Locazione ultranovennale
Vi sono atti di disposizione, atti di straordinaria (o eccedenti la semplice) amministrazione, atti di ordinaria o semplice amministrazione. Si considerano atti di disposizione quelli con i quali si eliminano dal patrimonio, inteso come capitale, alcuni suoi elementi costitutivi; si considerano atti di amministrazione in genere quelli che non sono di eliminazione, ma di conservazione o che questa presuppongono. È poi atto di ordinaria amministrazione quello che « attua il governo di un patrimonio fuori della disposizione, diretta o indiretta, della sua sostanza, contenendosi nei limiti delle rendite ed avente per oggetto la sua conservazione, la sua produttività, il suo miglioramento nella capacità produttiva ».
La locazione per una durata superiore a nove anni è un atto che eccede l'ordinaria amministrazione senza peraltro divenire un atto di disposizione, perché con essa non viene eliminato alcun elemento del patrimonio. Il fondamento del divieto di stipulare locazioni ultranovennali fatto a coloro che possono compiere solo gli atti di semplice amministrazione non è costituito da una diversa essenza dell'atto, ma dalla opportunità di non tenere impegnato per troppo tempo il godimento della cosa e dalla considerazione che le locazioni di lunga durata sono fatte a condizioni piu favorevoli per il conduttore.
II precetto legislativo è dettato per commisurare la capacità di concludere la locazione sia nella veste di locatore che in quella di conduttore. Ciò pone in chiara luce la Relazione al libro delle obbligazioni (numero 688) e cade così ogni contraria argomentazione di quegli scrittori i quali sostenevano non esistere alcuna limitazione in tema di capacità ad assumere la veste di conduttore. La legge, del resto, anche a voler prescindere dall'autorevole parola della Relazione, qualifica atto eccedente l'ordinaria amministrazione il contratto di locazione ultranovennale, senza distinguere tra la manifestazione di volontà di colui che offre e quella di colui che la cosa riceve in locazione. Era stato suggerito di rilasciare al prudente arbitrio del giudice la decisione se la locazione assunta eccedesse i limiti dell'amministrazione, ma non v'era nessuna ragione giuridica o pratica di sostituire al criterio sicuro della limitazione della capacità a concludere locazioni ultranovennali per tutti coloro i quali non possono fare se non gli atti di semplice amministrazione, un criterio così incerto ed arbitrario.
Anticipazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione. Cessione
Il capoverso dell'articolo in esame fissa i limiti oltre i quali le anticipazioni del corrispettivo delle locazioni sono da considerarsi atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. Nel passato gli autori e la giurisprudenza ricorrevano alla distinzione delle anticipazioni in inferiori o superiori al triennio, o, argomentando dall'art. 1574, riconoscevano la capacità di concedere anticipazioni nei limiti stabiliti dagli usi locali, ovvero ricorrevano alla distinzione tra anticipazioni fruttifere ed infruttifere, inibendo solamente le prime a chi avesse la rappresentanza limitata alla semplice amministrazione. È stato accolto il criterio che sono atti eccedenti l'ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore ad un anno. Così il genitore che, in rappresentanza dei figli nati e nascituri e quale amministratore dei loro beni, voglia concedere o ricevere anticipazioni di durata superiore ad un anno, potrà farlo soltanto nei casi di necessità e utilità evidente del figlio e dopo autorizzazione del giudice tutelare. Lo stesso dicasi del tutore (art. 374), del minore emancipato (art. 394), dell'inabilitato (art. 424).
La cessione deve considerarsi quale anticipazione. L'art. 1594 riconosce al conduttore il diritto di cedere il contratto di locazione ad un altro con il consenso del locatore. La cessione che, come è noto, non costituisce una nuova locazione, consiste nella trasmissione ad un terzo dei diritti e delle obbligazioni che la legge conferisce od impone al conduttore. Se quest'ultimo ha la rappresentanza limitata alla sola amministrazione, potrà bensì cedere il contratto, ma per una durata non superiore ad un anno. Per una cessione del contratto di durata maggiore occorrerà, oltre naturalmente il consenso del locatore, l'autorizzazione del giudice tutelare. In mancanza l'atto potrà essere annullato su istanza dell'incapace o dei suoi eredi o aventi causa (art. 377 cod. civ.).