Articolo 1618 Codice Civile

Obblighi dell'affittuario. Inadempimento

La condotta dell'affittuario-imprenditore incontra dei limiti nell'interesse del locatore alla restituzione della cosa, il quale da un lato lo obbliga a creare l'impresa e dall'altro gli impone di svolgere la sua attività secondo le regole della buona tecnica, mantenendo immutata la destinazione economica della cosa nell'interesse della produzione.

All'affittuario è quindi vietato di non usare della cosa, mentre è dubbio se tale divieto si estenda alla locazione in genere. Salvo il caso di comportamento malizioso del conduttore, anche quando nel contratto di locazione sia determinato l'uso della cosa locata, il conduttore non ha l'obbligo, ma il diritto di usarla. In tema di affitto l'obbligo di usare la cosa è basilare, dati gli interessi che si sovrappongono a quelli particolari delle parti e il non uso dà diritto al locatore di chiedere la risoluzione del contratto.

Gli obblighi che incombono all'affittuario in genere e a quello di fondi rustici in particolare sono evidenti. Le cose produttive e tra esse le terre acquistano diverso valore a seconda delle regole tecniche cui sono sottoposte, a seconda dei mezzi di cui l'affittuario disponga per la gestione della cosa: quest'ultimo dovrà quindi investire nella gestione i capitali necessari, usare i concimi, le sostanze fertilizzanti, fornire il fondo di strumenti sufficienti e, se a lui fa carico, anche di bestiame, compiere, se la buona tecnica lo richiede, opere confacenti alla natura particolare del suolo, al fine di mantenere intatta la capacità produttiva della cosa locata.

Non in ogni caso si farà luogo alla risoluzione, ma quando il giudice accerti la grave negligenza dell'affittuario e il proposito di arrecare pregiudizio alla produzione. Quando invece l'inadempimento dell'affittuario sia da attribuirsi ad una colpa riparabile, come quando, pendente il giudizio di risoluzione, l'affittuario si dia cura di rimediare alle deficienze riducendo il fondo in ottimo stato di coltura, in questo caso l'inadempimento dell'affittuario avrebbe scarsa importanza e l'interesse del locatore non sarebbe pregiudicato e salvo sarebbe pure l'interesse superiore della produzione (art. 1455 cod. civ.). La facoltà di troncare la locazione è riconosciuta invece al locatore quando per il fatto o per l'inazione dell'affittuario si crei un danno permanente al fondo che duri oltre il periodo della locazione e si ripercuota sia sul patrimonio del locatore, sia sulla produzione.

Si è accennato all'obbligo dell'affittuario di fornire il fondo del bestiame. È chiaro che se il bestiame, di regola, è fornito dal locatore, che vi è tenuto a norma del precedente articolo, l'inadempimento dell'affittuario potrà ricorrere soltanto quando per contratto o per l'uso locale il bestiame è fornito dall'affittuario oltre che dal locatore.