Articolo 1117 ter Codice Civile

Gli impianti che l’amministratore intende installare hanno una chiara natura condominiale e pertanto devono considerarsi comuni a tutti i proprietari che se ne servono. Per tale motivo non pare possa trovare applicazione l’art. 1122 bis del c.c., il quale si applica nel caso in cui il singolo condomino voglia installare sul lastrico solare o su altra idonea superficie comune un impianto fotovoltaico destinato solo al servizio del suo appartamento.
Invero, nel caso di specie, appare essersi concretizzata la fattispecie di cui all’art.1117-ter del c.c., in quanto si vuole andare a modificare la destinazione d’uso di una area comune, la quale da stenditoio diverrebbe locale tecnico ove verrebbero installati i pannelli termici.

Con una scelta assolutamente irragionevole il legislatore ha introdotto una procedura particolarmente gravosa qualora si voglia giungere a cambiare la destinazione d’uso di una parte comune. Per fare ciò, non solo è necessario una convocazione ad hoc e rafforzata della assemblea condominiale, ma la delibera che dispone espressamente il cambio di destinazione deve essere adottata con un quorum deliberativo particolarmente elevato, che non trova precedenti in nessuna altra disposizione in materia condominiale.
La convocazione della riunione, infatti, deve essere affissa per almeno trenta giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati e deve essere recapitata dall’amministratore ai singoli proprietari a mezzo raccomandata o altri equipollenti mezzi elettronici almeno 20 giorni prima del giorno fissato per la riunione condominiali; si dispone inoltre che l’avviso di convocazione, a pena di sua nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

È interessante notare come il comma 3° comma dell’art. 66 delle disp. att. c.c. disciplinante la convocazione ordinaria della assemblea, prevede che la convocazione possa essere recapitata anche a mano ai singoli condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, e non prevede alcun requisito la cui mancanza comporti la totale nullità dell’atto di convocazione. Una volta convocata la riunione di condominio, seguendo il rigido procedimento descritto dalla norma, si dovrà approvare il cambio di destinazione d’uso dell’area comune, e di conseguenza l’installazione dei pannelli termici con una maggioranza che rappresenti almeno i 4/5 dei condomini e i 4/5 del valore dell’edificio (circa 800 millesimi).
Tutto ciò è per molti versi assurdo in quanto da un lato il legislatore ha previsto molte agevolazioni per procedere alla installazione di impianti non centralizzati per la produzione di energia da fonti rinnovabili, ma dall’altro apparentemente queste agevolazioni spariscono nel momento in cui tali apparati abbiano una destinazione condominiale e non privata: per evitare, tuttavia, future e possibili contestazioni della delibera di approvazione dei lavori si consiglia di seguire quanto prescritto dall’art. 1117 ter del c.c.

La possibilità o meno di apportare modifiche all’immobile a cui si fa riferimento nel quesito non può farsi dipendere dal regime proprietario del suolo su cui lo stesso immobile è stato costruito.
Infatti, sebbene la cooperativa costruttrice risulti soltanto titolare del diritto di superficie su tale suolo, i singoli soci assegnatari degli alloggi hanno sui medesimi un diritto di proprietà pieno (ovviamente di sola proprietà superficiaria), il che sarebbe già sufficiente per poter essere legittimati ad apportare all’immobile eventuali modifiche.

Tuttavia, i limiti alla modificabilità degli immobili realizzati dalla Cooperativa edilizia si ritiene che debbano piuttosto farsi discendere da quelli che sono i principi che ispirano l’edilizia convenzionata in genere, intesa come quella particolare forma di edilizia popolare che nasce da un accordo tra imprese costruttrici private e Comuni per far fronte alle esigenze di categorie sociali più deboli.
E’ per questa ragione che vengono previste regole ben precise e particolari vincoli da rispettare, il primo dei quali è quello derivante dal comma 3 dell’art. 35 Legge n. 865/1971, richiamato nelle premesse dell’atto di costituzione del diritto di superficie, nel quale si dice che sulle aree espropriate dal Comune o dai loro consorzi viene concesso il diritto di superficie “…per la costruzione di case di tipo economico e popolare...”.

Della particolare natura che gli alloggi da realizzare devono possedere se ne trova conferma anche all’art. 6 dell’atto di costituzione del diritto di superficie, ove la parte concessionaria (ovvero la Cooperativa edilizia) dichiara di essere in possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalle allora vigenti disposizioni per l’assegnazione “di alloggi economici e popolari”.
Già tale disposizione lascia intendere che i vincoli scaturenti dall’acquisto di un alloggio realizzato in edilizia convenzionata non possono individuarsi soltanto nelle limitazioni inerenti alla vendita, locazione e costituzione di diritti reali di godimenti (limitazioni a cui si fa espresso riferimento all’art. 7 di quel medesimo atto), ma anche nella caratteristiche costruttive che gli immobili realizzati devono possedere e mantenere per poter essere qualificati come “alloggi economici e popolari”.
Ulteriore conferma di quanto appena detto si ritrova al successivo art. 9 dell’atto costitutivo del diritto di superficie, in cui si precisa che le costruzioni dovranno essere eseguite conformemente al progetto approvato, progetto sulla base del quale è stata rilasciata la concessione edilizia a costruire (e precisamente la concessione di costruzione citata all’art. 4 del successivo atto di assegnazione) e successivamente il relativo permesso di abitabilità.

A ciò si aggiunga che la stessa parte assegnataria, in sede di stipula dell’atto di assegnazione dell’alloggio, ha espressamente dichiarato di conoscere ed accettare senza alcuna riserva e condizione i vincoli contenuti nella convenzione stipulata con il Comune concedente il diritto di superficie, vincoli ai quali non può venir meno neppure in caso di acquisto del diritto di piena proprietà del suolo.

In considerazione di quanto fin qui detto, dunque, ed a prescindere dal riscatto del suolo su cui l’edificio è stato costruito, ciò che occorre verificare, avvalendosi a questo punto di un tecnico di propria fiducia, è se la normativa urbanistica consente di apportare modifiche a quel progetto originario per il quale è stata rilasciata regolare concessione edilizia ovvero se una modifica, quale quella che si intende realizzare, non possa essere assentita perché farebbe perdere alle singole abitazioni la loro natura di “alloggi di tipo economico e popolare” (per superamento della superficie massima abitabile).
Si tenga presente al riguardo che un’intervento di questo tipo non è neppure realizzabile mediante segnalazione certificata di inizio attività, in quanto il comma 2 dell’art. 22 del T.U. edilizia dispone che possono realizzarsi mediante SCIA quelle varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie e che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia.

Qualora non dovesse sussistere alcun ostacolo sotto il profilo urbanistico, da un punto di vista prettamente civilistico una tale modifica può ritenersi sicuramente ammissibile, potendo a tal fine farsi applicazione di quanto disposto dall’art. 1117 ter c.c., norma che consente all’assemblea dei condomini, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, di modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

I dubbi di una parte del condominio sono legittimi, ma non è detto che ciò possa portare ad una impugnazione di quanto deliberato.

Se esaminando il regolamento di condominio emerge che tra i beni comuni condominiali vi è l’alloggio del portiere, esso a norma di regolamento deve essere destinato al servizio di portierato. È ben possibile che i proprietari riuniti in assemblea decidano di dismettere il servizio e di mettere a reddito l’alloggio affittandolo, ma per tale ultimo passaggio si sarebbe dovuto seguire la procedura indicata dall’art. 1117ter del c.c. e gli adempimenti in essa indicati: destinare infatti tale alloggio all’affitto a favore di un soggetto esterno (che di fatto diviene inquilino di tutti i componenti del condominio), distoglie il bene dalla sua originale destinazione economica.

L’art. 1117 ter del c.c. è una norma piuttosto singolare nel contesto del diritto condominiale: esso prevede un quorum molto elevato per giungere a deliberare il cambio di destinazione d’uso di un bene comune (appunto 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentano almeno 800 millesimi) e una procedura di convocazione della assemblea di condominio differente rispetto a quella ordinariamente prevista. Sicuramente l’amministratore, proprio perché consapevole degli adempimenti particolarmente gravosi che comporta l’applicazione dell’art. 1117 ter del c.c., ha fatto finta di nulla applicando la normativa ordinaria. A questo punto è giusto chiedersi se l’errore o l’incuria dell’amministratore abbia inficiato quanto deciso dalla assemblea in merito all’alloggio del portiere. La risposta a tale domanda è: dipende.
La violazione dell’art. 1117 ter del c.c. comporta un vizio di semplice annullabilità della delibera condominiale e non di nullità. Ciò significa che si poteva eventualmente impugnare la delibera condominiale per violazione dell’art. 1117 ter del c.c. ma questo si doveva fare nei limiti ed entro i termini indicati dall’art. 1137 del c.c.

L’art. 1137 del c.c. ci dice che la delibera contraria alla legge può essere impugnata dai soli condomini assenti il giorno della riunione o che hanno espresso voto contrario o si sono astenuti; l’impugnazione poi deve avvenire entro trenta giorni decorrenti per i proprietari presenti dal giorno della riunione, mentre per i condomini che erano assenti dal giorno in cui viene loro comunicato il verbale della riunione condominiale.
In altre parole, se oramai è decorso il termine per impugnare previsto dall’art. 1137 del c.c., la delibera che ha previsto la modifica del cambio di destinazione d’uso è ormai divenuta inoppugnabile anche se adottata in violazione dell’art. 1117 ter del c.c.

Se la collettività condominiale vuole adibire a area per l’alloggiamento di pannelli solari un terrazzo comune da sempre utilizzato come stenditoio deve per forza applicarsi l’art.1117ter del c.c., in quanto la sua destinazione d’uso ne viene radicalmente modificata, non fosse altro per il fatto che nell’area dove prima vi ci si accedeva per stendere i panni, ora vi si trovano dei pannelli solari che di fatto impediscono di svolgere l’attività precedente.
Ciò comporta che prima di qualsiasi installazione sulla terrazza è necessario procedere alla votazione indicata dall’art.1117ter del c.c. Se l’amministratore procede di sua iniziativa a far eseguire i lavori compie una grave negligenza professionale ed è sicuramente possibile rivolgersi ad un legale per imporre il blocco dei lavori.
Ovviamente le votazioni di cui all’art.1117ter del c.c. devono farsi prima che i lavori abbiano inizio e non dopo la loro realizzazione.

Innanzitutto è utile precisare che l’amministratore non può decidere di sua spontanea volontà di modificare la destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio: questa possibilità è sicuramente ammessa (come vedremo meglio), ma è una decisione che necessariamente deve essere presa dai proprietari riuniti in assemblea appositamente convocata. L’amministratore non può fare altro che prendere atto di quanto deliberato dalla assise e darvi esecuzione.

Fatta questa doverosa premessa ciò che ci si prefigge di fare è cambiare la destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio; tale operazione è sicuramente possibile, ma vi sono delle rigide condizionalità previste dall’art. 1117 ter del c.c.
Tale articolo dispone che qualora per interesse di natura condominiale si voglia modificare la destinazione di una parte comune dello stabile, ciò deve essere approvato dalla assemblea di condominio con una maggioranza pari a 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentano a loro volta i 4/5 del valore dell’edificio (800 millesimi).
Il legislatore, quindi, condiziona la modifica della destinazione d’uso ad una doppia maggioranza per teste e millesimi elevatissima, che non trova uguali in tutta la normativa condominiale.

Le differenze rispetto alla disciplina ordinaria non terminano qui, in quanto i commi 2°,3° e 4° dell’art 1117ter del c.c. introducono una disciplina speciale anche in merito alle modalità di convocazione della assemblea, e sulle modalità di redazione della delibera assembleare di approvazione della modifica.
La convocazione della riunione assembleare deve essere affissa per almeno trenta giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati, e deve essere recapitata dall’amministratore ai singoli proprietari a mezzo raccomandata o altri equipollenti mezzi elettronici almeno 20 giorni prima del giorno fissato per la riunione condominiale.
Il 3° comma dell’art 1117 ter del c.c. dispone inoltre che a pena di nullità della convocazione la stessa deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

E’ interessante notare come la disciplina ordinaria in merito alle modalità di convocazione della assemblea, prevista dal comma 3° dell’art 66 disp. att. del c.c., prevede che la convocazione possa essere recapitata anche a mano ai singoli condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, e non prevede alcun requisito la cui mancanza comporti la totale nullità dell’atto di convocazione. Il legislatore, quindi, in merito al cambio di destinazione d’uso ha previsto una modalità di convocazione rafforzata della assemblea condominiale, che aumenta gli adempimenti richiesti all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla normativa ordinaria.

Proseguendo in questo senso, il comma 4° dell’art 1117 ter del c.c., dispone che la delibera adottata dalla assemblea convocata nella modalità di cui ai precedenti commi, deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di convocazione previsti dalla normativa speciale in commento.

Per addivenire quindi alla modifica della destinazione d’uso della terrazza non solo si dovranno raggiungere in assemblea gli elevati quorum deliberativi che si sono detti, ma l’amministratore dovrà rigorosamente rispettare le procedure straordinarie di convocazione dell’assise previste dalla norma. Se così non fosse, e l’assemblea comunque deliberasse di adibire la terrazza a locale per i pannelli fotovoltaici condominiali, si potrebbe sicuramente fare opposizione innanzi alla autorità giudiziaria nei termini indicati dall’art.1137 del c.c.

Quanto detto finora vale però solo nel caso in cui i pannelli fotovoltaici siano anch’essi condominiali e quindi utilizzati per alimentare i servizi comuni (ad esempio luce scala e ascensore), se invece i pannelli sono al servizio delle singole unità abitative la situazione muta radicalmente, in quanto troverebbe applicazione il co. 2° dell’art.1122bis del c.c. e non più l’art.1117 ter del c.c.

L’art. 1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che:” È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.

Seppur in ambito di installazione di pannelli fotovoltaici l’organo assembleare vede i suoi poteri d'intervento diminuire considerevolmente, esso non è stato del tutto dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art.1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).
Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera.

Concludendo, è quindi importante capire a che utilizzo si vorranno destinare i pannelli fotovoltaici. Se essi sono al servizio dei singoli appartamenti e quindi di proprietà esclusiva del condomino proprietario dovrà trovare applicazione l’art. 1122 bis del c.c., se invece i pannelli sono condominiali sarà l’art.1117 ter del c.c. e le sue rigide procedure a dover essere applicate.

Non si ritiene che in tale problema rivesta particolare importanza il regolamento condominiale a meno che in tale documento non si dica che la terrazza sia di proprietà o concessa in uso esclusivo all’autore del quesito: in tal caso non vi è nessuna norma che potrà costringere quest’ ultimo a sopportare la presenza dei pannelli sulla sua terrazza.

Pima della riforma del condominio introdotta con la L. n.220/2012, la giurisprudenza ha più volte chiarito che è possibile per il condominio dare in locazione delle parti comuni, in quanto essa rappresenta un uso indiretto del bene da parte di tutti i condomini e come tale assolutamente ammissibile. Per concedere in locazione uno spazio comune non erano richieste le maggioranze previste per le innovazioni di cui all’art. 1120 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio: 666millesimi), ma il più basso quorum previsto dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi). I giudici giungevano a tale conclusione poiché la locazione non esclude nessun condomino dal godimento del bene, ma anzi costituisce una attuazione di tale facoltà (si veda in questo senso Cass. Civ., Sez. II, n.10446 del 21.10.1998). La questione è stata molto dibattuta attorno alla possibilità di dare in locazione l’alloggio dell’ex portiere, ma può tranquillamente applicarsi anche ad altri spazi comuni.

In assenza di una specifica norma, presente ad esempio per le locazioni ad uso abitativo (si veda il co.4° dell’art.1 della L. n.431/98), il contratto di locazione non richiede come requisito per la sua validità la forma scritta, comunque assolutamente consigliata per questioni fiscali, qui non affrontate, e per dare prova in giudizio del vincolo contrattuale. Si ritiene pertanto, in linea teorica, che il condominio possa dare in locazione degli spazi comuni da adibire a cantine anche in assenza della sottoscrizione di una specifica scrittura privata da parte dell’amministratore di condominio: è tuttavia fondamentale che l’assemblea, con le maggioranze che si sono sopra dette, autorizzi la concessione in locazione delle aree comuni. Il tacito consenso dei condomini non può sanare in alcun modo la mancanza di una delibera condominiale in cui: vengano individuate le aree che saranno oggetto di locazione, precisata la durata del vincolo e, soprattutto, l’ammontare del canone.

Nel caso di specie manca uno scritto che provi il vincolo contrattuale, e ciò può dedursi dal fatto che gli stessi condomini interessati vorrebbero che le aree condominiali venissero accatastate come cantine, per poi sottoscrivere un contratto di locazione che preveda anche un diritto di prelazione nei loro confronti. Ma pare anche mancare la delibera assembleare che autorizzi la locazione degli spazi comuni.
In assenza di una delibera con la quale l’assise autorizzò a suo tempo la locazione, potrebbe trovare applicazione oggi il nuovo art. 1117 quater del c.c. Tale norma, non redatta, a dire il vero, in maniera molto chiara, introduce una specifica tutela nel caso in cui un condomino ponga in essere delle attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni delle parti comuni dell’edificio. La norma in esame dà la possibilità anche al singolo condomino, oltre che al nominato amministratore, di diffidare il soggetto che ha posto in essere tali comportamenti dal continuarli, e di convocare l’assemblea dei proprietari affinché la stessa, con le maggioranze di cui al 2° co. dell’art.1136 del c.c., deliberi sulle iniziative da intraprendere, anche giudiziarie, per porre fine a tali comportamenti scorretti. Se l’assemblea darà il suo assenso, il condominio, nella persona del suo amministratore, potrebbe anche adire l’autorità giudiziaria per pretendere lo sgombero dei locali comuni, se i condomini occupanti non vi provvedano spontaneamente a seguito della diffida loro inviata.

E’ anche giusto sottolineare che oltre a mettere all’ordine del giorno dell'assemblea quanto previsto dal citato art. 1117 quater del c.c., sarà anche possibile per i condomini che hanno l’interesse inverso, mettere all’ordine del giorno la possibilità che l’assise decida: di sanare l’irregolarità derivante dalla mancanza di una delibera assembleare che autorizza l’attuale occupazione degli spazi comuni, di accatastare determinate aree comuni e di cederle poi in locazione a soggetti terzi o agli attuali condomini occupanti, riconoscendo loro un diritto di prelazione in caso di futura vendita.

Ma qui sorge un problema, in quanto ci si chiede con quali maggioranze è possibile adottare per l’assemblea condominiale una tale decisione, alla luce della riforma condominiale apportata dalla L. n. 220/2012.
La giurisprudenza che si è infatti citata all’inizio del parere teneva conto della normativa condominiale in vigore antecedentemente alla importante novella del 2012. La riforma del diritto condominiale ha introdotto, oltre al già citato art. 1117 quater del c.c., l’art.1117 ter del c.c.: tale articolo introduce una particolare procedura per modificare la destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio.

Oltre al fatto che viene prevista una modalità speciale (definita rafforzata) di convocazione della assemblea condominiale, la novità più rilevante della norma che si sta esaminando è che per addivenire alla modifica della destinazione d’uso per una parte comune dell’edificio è richiesto che l’assise approvi la modifica con dei quorum elevatissimi, che non hanno uguali in nessuna altra norma del diritto condominiale: il cambio di destinazione dovrà essere approvato, infatti, con una maggioranza pari a 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentano a loro volta i 4/5 del valore dell’edificio (800 millesimi).

Gli artt. 1117 ter e quater del c.c. sono una novità introdotta in epoca piuttosto recente: la giurisprudenza non ha avuto ancora modo di analizzare compiutamente tutti i risvolti applicativi. In particolare non vi sono pronunce che chiariscano se per addivenire alla trasformazione di uno spazio comune in cantina, come nel caso descritto, e per affittare poi tale vano, siano necessari i quorum previsti dal nuovo art. 1117 ter del c.c. Una parte degli interpreti ritiene che se il cambio di destinazione d’uso non comporta un radicale mutamento della parte comune dell’edificio (per esempio il giardino condominiale diventa un parcheggio ad uso comune), non vi sia la necessità di applicare la nuova normativa. Seguendo questa interpretazione, nel caso di specie per modificare la destinazione d’uso delle cantine e per cederle in locazione agli attuali condomini occupanti sarà sufficiente che l’assemblea si esprima con le maggioranze previste dalla giurisprudenza di cui si è parlato all’inizio del parere.

Chi scrive non concorda con questa interpretazione più permissiva, in quanto sia con l’art. 1117 ter del c.c., ma anche con il successivo art. 1117 quater del c.c., il legislatore introduce un mezzo di tutela molto forte, volto ad evitare che le destinazioni d’uso delle parti comuni mutino per decisione arbitraria dei singoli proprietari e senza un controllo penetrante della assemblea. In ragione di ciò si ritiene che per modificare la destinazione d’uso di una parte comune, modifica che comporta la trasformazione di un vano cantina destinato non alla comunità condominiale ma all’uso del singolo, e per decidere di dare in affitto poi tale vano così trasformato, sottraendolo di fatto al concreto uso condominiale, sia necessario che l’art. 1117 ter del c.c. trovi piena e completa applicazione.

Tra le novità più rilevanti apportate dalla L. n. 220/2012 vi è l’art 1117 ter del c.c., il quale introduce una specifica disciplina nel caso in cui si voglia modificare la destinazione d’uso di determinate parti comuni dell’edificio.
Tale articolo dispone che qualora per interesse di natura condominiale si voglia modificare la destinazione di una parte comune dello stabile, tale modifica deve essere approvata dalla assemblea di condominio con una maggioranza pari a 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentano a loro volta i 4/5 del valore dell’edificio (800 millesimi).
Il legislatore, quindi, condiziona la modifica della destinazione d’uso ad una doppia maggioranza per teste e millesimi elevatissima, che non trova uguali in tutta la normativa condominiale. Le differenze rispetto alla disciplina ordinaria non terminano qui, in quanto i commi 2°,3° e 4° dell’art 1117 ter del c.c. introducono una disciplina speciale anche in merito alle modalità di convocazione della assemblea, e sulle modalità di redazione della delibera assembleare di approvazione della modifica.
La convocazione della riunione assembleare deve essere affissa per almeno trenta giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati e deve essere recapitata dall’amministratore ai singoli proprietari a mezzo raccomandata o altri equipollenti mezzi elettronici almeno 20 giorni prima del giorno fissato per la riunione condominiale.
Il 3° comma dell’art 1117 ter del c.c. dispone inoltre che a pena di nullità della convocazione la stessa deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
E’ interessante notare come la disciplina ordinaria in merito alle modalità di convocazione della assemblea, prevista dal comma 3° dell’art 66 disp. att. del c.c., prevede che la convocazione possa essere recapitata anche a mano ai singoli condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, e non prevede alcun requisito la cui mancanza comporti la totale nullità dell’atto di convocazione. Il legislatore, quindi, in merito al cambio di destinazione d’uso ha previsto una modalità di convocazione rafforzata della assemblea condominiale, che aumenta gli adempimenti richiesti all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla normativa ordinaria.
Proseguendo in questo senso, il comma 4° dell’art 1117ter del c.c., dispone che la delibera adottata dalla assemblea convocata nella modalità di cui ai precedenti commi, deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di convocazione previsti dalla normativa speciale in commento.

L’art. 1117 ter del c.c., come si è detto sopra, è una delle novità introdotte dalla riforma del diritto condominiale: essendo una novità relativamente recente ancora non può dirsi compiutamente esaminata dalla giurisprudenza della corte di cassazione. È utile ricordare come la Suprema Corte rappresenti nel nostro ordinamento giudiziario il terzo grado di giudizio, e viene adita solo qualora una delle parti in causa non si ritenga soddisfatta delle sentenze emesse dalle corti territoriali di 1° e 2° grado (i quali possono essere il giudice di pace, il tribunale o la corte d'appello a seconda della materia e del valore oggetto del contenzioso). È ben possibile, quindi, che una determinata controversia non arrivi mai ad essere discussa innanzi alla Corte di Cassazione. Per tale motivo prima che una novità legislativa possa essere esaminata e interpretata dai giudici di Cassazione possono anche passare anni.
In merito al cambio di destinazione d’uso tutta la giurisprudenza che si può rintracciare è antecedente alla entrata in vigore dell’art. 1117 ter del c.c. ed è comunque inconferente rispetto al caso descritto, e quindi si ritiene inutile citarla per evitare di appesantire inutilmente il presente parere.

Ora, non ci è dato sapere i motivi che hanno portato il condomino ad opporsi al cambio di destinazione d’uso né le modalità con cui questa opposizione si è manifestata (si è instaurato una causa giudiziaria, oppure il condomino si è limitato a manifestare il suo disappunto durante la riunione di condominio?), ma se sono state rispettate tutte le prescrizioni previste dall’art. 11117 ter del c.c., e soprattutto sono decorsi i termini per impugnare la delibera previsti dall'art.1137 del c.c., è obbligatorio ai sensi del n. 1) dell'art.1130 del c.c. per l'amministratore dare esecuzione alla delibera. Si ritiene che il professionista, spaventato dalla novità legislativa, abbia tentato di glissare il problema sfuggendo un po’ dai suoi doveri professionali.

Venendo a trattare la seconda parte del quesito, posto che l’area comune stenditoio è posta a copertura dei 7 garage descritti alla lettera A), si ritiene che per ripartire i lavori di rifacimento di tale parte dell'edificio e della copertura dei box, debba trovare applicazione l’art. 1125 del c.c.
In forza di tale norma la metà dei lavori di rifacimento dovranno essere suddivisi tra tutti i condomini (esclusi i proprietari dei box), l’altra metà dovrà essere sopportata per l’intero dai proprietari delle autorimesse descritte dalla lettera A del quesito, restando ad esclusivo carico di questi ultimi le spese di rifacimento dei soffitti dei singoli garage in proprietà esclusiva, e ad esclusivo carico del condominio il rifacimento della pavimentazione dell’area comune stenditoio.

È importante sottolineare come per costante giurisprudenza, l’art.1125 del c.c. trovi applicazione non solo quando vi sia da rifare la copertura o il solaio posto tra due unità abitative in proprietà esclusiva, ma anche quando una parte dell’edificio condominiale (es. un’area cortiliva o l’area stenditoio di cui al quesito), sia posta a copertura di parti di edificio in proprietà esclusiva.

In merito ai lavori di rifacimento dello stradello terrapieno, posto che per quanto ci è dato capire lo stesso è utilizzato per accedere all’intero complesso condominiale, le spese dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini siano essi proprietari o meno di una unità abitativa, quindi anche dai proprietari dei box di cui alla lettera B) del quesito.

Tra le novità più rilevanti apportate dalla L. n. 220/2012 vi è l’art 1117ter del c.c., il quale introduce una specifica disciplina nel caso in cui si voglia modificare la destinazione d’uso di determinate parti comuni dell’edificio.
Tale articolo dispone che qualora per interesse di natura condominiale si voglia modificare la destinazione di una parte comune dello stabile, tale modifica deve essere approvata dalla assemblea di condominio con una maggioranza pari a 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentano a loro volta i 4/5 del valore dell’edificio (800 millesimi).
Il legislatore, quindi, condiziona la modifica della destinazione d’uso ad una doppia maggioranza per teste e millesimi elevatissima, che non trova uguali in tutta la normativa condominiale.
Le differenze rispetto alla disciplina ordinaria non terminano qui, in quanto i commi 2°,3° e 4° dell’art 1117ter del c.c. introducono una disciplina speciale anche in merito alle modalità di convocazione della assemblea, e sulle modalità di redazione della delibera assembleare di approvazione della modifica.
La convocazione della riunione assembleare deve essere affissa per almeno trenta giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati e deve essere recapitata dall’amministratore ai singoli proprietari a mezzo raccomandata o altri equipollenti mezzi elettronici almeno 20 giorni prima del giorno fissato per la riunione condominiale.
Il 3° comma dell’art 1117ter del c.c. dispone inoltre che a pena di nullità della convocazione la stessa deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
E’ interessante notare come la disciplina ordinaria in merito alle modalità di convocazione della assemblea, prevista dal comma 3° dell’art, 66 disp.att. del c.c., prevede che la convocazione possa essere recapitata anche a mano ai singoli condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, e non prevede alcun requisito la cui mancanza comporti la totale nullità dell’atto di convocazione. Il legislatore, quindi, in merito al cambio di destinazione d’uso ha previsto una modalità di convocazione rafforzata della assemblea condominiale, che aumenta gli adempimenti richiesti all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla normativa ordinaria.
Proseguendo in questo senso, il comma 4° dell’art 1117ter del c.c., dispone che la delibera adottata dalla assemblea convocata nella modalità di cui ai precedenti commi, deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di convocazione previsti dalla normativa speciale in commento.

Da tempo oramai la giurisprudenza si è posta il problema di determinare i confini del concetto di cambio di destinazione d’uso, aspetto oggi reso ancora più rilevante dal fatto che il legislatore del 2012 ha normato espressamente la fattispecie.
Uno degli scontri più accesi tra i giudici riguarda proprio il cambio di destinazione d’uso di una parte del giardino condominiale in area di parcheggio. Un primo orientamento della giurisprudenza più risalente nel tempo (Cass. Civ., Sez. II, n.4922 del 14.11.1977) riteneva che, al di là della estensione del giardino condominiale, il mutamento di una parte anche minima di esso in area parcheggio veicoli comportava un cambio di destinazione d’uso: applicando tale principio alla attuale normativa troverebbe, quindi, applicazione il nuovo art. 1117ter del c.c.
La giurisprudenza più recente (si veda l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 21342 del 29.08.2018) sembra aver cambiato parere sul punto. Quando l’area destinata a parcheggio è solo una minima parte dell’intero giardino condominiale e non risulta occupata da alberi non si rientra nella fattispecie del cambio di destinazione d’uso, e quindi non troverebbe applicazione l’art 1117ter del c.c. con le sue altissime maggioranze e i suoi rigidi formalismi.
Anche se oramai la giurisprudenza della Corte di Cassazione sembra orientata ad accogliere l’interpretazione più recente, il contrasto tra pronunciati che si è appena descritto non pare essere stato ancora risolto dalle sezioni unite, comunque, esaminando le più recenti sentenze che sono intervenute sull’argomento, parrebbe che oramai l’interpretazione dei giudici si sia cristallizzata secondo l’ultimo orientamento riferito.

Alla luce di quanto detto, crediamo che una impugnazione della delibera assembleare sia assolutamente coltivabile in giudizio, da parte di chi, favorevole alla trasformazione di parte del giardino in area parcheggio moto, si sia visto respingere la richiesta da parte della assemblea. Il motivo cardine su cui si reggerà tutto l’impianto difensivo sarà quello di sostenere, applicando i più recenti orientamenti giurisprudenziali, che la trasformazione di una minima parte del giardino in area di parcheggio non comporta un cambio di destinazione d’uso ex art 1117ter del c.c., ma al contrario costituisce una innovazione di cui al 2° comma dell’art 1120 del c.c. In conseguenza di ciò, per approvare il cambio di destinazione d’uso di una parte del cortile sarebbe sufficiente solo le maggioranze di cui al 2°comma del 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore degli edifici: 500 millesimi), in luogo di quelle più gravose previste dall’art 1117ter del c.c.
Vi è da sottolineare, però, che anche il condominio convenuto in giudizio avrà un buon argomento difensivo in quanto vi sono pronunce non superate dalle Sezioni Unite, che per quanto risalenti nel tempo, ritengono che la trasformazione del giardino in parcheggio comporti sempre e comunque un cambio di destinazione d’uso, riconducibile alla luce della attuale normativa nell’ambito di applicazione dell’art 1117ter del c.c.

Si tenga presente che ai sensi dell’art 1137 del c.c. la delibera assembleare dovrà essere impugnata entro 30 giorni che decorreranno dal giorno della riunione condominiale, in quanto tutti i condomini erano presenti. Rientrando la controversia nella materia condominiale, essa dovrà essere preceduta dal tentativo obbligatorio di conciliazione di cui al D.Lgs. n.28/2010.

1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti"

Il quesito purtroppo non è chiaro: per quanto ci è dato capire, parrebbe che il suo autore voglia sostituire il sistema degli scarichi dei fumi del palazzo con uno maggiormente efficiente.
Sulla base di quanto riferito e rappresentato il cavedio nulla centra: in realtà si vuole realizzare nel palazzo una innovazione apportando un radicale mutamento al sistema dello scarico dei fumi.
Tale tipo di innovazione rientra tra quelle indicate dal n.1) del 2° co. dell’art. 1120 del c.c. in quanto tesa ad apportare un miglioramento per la sicurezza e la salubrità dell’edificio e dei suoi impianti. Tali tipologie di innovazioni devono essere ovviamente deliberate dalla assemblea di condominio con le maggioranze indicate dal 2° co. dell’art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Se dopo aver realizzato i lavori nel sistema di scarico dei fumi del palazzo, si vorrà addivenire ad una modifica della destinazione d’uso del cavedio, ciò è possibile farlo seguendo l’iter descritto dall’art. 1117 ter del c.c. Tale norma innanzitutto richiede delle maggioranze particolarmente elevate affinché si possa deliberare su tale argomento: per addivenire al cambio di destinazione del cavedio è necessaria la maggioranza dei 4/5 dei partecipanti al condominio, rappresentanti almeno i 4/5 del valore dell’’edificio (circa 800 millesimi).
Ma questo non è l’unico ostacolo da superare in quanto la norma in esame richiede, inoltre, una convocazione rafforzata della assemblea che dovrà deliberare il cambio di destinazione d’uso.
La convocazione della riunione deve essere affissa per almeno trenta giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati e deve essere recapitata dall’amministratore ai singoli proprietari a mezzo raccomandata o altri equipollenti mezzi elettronici almeno 20 giorni prima del giorno fissato per la riunione condominiale.
Il 3° comma dell’art 1117 ter del c.c. dispone inoltre che a pena di nullità della convocazione la stessa deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
E’ interessante notare come il comma 3° dell’art. 66 disp. att. del c.c. disciplinante la convocazione ordinaria della assemblea, prevede che la convocazione possa essere recapitata anche a mano ai singoli condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, e non prevede alcun requisito la cui mancanza comporti la totale nullità dell’atto di convocazione. Il legislatore, quindi, in merito al cambio di destinazione d’uso ha previsto una modalità di convocazione rafforzata della assemblea condominiale, che aumenta gli adempimenti richiesti all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla normativa ordinaria.

Proseguendo in questo senso, il comma 4° dell’art 1117 ter del c.c., dispone che la delibera adottata dalla assemblea convocata nella modalità di cui ai precedenti commi, deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di convocazione previsti dalla normativa speciale in commento.
Infine è giusto precisare che l’art. 1118 del c.c. dispone che il condomino non può rinunziare al diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi al pagamento delle spese necessarie per la conservazione dei beni condominiali.
In ragione di ciò, nessun condomino può rinunciare all’utilizzo del cavedio e una rinunzia di tale tenore sarebbe radicalmente nulla; inoltre, tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese di conservazione del cavedio e dell’impianto dei fumi del palazzo. Per tale motivo, le maggioranze indicate dagli artt. 1120 e 1117 ter del c.c. devono essere conteggiate tenendo conto della totalità dei condomini al di là delle intenzioni che ciascuno nutre nei confronti del cavedio e dell’impianto di gestione dei fumi.