consulenza legale in materia di comodato

Dal punto di vista dei vincoli formali, bisogna notare come non sia prescritta dal Codice Civile la formalità della scrittura per il contratto di comodato immobiliare, anche se di durata ultranovennale.
Questa la disciplina in vigore fino all'emanazione della Legge finanziaria per il 2005 (L. 311/2004), la quale ha stabilito all’art. 1 comma 346 che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Tale disposizione comprende certamente anche il comodato d’uso di bene immobile, dal momento che con esso si costituisce un diritto personale di godimento.

DISCIPLINA GIURIDICA DEL COMODATO
Il comodato è un contratto tipico e reale, poiché si perfeziona con la consegna della cosa in capo al comodatario.

La disciplina giuridica del comodato è contenuta per intero (salvo alcune precisazioni di carattere fiscale contenute nelle leggi finanziarie) nel Codice Civile, agli articoli 1804 e seguenti.
Il Codice Civile tratteggia i profili fondamentali dell'istituto, disciplinandone la durata (che, come detto, può essere determinata o indeterminata), la ripartizione delle spese, gli obblighi reciproci di comodante e comodatario, le conseguenze in caso di danni arrecati alla cosa data in comodato o in caso di vizi nascosti dal comodante, ecc.

Il comodato di immobile con destinazione a casa familiare non è espressamente previsto dal Codice Civile come un modello contrattuale autonomo, ma ricalca sostanzialmente la disciplina contrattuale prevista per il comodato in generale, salvo alcune precisazioni che verranno svolte in seguito.

Come accennato, nonostante la presenza nel Codice Civile solamente di poche norme relative all'istituto, le controversie legate al comodato sono all'ordine del giorno. Proprio la mancanza di particolari vincoli di forma, da un certo punto di vista, contribuisce a rendere tale tipologia contrattuale meno legata a specifici diritti e doveri, soprattutto nel caso in cui il rapporto insorga di fatto, dovendosi in tal caso esclusivamente fare riferimento alla disciplina dettata dal Codice Civile, che non sarà probabilmente in grado di dare risposta a tutti i differenti problemi nati dalla prassi.
È proprio qui che interviene lo staff di Brocardi.it!
Innanzitutto, i professionisti del nostro team legale potranno fornire assistenza legale tramite una consulenza specifica, frutto di anni di esperienza sul campo.
D'altro canto, e ancora più a monte, sarà possibile usufruire dell'innovativo servizio offerto da Lexgenerator®, attraverso il quale un sistema informatico guiderà l'utente passo passo nella compilazione di un modello di contratto di comodato che sia perfettamente plasmato sulle esigenze del caso concreto, fornendo le nozioni necessarie per inserire le clausole più idonee al raggiungimento degli scopi desiderati.

Sarà assolutamente necessario predisporre un contratto che contempli già a monte questa possibilità, scongiurando qualsiasi controversia futura.

Gli avvocati che si occupano del servizio legale di Brocardi.it, anche attraverso l'innovativo strumento Lexgenerator, potranno guidare passo per passo l'utente nella redazione di un contratto di comodato (che in questo caso sarebbe stato opportuno concludere con una clausola di durata determinata o con una clausola ad hoc che facesse conseguire lo scioglimento del contratto alla decisione di vendere l'immobile da parte del comodante) che si adatti al meglio alle specifiche esigenze, permettendo di comprendere i diritti e gli obblighi che la legge impone.

Inoltre, attraverso il servizio di consulenza legale, verranno indicate interessanti pronunce giurisprudenziali utili a risolvere il caso di specie, come, per esempio, quella emessa di recente dalla Cassazione in virtù della quale “se il proprietario vende l’immobile concesso in comodato, il comodatario non può far valere il proprio diritto verso il nuovo proprietario: questi può dunque pretendere che il comodatario cessi il suo utilizzo del bene e metta il nuovo proprietario nella condizione di poter pienamente disporre del bene in questione".

Chiarimenti giuridici in merito al caso di concessione in comodato di immobile in assenza di segnalazione certificata di agibilità (art. 24 D.P.R. 380/2001)
Cosa succede nel caso in cui si conceda in comodato un immobile, il quale tuttavia richiede ancora diversi lavori di manutenzione e di messa in sicurezza, accordandosi con il comodatario affinché sia lui a provvedere all'ultimazione dei lavori necessari, ed egli non provveda?
Sarai il comodante responsabile degli eventuali danni provocati dalla scarsa manutenzione dell'immobile, il quale non offre idonee garanzie di igiene, sicurezza e salubrità?
A quanto pare, no.

La giurisprudenza, infatti, ha in tal senso affermato che il comodante non ha un obbligo di consegnare un bene immobile idoneo all’uso, come è previsto dal Codice Civile per il locatore.

La diffusione del comodato di immobile con destinazione familiare è dovuta al fatto che attraverso questo schema negoziale è possibile per i genitori concedere ai figli gratuitamente il godimento di un immobile nel quale instaurare la loro vita familiare, senza dover sopportare alcun costo, salvo le spese ordinarie di manutenzione dell’immobile. Nella pratica, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza, il comodato di bene immobile adibito a casa familiare si configura comunque come un comodato a termine, in questo caso “implicito”, ovvero legato all’uso del bene in relazione ai bisogni della famiglia. Esso seguirà quindi la disciplina dell’art. 1809 c.c., con la precisazione che il coniuge separato o divorziato con prole a carico potrà continuare ad abitare l’immobile dopo la separazione o il divorzio, se riesce a dimostrare a) che il comodato è stato stipulato per le esigenze familiari b) che queste perdurino. La restituzione sarà dovuta solo quando verranno a cessare le esigenze familiari. Di conseguenza, anche in questo caso, il comodante potrà esigerne la restituzione immediata solo se sopravvenga un suo urgente ed impreveduto bisogno.

Ma nella pratica è molto difficile stabilire quando possa parlarsi di "urgente ed impreveduto bisogno". Ed infatti, un conto è la norma, per sua definizione generale e astratta, un conto sono i mille casi della vita; e si sa, la vita quotidiana è molto più fantasiosa del legislatore.

Effettivamente, vincolare l'immobile concesso in comodato alle esigenze familiari, che possono in ipotesi proseguire anche dopo un'eventuale separazione dei coniugi, se, come accennato, si sia in presenza di prole minorenne, potrebbe rivelarsi assai gravoso.

Si pensi al caso, frequente nella pratica, in cui i genitori di uno degli sposi cedano in comodato gratuito alla coppia il godimento di un loro immobile.
In seguito alla separazione dei coniugi, avvenuta dopo diversi anni di pacifica convivenza, la casa viene assegnata, come spesso accade, alla moglie, la quale vi continuerà quindi a vivere con i figli minorenni.
Nel frattempo, i genitori divenuti anziani e con problemi di salute, pretendono di ottenere indietro la loro abitazione, concessa in comodato in un momento antecedente e a condizioni assai diverse da quelle sopraggiunte.
A tal proposito, una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha affermato che "ai sensi dell’art. 1809 c.c., comma 2, il bisogno imprevedibile e urgente che giustifica la richiesta del comodante di restituzione del bene immobile – anche se la sua destinazione sia quella di casa familiare – deve essere giudicato sussistente nel caso in cui i proprietari siano anziani, per gli inevitabili problemi di salute, e la conseguente necessità di fronteggiare maggiori spese mediche".

Per evitare all'origine tali problematiche, potrebbe essere utile stipulare, nel momento in cui sopravvengano delle incertezze in merito alla stabilità della relazione coniugale, un contratto di comodato a tempo indeterminato. La disciplina di quest'ultimo, come noto, essendo maggiormente garantista per il comodante, gli permetterà di ottenere la restituzione del bene non appena lo vorrà e senza dover addurre particolari giustificazioni.

Per capire qual è il tipo di comodato più conveniente, l'utente potrà rivolgersi all'innovativo strumento offerto da Brocardi.it, Lexgenerator, che lo accompagnerà passo passo nella redazione di un contratto ricalcato perfettamente sulle esigenze del caso concreto, rendendolo quindi "blindato" rispetto ad eventuali vertenze future che potrebbero sorgere.

Il comodato stipulato fino al momento in cui "il comodatario trovi una collocazione adeguata alle sue esigenze" va considerato comodato a termine (art. 1809 c.c.) oppure "precario" (art. 1810 c.c.)? Ecco una consulenza del team di avvocati specializzati di Brocardi.it
Può capitare che le parti sottoscrivano un contratto di comodato senza indicare precisamente la data di cessazione del vincolo, inserendo tuttavia un'indicazione di quello che sarà il momento, anche non precisamente determinato, in cui il comodato esaurirà i suoi effetti.

Nel caso in cui nel contratto di comodato vengano inserite clausole come queste: "il Sig. Tizio concede in comodato gratuito il bene X al Sig. Caio, in attesa che egli trovi una collocazione adeguata alle sue esigenze", possono sorgere non poche difficoltà di ordine interpretativo.

Come si identifica il momento in cui il comodatario troverà una collocazione adeguata alle sue esigenze? Tale adeguatezza è un parametro oggettivo o è rimesso alla mera volontà del comodatario, che potrebbe anche avere esigenze particolarmente puntuali e categoriche? In questo caso, infatti, potrebbe accadere che tale momento si venga a collocare molto distante nel tempo, o addirittura non si verifichi mai.

Come potrà tutelarsi il comodante al cospetto di tale evenienza?

In casi come questi diventa fondamentale l'assistenza di legali specializzati, come quelli di Brocardi.it, che possano trovare la soluzione interpretativa corretta che riesca a tutelare al meglio le esigenze del comodante.