Articolo 1632 Codice Civile

433 La complessa materia dei miglioramenti ha come ho già detto, particolarità di situazione nel caso di locazione agraria.
E' stato discusso il potere del conduttore di fare miglioramenti sul fondo locato; ma, in relazione al correlativo obbligo del proprietario di procurare al fondo è il massimo rendimento nell'interesse dell'economia nazionale, mi è sembrato che occorresse regolare anche la ripercussione di questo dovere suo rapporto locatizio. Se infatti non è influente la volontà del locatore di fronte all'attività miglioratrice del conduttore, non deve essere nemmeno decisivo il volere di quest'ultimo quando il miglioramento si vuol compiere dal locatore.
Ho così fermato il principio (art. 476) che durante la locazione possono eseguire i miglioramenti tanto ad opera del conduttore quanto su iniziativa del locatore. In questo principio c'è un'eccezione alla regola generale secondo cui il conduttore deve tollerare le riparazioni e lavori c.d. indilazionabili; ma è una eccezione che è ben delimitata, perché i miglioramenti che può compiere il locatore, come quelli che può compiere conduttore, non devono implicare trasformazioni fondiarie, ma devono consistere: a) in opere che, per quanto possono essere di carattere straordinario, appaiono tuttavia necessarie per adeguare la produttività del fondo a quella che esso avrebbe se vi si pratica se le colture che sono normali nella regione o nella località; b) nelle opere richieste dai progressi tecnici dell'agricoltura e che giovino sicuramente all'incremento della produzione.
Ad evitare l'arbitrio e gli eccessi del locatore o del conduttore ho previsto che, nel caso di contrasto sull'opportunità o sulla utilità di miglioramento, il giudice decide in merito della contestazione sentito il parere dell'ispettorato agrario provinciale, tenendo conto non soltanto dell'utilità, ma anche del preventivo di spesa. Il bisogno di aver riguardo alla spesa deriva dal fatto che, a seguito del compimento delle opere, il locatore ha diritto, anche in pendenza del contratto, ad un aumento del corrispettivo e il conduttore ha diritto, alla fine della locazione, ad una indennità.
Ho prescritto che l'aumento del fitto deve essere proporzionato all'aumento del reddito; criterio molto semplice che non può trovare riscontro in una determinazione ugualmente agevole dell'ammontare dell'indennità dovuta al conduttore. Questa deve consistere, secondo il mio sistema, nel rimborso della spesa entro il termine dell'aumento di valore del fondo, accertato nel momento della fine della locazione, e diminuito di un quarto in corrispettivo del vantaggio che il conduttore ha conseguito dal godimento delle migliorie: il rimborso non potrà tuttavia superare il decimo della somma dei fitti dovuti per il periodo di locazione che ancora resta da compiere fino alla scadenza del contratto, in modo da evitare che il proprietario resti eccessivamente onerato dall'uso del potere spettante al conduttore.
Il giudice fissa un termine per l'esecuzione delle opere e può consentire una rateazione dell'adempimento dell'obbligo di rimborso imposto al locatore; la parte che non esegue i miglioramenti ha diritto di controllare che questi vengano effettuati in conformità del progetto approvato dal giudice.
Resta fermo che non vanno considerati migliorie suscettibili di essere regolate con la disposizione dell'art. 476 né i miglioramenti acquisiti al fondo in conseguenza della buona e razionale conduzione di esso, né le opere di ricostruzione o di sostituzione che non aumentino la produttività del fondo e non apportino un reale vantaggio economico.

694 Il punto più delicato della materia, concerne i miglioramenti dei fondi rustici. L'argomento è dominato dall'interesse collettivo all'incremento della produzione, e la disciplina legale prescinde dal consenso delle parti: le disposizioni dettate sono categoriche, a segno che non può derogarvi neppure la norma corporativa (art. 1634 del c.c.). L'inderogabilità peraltro si riferisce a quegli accordi preventivi che, direttamente proibendo in tutto o in parte, o indirettamente limitando le indennità, mortifichino le iniziative e, con queste, i risultati proficui che da esse si ripromette l'economia nazionale. Da ciò risulta chiaro che un accordo postumo tra locatore e conduttore, concernente la misura dell'indennizzo e le forme di esso, sarebbe senza dubbio efficace. In che debbano consistere i miglioramenti, si è detto con una formula elastica, ma espressiva: in essi si comprendono non soltanto gli aggiornamenti ai progressi tecnici ma anche le trasformazioni. A questo punto, il rispetto al diritto di proprietà ha consigliato una qualificazione restrittiva : si è disposto che le trasformazioni non devono alterare profondamente l'ordinamento produttivo (art. 1632 del c.c., primo comma). Non si è ritenuto di scendere ad una elencazione, sempre pericolosa e incompleta, come da taluno si proponeva e come si leggeva in precedenti progetti; il giudizio sull'utilità obiettiva delle opere proposte è demandato all'autorità amministrativa, nelle forme che stabilirà una legge speciale, nella quale, se si riterrà opportuno, potrà essere anche precisato il concetto espresso nel codice con formulazione sintetica. L'iniziativa dei miglioramenti può partire dal locatore o dall'affittuario, ma di solito è presa da quest'ultimo. Eseguiti dal locatore, i miglioramenti devono essere indennizzati dal conduttore, se ed in quanto questi ne risenta i benefici, sotto forma di aumento del fitto (art. 1633 del c.c., primo comma). Il regolamento diventa più delicato quando l'iniziativa è del conduttore. Si tratta di migliorare la cosa altrui indipendentemente dalla volontà del proprietario, se non proprio contro la volontà di lui, in relazione ai doveri che si collegano al diritto di proprietà. Il giudizio sull'utilità obiettiva del miglioramenti, deferito all'autorità amministrativa, non può essere controllato dall'autorità giudiziaria, ed è seguito da quello sull'idoneità del soggetto che deve compierli e su altri punti (art. 1632, primo comma). Questa parte del giudizio spetta all'autorità giudiziaria; ma il locatore, essendo destinatario definitivo dell'utilità dei miglioramenti, può, in termine perentorio, evitare la pronunzia del magistrato, sostituendo la propria iniziativa a quella del conduttore (articolo 1632, terzo comma). Con ciò si è reso il dovuto omaggio agli interessi del locatore, che sono tenuti poi in considerazione anche circa le sue possibilità di indennizzare l'autore dei miglioramenti. Di qui una disposizione contemperatrice, secondo la quale, da una parte i miglioramenti devono essere contenuti in certi limiti, per quanto concerne il loro costo e il corrispondente diritto di indennizzo, dall'altra è concesso al giudice il potere di ratizzarne il pagamento per durata non superiore a dieci anni, previe garanzie, se del caso, a favore del creditore (art. 1633, secondo e terzo comma). Questo per i miglioramenti attuati su fondi rustici condotti da affittuari capitalisti. Miglioramenti più modesti sono considerati e disciplinati con l'art. 1651 del c.c.: quelli eseguiti dal conduttore coltivatore diretto (piccolo affittuario). Qui vi è massima semplicità; non occorre autorizzazione preventiva, non è riconosciuta al locatore la facoltà di sostituirsi al conduttore. Il regolamento si ispira ad una duplice esigenza: rendere la cosa più produttiva, dar lavoro al contadino piccolo affittuario. Questa ultima considerazione chiarisce che i miglioramenti regolati nell'art. 1651 sono quelli eseguibili ed eseguiti col lavoro dell'affittuario, altrimenti si ricade nella disciplina dall'art. 1632 e chiarisce inoltre il perché debbasi far luogo ad accertamento anno per anno, e debbasi, a fine di ciascun anno, corrispondere al piccolo affittuario l'indennità gli spetta, contenuta, come il grande affitto, entro limiti congrui.