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Articolo 16 bis Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

(D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici

Dispositivo dell'art. 16 bis TUIR

1. Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi:

  1. a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile;
  2. b) di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze;
  3. c) necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorché non rientranti nelle categorie di cui alle lettere a) e b) del presente comma, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore della presente disposizione;
  4. d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
  5. e) finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;
  6. f) relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
  7. g) relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico;
  8. h) relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia;
  9. i) relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;
  10. l) di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici(1)(2).

2. Tra le spese sostenute di cui al comma 1 sono comprese quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici ai sensi della legislazione vigente in materia.

3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.

4. Nel caso in cui gli interventi di cui al comma 1 realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.

5. Se gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento.

6. La detrazione è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ridotte nella misura del 50 per cento.

7. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

8. In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

9. Si applicano le disposizioni di cui al decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dei lavori pubblici 18 febbraio 1998, n. 41, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 13 marzo 1998, n. 60, con il quale è stato adottato il "Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia".

10. Con successivo decreto del Ministro dell'economia e delle finanze possono essere stabilite ulteriori modalità di attuazione delle disposizioni di cui al presente articolo.

Note

(1) Il D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modificazioni dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, come modificato dalla L. 27 dicembre 2019, n. 160, ha disposto (con l'art. 16, comma 1) che "Ferme restando le ulteriori disposizioni contenute nell'articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per le spese documentate, relative agli interventi indicati nel comma 1 del citato articolo 16-bis, spetta una detrazione dall'imposta lorda fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione è pari al 50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020".
Ha inoltre disposto (con l'art. 16, comma 2) che "Ai contribuenti che fruiscono della detrazione di cui al comma 1, limitatamente agli interventi di recupero del patrimonio edilizio iniziati a decorrere dal 1° gennaio 2019, è altresì riconosciuta una detrazione dall'imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le ulteriori spese documentate sostenute nell' anno 2020 per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione di cui al presente comma, da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50 per cento delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro, considerato, per gli interventi effettuati nell'anno 2019 ovvero per quelli iniziati nel medesimo anno e proseguiti nel 2020, al netto delle spese sostenute nell'anno 2019 per le quali si è fruito della detrazione. Ai fini della fruizione della detrazione dall'imposta, le spese di cui al presente comma sono computate indipendentemente dall'importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni di cui al comma 1".
(2) Il D.L. 19 maggio 2020, n. 34 ha disposto (con l'art. 119, commi 5, 6 e 7) che "Per l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, la detrazione di cui all'articolo 16-bis, comma 1 del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, nella misura del 110 per cento, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, sempreché l'installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi ai commi 1 o 4. In caso di interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il predetto limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.
La detrazione di cui al comma 5 è riconosciuta anche per l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione di cui al medesimo comma 5, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo e comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo.
La detrazione di cui ai commi 5 e 6 è subordinata alla cessione in favore del GSE dell'energia non auto-consumata in sito e non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione di cui all'articolo 11, comma 4, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, e gli incentivi per lo scambio sul posto di cui all'articolo 25-bis del decreto-legge 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 2014, n. 116".
Ha inoltre disposto (con l'art. 119, comma 9) che le presenti modifiche si applicano agli interventi disposti dal comma 9 dell'art. 119 del medesimo D.L. 19 maggio 2020, n. 34.

Massime relative all'art. 16 bis TUIR

Comm. Trib. Reg. Lombardia n. 2432/2018

L’agevolazione fiscale riconosciuta dall’art. 1, comma 344, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 sotto forma di detrazione di quota pari al 55 per cento delle spese sostenute dal contribuente per interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, trova applicazione indipendentemente dall’uso che il contribuente faccia dell’immobile interessato dall’intervento di riqualificazione energetica, non dovendo la stessa riguardare necessariamente gli immobili strumentali all’impresa che intende beneficiare dell’agevolazione in discorso.

Comm. Trib. Reg. Lombardia n. 2271/2018

Nessuna disposizione subordina la possibilità di usufruire della detrazione ai fini IRPEF di cui all’art. 1, comma 344, legge n. 296 del 27 dicembre 2006 delle spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici alla dimostrazione del fatto che dall’intervento di risparmio energetico consegua un’effettiva riduzione dei consumi nell’esercizio dell’attività imprenditoriale, potendo l’intervento riguardare anche beni strumentali all’attività e non generare quindi un vantaggio di- retto per l’impresa.

Comm. Trib. Prov. Agrigento n. 478/2018

Al fine di potere usufruire della detrazione fiscale di cui all’art. 16 del d.p.r. n. 917/1986 - “detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici” - è necessario pagare le fatture dei lavori con bonifico bancario o postale, da cui deve risultare la causale del versamento, il codice fiscale o la p.IVA di chi effettua i lavori.
In caso di pagamento non eseguito tramite bonifico e/o di mancata indicazione nel bonifico delle voci richieste e/o di mancata esibizione della ricevuta di bonifico e/o intestazione a persona diversa da chi richiede la detrazione e/o di mancata esibizione di fatture o ricevute di spese effettuate, ed infine di mancato rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche comunali, il contribuente non ha diritto alla detrazione con conseguente legittimità del recupero di imposta.

Comm. Trib. Reg. Toscana n. 219/2018

La detrazione d’imposta, nei limiti previsti dalla normativa per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti di qualsiasi categoria catastale, cioè abitazioni, uffici, negozi, ed altre unità immobiliari, è fruibile da soggetti come persone fisiche, imprenditori e non imprenditori, società o enti titolari di reddito d’impresa (d.m. 19.2.2007 del Ministro dell’Economia e delle Finanze). La detrazione è condizionata soltanto al rispetto di alcuni adempimenti formali e sostanziali, di cui all’art. 4 e seguenti del d.m. 19.2.2007, idonei a certificare che l’intervento eseguito determinasse un effettivo risparmio energetico. Si tratta, quindi, di un diritto all’agevolazione generalizzato che trova conferma nei testi della norma (art. 1, comma 344, legge 27.12.2006, n. 296, e successive modifiche) e del decreto attuativo, art. 2 d.m. 19.2.2007.

Comm. Trib. Prov. Savona n. 403/2017

Compete la detrazione ai fini IRPEF, relativa al sostenimento di spese per risparmio energetico e per il recupero del patrimonio edilizio, anche ove la comunicazione all’ENEA, sia errata in conseguenza della incompletezza del bonifico bancario/postale. Tanto prevalendo il rispetto della finalità della norma agevolativa, tesa alla corretta tassazione del reddito derivante dall’esecuzione delle opere di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica (rif. Circ. n. 43/E del 18.11.2016).

Comm. Trib. Reg. Toscana n. 1827/2017

L’art 1, comma 344, della legge 27.12.2006, n. 296, per le spese documentate relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti sostenute dal contribuente, prevede una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55% (per l’anno 2007) di dette spese e non pone distinzione di soggetti beneficiari dell’agevolazione, né distinzioni tra le varie categorie di immobili (vedi anche la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 36 del 31.5.2007).
(Nel caso di specie, un socio di società di persone aveva, legittimamente, effettuato la detrazione – ovviamente in proporzione alla sua quota di partecipazione – della spesa sostenuta dalla società per spese relative ad un intervento di riqualificazione energetica su un immobile di proprietà della stessa società ad uso commerciale concesso in locazione a terzi).

Comm. Trib. Reg. Toscana n. 1831/2017

La “ratio legis” delle norme agevolative degli interventi per il risparmio energetico nei fabbricati è quella di agevolare la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare esistente ai fini della tutela dell’ambiente, di contrasto all’inquinamento e allo spreco delle risorse, oltre a quella di onorare gli impegni assunti a livello internazionale per la protezione del Pianeta dal riscaldamento globale. Pertanto detta agevolazione, per la quale può essere detratta una quota delle spese, non può essere destinata soltanto agli utilizzatori degli immobili, ma anche ai possessori o detentori che effettuino gli interventi a proprie spese.

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Consulenze legali
relative all'articolo 16 bis TUIR

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Christian D. chiede
giovedì 10/09/2020 - Estero
“Buongiorno,
Vorrei esporre la domanda seguente :
1.Situazione :mia moglie, italiana, residente in Toscana, pensionata inps, possedie in piena proprieta una casa in Calabria (seconda casa). Vuole fare una ristrutturazione con bonus 50% sulla questa casa. Costi lavori 20000 euro. Avendo un irpef basso (ca. 300€ anno) non potrà fruire del intero diritto alla detrazione, solo diciamo 3000 in 10 anni e non il totale 10000 (50%). Ho pensato all'idea seguente:
a. dare alla figlia (irpef ca 3000 anno - residente in Lombardia) la nuda proprietà prima l'inizio dei lavori
b. dividere i lavori in due paccheti (2 ditte diverse) che sostengono e pagano con finanziamenti separati (fatture e bonifici separati). Ognuno la sua parte.
c. ottenere cosi la possibilità di utilizzare interamente (ma in modo separato e parallele) le somme da detrarre. Per esempio la moglie paga per 6000 e ha 300x10anni di detrazione e la figlia il resto 14000 cioe 700x10 anni
Vorrei sapere se
1. due contribuenti avendo diritti reale (nuda proprietà e usufrutto) possono godere delle detrazioni su uno stesso bene per la stessa ristrutturazione (anche potendo essere individuata in modo ben separato).
2. Se l'operazione è legalmente fattibile senza ostacoli, quale sono le condizioni da rispettare in questo caso preciso?
3. Io sono residente all'estero. In che senso potrei entrare in questa faccenda. Ho irpef su la locazione di un altro bene in Italia di cui sono usufruttuario
Vi ringrazio per l'assistenza

Consulenza legale i 16/09/2020
Per effetto delle disposizioni di cui all’art. 16 bis del TUIR, i contribuenti hanno diritto a detrarre, dall’imposta lorda, un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico degli stessi a patto che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di cui alle lettere da a) a d l) del medesimo art. 16 bis.

Sotto il profilo oggettivo, per unità immobiliare, deve intendersi la singola unità abitativa o le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Inoltre, i lavori per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.
A. Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’art. 3 del T.U. edilizia:
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia
B. Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nella precedente lettera A, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
C. I lavori finalizzati:
  • all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
  • alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.
D. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, intendendo per “atti illeciti” quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).
E. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.
F. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.
G. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica.
H. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Tuttavia, il profilo che maggiormente interessa in questa sede è quello soggettivo.
Sotto questo profilo, possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
  • il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone delle stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.
In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.
Sulla base delle indicazioni sopra date, tenuto conto del fatto che la figlia non è convivente, dal momento che risiede in una regione (Lombardia) diversa da quella del proprietario (Toscana), si ritiene che una strada positivamente percorribile sia quella di cedere la nuda proprietà alla figlia, mantenendo per se’ l’usufrutto dell’immobile. In tal caso, infatti, hanno diritto alla detrazione sia il nudo proprietario che l’usufruttuario, quest’ultimo in quanto titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile.

Resta il fatto, ovviamente che, per stabilire in concreto a chi spetti la detrazione, è necessario verificare chi sostiene materialmente le spese, così come prima precisato e come indicato nella Circolare n. 57/E del 1998.
Si ricorda, al riguardo che i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui devono risultare:
  • la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 bis del d.P.R. n. 917/1986);
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

L’indicazione del codice fiscale del beneficiario è molto importante dal momento che, se l’ordinante del bonifico è una persona diversa da quella che intende fruire della detrazione, quest’ultima, pur in presenza di tutte le altre condizioni previste dalla norma, non potrà fruirne se non è indicata nella disposizione di pagamento quale beneficiario della stessa (circolare dell’Agenzia delle entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).
Riguardo alla personale posizione di chi pone il quesito, la residenza all’estero non è preclusiva della detrazione se è assoggettato ad imposizione all’interno del territorio dello stato. Tuttavia, dal momento che nel caso di non titolarità di un diritto reale/personale di godimento del bene, l’esercizio del diritto alla detrazione è subordinato, oltre che all’effettivo sostenimento dei costi della ristrutturazione, anche alla convivenza con il possessore o detentore dell’immobile, la residenza all’estero impedisce il verificarsi di detta condizione e, pertanto, tenuto conto della residenza della moglie e della figlia, non si potrà esercitare alcuna detrazione né con riferimento all’una né con riferimento all’altra.


Giovanni B. G. chiede
lunedì 17/08/2020 - Liguria
“Spett.le Brocardi.it, avrei un quesito da porre al Vs ufficio:
in data 06/03/2020 ho venduto un immobile di mia proprietà facente parte di un condominio di 32 appartamenti.
Con l'acquirente e sul rogito è stato stabilito che le spese straordinarie relative ai lavori di manutenzione del tetto e del terrazzo di pertinenza dell'appartamento sarebbero rimaste a mio carico pur non essendo ancora state deliberate.
L'assemblea straordinaria che avrebbe dovuto deliberare i lavori avrebbe dovuto tenersi il 27 Febbraio 2020 ma causa emergenza covid è stata rinviata.
Si è poi tenuta il 16 Giugno 2020, e sono stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria che permetteranno di usufruire della detrazione fiscale del 65%, con probabile cessione del credito all'impresa.
Avendo stabilito nel rogito che le agevolazione fiscali per i suddetti lavori sarebbero rimaste a mio favore ("La parte venditrice dichiara di essersi avvalsa, con riguardo all'unità immobiliare in oggetto, degli incentivi fiscali disciplinati dall'art. 16 bis D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 T.U.I.R. detrazione IRPEF per interventi di ristrutturazione ma che non è ancora trascorso l'intero periodo di godimento della detrazione. Tra le parti si conviene che le detrazioni relative alle spese a carico di parte venditrice, utilizzate ed utilizzande, rimangano a favore di parte venditrice ai sensi di quanto disposto dal comma ottavo del suddetto art.16 bis T.U.I.R.") desidererei un Vs parere per capire se avro' comunque diritto alla detrazione fiscale prevista o alla cessione del credito non essendo piu' proprietario dell'immobile al momento dell'esecuzione degli interventi e del pagamento dei lavori.
L'amministratore di condominio e il tecnico che ha redatto il capitolato d'appalto sostengono che avro' comunque diritto alle agevolazioni previste.
Tuttavia leggendo la Guida superbonus dell'Agenzia delle Entrate e la circolare n. 24/E dell' 08 Agosto 2020 mi sono sorti dei dubbi in merito. L'Agenzia delle Entrate stessa, da me interpellata telefonicamente, ha espresso tramite un suo funzionario parere negativo alla mia richiesta in quanto non essendo piu' proprietario dell'immobile non ho piu' titolo alla detrazione.
Non vorrei quindi incorrere nel pagamento di eventuali sanzioni e relativi interessi.
RingraziandoVi anticipatamente porgo
Distinti saluti

Consulenza legale i 20/08/2020
Preliminarmente si evidenzia che i lavori di rifacimento del tetto e del terrazzo, se non effettuati ai fini dell’isolamento termico e con un’incidenza non inferiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, non rientrano tra quelli di cui all'art. 119 del decreto e art. 121 del decreto che, invece, così come espressamente indicato nella norma, nel Provvedimento del Direttore dell’Agenzia, prot. n. 283847/2020 del 08/08/2020, e nella Circolare n. 24 del 08/08/2020, riguardano interventi in ambito di efficienza energetica, interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
Più in particolare, gli interventi agevolabili si distinguono in principali o trainanti e aggiuntivi o trainati.
Rientrano nella prima categoria i seguenti tipi di intervento:
  • interventi di isolamento termico sugli involucri;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
  • interventi antisismici: la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Rientrano nella seconda categoria i seguenti interventi se eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi principali di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico:
  • interventi di efficientamento energetico;
  • installazione di impianti solari fotovoltaici;
  • infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Conseguentemente, gli stessi non potrebbero fruire della detrazione del 110 per cento, prevista dalle citate disposizioni.
Detti lavori, invece, rientrano tra quelli di ristrutturazione edilizia per i quali è riconosciuto l’ordinario diritto alla detrazione di cui all’art. 16-bis del TUIR, che fa riferimento agli interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia
laddove per manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Sono invece compresi nel restauro e nel risanamento conservativo gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente, fermo restando che, come precisato dalla stessa Amministrazione finanziaria, per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”; inoltre, se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Per questi lavori l’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.
Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 aveva elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio anche se detta misura è stata più volte prorogata.

Si ricorda anche che, dal 2018, è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici.
Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.

Sotto il profilo soggettivo, per gli interventi che rientrano tra quelli agevolabili, di cui si è detto prima, la detrazione spetta innanzitutto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi:
Oltre al predetto titolo è richiesto altresì l’effettivo sostenimento delle relative spese da dimostrare anche attraverso l’intestazione delle fatture e dei bonifici di pagamento.
Venendo al caso di trasferimento dell’immobile, occorre precisare che, in generale, per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Ciò in considerazione del fatto che se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).

In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.
Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.
Posto che la sussistenza della titolarità di un diritto reale o personale di godimento dell’immobile, unitamente all’effettivo sostenimento dei costi dei lavori sono entrambe condizioni imprescindibili per l’esercizio del diritto alla detrazione, nel caso in cui chi sostiene gli oneri di esecuzione dei lavori sia soggetto diverso dall’effettivo titolare del diritto, come nel caso di specie, si verifica una situazione per effetto della quale il diritto alla detrazione non potrà essere esercitato né dal titolare del diritto (l’acquirente), in quanto non ha effettivamente sostenuto i relativi oneri; né da chi sostiene gli oneri dei lavori (il venditore), in quanto, alla data di esecuzione dei lavori, non ha più la titolarità di un diritto che assicuri il possesso dell’immobile e, quindi, la fruizione dell’agevolazione.

L’impegno assunto in sede di compravendita dell’immobile non assume, quindi, rilievo ai fini della detrazione posto che, al riguardo, occorre tenere conto esclusivamente dei due elementi in precedenza indicati (titolarità di un diritto e effettivo sostenimento degli oneri) alla data in cui i lavori vengono eseguiti e si fa valere il diritto alla detrazione.
Ciò trova indirettamente conferma anche nel fatto che, nel caso di contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione solo se:
  • è stato immesso nel possesso dell’immobile
  • esegue gli interventi a proprio carico
  • è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.


Paolo Z. chiede
lunedì 27/07/2020 - Emilia-Romagna
“Premessa.
Nel 2006, con unico atto notarile, mio padre ha: 1) donato a me e a mia sorella la nuda proprietà di una casa di sua proprietà (a ciascuno il 50%); 2) ha riservato “l’usufrutto generale per sé e dopo di sé alla propria moglie” che ha accettato. Ciò ai sensi dell’articolo 796 c.c. che consente, appunto, al donante di riservare l’usufrutto non solo a se stesso ma anche a vantaggio, dopo di lui, di una o più persone, sebbene, in quest'ultimo caso, “non successivamente”.
Dopo l'atto di donazione / riserva di usufrutto, mio padre ha effettuato, a proprie spese, interventi nell'edificio soggetti a detrazione fiscale. Alla sua morte, avvenuta nel 2014, la moglie, divenuta usufruttuaria a tutti gli effetti (ma anche unica fra gli eredi ad abitare la casa), ha continuato a usufruire delle annualità della detrazione fiscale.
Alla morte della madre, usufruttuaria, avvenuta nel 2016, io e mia sorella siamo entratti pienamente in possesso della proprietà, essendo nudi proprietari (oltre che unici eredi di nostra madre).

Questito
Io e mia sorella avevamo il diritto a detrarre, alla morte della madre, le annualità rimanenti? Il caf, nel 2017, si è espresso favorevolmente. Dopo più di tre anni, in maniera retroattiva, sostiene di essersi sbagliato e che noi, dopo la morte della madre, non avevamo più diritto alle detrazioni. Questo lo sostiene citando l'art, 979 del c.c., per il quale il diritto di usufrutto non può eccedre la vita dell'usufruttuario. Da quello che abbiamo capito, sostiene che: o mia mamma non aveva diritto alle detrazioni (in quanto usufruttuaria) dopo la morte di mio babbo; o, se lo aveva in quanto erede, questo si è esaurito con lei e non poteva passare a noi. Noi, però, oltre che nudi proprietari (che, con la sua morte, abbiamo ottenuto la piena proprietà) eravamo anche gli unici suoi eredi (" nell'ipotesi in cui erede dell'usufruttuario sia il nudo proprietario dell'immobile che consolida l'intera proprietà dell'immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi potrà portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell'immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di usufruire dell detrazione." Circolare AGE n 13/F del 31 maggio 2019).”
Consulenza legale i 30/07/2020
Le agevolazioni di cui si discute, in generale, sono disciplinate dall’art. 16 bis del TUIR.
In base alla citata norma, i contribuenti hanno diritto a detrarre, dall’imposta lorda, un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.
Il successivo comma 8, ultimo periodo, stabilisce poi che, in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
In realtà, per le spese di acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2019, la detrazione è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.
La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Dalla lettura del testo normativo si evince che la detrazione spetta ai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile sulla base di un titolo idoneo.
Ne deriva che possono fruire della detrazione:
  • coloro che possiedono l’immobile a titolo di piena proprietà, nuda proprietà o altri diritti reali (ad esempio, uso, usufrutto o diritto di abitazione);
  • coloro che detengono l’immobile in base ad un contratto di locazione o di comodato (e, quindi, l’inquilino o il comodatario);
  • coloro che detengono l’immobile sulla base di un contratto preliminare di compravendita (e, quindi, il promissario acquirente);
  • i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile e, per effetto dell’evoluzione normativa in materia di unioni civili, apportata dalla legge 20 maggio 2016, n. 76 (c.d. “Legge Cirinnà”), nella Risoluzione n. 64/E del 28 luglio 2016, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il convivente more uxorio che sostiene le spese di recupero del patrimonio edilizio può usufruire di questa detrazione alla stessa stregua dei familiari conviventi. Può essere beneficiario anche il coniuge separato, assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
  • i soci di cooperative a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi anche se non ancora titolari di mutuo individuale, compresi tra i possessori dell’immobile;
  • i soci di cooperative a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi compresi tra i detentori dell’immobile;
  • i soggetti di cui all’art. 5 del T.U.I.R. che producono redditi in forma associata.

Fatte queste premesse, occorre rilevare, come già sopra evidenziato, che la fattispecie oggetto della richiesta di parere è disciplinata dalla norma che, in riferimento all’ipotesi di decesso dell’avente diritto, dispone espressamente che la parte residua della detrazione (intendendosi come tale la parte non fruita per effetto del fatto che non si è ancora concluso il decennio di ripartizione) si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene immobile sul quale sono stati realizzati gli interventi agevolati.
In realtà, le regole relative all’esercizio del diritto di detrazione in riferimento alle rate residue, in riferimento all’ipotesi di vendita dell’immobile, sono state più volte riviste dall’amministrazione finanziaria e questo, in alcuni casi, potrebbe avere determinato un po’ di confusione.
Tuttavia, in caso di decesso del soggetto che ha realizzato gli interventi la regola è sempre stata quella prima indicata e, pertanto, unica condizione effettivamente richiesta dalla norma è che l’erede che continua ad esercitare il diritto alla detrazione, conservi la detenzione materiale e diretta del bene immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi.

Sul punto si fa rilevare che, con Circolare 18/E del 06/05/2016, punto 3.2, l’amministrazione finanziaria, ha preso in considerazione l’ipotesi di un immobile di proprietà del figlio, concesso in comodato al padre, con contratto di comodato regolarmente registrato, sul quale il padre, in qualità di comodatario, aveva eseguito degli interventi di recupero del patrimonio edilizio.
Al riguardo, la stessa amministrazione ha precisato che, a seguito della morte del genitore comodatario, il figlio può fruire delle quote residue dell’agevolazione spettante al de cuius anche se l’immobile, oggetto degli interventi, era già presente nel suo patrimonio.
Ciò in quanto, egli è erede del de cuius e, in qualità di proprietario dell’immobile, ha titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione.
È necessario, tuttavia, che nel rispetto della citata disposizione di legge di cui all’ultimo periodo del comma 8 dell’art. 16 bis del TUIR, l’erede mantenga la detenzione materiale e diretta dell’immobile in questione.

Con Circolare n. 20/E del 13/05/2011, punto 2.2, è stata, infatti presa in considerazione l’ipotesi in cui l’erede concede l’immobile in comodato a terzi, stabilendosi che, in questo caso, l’erede non dispone più in modo diretto e immediato dello stesso e, pertanto, non potrà continuare a beneficiare della detrazione per le spese di ristrutturazione sostenute dal de cuius.
Resta da chiarire a questo punto, se in riferimento al coniuge superstite possa parlassi di legittima detenzione dell’immobile per effetto del diritto di usufrutto, disposto a suo favore dal coniuge premorto, in sede di donazione della nuda proprietà alle proprie figlie.
Il tema è quello dell’usufrutto successivo, in relazione al quale la legge in effetti pone forti limitazioni; in particolare, l’art. 698 del c.c., rubricato appunto “Usufrutto successivo”, stabilisce che la disposizione testamentaria con la quale viene lasciato a più persone successivamente l'usufrutto ha valore soltanto a favore di quelli che alla morte del testatore si trovano primi chiamati a goderne.
La medesima disposizione viene per certi versi ripresa in tema di donazione, essendo previsto all’art. 796 del c.c., citato nel quesito, che il donante può riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio e, dopo di lui, a vantaggio di un’altra persona o anche di più persone ma non successivamente.
Ricorrono, in tal caso, due donazioni: la prima ha ad oggetto la nuda proprietà, la seconda un’offerta di usufrutto in favore di un terzo.
Entrambe le donazioni sono valide a patto che siano state accettate con le prescritte forme, durante la vita del donante, pena la perdita di efficacia della stessa donazione.
Venendo al caso di specie, ne deriva che, dopo la morte del genitore che ha effettuato gli interventi di risanamento per i quali era stata riconosciuta come spettante la detrazione di cui all’art. 16 bis del TUIR, il diritto alla detrazione delle restanti quote si trasferisce al coniuge superstite, che ha continua a detenere legittimamente l’immobile per effetto della riserva di usufrutto successivo contenuta nell’atto di donazione.
Alla morte della madre, sono le figlie che, in qualità di eredi, hanno conseguito il legittimo possesso dei beni e, pertanto, godono di un valido titolo giuridico (la successione legittima o testamentaria) che consente loro di fruire della detrazione (a patto che continuino a detenere l’immobile materialmente e direttamente).
Nessun rilievo assume in questa fattispecie l’art. 979 del c.c., dal quale si evince solamente qual è il termine di durata massima del diritto di usufrutto costituito in favore di una persona fisica, riferibile però nel caso di specie alla vita di due distinti soggetti, il donante e la moglie usufruttuaria successiva.


Mario M. chiede
giovedì 23/07/2020 - Umbria
“Esiste titolo per un acquirente alla detrazione fiscale del 25% del prezzo (IVA inclusa) di un'unità abitativa ristrutturata ai sensi art 3 comma 1 lettera d DPR 380/2001 se parliamo dell'acquisto da impresa (nei 18 mesi) di uno dei 4 appartamenti da 50 mq cadauno, ciascuno con estremi catastali nuovi, rivenienti dalla completa ristrutturazione e divisione di un preesistente appartamento di 200 mq. sito al settimo piano di un edificio residenziale ?
Grazie saluti”
Consulenza legale i 28/07/2020
L’agevolazione di cui si discute è quella di cui alla lett- b) del comma 1 dell’art. 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), approvato con d.P.R. n. 917/86.
In base alla citata disposizione, i contribuenti hanno diritto a detrarre, dall'imposta lorda, un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze.
Come precisato nel successivo comma 3, la detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle citate lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un’aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro. Il prezzo comprende anche l’Iva addebitata all’acquirente.
In realtà, per le spese di acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2019, la detrazione è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.
La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Dalla lettura del testo normativo si evince che le condizioni necessarie per usufruire dell’agevolazione sono le seguenti:
  • l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi;
  • l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori;
  • l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante). Non spetta se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria;
  • il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.
Pertanto, dal dettato normativo e da quanto sin qui scritto si evince che, sebbene l’agevolazione possa essere fruita per immobile, laddove per immobile si intende la singola unità immobiliare acquistata o assegnata, indipendentemente dalle altre unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato, che possono anche non essere state cedute o assegnate, i lavori devono però riguardare l’intero fabbricato e, quindi, nel caso di specie, in cui sembra che i lavori di ristrutturazione hanno riguardato la singola unità immobiliare, non è possibile fruire della suddetta agevolazione.

In ogni caso, per ogni ulteriore chiarimento, anche in ordine alle altre agevolazioni di cui è possibile fruire in riferimento agli immobili, si rinvia alla guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”, pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate al seguente link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Ristrutturazioni+edilizie+it_Guida_Ristrutturazioni_edilizie_Maggio2019.pdf/ed587c35-c2d6-7346-b79f-e2409b6a8c92
Si ricorda, da ultimo, che per interventi di risanamento conservativo si intendono quelli fatti per la conservazione dell’edificio e per assicurarne la funzionalità (per esempio, consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, inserimento di elementi accessori e di impianti necessari); mentre, per interventi di ristrutturazione edilizia si intendono quelli volti a trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.


Paolo S. chiede
giovedì 27/06/2019 - Lazio
“Nel 2017, in un condominio, si sono iniziati e conclusi i lavori di installazione dei contabilizzatori di calore con una spesa totale di circa 30.000€. La ditta ha emesso fatture entro fine anno 2017, ma ha ricevuto nel 2017 solo un acconto di 4000€, nel 2018 un altro acconto di 4800€ (pur avendo i condomini versato la totalità delle rate) e nel 2019 il saldo. Le normative fiscali per la detraibilità della spesa per questo tipo di intervento è cambiata nel tempo.
Quale normativa va applicata? quella del 2017, del 2018 o del 2019? Oppure diversa per i singoli pagamenti?
Grazie e cordiali saluti.”
Consulenza legale i 02/07/2019
La legge di bilancio 2019 (Legge n. 145 del 30 dicembre 2018) ha prorogato al 31 dicembre 2019, nella misura del 65%, la detrazione fiscale (dall’IRPeF e dall’IRES) per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.
L’agevolazione fiscale è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti. In particolare, le detrazioni sono riconosciute se le spese sono state sostenute per:
  • la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento;
  • il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni - pavimenti - finestre, comprensive di infissi);
  • l’installazione di pannelli solari;
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2019, l’agevolazione è prevista anche per l’acquisto e la posa in opera:
  • delle schermature solari indicate nell’allegato M del decreto legislativo n. 311/2006, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;
  • di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.
Inoltre, la detrazione è stata estesa anche alle spese effettuate, tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2019, per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, finalizzati ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento più efficiente degli impianti.
Infine, per gli anni 2018 e 2019 è prevista anche:
  • per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori, in sostituzione di impianti esistenti;
  • per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi;
  • per l’acquisto e la posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Così come evidenziato nel quesito, le percentuali di detrazione variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato.
Per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali attraverso i quali si raggiungono determinati indici di prestazione energetica, dal 2017 sono previste detrazioni più elevate­.
Più in particolare, la detrazione, da ripartire sempre in 10 rate annuali di pari importo, spetta nelle seguenti misure: 70%, se gli interventi interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio; 75%, quando gli interventi sono diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica).
Per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, il valore massimo della detrazione fiscale è di € 30.000,00.
Per lavori di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale si intende la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua.

Per fruire dell’agevolazione è necessario, quindi, sostituire l’impianto preesistente e installare quello nuovo.
Non è agevolabile, invece, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti (con l’eccezione, dal 1 gennaio 2015, dell’installazione dei generatori alimentati a biomassa).
La fruizione della detrazione è limitata ai soli casi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e non anche a quelli di integrazione degli stessi.

Dal 1° gennaio 2008, l’agevolazione è ammessa anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione realizzato.
Sono comprese tra le spese detraibili, infine, quelle relative alle prestazioni professionali necessarie per realizzare gli interventi agevolati o per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta; nonché quelle sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento).
L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato.

Venendo al tema che qui interessa, il comma 349 dell’art. 1 della Legge n. 296/2006, istitutiva della detrazione, rimanda alle disposizioni attuative da adottare con apposito decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dello sviluppo economico.
A tale scopo è stato emanato il Decreto interministeriale del 19.02.2007, successivamente integrato e modificato dal D.M. 26.10.2007.
Proprio in considerazione del fatto che la predetta normativa ha istituito l’agevolazione di cui si discute sotto forma di detrazione di imposta, la stessa va fruita secondo le regole generali previste in tema di detrazioni. Al riguardo va precisato che:
  • per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali, la detrazione va fruita secondo il criterio di cassa che è il criterio che sovraintende alla determinazione del reddito complessivo di tali soggetti. Pertanto, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre far riferimento alla data dell’effettivo pagamento;
  • per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali, la detrazione va fruita secondo il criterio di competenza che è il criterio che sovraintende alla determinazione del reddito complessivo di tali soggetti. Pertanto, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre far riferimento alla data di ultimazione della prestazione.
Quando gli interventi consistono nella prosecuzione di lavori appartenenti alla stessa categoria, effettuati in precedenza sullo stesso immobile, ai fini del computo del limite massimo della detrazione occorre tener conto anche delle detrazioni fruite negli anni precedenti.
In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi e, pertanto, la somma eventualmente eccedente non può essere chiesta a rimborso.


RICCARDO D. L. chiede
lunedì 27/05/2019 - Lazio
“La mia domanda riguarda la certificazione che l' amministratore di condominio deve inviare ai condomini per usufruire della detrazione fiscale in merito a lavori di riqualificazione energetica; nello specifico sostituzione di caldaia condominiale.
Gradirei sapere se il condomino intestatario della certificazione in qualita' di proprietario o titolare di altro diritto reale per usufruire della detrazione deve essere anche l' intestatario dei bonifici effettuati al condominio per lavori ovvero è sufficiente il titolo di proprietà o altro diritto reale considerato che i pagamenti alla ditta che esegue i lavori sono effettuati
dal condominio e quindi i bonifici sono intestati al condominio stesso.
Inoltre, ci deve essere rispondenza fra indicazione dell' immobile nella dichiarazione dei redditi e intestazione della certificazione ? Meglio, il proprietario dell' immobile puo' usufruire della detrazione ancorchè l'immobile sia dichiarato
dal titolare del diritto di abitazione.
In ultimo, l' amministratore del condominio puo' correggere il beneficiario della detrazione sulla comunicazione inviata
alla Agenzia delle Entrate (scheda informativa ?) entro il termine della presentazione della dichiarazione ancorchè il dato
risulti acquisito della dichiarazione pre-compilata. e quali" conseguenze successive" può avere la correzione dei confronti del contribuente . Molte grazie”
Consulenza legale i 05/06/2019
L’agevolazione connessa agli interventi di riqualificazione energetica degli edifici è stata istituita con Legge 296/2006 - art. 1 commi 344-345-346-347 e, nel corso degli anni è stata prorogata ed estesa con successivi interventi normativi, quali la Legge 244/2007 - art. 1 commi da 20 a 24 e 286, il Dl 63/2013 - art. 14, la Legge 190/2014 – art. 1 comma 47, la Legge 208/2015 - art. 1 comma74, la Legge 232/2016 - art. 1 comma 2, la Legge 205/2017 - art. 1 comma 3 e, da ultimo, la Legge 145/2018 - art. 1 comma 67.
L’agevolazione consiste in una detrazione dall’IRPEF o dall’IRES ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti. In generale, le detrazioni sono riconosciute per:
  • la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
  • il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni - pavimenti - finestre, comprensive di infissi)
  • l’installazione di pannelli solari
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
La detrazione spetta, inoltre, per l’acquisto e la posa in opera di schermature solari, di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative.

Regole, tempi e misure diverse sono previste per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.
Per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che si trovano nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, è prevista una detrazione ancora più alta, pari:
  • all’80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore
  • all’85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) esistenti, di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali (per l’attività d’impresa o professionale).
Non sono agevolabili, quindi, le spese effettuate in corso di costruzione dell’immobile. L’esclusione degli edifici di nuova costruzione, peraltro, risulta coerente con la normativa di settore adottata a livello comunitario, in base alla quale tutti i nuovi edifici sono assoggettati a prescrizioni minime della prestazione energetica in funzione delle locali condizioni climatiche e della tipologia.
Per alcune tipologie di interventi, inoltre, è necessario che gli edifici presentino specifiche caratteristiche (per esempio, essere già dotati di impianto di riscaldamento).
Le spese ammesse in detrazione comprendono sia i costi per i lavori edili relativi all’intervento di risparmio energetico, sia quelli per le prestazioni professionali necessarie per realizzare l’intervento stesso e acquisire la certificazione energetica richiesta.

Sotto il profilo soggettivo, come precisato nella Circolare n. 36 del 31.05.2007, i soggetti indicati all’articolo 2 del D.M. 19 febbraio 2007 (emanato ai sensi del comma 349 della legge finanziaria per dare attuazione alle disposizioni recate dai commi 344, 345, 346 e 347, il quale disciplina i contenuti tecnici degli interventi agevolabili e le modalità per fruire della detrazione), possono fruire della detrazione a condizione che:
La medesima circolare precisa poi, sulla base di un consolidato orientamento di prassi formatosi in merito alle detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia (Circolare n. 121 del 1998 e successive), che sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari, individuati ai sensi del comma 5 dell'[[5tuir] (coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado), conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, che sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.
E’ stata, infatti, ravvisata nella convivenza una condizione che giustifica la partecipazione del coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini entro il secondo grado alle spese che avrebbe dovuto sostenere il titolare dell’immobile.
Tale principio deve ritenersi valido anche in relazione alla detrazione per i lavori di risparmio energetico, con la precisazione, tuttavia, che esso trova applicazione limitatamente ai lavori eseguiti su immobili appartenenti all’ambito “privatistico”, a quelli cioè nei quali può esplicarsi la convivenza, ma non in relazione ai lavori eseguiti su immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione.

Anche le istruzioni alla compilazione della dichiarazione dei redditi precisano che ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché abbia sostenuto le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati.
Ne deriva che, il condomino intestatario della certificazione in qualità di proprietario o titolare di altro diritto reale può usufruire dell’agevolazione anche se non ha effettivamente sostenuto le spese ossia, non è l’esecutore/intestatario dei bonifici effettuati al condominio a patto che, però, quest’ultimo costituisca per il condomino un familiare ai sensi dell’articolo 5, comma 5 del Tuir e sia con lo stesso convivente.
Va, tuttavia, precisato che, in questi casi, al fine di assicurare il diritto all’esercizio della detrazione a soggetto diverso da quello che ha effettivamente sostenuto le spese, fermi restando la sussistenza del vincolo di parentela o affinità di cui si è detto e l’obbligo di convivenza, è altresì necessario che il pagamento delle spese sia stato effettuato tramite bonifico bancario o postale da cui risulti il codice fiscale del beneficiario della detrazione.

Come indicato nelle istruzioni di prassi fornite dall’amministrazione finanziaria, i contribuenti che possono usufruire della detrazione devono essere indicati nella scheda informativa da trasmettere all’Enea, relativa agli interventi realizzati, redatta secondo lo schema riportato nell’allegato E o F del decreto attuativo (D.M. 19 febbraio 2007).
Tale scheda deve, infatti, contenere i dati identificativi del soggetto che ha sostenuto le spese e dell’edificio su cui i lavori sono stati eseguiti, la tipologia di intervento eseguito e il risparmio di energia che ne è conseguito, nonché il relativo costo, specificando l’importo per le spese professionali e quello utilizzato per il calcolo della detrazione.
Se non vi è coincidenza tra il nominativo riportato nella scheda informativa e l’intestazione del bonifico o della fattura, stante quanto detto prima, la detrazione spetta comunque al soggetto che ha effettivamente sostenuto la spesa, essendo il principio dell’effettivo sostenimento il criterio guida per fruire dell’agevolazione in commento.
Proprio in considerazione di ciò, la detrazione può essere fruita dal soggetto che effettivamente sostiene la spesa anche nel caso in cui l’immobile, ai fini della tassazione del relativo reddito da fabbricati, sia dichiarato da altro soggetto titolare del diritto di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) sull’immobile.

La scheda informativa può comunque essere rettificata. Si possono correggere, per esempio, errori materiali sui dati anagrafici del contribuente e dei beneficiari della detrazione, i dati identificativi dell’immobile oggetto di intervento, gli importi di spesa indicati in misura non corrispondente a quella effettiva.
In ogni caso, la comunicazione in rettifica della precedente deve essere inviata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale la spesa può essere portata in detrazione.
Non è necessario rettificare la scheda informativa quando è stato indicato un nominativo diverso da quello dell’intestatario del bonifico o della fattura, o non è stato segnalato che possono aver diritto alla detrazione più contribuenti. In questi casi, infatti, è sufficiente che il contribuente che intende avvalersi della detrazione sia, comunque, in grado di dimostrare di essere in possesso dei documenti che attestano il sostenimento dell’onere e la misura in cui tale onere è stato effettivamente sostenuto.
La prova dovrà essere fornita all’amministrazione in sede di controllo delle detrazioni operate in dichiarazione, ai sensi dell’art. 36 ter del d.P.R. n. 600/73.


Salvatore M. chiede
mercoledì 17/10/2018 - Sardegna
“Avendo effettuato lavori di manutenzione presso l'abitazione principale,nel gennaio di quest'anno ho ricevuto da parte della ditta che ha effettuato i lavori la relativa fattura che così si esprime:

Vs dare per le seguenti prestazioni:
Manutenzione straordinaria ex art 16-bis del DPR 917/1986 di un'abitazione ubicata a...... via.............;
lavori di imbiancatura facciate,manutenzione varie di terrazzi,scala e ringhiera, manutenzione tetto, fornitura e posa in opera di scossaline.
Saldo sulle spese di realizzazione dei lavori € 13.438,00 aliquota IVA 10%

Saldo spese posa in opera e realizzazione di impianto
fotovoltaico € 2.500,00 aliquota IVA 10%

Totale imponibile € 15.938,00
totale IVA € 1.593,80
Totale fattura € 17.531,80
La suddetta fattura è stata pagata mediante bonifico bancario parlante, al fine di poter beneficiare delle agevolazioni fiscali in materia di IRPEF che consentono di recuperare il 50% dell'importo speso in dieci anni.
In ogni caso non si intende chiedere la deduzione relativamente alla prima voce della fattura(lavori di imbiancatura facciate, ecc.), anche perchè, a seguito di una consulenza precedente presso di Voi,analogamente non si procedette a richiedere la deduzione relativamente ad una fattura emessa nel dicembre 2017 sempre relativamente a lavori effettuati presso la stessa abitazione e avente come oggetto le stesse voci espresse nella prima voce della fattura in esame.
Si chiede comunque se, a vostro giudizio, è possibile, quando sarà il momento,chiedere la deduzione dell'importo IVA compresa della parte della fattura relativa alle spese per la realizzazione e posa in opera dell'impianto fotovoltaico, essendo tale importo incluso in una fattura che comprende una voce praticamente non deducibile.
Peraltro con la dichiarazione dei redditi relativa all'anno 2017 si è chiesta la deduzione dell'importo speso per l'acquisto del materiale acquistato nel dicembre 2017 per la realizzazione dell'impianto fotovoltaico con accumulo.
Si precisa che la realizzazione dell'impianto fotovoltaico era regolarmente previsto sin dall'inizio e che ciò è stato regolarmente segnalato all'ufficio tecnico del Comune prima dell'inizio dei lavori, con la pratica concernente i lavori da realizzare.”
Consulenza legale i 22/10/2018
Dalla descrizione della fattura sopra riportata si evince che la stessa fa riferimento alla corresponsione del saldo di quanto dovuto tanto in riferimento ai lavori di manutenzione quanto in riferimento alla posa in opera e realizzazione dell’impianto fotovoltaico.
Nella descrizione indicata in fattura le due voci sono separatamente evidenziate e, pertanto, è perfettamente individuabile l’ammontare dell’onere sostenuto in riferimento all’uno e all’altro degli elementi di spesa sostenuti.

Laddove anche le fatture in acconto contengono una descrizione così analitica delle spese sostenute in riferimento all’uno e all’altro degli interventi realizzati sull’immobile, non si rinvengono difficoltà all’esercizio della deduzione in relazione alla voce di spesa riconducibile alla posa in opera e realizzazione dell’impianto fotovoltaico, stante il fatto che il documento/fattura, così come rilasciato, è assolutamente idoneo a consentire all’Amministrazione finanziaria l’esercizio dei poteri di controllo necessari al fine di verificare la correttezza del comportamento fiscale adottato tanto da chi ha eseguito la posa in opera e realizzazione dell’impianto, quanto da chi usufruirà della detrazione I.R.Pe.F. in dichiarazione.

Sarà, infatti, assolutamente possibile verificare se quest’ultima sia stata correttamente quantificata in riferimento al costo di posa in opera e realizzazione dell’impianto.

Quanto detto vale anche per l’Imposta sul Valore Aggiunto, limitatamente alla parte della stessa riconducibile al costo di posa in opera e realizzazione dell’impianto fotovoltaico.
Al riguardo, sebbene l’IVA sia stata calcolata in riferimento all’ammontare complessivamente corrisposto per tutti i lavori eseguiti (manutenzione straordinaria e impianto fotovoltaico), è agevolmente individuabile la parte del tributo riconducibile al solo costo di posa in opera e realizzazione dell’impianto fotovoltaico, tanto più nel caso di specie in cui lo stesso è stato determinato con le medesima aliquota del 10%.

Conseguentemente, in riferimento alla fattura di saldo riportata nel quesito, la detrazione sarà pari al 50% dell’importo di € 2.750,00 (€ 2.500 imponibile + € 250,00 IVA al 10% relativa al predetto imponibile).
Lo stesso calcolo andrà effettuato in relazione alle precedenti fatture in acconto.

Salvatore M. chiede
martedì 05/06/2018 - Sardegna
“Recentemente ho effettuato lavori di manutenzione dell'abitazione di residenza regolarmente fatturati e pagati mediante bonifico bancario parlante secondo le procedure previste per ottenere i benefici fiscali.Però mi sorgono dei dubbi sull'effettiva detraibilità dei lavori effettuati.
La causale di una prima fattura del 07712/2017 così recita:" manutenzione straordinaria ex art. 16-bis del DPR 917/1986 di u'abitazione sita a (omissis), in via (omissis); lavori di imbiancatura facciate,manutenzione varie di terrazzi,scala e ringhiera,manutenzione tetto". Segue poi l'importo che vene sottoposto ad IVA al 10%.
La causale di una seconda fattura così recita:"manutenzione straordinaria ex art 16-bis del DPR 917/1986 n. 27;lavori di imbiancature facciate,manutenzione varie di terrazzi,scala, ringhiera,manutenzione tetto,fornitura e posa in opera di scossaline". Segue poi l'importo che viene sottoposto ad IVA al 10%.”
Consulenza legale i 09/06/2018
Si premette che la breve descrizione degli interventi contenuta nelle fatture indicate nel quesito non permette di essere del tutto puntuali poiché, se da un lato fa riferimento a lavori di “manutenzione straordinaria ex art. 16-bis del DPR 917/1986 n. 27”, dall’altro, in concreto, sembra riferirsi a lavori di manutenzione ordinaria su facciata, terrazzo-tetto, scala e ringhiera, per i quali l’agevolazione di cui si discute non spetta.

L’agevolazione di cui all’articolo 16-bis del d.P.R. n. 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi) è sicuramente quella più conosciuta tra le norme agevolative degli interventi di recupero del patrimonio edilizio e consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.
Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.
Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha rinviato al 31 dicembre 2018 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono, comunque, con la detrazione Irpef.
Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale. E ancora, le detrazioni per l’acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati e quelle per la realizzazione o l’acquisto di posti auto.
La normativa e la prassi di riferimento è estremamente ampia e potrà essere reperita sul sito dell’Agenzia delle Entrate al seguente link

La stessa Agenzia delle Entrate ha pubblicato a febbraio 2018 una guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie in cui, dopo avere esaminato i presupposti soggetti e oggettivi, nonché le condizioni e modalità per usufruire delle agevolazioni, fa una elencazione dei lavori agevolabili, separatamente per le singole unità abitative e per le parti condominiali.

Come precisato nella guida si tratta di un elenco esemplificativo e non esaustivo; tuttavia, in base alla predetta guida e dovendo fare esclusivo riferimento alla breve descrizione degli interventi contenuta nelle fatture indicate nel quesito, i lavori relativi alla facciata sono agevolabili nella misura in cui comportano il rifacimento, anche parziale, della stessa, modificando materiali e/o colori (o anche solo i colori). Lo stesso dicasi, in generale, in relazione al rifacimento delle altre pareti esterne: anche in questo caso, i costi di rifacimento sono agevolabili nella misura in cui comportano una modifica dei materiali e dei colori (o anche solo dei colori).
I lavori sulle scale sono agevolabili nella misura in cui comportano la sostituzione di gradini interni e esterni, modificando la forma, le dimensioni o i materiali preesistenti.
I lavori sul terrazzo o lastrico solare sono agevolabili nella misura in cui ne comportano il rifacimento con materiali diversi rispetto a quelli preesistenti o con caratteristiche diverse da quelle preesistenti per dimensioni o piano.
I lavori di manutenzione tetto sono agevolabili nella misura in cui comportano la sostituzione dell’intera copertura ovvero la modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume; o, nel caso di tetto con travi, la sostituzioni con modifiche o la sostituzione totale per formazione nuovo tetto.

La guida non prende in considerazione gli oneri relativi ai lavori di manutenzione di ringhiere e di fornitura e posa in opere di scossaline, per la valutazione della cui deducibilità fiscale occorrerà fare riferimento ai criteri generali per l’individuazione degli interventi per i quali spetta l’agevolazione fiscale.
A tal fine, nonché con l’intento di fornire gli strumenti di conoscenza necessari per valutare la effettiva deducibilità di ogni onere si precisa che l’agevolazione riguarda tutti gli interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):
  • manutenzione straordinaria,
  • restauro e risanamento conservativo,
  • ristrutturazione edilizia.
Non sono invece ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.
Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Sono considerati interventi di restauro e risanamento conservativo quelli finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Ne sono esempi gli interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado; all’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti; all’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.
Riguardo a quest’ultima tipologia di interventi, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:
  • per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”;
  • se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Sono agevolabili ancora, gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi; i lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione); ovvero, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.

Sono, altresì, agevolabili gli interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi; quelli finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico; quelli effettuati per il conseguimento di risparmi energetici; gli interventi per l’adozione di misure antisismiche; quelli di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.


Elesio P. chiede
venerdì 09/03/2018 - Umbria
“Io e mia moglie abitiamo nella regione Marche nell'appartamento intestato a mia figlia senza aver costituito diritto di abitazione. Possediamo un altro appartamento in umbria dove abbiamo anche la residenza ma che abitiamo saltuariamente.
Domande:
Nel fabbricato, dove mia figlia possiede l'appartamento, sono state fatte delle ristrutturazioni che sono state pagate da me con bonifici intestati al condominio quindi posso io detrarre lo sgravio fiscale del 50%?
Se non ho costituito il diritto di abitazione prima dell'inizio dei lavori lo posso fare ora così iniziare a recuperare la detrazione dalla rata equivalente all'anno di stipula del diritto?
Con la stipula del diritto di abitazione nell'appartamento di mia figlia il mio appartamento dove ho la residenza mi diventa seconda casa con tutti gli obblighi di legge da rispettare in particolare IMU da pagare?
Vi ringrazio anticipatamente della risposta che vorrete darmi.

Consulenza legale i 19/03/2018
Il quesito, almeno nella prima parte, attiene ai presupposti di natura soggettiva in ordine al diritto alla detrazione delle spese connesse agli interventi di recupero sugli immobili residenziali, disciplinato dall’art. 16 bis del TUIR approvato con d.P.R. n. 917/1986.

La fattispecie concreta riguarda il caso in cui le predette spese siano state sostenute su parti condominiali da soggetto non proprietario dell’unità abitativa situata nel fabbricato ristrutturato.

La citata norma prevede, infatti, che dall'imposta lorda si detrae una percentuale del 36% delle predette spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi.

Da ultimo, la legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha rinviato al 31 dicembre 2018 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2019 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro.

Dal 2018, tuttavia, la stessa legge di bilancio ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.

I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef.
Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale.

E ancora, le detrazioni per l’acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati e quelle per la realizzazione o l’acquisto di posti auto.

Il quesito, tuttavia, sembra fare riferimento al beneficio di cui al citato art. 16-bis, stante il riferimento allo “sgravio fiscale del 50%” e pone, in particolare, il tema dei contribuenti ammessi a fruire dell’agevolazione.

Al riguardo, la norma citata fa espressamente riferimento ai “contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi”.

L’agevolazione spetta, quindi, non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:
  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
  • soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado)
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone delle stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Dal 2018, infine, le detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia (compresi quelli per l’adozione di misure antisismiche) possono essere usufruite anche:
  • dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati
  • dagli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti; questi enti devono essere stati costituiti, e già operanti alla data del 31 dicembre 2013, nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”.

L’agevolazione può essere fruita, quindi, non solo dal proprietario ma anche da chi ha un diritto reale di godimento sull’immobile, dal locatario o comodatario.

Quindi, anche se non è stato costituito diritto di abitazione, si potrebbe fruire dell’agevolazione per il solo fatto di essere comodatario dell’immobile.

Occorre, però, a questo punto capire quando deve essere stato costituito il titolo sulla base del quale si “detiene” l’immobile.

Va, al riguardo, precisato che con Circolare del 7 luglio 2015 n. 26/E, l’Agenzia delle entrate ha ribadito che “per quanto riguarda la registrazione, se i lavori sono effettuati dal conduttore o comodatario, nel modello (n.d.r: da utilizzare per la comunicazione inizio lavori all’Amministrazione finanziaria) devono essere indicati, oltre ai dati catastali identificativi dell’immobile anche gli estremi di registrazione del contratto di locazione o di comodato”.
Pertanto, anche nell’ipotesi di comodato, sarebbe stato necessario stipulare e registrare il relativo contratto prima di eseguire i lavori.

Ne deriva che il diritto alla detrazione non potrà essere esercitato se il contratto di comodato non è stato registrato o il diritto di abitazione non è stato costituito anteriormente all’inizio dell’esecuzione dei lavori, stante il fatto che come precisato nella Ris. n. 136/E del 06.05.2002, le predette situazioni devono sussistere nel momento in cui si attiva la procedura finalizzata all’esercizio della detrazione e non anche nel momento in cui si fruisce della detrazione ed, è indubbio che la ripartizione temporale della detrazione attiene esclusivamente alla sua fruizione.

Tenuto conto di ciò il diritto alla detrazione non può essere da Lei esercitato in quanto il titolo sulla base del quale detiene l’immobile non è stato registrato anteriormente all’inizio dei lavori.

Ferme tutte le altre condizioni richieste dalla norma, avrebbe, tuttavia, potuto beneficiare della detrazione Sua figlia laddove, nelle disposizioni di pagamento effettuate al condominio, fosse stata indicata quale “beneficiaria della detrazione”, così come precisato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015.

Al di fuori di questa situazione, la disciplina di cui al comma 8 dell’art. 16-bis del TUIR prevede due sole ipotesi in cui la fruizione della detrazione possa essere riconosciuta a soggetto diverso da quello che ha realmente sostenuto le spese: 1) nell’ipotesi di vendita dell’unità immobiliare, in cui la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare; 2) in caso di decesso dell'avente diritto, in cui la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Riguardo poi al tema della residenza, da quanto detto deriva che la normativa agevolativa non richiede espressamente che si abbia anche la residenza anagrafica nell’immobile con riferimento al quale si sostengono le spese di ristrutturazione, in quanto la detrazione spetta al semplice “detentore”.

Relativamente all’IMU, è indubbio che la titolarità del diritto di abitazione è presupposto per l’applicazione del tributo sul titolare dello stesso che, per altro, in qualità di soggetto passivo, ha anche diritto a fruire di tutte le detrazioni previste per il proprietario dell’immobile, ivi compresa quella per l’abitazione principale.

La stipula di un contratto di comodato, invece, potrebbe assicurare al comodante il diritto ad una riduzione del 50% della base imponibile, se si verificano le condizioni di cui al comma 3 dell'articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, in base al quale, “per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; ai fini dell’applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione di cui all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.

Con Circolare 1/DF del 17.02.2016 è stato precisato che la riduzione non spetta:
  • se i due immobili ad uso abitativo si trovano in due comuni diversi;
  • se si risiede nel Comune A e l'immobile è situato nel Comune B (diverso dal Comune A)
  • se l'immobile dato in comodato non viene utilizzato come abitazione principale del comodatario.

Nel caso in esame, la figlia/comodante potrà usufruire dell’agevolazione se rispetta i requisiti e, in considerazione del fatto che, nel quesito, si parla di un solo appartamento, quello dato dai genitori.
Di contro, i genitori perderanno l’agevolazione prima casa per l’appartamento in Umbria.

Per completezza e con riferimento ad eventuali successivi interventi, si evidenzia che, nel caso di ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.

Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, se possiedono i requisiti per avere la detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alla spese) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

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