consulenza legale in materia di servitù prediali

1. Caratteri fondamentali delle servitù prediali 2. Disciplina giuridica dell'istituto della servitù prediale 3. Consulenze legali in materia di servitù prediali

1. CARATTERI FONDAMENTALI DELLE SERVITÙ PREDIALI
Le servitù prediali sono dei diritti reali su cosa altrui (vengono definiti in dottrina iura in re aliena), che consistono storicamente nell'apposizione di un "peso" su un certo fondo (fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (fondo dominante).
Le servitù possono consistere in obblighi di vario genere, di sopportazione o di astensione, ma mai in obblighi attivi di facere.
Esse nascono e si trasmettono per l'utilità del fondo, che può consistere anche in una maggiore comodità o amenità dello stesso, e circolano quindi assieme al fondo stesso, senza che la diversa titolarità del proprietario possa avere su tale rapporto alcuna incidenza.
In altre parole, è necessario che la servitù inserisca al fondo, trovando la sua funzione nella maggiore fruibilità dello stesso, pur avvantaggiando indirettamente anche il proprietario.
Tale vantaggio del titolare del fondo, tuttavia, deve risultare solo in maniera indiretta. Non sarebbe possibile definire "servitù", infatti, il peso imposto ad un fondo non per l'utilità di un altro fondo, ma del proprietario dello stesso.
Questa distinzione ha trovato riscontro in alcune sentenze della giurisprudenza che, nel distinguere nettamente tra servitù di parcheggio e semplice diritto personale di godimento, hanno affermato che "In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 del c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione."

Si possono distinguere le servitù volontarie da quelle coattive, consistendo le prime nelle servitù create per volontà delle parti, e le seconde in servitù predeterminate dal legislatore, il quale ha operato una valutazione a monte in merito a quelle che sono le servitù "essenziali" per il buon godimento del fondo.
Nel caso di servitù legale (o coattiva), il proprietario del fondo dominante può ottenere coattivamente la costituzione della servitù, nel caso in cui il proprietario del fondo servente non vi addivenisse spontaneamente, attraverso l'emanazione di una sentenza costitutiva da parte del giudice.

Le servitù, pur essendo diritti reali limitati, sono sottoposte ad un termine di prescrizione, e infatti si estinguono, ai sensi dell'art. 1073 c.c., in seguito al non uso protratto per vent'anni.

Molte sono le controversie che sorgono in relazione alla materia delle servitù prediali che, oggi come allora, costituiscono imprescindibile strumento per il proficuo utilizzo del terreni.
Comportando degli oneri e dei sacrifici per il proprietario del fondo servente, tuttavia, esse sono anche fonte di numerosi litigi e discussioni tra proprietari di fondi attigui, con riguardo ai precisi obblighi e diritti facenti capo alle parti e all'esatta perimetrazione degli stessi.

Gli avvocati specializzati di Brocardi.it hanno sviluppato una vasta esperienza in materia, rispondendo quotidianamente a quesiti relativi al diritto di servitù, che spesso si intrecciano con altre tematiche civilistiche attinenti alla comunione, al condominio e anche al diritto successorio e richiedono, per la specificità della materia, una conoscenza a tutto tondo della disciplina civilistica e, a volte, di quella amministrativa.

2. DISCIPLINA GIURIDICA DELL'ISTITUTO DELLA SERVITÙ PREDIALE
La disciplina giuridica dell'istituto della servitù prediale si colloca nel Titolo VI del libro della proprietà, definendo in primo luogo il contenuto del diritto di servitù, affermando che "la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario".

Il dettato normativo prosegue delineando la nozione di "utilità" che, come accennato, non si limita a comprendere le situazioni di bisogno e necessità oggettiva per il fondo dominante, estendendosi viceversa anche alla maggiore comodità o, addirittura, alla maggiore amenità del fondo. L'art. 1028 c.c., a tal proposito, aggiunge che tale utilità "può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo".
La dottrina suole distinguere, peraltro, tra servitù industriali e aziendali.
Mentre le servitù industriali richiedono necessariamente uno stretto legame tra l'industria e il fondo, quelle aziendali comportano un'utilità esclusivamente a favore dell'azienda e non del fondo e sono, per questo, ritenute inammissibili.

Di regola, le servitù possono essere costituite, d'accordo tra le parti, attraverso un contratto.
Inoltre, altri modi di costituzione delle servitù sono tradizionalmente l'usucapione, la destinazione del padre di famiglia e, per le servitù volontarie, il testamento.

Per le servitù coattive, peraltro, esiste una possibilità aggiuntiva, ovvero quella di costituire la servitù, coattivamente, attraverso una sentenza costitutiva del giudice.
L'art. 1032 c.c., con riguardo alle servitù coattive, stabilisce infatti che "quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell'autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge".
Al proprietario del fondo servente sarà dovuto il pagamento di una indennità, determinata dal giudice con la sentenza con la quale costituisce la servitù coattiva.

Il Codice Civile prosegue poi con una tassativa elencazione di tutte le servitù coattive contemplate dalla normativa civilistica, tra le quali si ricordano, per importanza, quella di acquedotto e scarico coattivo e quella di passaggio coattivo (art.. 1033 e 1051 c.c.).

Per quanto riguarda l'estensione del diritto di servitù, la norma di cui all'art. 1064 c.c. prevede che "il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne".
Si sta facendo riferimento ai cosiddetti "adminicula servitutis", che consistono in quelle facoltà accessorie che spettano al proprietario del fondo dominante, al fine di poter utilmente esercitare il suo diritto di servitù. In mancanza di tali facoltà, infatti, l'esercizio della servitù risulterebbe incompleto o addirittura gravoso. In maniera corrispondente, al proprietario del fondo servente compete un dovere di "pati", ovvero di sopportare anche l'esercizio, oltre che della servitù principale, anche di tali facoltà accessorie e collegate.
In ogni caso, come stabilito dall'art. 1067 c.c., il diritto per il proprietario di utilizzare il fondo non può spingersi fino a rendere più gravosa la condizione del fondo servente attraverso l'introduzione di innovazioni di qualsiasi genere.

Al proprietario del fondo servente è consentito di liberarsi del fondo, rinunciando alla proprietà dello stesso "a favore del proprietario del fondo dominante" (si veda in tal senso l'art. 1070 c.c.)
Tale facoltà viene definita in dottrina come "abbandono liberatorio" del fondo, esercitata al fine di liberarsi, appunto, delle spese per il mantenimento dello stesso.

Infine, il diritto di servitù si prescrive per non uso ventennale, ma anche per confusione, allorquando si riunisca in una sola persona la proprietà del fondo dominante e quella del fondo servente.
Per le servitù negative, in particolare, che consistono in quelle servitù che comportano solo un "non facere" a carico del proprietario del fondo servente (ad es. non costruire), l'art. 1073 c.c. prevede che il termine di prescrizione "decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l'esercizio".

3. CONSULENZE LEGALI IN MATERIA DI SERVITÙ PREDIALI
Il condomino è autorizzato a creare una "servitù privata" all'interno del condominio?
Le servitù volontarie possono essere costituite tramite contratto. Solitamente le parti ricorrono alla redazione di una scrittura privata, o di un vero e proprio rogito notarile, che verrà in un secondo momento iscritto nei pubblici registri immobiliari, rendendolo così opponibile anche ai successivi proprietari dell'immobile.
Oltre al contratto, è possibile che la servitù volontaria venga costituita anche tramite l'uso pacifico e ininterrotto per un periodo di vent'anni, in virtù dell'istituto dell'usucapione (v. art. 1158 c.c.)

Nel caso di specie, la disciplina del diritto reale di servitù si intreccia con quella del condominio.
In particolare, l'art. 1108 c.c. (applicabile in tema di condominio), al suo terzo comma, prevede che "è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni".
Non è sufficiente un consenso meramente verbale, ma è necessaria la formalità dell'atto scritto.
Nel caso in cui si rediga un atto pubblico notarile, che verrà successivamente trascritto, si sarà in presenza di una vera e propria servitù prediale; nel caso in cui si scelga di scrivere più semplicemente una scrittura privata, la servitù sarà comunque validamente costituita, ma sarà valida solo tra i firmatari dell'accordo, e non sarà opponibile ai successivi proprietari.

Non sarà quindi possibile costituire un diritto di passaggio a favore di una unità immobiliare e a carico delle parti comuni dell’edificio attraverso una semplice delibera assembleare votata a maggioranza.
Se l’assemblea emanasse una delibera in tal senso, la stessa sarebbe nulla e quindi impugnabile oltre i rigidi termini previsti dall’art 1137 del c.c.

Gli avvocati specializzati di Brocardi.it, grazie alla vasta esperienza maturata nel settore, potranno fornire assistenza nel caso in cui sorgano delle controversie di difficile risoluzione tra condomini.

Quali sono i presupposti per costituire una servitù "per destinazione del padre di famiglia"? È necessaria una manifestazione di volontà negoziale da parte dell'originario proprietario?
Tale metodo di costituzione della servitù, previsto dall'art. 1062 c.c., ricorre tutte le volte in cui due o più fondi, attualmente divisi, siano stati posseduti da un unico proprietario, il quale, al momento della vendita, abbia lasciato immutato lo stato dei luoghi.

I presupposti per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia sono:

1. che i due fondi siano strutturalmente subordinati l'uno all'altro;
2. che tale situazione di subordinazione prosegua anche nel momento in cui uno dei due fondi venga alienato, cessando di appartenere all'unico proprietario;
3. che la relazione di subordinazione venga evidenziata dall'esistenza di opere visibili e permanenti;
4. che non sussistano particolari disposizioni sulla servitù.

Non è richiesta, dunque, alcuna espressa manifestazione di volontà, ma il solo fatto oggettivo dello stato di servizio esistente tra un fondo e l’altro al momento della loro separazione e l’assenza di una volontà contraria (cfr. in tal senso Cass. n. 5801/1992; Cass. n. 10309/1996; Cass. n. 277/1997).

In altre parole, la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia è ammissibile solamente nel caso di servitù apparenti, allorquando si riesca a dimostrare, con qualsiasi mezzo di prova, la presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate all’esercizio della servitù, che comportano il corrispondente onere di sopportazione in capo al fondo servente.

Che cosa si intende con l'espressione "utilità del fondo dominante"?
Prendendo le mosse dalla nozione di utilità delineata dalla normativa civilistica, si apprende che "l'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo".

Si può notare come il legislatore accolga una nozione volutamente ampia del concetto di utilità, ricomprendendo in essa diversi tipi di vantaggio, anche la semplice "maggiore comodità o amenità" del fondo dominante.

Anche la giurisprudenza si è spesso espressa con riguardo alla nozione di utilità del fondo dominante, affermando, anche di recente, che "Il concetto di utilitas, intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e «reale» dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo."

In altre parole, la giurisprudenza praticamente unanime ritiene che il requisito della utilità e della maggiore comodità del fondo dominante e il corrispondente peso del fondo servente, attenendo al rapporto che il diritto di servitù crea tra i due beni, sono requisiti che devono essere valutati in relazione ai fondi coinvolti nel rapporto di servitù, senza tenere conto delle soggettive esigenze e comodità dei loro proprietari.

In tal senso, infatti, la Cassazione civile, con sentenza n.5603 del 23 marzo 2019, ha delineato in modo chiaro la differenza tra le servitù prediali in senso proprio e le servitù "irregolari" o "personali", che si concretizzano in una comodità per il titolare del fondo dominante, ma non per il fondo in quanto tale.
La sentenza citata ha infatti affermato che "Le convenzioni costitutive di servitù "personali" o "irregolari", aventi come contenuto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, sono disconosciute dal codice vigente, come da quello abrogato del 1865, essendo dirette a realizzare un interesse non meritevole di tutela perché concretizzantesi in una mera comodità, del tutto personale, di coloro che accedono al preteso fondo servente, ma non in un'utilità oggettiva, pur se indiretta, del fondo dominante".

Attraverso il servizio di consulenza legale di Brocardi.it, sarà possibile comprendere se la costituzione di una determinata servitù prediale volontaria sia o meno legittima, a fronte della peculiare utilità che essa arreca al fondo dominante.

Quali sono i presupposti per l'esercizio dell'azione "confessoria", prevista dall'art. 1079 c.c. a tutela dell'esercizio del diritto di servitù?
Attraverso l'"actio confessoria", "il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni".

La norma prevede al suo interno varie forme di tutela in caso di contestazione dell'esercizio della servitù, e in particolare:

1. l'azione di mero accertamento, utile a far dichiarare la titolarità del diritto di servitù;
2. l'azione confessoria "in senso stretto", volta a fare cessare le turbative e le molestie;
3. l'azione di risarcimento del danno.