Sezione III - Codice Civile

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

428 La locazione di fondi rustici mutua le sue norme generali del sistema della locazione di cose: perciò difficilmente si sarebbe potuto costruire imposizione legislativa autonomo.
Per poter comporre con la mezzadria e con la soccida la categoria dei contratti agrari, un'autorevole opinione avrebbe visto con favore il distacco della locazione di fondi rustici dal tronco della locazione di cose. Non si è aderito a ciò per evitare asimmetrie nello schermo di questo libro nel quale i contratti sono raggruppati secondo le particolarità della causa di ciascuno.

429 Nel dettare le norme speciali ai contratti di locazione di fondi rustici ho di proposito evitato di distinguere la disciplina dei contratti c.d. di piccola affittanza da quella dei contratti stipulati con affittuari non diretti coltivatori (c.d. contratti di medio e grande affitto) [...]
È preferibile che il codice, pur tenendo conto degli orientamenti che si vanno delineando sia nelle sopra ricordate norme corporative sia in quelle concernenti il piccolo affitto, mantenga una disciplina unitaria per la locazione di fondi rustici, rinviando alla sede corporativa la precisazione dei particolari atteggiamenti che ciascun contratto di affittanza può assumere nella varietà delle situazioni offerta dalla produzione agricola.
Ognuno vede da ciò che, nel mio pensiero, le norme di origine sindacale o corporativa concernente la materia delle locazioni agrarie hanno una posizione subordinata rispetto alle norme del codice. Affermare questa subordinazione non mi è sembrato però necessario perché essa è alla base dell'ordinamento vigente, di modo che resta inteso che delle norme di carattere corporativo non può né deve venir mai un turbamento della disciplina posta dalla legge quando questa non consente deroghe.
La disciplina della locazione di fondi rustici si protende continuamente verso la salvaguardia degli interessi produttivi generali, perciò lascia margine angusto per le private convenzioni.

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

697 Tra gli obblighi dell'affittuario si pone quello di uniformare la gestione della cosa affittata all'interesse della produzione (art. 1615 del c.c.). All'affittuario è inoltre consentito (art. 1620 del c.c.) di prendere ogni iniziativa che incrementi il reddito della cosa compatibilmente con l'interesse del proprietario di non vedere aggravati i suoi obblighi (nel qual caso si applicano le norme relative ai miglioramenti) o non risenta pregiudizio, e sempreché il maggiore sfruttamento della cosa non ridondi a danno dell'interesse della produzione; se l'affitto poi ha per oggetto un fondo rustico, l'affittuario può compiere quei miglioramenti che sono di sicura utilità per il fondo e per la produzione (art. 1632 del c.c. e art. 1651 del c.c.). Ognun vede che con queste norme si attribuisce all'affittuario il potere di trarre la massima utilità dalla cosa locata come stimolo per una sua attività diretta all'incremento della produzione; ma si contempera questo potere, conferito per fini di carattere collettivo, con l'interesse del proprietario a non subire oneri che finirebbero col ripercuotersi esclusivamente nella sua sfera. La proprietà implica certamente il dovere di utilizzare le cose in modo da recare benefici alla generalità. Sanzione di questo dovere può essere l'espropriazione del bene (art. 838 del c.c.); ma non si dovevano addossare al proprietario oneri connessi con un incremento di frutti, che dà vantaggio immediato solo all'affittuario. Circa le conseguenze dei casi fortuiti che cagionano perimento o mancata produzione di frutti, il codice (art. 1637 del c.c.), contiene due novità: a) si distingue, come in quello abrogato, tra casi fortuiti ordinari e straordinari, ma il criterio di distinzione, anzichè per categorie di casi, è fondato sulla prevedibilità o meno di essi in relazione ai luoghi e ad altre circostanze; b) si considera che il contratto di locazione di beni produttivi, sebbene dominato da alee intense, è sempre un contratto commutativo e perciò, a differenza del codice abrogato (art. 1621, secondo comma), si dichiara nullo il patto col quale l'affittuario si assoggetta ai casi fortuiti straordinari, per evitare che l'affitto possa snaturarsi in un contratto di sorte. Con l'art. 1639 del c.c. si è poi chiarito, eliminando note questioni, se pure non recenti, che il corrispettivo dell'affitto possa consistere non soltanto in una quantità fissa o variabile del prodotti del fondo, ma anche in una quota parte di essi, senza che per ciò l'affitto diventi un contratto di mezzadria. In questo i coltivatori associati sono due, proprietario e mezzadro, mentre nell'affitto il locatore, pur avendo diritto ad una quota di frutti, rimane estraneo all'impresa produttiva, della quale titolare è soltanto l'affittuario.