consulenza legale in materia di ripartizione delle spese condominiali

I principi in materia di ripartizione delle spese condominiali sono dettate innanzitutto dall'art. 1123 del c.c., il quale dispone che:

• Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
• Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
• Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Le spese per la custodia e il mantenimento dell'edificio in buono stato di manutenzione sono relative, per esempio, alla conservazione degli impianti idrico, elettrico, di riscaldamento/condizionamento, di videocitofono, ecc.

In generale, quindi, ogni condomino partecipa alla ripartizione delle spese in misura proporzionale alla sua proprietà, salvo che, attraverso il regolamento condominiale contrattuale, ossia approvato ed accettato da tutti i condomini, tale criterio venga modificato.
L'art. 1123 c.c., quindi, consente ai condomini di derogare al criterio proporzionale di ripartizione delle spese sulle parti comuni. In tal modo i condomini, con un accordo raggiunto all'unanimità, possono decidere di utilizzare criteri di ripartizione diversi da quelli legali, e, volendo, anche di esonerare taluno dalla partecipazione alle spese.

Il secondo comma dell'art. 1123 c.c., poi, specifica che, nel caso in cui ci siano delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese saranno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Tuttavia, la dottrina evidenzia che con l'espressione "uso" si fa riferimento all'uso potenziale, e non a quello effettivo, non rilevando, di conseguenza, il fatto che un condomino, pur potendolo fare, si astenga dall'usare il bene. Discorso analogo vale per l'ipotesi inversa, in cui un condomino utilizzi in misura maggiore un bene comune: tale comportamento, del tutto lecito, non comporterà in alcun modo un aggravio degli oneri a suo carico.

Infine, il terzo comma della disposizione contempla il caso in cui esistano scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire solo una parte dell'intero condominio, e non l'edificio nel suo complesso. Anche in tal caso si fa riferimento alla destinazione oggettiva delle cose comuni, che risulta da elementi obiettivi che consentono il godimento di determinate parti comuni solamente a coloro che hanno i loro appartamenti in una certa parte del fabbricato. Le spese relative a tali beni saranno sostenute dal gruppo di condomini che ne trae utilità.

A completare la disciplina dell'art. 1123 c.c., interviene il successivo art. 1124 c.c. che, nell'occuparsi nello specifico della "manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori", prevede che "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo". Tra le spese di manutenzione rientrano anche quelle per la pulizia delle scale. Inoltre, sulla base dei medesimi principi appena esposti, anche le spese di ricostruzione delle scale graveranno solamente sui condomini che ne traggono utilità, essendo esclusi i proprietari che abitano al pianterreno.
Tale norma risponde ad esigenze ancora prima di ordine logico che giuridico: la scala apporta indubbiamente una maggiore utilità ai proprietari dei piani superiori. È per questo motivo che gli stessi dovranno rispondere delle spese in proporzione all'uso che possono farne.

Il successivo art. 1125 c.c., poi, si occupa delle spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. In questo caso la legge prevede che "Le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".

Parere legale sulle spese relative alla manutenzione e alla conservazione dei lastrici solari ad uso esclusivo; chi sopporta tali oneri?
Per quanto riguarda le spese inerenti ai lastrici solari di uso esclusivo, l'art. 1126 c.c. dispone che se l'uso degli stessi non è comune a tutti i condomini, "quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Viceversa, se il lastrico solare fosse utilizzato da tutti i condomini, tornerebbe ad operare il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 c.c. comma 1, ovvero quello della proporzionalità rispetto alle singole proprietà esclusive.

In caso di danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare, chi risponde? Ecco un parere legale che spiega come tale onere vada ripartito tra il proprietario esclusivo e il condominio
Nel caso in cui il lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, la giurisprudenza ha affermato che dei danni derivanti dall'omessa manutenzione dello stesso risponderanno sia il proprietario o usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia l'intero condominio, "in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex art. 1130 co. 1 n. 4 e 1135, co. 1, n. 4 c.c., e il concorso di responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno."
Per esemplificare, riportiamo il caso trattato nella sentenza appena citata, che riguardava il crollo di una terrazza ad uso esclusivo dovuta alla corrosione delle strutture portanti in ferro per assenza di manutenzione del pavimento. La Corte di Cassazione, in tal caso, ha accertato che la causa dell'evento era interamente ascrivibile al comportamento negligente dell'usuario, che aveva omesso di apportare i necessari interventi di conservazione della terrazza.

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