Articolo 1480 Codice Civile

Il bene comune non censibile è una proprietà in comune ed indivisa, che può esser utilizzata da chiunque ne abbia titolo, con l'obbligo di mantenerla agibile per gli altri comproprietari. Si tratta, perciò, di un bene che appartiene a tutti i condomini, anche se nessuno di questi può pretenderne l'esclusiva proprietà, e si dice "non censibile" in quanto non avendo titolarità esclusiva e non producendo reddito, non può essere censito; può essere utilizzato da chiunque con la sola limitazione di non inficiare l’utilizzo degli altri comproprietari.

Detto questo, si precisa che la fattispecie si inquadra nella fattispecie di cui all'articolo 1480 del Codice Civile, il quale disciplina la vendita di cosa parzialmente altrui, e precisamente l'ipotesi in cui l'acquirente non è posto a conoscenza del fatto che la cosa non appartiene interamente al venditore. Tale articolo prevede che il compratore possa domandare la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, qualora, secondo le circostanze, si possa ritenere che l'acquirente non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti, egli può ottenere solo la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno (Cass.Civ. Sez. II, 2892/96).
Più precisamente, la riduzione si calcola nella stessa misura percentuale in cui decresce il valore della attribuzione traslativa, mentre il risarcimento è volto ad eliminare dal patrimonio dell'acquirente i danni ulteriori subiti a causa del mancato acquisto.

Alla luce di quanto esposto, quindi, e per rispondere al quesito, il contratto con cui si è venduto il bene comune non censibile non è annullabile, ma il citato art. 1480 c.c. prevede che l'acquirente che non conosceva l'altruità della cosa può chiedere alternativamente la risoluzione del contratto, ed in tal caso il prezzo pagato andrà restituito, oppure la proporzionale riduzione del prezzo qualora non risulti, secondo le circostanze, che lo stesso non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte (Cass. Civ., Sez. II,. n. 24144 del 26 novembre 2015).

Il termine di prescrizione per esercitare l'azione di risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo è fissato in 10 anni che decorrono dal momento della stipula del contratto di compravendita.

Quanto all'eventualità di usucapire il bene, in effetti si pone questa possibilità, in quanto, ai sensi dell'art. 1159 c.c., colui che acquista in buona fede un immobile da chi non è proprietario in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. Si tratta di un caso di acquisto da chi non è proprietario del bene a titolo originario basato sulla tutela della buona fede del possessore, qualificato dall'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto, e sul possesso ininterrotto per 10 anni. Pertanto, ben potrebbe l'acquirente, una volta scoperta l'altruità della bene, anche se solo in parte, chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo, il risarcimento dei danni in entrambi questi casi, entro i 10 anni, e successivamente vantare l'usucapione abbreviata del bene decorsi i 10 anni dalla trascrizione del contratto.

Quindi, un eventuale citazione dell'acquirente per far girare il portoncino potrebbe, come si suol dire, "svegliare il can che dorme". Viceversa, aspettare la decorrenza dei 10 anni potrebbe comportare la rivendicazione dell'acquisto per usucapione da parte dello stesso. In ogni caso, bisogna sottolineare un rilevante profilo di responsabilità professionale del geometra e di chi ha curato la compravendita (notaio, legale).

Con riferimento alla definizione delle circostanze citate dal dispositivo dell'articolo 1480 del Codice Civile ed a come possano essere oggettivamente descritte, bisogna evidenziare che non vi è unicità nella definizione oggettiva in giurisprudenza.

Infatti, nelle sentenze relative a questo articolo, la Corte di Cassazione precisa che, qualora l'acquirente non avesse conoscenza dell'altruità della cosa al momento dell'acquisto e sia stato posto in essere il potere repressivo della pubblica amministrazione, deve riconoscersi all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, in applicazione della previsione di cui all'art. 1480 c.c..

Invero, nella relazione del Guardasigilli al Progetto del Codice Civile, si legge che il contratto si deve o meno risolvere a seconda dell'importanza soggettiva della parte della cosa non trasmessa: con l'art. 1480 c.c. il legislatore, infatti, non ha voluto, intenzionalmente, stabilire un criterio fisso ed oggettivo per la scelta tra i rimedi della risoluzione del contratto e della riduzione del prezzo, poiché "vedrà dunque il giudice secondo le circostanze se sia o no giustificato lo scioglimento del contratto.", in quanto anche una parte di importanza ridotta potrebbe avere avuto un rilievo tale nell'attività contrattuale del compratore da spingerlo, essa sola, al contratto.

Alla luce di quanto precisato, quindi, non si può rispondere in maniera sicura, precisa, né tantomeno oggettiva al quesito, in quanto tale valutazione è rimessa all'apprezzamento prudente del giudice.

Superfluo ricordare che nell'un caso come nell'altro si aggiunge anche il diritto ad ottenere il risarcimento del danno (che si avrebbe avuto anche nel caso il vano abusivo non fosse stato demolito per ordine della pubblica amministrazione).

Deve, inoltre, aggiungersi che bisogna distinguere tra l'acquisto di un immobile costruito prima del 1 settembre 1967, e l'acquisto di un immobile costruito successivamente a quella data: nella prima ipotesi, l'immobile costruito senza o in difformità della concessione edilizia è comunque commerciabile, e per la sua vendita è richiesta una menzione nell'atto notarile che attesta il solo fatto che l'immobile è stato edificato prima del 1 settembre 1967; per gli immobili edificati successivamente, invece, il legislatore ha inasprito la previsione normativa, disponendo che nell'atto notarile di vendita devono essere indicati gli estremi del permesso di costruire (o licenza edilizia) e/o del permesso ottenuto in sanatoria per gli immobili costruiti abusivamente, con la conseguenza che se tali autorizzazioni non sono indicate nell'atto notarile, la vendita è nulla.

La Suprema Corte, con la sentenza del 7 aprile 2014 n. 8081, ha stabilito che l'atto è nullo ed improduttivo di effetti solo quando l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ed anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Invece, "Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione (…) perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo."; quindi, alla luce di tale orientamento parrebbe non potersi affermare che l'immobile fosse incommerciabile, e pertanto i soli rimedi applicabili risultano essere quelli previsti dall'art. 1480 c.c.

Comunque, ai fini di una più approfondita analisi delle possibili soluzioni, va analizzato il contratto di acquisto, con l'avvertenza che sia l'azione di risoluzione, sia l'azione di riduzione del prezzo e sia quella di pagamento dell'indebito, che si propone nel caso di contratto sia nullo (ipotesi di immobile incommerciabile perché edificato dopo il 1 settembre 1967 in totale difformità al permesso di costruire), si prescrivono nel termine ordinario di 10 anni, che decorre, secondo la regola generale dettata dall'art. 2935 c.c., dal momento in cui il diritto stesso può essere fatto valere, cioè con il verificarsi della causa che legittima l'azione, ossia, nel caso in analisi, dal momento, in cui l’acquirente ha scoperto che l'immobile vendutogli è parzialmente abusivo.

Il richiedente espone che nel 1945 veniva stipulato un contratto di compravendita immobiliare senza la partecipazione della nonna che, egli ci riferisce, era titolare di una quota del bene venduto.

La condotta descritta integra la fattispecie della vendita di cosa parzialmente altrui, disciplinata dagli artt. 1478, 1479 e 1480 c.c.. Si tratta di una vendita del tutto efficace, con effetti obbligatori. Questo significa che il contratto ha prodotto in capo al venditore l'obbligo di far acquistare la proprietà al richiedente: vale a dire, l'effetto traslativo non si è realizzato immediatamente alla stipula. La pratica commerciale conosce questo tipo di vendita; si pensi, ad esempio, al caso in cui uno dei comproprietari del bene sia incerto se dare o meno il suo consenso e gli altri, non volendo rinunciare ad un buon affare, procedano subito alla vendita confidando poi sulla possibilità di convincerlo.
Questo tipo di contratto, di per sé, non è né nullo è annullabile. Tuttavia il trasferimento della proprietà si realizza solo se (e quando) il comproprietario non partecipe alla vendita originaria presta poi il proprio consenso.

Nel caso in esame il richiedente ci informa che la nonna non ha prestato, nemmeno in seguito, il consenso alla vendita. Pertanto in base ai dati forniti si ritiene che, almeno contrattualmente, la proprietà non sia mai passata all'acquirente.
Questa circostanza potrebbe essere fatta valere dal richiedente in un giudizio da intentare contro l'attuale proprietario. Se questi non si opponesse la domanda del richiedente sarebbe accolta; il bene rientrerebbe nel patrimonio della nonna, per la sua quota, ed andrebbe calcolato nella successione.
Ovviamente nulla esclude che lo stesso effetto si possa raggiungere bonariamente tra i due soggetti.

Se, invece, il convenuto si opponesse (ipotesi più probabile, tanto più se ha già edificato) cercherebbe senz'altro di dimostrare di aver acquistato la proprietà del bene per usucapione. Dai dati forniti risulta possessore di un fondo sito in un comune classificato come montano, per cui si ritiene che potrebbe al massimo vantare l'acquisto per usucapione abbreviata di una proprietà rurale, art. 1159 bis c.c., sempre che ricorrano tutti i presupposti di cui alla disposizione.

Se non potesse usucapire lui stesso è probabile che, comunque, chiamerebbe in causa chi gli ha trasferito il bene per farsi manlevare; e questi (o, in caso, il suo dante causa) potrebbe opporre di aver maturato l'acquisto per usucapione del bene se ne ricorressero i presupposti di legge. In questo caso l'acquisto dell'attuale proprietario sarebbe salvo ed egli sarebbe, appunto, proprietario.

Al riguardo, in assenza di dati più specifici si possono fare alcune osservazioni:
- tra la stipula della vendita (1945) ed oggi è trascorso un lasso di tempo molto lungo, quindi si ritiene probabile che almeno uno dei precedenti possessi presenti i requisiti per una delle ipotesi di usucapione previste dalla legge (ordinaria o abbreviata per la piccola proprietà rurale, (art. 1159 bis del c.c.); ordinaria (art. 1158 del c.c.); decennale (art. 1159 del c.c.);
- il richiedente riferisce due eventi importanti: l'intestazione catastale di parte del bene alla nonna e il riconoscimento del diritto altrui, in uno scambio epistolare, da parte dell'acquirente; questi rappresentano atti interruttivi del termine di usucapione (v. art. 1165 e 2934 c.c.) di cui, pertanto, si deve tenerne conto;
- le stesse considerazioni (esclusa intestazione catastale) valgono rispetto al fienile, fino a quando non è crollato;
- se anche il richiedente (o qualche suo dante causa) avesse esercitato il possesso sui beni, o su parte di essi, potrebbe aver usucapito, secondo le stesse regole.

In conclusione, sulla base dei dati forniti, si ritiene che la pretesa del richiedente sia fondata avendo riguardo al contratto del 1945. Tuttavia, dato il notevole tempo trascorso, è probabile che uno dei precedenti possessori abbia maturato l'usucapione sul bene e quindi che l'attuale possessore, in un ipotetico giudizio, farebbe salvo il proprio acquisto. Tutto ciò salvo che chi scrive possa vantare usucapione su tutto o parte del bene.
Non è possibile, invece, stabilire quali spese si dovrebbero sostenere in giudizio (visto che incidono molti fattori) ma se si decidesse di agire un legale potrebbe certamente fornire un preventivo.

Si ritiene probabile, invece, che l'attuale possessore non abbia interesse ad agire in giudizio, considerato che vanta un titolo d'acquisto (il contratto con cui ha comprato il bene) e che, probabilmente, il "vizio" della vendita del 1945 (cioè il mancato trasferimento di proprietà) si è sanato con il tempo, cioè con l'usucapione.