Articolo 1810 Codice Civile

Da quanto è dato desumere dalla lettura del caso, non sembra possano sussistere i presupposti per una soluzione concordata tra le parti, la sola che in effetti consentirebbe di evitare di perdere tempo e risorse economiche al fine di sistemare la situazione patrimoniale tra fratelli.

Gli aspetti di questa vicenda che si ritiene di dover inquadrare giuridicamente onde tentare di garantirsi un miglior risultato in sede processuale sono:
1. stabilire a che titolo il capannone ove si svolge la propria attività lavorativa può considerarsi detenuto;
2. individuare le strategie e gli strumenti giuridici più adatti per tentare di riprendersi ciò che nel corso degli anni ha condotto ad un incremento del solo patrimonio del fratello.

Dati di fatto di cui si terrà conto nel proporre una soluzione e risultanti dalla esposizione che ne viene fatta sono:
a) che il terreno ed il primo capannone risultano allo stato attuale intestati ad entrambi i fratelli (si dice “Io lo aiutai coi miei proventi e così acquistammo un terreno coi miei soldi ma lo cointestai a lui per dargli quello sprono al lavoro. Poi costruimmo un piccolo capannone di 500 metri sempre coi miei soldi ma è del tutto evidente che con la comproprietà del terreno eravamo comproprietari anche dell'immobile”).
b) che colui che pone il quesito vanta nei confronti del fratello un credito pari a 50 mila euro oltre interessi, e che tale credito risulta da un documento sottoscritto innanzi ad un notaio (si dice “Vorrei ricordare a me stesso che lui mi ha sottoscritto un documento davanti al notaio che mi deve dei soldi per la costruzione del nuovo capannone”).

Posto ciò, il primo obiettivo da raggiungere è quello di non vedersi allontanati arbitrariamente dall’immobile dove viene esercitata la propria attività, nel quale ci si trova senza alcun titolo.

In situazioni del genere, unica figura contrattuale che può assurgere a valido titolo per la detenzione dell’immobile è senz’altro il comodato d’uso gratuito, contratto a forma libera, che le parti possono concludere anche oralmente, manifestando la propria volontà in modo espresso o tacito.

Trattandosi di un contratto definito “reale”, per il suo venire ad esistenza è sufficiente la consegna della cosa, ciò che in questo caso è chiaramente e spontaneamente avvenuto, svolgendo addirittura il comodante (l’atro fratello) attività lavorativa in quel luogo.

Si ritiene opportuno precisare che quando si parla di comodato, si dà per presupposto che il suo oggetto sia costituito dal bene immobile, il capannone, e non dall’azienda, poiché in quest’ultimo caso occorrerebbe rispettare il disposto di cui all’art. 2556 c.c., il quale esige in ogni caso la forma scritta ad probationem.

Passando adesso all’aspetto che più interessa di questa fattispecie, ossia la durata, va detto che ogni ragionamento va condotto sulla base del disposto di cui all’art. 1810 c.c., il quale prevede che qualora (come in questo caso) non sia stato convenuto un termine, il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante la richiede.
Ma la stessa norma prevede che tale regola della c.d. restituzione ad nutum vale qualora si verifichi un’altra condizione, ossia che un termine, seppure implicito, non possa farsi risultare dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata.

In tal senso possono citarsi Trib. Savona, 31 Gennaio 2002 e Cass. civ., Sez. III, 16/01/2006, n. 704, nelle quali viene esplicitamente detto che, in tema di durata del comodato, l'esclusione della stipulazione con clausola di restituzione "ad nutum" può desumersi, oltre che dall'espressa determinazione della durata, anche indirettamente, cioè sulla base dell'uso cui la cosa è destinata ed in particolare di elementi obiettivi ad essa correlati, quali la sua natura, l'attività professionale del comodatario e gli interessi e le utilità perseguite dai contraenti.

Nel nostro caso sembra evidente che la durata del rapporto di comodato sia ricollegabile allo svolgimento di una attività aziendale all’interno di quell’immobile, pertanto all’obbligo del comodatario di servirsi dell’immobile per l’uso determinato dalla sua natura (art. 1804 c.c.), corrisponde l’obbligo del comodante di permettere al comodatario il godimento della cosa e di astenersi da ogni turbativa di fatto e di diritto derivanti da atti di disposizione del bene, almeno fin quando vi verrà svolta un’attività economica.

Ciò consente di poter affermare che al comodante non sarà consentito in alcun modo di cambiare sic et simpliciter la serratura della porta di accesso all’immobile, dovendo formalmente richiedere la riconsegna del bene qualora ne ricorrano i presupposti previsti dallo stesso codice civile (si veda art. 1809 comma 2 c.c.); un comportamento contrario darà senza alcun dubbio la possibilità di reagire giudizialmente, sia sotto il profilo civile che penale.

Per quanto concerne gli strumenti giuridici che si ritiene opportuno predisporre al fine di tentare di recuperare per quanto possibile ciò di cui si vuole indebitamente appropriare suo fratello, intanto si consiglia di avvalersi immediatamente del procedimento per ingiunzione di pagamento onde recuperare la somma di 50 mila euro datagli in prestito (sussiste, infatti, la principale condizione per potersi avvalere di tale procedura, ossia una prova scritta del credito).

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, si suggerisce di instaurare un procedimento per divisione giudiziale dei beni di cui si è comproprietari, e ciò sulla base del disposto di cui all’art. 1111 c.c., norma che riconosce a ciascuno dei partecipanti alla comunione di domandare in qualsiasi momento lo scioglimento di essa.

Trattandosi di procedimento disciplinato dagli artt. 784 e ss. c.p.c. , per il quale è prevista la mediazione obbligatoria (la Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali è attualmente disciplinata dal D. Lgs. 28/2010), sarebbe auspicabile tentare di giungere, in sede di mediazione, ad un accordo transattivo in forza del quale prevedere:
a) l’attribuzione in favore di chi ha posto il quesito della proprietà esclusiva del primo capannone, di cui si è comproprietari in ragione di metà indivisa ciascuno, e ciò in applicazione di quanto prevede l’art. 720 c.c., norma dettata in materia di divisione ereditaria ma applicabile alla divisione ordinaria ex art. 1116 c.c.
b) la compensazione totale o parziale dell’eccedenza dovuta (ossia della metà del valore dell’immobile) con la somma di cui si è creditori e per la quale si sarà nel frattempo ottenuto decreto ingiuntivo.

Contestualmente e separatamente si potrebbe stipulare un preliminare di permuta, con il quale ci si obbliga reciprocamente tra fratelli a permutare la proprietà dei due capannoni (avendo adesso ciascuno la proprietà di un singolo capannone).

Ovviamente le soluzioni prospettate non possono che essere formulate in termini puramente ipotetici, non avendosi contezza di quello che può essere il valore di ogni singolo capannone; inoltre, deve sottolinearsi che, data la complessità della situazione, qualunque soluzione venga attualmente proposta, necessita di essere perfezionata e modellata all’evoluzione della vicenda.

La clausola potrebbe avere il seguente tenore: “Il presente comodato è di natura precaria e si intende stipulato dalle parti senza determinazione di durata con decorrenza dal ____________.

Al comodatario è riconosciuto lo ius detentionis fino a quando il comodante non eserciti la facoltà, ai sensi dell’art. 1810 del c.c., di chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento, dandone preavviso al comodatario mediante lettera raccomandata A.R.”

La scrittura privata a cui si fa riferimento in realtà non necessita di apposizione di un termine.
Analizzando il suo contenuto, infatti, ci si può rendere conto del fatto che per mezzo di essa le parti hanno soltanto inteso regolare gli effetti che una futura e potenziale vendita, relativa agli immobili ivi contemplati e di cui sono comproprietari, è destinata a produrre inter partes, ossia tra le stesse parti che hanno aderito a quella convenzione.
Pertanto, più che ad un termine, la medesima deve intendersi sottoposta ad una condizione sospensiva di efficacia, e precisamente alla condizione che la proposta di vendita in essa contenuta sia accettata da un potenziale e futuro acquirente.

Peraltro, l’assenza di un termine nel caso di specie non si pone in contrasto con alcun divieto normativo, in quanto il legislatore ha solo posto un limite al patto di rimanere in comunione (il quale, ex art. 1111 del c.c., non può avere effetto per un termine maggiore di dieci anni) ed al c.d. divieto di alienazione di cui all’art. 1379 del c.c. (il quale ha effetto solo tra le parti e non è valido se non contenuto entro apprezzabili limiti di tempo).
Qui, al contrario, le parti hanno manifestato la concorde volontà di alienare (e, dunque, di porre in tal modo fine allo stato di comunione), disciplinando nel contempo gli effetti che da tale vendita se ne dovranno far discendere, in particolare per ciò che concerne le modalità di distribuzione del prezzo ed il riconoscimento del diritto a rimborsi.

Neppure si può parlare di un termine di prescrizione degli accordi scaturenti da tale scrittura, in quanto, anche a voler sostenere che per essa, in assenza di un termine specifico, debba valere il termine di prescrizione ordinaria fissato dall’art. 2946 del c.c. (pari ad anni dieci), in ogni caso troverebbe applicazione quanto disposto dall’art. 2935 del c.c., secondo cui la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (in questo caso, come prima si è accennato, ogni diritto scaturente dalla scrittura privata in esame deve intendersi sottoposto alla condizione sospensiva che la proposta di vendita in essa contenuta sia accettata da un potenziale acquirente).

Continuando nell’analisi della scrittura privata, un’altra parte che viene in particolare rilievo è il disposto di cui all’art. 11, ove è detto quanto segue:
“Fino a quando l’immobile non verrà venduto, nel caso in cui un comproprietario decidesse di rilasciarlo, egli manterrà sempre il diritto di accedervi o di farvi ritorno in modo stabile nel rispetto dei diritti degli altri comproprietari”.
Ebbene, nel caso di specie sembra che si sia verificato proprio quanto previsto dalla suddetta clausola, in quanto nel quesito si dice che solo uno dei comproprietari (il fratello) vive nell’immobile.
Si tratta, dunque, di dare un inquadramento giuridico al rapporto che si è venuto a creare tra le parti in relazione al godimento degli immobili, il quale si ritiene che possa ricondursi ad un contratto di comodato precario (ossia senza determinazione di tempo), con conseguente applicabilità sia della disciplina inerente a tale contratto (artt. 1803 e ss. c.c.) sia di quella relativa alla comunione in generale (artt. 1100 e ss. c.c.).

In particolare, per ciò che concerne il rapporto di comodato, trattandosi come si è detto di comodato senza determinazione di durata, si potrà invocare l’applicazione dell’art. 1810 del c.c., in forza del quale la parte comodataria (ossia il fratello e la sua famiglia) è tenuta a restituire l’immobile non appena la parte comodante ne fa richiesta.
Conforme alla disciplina del comodato, ed in particolare all’art. 1808 del c.c., risulta anche la clausola contenuta all’art. 12 della scrittura, volta a regolare le spese relative all’immobile nel caso in cui uno dei comproprietari dovesse avere di fatto in modo stabile l’utilizzo esclusivo o prevalente di esso.

Sotto il profilo della disciplina dettata in tema di comunione ordinaria dei beni, trova particolare applicazione, per ciò che qui interessa, l’art. 1102 del c.c., norma in forza della quale viene riconosciuto a ciascuno dei partecipanti alla comunione il diritto di servirsi della cosa comune “purchè non….impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Nel caso di specie è pur vero che, in conformità a quanto previsto al terzo comma dello stesso art. 1102 c.c, il fratello ha esteso il suo diritto sull’intera cosa comune in forza di un mutamento del titolo del suo possesso (ovvero a seguito del venire ad esistenza di un rapporto di comodato, a cui gli altri comunisti hanno prestato il loro consenso e per il quale si evidenzia non è richiesta alcuna forma scritta), ma è anche vero che se gli altri comproprietari (la madre e l’altro fratello) dovessero avanzare richiesta di restituzione dell’immobile, prenderebbe nuovamente vigore il disposto del primo comma dell’art. 1102 c.c., di cui si potrà invocare l’applicazione.

Legittima, poi, si ritiene la pretesa suggerita dal legale di controparte di dare un preavviso di 48 ore all’attuale detentore dell’immobile per accedervi, trattandosi di fare accesso presso il domicilio altrui e potendo in tal senso mutuarsi la disciplina dettata in tema di locazione.

Volendo a questo punto trarre le conclusioni, sulla scorta delle considerazioni fin qui svolte, si suggerisce quanto segue:
a) se si ha intenzione di voler recuperare il possesso promiscuo dell’immobile, è opportuno inviare formale richiesta di restituzione dello stesso al fratello occupante (diritto espressamente riconosciuto al comodante dall’art. 1810 c.c. nel caso di comodato senza determinazione di tempo)
b) qualora il fratello dovesse opporsi alla restituzione volontaria dell’immobile, si rende purtroppo necessario instaurare un ordinario giudizio di cognizione, volto ad ottenere una sentenza da poter mettere in esecuzione per il rilascio forzato dello stesso immobile;
c) non ci si può opporre nel frattempo alla richiesta di preavviso per accedere all’immobile;
d) ci si può intanto mettere alla ricerca di un potenziale acquirente, essendo ancora valida la scrittura privata sottoscritta nove anni fa e le cui pattuizioni dovranno essere osservate qualora si addivenga al trasferimento del bene;
e) qualora non dovesse verificarsi nessuna delle situazioni sopra prospettate, ci si potrà pur sempre avvalere del disposto di cui all’art. 1111 del c.c., norma che consente a ciascuno dei partecipanti alla comunione di richiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della stessa, facendo eventualmente ricorso alla divisione in forma giudiziale (anziché consensuale).