresentino almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune, con l’unico limite che dalla decisione non risulti pregiudicato il godimento degli altri partecipanti e la spesa deliberata non sia eccessivamente gravosa.
La gravosità della spesa, evidentemente, dipende da caso a caso: un parametro di riferimento è, ad esempio, il valore della quota, per cui la spesa dev’essere proporzionata, appunto, a tale valore.
Nel caso in esame, in ogni caso, la maggioranza rimane comunque la stessa, ovvero due proprietari su tre.

Da ultimo, si tenga presente che se l'erigendo muro supera i tre metri di altezza, la legge (art. 886 c.c. consente di costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa qualora il muro in questione (qualificabile, se della misura indicata, come "muro di cinta") separi: "le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati". Si potrebbe, quindi, rivolgersi ai titolari delle proprietà confinanti facendo valere il diritto di ottenere il rimborso parziale delle spese per il muro.

La disciplina della comunione dei beni è dettata dagli artt. 1100 e seguenti del codice civile: si tratta di una disciplina volta a regolare la convivenza, spesso forzata e per nulla semplice, tra comproprietari quale momento temporaneo destinato a concludersi con l’esito naturale di ogni comunione, ovverosia la divisione.
Espressione dello sfavore con il quale il Legislatore guarda alla comunione è il noto brocardo “in comunione nemo compellitur invitus detineri”.

E’ riconosciuto e garantito a tutti i comproprietari il diritto di richiedere lo scioglimento della comunione (divisione), poiché questo è il modo per eliminare ab origine ogni possibile fonte di problemi; in altri termini, la comunione è una situazione "provvisoria" destinata a terminare con la divisione della res comune.

A maggior ragione in questo in caso, in cui non osterebbe la natura del bene perfettamente divisibile, sarebbe auspicabile procedere con uno scioglimento della comunione (in cui potreste chiedere l'assegnazione della porzione che più vi sta a cuore).
Tra le norme dedicate alla comunione, vi è anche l’art. 1102 c.c. il quale prevede che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la sua destinazione”.

Ebbene il mutamento della destinazione d’uso del terreno da spazio riservato alla pratica della caccia al suo sfruttamento economico per il taglio del legname, è mutamento effettivamente rilevante in base alla disposizione richiamata, che quindi deve ritenersi illegittimo.

Un siffatto mutamento, che altera completamente la destinazione del bene operandone una trasformazione sostanziale, necessiterebbe del consenso unanime dei comproprietari, non essendo sufficiente l’approvazione da parte della maggioranza dei comunisti.
Molto probabilmente, l’altro comproprietario vorrà far leva sull’art. 1108 c.c. nella parte in cui prevede che “Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento”, norma che dunque rimette le decisioni attinenti alla straordinaria amministrazione del bene alla volontà della maggioranza dei comunisti.
Ma la norma non costituisce eccezione al principio espresso dall’art. 1102 c.c. in quanto anche le innovazioni non devono risultare pregiudizievoli rispetto all’interesse di alcuno dei partecipanti (art. 1108 c.c.).

Si consiglia pertanto di partecipare alla riunione facendo presente il quadro normativo tratteggiato e di proporre (e minacciare subito) un’azione possessoria nel caso in cui il comproprietario inizi, senza il vostro necessario consenso, a tagliare gli alberi.

L’art. 1108 c.c. è chiaro nell’affermare che occorre il consenso di tutti i compartecipanti alla comunione per la stipula di un contratto di locazione ultranovennale di beni comuni.

L'amministrazione del bene comune, di regola, è congiunta: l’art. 1105 c.c. prevede infatti che gli atti gestori e le decisioni attinenti all’ordinaria amministrazione del bene comune debbano essere prese con la maggioranza semplice dei partecipanti, secondo il valore delle quote. Per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, invece, la regola è quella della maggioranza qualificata dei due terzi dei partecipanti (art. 1108 c.c.).
Tuttavia lo stesso art. 1108 c.c., al terzo comma, pone quale eccezione alle suddette regole, la necessità che le decisioni che vanno ad incidere profondamente e per lunghi periodi sul bene comune, ed in particolare gli “atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”, debbano essere deliberati con il consenso unanime dei comproprietari.

Non è dunque possibile affittare il fondo per 15 anni senza che intervenga il consenso di tutti i comproprietari.

Dovrà quindi preliminarmente valutarsi la possibilità, nonostante la natura del fondo e la qualifica della parte conduttrice, di ricorrere ad un’altra tipologia contrattuale che abbia una durata inferiore ai nove anni, sì che per la stipula possa bastare il consenso della maggioranza dei partecipanti.

In secondo luogo dovrà valutarsi la possibilità di indurre il comproprietario dissenziente ad accettare l’offerta contrattuale ricevuta, prospettandogli la volontà di richiedergli il rimborso di tutte le spese sostenute per la manutenzione del bene comune e per le quali non ha mai contribuito.
L’art. 1104 c.c. sancisce infatti l’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento della cosa comune, spese che non richiedono neppure una loro preventiva approvazione da parte della maggioranza dei compartecipanti.
Dunque il comproprietario che ha materialmente sostenuto la spesa potrà chiedere agli altri compartecipanti alla comunione il rimborso delle spese sostenute nell’inerzia degli atri comproprietari (art. 1110 c.c.), prospettando tale richiesta di rimborso quale contropartita per il consenso alla locazione dell’immobile.

Se neppure questo riuscisse a convincere il comproprietario dissenziente, l’unica strada percorribile resterebbe quella dello scioglimento della comunione mediante un giudizio di divisione.

Un primo possibile inquadramento del caso esposto potrebbe essere quello della simulazione relativa, la quale ricorre tutte le volte in cui le parti di un negozio giuridico si accordano per far discendere effetti di tipo diverso da quelli propri del negozio che formalmente appare nella realtà (nel caso in esame gli effetti sono il trasferimento del godimento del bene senza la pretesa di alcun corrispettivo, il che configura, nella realtà, un contratto di comodato gratuito e non di locazione).
Secondo quanto dispone l’art. 1414 comma 1° il negozio simulato non produce mai effetti tra le parti, attesa l’esistenza di un intento contrario calato nell’accordo simulatorio.

Va peraltro segnalato che una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, e precisamente la n. 1141/2014, ha ritenuto addirittura nullo il contratto di locazione che prevede un canone di affitto estremamente basso rispetto ai valori di mercato. La nullità si farebbe discendere, secondo tale sentenza, da una asserita simulazione assoluta di un negozio di tal tipo, simulazione che ricorre tutte le volte in cui le parti, benché firmino un contratto, abbiano in realtà l’intenzione reale di non firmarne alcuno, accordandosi di non far discendere alcun effetto dall’accordo formalizzato (e, quindi, di non pretenderne le reciproche prestazioni). Nel caso analizzato dalla Corte l'unico scopo era - secondo i giudici - quello di frodare il fisco, e pertanto il contratto è stato dichiarato nullo. La decisione, peraltro, appare un po' discutibile, poiché appare più corretto, come detto sopra, inquadrare il caso nella simulazione relativa. Di fatto, dietro alla formale locazione, vi era quasi certamente un comodato gratuito.
In ogni modo si sappia che c'è anche questa via: si potrebbe ventilare ai coeredi che se le cose non si mettono a posto ... c'è la possibilità di incorrere in una simile fine, citando la sentenza di cui sopra.

Se peraltro, si decide di aderire alla tesi della nullità della locazione sottoscritta, allora caso in esame trova integrale risposta nelle norme dettate dal codice civile in materia di comunione di [[def ref=diritti reali]], trattandosi di una comunione creatasi per effetto di [def ref=successione (a causa di morte)]successione a causa di morte[/def] ex art. [[n922]] c.c..

Ne discende che può trovare applicazione l’art. 1103 del codice civile, nella parte in cui dispone che ciascuno dei partecipanti alla comunione può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.

Qualora invece non si voglia far valere la simulazione del contratto e continuare a considerare efficace lo stesso, sarà consentito al comproprietario dissenziente di recedere unilateralmente dal contratto di locazione così stipulato, con la conseguenza che, cessato il rapporto di locazione (anche solo) con uno dei comproprietari, il bene dovrà essere restituito alla comunione per consentire alla stessa di disporne e, attraverso la sua maggioranza, esercitare la facoltà di goderne direttamente o indirettamente (così Cassazione civile sez. III 18 luglio 2008 n. 19929).

Il criterio della maggioranza non sarà più sufficiente e si renderà necessaria l’unanimità dei consensi allorché, come nel caso di specie, la locazione venga stipulata senza determinazione di tempo, assumendo il relativo negozio natura di atto di straordinaria amministrazione per il quale il comma 3° dell’art. 1108 richiede il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.

Se, peraltro, i comunisti, per aggirare la necessità del consenso unanime, stipulassero un (nuovo) contratto di durata inferiore ai nove anni per il quale è richiesta la maggioranza di cui al comma 1° dell’art. 1108 c.c.,e la maggioranza venga di fatto ad abusare dei suoi diritti, i singoli contitolari potranno impugnare la delibera davanti al giudice, come previsto dall'art. 1109 del codice civile.

Si ricorda anche che tra i diritti dei comunisti vi è quello di chiedere lo scioglimento della comunione, facoltà che l'art. 1111 del codice civile riconosce a ogni singolo partecipante; il diritto potestativo suddetto spetta anche se il bene è indivisibile, con la precisazione che, nell'eventualità che non sia realizzabile un'assegnazione in natura del bene, lo si potrà vendere e dividerne i relativi frutti.

Per quanto riguarda i doveri, tutti i partecipanti sono responsabili in solido e dovranno obbligatoriamente partecipare alle spese necessarie per manutenzioni e riparazioni onde conservare in buono stato il bene posseduto in comune (ex art. 1104 c.c.).

Anche in merito alla ripartizione delle spese vige il principio generale dell'imputazione pro quota,salva la facoltà riconosciuta ex art. 1104 comma 1° al partecipante che non intenda accollarsi la propria parte dell'onere richiesto, di decidere in ogni momento di procedere al c.d. “abbandono liberatorio”, rinunciando alla propria posizione di contitolare.
La rinunzia deve essere manifestata in maniera inequivoca e, una volta effettuata, non può più essere revocata.
Si ritiene che la rinuncia abdicativa alla quota di comproprietà determini un fenomeno di (ri)espansione o accrescimento delle quote degli altri comproprietari, trattandosi di una conseguenza della natura della comunione come “diritto sull’intera cosa (e non su una sua porzione materiale) limitato dal concorrente diritto degli altri contitolari”,natura da cui discende la espansione di ciascun diritto parziario in caso di venir meno di quello di altri contitolari.
Sembra che sia da escludere la possibilità di un rifiuto dell’accrescimento da parte degli altri contitolari, in quanto il rifiuto, quale rimedio generale contro le altrui intrusioni nella propria sfera giuridica, opera solo con riferimento agli atti che producono come effetto diretto tale intrusione.
Nel caso in esame, invece, “manca una diretta alterazione della sfera giuridica altrui”, poiché l’effetto espansivo delle quote residue dipende dalla loro natura, non dall’atto di rinuncia in sé, meramente abdicativo.
Ciò non toglie che nei confronti dei comproprietari superstiti resti salva la facoltà di rinunziare a loro volta alle proprie quote, anche così come accresciute, con le medesime conseguenze anzi dette.
Sempre in considerazione della sua natura abdicativa, anche la rinuncia alla quota appare fondatamente essere un negozio unilaterale non recettizio.
L’assenza dell’effetto liberatorio e della possibilità di rifiuto escludono la necessità della conoscenza altrui ai fini dell’efficacia del negozio.
Come sempre però, sarebbe molto opportuno rendere noto ai contitolari superstiti l’esistenza del negozio abdicativo, al fine precipuo di renderli edotti della mutata situazione giuridica.

E' innovazione ogni alterazione nella entità sostanziale del bene o un mutamento della destinazione della cosa comune.

Tuttavia, non tutte le innovazioni possono essere deliberate dalla maggioranza qualificata di cui all'art. 1108 del c.c.: deve trattarsi di alterazioni della cosa comune che ne comportino un miglioramento; non devono pregiudicare il godimento che ne hanno tutti i singoli comunisti (avuto riguardo alle modalità di fatto con cui in concreto ne godono); non devono importare una spesa eccessivamente gravosa.

E' indubbio che il primo requisito sia sussistente nel caso di specie, in quanto la realizzazione di un nuovo appartamento dove ora non c'è nulla costituisce un miglioramento dell'edificio.

Più complesso analizzare la presenza gli altri due presupposti.

Da un lato, si dovrà valutare se la realizzazione dell'unità immobiliare pregiudichi il godimento della sorella: in base alla situazione di fatto descritta nel quesito, sembrerebbe che la stessa non abiti nell'edificio dove stanno il fratello e la madre, ma abbia una propria abitazione altrove. Quindi, si può ipotizzare che non le causerebbe alcun pregiudizio che nell'edificio lasciato in eredità da loro padre venga creato un nuovo appartamento ove andrà ad abitare il fratello.

Eventuali esigenze abitative della sorella potrebbero essere soddisfatte in altra unità abitativa dell'immobile (ricordiamo che il locatore può recedere dal contratto di locazione se debba adibire il bene a propria abitazione principale).

Dall'altro, la realizzazione di un'unità abitativa comporta una spesa certamente piuttosto elevata. Va precisato che il limite della eccessiva gravosità è "mobile", cioè è lasciato al prudente apprezzamento del giudice, che valuterà se la somma sia eccessivamente elevata sia di per sé, sia in relazione al valore della quota.

Nel nostro caso, però, uno dei comproprietari sarebbe disposto ad accollarsi l'intera opera di costruzione dell'appartamento, per cui l'elemento della gravosità della spesa per il compartecipante dissenziente verrebbe meno.

Pertanto, alla luce delle precedenti osservazioni, l'applicabilità dell'art. 1108 si ritiene ravvisabile, anche se va tenuto in considerazione che in una eventuale causa intentata dalla sorella, sarebbero il fratello e la madre a dover dimostrare che sussistono tutti e tre i presupposti dell'art. 1108 c.c. in relazione alla loro deliberazione.

Dal punto di vista pratico, per poter deliberare ai sensi del 1108, è necessario che tutti i comproprietari siano posti nella condizione di partecipare alla deliberazione: il che si traduce, nel caso di specie, nella necessità di convocare formalmente la sorella affinché, alla presenza di tutti, venga presa la decisione. Naturalmente, se la sorella è stata avvisata (es. con raccomandata) ma non si presenta, i familiari dovranno poi comunicarle la deliberazione e da quel momento scatterà il termine di trenta giorni per l'impugnazione (con atto di citazione).

Quanto alla richiesta di titolo abilitativo da parte solo di alcuni compartecipanti alla comunione, la risposta è - in linea generale - positiva. Il Comune può rilasciarlo anche ai comproprietari che abbiano deliberato sulla base dell'art. 1108 c.c.

Tuttavia, come precisato dal TAR Emilia Romagna-Parma, sentenza 10.1.2007, n. 7, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa, il Comune ha l’obbligo, nel corso dell’istruttoria sul rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 4 L. n. 10 del 1977 e ora dell’art. 11 del D.P.R. n. 380 del 2001, di verificare che esista il titolo per intervenire sull’immobile per il quale è richiesto il permesso di costruire e che, quindi, questo sia rilasciato al proprietario dell’area o a chi abbia titolo per richiederla. La verifica del Comune consisterà proprio nell’accertare, alla stregua delle diverse ipotesi disciplinate dall’art. 1108 codice civile se – in riferimento all’effettiva consistenza dell’intervento e alla incidenza dello stesso sul godimento del bene comune da parte di tutti i comproprietari - tale fatto sia o no idoneo a legittimare i soggetti istanti ad ottenere le autorizzazioni richieste. Qualora manchi uno dei presupposti della norma, la maggioranza qualificata dei comproprietari non sarà sufficiente ad autorizzare l’intervento innovativo, e sarà invece necessario l’espresso consenso della totalità della proprietà comune.

Circa il problema della locazione, va rilevato che in linea di principio la concessione in locazione (non ultranovennale) del bene comune non è preclusa alla maggioranza dei compartecipanti, purché ciò non impedisca agli altri un possibile un uso della cosa (art. 1105 del c.c.).

Nel regime della comunione, la titolarità del diritto di godere e di disporre è plurima e ciascun condominio ha, per la sua quota, il diritto di godimento e di disposizione: se un immobile comune può essere locato, qualora la maggioranza lo decida, ad un terzo, esso può essere ugualmente locato ad uno dei condomini in virtù di un atto di lecita amministrazione (Cass. 22 maggio 1982, n. 3143). Insomma, quando il potere dispositivo della cosa appartiene a più soggetti nella forma della comunione, tutti possono, rinunziando al godimento diretto, concederla in affitto a terzi ed anche a taluno soltanto dei contitolari (Cass. 11 gennaio 2001, n. 330): l'affitto si configurerà come godimento "indiretto" del bene, visto che comunque viene percepito un canone di locazione.

Va ulteriormente precisato che, secondo la giurisprudenza, "quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, a maggioranza se è un atto di ordinaria amministrazione, come nel caso della locazione" (Cass. civ. n. 4131/2001).

Si ritiene quindi che il bene comune possa essere locato sia a terzi che a uno dei comproprietari con deliberazione della maggioranza dei comunisti, ai sensi dell'art. 1105 del c.c..

Infine, si ricorda che attualmente la divisione giudiziale deve essere preceduta da tentativo obbligatorio di mediazione, ai sensi del D.Lgs. 28/2010.

Il quesito posto attiene alla suddivisione delle spese necessarie per il rifacimento di una tubazione di acquedotto posta sotto ad una strada privata, su particella di terreno altrui. L'utilizzo di tale strada e della tubazione dell'acquedotto pubblico configura un diritto di servitù a favore dei proprietari delle singole abitazioni verso le quali l'acqua viene fatta defluire, nonché di passaggio sulla stradina. I singoli contratti di compravendita delle ville hanno previsto che le opere di mantenimento e migliorie relative a tale strada privata siano a carico dei proprietari. Ci si chiede, quindi, come debba essere suddivisa la spesa per il rifacimento della tubazione e della strada.
E' necessario capire quale sia la disciplina applicabile alle spese inerenti ad un servitù in cui i fondi dominanti siano plurimi.

In primo luogo, dobbiamo escludere che il diritto di servitù possa formare oggetto di comunione, la quale esige che la cosa o diritto comune sia suscettibile di quote frazionarie: la servitù non può ammettere alcuna frazionalità, essendo per sua natura indivisibile siccome inerente a tutto il fondo dal lato sia attivo che passivo (si veda ad esempio Cassazione civile, sentenza n. 8727 del 27 aprile 2005).
Sussiste, quindi, nel caso di specie un semplice concorso di diritti di servitù sul medesimo bene.

Sarà necessario, pertanto, esaminare la disciplina delle servitù.
Il codice civile, al Capo V del Titolo VI (Delle servitù prediali) disciplina l'"esercizio delle servitù". In particolare, l'art. 1069 del c.c. prevede che il "proprietario del fondo dominante" debba fare le opere necessarie per conservare la servitù a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo (caso escluso nella specie) o dalla legge. La norma richiamata cita espressamente il "proprietario" del fondo dominante.

Pertanto, sono tenuti alla manutenzione i titolari dei fondi costituiti come dominanti nell'atto originario di costituzione della servitù. Se taluno dei sopraccitati fondi è stato frazionato in più sottofondi, di cui sono divenuti titolare altri soggetti, ciascuno di questi è altresì tenuto alla manutenzione. Riguardo, poi, la misura dell'obbligo manutentivo, questo è tema più complesso perché, nel silenzio della legge e in mancanza di giurisprudenza significativa, più di un criterio potrebbe essere individuato come il più corretto:
- superficie del (sub) fondo;
- entità dell'uso (di quanti contatori e di quanta portata d'acqua si beneficia).

1.- La situazione descritta, più che un diritto di usufrutto, sembra delineare un diritto di servitù concesso alle porzioni di casolare la cui titolarità è separata da quella della falda e del relativo sistema di sollevamento. Il contenuto di tale diritto dovrebbe essere individuato nell'atto di cessione della porzione di immobile, ma è possibile, come spesso accade, che la servitù non sia precisamente descritta.
La normativa a cui fare riferimento è contenuta negli articoli 1027 e ss. c.c. Il codice civile dopo aver descritto le numerose ipotesi di servitù coattive, dedica alcuni articoli anche alle servitù volontarie, quali quella oggetto del quesito.
Inoltre, negli artt. 1063-1071 c.c. è contenuta la disciplina circa l'estensione e l'esercizio delle servitù, quando il titolo (il contratto, in questo caso) non provveda a regolarle.
Tra le disposizioni più rilevanti si segnalano:
- primo comma dell’art. 1064 del c.c., secondo cui "Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne": la servitù di attingere acqua comprenderà, ad esempio, il diritto di passaggio sul fondo dove la fonte si trova;
- art. 1065 del c.c., "Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso. Nel dubbio circa l'estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente";
- art. 1067 del c.c., "Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente. Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo".
Nel caso di specie, si può ravvisare, poi, una specie di servitù in materia di acque, per cui è ipotizzabile anche l'applicazione degli articoli 1080 e seguenti.

2. e 3.- Per quanto riguarda la suddivisione delle spese, presumendo che il titolo (il contratto di acquisto delle porzioni) non preveda alcunché, potrebbe trovare applicazione l'art. 1091 del c.c., il quale recita: "Se il titolo non dispone diversamente, il concedente dell'acqua di una fonte o di un canale è tenuto verso gli utenti ad eseguire le opere ordinarie e straordinarie per la derivazione e condotta dell'acqua fino al punto in cui ne fa la consegna, a mantenere in buono stato gli edifici, a conservare l'alveo e le sponde della fonte o del canale, a praticare i consueti spurghi e a usare la dovuta diligenza, affinché la derivazione e la regolare condotta dell'acqua siano in tempi debiti effettuate".
La norma, secondo la dottrina, prevede a carico del proprietario del fondo servente talune obbligazioni c.d. propter rem, ossia obblighi che si rivolgono direttamente al bene piuttosto che a colui che ne è proprietario (è indifferente se questo muta: gli obblighi continuano a sussistere verso il fondo). La disposizione, nella sua formulazione originaria del 1942, pone a carico del fondo servente la manutenzione delle opere sino al luogo di consegna dell'acqua. Se davvero fosse questa la norma applicabile (non è possibile dare una risposta certa in questa sede), il proprietario del fondo servente potrebbe autonomamente provvedere alla manutenzione nel modo che preferisce, senza dover avere il consenso dei proprietari dei fondi dominanti.
La ripartizione delle spese dell'energia elettrica va fatta secondo la quantità d'acqua utilizzata da ciascun proprietario. Ciò anche in analogia con quanto avviene nel condominio (l'art. 1123 del c.c. stabilisce che per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne). Sembra corretto effettuare tale ripartizione in proporzione al consumo d'acqua, certificato dai contatori di ciascuna porzione di casolare. Il numero di lavatrici, lavastoviglie e bagni presenti in ciascuna unità immobiliare è un criterio che, seppur astrattamente corretto, non tiene conto del reale utilizzo dell'acqua da parte dei proprietari delle diverse porzioni.

Ai sensi dell'art. 1119 del c.c. le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Il consenso di tutti i partecipanti al condominio è stato aggiunto come requisito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
E' bene comprendere che si applicano differenti discipline alla comunione in generale (per cui vale l'art. 1111 del c.c.) e alle parti comuni condominiali (per cui vige l'art. 1119 c.c.).

Per quanto riguarda la comodità della divisione, essa sembra sussistere, poiché di fatto c'è già una suddivisione del parcheggio che consente un utilizzo esclusivo di porzioni dello stesso a favore di ciascun condomino. La Cassazione civile, con sentenza del 23 gennaio 2012, n. 867, ha stabilito che in tema di condominio di edifici, poiché l’uso delle cose comuni è in funzione delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso cui fa riferimento l’art. 1119 c.c. deve essere considerata, oltre che con riferimento all’originaria consistenza delle parti comuni, "anche attraverso il confronto tra le utilità dei singoli condomini al momento della richiesta di scioglimento e le utilità che eventualmente essi stessi potranno ricavare dopo la divisione". Nel caso di specie, appare probabile che la prospettata divisione del parcheggio non produrrebbe alcuna inutilità del medesimo nei confronti dei singoli condomini.

La riforma della disciplina sul condominio negli edifici ha però aggiunto il requisito del consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Anche a seguito della riforma, l'art. 1119 rimane norma inderogabile, che non può essere modificata neppure con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Ciò significa che, ai fini della divisione, è necessaria una deliberazione dell'assemblea condominiale all'unanimità.