Articolo 2889 Codice Civile

Il procedimento di purgazione di ipoteca, regolato dagli artt. 2889 e ss. del codice civile e dagli artt. 792 e segg. del codice di procedura civile, è quel particolare procedimento che consente all’acquirente di un bene immobile ipotecato di promuovere la liberazione dello stesso dalle ipoteche a seguito dell’acquisto.
Generalmente quando si decide di comprare un bene immobile ci si assicura, per mezzo dello stesso notaio rogante, che l’immobile sia libero da vincoli ipotecari e da pregiudizi di qualsivoglia natura.
Può tuttavia accadere che ci si decida ad acquistare un’unità immobiliare anche se gravata da formalità ipotecaria, magari considerando conveniente l’affare sia in ragione del minor prezzo richiesto sia per la natura del bene.
In quest’ultimo caso, a seguito dell’acquisto, il bene non viene liberato dalle ipoteche, permanendo in capo ai creditori ipotecari il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del proprio credito anche in confronto del terzo acquirente, nonché il diritto di essere soddisfatti con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Per tale ragione è sempre bene per il terzo acquirente tentare di raggiungere un accordo con il creditore o i creditori ipotecari al fine di procedere alla restrizione o cancellazione delle formalità iscritte sul bene immobile acquistato, anche se l’immobile dovesse essere già pignorato.
Soltanto nel casi in cui non sia possibile raggiungere detto accordo con i creditori iscritti, si rende necessario attivare il procedimento di purgazione dell’ipoteca (il quale, dunque, costituisce sempre una facoltà rimessa al terzo acquirente).

Ebbene, secondo quanto disposto dall’art. 2889 c.c., possono avvalersi della procedura di purgazione soltanto coloro i quali non siano personalmente obbligati al pagamento dei debiti garantiti dalle ipoteche che si intendono purgare (la norma fa riferimento al terzo acquirente); non potrà, invece, avvalersi di tale procedura il fideiussore del debito garantito da ipoteca ovvero lo stesso debitore ipotecato, non potendo oltretutto quest’ultimo rendersi acquirente di un bene già proprio.

La manifestazione della volontà di liberare il bene dalle ipoteche, che costituisce esercizio di un diritto potestativo, dovrà essere contenuta nell'atto di offerta rivolto ai creditori e disciplinato dal successivo art. 2890 del c.c., norma che indica contenuto e modalità di esecuzione di tale atto.
In particolare, sotto il profilo del contenuto (così si cercherà di dare risposta alla prima delle domande poste nel quesito) viene in rilievo il n. 3 del comma primo di tale norma, il quale appunto fa riferimento al prezzo o valore da offrire ai fini dell’offerta di purgazione, disponendo che questo “non può essere inferiore a quello stabilito come base degli incanti dal codice di procedura civile in caso di espropriazione”.
Si tratta della c.d. “dichiarazione di valore”, la cui finalità è quella di determinare la base dell’offerta e per la quale il terzo gode di ampia libertà; l'unico limite imposto dalla legge, al solo fine di evitare frodi, consiste nel fatto che il prezzo o il valore dichiarato non possono essere inferiori a quello stabilito come base degli incanti ex art. 568 c.p.c.
Nell'applicare l'art. 568 c.p.c. occorre peraltro tenere conto del fatto che il D.P.R. 29/09/1973, n. 597 ha abrogato il tributo diretto immobiliare verso lo Stato, il che comporta che la determinazione del valore sarà effettuata ad opera del giudice.
In dottrina, inoltre, è stato precisato che è ben possibile offrire un prezzo maggiore di quello risultante dall'atto d'acquisto (al fine, ad esempio, di prevenire eventuali offerte di rincaro e così cercare di evitare l’instaurazione di una procedura esecutiva), rimanendo tuttavia fermo il diritto dei creditori di effettuare l'offerta di rincaro nella misura di un decimo sul prezzo stipulato nell’atto di acquisto e non necessariamente sul maggior prezzo offerto.

Pertanto, per la determinazione del prezzo da offrire, non occorre in realtà che vi sia stata la nomina di un esperto da parte del Giudice, essendo sufficiente indicare una somma che sia pari al reale valore di mercato dell’immobile, che poi è quello a cui il Giudice deve attenersi secondo quanto disposto dal primo comma dell’art. 568 c.p.c. (eventualmente, per una valutazione più corretta, ci si potrà affidare ad una o più agenzie immobiliari operanti nella zona in cui si trova l’immobile).

E’ soltanto in un momento successivo alla notifica dell’atto di offerta che ha inizio la fase processuale vera e propria di tale procedimento, regolata dagli artt. 792 e ss. c.p.c., nella quale interviene la figura dell’esperto a cui fa riferimento il richiamato art. 568 c.p.c.
Infatti, l’acquirente che ha notificato l’atto di cui all’art. 2890 c.c., deve chiedere ex art. 792 c.p.c. con ricorso al Presidente del Tribunale competente per l’espropriazione, la determinazione dei modi per il deposito del prezzo offerto.
Il presidente del tribunale provvede con decreto, disponendo il deposito del prezzo, e nomina a questo punto l’esperto che dovrà fornire la stima del bene.
Il controllo che l’offerta del terzo acquirente non sia inferiore al valore valevole per l’espropriazione viene quindi svolto nell’udienza fissata a sensi dell’art. 793 del c.p.c..
Qualora poi il valore determinato dal giudice, sulla base della stima dell’esperto, dovesse essere superiore alla somma offerta dal terzo acquirente, generalmente si consente a quest’ultimo di aumentare la propria offerta (anche perché, in caso contrario, il procedimento si estinguerebbe).

Entro il termine perentorio di quaranta giorni dalla ricezione della notifica dell’offerta del terzo, ciascun creditore iscritto può presentare un ricorso al Presidente del Tribunale, sottoscritto in proprio o da procuratore speciale, oltre che dal difensore munito di procura alle liti (in quanto si tratta di atto processuale), ricorso che andrà notificato al terzo acquirente ed al precedente proprietario, nel quale si dovrà dichiarare di voler aumentare di un decimo il prezzo o il valore indicati nell’offerta del terzo, offrendo una cauzione pari al quinto del nuovo ammontare (art. 2891 c.c.).
In tal caso il giudice, verificate le condizioni stabilite dalla legge per l’ammissibilità della richiesta, dispone che si proceda all’espropriazione, aprendosi così l’incanto sul prezzo offerto dal creditore istante (art. 795 del c.p.c.).
La vendita segue le regole ordinarie fissate dal codice di procedura civile, salva la non necessità di nomina del perito, in quanto il prezzo di espropriazione è stabilito per legge.
In caso di asta deserta, il giudice procede ad un nuovo incanto, con riduzione del prezzo come previsto dalla legge.
Nessun contrasto si pone con le norme sulla vendita dettate in tema di espropriazione, in quanto sebbene la vendita senza incanto costituisca adesso la forma ordinaria di vendita, il codice di procedura civile continua a disciplinare agli artt. 576 e ss. (ovvero, proprio le norme richiamate dall’art. 795 c.p.c.) le ipotesi in cui la vendita debba farsi con incanto (del resto, qui non potrebbe essere diversamente, considerato che si tratta di procedimento espropriativo che nasce proprio da un’offerta in aumento da parte di ciascun creditore iscritto).
Alla fase della vendita seguirà poi quella della distribuzione della somma ricavata, preceduta dalla formazione ed approvazione del progetto di distribuzione.

In assenza di istanza di espropriazione, invece, sarà lo stesso giudice designato dal Presidente del Tribunale ex art. 793 del c.p.c. che, una volta accertata la regolarità del deposito e degli atti del procedimento, provvede alla distruzione della somma ricavata secondo le norme dettate in tema di espropriazione forzata (artt. 596 e ss. c.p.c.), disponendo nel contempo con ordinanza la cancellazione delle ipoteche iscritte in data anteriore alla trascrizione del titolo dell’acquirente che si è avvalso della procedura di purgazione.

Questa procedura ha come effetto soltanto quello di liberare l’immobile dall’iscrizione ipotecaria, mentre il debitore potrà conseguire la liberazione solo all’esito della distribuzione della somma ricavata ed a condizione che detta somma sia sufficiente ad estinguere la sua obbligazione.
Una volta estinta l’obbligazione, per ottenere la cancellazione dall’elenco dei cattivi pagatori (c.d. centrale rischi) occorre necessariamente attendere che sia trascorso il periodo minimo di 36 mesi decorrenti non dalla inadempienza, ma dalla data di scadenza contrattuale del rapporto a cui l’inadempimento si riferisce (per un termine massimo di cinque anni).
Trascorso tale periodo, la cancellazione dovrebbe essere operata in automatico dal sistema, nel senso che gli intermediari partecipanti non dovrebbero più averne visibilità.
Qualora la segnalazione dovesse risultare ancora visibile, sarà possibile utilizzare il modulo online sul sito del CRIF, da inviare via email, fax o posta alla società; il CRIF avrà il dovere di effettuare la cancellazione dei dati positivi entro 90 giorni dalla richiesta, e ciò secondo quanto espressamente disposto dall’art. 6, co. 7 Codice di deontologia e di buona condotta per i sistemi informativi gestiti da soggetti privati in tema di crediti al consumo, affidabilità e puntualità nei pagamenti (Provvedimento del Garante n. 8 del 16 novembre 2004, Gazzetta Ufficiale 23 dicembre 2004, n. 300, come modificato dall´errata corrige pubblicata in Gazzetta Ufficiale 9 marzo 2005, n. 56).