Articolo 1104 Codice Civile

Nella pratica commerciale vi sono diversi schemi contrattuali che possono essere utilizzati per acquisire una multiproprietà ed avere sul medesimo cespite immobiliare la coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabili a turno da diversi soggetti detti multiproprietari.
Nel caso specifico appare evidente che si è ricorsi alla fattispecie forse più diffusa che è quella della comunione immobiliare. Molto probabilmente, a suo tempo, l’autore del quesito per mezzo di un rogito notarile acquisì una quota del diritto di proprietà insistente sul cespite e contestualmente alla firma di detto rogito accettò un regolamento della comunione di chiara natura contrattuale che, nel rispetto di quanto prevede l’ art. 1102 del c.c. , andava a disciplinare le modalità di utilizzo del bene comune. Ovviamente ai sensi dell’art. 1104 del c.c. divenendo comproprietari del bene si è parimenti obbligati unitamente agli altri comproprietari a far fronte alle spese inerenti la manutenzione e il godimento del bene comune: tra esse certamente rientrano le spese condominiali afferenti quella specifica unità immobiliare.
La sicurezza di tale affermazione deriva proprio dal fatto che lo studio notarile a cui si fa riferimento nel quesito è giustamente ricorso ad un atto di rinuncia abdicativa della proprietà, per permettere ad alcuni multiproprietari di sbarazzarsi della loro quota di partecipazione sul bene. Con tale negozio giuridico il proprietario manifesta la volontà di rinunciare al proprio diritto sul bene abdicando dalla sua titolarità e quindi di fatto estinguendolo. A differenza quindi di una cessione del diritto che comporta il suo trasferimento da un soggetto ad un altro, qui il titolare semplicemente manifesta la sua volontà di rinunziarvi. Per tale motivo tale negozio non richiede l’accettazione di un eventuale cessionario ed è un atto unilaterale non recettizio, ovvero non richiede come condizione per la sua efficacia l’obbligo di essere comunicato a terze persone come, ad esempio, gli altri comproprietari e multiproprietari del bene.

L’atto di rinuncia abdicativa non trova una espressa disciplina nel nostro ordinamento, ma è ritenuto ammissibile dalla giurisprudenza maggioritaria in quanto esso rientra tra le facoltà che vanno a comporre il diritto di proprietà riconosciuto dalla nostra Carta Costituzionale e dall’art. 832 del c.c.: tradotto in parole semplici, se nel nostro ordinamento viene riconosciuto il diritto di proprietà, parimenti deve essere riconosciuto anche la possibilità di rinunziarvi. Inoltre, seppur non espressamente disciplinato, l’atto di rinunzia alle quote di comproprietà viene citato, e quindi implicitamente ammesso, nella disciplina della comunione e del condominio. Proprio il già citato art. 1104 del c.c. prevede, infatti, che il comproprietario possa essere esentato dalla partecipazione alle spese di manutenzione del bene comune nel momento in cui rinuncia al suo diritto di comproprietà.

Una caratteristica del diritto di proprietà è la sua naturale elasticità: in forza, quindi della rinuncia abdicativa della sua quota da parte di un partecipante alla comunione, il diritto degli altri comproprietari – multiproprietari si espande automaticamente ed essi vedranno accrescere la loro quota di partecipazione alla comunione in proporzione al diritto di cui risultano già essere titolari. Questo effetto espansivo avviene automaticamente senza che gli altri comproprietari debbano accettarlo partecipando all’atto di rinuncia che rimane un atto unilaterale, in quanto, come già detto, coinvolge solo il rinunciante.
Un altro effetto importante della rinuncia abdicativa si ha in relazione alle spese di manutenzione del bene comune: il rinunciante infatti non è più obbligato a corrispondere le spese di manutenzione del bene sorte successivamente alla sottoscrizione del rogito di rinuncia, rimanendo comunque obbligato a partecipare al pagamento delle spese sorte anteriormente.

È questo sicuramente uno degli aspetti più delicati della vicenda descritta. Contrariamente a quanto si possa comunemente pensare, la multiproprietà non trova nel nostro ordinamento una disciplina completa: esso è un istituto che è sorto inizialmente dalla prassi commerciale e solo in epoca relativamente recente ha trovato un parziale riconoscimento da parte del legislatore nel codice del turismo e in quello del consumo. Tale normativa, tuttavia, affronta solo alcuni aspetti della multiproprietà, tralasciandone altri: in particolare, non viene chiarito dalla legge se sia possibile rinunciare alle quote di una multiproprietà immobiliare.
Alcuni operatori del diritto, facendosi forza anche di pronunce della Corte di Cassazione, ritengono che non sia possibile rinunciare abdicativamente alle quote di una multiproprietà immobiliare, in quanto a tale istituto dovrebbe farsi applicazione dell’art. 1118 del c.c. dettato in tema di condominio, ed in particolare del suo secondo comma in forza del quale il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Altri operatori, al contrario, ritengono invece che il multiproprietario possa uscire dalla multiproprietà e liberarsi degli oneri conseguenti semplicemente rinunciando al suo diritto sul bene: questo orientamento è stato certamente sposato dallo studio notarile che ha rogato l’atto di rinuncia per gli altri ex multiproprietari.

La verità è che, per quanto ci è dato sapere, questo aspetto seppur importante nella prassi, non è stato ancora sufficientemente approfondito nelle aule giudiziarie e non è ancora emerso un chiaro orientamento sul punto: la materia rimane quindi oscura e senza punti fermi.
In linea teorica quindi l’ente che gestisce la multiproprietà o anche i singoli multiproprietari facendosi forza del primo orientamento di cui si è detto, potrebbero adire il giudice sostenendo la nullità della rinuncia abdicativa e pretendendo che il rinunciante continui a far fronte alle spese inerenti la manutenzione del cespite comune. Per mettersi al riparo da questo rischio e nel contempo liberarsi dalla multiproprietà sarebbe quindi consigliabile non ricorrere allo strumento della rinuncia abdicativa, bensì mettere sul mercato la propria quota e cederla, anche per un prezzo irrisorio, ad un soggetto estraneo alla comunione o anche ad un altro multiproprietario.
Si è consapevoli che questo non sempre è realizzabile in tempi rapidi: commercialmente parlando la multiproprietà non è più un bene appetibile come poteva esserlo anni fa. Per tale motivo certamente non si condanna né si critica la soluzione adottata dallo studio notarile e, se la necessità è quella di uscire dalla multiproprietà in tempi rapidi certamente l’unica soluzione possibile è quello di ricorrere allo strumento della rinuncia abdicativa. Non è infatti detto che vi sia un effettivo interesse degli altri multiproprietari a far dichiarare nulla la rinuncia da parte del giudice (percorso che comunque avrebbe dei costi che dovrebbero essere da loro anticipati), e se anche così fosse, si potrebbe fare ricorso a buone argomentazioni per sostenere la validità della rinuncia.

L’art. 1104 del c.c. dispone che ciascun partecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, salva la facoltà di liberarsene con la rinuncia al suo diritto.
L'art. 1134 del c.c. prevede, inoltre, il diritto del singolo condomino, che si è assunto individualmente la gestione della cosa comune senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, di essere rimborsato delle spese sostenute, se dimostra che esse rivestano il carattere dell’urgenza. Tale ultima norma, seppur prevista nella disciplina del condominio, rappresenta un principio generale che può trovare applicazione pacifica anche al caso descritto.

Sulla base di quanto riferito, si ritiene che vi siano tutti i margini di manovra per poter pretendere dall'altro partecipante alla comunione (l'ex convivente del figlio) il pagamento della metà della somma corrisposta per far fronte alle spese necessarie per ripristinare il corretto funzionamento della abitazione comune, anche ricorrendo, se del caso, alla autorità giudiziaria.

L’obiettivo desiderato si può raggiungere grazie ad un particolare negozio giuridico di cui si riviene traccia nel nostro codice civile, ovvero quella della c.d. rinunzia abdicativa.
Nella prassi corrente sono ormai molto frequenti i casi in cui taluno vuole liberarsi di un determinato immobile, sia per ragioni di carattere fiscale (non se ne vuole più sostenere l’onere tributario) sia per ragioni di convenienza economica (si tratta nella maggior parte dei casi di beni di scarso valore e/o praticamente ingestibili, quale può essere, ad esempio, un fabbricato fatiscente ovvero la quota di comproprietà su un piccolo terreno infruttuoso, sito in una località molto distante da quella di residenza).

Trattasi di una fattispecie che, pur in assenza di una disciplina generale contenuta nel codice civile, viene generalmente ricostruita come un negozio giuridico unilaterale, mediante il quale l’autore del negozio dismette una situazione giuridica di cui è titolare, determinando puramente e semplicemente l’abdicazione della quota senza ulteriori effetti negoziali.
Tra i vari diritti rinunziabili, il diritto di proprietà deve senza dubbio ritenersi suscettibile di rinunzia abdicativa, ed a sostegno di tale tesi sono state addotte le seguenti argomentazioni:
- il carattere disponibile del diritto in esame;
- la previsione da parte del legislatore di specifiche ipotesi di rinunzia al diritto di proprietà (artt. 882-1104 c.c.), pur se in queste peculiari fattispecie all’atto di rinunzia viene ricollegato un effetto ulteriore estintivo dell’obbligazione (si parla in questi casi di cd. rinunzia liberatoria);
- la circostanza che per escludere la rinunziabilità in relazione alle parti comuni di un edificio il legislatore è dovuto intervenire espressamente ([[ 1118cc]]);
- la disparità di trattamento che si creerebbe altrimenti rispetto ai beni mobili, dei quali è indiscutibile la possibilità di abbandono;
- l’espresso riferimento contenuto negli artt. 1350 n. 5 c.c. e 2643 n. 5 c.c.

Non può costituire argomento contrario il fatto che, nelle ipotesi sopra considerate, vi sia una espressa previsione di legge, in quanto può facilmente obiettarsi che essa è risultata necessaria non per consentire la rinunzia al diritto di proprietà, bensì per ricollegarvi un effetto ulteriore e peculiare, quale l’estinzione dell’obbligazione di contribuzione alle spese.
Come detto prima, si tratta di una facoltà che compete unicamente al titolare della situazione giuridica oggetto di dismissione e per la quale non è richiesto il consenso di alcun altro soggetto, e ciò perché la natura puramente abdicativa e non traslativa della rinunzia esclude la necessità di un’accettazione.

Un problema che ci si è posti, invece, è se l’atto di rinunzia sia o meno recettizio e, quindi, se debba o meno essere portato a conoscenza del terzo interessato (ossia, nel nostro caso, degli altri comproprietari).
Al riguardo, la dottrina ha espresso posizioni divergenti, sostenendo che il carattere recettizio della rinunzia andrebbe accertato caso per caso, non potendosi fornire una soluzione unitaria.

In particolare, si sostiene che occorre a tal fine operare una distinzione tra rinunzia liberatoria e rinunzia abdicativa, onde affermare:
a) il carattere recettizio della rinuncia liberatoria, come nel caso della rinunzia alla quota di comproprietà di cui all’art. 1104 c.c., giacché questa produce l’effetto di sottrarre il rinunciante agli obblighi derivanti dalla titolarità del diritto, accollandoli all’altro comunista che, salvo il rifiuto, acquista la proprietà della quota rinunciata per accrescimento. In tale ipotesi, dunque, la necessità che l’atto venga portato a conoscenza degli altri comproprietari, viene ricollegata non alla rinunzia in sé considerata, bensì a quell’effetto ulteriore che caratterizza la rinunzia liberatoria (e che non sussiste in quella abdicativa pura), ossia la liberazione dall’obbligazione di pagamento delle spese anche anteriori.
b) il carattere non necessariamente recettizio della rinunzia abdicativa (cfr. Cass. 20 aprile 1965, n. 761; Cass. 18 agosto 1956, n. 3129). Si preferisce parlare di carattere non necessariamente recettizio in quanto, pur se l’assenza dell’effetto liberatorio e della possibilità di rifiuto escludono la necessità della conoscenza altrui ai fini dell’efficacia del negozio, resta comunque fortemente opportuna tale conoscenza in un’ottica di reciproca correttezza.

Ovviamente, come si ammette la rinunziabilità del diritto di proprietà, considerata la sua natura disponibile ed alla luce degli argomenti sopra indicati, si ritiene debba ammettersi, sulla base dei medesimi argomenti, anche la rinunziabilità della quota di comproprietà; del resto, non vi sarebbero argomentazioni per spiegare il perché il pieno proprietario possa rinunziare al suo diritto, mentre il proprietario pro quota non possa farlo: si tratta sempre del medesimo diritto, sia pure nel primo caso pieno e senza limiti, mentre nel secondo caso limitato dal concorrente diritto degli altri contitolari.
Inoltre, non risultando necessaria ed essendo esclusa, per come detto prima, l’accettazione da parte degli altri comproprietari, l’effetto dell’accrescimento della quota di questi ultimi si configura come una conseguenza solo mediata e riflessa della rinunzia, connessa alla natura della comunione

Per quanto concerne i soggetti legittimati a compiere tale atto, sembra evidente che la dismissione della situazione giuridica non può che provenire dal soggetto o dai soggetti cui essa appartiene. Pertanto, nel caso in esame, se si vuole sin da subito evitare che quelle quote di comproprietà giungano nel patrimonio ereditario dei propri genitori, sono questi che dovranno porre in essere l’atto suggerito.

Sotto il profilo della forma, va precisato l’atto in questione, avendo ad oggetto diritti immobiliari, deve rispettare la forma scritta ex art. 1350 n. 5 ed è soggetto a trascrizione ai sensi dell’art. 2643, n. 5, c.c.; quanto alle modalità di trascrizione, sembra preferibile la tesi secondo la quale la rinunzia, stante la sua natura abdicativa, debba essere trascritta unicamente contro il rinunziante.

Il pagamento delle spese condominiali.
L’art. 1104 del c.c. stabilisce il principio fondamentale secondo il quale ciascun partecipante alla comunione deve partecipare alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune, salvo la possibilità di rinunciare alla sua quota di comproprietà. Nel caso di un appartamento in condominio in comproprietà tra più soggetti gli oneri condominiali rientrano tra le spese indicate dall’art. 1104 del c.c.: per tale motivo nel caso specifico ciascun comproprietario deve contribuire al pagamento degli oneri in proporzione della rispettiva quota.
Ovviamente se ciò non avvenisse gli altri partecipanti alla comunione avrebbero titolo per citare in giudizio l’altro proprietario inadempiente e pretendere il pagamento della sua parte di oneri, fatta salvo la prescrizione del diritto.

La possibilità di concedere in locazione l’appartamento comune.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 11135 del 04.07.2012 facendo applicazione dell’istituto della gestione di affari altrui ha stabilito che rimane valido il contratto di locazione della cosa comune stipulato da uno solo dei comproprietari in autonomia senza l’intervento o anche all’ insaputa degli altri partecipanti alla comunione. La pronuncia in esame fa salva comunque la facoltà per gli altri comproprietari di opporsi con comunicazione scritta ad un contratto di locazione di cui non erano stati debitamente preavvisati. Tale opposizione seppur non fa venir meno la validità del contratto stipulato nonostante il dissenso degli altri partecipanti alla comunione, apre a questi ultimi la possibilità di poter richiedere all’altro proprietario e all’inquilino la corresponsione di quella parte di canone commisurato alla quota di loro comproprietà, oltre alla possibilità di richiedere il risarcimento dei danni se patiti.
Al fine quindi di garantirsi la miglior tutela possibile, è essenziale che i comproprietari dissenzienti inviino alla sorella “ribelle” una raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale chiaramente esprimere il loro dissenso circa la possibilità di cedere in locazione anche per un breve periodo il bene comune.

L’uso turnario della casa vacanze.
Anche sotto questo aspetto le pretese avanzate dalla controparte sono del tutto prive di fondamento giuridico. Sicuramente i comproprietari riuniti nella assemblea di cui all’art. 1105 del c.c. hanno pieno diritto di decidere le modalità di uso del bene comune, modalità d’uso che può anche consistere in un uso a turni del bene, così come è stato fatto fino ad ora. Il 2° comma dell’art. 1105 del c.c. dice chiaramente che in relazione agli atti di ordinaria amministrazione (in cui rientra sicuramente la decisione circa le modalità di utilizzo del bene), le decisioni prese dalla maggioranza dei comproprietari (calcolata in proporzione al valore delle quote) è vincolante per la minoranza dissenziente.
Se quindi, in linea teorica, sarebbe possibile modificare le modalità di utilizzo della casa vacanza comune decidendo anche di estrarre a sorte i vari periodi in cui ciascun comproprietario può fare le ferie è anche vero che ogni modifica in proposito deve essere approvata dalla maggioranza dei partecipanti. Per tale motivo se la sorella ribelle non convincerà almeno 2 dei quattro fratelli a modificare le modalità di utilizzo del bene non potrà imporre unilateralmente una estrazione a sorte dei periodi di vacanza.

Qualunque atto posto in essere dopo la morte del de cuius e non rientrante tra quelli previsti dall’art. 460 del c.c. si configura come accettazione tacita dell’eredità e, come tale, preclude una successiva rinunzia alla medesima.
In particolare, secondo quanto disposto dall’art. 460 c.c., colui che si trova nella posizione di chiamato all’eredità può compiere esclusivamente atti conservativi e di amministrazione temporanea, la cui realizzazione si renda necessaria o anche solo opportuna per la conservazione del valore economico e della capacità produttiva dei beni ereditari.
Tra tali atti possono sicuramente farsi rientrare quelli a cui si fa riferimento nella prima parte del quesito, ovvero il disbrigo delle pratiche necessarie per recuperare al patrimonio ereditario i crediti derivanti dai ratei di tredicesima maturati prima della morte della de cuius ed il credito d’imposta riguardante il modello 730/2022.
Tuttavia, le somme a tal titolo recuperate non potranno poi essere incamerate nel patrimonio di coloro che continuano a trovarsi nella posizione di chiamati all’eredità, pena la perdita del diritto di rinunziare a quell’eredità per aver posto in essere un atto di accettazione tacita ex art. 476 del c.c..
Infatti, sebbene sia i T.F.R. (trattamenti di fine rapporto) che i crediti verso lo Stato (tale è il credito d’imposta) siano esclusi dal pagamento delle imposte di successione e, come tali, non debbano essere inseriti nella dichiarazione di successione, si tratta pur sempre di beni che compongono l’attivo ereditario e sui quali, eventuali creditori avranno diritto a soddisfarsi.

Quanto fin qui detto vale per ciò che viene chiesto nella prima parte del quesito posto.
Per quanto concerne, invece, la seconda parte, la situazione si presenta, almeno sotto il profilo giuridico, più complessa.
Come giustamente osservato nello stesso quesito, il nostro ordinamento giuridico conosce, sotto il profilo formale, solo due diverse forme di accettazione dell’eredità, ovvero quella espressa e quella tacita (art. 474 del c.c.).
Sotto il profilo degli effetti, invece, si distingue l’accettazione pura e semplice da quella con beneficio di inventario; in particolare quest’ultima forma di accettazione è quella prevista dagli artt. 471 e 472 c.c. per il caso di minori e incapaci, i quali non si considerano decaduti dal beneficio dell’inventario qualora provvedano ai relativi adempimenti entro un anno dal compimento della maggiore età o dalla cessazione dello stato di incapacità (art. 489 del c.c.).
Non esiste altra forma di accettazione dell’eredità e, soprattutto, non è in alcun modo possibile accettare l’eredità per poi rinunziarvi.

L’unico fattispecie giuridica a cui può pensarsi, invece, è quella dell’acquisto dell’eredità, per effetto di accettazione tacita o espressa, e della successiva rinunzia abdicativa alla contitolarità di alcuni dei beni costituenti il patrimonio ereditario (ovvero della comproprietà di quei beni di cui si teme il crollo imminente).
Trattasi di atto negoziale che trova fondamento nel disposto di cui all’art. 1104 c.c.
In forza di tale norma, infatti, ci si potrà recare dal notaio di propria fiducia e richiedere allo stesso la stipula di un atto di c.d. “Rinuncia abdicativa e liberatoria”.
Al suddetto atto negoziale è chiamato ad intervenire soltanto il rinunziante, alla presenza di due testimoni, e per effetto di esso l’interveniente dichiara appunto di rinunciare, puramente e semplicemente, con effetto abdicativo, alla quota di comproprietà sull’immobile che in premessa dell’atto andrà descritto.

Dal momento della rinuncia ci si libererà dall’obbligo di contribuire a tutte le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune, così come previsto appunto dal citato art. 1104 c.c., nonché dall’obbligo di pagamento di tutte le imposte, tasse e tributi inerenti alla piena proprietà della quota di proprietà a cui si è rinunciato.
Inoltre, per effetto della rinuncia così effettuata, ed in virtù del principio di elasticità del dominio, la piena proprietà della quota del rinunciante si accrescerà automaticamente all’altro o agli altri comproprietari, i quali, si precisa, non dovranno partecipare all’atto.
E’ questo un negozio giuridico del tutto lecito e non si comprende, se ad esso il notaio intende fare riferimento, per quale ragione nel quesito si affermi che “ci può andare di mezzo il notaio”, a meno che non vi siano ragioni di natura urbanistica che impediscano al notaio di rogare un atto avente ad oggetto tali immobili (probabilmente è a questo che ci si riferisce quanto si dice “non accatastate per bene”).

Altra soluzione, infine, che può prospettarsi è quella di fare ricorso ad un altro istituto previsto dal nostro ordinamento giuridico, ovvero quello dell’eredità giacente.
Si tratta di istituto giuridico utilizzabile in tutti i casi in cui i chiamati all’eredità non si decidono immediatamente ad accettare l’eredità, ma lasciano trascorrere qualche tempo per riflettere se gli convenga o meno.
Ebbene, in questo intervallo temporale il patrimonio ereditario rimane senza un titolare attuale dei rapporti attivi e passivi che di esso fanno parte; proprio per assicurare la gestione di quel patrimonio durante tale fase (che può anche essere di lunga durata, poiché il termine di prescrizione del diritto di accettare l’eredità è di dieci anni), gli artt. 528 e ss. c.c. prevedono la specifica figura dell’eredità giacente, che ricorre quando concorrano le seguenti condizioni:
a) non sia ancora intervenuta l’accettazione da parte di alcuno dei chiamati;
b) nessuno dei chiamati si trovi nel possesso dei beni ereditari;
c) si provveda alla nomina, su istanza di qualsiasi interessato (chiamati, legatari, creditori, ecc.) o anche d’ufficio, un curatore dell’eredità giacente.

Detta nomina, ovviamente, deve essere motivata da qualche concreta esigenza di provvedere ad atti di gestione del patrimonio ereditario che non possano essere rinviati in attesa che venga a cessare la situazione di incertezza, per effetto dell’accettazione di uno dei chiamati.
Il curatore non è un rappresentante del chiamato o dei futuri eredi o dei creditori del de cuius e neppure della stessa eredità, ma un vero e proprio amministratore di quel patrimonio, con funzioni prevalentemente conservative, anche se non sono esclusi, in caso di necessità, poteri dispositivi (così art. 782 del c.p.c.).
In tale sua qualità, pertanto, potrà e dovrà occuparsi della situazione di imminente pericolo di crollo che riguarda alcuni degli edifici caduti in successione, risolta la quale i chiamati potranno finalmente prendere la decisione se accettare o meno l’eredità della de cuius.

Da un punto di vista meramente teorico la rinuncia al diritto di proprietà su uno o più beni è sempre ammissibile, non esistendo nel nostro ordinamento giuridico una norma che la vieti.
Anzi, il suo fondamento normativo si può rinvenire nel combinato disposto degli artt. 1350 n. 5 e 2643 n. 5 c.c., norme che, nel fare esplicito riferimento alla rinuncia al diritto di proprietà, richiedono, allorchè abbia ad oggetto beni immobili, il necessario rispetto, a pena di nullità, della forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata e la successiva trascrizione di quell’atto nei registri immobiliari.

Ora, quando un soggetto intende liberarsi della proprietà di un bene, possono prospettarsi due diverse situazioni.
La prima è quella della rinuncia al diritto di proprietà su un bene in comproprietà, nel qual caso per effetto di tale rinuncia si verificherà un incremento delle quote degli altri contitolari del bene (in virtù del principio di elasticità del dominio); i comproprietari che acquisiranno la quota del rinunciante non potranno opporsi all’accrescimento della loro quota, in quanto l’espansione si verifica senza il loro consenso.
Si parla in tale ipotesi di c.d. rinuncia abdicativa, in quanto per effetto della stessa ci si libererà dall’obbligo di contribuire a tutte le spese occorrenti per la conservazione ed il godimento della cosa comune, così come espressamente previsto dall’art. 1104 del c.c., nonché dall’obbligo di pagamento di tutte le imposte, tasse e tributi inerenti alla piena proprietà della quota rinunciata.

La seconda situazione che può prospettarsi, invece, è quella che si crede venga delineata nel caso in esame, ovvero quella in cui a voler rinunciare sia il proprietario unico.
Ebbene, la differenza rispetto all’ipotesi prima esaminata sembra evidente, poichè in questo caso non vi è un altro comproprietario in favore del quale possa verificarsi l’effetto espansivo del diritto di proprietà.
In conseguenza di ciò, la rinuncia dell’unico proprietario determinerà il passaggio di proprietà in favore dello Stato, in tal senso dovendosi argomentare questa volta dall’art. 827 del c.c., in forza del quale si stabilisce che i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno (c.d. res nullius) confluiscono nel patrimonio dello Stato, il quale ne diviene a sua volta proprietario non in forza di occupazione, ma in quanto trattasi di beni c.d. “vacanti”.
Per la manifestazione di tale volontà di rinuncia occorre, come si è prima accennato, il rispetto della forma prescritta dagli artt. 1350 e 2643 c.c., il che significa che occorre recarsi da un notaio, il quale stipulerà un atto di donazione (c.d. abdicazione della proprietà), avente natura giuridica di atto unilaterale, non essendo per esso prevista la manifestazione di una volontà di accettazione.

Quanto appena detto, però, vale in linea meramente teorica, in considerazione del fatto che nel nostro ordinamento giuridico non esiste, appunto, una norma che vieti espressamente un atto di tale tipo.
Tuttavia, sotto il profilo concreto, vi sono dei limiti molto importanti che non vanno trascurati prima di giungere alla stipula di tale atto negoziale, limiti che lo stesso notaio chiamato a rogare l’atto può sottoporre in via preliminare all’attenzione del rinunziante.

Infatti, occorre sempre valutare il tipo di bene alla cui proprietà si andrà a rinunciare, potendo sorgere delle difficoltà nel caso in cui, ad esempio, oggetto della rinuncia sia un fabbricato rurale o altro edificio diroccato o semidiruto che versi in cattivo stato di manutenzione e per il quale si rendano necessari interventi di risanamento e consolidamento.
L’acquisizione al patrimonio dello Stato di un immobile di questo tipo, infatti, potrebbe causare debiti e l’immediata necessità di sostenere delle spese di messa in sicurezza a carico dello stesso Stato che ne diverrebbe proprietario, con evidente aggravio per l’intera collettività.

In questi casi sembra evidente che lo Stato non accetterebbe passivamente l’acquisto del diritto di proprietà sul bene rinunciato, essendo pienamente legittimato ad opporsi a tale acquisto e potendo a tal fine far valere in giudizio la nullità dell’atto da cui ne è derivato (l’atto di rinuncia).
Sarebbe sufficiente un accertamento giudiziale dello stato di consistenza dell’edificio per dimostrare la nullità di quell’atto sia per violazione dell’art. 1322 del c.c. (in quanto stipulato per il perseguimento di un interesse non meritevole di tutela da parte dell’ordinamento giuridico) che ex art. 1344 del c.c. (si tratterebbe, infatti, di un atto stipulato in frode alla legge, ovvero compiuto con il solo scopo egoistico di ribaltare sull’erario i costi necessari per la conservazione del bene che ne ha costituito l’oggetto).

L’intento elusivo e fraudolento, invece, sarebbe in ogni caso da escludere allorchè dovesse trattarsi, ad esempio, di un terreno semplicemente non più produttivo ovvero di un edificio in buono stato di conservazione, ma che il proprietario non ha semplicemente alcun interesse ad utilizzare.

In conclusione, la rinuncia è senza alcun dubbio ammissibile, ma nel caso di specie non è sufficientemente chiaro quale delle due ipotesi sopra prospettate andrà concretamente a configurarsi, tenuto conto che per il restante 50% vi è stata una rinuncia ad eredità, ma nulla viene specificato sulla sorte che tale 50% ha avuto (se anch’esso verrà alla fine acquisito o meno al patrimonio dello Stato per assenza di successibili ex lege).

È assolutamente e pacificamente possibile rinunciare al proprio diritto di comproprietà su un cespite immobiliare per mezzo di un rogito notarile, in quanto il diritto di proprietà è disponibile e come tale rinunciabile. Tale tipo di atto è per sua natura unilaterale e pertanto non è richiesta la partecipazione e l’adesione degli altri comproprietari, i quali sulla base di quanto dispone l’art. 1104 del c.c. vedranno accrescere la loro quota di comproprietà in proporzione a quanto in precedenza possedevano, e parimenti vedranno quindi accrescere i loro obblighi nella partecipazione alle spese di manutenzione del bene.

Uno dei pochi casi in cui non è possibile rinunciare alle quote di comproprietà sul bene comune è quello previsto dal 2° co. dell’ art. 1118 del c.c., il quale espressamente dispone che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni ricomprese in un edificio condominiale, ma non vi sono elementi che fanno pensare che nel caso descritto nel quesito possa trovare applicazione il divieto in parola.

La soluzione a cui si fa riferimento nel quesito è senza alcun dubbio possibile e trova fondamento nel disposto di cui all’art. 1104 c.c.
In forza di tale norma, infatti, ci si potrà recare dal notaio di propria fiducia e richiedere allo stesso la stipula di un atto di c.d. “Rinuncia abdicativa e liberatoria”.
Trattasi di un atto negoziale al quale è chiamato ad intervenire soltanto il rinunziante, alla presenza di due testimoni, e per effetto del quale l’interveniente dichiara appunto di rinunciare, puramente e semplicemente, con effetto abdicativo, alla quota di comproprietà sull’immobile che in premessa dell’atto andrà descritto.

Dal momento della rinuncia ci si libererà dall’obbligo di contribuire a tutte le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune, così come previsto appunto dal citato art. 1104 c.c., nonché dall’obbligo di pagamento di tutte le imposte, tasse e tributi inerenti alla piena proprietà della quota di proprietà a cui si è rinunciato.
Inoltre, per effetto della rinuncia così effettuata, ed in virtù del principio di elasticità del dominio, la piena proprietà della quota del rinunciante si accrescerà automaticamente all’altro comproprietario, il quale, si precisa, non dovrà partecipare all’atto.

Sotto il profilo delle spese va precisato che, trattandosi di un atto traslativo della proprietà a titolo gratuito (per questo si fanno intervenire due testimoni), occorrerà determinare, ai fini della tassazione dell’atto, il valore della quota di immobile ceduto agli effetti di cui all’art. 1 all’art. 57 comma 2 ed all’art. 58 comma 5 del Testo Unico sulle successioni e donazioni, dovendosi rendere nel corpo dell’atto la dichiarazione del rapporto di parentela intercorrente tra rinunziante e beneficiario.

Tutte le spese dell’atto, relative sia ad imposte che ad onorario di notaio, graveranno sul rinunziante (per la loro esatta determinazione è necessario rivolgersi al notaio che riceverà l’atto).

Dal quesito non risulta chiaro, in realtà, se il garage e l’appartamento che insiste sul primo, da ristrutturare limitatamente a muri e tetto, siano le uniche unità immobiliari della vecchia palazzina di cui si parla.

Se così non fosse, evidentemente, ci troveremmo di fronte ad un caso di condominio negli edifici di cui agli articoli 1117 e seguenti del codice civile, la cui disciplina, com’è noto - relativamente alla ripartizione delle spese e delle maggioranze assembleari necessarie alla loro specifica approvazione – è piuttosto articolata e diversificata a seconda dell’oggetto degli interventi da eseguire.

Parrebbe logico ritenere, tuttavia, che le due unità immobiliari di cui al quesito siano le sole della palazzina e che ci si trovi di fronte, quindi, ad un caso di “condominio minimo”, ovvero un condominio composto da due soli partecipanti.

Anche in un caso come questo, in forza del prevalente orientamento della Corte di Cassazione sul punto, si applicano alla fattispecie le norme sul condominio negli edifici di cui all’art. 1117 e seguenti cod. civ., salvo l’art. 1136 cod. civ. sulle maggioranze qualificate in assemblea; infatti, quando i partecipanti alla comunione siano solamente due, si applicano gli articoli 1104 e 1105 cod. civ., e la regola è quella della decisione all’unanimità.

Si citano, a tal proposito, le Sezioni Unite della Cassazione n. 2046 del 31 gennaio 2006: “La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, “a fortiori”con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni” e Cassazione civile, sez. II, 22 giugno 2005, n. 13371: “In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del Titolo VII del terzo libro del c.c. (art. 1117 - 1138) è applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, ai cosiddetti "condomini minimi", e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli art. 1104, 1105, 1106 c.c. (Nella specie è stata confermata la sentenza che, con riferimento alla ripartizione delle spese necessarie alla conservazione dell'edificio condominiale, aveva ritenuto applicabile la disciplina dettata in materia di condominio, anche se lo stesso era composto da due soli partecipanti)”.

In base a quanto sopra, il condomino non può sottrarsi alle spese necessarie alla conservazione ed all’uso della cosa comune: qualora, quindi, nel caso concreto in esame, gli interventi di ristrutturazione siano indispensabili e/o urgenti, la proprietaria del garage non potrà opporsi agli stessi e dovrà sostenerne la spesa nella misura del 50%, come pretende il vicino, ai sensi dell’art. 1101 cod. civ (“Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote”).

Nella particolare ipotesi di condominio composto da due soli partecipanti le decisioni per la conservazione o riparazione della cosa comune devono essere tuttavia oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all’altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori , benché urgenti ed indifferibili.

Qualora la delibera non possa essere adottata, perché non è possibile raggiungere una maggioranza o, come appunto nel condominio minimo, manca il consenso di entrambi i partecipanti alla comunione, il condomino che voglia eseguire i lavori o ripartire le spese in un determinato modo potrà e dovrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria, ai sensi dell’articoli 1105 cod.civ., il quale recita: “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

La norma prevede, nei casi elencati, un intervento del Giudice in sede non contenziosa (nel senso che non si tratterà di promuovere una causa per la risoluzione di una controversia) ma in sede di “volontaria giurisdizione”: quest’ultima riguarda i casi in cui al Giudice viene richiesta l’adozione di un determinato provvedimento per regolare una situazione che altrimenti i privati non potrebbero gestire in autonomia (a titolo di esempio, sono atti di volontaria giurisdizione la nomina di un amministratore di sostegno, la legittimazione di un figlio, la rinuncia all’eredità, ecc.).

Il Giudice, in questi casi, può scegliere di assumere due tipi di provvedimenti: o un provvedimento diretto, il cui contenuto sostituisce integralmente la volontà dei condomini (ad esempio può nominare un tecnico affinché perizi l'immobile e decida se gli interventi sono urgenti o che tipo di intervento vada effettuato); oppure un provvedimento indiretto, quando nomina un amministratore giudiziario, figura speciale il cui mandato, ovviamente, deriva dal Giudice e non dall'assemblea e che quindi ha i poteri necessari per eseguire atti finalizzati alla soluzione dei problemi sollevati dai condomini.

L'art. 1104 del c.c. sancisce la possibilità per il comunista di rinunziare a suoi diritti su cose comuni, per le quali debbano essere sostenute delle spese, risultando così da esse (almeno in parte) liberato.
Un esempio molto chiaro è quello del condomino che rinunci unilateralmente al riscaldamento condominiale, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti (sempre che da tale distacco non derivino aggravi di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centrale, o squilibri termici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio, cfr. Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004 n. 5974). Il condomino sarà tenuto a versare ancora le spese per la conservazione dell'impianto, ma non quelle per la sua gestione.

Nel caso specifico trovano applicazione le norme sulla comunione e quelle sull’esercizio del diritto di servitù. I lavori di asfaltatura, infatti, nel loro complesso rientrano in quelle attività necessarie al mantenimento del bene comune, e quindi tutti i comproprietari della stradina ai sensi dell’art.1104 del c.c. devono partecipare alle spese, in proporzione alle rispettive quote di comproprietà, indipendentemente dal fatto che essi siano proprietari dei fondi dominanti o serventi.
Per quella parte dei lavori che specificatamente interessano la striscia di 80 cm gravata da servitù di passaggio pedonale e solo per quella parte, devono trovare applicazione, come già detto, le norme sulla servitù ed in particolare l’art. 1069 del c.c.
Tale norma come regola generale, pone a carico del proprietario del fondo dominante le opere necessarie per la conservazione della servitù. Il co. 3° del medesimo articolo pone una eccezione alla regola generale appena dettata nel caso in cui le opere da realizzarsi giovano anche ai proprietari del fondo servente: in questo caso, la spesa deve essere ripartita in proporzione ai rispettivi vantaggi.
Purtroppo quindi il codice civile come regola generale pone gli oneri riconducibili ai lavori che interessano la striscia di terreno di 80 cm, totalmente a carico dei proprietari dei fondi dominanti e non di quelli serventi. Nel caso specifico, però, potrebbe trovare applicazione il 3° co. dell’art. 1069 del c.c. che chiama a concorrere nelle spese di manutenzione ed esercizio della servitù, anche i proprietari dei fondi serventi, quando i lavori arrecano vantaggio anche al loro fondo. Secondo Cass. Civ. n.72 del 12.01.1976, quando il diritto di servitù si esercita solo per mezzo del fondo servente e senza l’ausilio di opere autonome (come in questo caso) ci è l’obbligo sì dei proprietari del fondo dominante di concorrere alle spese di manutenzione del fondo servente, ma solo in proporzione all’ uso che ne fanno.
In altri termini, attraverso tale principio dettato dalla suprema corte si potrebbe far accollare gli oneri di manutenzione della striscia di terreno di 80 cm quasi per intero ai proprietari dei fondi serventi, ma per la restante parte della strada opererebbe la regola generale di cui all’art.1104 del c.c. L’unico modo per non concorrere alle spese di manutenzione della stradina, sarebbe quella di rinunciare alle quote di comproprietà vantate su di essa, per mezzo di un rogito notarile.

Si precisa che si è reso il parere senza avere in visione il titolo che ha costituito la servitù di passaggio oggetto del quesito. Le norme che si sono descritte possono essere validamente derogate da clausole presenti nei rogiti di acquisto delle singole unità abitative-autorimesse oppure da un regolamento di condominio. Se, nel caso specifico, esistesse quindi un qualche rogito o regolamento che contenesse disposizioni in tutto o in parte derogatorie a quelle indicate, sarebbero tali clausole che prevarrebbero su quanto dispone il codice civile.