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Articolo 1621 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Riparazioni

Dispositivo dell'art. 1621 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo III - Dei singoli contratti → Capo VI - Della locazione → Sezione III - Dell'affitto

Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario [1576, 2153, 2764].

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Ratio Legis

La norma ripartisce le spese tra concedente ed affittuario, stabilendo a carico di quest'ultimo una obbligazione di contenuto più ampio rispetto a quanto previsto per la locazione (v. 1576 c.c.) e ciò in considerazione del fatto che, a differenza che in quest'ultima, nell'affitto l'affittuario ha, oltre al godimento del bene, anche il diritto di percepirne i frutti e le utilità (v. 1615 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1621 Codice Civile

Riparazioni. A chi fanno carico

A differenza della locazione in generale, nella quale il locatore è tenuto ad eseguire, per tutta la durata del contratto, le riparazioni necessarie alla cosa locata, siano esse ordinarie o straordinarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore (art. 1576), nell'affitto il locatore deve eseguire a sue spese soltanto le riparazioni straordinarie, l'affittuario le riparazioni ordinarie e quelle di piccola manutenzione.

Per le riparazioni di piccola manutenzione e per quelle ordinarie rimandiamo al commento dell'art. 1576. La nozione di riparazione straordinaria (e per esclusione si ricava quella di riparazione ordinaria) è contenuta nell'art. 1005 del codice in tema di usufrutto: riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1621 Codice Civile

Cass. civ. n. 18667/2022

Il conduttore che agisca in giudizio per il rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione di opere eccedenti l'ordinaria manutenzione è tenuto a provare l'avvenuta esecuzione dei lavori, la necessità degli stessi per assicurare che la cosa locata possa essere utilizzata per l'uso pattuito e la relativa quantificazione, nonché di aver avvisato il locatore ovvero che questi sia rimasto inerte rispetto alla sollecitazione all'adempimento dell'obbligo di fare su di lui gravante; compete, invece, al locatore che eccepisca l'avvenuta conclusione di un patto per la corrispondente riduzione del canone l'onere di dimostrare che l'obbligazione restitutoria risulti già estinta mediante la concessione di tale riduzione.
(Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 18667 del 9 giugno 2022)

Cass. civ. n. 16437/2021

In tema di affitto a coltivatore diretto, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1621 e 1577 c.c. (dettato con specifico riguardo al contratto di locazione, ma senz'altro applicabile anche a quello di affitto, di fondi rustici in particolare), in pendenza del rapporto il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
(Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 16437 del 10 giugno 2021)

Cass. civ. n. 7574/2020

In tema di contratto d'affitto, la "ratio" sottesa all'art. 1621 c.c. è quella di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alla ripartizione degli oneri delle riparazioni, sicché la predetta disposizione ha carattere dispositivo e può essere derogata convenzionalmente, non ostando a ciò alcun pubblico interesse.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 7574 del 27 marzo 2020)

Cass. civ. n. 11194/2005

In tema di affitto a coltivatore diretto, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1621 e 1577 cod. civ. (dettato con specifico riguardo al contratto di locazione, ma senz'altro applicabile anche a quello di affitto, di fondi rustici in particolare), in pendenza del rapporto il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purchè ne dia contemporaneamente avviso al locatore (In applicazione del suindicato principio la S.C. ha rigettato il ricorso affermando che correttamente i giudici di merito avevano -implicitamenterigettato la domanda di rimborso delle spese sostenute per ricostituire gli oggettivi requisiti produttivi del fondo agricolo detenuto in affitto, pregiudicati dalle alluvioni verificatesi negli anni 1991 e 1993, in difetto di deduzione e prova, da parte del conduttore, che si trattava di riparazioni urgenti "ex" art. 1577, secondo comma, cod. civ., e di contestuale avviso ai concedenti).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11194 del 26 maggio 2005)

Cass. civ. n. 754/1991

Nell'affitto di fondi rustici le riparazioni straordinarie della casa di abitazione che insiste sul fondo sono a carico del locatore, ai sensi dell'art. 1621 c.c. non abrogato dalla disposizione speciale dell'art. 16 L. n. 11 del 1971, il quale consente l'esecuzione diretta di riparazioni urgenti ed indispensabili della casa rurale da parte dell'affittuario solo in caso di inadempienza del locatore preventivamente interpellato a soddisfare l'obbligazione primaria di esecuzione delle dette opere. Conseguentemente l'affittuario che abbia eseguito i lavori senza provvedere agli adempimenti prescritti dalla norma citata (avviso al locatore e richiesta del preventivo parere dell'ufficio tecnico o sanitario comunale) non è legittimato a richiedere il rimborso delle spese relative.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 754 del 25 gennaio 1991)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1621 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

CSK S. D. G. C. chiede
giovedì 10/11/2022 - Liguria
“Spettabile Studio Legale Brocardi,

sono qui a richiederVi un parere legale riguardo una questione sorta con la proprietà del centro sportivo che abbiamo in affitto con il contratto che allego in copia.
Premetto che il contratti in essere nulla prevede in deroga articolo L’art. 1621 C.C.

La controversia riguarda le spese relative alla sostituzione del manto erboso del campo da tennis il cui costo complessivo è pari a circa 20.000 euro.

La proprietà sostiene che sia un intervento di “ORDINARIA” manutenzione che deve pagare l'inquilino, che avendo usato e consumato il campo per 10 anni ora lo deve sostituire a proprie spese.

Noi crediamo che il dettato del cc 1621 nulla dica in merito all’ordinaria amministrazione e che le uniche spese a carico dell’inquilino siano quelle di piccola manutenzione nelle quali non può ricadere la sostituzione del manto erboso.

Vi prego cortesemente fornirci il Vostro parere legale a riguardo.


Distinti saluti
”
Consulenza legale i 17/11/2022
Per rispondere al quesito è necessario, innanzitutto, inquadrare correttamente la fattispecie descritta. In proposito, è significativo che nel quesito stesso si faccia riferimento all’art. 1621 del c.c., norma dettata in tema di contratto di affitto, e non all’art. 1576 del c.c., che disciplina la ripartizione delle spese in costanza del rapporto di locazione.
La distinzione non è di secondaria importanza, dal momento che, mentre l'art. 1576 c.c. obbliga il locatore ad eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate solo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, l’art. 1621 c.c. limita a quelle straordinarie le riparazioni a carico del locatore, cioè che egli deve eseguire a proprie spese: tutte “le altre” sono invece a carico dell’affittuario (quindi, tutte quelle ordinarie, non solo di piccola manutenzione).
La ratio di tale diverso trattamento va individuata, come vedremo oltre, nel fatto che all’affittuario spettano i “frutti” derivanti dalla cosa.

Tornando al nostro caso, il contratto stipulato tra le parti viene formalmente denominato come “locazione di immobile ad uso non abitativo”. Tuttavia, leggendone il testo, apprendiamo che con il medesimo contratto viene, in primo luogo, consensualmente risolto un precedente contratto di locazione concluso tra le parti, avente ad oggetto "alcuni degli immobili facenti parte del centro sportivo”; contestualmente, viene stipulato un nuovo contratto avente ad oggetto "tutti gli immobili costituenti il Centro Sportivo Polivalente, sito in [...], e meglio individuati nelle lettere A e B delle premesse e negli allegati, affinché il conduttore vi svolga attività sportive, attività di benessere, attività di bar/ristoro e le altre ad esse complementari”.
Ora, il contratto di affitto costituisce pur sempre una specie del genus locazione, dal quale si differenzia per il fatto di avere ad oggetto il godimento di una cosa produttiva (art. 1615 del c.c.: nel nostro caso, in particolare, occorre chiedersi se si configuri effettivamente una locazione commerciale o, piuttosto, un contratto di affitto di azienda; a favore della seconda tesi potrebbe deporre la circostanza che con il contratto vengono concessi in godimento, appunto, tutti gli immobili costituenti il centro sportivo.

La distinzione assume rilevanza, come dicevamo, ai fini dell’individuazione del criterio di ripartizione delle spese tra locatore o conduttore (o tra concedente e affittuario).
Se, infatti, inquadriamo la fattispecie nell’ambito dell’affitto d’azienda, dovremo fare riferimento a quanto affermato da Cass. Civ., Sez. III, ordinanza 18/09/2020, n. 19632, secondo cui “l'affittuario dell'azienda ha l'obbligo di conservarla, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo. Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che - a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa) - i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati "in negativo" e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l'elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 1005 del c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall'usufrutto”.
In quest’ottica, la sostituzione del manto erboso del campo da tennis può essere considerata come “finalizzata alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva”, in quanto tale a carico dell’affittuario.
La situazione si capovolgerebbe, invece, qualificando il rapporto tra le parti come locazione di immobile ad uso non abitativo: in questo caso, a norma dell’art. 1576 c.c., sarebbe il locatore a dover sostenere “tutte le riparazioni necessarie”, restando a carico del conduttore solo quelle di piccola manutenzione: e la sostituzione del manto erboso non potrebbe certo considerarsi “piccola manutenzione”.

Appare, dunque, decisivo stabilire se ciò che viene concesso in godimento sia, in concreto, un immobile (o più immobili) o un’azienda ai sensi dell’art. 2555 del c.c.: nel nostro caso, peraltro, non si tratta semplicemente di più immobili, bensì di un complesso di immobili, tra loro collegati dal fatto di costituire un “centro sportivo polivalente”, il che potrebbe far propendere per la qualificazione dell'oggetto del contratto come azienda.
La giurisprudenza rinvenuta, sia pur risalente, afferma che “ricorre la fattispecie di locazione di immobile quando l'immobile concesso in godimento sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza, con funzione prevalente rispetto ad altri beni, che abbiano carattere accessorio e non siano collegati tra di loro da un vincolo che li unifichi a fini produttivi; ricorre invece l'affitto di azienda nel caso in cui sia stata concessa in conduzione una universitas aziendale, un'entità organica capace di vita economica propria, della quale l'immobile costituisca una mera componente, in rapporto di complementarietà ed interdipendenza con gli altri elementi; l'indagine relativa impone la considerazione, da un lato, della comune intenzione dei contraenti e, dall'altro, della obiettiva consistenza ed organizzazione delle cose dedotte in contratto e di ogni altra circostanza esistente nel caso concreto” (Cass. Civ., Sez. III, 10/06/1987, n. 5068).
Nel nostro caso, peraltro, l’art. 9 del contratto esclude espressamente dal contratto gli arredi interni, da considerarsi competenza esclusiva del conduttore; inoltre la più recente Cass. Civ., Sez. III, 06/11/2001, n. 13689 ha precisato che “trattasi di locazione ad uso commerciale e non di affitto di azienda quando il locatore cede in godimento al conduttore i locali ove esercitare l'attività commerciale e non anche i beni strumentali per detto esercizio”.
Tuttavia, la sopra cit. Cass. 5068/1987, in motivazione, chiarisce che “d'altro canto, l'eventuale mancanza di alcuni elementi aziendali risulta irrilevante solo se, per il ruolo obiettivamente modesto ed accessorio degli stessi, possa ravvisarsi nei beni già esistenti quel minimum di organizzazione ai fini produttivi richiesto per la configurazione dell'azienda contemplata dall'art. 2555 c.c. Giova ricordare in proposito i principi giurisprudenziali più volte affermati da questa Corte, secondo cui:
a) si ha locazione di immobile quando l'immobile concesso in godimento sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza con funzione prevalente rispetto ad altri beni, che abbiano carattere accessorio e non siano collegati tra loro da un vincolo che li unifichi ai fini produttivi;
b) ricorre, invece affitto di azienda nel caso in cui sia stata concessa in conduzione una universitas aziendale, un'entità organica capace di vita economica propria, della quale l'immobile costituisca una mera componente in rapporto di complementarietà ed interdipendenza con gli altri elementi.
c) l'indagine relativa impone la considerazione, da un lato, della comune intenzione dei contraenti (al di là delle espressioni usate per la qualificazione del rapporto) e, dall'altro, dell'obiettiva consistenza ed organizzazione delle cose dedotte in contratto ed ogni altra circostanza del caso concreto. (cfr.- fra le altre - Cass. n° 3547-80; n° 4210-80; n° 2198-82; n° 6572-83)”.

Come si vede, il problema è di tipo interpretativo; ad avviso di chi scrive, è possibile ravvisare nel contratto concluso tra le parti un contratto di affitto di cosa produttiva, con le conseguenze che abbiamo evidenziato in tema di riparto di spese. Si tratta, purtroppo, della soluzione più sfavorevole per il conduttore/affittuario, al quale converrebbe sostenere la tesi della natura locatizia in senso stretto del rapporto.
Sussistono, è vero, elementi in base a cui sostenere tale seconda tesi; tuttavia, non è possibile prevedere quale sarebbe la qualificazione ritenuta corretta dal giudice in un eventuale giudizio.
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