Articolo 1111 Codice Civile

Non si può essere proprietari di una volumetria. Nel caso specifico o i singoli soggetti sono proprietari (da soli o in concorso con altri) di piani o porzioni di piano catastalmente individuati, oppure ciascuno dei soggetti da lei indicati sono proprietari di una quota dell’intero edificio fatiscente: nel primo caso saremmo davanti ad un condominio, nel secondo caso invece la vicenda andrebbe inquadrata nella disciplina della comunione ordinaria. Purtroppo, la risposta al quesito si modifica radicalmente a seconda di quale fattispecie tra le due indicate sarà possibile applicare al caso specifico.

Se infatti fossimo davanti ad un condominio, e quindi i soggetti che intendono vendere sono proprietari esclusivi di porzioni di piano, non vi è alcun modo per costringerli a vendere la loro unità immobiliare: essi sono liberi
di tenersi la proprietà oppure di venderla per il prezzo che riterranno più opportuno anche a soggetti estranei al condominio.

A dire il vero, leggendo però con attenzione il quesito, si ha la convinzione che l’intero fabbricato sia oggetto di una comunione ordinaria disciplinata dagli artt. 1100 e ss. del c.c.: se così fosse entrerebbe quindi in gioco l’art.1111 del c.c., in forza del quale ciascun comproprietario può sempre chiedere lo scioglimento della comunione.
Tale norma sarebbe l’unica leva a disposizione per smuovere una soluzione che attualmente pare in stallo. Una volta richiesto lo scioglimento della comunione gli altri comproprietari ed in particolare coloro che sono restii a vendere, si troveranno di fronte ad una scelta: o trovano un accordo con gli altri partecipanti alla comunione per cedere le loro quote, accordo che potrà essere raggiunto anche per mezzo di un procedimento di mediazione attivabile dal legale; oppure, diversamente, si andrà incontro ad un procedimento giudiziario di scioglimento della comunione con il possibile rischio di dover mettere all’asta il bene e di venderlo ad un prezzo inferiore a quello di mercato.

Ovviamente, il procedimento di scioglimento giudiziario della comunione può avere diversi esiti e diverse sfaccettature che non possono essere trattati in questa sede, ma dovranno giocoforza essere approfonditi col legale che tratterrà direttamente la vicenda.

Ci dispiace, ma evitare contestazioni in una vicenda come quella da lei descritta è molto improbabile, per non dire impossibile. Il cespite descritto nel quesito non può considerarsi un bene condominiale, e la comunione insistente su di esso ricade nel perimetro applicativo della comunione ordinaria disciplinata dagli artt. 1100 e ss. del c.c. In particolar modo, l’art.1111 del c.c. prevede che ciascun partecipante possa chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione: il diritto di scioglimento viene previsto direttamente dalla legge e non può essere in alcun modo escluso dalla volontà degli altri comproprietari (se non per un tempo limitato) o da una delibera assembleare. Questo vuol dire che, se un partecipante alla comunione desidera scioglierla per i motivi più disparati, o si trova un accordo sulle modalità di scioglimento, oppure si dovrà necessariamente ricorrere alla autorità giudiziaria.

In linea assolutamente generale sotto questo ultimo aspetto possiamo dire che un giudizio di divisione avente ad oggetto un cespite come quello descritto può concludersi in due modi differenti: o si vende tutto il bene agli incanti e, se si troverà un acquirente, i comproprietari si divideranno il ricavato della vendita in proporzione ai rispettivi diritti, ma in questo modo si perderebbe la possibilità di parcheggiare in quel luogo l’automobile; oppure, esito che pare più probabile, si riconosce il cespite come bene comodamente divisibile, lo si ripartisce con l’ausilio di un tecnico nominato dal giudice in tanti stalli auto quanto sono i proprietari e successivamente, si assegnano tali posti auto per sorteggio.

Come già accennato, l’approdo giudiziario di una vicenda come quella descritta rappresenta sicuramente “l’ultima spiaggia” ed è una eventualità che un legale attento deve sempre saper scongiurare, in particolar modo ricorrendo all’istituto della mediazione civile e commerciale di cui al D.Lgs n.28/10: non a caso, previsto come condizione di procedibilità prima di introdurre un qualsiasi giudizio divisionale.
È ben possibile, infatti, giungere ad una divisione del cespite descritto nell’ambito della mediazione: il mediatore potrà nominare un tecnico che provveda a frazionare lo scantinato in tanti posti auto, preservando ovviamente le aree di manovra, che necessariamente rimarranno comuni, e poi procedendo ad assegnarle ai singoli proprietari (ad esempio tramite sorteggio), tenendo anche conto anche di eventuali compensazioni in denaro. Per dare il via ad una procedura di mediazione rimane ferma la necessità di ricorrere comunque alla assistenza di un legale, il quale, su incarico di un comproprietario diligente, o un gruppo di essi, dovrà anche inviare agli altri partecipanti alla comunione una richiesta di procedere alla divisione dello scantinato, secondo quanto previsto dall’art. 1111 del c.c.

La scrittura privata a cui si fa riferimento in realtà non necessita di apposizione di un termine.
Analizzando il suo contenuto, infatti, ci si può rendere conto del fatto che per mezzo di essa le parti hanno soltanto inteso regolare gli effetti che una futura e potenziale vendita, relativa agli immobili ivi contemplati e di cui sono comproprietari, è destinata a produrre inter partes, ossia tra le stesse parti che hanno aderito a quella convenzione.
Pertanto, più che ad un termine, la medesima deve intendersi sottoposta ad una condizione sospensiva di efficacia, e precisamente alla condizione che la proposta di vendita in essa contenuta sia accettata da un potenziale e futuro acquirente.

Peraltro, l’assenza di un termine nel caso di specie non si pone in contrasto con alcun divieto normativo, in quanto il legislatore ha solo posto un limite al patto di rimanere in comunione (il quale, ex art. 1111 del c.c., non può avere effetto per un termine maggiore di dieci anni) ed al c.d. divieto di alienazione di cui all’art. 1379 del c.c. (il quale ha effetto solo tra le parti e non è valido se non contenuto entro apprezzabili limiti di tempo).
Qui, al contrario, le parti hanno manifestato la concorde volontà di alienare (e, dunque, di porre in tal modo fine allo stato di comunione), disciplinando nel contempo gli effetti che da tale vendita se ne dovranno far discendere, in particolare per ciò che concerne le modalità di distribuzione del prezzo ed il riconoscimento del diritto a rimborsi.

Neppure si può parlare di un termine di prescrizione degli accordi scaturenti da tale scrittura, in quanto, anche a voler sostenere che per essa, in assenza di un termine specifico, debba valere il termine di prescrizione ordinaria fissato dall’art. 2946 del c.c. (pari ad anni dieci), in ogni caso troverebbe applicazione quanto disposto dall’art. 2935 del c.c., secondo cui la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (in questo caso, come prima si è accennato, ogni diritto scaturente dalla scrittura privata in esame deve intendersi sottoposto alla condizione sospensiva che la proposta di vendita in essa contenuta sia accettata da un potenziale acquirente).

Continuando nell’analisi della scrittura privata, un’altra parte che viene in particolare rilievo è il disposto di cui all’art. 11, ove è detto quanto segue:
“Fino a quando l’immobile non verrà venduto, nel caso in cui un comproprietario decidesse di rilasciarlo, egli manterrà sempre il diritto di accedervi o di farvi ritorno in modo stabile nel rispetto dei diritti degli altri comproprietari”.
Ebbene, nel caso di specie sembra che si sia verificato proprio quanto previsto dalla suddetta clausola, in quanto nel quesito si dice che solo uno dei comproprietari (il fratello) vive nell’immobile.
Si tratta, dunque, di dare un inquadramento giuridico al rapporto che si è venuto a creare tra le parti in relazione al godimento degli immobili, il quale si ritiene che possa ricondursi ad un contratto di comodato precario (ossia senza determinazione di tempo), con conseguente applicabilità sia della disciplina inerente a tale contratto (artt. 1803 e ss. c.c.) sia di quella relativa alla comunione in generale (artt. 1100 e ss. c.c.).

In particolare, per ciò che concerne il rapporto di comodato, trattandosi come si è detto di comodato senza determinazione di durata, si potrà invocare l’applicazione dell’art. 1810 del c.c., in forza del quale la parte comodataria (ossia il fratello e la sua famiglia) è tenuta a restituire l’immobile non appena la parte comodante ne fa richiesta.
Conforme alla disciplina del comodato, ed in particolare all’art. 1808 del c.c., risulta anche la clausola contenuta all’art. 12 della scrittura, volta a regolare le spese relative all’immobile nel caso in cui uno dei comproprietari dovesse avere di fatto in modo stabile l’utilizzo esclusivo o prevalente di esso.

Sotto il profilo della disciplina dettata in tema di comunione ordinaria dei beni, trova particolare applicazione, per ciò che qui interessa, l’art. 1102 del c.c., norma in forza della quale viene riconosciuto a ciascuno dei partecipanti alla comunione il diritto di servirsi della cosa comune “purchè non….impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Nel caso di specie è pur vero che, in conformità a quanto previsto al terzo comma dello stesso art. 1102 c.c, il fratello ha esteso il suo diritto sull’intera cosa comune in forza di un mutamento del titolo del suo possesso (ovvero a seguito del venire ad esistenza di un rapporto di comodato, a cui gli altri comunisti hanno prestato il loro consenso e per il quale si evidenzia non è richiesta alcuna forma scritta), ma è anche vero che se gli altri comproprietari (la madre e l’altro fratello) dovessero avanzare richiesta di restituzione dell’immobile, prenderebbe nuovamente vigore il disposto del primo comma dell’art. 1102 c.c., di cui si potrà invocare l’applicazione.

Legittima, poi, si ritiene la pretesa suggerita dal legale di controparte di dare un preavviso di 48 ore all’attuale detentore dell’immobile per accedervi, trattandosi di fare accesso presso il domicilio altrui e potendo in tal senso mutuarsi la disciplina dettata in tema di locazione.

Volendo a questo punto trarre le conclusioni, sulla scorta delle considerazioni fin qui svolte, si suggerisce quanto segue:
a) se si ha intenzione di voler recuperare il possesso promiscuo dell’immobile, è opportuno inviare formale richiesta di restituzione dello stesso al fratello occupante (diritto espressamente riconosciuto al comodante dall’art. 1810 c.c. nel caso di comodato senza determinazione di tempo)
b) qualora il fratello dovesse opporsi alla restituzione volontaria dell’immobile, si rende purtroppo necessario instaurare un ordinario giudizio di cognizione, volto ad ottenere una sentenza da poter mettere in esecuzione per il rilascio forzato dello stesso immobile;
c) non ci si può opporre nel frattempo alla richiesta di preavviso per accedere all’immobile;
d) ci si può intanto mettere alla ricerca di un potenziale acquirente, essendo ancora valida la scrittura privata sottoscritta nove anni fa e le cui pattuizioni dovranno essere osservate qualora si addivenga al trasferimento del bene;
e) qualora non dovesse verificarsi nessuna delle situazioni sopra prospettate, ci si potrà pur sempre avvalere del disposto di cui all’art. 1111 del c.c., norma che consente a ciascuno dei partecipanti alla comunione di richiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della stessa, facendo eventualmente ricorso alla divisione in forma giudiziale (anziché consensuale).

Laddove lei fosse stato coniugato con la sua ex compagna e avesse ottenuto la separazione personale o il divorzio dalla stessa, tutte le questioni relative all'assegnazione della casa coniugale avrebbero potuto essere definite nel relativo provvedimento giurisdizionale, oppure in sede di modifica degli accordi di separazione o divorzio.

Va osservato, peraltro, che, laddove lei fosse stato coniugato e il giudice, in sede di separazione o divorzio, avesse assegnato la casa coniugale alla sua ex moglie, lei non avrebbe, comunque, potuto impedire a quest'ultima di andare a convivervi con il nuovo compagno, dal momento che, altrimenti, "si verificherebbe una illegittima restrizione della sua libertà personale" (Corte di Cassazione, sentenza n. 23786/2004).

Ad ogni modo, nel caso che qui interessa, non siamo in presenza di un rapporto di coniugio, bensì di una "convivenza di fatto".

Di conseguenza, è rimessa alla vostra autonomia privata decidere come regolare i vostri rapporti personali e patrimoniali.

La nuova "legge Cirinnà" (legge n. 76/2016), infatti, prevede espressamente che i conviventi di fatto possano regolare i loro rapporti patrimoniali mediante la stipula di un "contratto di convivenza".

Nel caso di specie, tuttavia, tale "contratto di convivenza" non è stato stipulato, con la conseguenza che non esiste alcun "titolo" da poter far valere dinanzi l'autorità giudiziaria.

Certamente, comunque, la sua ex compagna non potrà arbitrariamente cambiare la serratura dell'abitazione, la cui proprietà è cointestata: laddove, dunque, la sua ex compagna cambiasse la serratura, senza avvisarla e senza darle una copia delle chiavi stesse, lei potrebbe certamente rivolgersi all'autorità giudiziaria, al fine di ottenere la riconsegna dell'immobile in questione.

Quanto al mutuo, essendo il medesimo cointestato, lei è tenuto a pagare la quota di sua spettanza: il contratto di mutuo, infatti, è stipulato con la banca, la quale, ovviamente, resta estranea alle vicende personali che interessano i mutuatari.

Le consigliamo, comunque, di instaurare un dialogo con la sua ex compagna (magari con l'ausilio di un legale), in modo da giungere alla stipula di un accordo con il quale definite i vostri rapporti patrimoniali, ora che la convivenza è cessata. In tal modo, potreste accordarvi circa l'assegnazione dell'immobile e il pagamento del mutuo.

Così, ad esempio, la sua ex compagna potrebbe decidere di acquistare la sua quota di immobile e di accollarsi anche la relativa parte di mutuo (previo accordo con la banca, che però in tal modo, vedrebbe ridotte le sue garanzie di solvibilità, perché da due debitori passerebbe a uno soltanto).

Laddove, infine, non riuscisse proprio a trovare un accordo con la sua ex compagna, potrebbe valutare di rivolgersi al Giudice, al fine di ottenere la divisione giudiziale dell'immobile comune.

In questo caso, il Giudice, dopo aver proceduto alla valutazione dell'immobile, predisporrà un progetto di divisione, in modo da sciogliere la comproprietà. Se l'immobile risulterà non facilmente divisibile in due parti ne disporrà la vendita e poi il ricavato andrà diviso tra i due proprietari (dopo aver corrisposto alla banca il residuo da pagare).

Il codice civile prevede in modo articolato la divisione dei beni in comunione ereditaria: titolo IV articoli da 713 a 768.

In particolare l'art. 713 del c.c. prevede che i coeredi possano sempre domandare la divisione, la cui fonte può essere tanto un atto negoziale quanto giudiziale.

I coeredi, infatti, possono pervenire ad una divisione in via amichevole oppure, in mancanza del raggiungimento di un accordo, dovranno esercitare un'azione giudiziale di divisione.

A tal riguardo occorre precisare che la domanda di divisione presuppone necessariamente l'esistenza di una comunione ereditaria ed è rivolta nei confronti di tutti i coeredi. Infatti, nella divisione, ciascun coerede ha diritto di avere, per quanto possibile, in natura, una parte proporzionale di tutte le specie di beni che formano l'attivo ereditario, trattandosi di una divisione dell'asse.

Da come è posto il quesito non si intende chiaramente se si tratta di un intero bene che è venuto a cadere in successione ereditaria tra più persone oppure della quota indivisa di un bene che era già comune prima della morte del de cuius.

Nel primo caso si costituisce una comunione c.d. incidentale (indipendente dalla volontà delle parti) e ciascun coerede a norma dell' art. 713 del c.c. può chiederne la divisione.

Nel secondo, l'erede diviene partecipe della comunione originaria, e, a norma dell'art. 1111 del c.c., ciascun partecipante può sempre domandare lo scioglimento della comunione e la divisione può essere convenzionale se le parti si accordano, o giudiziale, se è richiesto l'intervento del giudice.

La dottrina maggioritaria, avvallata anche dalla giurisprudenza sostiene che la multiproprietà sia un diritto perpetuo, ancorché ciclico e turnario, per cui la sua natura giuridica sarebbe di comproprietà, a cui si associa un regolamento di tipo turnario. In questo caso bisogna però capire come conciliare l'istituto della multiproprietà con quello inerente la disciplina della comunione.

Dal combinato disposto degli art. 1111 del c.c. e art. 1112 del c.c. si ricava che è sempre possibile chiedere lo scioglimento della comunione, ma che non si possa chiedere lo scioglimento della comunione quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso comune a cui sono destinate.

In tal senso nei regolamenti d'uso della multiproprietà si fa spesso riferimento all'obbligo dell'acquirente di rispettare la condizione di indivisibilità del bene, con esplicito riferimento all'art. 1112 c.c., nel senso che se quell'immobile fosse diviso da uno dei proprietari - facoltà in astratto prevista in capo ad ogni proprietario di immobile -, ciò precluderebbe agli altri la possibilità di servirsene.

La situazione economica in cui si trova la madre induce, innanzitutto, a dover escludere nel caso in esame la ricorrenza del presupposto essenziale per l’insorgere in capo ai figli dell’obbligo di prestare gli alimenti, presupposto che il primo comma dell’art. 438 c.c. individua nello stato di bisogno dell’alimentando e nell’impossibilità dello stesso di provvedere al proprio mantenimento.
A ciò si aggiunga quanto previsto al secondo comma della medesima norma, nella parte in cui è detto che gli alimenti non devono superare quanto necessario per la vita dell’alimentando “avuto però riguardo alla sua posizione sociale”.

Sembra evidente che una persona che gode di un reddito di circa 1400 euro mensili non solo non può qualificarsi come versante in stato di bisogno, ma neppure può pretendere di continuare a vivere in una casa di riposo per la quale è richiesto il pagamento di una retta mensile pari quasi al doppio delle sue entrate correnti, non essendo evidentemente l’alloggio in quella casa di riposo confacente alla sua posizione sociale.

Ciò posto, si tratta a questo punto di trovare una soluzione per consentire alla madre di continuare a fruire dei servizi di quella casa di riposo senza gravare sui figli e sfruttando i beni che compongono il suo patrimonio, tuttora improduttivi di redditi.
A tal fine si propongono le seguenti soluzioni:

1. rendere produttivo l’immobile di cui madre e figli sono comproprietari, concedendolo in locazione a terzi. In tal modo non soltanto la madre potrebbe utilizzare i 4/6 del canone di locazione per pagare la retta della casa di riposo, ma anche i figli, ed in particolare colui che pone il quesito, avrebbero un’ulteriore entrata mensile sulla quale poter fare affidamento.

2. stipulare un contratto di donazione modale (ex art. 793 del c.c.), in forza del quale la madre andrebbe a donare ai figli i 4/6 indivisi dell’immobile di cui è comproprietaria ed i figli, di contro, si assumerebbero l’onere di contribuire ad integrare la retta della casa di riposo dove la madre vive per tutta la vita della stessa.

Considerata l’età avanzata della madre non dovrebbe esservi rischio che il valore dell’onere possa superare quello della quota di comproprietà a cui la madre rinuncia con l’atto di donazione.
Inoltre, i figli diventerebbero sin da subito pieni proprietari dell’intero, con possibilità di alienare in qualunque momento l’immobile, traendone un sicuro vantaggio economico (nel quesito si dice che la vendita dell’appartamento frutterebbe alla madre circa 45 mila euro).

3. suggerire alla madre di vendere ai figli la quota dell’immobile di cui è comproprietaria, verso il pagamento in forma rateale del prezzo, fissando una rata mensile pari alla somma occorrente alla venditrice per riuscire a pagare la retta per la casa di riposo.

La suddetta vendita dovrebbe essere stipulata senza riserva di proprietà in favore della venditrice e con rinuncia da parte della medesima all’ipoteca legale, così da porre anche in questo caso i figli nella condizione di alienare in qualunque momento l’immobile.

Al di là di quelle sopra suggerite non si vedono altre soluzioni che possano riuscire a contemperare gli interessi contrapposti delle parti.
In ogni caso, si tenga presente che nessuno, a meno che non abbia assunto volontariamente il relativo obbligo, può essere costretto a vendere senza la propria volontà, mentre ciascun comunista ha il diritto in qualunque momento di esigere lo scioglimento della comunione, secondo quanto espressamente disposto dall’art. 1111 del c.c..
In questo secondo caso, se trattasi di bene non divisibile e le parti non riescono a raggiungere un accordo, il giudice può imporre alle stesse che si proceda alla vendita secondo le norme dettate dal codice di procedura civile in tema di vendita all’incanto.

Ai sensi dell’art 1111 del c.c. ciascun partecipante alla comunione può chiederne la divisione, salvo che non sia stato convenuto un patto per rimanere in comunione per un determinato periodo di tempo, il quale comunque non può eccedere la durata di dieci anni.
La divisione può avvenire bonariamente davanti al notaio, quando vi è armonia e accordo tra tutti i partecipanti alla comunione: in questo caso sarà la volontà delle parti nell’ambito del contratto di divisione a determinare il contenuto e l’assegnazione dei singoli lotti, come l’eventuale presenza di conguagli in denaro a favore di una o dell’altra parte. E' ben possibile che le parti decidano ai sensi dell’art. 1349 del c.c. di affidare ad un terzo sia la determinazione del contenuto dei singoli lotti, sia la loro assegnazione: questo, per quanto si è capito, è in definitiva ciò che si propone di fare nel caso specifico.

Ovviamente la redazione non può indicare uno specifico professionista, ma certamente si possono dare delle indicazioni di massima, che ci si augura possono essere d’aiuto a chi ci sta leggendo. Innanzitutto non sarà possibile nominare il professionista a colpi di maggioranza nell’ambito di una assemblea della comunione ai sensi dell’art. 1105 del c.c.. La divisione bonaria è prima di tutto un contratto e quindi la scelta del terzo arbitratore ex art 1349 del c.c. dovrà avvenire con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, diversamente la divisione potrebbe considerarsi nulla, vanificando in utili contenziosi il lavoro finora svolto e gli accordi già presi nell’ambito della comunione.
La scelta dovrà giocoforza necessariamente cadere su un tecnico edile, preferibilmente un geometra o un ingegnere, il quale con ogni probabilità dovrà anche svolgere sul cespite in comunione delle pratiche di frazionamento catastale prima del perfezionamento dell’accordo di divisione davanti al notaio. Ovviamente sotto questo ultimo aspetto per ogni migliore approfondimento si deve necessariamente rinviare al professionista scelto dalle parti.

Purtroppo, se tra i partecipanti alla comunione non si riuscirà a trovare un accordo su un nome di un tecnico condiviso, l’unica strada per procedere alla divisione del bene sarà quella di attivare un processo giudiziario di divisione, il quale dovrà necessariamente essere preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010.
Nell’ambito di un processo di divisione, attivabile su semplice richiesta di uno dei comproprietari, il giudice dovrà necessariamente nominare un CTU chiamato a determinare i singoli lotti che poi verranno assegnati molto probabilmente tramite sorteggio ai singoli condomini. Nell’ambito delle attività peritali espletate dal CTU nominato dal giudice ciascun comproprietario potrà farsi assistere (anzi, sarebbe meglio dire, dovrà farsi assistere) da un consulente tecnico di parte che affiancherà i singoli legali di fiducia di ciascuna parte.

E’ ben possibile che la divisione possa anche fuoriuscire dall’esito della mediazione pre-processuale nel caso in cui il procedimento riesca ad appianare le divergenze sorte tra le parti, magari facendo nominare al mediatore stesso un tecnico terzo. In questo caso si tornerebbe ad avere una divisione per mezzo di accordo contrattuale già descritta nella prima parte del parere.

Al fine di evitare inutili lungaggini processuali in una situazione come quella descritta nel quesito, è assolutamente consigliabile che la divisione avvenga di comune accordo tra le parti, o se ciò non è possibile nell’ambito di un procedimento di mediazione.