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Articolo 2878 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 26/11/2024]

Cause di estinzione

Dispositivo dell'art. 2878 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo III - Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale → Capo IV - Delle ipoteche → Sezione X - Dell'estinzione delle ipoteche

L'ipoteca si estingue(1):

  1. 1) con la cancellazione dell'iscrizione [2882 ss.];
  2. 2) con la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine indicato dall'articolo 2847;
  3. 3) con l'estinguersi dell'obbligazione [1176 ss., 1230, 2934](2);
  4. 4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742(3);
  5. 5) con la rinunzia del creditore [2879];
  6. 6) con lo spirare del termine a cui l'ipotecaè stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
  7. 7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche [586 c.p.c.](4).
Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Occorre distinguere l'estinzione degli effetti dell'iscrizione ipotecaria, che si verifica dopo che siano trascorsi vent'anni dalla data dell'iscrizione stessa se non si fa luogo alla sua rinnovazione, dall'estinzione dell'ipoteca in sè, le cui più probabili cause sono enumerate dalla presente disposizione. L'estinzione del diritto di ipoteca provoca il venir meno della specifica posizione giuridica.
(2) Tipica causa di estinzione dell'ipoteca è la cancellazione dell'iscrizione, per la quale può essere fatta domanda soltanto se il debito viene estinto totalmente. Il diritto di ipoteca si estingue poi anche con la mancata rinnovazione della pubblicità ipotecaria nel termine prescritto e con il venir meno dell'obbligazione garantita, dato il carattere accessorio di quest'ultima, ex art. 1179. Il pagamento deve essere fatto nelle forme sancite ex lege, da parte sia del terzo datore di ipoteca sia del terzo acquirente del bene garantito. Sempre nell'ambito dell'obbligazione, non estinguono invece l'ipoteca, nè l'ipotesi di surrogazione prevista ai sensi dell'art. 1202, nè la novazione ex art. 1230. Viceversa, la datio in solutum (v. art. 1197) e la compensazione (v. art. 1241) rendono effettiva l'estinzione del diritto di garanzia sottostante al bene.
(3) Perché si produca questa circostanza deve venire meno completamente il bene soggetto ad ipoteca, inteso nella sua natura economico-sociale. Resta tuttavia salvo il generale principio pretium succedit in locum rei; res succedit in locum pretii ai sensi dell'art. 2742, mediante il quale si opera una reale surrogazione dell'indennità al bene garantito distrutto o deteriorato irrimediabilmente.
(4) La causa estintiva del diritto di ipoteca prevista al n. 7 del presente articolo è peculiare in quanto presenta elementi di collegamento con l'estinzione degli effetti dell'iscrizione ipotecaria: infatti il provvedimento che opera il trasferimento della res espropriata all'acquirente, ordina contestualmente anche la cancellazione delle iscrizioni.

Ratio Legis

La disposizione in commento contiene un'elencazione meramente esemplificativa, non avente quindi carattere tassativo, di una serie di possibili cause di estinzione della garanzia ipotecaria. Tale estinzione, a seguito di cancellazione ex art. 1882,trova la sua ratio nella natura costitutiva dell'iscrizione ipotecaria (v. art. 2827).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2878 Codice Civile

Cass. civ. n. 33740/2022

La cancellazione dell'iscrizione ipotecaria concessa o ordinata in maniera invalida ovvero originata da un atto inesistente, nullo o inefficace, ovvero ancora effettuata in radicale difetto di ragione giustificatrice, estingue l'ipoteca, che può rivivere soltanto in virtù della sua reiscrizione in forza del medesimo titolo, ma con grado dalla data della nuova iscrizione, fatta salva la possibilità di esperire l'azione risarcitoria nei confronti del Conservatore dei registri immobiliari (o del dirigente del corrispondente odierno ufficio pubblico), nel caso in cui la cancellazione sia imputabile alla sua responsabilità, sulla base dei presupposti (e nei limiti) di cui all'art. 232-bis disp. att. c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 33740 del 16 novembre 2022)

Cass. civ. n. 20434/2022

La cancellazione dell'ipoteca svolge sia una funzione di pubblicità-notizia, allorché sussista già un'autonoma causa estintiva dell'ipoteca in ragione della sua nullità o definitiva inefficacia, sia una funzione di autonoma causa estintiva dell'ipoteca, in quanto ne determina l'estinzione anche in assenza dei relativi presupposti. Pertanto, la clausola contrattuale, con la quale il promittente venditore assuma l'impegno di curare, a proprie spese, l'estinzione dell'ipoteca prima del rogito notarile, deve essere interpretata nel senso che l'obbligo va considerato assolto con l'estinzione per pagamento dell'obbligazione garantita, corredata del consenso del creditore ipotecario alla cancellazione, rilasciato con scrittura autenticata dal notaio che abbia presentato al conservatore l'atto fondante la richiesta, essendo contrario a buona fede ritenere, viceversa, necessario anche il completamento della formalità della cancellazione entro il termine pattuito.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20434 del 24 giugno 2022)

Cass. civ. n. 12127/2020

La responsabilità professionale dell'avvocato presuppone la violazione del dovere di diligenza richiesto dalla natura dell'attività esercitata (art. 1176, comma 2, c.c.), sicché la conoscenza della normativa che impone la rinnovazione dell'ipoteca ai sensi degli artt. 2847 e 2878, n. 2, c.c., trattandosi di questione prettamente giuridica, fa parte dell'obbligo di prestazione professionale e rientra nella diligenza media esigibile dal difensore e non invece dal cliente (nella specie, una società), che non è tenuto a conoscere il periodo di scadenza della garanzia ipotecaria. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, pur riconoscendo la responsabilità del professionista per aver lasciato scadere la garanzia ipotecaria, aveva attribuito una parte di responsabilità alla società assistita, sostenendo che questa avrebbe dovuto essere a conoscenza della scadenza della garanzia ipotecaria e che, quindi, con la sua negligente condotta aveva concorso nella causazione degli effetti pregiudizievoli).
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 12127 del 22 giugno 2020)

Cass. civ. n. 13547/2014

L'iscrizione di ipoteca legale, che sia stata operata sulla base di un decreto ingiuntivo dichiarato provvisoriamente esecutivo costituisce mero atto di esecuzione, per cui ne deve essere ordinata la cancellazione, anche di ufficio, qualora il titolo, per qualsiasi causa, divenga inefficace, con disposizione che va resa nello stesso provvedimento con cui viene accertata la sopravvenuta inefficacia.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13547 del 13 giugno 2014)

Cass. civ. n. 4698/2011

In tema di concordato fallimentare, non compete al giudice delegato, nella sede della verifica dell'esecuzione dello stesso ai sensi dell'art. 136 legge fall., il potere di ordinare la cancellazione delle ipoteche iscritte sui beni del fallito in data anteriore al fallimento ed a vantaggio di creditori del fallito, da un lato riferendosi la predetta norma alle sole ipoteche iscritte da terzi a garanzia dell'esecuzione del concordato e, dall'altro, non potendosi applicare l'art. 586, primo comma, c.p.c. (cui rinvia l'art. 105 legge fall.), trattandosi di norma sulla espropriazione forzata non richiamata dalla disciplina del procedimento concordatario né applicabile in via analogica; la predetta cancellazione, inoltre, confligge con la norma generale in materia d'ipoteca che, all'art. 2878, n. 3, c.c., prevede che l'estinzione della stessa consegua dall'estinzione dell'obbligazione che essa garantisce.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 4698 del 25 febbraio 2011)

Cass. pen. n. 8015/2007

In materia di misure di prevenzione patrimoniale, ai fini dell'opponibilità del diritto di garanzia reale sul bene oggetto del provvedimento di confisca, non basta che l'ipoteca sia stata costituita mediante iscrizione nei registri immobiliari prima del sequestro ex art. 2 ter della legge n. 575 del 1965, ma è richiesta l'inderogabile condizione della buona fede e dell'affidamento incolpevole del creditore ipotecario, la cui prova deve essere fornita dal creditore ipotecario originario nel procedimento di prevenzione. (Nel caso di specie, invece, senza aver provato la propria buona fede, il terzo creditore ipotecario la banca mutuante aveva ceduto pro soluto il credito in via onerosa ed in tal modo aveva ceduto un credito non più garantito da ipoteca dal giorno dell'iscrizione del sequestro di prevenzione; di conseguenza, il cessionario non poteva addurre la propria buona fede nel procedimento di prevenzione, sia perché non aveva preteso dal creditore originario la dimostrazione della buona fede di questi, sia perché era a conoscenza del sequestro di prevenzione e della confisca, giusta trascrizione di tali provvedimenti, ed aveva accettato una cessione pro soluto proprio in quanto consapevole dell'esistenza del vincolo dello Stato sul bene offerto in garanzia).
(Cassazione penale, Sez. I, sentenza n. 8015 del 26 febbraio 2007)

Cass. pen. n. 13413/2005

In tema di misure di prevenzione e disposizioni contro la mafia, l'applicazione della confisca, che determina la successione dello Stato, a titolo particolare, nella titolarità del bene, non comporta l'estinzione dei diritti reali di garanzia costituiti sul bene confiscato a favore dei terzi, i quali possono far valere in sede esecutiva i propri diritti, a condizione che si tratti di terzi in buona fede, che abbiano trascritto il proprio titolo anteriormente al sequestro ai fini di prevenzione. (La Corte ha anche precisato che incombe ai terzi, che vantano diritti reali sul bene confiscato, l'onere di provare i fatti costitutivi della pretesa che intendono far valere e cioè la tempestiva iscrizione dell'ipoteca nei pubblici registri immobiliari e la sussistenza della buona fede ).
(Cassazione penale, Sez. I, sentenza n. 13413 del 12 aprile 2005)

Cass. civ. n. 10909/2002

In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 c.c. e 586 c.p.c. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 10909 del 25 luglio 2002)

Cass. civ. n. 6958/1994

In tema di ipoteca, la natura reale del vincolo ed il valore costitutivo dell'iscrizione comportano che, mentre nei confronti del creditore l'estinzione dell'obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria che l'assiste, nei confronti dei terzi è necessaria anche la cancellazione dell'ipoteca, poiché il permanere dell'iscrizione, nonostante l'estinzione del credito, può essere di pregiudizio per il proprietario, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo essi generalmente inclini a dare rilevanza all'apparenza del vincolo.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 6958 del 26 luglio 1994)

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Consulenze legali
relative all'articolo 2878 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

G.L. chiede
lunedì 09/12/2024
“Buongiorno.
Sono proprietario, per eredità, per 1/24 di un immobile che viene utilizzato saltuariamente, principalmente solo nel periodo estivo, da alcuni altri eredi. Dato lo stato quasi di abbandono, lo stato dell'edificio sta peggiorando rapidamente. Recentemente abbiamo già dovuto ricorrere ad alcuni lavori per il consolidamento del terreno circostante. Essendo l'immobile sottoposto per una parte ad una ipoteca legale verso EQUITALIA, causata da alcuni problemi fiscali di uno degli intestatari, vorrei sapere quali alternative abbiamo a disposizione per evitare di seguitare a concorrere nelle spese per il mantenimento dell'immobile stesso, compreso, se possibile, l'abbattimento dello stesso per garantire la messa in sicurezza della proprietà oppure la cessione a titolo gratuito a qualche abitante del borgo interessato realmente al suo utilizzo. Ho già richiesto alcuni documenti riguardanti l'ipoteca parziale dell'immobile che eventualmente vi posso trasmettere. Saluti”
Consulenza legale i 15/12/2024
Entrambe le soluzioni prospettate nel quesito possono essere perseguite e qui di seguito se ne illustreranno le modalità ed i relativi effetti.
La demolizione del fabbricato, ovvero del bene su cui è iscritta l’ipoteca, costituisce, in linea generale e secondo quanto espressamente disposto dal n. 4 dell’art. 2878 c.c., un’ipotesi di estinzione della garanzia reale, con l’ovvia e naturale conseguenza che i creditori (in questo caso Equitalia) non potranno che opporsi a tale soluzione.
E’ anche vero, tuttavia, che la demolizione potrebbe essere conseguenza dell’adozione di un provvedimento amministrativo edilizio di messa in sicurezza, rispondente come tale ad esigenze pubbliche rilevanti.
In tal caso sembra evidente che la sussistenza di un’iscrizione ipotecaria (così come la pendenza di una procedura di vendita coattiva) non può considerarsi preclusiva rispetto all’adozione di un provvedimento edilizio dovuto.

In tal senso si è espresso il TAR Piemonte, Sez. II, con sentenza n. 791 del 27.06.2018, nel corpo della quale si legge appunto quanto segue:
“la pendenza di un’azione esecutiva su iniziativa privata non può a sua volta essere di ostacolo alla doverosa e vincolata azione di repressione dell’abusivismo edilizio, che risponde ad un superiore interesse pubblico e si intesta alla pubblica amministrazione”.
Tale sentenza, sebbene adottata con riferimento ad un immobile abusivo, si ritiene che possa trovare applicazione anche in caso di immobile fatiscente, dal cui crollo potrebbe derivare una situazione di pericolo per la collettività.

L’adozione di un’ordinanza di questo tipo non potrà sicuramente essere impugnata da coloro che vantano una garanzia reale sul bene, trattandosi, come si può facilmente intuire, di un atto dovuto.
Anche a tal proposito può richiamarsi il TAR Valle d’Aosta, Sez. unica, sentenza 12.10.2018 n. 48, il quale, con riferimento all’impugnazione di un’ordinanza di rimozione di difformità ha affermato quanto segue:
“Il creditore ipotecario, non rientrando tra i soggetti che possono disporre giuridicamente e materialmente del bene in modo da rimuovere le difformità edilizie, non può ritenersi inciso in via diretta dal provvedimento in esame”.
Infatti, sebbene la garanzia ipotecaria abbia natura reale, di fatto la stessa non garantisce alcun diritto di disposizione sul bene garantito, che rimane nella piena e completa disponibilità del debitore.

Per quanto concerne gli effetti concreti che tale demolizione può avere sulla garanzia ipotecaria, lo stesso n. 4 dell’art. 2878 c.c. fa tuttavia salvo quanto disposto dall’art. 2742 del c.c., norma dalla quale se ne è dedotto che la garanzia reale costituita sul bene non si estingue perché viene ad operare il meccanismo della c.d. surrogazione reale, per mezzo del quale l’ordinamento, a tutela dell’interesse del soggetto titolare del diritto di cui è oggetto materiale la cosa perita, fa sì che a quest’ultima se ne sostituisca un’altra.

La conservazione del diritto attraverso il meccanismo della surrogazione opera attraverso modalità di diversa natura, e precisamente:
  1. se la cosa su cui il diritto è costituito perisce ed in dipendenza del perimento è dovuta un’indennità corrispondente al valore della cosa stessa, il diritto si trasferisce sull’indennità (pretium succedit in locum rei);
  2. se la cosa perita viene ripristinata con tale indennità, il diritto si trasferisce sulla cosa ripristinata; così, se l’edificio perito viene ricostruito, il diritto si trasferisce sul nuovo edificio (res succedit in locum rei);
  3. se nulla residua dal perimento totale della cosa, il diritto si conserva su ciò che rimane, ovvero, nel caso di distruzione di un edificio, sul suolo e sui materiali (anche qui si parla di res succedit in locum rei).

In quest’ultimo caso si parla di c.d. “perimento con trasformazione”, e ciò in applicazione anche del principio secondo cui il diritto costituito sull’edificio comprende anche il suolo che del bene immobile costituisce una componente (con la necessaria precisazione, tuttavia, che non potrà estendersi ai materiali, in quanto beni mobili non suscettibili di ipoteca ex art. 2810 del c.c.).

Con riferimento, invece, alla soluzione di cedere il bene a titolo gratuito a qualche abitante del borgo interessato al suo utilizzo, va detto che, a parte l’ovvia considerazione che deve trattarsi di decisione adottata all’unanimità da tutti i comproprietari, sotto il profilo della garanzia ipotecaria deve tenersi presente che il bene sul quale è costituita l’ipoteca resta pur sempre di proprietà di chi, debitore o terzo, lo ha dato in ipoteca e può essere dal proprietario liberamente alienato.
Il creditore ipotecario, tuttavia, acquista sul bene un duplice diritto:
  1. quello di procedere ad esecuzione forzata anche nei confronti di colui che acquista a titolo oneroso o gratuito (c.d. diritto di seguito);
  2. quello di soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita forzata del bene, con preferenza rispetto agli altri eventuali creditori del medesimo debitore.
Ciò significa che il bene ipotecato può liberamente circolare, ma il terzo che lo acquista compera un bene gravato da ipoteca, esposto in quanto tale all’azione esecutiva del creditore ipotecario (cfr. art. 2808 co. 1 e art. 2858 c.c.).

Il terzo acquirente, a sua volta, se vuole evitare la vendita forzata del bene, ha tre possibilità:
  1. paga egli stesso il creditore ipotecario, liberando il bene dall’ipoteca;
  2. effettua il rilascio del bene ipotecato ex art. 2861 del c.c.;
  3. libera il bene dall’ipoteca attraverso la c.d. purgazione ex artt. 2889 e ss. c.c.

Come può notarsi, entrambe le soluzioni sono percorribili ed ognuna di esse ha i suoi risvolti.
Tra le due si ritiene preferibile la seconda, in quanto, soprattutto nei piccoli borghi (come si precisa nel quesito) può esservi sempre taluno disposto ed interessato ad acquisire gratuitamente quell’immobile, sempre che il credito per cui è stata iscritta l’ipoteca non superi di gran lunga il valore dello stesso bene.
Del resto, si tenga presente che, qualora ci si volesse avvalere della possibilità di pagare direttamente il creditore ipotecario e così liberare il bene dall’ipoteca, sarà pur sempre possibile convenire anche una rateizzazione con il creditore ipotecario, raggiungendo sotto il profilo pratico il medesimo effetto della contrazione di un mutuo per l’acquisto di quell’immobile.

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S. M. chiede
lunedì 13/06/2022 - Lazio
“Buonasera, la mia domanda è questa: ho una casa di proprietà al 50% con mia moglie con cui sono separato legalmente dal 2012, su questa casa c'è un mutuo residuo di 60.000 euro che stiamo pagando regolarmente, su questa casa per problemi relativi alla mia società che purtroppo è stata chiusa con debiti sono state iscritte l'ipoteca giudiziale e poi successivamente due pignoramenti dallo stesso creditore la "................", logicamente sia l'ipoteca che i pignoramenti sono stati fatti solo a mio nome e per il 50% della proprietà, per mia fortuna il giudice delle procedure esecutive ha bloccato la messa in vendita della casa perché risulta essere divisibile, e il creditore non ha proceduto all'esecuzione forzata visto che i costi per la divisibilità erano a suo carico, l'importo del debito ad oggi sono 54.000 euro il valore totale della casa è di circa 190.000 con ancora 60.000 euro di mutuo. La mia ex moglie ha deciso di vendere la casa e qui sono sorti i problemi, sono riuscito a far cancellare i pignoramenti dal giudice in modo definitivo e ho tolto con un notaio in conservatoria i due pignoramenti, pensando che la cosa fosse conclusa sono andato avanti con la vendita ed è spuntata l'ipoteca giudiziale fatta prima dei pignoramenti che non è stata cancellata come pensavo fosse successo in automatico avendo tolti i pignoramenti.
Ora la mia domanda è questa come devo fare per togliere anche l'ipoteca giudiziale visto che il creditore ha rinunciato alla divisione della casa?
lo può fare lo stesso giudice o devo trovare un accordo con il creditore?

Spero in una risposta in tempi brevi
grazie
”
Consulenza legale i 19/06/2022
La circostanza che in sede di esecuzione forzata il giudice dell’esecuzione abbia riconosciuto divisibile il bene ed abbia deciso di porre a carico del creditore procedente le spese necessarie per procedere al frazionamento dell’immobile ed alla successiva vendita coattiva di una sola parte di esso, non può valere ad incidere sulla disciplina dell’estinzione dell’ipoteca o della sua eventuale riduzione.

Per quanto concerne la riduzione dell’ipoteca, l’art. 2872 del c.c. ne individua due distinte modalità, consistenti:
a) nella riduzione della somma per la quale è stata presa l’iscrizione;
b) nella restrizione dell’iscrizione ad una parte soltanto dei beni.
In particolare, con riferimento a questa seconda ipotesi, precisa il secondo comma che la restrizione “può aver luogo anche se l'ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere”.

Il successivo art. 2874 del c.c. dispone che, sia le ipoteche legali che quelle giudiziali devono ridursi su domanda dell’interessato, mentre l’art. 2877 del c.c., rubricato “Spese della riduzione”, stabilisce che, anche nel caso in cui la riduzione sia consentita dal creditore, tutte le spese necessarie per eseguirla vanno sempre poste a carico del richiedente, ossia il debitore.

Neppure il rifiuto da parte del creditore ipotecario di procedere al frazionamento dell’immobile può essere invocato quale motivo per ottenere, anche giudizialmente, l’estinzione dell’ipoteca, e ciò perché il giudice, chiamato a pronunciarsi su tale richiesta, non può che attenersi a quanto disposto dall’art. 2878 c.c., norma che contiene un elenco tassativo dei casi in cui l’ipoteca si estingue, tra i quali non è compresa l’ipotesi che qui viene in considerazione.

Alla luce di quanto fin qui osservato, dunque, in assenza di una rinunzia volontaria all’ipoteca da parte del creditore, manifestabile secondo le forme di cui all’art. 2879 del c.c., due sono le soluzioni che si vogliono proporre per ottenere il risultato sperato, entrambe fondate sul presupposto che vi sia un terzo disposto ad acquistare l’immobile nella sua interezza e che il valore di mercato dello stesso si aggiri intorno ai 190.000 euro.

La prima soluzione è quella di raggiungere, innanzitutto, un accordo con il creditore, al quale prospettare, previa valutazione dell’immobile e conseguente determinazione del valore della quota del debitore:
a) la vendita ad un terzo acquirente dell’immobile nella sua interezza, al prezzo risultante dalla perizia;
b) la contestuale assunzione, in sede di compravendita, dell’obbligo del terzo acquirente di versare direttamente al creditore quella parte di prezzo necessaria per soddisfare il credito garantito dall’ipoteca giudiziale;
c) l’accollo, sempre da parte del terzo acquirente, della residua quota di mutuo, pari ad euro 60.000;
d) il versamento in favore dei venditori soltanto della somma che residua del prezzo complessivo convenuto per la vendita.

Da parte sua il creditore con ipoteca giudiziale dovrebbe assumere l’impegno di partecipare al suddetto contratto di vendita, al preciso fine di obbligarsi espressamente a procedere a cancellazione dell’ipoteca giudiziale in conseguenza del verificarsi della causa estintiva di cui al n. 3) dell’art. 2878 c.c., ovvero l’estinzione dell’obbligazione.

Qualora si riuscisse a raggiungere con il creditore un accordo di tale tipo (ovviamente da formalizzare per iscritto), sarebbe opportuno, per garantirsi sin da subito l’affare, procedere innanzitutto alla stipula di un preliminare di vendita con il potenziale terzo acquirente, nel quale trasfondere il contenuto dell’accordo sopra suggerito.
A garanzia del terzo promissario acquirente, si reputa opportuno subordinare il preliminare di vendita (che si consiglia di trascrivere immediatamente) alla condizione risolutiva del rifiuto da parte del creditore ipotecario di prendere parte all’atto definitivo, al fine di prestare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca.

In mancanza di accordo con il creditore, l’unica soluzione prospettabile, se il terzo acquirente manifesta concreto interesse ad acquistare l’immobile, è quella di avvalersi dell’istituto giuridico della c.d. purgazione dell’ipoteca, disciplinato dagli artt. 2889 e ss. c.c. e 792 e ss. c.p.c.
Si tratta di un vero e proprio procedimento giudiziario, che si instaura con ricorso diretto al Presidente del Tribunale che sarebbe competente per l’esecuzione forzata, a conclusione del quale, previo versamento di un prezzo convenuto tra le parti e non inferiore a quello stabilito come base degli incanti dal codice di procedura civile in caso di espropriazione, il giudice adito emetterà un’ordinanza con cui disporrà la cancellazione delle formalità esistenti (da annotare a margine dell’originaria formalità ipotecaria).

Ovviamente, prima di fare ricorso alla purgazione dell’ipoteca (con la precisazione che terzo acquirente potrebbe anche essere l’altro coniuge comproprietario), si consiglia di valutare quali costi si dovrebbero sopportare per frazionare l’immobile e restringere l’ipoteca solo ad una parte di esso, in quanto anche la procedura di purgazione richiede di sostenere delle spese, oltre che, sicuramente, tempi più lunghi per il suo completamento.
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Gian Paolo G. chiede
domenica 23/10/2016 - Emilia-Romagna
“Ho pagato alla Banca erogatrice del mio mutuo tutto fino all' ultimo centesimo.
Questo già da molti anni, il mutuo risale agli anni 1988, siccome c'è ancora sul mio bene l' ipoteca a garanzia della Banca, di decine e decine di migliaia di euro, io cortesemente tramite mail ho chiesto circa 2 anni fa, che mediante la " Legge Bersani" queste ipoteche mi venissero tolte dalla Banca stessa senza, alcun esborso da parte mia.
Il Funzionario mi rispondeva che avrebbero provveduto, ma a distanza di 2 anni le ipoteche ci sono ancora,( ho fatto le visure.) Allora, ho riscritto al Funzionario di cui sopra, mi risponde che non è più lui a gestire la pratica, ma che ha passato tutto, ad alcuni suoi colleghi. ( è questa la maniera.?)
Domanda per il vostro Studio, come mi devo comportare, cosa devo fare.?
Devo rivolgermi ad un Legale qui del posto, o posso inviare io una raccomandata A.R. lamentandomi, e chiedergli anche eventuali danni.? Qualora non provvedano in fretta alla cancellazione dell' ipoteca.?”
Consulenza legale i 28/10/2016
In primo luogo va doverosamente chiarito che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca sono due concetti distinti.

L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile nella sostanza, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla; nella forma, invece, essa continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente, fino a che non si provveda alla sua cancellazione.
Ad esempio, come nel caso di specie, l'ipoteca si estingue con l'integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora. Così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.

La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita, appunto, "cancellazione di ipoteca": la legge n° 40 del 2 aprile 2007, cosiddetta Legge Bersani, ha introdotto il vantaggio della cosiddetta procedura automatica, nella quale è necessario, tuttavia, che la banca comunichi l'avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici.
Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, e l'azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. La legge precisa infatti che la formalità va eseguita "senza alcun onere per il debitore" (comma 8 septies della citata norma).

Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall'estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all'Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell'ipoteca. Si noti bene che non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, per potrebbe talvolta rendersi necessario inoltrare alla banca una richiesta scritta, affinché l'obbligo venga rispettato.
Nel caso di mutui estinti in precedenza, invece, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Decorso il termine di 30 giorni, il direttore dell’Agenzia delle Entrate, verificata la presenza della comunicazione di avvenuta estinzione del mutuo e in mancanza della comunicazione di permanenza dell’ipoteca, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di estinzione.
Nei casi in cui, invece, si sia costretti a ricorrere al notaio, egli procederà alla redazione di un atto notarile unilaterale, chiamato "atto di assenso alla cancellazione di ipoteca". Sottoscrivendolo, il creditore (la banca) dichiarerà di essere favorevole all'annullamento dell'iscrizione a proprio favore. Le spese relative resteranno a carico del debitore. Anche la banca richiederà un contributo per l'intervento in atto del proprio procuratore, il cui ammontare massimo appare specificato nel foglio informativo del mutuo.
Per i mutui rilasciati da banche, assoggettati all'origine ad imposta sostitutiva, non sono previste imposte di cancellazione. Negli altri rari casi bisognerà corrispondere una tassa pari allo 0,5% dell'importo iscritto.

Qualora, nonostante il rispetto delle indicazioni procedurali da parte del debitore la Banca non si attivi, è senz’altro consigliabile rivolgersi ad un legale, che verificherà se sia stata rispettata la procedura, accerterà l’esistenza di eventuali responsabilità e valuterà un’eventuale richiesta di danno.
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