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Articolo 1588 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Perdita e deterioramento della cosa locata

Dispositivo dell'art. 1588 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo III - Dei singoli contratti → Capo VI - Della locazione → Sezione I - Disposizioni generali

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento [1592 comma 2] della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio(1) [1611], qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile [1218 ss., 1256 ss., 2281](2).

È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone(3) che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa [1592 comma 2, 1594](4).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La menzione dell'incendio ha funzione esemplificativa.
(2) Cioè quando provi di aver adottato tutte le cautele del caso, ciò che costituisce specificazione dell'obbligazione di servirsi del bene con la diligenza del buon padre di famiglia (1687, n. 1, 1176 c.c.).
(3) Il concetto di "persone" va letto in senso estensivo e comprende i parenti, gli ospiti ecc.
(4) Affinchè la responsabilità si configuri è necessario sia che l'ammissione dei terzi sia stata volontaria o tollerata (per cui, ad esempio, è esclusa se il danno è cagionato da un ladro) sia che il conduttore non abbia vigilato adeguatamente sulla loro condotta.

Ratio Legis

La ratio della norma va ravvisata nella circostanza per cui è il conduttore ad avere la custodia ed il potere di vigilanza del bene.

Spiegazione dell'art. 1588 Codice Civile

Responsabilità per pregiudizio alla cosa locata

L'obbligo sancito nella prima parte dell'articolo, sembra, alla prima lettura, un'eccezione al principio dell'onere della prova, ma la ricerca del fondamento di esso induce ad affermare la sua conformità ai principi generali. Il locatore non agisce in virtù di un' obbligazione derivante da fatto illecito, ma con l'azione contrattuale; il conduttore, per resistere alla domanda, deve provare di aver osservato la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato. È qui sancita un' applicazione del principio contenuto nell'art. 1218 del codice e per il quale il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non provi che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da im­possibilita della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta: se pretende di non essere tenuto per tale obbligazione, deve pur provare la causa a lui non imputabile della perdita e del deterioramento.


Applicazione del principio all'ipotesi di incendio

Il principio si applica anche quando il pregiudizio alla cosa locata sia avvenuto per causa di incendio.
L'incendio non è, per sua natura, necessariamente un fortuito, ma spesso anzi quasi sempre è causato dall'imprudenza o dalla mancanza di vigilanza da parte del conduttore o delle persone di cui egli risponde. Il conduttore che a norma dell'art. 1587, n. 1 deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato, deve provare che ha custodito la cosa con la comune diligenza, per cui l'evento dannoso o fu dovuto a caso fortuito o ebbe origine dal fatto di un terzo di cui il conduttore non risponde. Sia nell'una che nell'altra ipotesi il conduttore è esonerato da responsabilità (es. in caso di fulmine, frana, inon-dazione, terremoto).
Al conduttore non può essere imputato l'incendio se egli provi che non fece fuoco maggiore dell'ordinario, che fece pulire la canna del camino come di consueto, che conservò le materie combustibili nei luoghi a ciò destinati dallo stesso locatore, che l'incendio era incominciato nel fienile della casa ove mai i suoi domestici od altro operaio erano entrati con fuoco o con lume, che nella sera dell'incendio la porta era chiusa, ma che nella casa vicina esistevano delle aperture che davano sul fienile non chiuse e che ivi erano state vedute delle persone che fumavano.
Dal testo della disposizione sembrerebbe che il conduttore debba provare la causa positiva dell'incendio o in genere della perdita o del deterioramento. È da ritenere però che il suo obbligo si esaurisca nel fornire sufficienti prove dell'impossibilità ed inverosimiglianza della sua colpa per cui necessariamente l'evento dovrà attribuirsi a forza maggiore o al fatto del terzo. Non basterebbe peraltro la prova generica di non aver avuto alcuna colpa nel fatto.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

402 Ho poi regolato la responsabilità del conduttore per la perdita e i deterioramenti della cosa che avvengono durante la locazione (art. 442).
Per il codice (art. 1588) e per il progetto del 1936 (art. 433), il conduttore rimane esonerato da tale responsabilità provando che la perdita e i deterioramenti sono avvenuti senza sua colpa.
Di fronte al principio generale dell'art. 117 di questo progetto, la regola del codice andava mutata; e andava detto che il conduttore si libera dalla responsabilità in parola provando che la perdita e i deterioramenti sono avvenuti per fatti di cui egli non deve rispondere. Ho provveduto a tale coordinamento, e così ho evitato che la responsabilità del conduttore rimanesse ingiustificatamente attenuata.
Quanto alla responsabilità per la perdita e per i deterioramenti cagionati da persone della famiglia del locatario e dai sub-conduttori, mentre ho rinviato ad altra sede la responsabilità da fatto del subconduttore, ho allargato il concetto di famiglia fino a comprendervi coloro che il conduttore ammette temporaneamente all'uso o al godimento della cosa (ad esempio, ospiti).
403 Circa i danni da incendio, la Commissione reale aveva soppresso l'art. 1589 cod. civ., che ritiene il conduttorc responsabile per l'incendio quando non provi il caso fortuito, il divieto di costruzione, la diligenza di un accurato padre di famiglia, o che il fuoco si è comunicato da una casa o da un fondo vicino. Si era soppressa la ipotesi dell'incendio perché si era creduto che la menzione di questa causa di deterioramento o di perdita fosse superflua, data la formulazione dell'art. 433 del progetto nel quale si dice che il conduttore è tenuto per le deteriorazioni e per le perdite se non provi che si sono verificate senza sua colpa.
Quest'ultima norma è stata da me modificata nel senso che il conduttore si libera dalla responsabilità per perdita o per deterioramento provando che essi sono avvenuti per fatti di cui non debba rispondere: analogo mutamento comportava l'art. 1589 cod. civ. circa l'incendio, tanto più che esso richiede la prova di una diligenza speciale, e cioè quella di un accurate padre di famiglia, con un rigore di formula senza riscontro nella dottrina generale della colpa (art. 443).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

692 Circa la responsabilità del conduttore per incendio della cosa locata, dispongono gli art. 1588 del c.c., art. 1589 del c.c. e art. 1631 del c.c.. In essi si considera la responsabilità del conduttore verso il locatore; la responsabilità per incendio verso terzi del custode della cosa, proprietario o conduttore, è regolata nell'art. 2051 del c.c.. L'incendio rappresenta una causa di perdita o di deterioramento della cosa. Il conduttore deve risponderne se non prova che l'incendio sia avvenuto per una causa a lui non imputabile: si fa, con ciò, applicazione precisa della disposizione degli art. 1218 del c.c. e art. 1256 del c.c.. La causa sconosciuta della perdita o del deterioramento è a carico del conduttore. Che se la cosa distrutta o deteriorata era stata assicurata dal locatore, e dal conduttore per conto di questi, e la perdita è stata indennizzata dall'assicuratore, il locatore non può pretendere ulteriore indennizzo da parta del conduttore, perchè non può arricchirsi e perché nel diritto del locatore verso il conduttore subentra l'assicuratore (art. 1589 e art. 1916 del c.c.). Il creditore subentrante si trova verso il debitore nelle stesse condizioni del creditore surrogato; quindi il conduttore si libera dalla responsabilità verso l'assicuratore negli stessi modi che in confronto del locatore.

Massime relative all'art. 1588 Codice Civile

Cass. civ. n. 22823/2018

L'art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'evento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in un caso di allagamento di un immobile, aveva ritenuto integrata la prova liberatoria da parte del conduttore, a fronte della mera allegazione della verosimile rottura di un flessibile di un sanitario del bagno, la quale era però rimasta indimostrata all'esito della disposta consulenza tecnica d'ufficio). (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 15/07/2016).
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 22823 del 26 settembre 2018)

Cass. civ. n. 2619/2014

Il conduttore, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2619 del 5 febbraio 2014)

Cass. civ. n. 11972/2010

L'art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.
–
La totale distruzione dell'immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l'estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene, con la conseguente cessazione della sua obbligazione per il corrispettivo, con riferimento al periodo successivo alla perdita dell'immobile, sino alla scadenza del rapporto, quale originariamente stabilita; ove, peraltro, il conduttore non superi la presunzione di colpa sancita a suo carico dall'art. 1588 c.c. e la risoluzione del contratto derivi, quindi, da fatto al medesimo addebitabile a titolo di inadempimento; al locatore spetta il risarcimento del danno, che deve in tal caso comprendere anche i canoni dovuti in base al contratto e fino allo spirare convenzionale dello stesso, a titolo di mancato guadagno in conseguenza di un evento risolutivo della locazione dal locatore non voluto né altrimenti determinato.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11972 del 17 maggio 2010)

Cass. civ. n. 12896/2009

In caso di cessione del contratto di locazione ai sensi dell'artt 36 della legge n. 392 del 1978, qualora il locatore non abbia liberato il cedente, tra quest'ultimo e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, viene ad instaurarsi un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzato dal "beneficium ordinis", che consente, perciò, al locatore di agire nei confronti del cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti al suddetto contratto (ivi comprese quelle riguardanti le pretese risarcitorie connesse alla perdita o al deterioramento del bene locato, di cui all'art. 1588 c.c.), solo dopo che si sia venuto a configurare l'inadempimento del nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12896 del 4 giugno 2009)

Cass. civ. n. 20434/2008

Il conduttore, ai sensi dell'art. 1588 cod. civ., risponde verso il locatore del deterioramento della cosa locata qualora non dia la prova dell'esistenza di causa a lui non imputabile; tale principio può essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell'immobile sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei, pertanto, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza. (Nella specie la S.C. ha cassato la decisione dei giudici di merito che, pur dando atto, nella sentenza impugnata, che i lavori fatti eseguire dalla società conduttrice, in occasione dei quali si era prodotto il danno alle tubazioni di raccolta delle acque, avevano comportato la ristrutturazione dell'edificio con radicali interventi non solo sulle parti visibili dello stesso ma anche sugli impianti idrici e fognari, in base a tale situazione avevano erroneamente escluso la responsabilità della conduttrice).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 20434 del 25 luglio 2008)

Cass. civ. n. 11005/2006

La prova della mancanza di colpa per la perdita o il deterioramento della cosa locata, della quale l'art. 1588 c.c. (applicabile anche all'affitto di azienda, in quanto norma generale delle locazioni non incompatibile con la disciplina specifica dell'affitto, che della locazione è una species) onera il conduttore, deve essere piena e completa; con la conseguenza che, in caso di perdita o deterioramento dei beni derivante da un disastro naturale, non è sufficiente la prova di ciò, ma è necessario provare, più ampiamente, che il conduttore ha adempiuto diligentemente il suo obbligo di custodia (artt. 1177, 1587, n. 1, e 1590, primo comma, c.c.), il quale non è assorbito dall'evento naturale, in considerazione della eventuale possibilità che il danno conseguente a quell'evento sia comunque prevenuto o impedito dalla diligente condotta dell'obbligato.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 11005 del 12 maggio 2006)

Cass. civ. n. 20357/2005

L'art. 1588 c.c. pone a carico del conduttore l'obbligazione di tenere indenne il locatore della perdita e del deterioramento della cosa e la corrispondente responsabilità, se derivante da incendio, non è esclusa o limitata nel caso in cui la cosa sia stata assicurata, a norma del successivo art. 1589 c.c., poiché l'assicurazione incide soltanto sulla posizione soggettiva del locatore indennizzato, nel senso che questi, una volta ricevuto il pagamento dell'indennizzo, può pretendere dal conduttore la differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo sofferto. La presunzione di colpa sancita dal suddetto art. 1588 c.c. può essere superata dal conduttore solo mediante la prova che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non era a lui imputabile: in difetto di simile dimostrazione, le conseguenze negative riconducibili alla causa sconosciuta rimangono a suo carico.
–
Nel caso di deterioramento di bene locato, il danno risarcibile - conseguente alla configurazione della responsabilità disciplinata dall'art. 1588 c.c. - si identifica non solo con quello che si riferisce alla cosa locata, considerata nella sua individualità, ma deve comprendere anche i danni derivanti dagli accadimenti concernenti la stessa cosa locata, come quelli alle parti comuni dell'edificio in cui l'immobile è ubicato, trattandosi di danni derivanti da inadempimento di obbligo contrattuale, in relazione al disposto di cui all'art. 1218 c.c., i quali sono complessivamente individuati nell'art. 1223 dello stesso codice.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 20357 del 21 ottobre 2005)

Cass. civ. n. 19185/2003

In tema di responsabilità del conduttore per perdita o deterioramento della cosa locata verificatisi per fatto del terzo, nel tempo in cui questi è stato ammesso dal conduttore nel godimento della cosa, l'art. 1588, secondo comma c.c. pone a carico del conduttore la responsabilità, in quanto trattasi di fatti che si ricollegano a sue scelte nelle modalità d'uso della cosa locata, svolgendosi normalmente la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore, senza che al terzo venga attribuito un autonomo potere di disponibilità sull'immobile. Ne discende, fra l'altro, che il danneggiato, al fine di invocare il concorso, con la responsabilità del conduttore, della responsabilità ex art. 2051 c.c. del terzo ammesso nella disponibilità o nel godimento della cosa, deve dimostrare che quest'ultimo si trovi in una situazione di autonoma detenzione qualificata, tale da rendere anche lui titolare di un potere di vigilanza sul bene locato.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19185 del 15 dicembre 2003)

Cass. civ. n. 4799/2001

La totale distruzione dell'immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l'estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene, con la conseguente cessazione della sua obbligazione per il corrispettivo, con riferimento al periodo successivo alla perdita dell'immobile, sino alla scadenza del rapporto, quale originariamente stabilita; ove, peraltro, il conduttore non superi la presunzione di colpa sancita a suo carico dall'art. 1588 c.c. e la risoluzione del contratto derivi quindi, da fatto al medesimo addebitabile a titolo di inadempimento, al locatore spetta il risarcimento del danno, che deve in tal caso comprendere anche i canoni dovuti in base al contratto e fino allo spirare convenzionale dello stesso, a titolo di mancato guadagno in conseguenza di un evento risolutivo della locazione dal locatore non voluto né altrimenti determinato.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4799 del 2 aprile 2001)

Cass. civ. n. 10126/2000

Il primo comma dell'art. 1588 c.c. prevede che il conduttore risponda della perdita e del deterioramento della cosa locata, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. La norma, che sostanzialmente riproduce la disposizione generale di cui all'art. 1218 c.c., importa che il conduttore per vincere la presunzione deve dare la prova, piena e completa, non solo del dato obiettivo della perdita o del deterioramento, ma altresì dell'assenza di colpa e, cioè, del caso fortuito o della forza maggiore. (Nel caso di specie la Corte ha accolto il ricorso con il quale si censurava la sentenza che aveva ritenuto in un caso di furto di una cinepresa data in locazione e custodita in un camper l'esistenza della causa non imputabile).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10126 del 2 agosto 2000)

Cass. civ. n. 3999/1995

In tema di responsabilità del conduttore per perdita e deterioramento della cosa locata verificatisi nel tempo in cui lo stesso ha ammesso il terzo al godimento della cosa, l'art. 1588 c.c. va interpretato nel senso che il conduttore non è più responsabile quando detti eventi si configurano rispetto al terzo medesimo - tenuto ad osservare nel suo godimento lo stesso grado di diligenza del conduttore - come non dipendenti da causa a lui imputabile. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che l'evento - consistente nel crollo di un fabbricato per effetto di un incendio provocato dal figlio di un dipendente del conduttore - non fosse imputabile al terzo ammesso al godimento del bene in base alla considerazione che il conduttore non avrebbe potuto prevedere e perciò neppure prevenire, il comportamento del terzo).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3999 del 5 aprile 1995)

Cass. civ. n. 9757/1990

Il conduttore che, in violazione di una delle sue obbligazioni principali, quale è quella espressamente prevista dall'art. 1587 n. l. c.c. e concernente l'osservanza della diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso contrattualmente stabilito, abbia cagionato la sostanziale distruzione ovvero grave alterazione della cosa stessa nei suoi elementi principali ed essenziali, per fatto colpevole imputabile a lui o a persone del cui comportamento egli debba rispondere, è tenuto al risarcimento dei danni in forza del disposto dell'art. 1588 c.c., senza che possa invocare, ai fini della riduzione dell'ammontare di questo, il normale deterioramento del bene.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9757 del 27 settembre 1990)

Cass. civ. n. 4794/1989

Se nel corso del rapporto l'immobile locato subisca deterioramento a causa d'un incendio, il conduttore intanto può sospendere il pagamento del canone, facendo valere l'inadempimento del locatore all'obbligazione di mantenere la cosa in istato da servire all'uso convenuto, in quanto provi che l'incendio si sia prodotto per causa non a lui imputabile, così superando la presunzione di colpa sancita a suo carico dall'art. 1558 c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4794 del 13 novembre 1989)

Cass. civ. n. 2418/1983

La presunzione di colpa posta dall'art. 1588 c.c. a carico del conduttore per il deterioramento o la perdita della cosa locata è applicabile tanto se oggetto della locazione siano beni mobili tanto se oggetto di essa siano beni immobili.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2418 del 6 aprile 1983)

Cass. civ. n. 7059/1982

La presunzione di colpa sancita dall'art. 1588 c.c. a carico del conduttore, in ordine alla perdita o al deterioramento della cosa locata derivanti da incendio, può essere vinta soltanto mediante la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non è a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento in questione rimane a suo carico, con il conseguente obbligo del risarcimento dei danni, che deve comprendere pure i canoni di locazione dovuti in base al contratto fino allo spirare dello stesso, come corrispettivo spettante al locatore per il mancato guadagno, da lui né determinato, né voluto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7059 del 21 dicembre 1982)

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F. S. chiede
venerdì 21/10/2022 - Lazio
“Sono il proprietario di un immobile ad uso commerciale, concesso in affitto per un'attività di ristorazione.
Dal mese di Febbraio non sto più percependo i canoni di locazione.

Il locale, nel mese di Febbraio, ha subìto un incendio. E' stata immediatamente coinvolta l'assicurazione attivata dal gestore del locale.

In sintesi:
Il locatario è contraente di una polizza assicurativa con copertura incendio.
Io proprietario non ho l'assicurazione sull'immobile.

Da subito l'assicurazione ha rassicurato anche me sulla copertura dei danni del fabbricato previsti dalla polizza ed attualmente stiamo attendendo la risposta dell'assicurazione, in merito agli importi che effettivamente potranno essere riconosciuti a tutti gli interessati coinvolti.

Tuttavia venendo meno la mia fiducia verso il locatario, vorrei procedere allo sfratto per giusta causa, per i seguenti motivi:

il mancato pagamento degli affitti ad oggi
per l'esigenza di utilizzare l'immobile come ufficio della mia attività.

Domanda: potrò essere liquidato direttamente dall'Assicurazione in quanto proprietario e locatore dell'immobile senza dover richiedere il consenso (e subire eventuali ricatti) del Locatario, quest'ultimo Contraente della polizza?”
Consulenza legale i 31/10/2022
Ai sensi dell’art. 2051 del c.c. ciascuno è responsabile dei danni prodotti dalla cosa che ha in custodia o di cui sia proprietario, a meno che non dimostri che l'evento si sia verificato per un caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e inevitabile. Il titolare del bene deve adottare tutte le misure possibili per evitare che tale oggetto possa procurare danni a terzi, a prescindere dal fatto che tali danni dipendano o meno dalla propria volontà. Più in particolare, nell’ambito dei rapporti di locazione - anche commerciale - vige la regola secondo la quale “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile” (art. 1588 del c.c.).
La polizza rischio incendio stipulata dal locatario copre i “danni materiali e diretti cagionati ai locali tenuti in locazione da sinistro indennizzabile a termini di polizza” a patto che tali danni siano ricollegabili ad una responsabilità colposa dell’assicurato.
Sono invece esclusi i casi di dolo dell’assicurato.
Nel quesito è stato comunicato che la compagnia di assicurazione ha già rassicurato sia il proprietario che il locatario in merito alla copertura dei danni del fabbricato previsti dalla polizza, dichiarando di procedere successivamente alla effettiva quantificazione degli importi che potranno essere riconosciuti agli interessati.
Da un’attenta analisi della polizza assicurativa e delle condizioni generali di contratto, emerge con chiarezza che l’unica parte contraente della polizza incendio sia per l’appunto il ristoratore-locatario, e più precisamente la società in accomandita semplice che svolge l’attività di ristorazione all’interno del locale. Di conseguenza, non sarà possibile per il proprietario adire direttamente la compagnia assicurativa dell’inquilino, per vedersi risarciti i danni cagionati all’immobile. Il proprietario, infatti, non è parte del contratto di assicurazione.
Esistono, all’interno dell’ordinamento giuridico, alcune forme di “risarcimento/indennizzo diretto” da far valere nei confronti, tuttavia, sempre della propria compagnia di assicurazione, e non di quella altrui. Il cosiddetto “risarcimento diretto dei danni” è entrato in vigore dal 1° febbraio del 2007, grazie al “Decreto Bersani”, e opera in materia di assicurazione auto RCA in caso di sinistri tra veicoli. Tale normativa prevede, in caso di incidente senza colpa, la possibilità per l’assicurato di vedersi riconosciuto il risarcimento del danno direttamente dalla propria compagnia assicurativa. Sarà poi quest’ultima a rivalersi nei confronti dell’altra compagnia, quella del responsabile del sinistro.
Nel caso che occupa, non sarà possibile applicare il meccanismo sopra menzionato, rivolgendosi direttamente alla compagnia assicurativa, poiché il "Decreto Bersani" è normativa speciale che opera in materia di sinistri tra veicoli entrambi assicurati.
Nel caso di specie, in cui il proprietario non possiede alcuna polizza assicurativa, mentre il locatario ha sottoscritto una polizza incendio, si applicherà il meccanismo ordinario di liquidazione del premio assicurativo, per cui la compagnia provvederà a liquidare gli importi a titoli di danno al contraente-assicurato, verso il quale poi il proprietario potrà rivalersi per la parte di spettanza.
In ogni caso, a livello pratico, è bene considerare che la questione del risarcimento danni per l’incendio e la procedura di sfratto corrono su binari paralleli.
Il conduttore non potrà infatti “ricattare” il proprietario, offrendo un risarcimento inferiore, cercando di ottenere in cambio la possibilità di continuare a permanere nell’immobile senza pagare i canoni di locazione.
Dal punto di vista giuridico, infatti, la procedura di sfratto prosegue autonomamente rispetto a quella di recupero del credito. Dopo aver ottenuto dal giudice un’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità, il proprietario-locatore potrà agire anche attraverso un procedimento monitorio, che investa sia il recupero del credito dovuto per i canoni di locazione rimasti impagati (oltre agli interessi e alle spese legali per la procedura) sia l’eventuale recupero della diversa somma dovuta per il risarcimento dei danni provocati dall’incendio, rispetto a quella - ipoteticamente inferiore - erogata dal locatario.
Nel caso in cui si volesse procedere con il procedimento di intimazione di sfratto per morosità, il consiglio è quello di rivolgersi ad un legale specializzato, che possa assistere la parte sia nella procedura di sfratto che per il recupero del credito.
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Carlo F. chiede
mercoledì 01/03/2017 - Lombardia
“Sono proprietario di un’unità immobiliare con destinazione commerciale (negozio) data in locazione ad una società in nome collettivo che utilizza la stessa per svolgere un’attività tipo bar/pub (uno dei due soci è conduttore dell’attività)
Di recente, una vetrina di questa unità non direttamente prospicente alla sede stradale e costituita da un vetro di tipo stratificato antisfondamento è stata danneggiata irrimediabilmente e presenta tuttora un evidente crepa a ragnatela tipica da urto di oggetto contundente.
Secondo quanto dichiarato spontaneamente dal conduttore in seguito a mia richiesta di chiarimenti sul fatto accaduto tale danneggiamento si è verificato a causa di una rissa tra i clienti del locale avvenuta la notte precedente (comunque in orario di apertura) e specificatamente per il lancio di una bottiglia contro di essa e scagliata dall’interno del locale (da un esame visivo del vetro risulta oggettivamente evidente che la dinamica dell’azione di danneggiamento è avvenuta dall’interno del locale escludendo un atto vandalico posto in essere dall’esterno dell’immobile).
A mia richiesta in merito, il conduttore mi rispondeva di non aver sporto denuncia contro i responsabili (che successivamente “se la sono data a gambe”) alle forze dell’ordine, e di essere sprovvisto di polizza assicurativa per il risarcimento del danno.
Il conduttore, a mia richiesta di sostituzione della vetrina risultante irreparabile e dunque da sostituire, ritiene di non essere responsabile di tale danneggiamento e ritiene di non dover risarcire il danno.
Supposto che causa di tale danno sia imputabile o meno ai fatti esposti dal conduttore perché non univocamente dimostrabile, e che comunque dall’esame oggettivo del vetro risulta inoppugnabile che tale danneggiamento sia avvenuto da fatti compiuti all’interno dell’unità locata, vorrei sapere a chi spetta l’onere di ripristino della vetrina mediante la fornitura e posa in opera di vetro identico a quello danneggiato.”
Consulenza legale i 05/03/2017
Il contratto di locazione – sia esso di un immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale – fa sorgere diverse obbligazioni tanto in capo al locatore tanto in capo al conduttore. In particolare, gli artt. 1575 e 1576 c.c. riguardano le obbligazioni del locatore (consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato consono all’uso contrattuale, effettuare le riparazioni straordinarie) e l’art. 1587 c.c. elenca le obbligazioni del conduttore (pagare il canone nei termini convenuti e servirsi della cosa locata usando la diligenza del buon padre di famiglia).

Nel caso di specie trova applicazione l’art. 2051 c.c., per cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che egli ha in custodia, a meno che si provi il caso fortuito, vale a dire la prova della non imputabilità del danno in quanto dovuto ad un evento assolutamente imprevedibile.

La responsabilità di cui all'art. 2051 ha natura oggettiva, trovando il suo fondamento nella mera relazione intercorrente tra la res e colui che su di essa esercita l'effettivo potere. In definitiva, il fondamento di siffatta responsabilità è rappresentato dal rischio che grava sul custode per i danni prodotti dalla res che non dipendano dal caso fortuito (così Trib. Milano, 4/4/2012). Si può pertanto ritenere che il conduttore, in forza del contratto di locazione, sia il custode dell’immobile di cui è stato ammesso al godimento.

Ai fini della prova liberatoria viene in rilievo il caso fortuito, che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma alle modalità di causazione del danno; in altre parole, il caso fortuito libera da responsabilità il custode ogni qualvolta sia dotato di un autonomo impulso causale, in modo tale da consentire di ricondurre ad un elemento esterno il danno che concretamente si è verificato.
La giurisprudenza intende per caso fortuito non solo un evento naturale, ma anche il fatto del terzo che abbia avuto efficacia causale esclusiva nella produzione del danno (“il caso fortuito, che vale come interruzione del nesso causale della responsabilità di cui all’art. 2051, è comprensivo anche del fatto del terzo, che non si sia potuto prevedibilmente evitare e che sia stato da solo la causa dell'evento” – C. Cass., sez. III, 22/11/2016 n. 23727; sez. III, 26/2/1994 n. 1947).
Rimane in capo al custode la responsabilità per il danno che sia stato provocato da una causa ignota (ex multis, C. Cass., sez. III, 10/3/2009 n. 5741), perché non è idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico del fatto, ad interrompere il nesso causale con certezza e, quindi, fa rimanere in capo al custode la responsabilità.

Secondo la dottrina, e qui ci addentriamo nel caso di specie, si può distinguere tra fortuito incidente e fortuito concorrente: il primo è un fattore causale che risulta causa esclusiva del danno, (e pertanto – ove provato – vale ad escludere la responsabilità del conduttore); il secondo, invece, è un fattore che partecipa al processo causativo del danno (con la conseguenza che la responsabilità del custode non può essere esclusa).

Parrebbe, pertanto, che la responsabilità resti in capo al conduttore ove egli non fornisca la prova del caso fortuito: il fatto (fosse anche vero e non inventato) del terzo avventore che ha lanciato una bottiglia contro la vetrina non pare di per sé sufficiente ad escludere in toto la sua responsabilità. Egli, infatti, ha specifici obblighi non solo di custodia della cosa locata, ma anche del godimento secondo la diligenza del buon padre di famiglia. Solo ove egli dimostrasse (ad esempio) che la bottiglia è stata scagliata in modo assolutamente imprevedibile si potrebbe ragionare in merito ad una eventuale esclusione della sua responsabilità.
A parere di chi scrive, quando il conduttore si è accorto che i toni stavano degenerando, avrebbe dovuto cercare di prendere tutti gli accorgimenti del caso per evitare che si provocassero dei danni (tanto alle cose quanto, soprattutto, alle persone). Non avendo tenuto tale comportamento, e nemmeno avendo sporto denuncia per i fatti avvenuti all’interno del locale, pare che il ripristino dello status quo ante (con un vetro identico a quello danneggiato – con eventuale rimborso da parte della sua assicurazione) spetti al conduttore. In caso contrario, Lei ben potrà agire per chiedere non solo il ripristino della vetrina danneggiata ma anche il risarcimento dell'eventuale ulteriore danno subito.

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