Articolo 1594 Codice Civile

Sublocazione e cessione. Differenza

La distinzione tra sublocazione e cessione della locazione accolta dal codice è quella tradizionale. La sublocazione è una nuova locazione contratta dal conduttore con il terzo, il quale è chiamato a godere per un tempo determinato e mediante corrispettivo tutta o parte della cosa che il conduttore originario ha in locazione. La nuova locazione è distinta dalla precedente ma da questa dipendente nel senso che il conduttore originario non può trasferire diritti maggiori di quelli nascenti dal primo contratto. Si ha invece cessione quando il conduttore cede il suo diritto di godimento sostituendo altri a se nei rapporti derivanti dal contratto di locazione.

Il legislatore ha regolato la materia della sublocazione e della cessione della locazione con norme di carattere generale (articoli 1594.­1595) e norme particolari (articoli 1624 e 1649) che si adeguano alla natura dei beni e allo speciale rapporto creato dall'affitto a coltivatore diretto. Le norme della cessione del contratto (art. 14.06 e segg.) trovano poi applicazione anche in tema di cessione della locazione, che non è altro che una particolarità di una più generale nozione.

La sublocazione è, in linea generale, ammessa, perché di regola il contratto di locazione, anche nei riguardi del conduttore, non è concluso intuitu personae. Il principio trova particolare applicazione nella locazione di beni immobili improduttivi, perché la considerazione della persona del conduttore e in particolare la considerazione del grado di abilità e di diligenza di quest'ultimo domina soltanto la locazione che ha per oggetto una cosa mobile o un bene produttivo: la cosa mo­bile, per la sua facilità a deteriorarsi e per l'opportunità che il locatore si formi un preventivo giudizio sulle qualità di diligenza di chi deve godere il bene, al posto del conduttore nel quale soltanto egli può avere espressa fiducia. Ma anche per le cose mobili può talvolta prescindersi dal consenso del locatore e ciò avviene quando la sublocazione sia consentita dagli usi locali e questi siano stati accertati nei modi di legge.

Per quanto riguarda la cessione del contratto di locazione è ribadito il principio dell'art. 1406 per il quale ciascuna parte può sostituire a sè un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta. In sostanza può dirsi che mentre il locatore può vietare la sublocazione, può consentire la cessione: la sublocazione è ammessa in mancanza di divieto, la cessione è esclusa in mancanza di consenso.

L'oggetto della sublocazione non corrisponde necessariamente a quello della locazione potendo il nuovo contratto comprendere una parte soltanto della cosa locata e, d'altro canto, potendo il conduttore aggiungervi altri elementi che rientrano nella propria economia, come mobili, riscaldamento, illuminazione. Oggetto della sublocazione può essere anche una parte della possibilità del godimento, cioè un godimento limitato. Non è vero che l'oggetto della sublocazione possa identificarsi con il diritto del sublocatore, perché il diritto del conduttore principale nei confronti del locatore principale sussiste tuttora e il trasferimento riguarda soltanto una parte delle facoltà. Il subconduttore non potrà in ogni modo beneficare di un godimento che eccede i limiti della concessione fatta al conduttore principale e non potrà destinare la cosa ad un uso che sia in contrasto con quello cui la cosa medesima doveva essere destinata secondo il rapporto principale di locazione.

Quando il contratto di locazione prevede la destinazione ad uso di civile abitazione, la facoltà di subaffittare, anche se espressamente concessa, non rende legittimo nel conduttore l'esercizio della professione di affittacamere, importando questa ultima un mutamento di destinazione della cosa locata, né varrebbe richiamarsi alle disposizioni di legge disciplinanti l'industria degli affittacamere, che non possono spiegare alcuna influenza nei rapporti interni tra locatore e conduttore, retti esclusivamente dal contratto.

Oltre all'oggetto anche la durata della sublocazione potrà differire dalla durata della locazione principale con la riserva che non potrà la prima essere superiore alla seconda almeno nei confronti del locatore o dei suoi aventi causa, i quali non sono tenuti a riconoscerla oltre il termine della locazione principale. Nei rapporti invece tra sublocatore e subconduttore la locazione per un periodo di tempo eccedente il rapporto principale deve ritenersi valida in base al principio che sancisce la, validità della locazione di cosa altrui. Naturalmente il conduttore principale potrà trovarsi nell'impossibilità di adempiere la propria obbligazione per il periodo successivo alla scadenza del contratto originario e per tale inadempienza sarà responsabile dei danni, a meno che il subconduttore non conoscesse lo stato dei fatti.

In linea generale nessun divieto per il conduttore di esigere dai subconduttore un canone più elevato di quello da lui corrisposto, specie se nell'oggetto del contratto rientrano alcuni elementi propri dell'economia del conduttore, salvo che non esista nella legge un divieto di apportare modifiche al prezzo.


Rifiuto del locatore a concedere il permesso di subaffitto

Il rifiuto del locatore a concedere il permesso per il subaffitto non è insindacabile. Non puo però sostenersi a priori che tale rifiuto costituisca atto d'emulazione, perché esso può avere altro scopo che quello di nuocere o recare molestie ad altri a sensi dell'art. 833 cod. civ. Sebbene il contratto non è, di regola, concluso intuitu personae, ragioni di ordine vario possono indurre il locatore a rifiutare il subaffitto, e dalla natura stessa del contratto può desumersi l'influenza della considerazione della persona. Tuttavia, poiché il divieto di subaffitto è un elemento contrattuale, deve essere eseguito non a capriccio, ma secondo ragione. Il conduttore, contro cui il locatore insorga, ha ben la facoltà di far dichiarare dal magistrato l'illegittimità di un comportamento arbitrario e supplire al rifiuto uniformemente alla pratica del diritto comune riassunta dai trattatisti nella massima: "Si adsit pactum de non sublocando sine consensu domini, non poterit dominos sine causa consensum denegare et, si eum deneget, supplebit iudex". Giustamente quindi il giudice respingerebbe l'istanza di risoluzione avanzata dal locatore per violazione del rifiuto di sublocare, quando risultasse che il subaffitto era stato fatto a persona della stessa condizione sociale e solvibilità del conduttore e che il subaffittuario aveva dato alla cosa la stessa destinazione datale in conformità del contratto dal locatario.

Non è richiesta una forma particolare per il rifiuto. Incombe peraltro a chi sostiene l'esistenza nel contratto di locazione della clausola del divieto della sublocazione di darne prova con tutti i mezzi consentiti dalla legge.

Nella cessione della locazione si trasferiscono al cessionario non soltanto il diritto uti frui ma anche gli obblighi corrispondenti imposti dal contratto al conduttore, secondo il principio che regola la cessione di un contratto bilaterale. Nei rapporti tra cedente e cessionario si viene a trasmettere l'utilità che il contratto può dare cioè la differenza tra i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto medesimo, per cui la cessione comprende la somma di tutti i diritti e di tutti gli obblighi che nascono dal contratto ceduto. La cessione degli obblighi, come è stato ampiamente chiarito in dottrina, non avviene a titolo di successione nel debito, ma quale un accollo del debito, non privativo, ma cumulativo, una forma cioè di delegazione imperfetta che non importa novazione. Il cedente non sarà liberato se il contraente ceduto ha dichiarato di non liberarlo, ma il locatore ha azione diretta contro il cessionario, così come quest'ultimo, subentrato nei diritti del conduttore, ha azione diretta contro il locatore.

I rapporti tra cedente e cessionario sono regolati dalle disposizioni dettate in terra di cessione alle quali facciamo rinvio. La cessione incontrerà gli stessi limiti sopra accennati per la sublocazione sia per quanto attiene all'oggetto che alla durata e alla misura del corrispettivo. La cessione non è sottoposta a particolari formalità come non è richiesta alcuna speciale forma per il consenso del locatore. Se il locatore ha consentito preventivamente che il conduttore sostituisca a se un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui è stata notificata o in cui esso l'ha accettata (art. 14.07 cod. civ.).

410 Una radicale innovazione era stata apportata nel progetto del 1936 con la eliminazione della distinzione tra cessione della locazione e sublocazione e con il ricondurre entrambi i due rapporti sotto l'unico tipo della sublocazione (art. 419). Questa innovazione aveva inteso eliminare le difficoltà che si erano prospettate in teoria e in pratica per discernere la cessione dalla sublocazione: ma, per quanto la differenza possa riposare su dati di difficile identificazione, la sua soppressione forzerebbe la realtà delle cose.
Ho perciò fatto due aggiunte all'art. 419 del progetto del 1936 (art. 449). Con l'una ho accennato al diritto normale del conduttore di cedere la cosa locata se ciò non gli è stato vietato: con l'altra ho enunciato il principio che, ove non consti una diversa volontà, quando si è vietata la sublocazione rimane proibita anche la cessione, e quando è proibita la cessione rimane vietata la sublocazione. Questa parità di situazioni si fonda sul fatto che la volontà delle parti non è capace di imporre al giudice il rispetto del nomen iuris dato da loro ad un singolo rapporto giuridico, e così, rimanendo sempre dubbio se le parti abbiano avuta presente l'esatta estensione del divieto quando hanno convenuto il divieto o della sublocazione o della cessione, si presume che esse, addivenendo alla proibizione, abbiano inteso escludere in via generale che altri, oltre il conduttore, abbia a godere della cosa locata.