Articolo 827 Codice Civile

Ai sensi dell’art. 827 c.c. i c.d. beni immobili vacanti passano in proprietà allo Stato.
A differenza che nell’art. 586 c.c., in cui lo Stato acquisisce i beni facenti parte di eredità vacanti [[bro 607]], l’articolo in commento prevede un acquisto dello Stato a titolo originario.

È davvero scarna la giurisprudenza in merito: una pronuncia afferma che “allorché lo Stato rivendichi nei confronti di un terzo la proprietà di un immobile in quanto bene vacante ha l'onere di dimostrare che lo stesso non era appartenuto ad alcuno. Ciò in quanto la norma non pone una presunzione di appartenenza allo Stato di tutti gli immobili di cui non si provi l'appartenenza ad altri, ma si limita a prevedere un effetto giuridico tipicamente conseguente a una determinata situazione di fatto, costituita dalla vacanza del bene, la quale necessita pertanto di dimostrazione da parte del soggetto che la invochi a fondamento del suo diritto” (C. Cass., sez. II, 2/3/2007 n. 4975).
In altre parole, l’art. 827 c.c. non costituisce una presunzione assoluta di appartenenza dei beni vacanti allo Stato, bensì si limita ad affermare quello che è l’effetto giuridico, vale a dire la conseguenza, della mancanza di appartenenza sicura del bene immobile in oggetto.

Interessante in tal senso una pronuncia recente del Tribunale di Trento (decreto 23/12/2013), il quale ha sostenuto che in tema di mero abbandono della proprietà, il bene passa in proprietà allo Stato (nel caso di specie, essendo il Trentino Alto Adige una regione a statuto speciale ed avendo una norma che deroga all’art. 827 c.c., il bene è passato in proprietà alla Regione).

Un’altra pronuncia della Cassazione ha affermato come “l’art. 1 comma 260 della legge n. 296/2006 (il quale recita testualmente «Allo scopo di devolvere allo Stato i beni vacanti o derivanti da eredità giacenti, il Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'interno ed il Ministro dell'economia e delle finanze, determina, con decreto da emanare entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, i criteri per l'acquisizione dei dati e delle informazioni rilevanti per individuare i beni giacenti o vacanti nel territorio dello Stato. Al possesso esercitato sugli immobili vacanti o derivanti da eredità giacenti si applica la disposizione dell'articolo 1163 del codice civile sino a quando il terzo esercente attività corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale non notifichi all'Agenzia del demanio di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredità giacenti. Nella comunicazione inoltrata all'Agenzia del demanio gli immobili sui quali è esercitato il possesso corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale devono essere identificati descrivendone la consistenza mediante la indicazione dei dati catastali») non esplichi alcun effetto laddove si sia in presenza di un acquisto per usucapione di un bene immobile vacante che si sia già perfezionato al momento della sua entrata in vigore per essersi perfezionato il ventennio, ancorché la sentenza declaratoria dell’usucapione sia intervenuta successivamente” (C. Cass., sez. I, 26/3/2010 n. 7278).
Questa pronuncia, alla luce del caso di specie, risulta particolarmente interessante.
Infatti, fatte le opportune verifiche anche catastali, se l’ultima annotazione di proprietà risale effettivamente ad una società cessata 50 anni orsono, occorre procedere alla verifica di una eventuale intervenuta usucapione nei confronti degli occupanti l’immobile ad uso gratuito. Pare infatti che tali soggetti (rectius: i loro eredi) stiano occupando l’immobile da ben oltre i venti anni necessari per l’acquisto del bene a titolo di usucapione. In assenza di “titolo” di occupazione (vale a dire, un qualsiasi contratto anche verbale), potrebbe infatti essere ben possibile che tali soggetti, invece di considerarsi meri detentori, abbiano, nel tempo, agito come possessoridell’immobile, a prescindere dall’effettivo pagamento delle tasse inerenti l’immobile. In questo caso, in presenza del c.d. animus possidendi, vale a dire un comportamento degli occupanti che sia parificabile a quello di un proprietario, sarebbe certamente possibile ottenere la dichiarazione di proprietà dell'immobile per intervenuta usucapione ventennale.
Va, di fatto, verificato come si sono comportati e come si comportano con il bene. Hanno recintato? Hanno apposto termini? Coltivano e vendono i frutti come propri? etc...

Alla luce della sentenza sopra citata, il ventennio necessario per l’usucapione sarebbe intervenuto già in precedenza rispetto all’entrata in vigore della legge finanziaria 2007, ed un’eventuale pronuncia da parte di un giudice, ancorchè successiva, avrebbe un mero effetto dichiarativo e non costitutivo dell’usucapione medesima.
Occorre pertanto procedere alle verifiche in sede di Agenzia del Demanio ed attendere che tali soggetti non intendano esercitare un’usucapione dell’immobile, prima di ottenerne l’acquisizione al patrimonio immobiliare dello Stato.

Ed ancora, sempre la Corte di Cassazione in relazione all’art. 1, comma 260 della legge n. 296/2007 ha affermato come “la mancata conoscenza, da parte dell’Amministrazione, dell’intervenuto acquisto dei beni immobili per eredità vacante non impedisce … il decorso del tempo utile per l’usucapione del diritto da parte del terzo, dovendo escludersi in tal caso la natura clandestina del possesso continuato per venti anni ed esercitato pubblicamente e pacificamente” (C. Cass., sez. II, 26/1/2010 n. 1549). Questa pronuncia si riferisce, però - è bene precisarlo - ad una eredità vacante ai sensi dell’art. 586 c.c. ma – di fatto – afferma le stesse determinazioni di cui alla pronuncia citata poc’anzi.

In conclusione, pertanto, prima dell’ottenimento del bene ai sensi dell’art. 827 c.c. è bene informarsi se gli occupanti a titolo gratuito siano meri detentori o possessori. Posto che nel quesito si parla di un’occupazione a titolo di eredità, ciò farebbe propendere per un possesso del bene, il che impedirebbe l’acquisizione dello stesso da parte dello Stato per intervenuta usucapione.

Da un punto di vista meramente teorico la rinuncia al diritto di proprietà su uno o più beni è sempre ammissibile, non esistendo nel nostro ordinamento giuridico una norma che la vieti.
Anzi, il suo fondamento normativo si può rinvenire nel combinato disposto degli artt. 1350 n. 5 e 2643 n. 5 c.c., norme che, nel fare esplicito riferimento alla rinuncia al diritto di proprietà, richiedono, allorchè abbia ad oggetto beni immobili, il necessario rispetto, a pena di nullità, della forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata e la successiva trascrizione di quell’atto nei registri immobiliari.

Ora, quando un soggetto intende liberarsi della proprietà di un bene, possono prospettarsi due diverse situazioni.
La prima è quella della rinuncia al diritto di proprietà su un bene in comproprietà, nel qual caso per effetto di tale rinuncia si verificherà un incremento delle quote degli altri contitolari del bene (in virtù del principio di elasticità del dominio); i comproprietari che acquisiranno la quota del rinunciante non potranno opporsi all’accrescimento della loro quota, in quanto l’espansione si verifica senza il loro consenso.
Si parla in tale ipotesi di c.d. rinuncia abdicativa, in quanto per effetto della stessa ci si libererà dall’obbligo di contribuire a tutte le spese occorrenti per la conservazione ed il godimento della cosa comune, così come espressamente previsto dall’art. 1104 del c.c., nonché dall’obbligo di pagamento di tutte le imposte, tasse e tributi inerenti alla piena proprietà della quota rinunciata.

La seconda situazione che può prospettarsi, invece, è quella che si crede venga delineata nel caso in esame, ovvero quella in cui a voler rinunciare sia il proprietario unico.
Ebbene, la differenza rispetto all’ipotesi prima esaminata sembra evidente, poichè in questo caso non vi è un altro comproprietario in favore del quale possa verificarsi l’effetto espansivo del diritto di proprietà.
In conseguenza di ciò, la rinuncia dell’unico proprietario determinerà il passaggio di proprietà in favore dello Stato, in tal senso dovendosi argomentare questa volta dall’art. 827 del c.c., in forza del quale si stabilisce che i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno (c.d. res nullius) confluiscono nel patrimonio dello Stato, il quale ne diviene a sua volta proprietario non in forza di occupazione, ma in quanto trattasi di beni c.d. “vacanti”.
Per la manifestazione di tale volontà di rinuncia occorre, come si è prima accennato, il rispetto della forma prescritta dagli artt. 1350 e 2643 c.c., il che significa che occorre recarsi da un notaio, il quale stipulerà un atto di donazione (c.d. abdicazione della proprietà), avente natura giuridica di atto unilaterale, non essendo per esso prevista la manifestazione di una volontà di accettazione.

Quanto appena detto, però, vale in linea meramente teorica, in considerazione del fatto che nel nostro ordinamento giuridico non esiste, appunto, una norma che vieti espressamente un atto di tale tipo.
Tuttavia, sotto il profilo concreto, vi sono dei limiti molto importanti che non vanno trascurati prima di giungere alla stipula di tale atto negoziale, limiti che lo stesso notaio chiamato a rogare l’atto può sottoporre in via preliminare all’attenzione del rinunziante.

Infatti, occorre sempre valutare il tipo di bene alla cui proprietà si andrà a rinunciare, potendo sorgere delle difficoltà nel caso in cui, ad esempio, oggetto della rinuncia sia un fabbricato rurale o altro edificio diroccato o semidiruto che versi in cattivo stato di manutenzione e per il quale si rendano necessari interventi di risanamento e consolidamento.
L’acquisizione al patrimonio dello Stato di un immobile di questo tipo, infatti, potrebbe causare debiti e l’immediata necessità di sostenere delle spese di messa in sicurezza a carico dello stesso Stato che ne diverrebbe proprietario, con evidente aggravio per l’intera collettività.

In questi casi sembra evidente che lo Stato non accetterebbe passivamente l’acquisto del diritto di proprietà sul bene rinunciato, essendo pienamente legittimato ad opporsi a tale acquisto e potendo a tal fine far valere in giudizio la nullità dell’atto da cui ne è derivato (l’atto di rinuncia).
Sarebbe sufficiente un accertamento giudiziale dello stato di consistenza dell’edificio per dimostrare la nullità di quell’atto sia per violazione dell’art. 1322 del c.c. (in quanto stipulato per il perseguimento di un interesse non meritevole di tutela da parte dell’ordinamento giuridico) che ex art. 1344 del c.c. (si tratterebbe, infatti, di un atto stipulato in frode alla legge, ovvero compiuto con il solo scopo egoistico di ribaltare sull’erario i costi necessari per la conservazione del bene che ne ha costituito l’oggetto).

L’intento elusivo e fraudolento, invece, sarebbe in ogni caso da escludere allorchè dovesse trattarsi, ad esempio, di un terreno semplicemente non più produttivo ovvero di un edificio in buono stato di conservazione, ma che il proprietario non ha semplicemente alcun interesse ad utilizzare.

In conclusione, la rinuncia è senza alcun dubbio ammissibile, ma nel caso di specie non è sufficientemente chiaro quale delle due ipotesi sopra prospettate andrà concretamente a configurarsi, tenuto conto che per il restante 50% vi è stata una rinuncia ad eredità, ma nulla viene specificato sulla sorte che tale 50% ha avuto (se anch’esso verrà alla fine acquisito o meno al patrimonio dello Stato per assenza di successibili ex lege).