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Articolo 1071 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 03/08/2024]

Divisione del fondo dominante o del fondo servente

Dispositivo dell'art. 1071 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VI - Delle servitù prediali → Capo V - Dell'esercizio delle servitù

Se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione(1), senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente.

Se il fondo servente viene diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, le altre parti sono liberate.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Si reputa che, a causa della divisione del fondo dominante, la servitù si fraziona in diversi ed autonomi diritti della stessa natura quante sono le parti in cui è stato diviso il fondo dominante; è necessario tener presente, in ogni caso, che la circostanza appena descritta non deve in alcun modo danneggiare il fondo stesso.

Ratio Legis

La disposizione non si riferisce solamente divisione in senso tecnico (art. 1111 del c.c.), ma anche ad ogni fatto dal quale derivi il frazionamento del fondo in parti attribuite a persone diverse dall'originario titolare.

Brocardi

“ Per partes servitus retinetur, licei ab initio per partes acquiri non poterat ”
Una servitù divisibile in parti si conserva, anche se all'inizio non si poteva acquisirla frazionata
“ Servitutes dividi non possunt ”
Le servitù non possono essere divise

Spiegazione dell'art. 1071 Codice Civile

Divisione della servitù con la divisione del fondo dominante e rispetto ad uso

La ragione di una disposizione come quella del primo comma è da ricercare nel fatto, o piuttosto nel principio, consacrato da una tradizione ininterrotta dal diritto romano ad oggi, e che costituisce una caratteristica tipica del diritto di servitù, per cui la servitù grava un fondo per il vantaggio di un altro fondo. La funzione economico-sociale della servitù e l'utilità del fondo dominante, non il vantaggio personale del proprietario, e ciò aveva fin dato origine ad una distinzione molto sfuocata, poi superata dalla dottrina comune e oggi anche dal testo nuovo della legge, fra servitù personali e servitù prediali. Il termine di « servitù » nella legge di oggi non comprende più che le c. d. servitù prediali, cui appunto appartiene la caratteristica predetta.

Orbene, se lo scopo della servitù è l'utilità del fondo dominante, ne consegue che qualunque sia o divenga l'appartenenza giuridica di esso, la servitù è dovuta per intero in ragione della sua configurazione fisica. Le persone a cui il fondo appartiene non interessano che sotto il profilo dei legittimati ad esercitare la servitù, non sotto quello del quantum di utilità che il fondo servente deve fornire al dominante. Perciò, continui questo fondo ad appartenere al proprietario originario o passi ad un altro o venga ripartito fra più proprietari in comunione pro indiviso o venga invece diviso, tutte queste sono vicende giuridiche, le quali non incidono su ciò che potrebbe chiamarsi il quantum di spettanza del fondo dominante, nella sua configurazione originaria, dal fondo servente. E cosi ogni proprietario di una porzione del fondo dominante può esercitare sul servente l'intero contenuto del diritto di servitù.

Ma, poiché appunto le vicende giuridiche del fondo dominante sono irrilevanti sul contenuto pratico della servitù, tale irrilevanza riguarda cosi la posizione del fondo dominante come quella del fondo servente; e come la prima non può scapitarne, altrettanto non deve scapitarne la seconda col subire un onere maggiore. Pertanto, vi ha, per es., una servitù di passaggio e il fondo dominante viene diviso fra più proprietari? Ciascuno può esercitare l'intero contenuto della servitù sul fondo servente, ma avvalendosi tutti di quello stesso passaggio che originariamente serviva all'esercizio della servitù, nessuno potrà pretendere l'apertura di un nuovo passo e la formazione di una nuova via, anche se la parte a lui toccata nella divisione del fondo dominante, lo metta in condizione più scomoda dei proprietari di altre porzioni, rispetto all'esercizio della servitù.


Divisione della servitù in dipendenza della divisione dal fondo servente

Il capoverso contiene una disposizione nuova, in quanto nel codice abrogato nulla era disposto circa l'estensione della servitù in caso di divisione del fondo servente. Il principio fondamentale resta fermo ed è che il fondo servente, qualunque siano le sue giuridiche vicende, soggiace per intero alla servitù con tutte le risorse che ne costituiscono da questo profilo il contenuto.

Ma temperando il principio in quelle conseguenze che sarebbero state un inutile ingombro per la condizione giuridica dei beni senza sufficiente costrutto, il secondo comma riproduce la regola già propria del diritto romano (D. 8, 6. 6. I) è seguita anche dal § 1026 del codice civile tedesco, per la quale, se la servitù ricade sopra una parte determinata del fondo servente, in caso che questo venga diviso resta soggetta a servitù solamente questa parte, restando le altre liberate. Cosi, pertanto, se una servitù di passaggio grava il fondo servente, in una zona determinata, venendo questo diviso resta soggetta alla servitù solamente quella parte (o quelle parti), per le quali il passaggio poteva essere esercitato. A che pro e con quale costrutto considerare giuridicamente servente tutta l'ampiezza originaria del fondo indiviso, e cosi anche altre parti, quando su di esse la servitù non potrà essere praticamente esercitata?


Indennizzo fra condividenti del fondo servente

La liberazione delle parti del fondo non materialmente gravate, può richiedere, secondo la natura della divisione, una equa ripartizione fra i condividenti dell'onere sopportato dal solo proprietario della parte che rimane gravata. Il progetto preliminare prevedeva un indennizzo per l'assegnatario della porzione che dovrà sopportare l'intero onere della servitù. Il testo definitivo, come risulta dalla Relazione al Re (n. 163), ha ritenuto superflua una riserva espressa di tale indennizzo, confermando e conservando perciò, nella sua sostanza, la regola accennata.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1071 Codice Civile

Cass. civ. n. 17940/2020

In tema di servitù prediali, l'art. 1071, comma 1, c.c. - a tenore del quale nel caso in cui "il fondo dominante viene diviso", la servitù permane su ogni porzione del medesimo, salvo non si renda più gravosa la condizione del fondo servente - non trova applicazione allorché il fondo dominante non sia stato attribuito a diversi proprietari, ma fatto unicamente oggetto di un frazionamento catastale, di per sé consistente nella mera redazione di un documento tecnico indicante in planimetria le particelle catastali al fine della voltura in catasto.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 17940 del 27 agosto 2020)

Cass. civ. n. 17884/2019

In tema di servitù prediali, il principio della cosiddetta indivisibilità di cui all'art. 1071 c.c. comporta, nel caso di frazionamento del fondo dominante, la permanenza del diritto su ogni porzione del medesimo, salve le ipotesi di aggravamento della condizione del fondo servente; poiché detto effetto si determina "ex lege", non occorre alcuna espressa menzione, a tale riguardo, negli atti traslativi attraverso cui si determina la divisione del fondo dominante: sicché, nel silenzio delle parti - in mancanza di specifiche clausole dirette ad escludere o limitare il diritto - la servitù continua a gravare sul fondo servente, nella medesima precedente consistenza, a favore di ciascuna di quelle già componenti l'originario unico fondo dominante, ancora considerato alla stregua di un "unicum " ai fini dell'esercizio della servitù, ancorché le singole parti appartengano a diversi proprietari, a nulla rilevando se alcune di queste, per effetto del frazionamento, vengano a trovarsi in posizione di non immediata contiguità con il fondo servente.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 17884 del 3 luglio 2019)

Cass. civ. n. 11330/2013

In tema di servitù prediali, quando, a seguito di plurime vendite parziali, il fondo a cui vantaggio sussiste una servitù di passaggio venga frazionato in porzioni separate, in modo che una sola di esse rimanga contigua al fondo servente, non si costituisce, per effetto di tale frazionamento, un autonomo diritto di servitù a favore della porzione non contigua e a carico di quella contigua al fondo servente, in quanto il principio dell'indivisibilità della servitù, di cui all'art. 1071 cod. civ., riguarda il fondo servente e non quello dominante. Ne consegue che il proprietario della porzione non contigua al fondo servente non ha titolo per accedere a questo attraverso la porzione interposta tra quella di sua proprietà e il fondo servente medesimo.
(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 11330 del 13 maggio 2013)

Cass. civ. n. 2168/2006

In tema di servitù prediali, il principio della cosiddetta indivisibilità di cui all'art. 1071 c.c. comporta, nel caso di frazionamento del fondo dominante, la permanenza del diritto su ogni porzione del medesimo, salve le ipotesi di aggravamento della condizione del fondo servente; poiché tale effetto si determina ex lege al riguardo non occorre alcuna espressa menzione negli atti traslativi attraverso i quali si determina la divisione del fondo dominante, sicché nel silenzio delle parti — in mancanza di specifiche clausole dirette ad escludere o limitare il diritto - la servitù continua a gravare sul fondo servente, nella medesima precedente consistenza, a favore di ciascuna di quelle già componenti l'originario unico fondo dominante, ancora considerato alla stregua di un unicum al fini dell'esercizio della servitù, ancorché le singole parti appartengano a diversi proprietari, a nulla rilevando se alcune di queste, per effetto del frazionamento, vengano a trovarsi in posizione di non immediata contiguità con il fondo servente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2168 del 31 gennaio 2006)

Cass. civ. n. 26973/2005

In tema di acquisto della servitù, tra gli istituti della destinazione del padre di famiglia e della divisione del fondo dominante, rispettivamente disciplinati dagli artt. 1062 e 1071 c.c., non è configurabile in linea astratta alcuna incompatibilità. (Nella specie, indiscusso che, dopo la divisione del fondo dominante, la servitù spettava anche alla porzione di esso non contigua con quello servente, la sentenza di merito, confermata dalla S.C., ha accertato la costituzione in concreto, nei termini di cui all'art. 1062, di una relazione di fatto tra le due porzioni risultanti dalla divisione, volta alla costituzione di una servitù di passaggio a favore di quella risultata interclusa).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26973 del 7 dicembre 2005)

Cass. civ. n. 4399/1982

A norma dell'art. 1071 c.c., la servitù consistente in un non facere (nella specie: divieto di costruire oltre determinati limiti), che, salvo diversa espressa previsione del titolo, non ricade su una parte determinata del fondo servente, viene a gravare, in ipotesi di frazionamento di tale fondo, sulle singole porzioni nelle quali esso è stato diviso.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4399 del 15 agosto 1982)

Cass. civ. n. 2264/1982

Quando a seguito di plurime vendite parziali il fondo a cui vantaggio sussiste una servitù di passaggio venga frazionato in porzioni separate in modo che una sola di esse sia contigua al fondo servente, non si costituisce, per effetto di tale frazionamento, un autonomo diritto di servita a favore della porzione non contigua e a carico di quella contigua al fondo servente, in quanto il principio dell'indivisibilità della servitù sancito dall'art. 1071 c.c., riguarda il fondo servente e non quello dominante. Ne consegue che il proprietario della porzione non contigua al fondo servente non ha titolo per accedere a questo attraverso la porzione interposta tra quella di sua proprietà e il fondo servente medesimo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2264 del 15 aprile 1982)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1071 Codice Civile

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Patrizia M. chiede
lunedì 06/07/2020 - Lombardia
“supplemento per Consulenza n° Q202025699
Vorrei sapere se, alla luce di quanto precede, è esatto affermare che, rispetto al mio fondo, il fondo del mio vicino è gravato da:
1. servitù di passaggio e scarico per le acque reflue del mio fondo (non menzionata nel mio titolo, ma quindi costituitasi come? Per usucapione per l'uso ultraventennale?);
2. servitù di accesso (per i bisogni del mio fondo, per esempio regolare e periodica manutenzione?) - la servitù di accesso e di passo è menzionata nel mio titolo;
3. condivisione dell'impianto di scarico delle acque reflue poiché, ex art. 1117, gli impianti sono in comune se non altrimenti menzionato nel titolo.
Vorrei sapere quali sono precisamente l'estensione e i limiti delle servitù menzionate negli atti, se la divisione della corte avvenuta nel 2009 ha diminuito, e fino a quale punto, il mio diritto di passo e di accesso. A me pare che quello di passo si sia trasferito a carico del sub 503, ma che quello di accesso permanga a carico del sub 501 per tutte le altre necessità del mio fondo (ispezione vasche settiche e pozzo perdente, pulizie e manutenzioni, accesso al tetto della casa, della veranda e dei canali di gronda per la necessaria e periodica manutenzione, ecc.) visto che la mia proprietà è interclusa e quindi priva di altre vie di accesso.
È esatto? Vi sono altri aspetti da tenere presenti?
In linea generale si può ritenere che vi sia stato un peggioramento della situazione del mio fondo in seguito a questa divisione? Se è così, quali sono, allo stato attuale (quindi dopo la divisione del fondo su cui si esercitava la totalità delle mie servitù) le servitù di cui gode la mia proprietà e quali sono le modalità di esercizio?
Per quanto attiene ai modi di esercizio del diritto di servitù, il proprietario del fondo dominante ha l'obbligo di avvisare il proprietario del fondo servente ogni qualvolta debba accedere al fondo servente oppure può servirsene autonomamente senza abusarne e usando la diligenza del buon padre di famiglia?
Infine, in qualità di comproprietaria degli impianti ho il diritto di oppormi alla costituzione ex novo di un diritto di servitù di scarico nell'impianto comune a favore di un terzo proprietario, il quale ha sempre scaricato le sue acque reflue in un impianto separato e indipendente presente nella corte?
”
Consulenza legale i 21/07/2020
Va premesso che, nonostante la servitù di scarico delle acque reflue risulti esercitata da lungo tempo, non è scontato il suo acquisto per usucapione. Infatti ai sensi dell’art. 1061 del c.c., possono acquistarsi per usucapione solo le servitù cosiddette apparenti, ossia quelle che, ai sensi della medesima norma, hanno “opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio”.
Con specifico riferimento alla tipologia di servitù di cui discutiamo, una pronuncia (a dire il vero abbastanza risalente) della Cassazione (n. 1028/1984) ha precisato che “il requisito dell'apparenza, richiesto ai fini dell'acquisto delle servitù per usucapione (art. 1061 c. c.), deve risultare in modo chiaro e certo, senza necessità di particolari ricerche o indagini da parte di colui che subisce la servitù stessa, e si configura come presenza di segni visibili, indicativi del collegamento tra l'esercizio della servitù e le opere permanenti che ne sono mezzo necessario e ne rivelano univocamente la sussistenza”; ebbene, nella specie, in ordine all'acquisto per usucapione di una servitù di scarico, la Suprema Corte aveva confermato la sentenza impugnata, la quale aveva escluso che tubi esterni ed un pozzetto di raccolta posto nel preteso fondo dominante integrassero il requisito dell'apparenza, in quanto privi di qualsiasi valore sintomatico circa la collocazione della tubazione sotterranea nel fondo che si assumeva asservito.
Dunque per accertare se possa esservi stato, nel nostro caso, acquisto per usucapione, sarebbe necessario conoscere lo stato dei luoghi e l'esistenza o meno di opere tali da rendere “non apparente” la servitù in parola, tenendo presenti i principi sanciti dalla giurisprudenza in materia: ad esempio, tra le tante, Cass. Civ., Sez. VI-2, n. 7004/2017, secondo cui “il requisito dell'apparenza della servitù [...] si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti, in modo non equivoco, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile” (conforme Cass. Civ., Sez. II, n. 13238/2010).
Ed ancora, secondo Cass. Civ., Sez. II, n. 2994/2004, “la visibilità delle opere destinate all'esercizio della servitù è un carattere che non sempre si presta ad esemplificazioni puramente teoriche, ma che deve essere verificato caso per caso, nella realtà sociale specifica, nei costumi, negli usi e nelle consuetudini propri d'un determinato luogo in un'epoca precisa. Un segno esteriore, invero, può assumere rilevanza espressiva diversa in condizioni differenti di luogo, di ambiente sociale, di tempo. La visibilità, poi, deve riferirsi alle opere nel loro insieme, come inequivoca espressione di una precisa funzione (ancorchè l'apparenza non debba estendersi in ogni caso all'opera nel suo complesso, e pertanto anche a quelle parti che per essere a volte defilate ed interne — non avendo una intrinseca rilevanza espressiva — sono necessariamente non apparenti), e deve far capo ad un punto d'osservazione non necessariamente coincidente col fondo servente. Essenziale è, allo scopo, che, nel peculiare contesto suddetto, siano obiettivamente manifeste, per chi possegga il fondo servente, le opere che di fatto asservano il fondo medesimo a quello altrui”.
In ogni caso, l’esame - sia pure parziale - delle risultanze degli atti di acquisto delle rispettive proprietà fornisce indicazioni confortanti in merito all’esistenza di una servitù di scarico di fonte volontaria, a prescindere dalla sussistenza o meno dei requisiti per l’usucapione.
Infatti, nell’atto di acquisto della dante causa della proprietaria del fondo presunto dominante si legge che “la porzione immobiliare in contratto gode della servitù di passo sull’androne verso la Via Privata V. e sull’area cortile (che rimangono di proprietà della venditrice), attraverso i quali la porzione in contratto ha diritto di accesso e scarico”.
Ora, se indubbia è la previsione di una servitù di passaggio, non altrettanto chiara è la dicitura “di scarico” contenuta nel passo appena citato.
Tuttavia dal raffronto con l’atto di acquisto del proprietario confinante emerge che “il cortile [...] è gravato da servitù gratuita e perpetua di passo a favore della proprietà della signora Amelia [cancellato], nonché dalla servitù di veduta, sporto di gronda, fognatura, allacciamenti attualmente esistenti a favore delle proprietà di Amelia [cancellato] e Caterina [cancellato]”.
Per un esame completo della situazione occorrerebbe conoscere tutti gli atti precedenti, compreso l’atto iniziale di costituzione della servitù; laddove ciò non sia possibile, appare comunque difficile dubitare dell’esistenza della servitù in oggetto (in subordine, non è neppure da escludersi, come visto sopra, l’avvenuto acquisto per usucapione).
Quanto all’avvenuta divisione dell’originario fondo servente, essa non risulta aver peggiorato la situazione del fondo dominante per quanto attiene all’esistenza e all’esercizio della servitù di passaggio.
Al riguardo esiste una specifica norma, l’art. 1071 del c.c., che disciplina sia l’ipotesi di divisione del fondo dominante sia quella di divisione del fondo servente.
Riguardo alla seconda ipotesi, viene stabilito che, se il fondo servente viene diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, le altre parti sono liberate.
Nel nostro caso risulta che il diritto di passaggio sul fondo sia previsto sull’androne menzionato nel contratto e sull’area cortile, senza ulteriori specificazioni. Deve pertanto ritenersi che la servitù rimanga inalterata.
In risposta alla domanda riguardante i modi di esercizio della servitù, il proprietario del fondo dominante non ha l’obbligo di avvisare il proprietario del fondo servente ogniqualvolta intenda accedere a quest’ultimo, a maggior ragione se si tratta di servitù “di passaggio”.
Per le servitù diverse da quella di passaggio, ma rispetto alle quali sorga la necessità di accedere, periodicamente o occasionalmente, al fondo dominante, soccorre il disposto dell’art. 1064 del c.c. La norma in questione, dopo aver stabilito che “il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne” (si parla di “adminicula servitutis”), aggiunge che, se il fondo viene chiuso, il proprietario deve lasciarne libero e comodo l'ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso.
Per rispondere all’ultima domanda (se cioè il comproprietario degli impianti abbia il diritto di opporsi alla costituzione ex novo di un diritto di servitù di scarico nell'impianto comune a favore di un terzo), la risposta è affermativa.
Come ha chiarito anche recentemente la Cassazione, infatti, l'atto proveniente da uno solo dei comproprietari di un fondo indiviso, sebbene non sia privo di effetti giuridici, non è idoneo a costituire, in via negoziale, una servitù passiva (Cass. Civ., Sez. II, n. 2853/2016). Ciò è conforme al disposto dell’art. 1059 del c.c., secondo cui la servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non è costituita se non quando gli altri l'hanno anch'essi concessa unitamente o separatamente.
La concessione fatta da uno solo (o da alcuni) dei comproprietari, indipendentemente dagli altri, produce semmai effetti obbligatori a carico del concedente, obbligando quest’ultimo, nonché i suoi eredi o aventi causa, a non porre impedimento all'esercizio del diritto concesso (art. 1059 c.c., comma 2): ma non può evidentemente vincolare gli altri proprietari del bene.
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Francesco chiede
sabato 22/01/2011

“Sono proprietario di un viale di circa 800 mq (fondo servente) gravato da una servitù a piedi e con autoveicoli, con obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria della pavimentazione senza limitazione di estensione, a favore di un condominio composto da 24 appartamenti (fondo dominante).
Su una parte di tale fondo potrei realizzare posti auto scoperti.
Posso avere questa possibilità, garantendo sempre la servitù anche se limitata a 4 metri di larghezza circa?”

Consulenza legale i 28/01/2011

Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo ([[1067cc]]): tuttavia, nel caso di specie, il fondo servente, anche dopo la realizzazione dei posti auto, sembra rimanere perfettamente funzionale allo scopo per cui è stata costituita la servitù e il pregiudizio che verrebbe eventualmente a cagionare, sarebbe di entità talmente lieve da far ritenere insussistenti i presupposti per una azione di riduzione in pristino e/o risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1067 citato da parte del condominio.

Non è pertinente nel caso in esame il richiamo all'[[1071cc]], che parla di divisione in senso negoziale, quindi di frazionamento del fondo in porzioni attribuite a soggetti diversi dall'originario titolare, e non di divisione materiale mediante apposizione di muri etc.

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