Articolo 1472 Codice Civile

Questa nuova richiesta di consulenza si compone di numerose domande; tuttavia, la maggior parte di esse ha già trovato risposta nel precedente quesito Q202439219, nel quale si è provveduto a inquadrare la vicenda sia sotto il profilo civilistico (indicando anche la possibile azione da proporre a tutela del possesso del terreno), sia dal punto di vista penalistico (individuando la fattispecie di reato configurabile nel nostro caso).

Ciò premesso, non possiamo, come redazione, elargire suggerimenti su “come iniziare”: ovvero, la scelta della strategia difensiva da seguire (tentativo di mediazione? Azione possessoria? Denuncia - querela in sede penale?) va operata confrontandosi direttamente e personalmente con un legale, il quale dovrà poi concretamente seguire gli sviluppi delle azioni intraprese; pertanto non avrebbe senso esprimere una valutazione in questa sede.

L’unico suggerimento che possiamo dare, dunque, è quello di rivolgersi a un avvocato di fiducia.

Quanto agli eventuali diritti spettanti a controparte, sulla base della documentazione fornita sembra potersi escludere un diritto di prelazione in caso di vendita del fondo, come avviene in caso di locazione: infatti quello stipulato tra le parti non è affatto un contratto di locazione, bensì un negozio giuridico inquadrabile nell’ambito della compravendita e, precisamente, nella vendita di cosa futura (art. 1472 c.c.).

Il contratto per l'acquisto di un box doccia si configura come una compravendita di cosa futura se il prodotto deve ancora essere creato.
L'art. 1472 del c.c. dice che la vendita è nulla se la cosa non viene ad esistenza: ciò significa che se il venditore non produce il box doccia, il compratore ha diritto di ritenere nullo il contratto e di vedersi restituire l'acconto.
Tuttavia, questo non sembra essere il problema rivelante nella situazione narrata, in quanto la ditta non ha dimostrato di non voler adempiere il contratto, ma ha omesso di produrre il prodotto solo perché l'acquirente ha espresso il desiderio di recedere dal contratto.
Quindi, non è questa la norma rilevante nel caso in esame.
Nemmeno l'art. 1448 del c.c. rileva nel caso di specie. L'azione di rescissione richiede la simultanea presenza di tre requisiti:
- l'eccedenza di oltre la metà della prestazione (del suo valore economico) rispetto alla controprestazione;
- l'esistenza di uno stato di bisogno, inteso come una situazione di difficoltà economica che incida sulla libera determinazione a contrarre e costituisca, quindi, il motivo dell'accettazione della sproporzione tra le prestazioni da parte del contraente danneggiato;
- l'aver il contraente avvantaggiato tratto profitto dall'altrui stato di bisogno, di cui era consapevole.
Il primo requisito non sembra sussistere, perché molto probabilmente il prezzo del box doccia è proporzionato al prodotto che è stato venduto: semplicemente, si tratta di un bene particolarmente costoso.
Anche il secondo requisito manca, perché non sembra profilarsi uno stato di bisogno (indigenza economica), casomai un problema di debolezza e fragilità della signora che ha sottoscritto il contratto. Di conseguenza, nemmeno il terzo requisito appare sussistente.

Si precisa che il recesso unilaterale da un contratto (art. 1373 del c.c.) costituisce valido motivo di scioglimento solo se la facoltà di recedere è prevista dalla legge o dal contratto stesso. Quindi, la lettera di recesso inviata alla società non è di per sé rilevante, a meno che il contratto non prevedesse una tale opzione di ripensamento.

Indaghiamo, quindi, come si potrebbe impugnare il contratto sottoscritto.
Lo stato di fragilità mentale della signora potrebbe configurarsi come incapacità di intendere o di volere al momento in cui l'atto è stato compiuto ai sensi dell'art. 428 del c.c.. Il nostro ordinamento prevede che possa essere annullato il contratto quando un contraente presenta al momento della stipulazione del negozio una menomazione (non è necessaria la totale privazione) delle facoltà intellettive e volitive, tale da impedire la formazione di una volontà cosciente. Ai fini dell'annullamento, la legge richiede che la controparte sia in malafede (cioè si sia resa conto dello stato di incapacità dell'altra), circostanza che sembra essersi verificata nel caso di specie.
Lo stato di incapacità di intendere o volere può essere provato con qualsiasi mezzo, anche con presunzioni.
Il problema di questa soluzione è che deve essere intrapresa una azione legale nei confronti della società e che la prova deve essere data dal contraente "incapace". Nel caso di specie, trattandosi di compravendita di bene dal valore inferiore a 5.000 euro, la competenza sarà del giudice di pace. L'azione si prescrive in cinque anni dal compimento dell'atto.

Dal punto di vista penale, potrebbe ipotizzarsi l'integrazione della fattispecie criminosa della circonvenzione di persone incapaci (art. 643 del c.p.).
Recentemente, la Corte di Cassazione ha stabilito che ai fini del concretarsi del reato non è richiesto che il soggetto passivo versi in stato di incapacità di intendere e di volere, essendo sufficiente che esso sia affetto da infermità psichica o deficienza psichica, ovvero da un'alterazione dello stato psichico, che sebbene meno grave dell'incapacità, risulti tuttavia idonea a porlo in uno stato di minorata capacità intellettiva, volitiva od affettiva che ne affievolisca le capacità critiche (Cass. pen., 27 febbraio 2013, n. 9249).

Si consiglia di rivolgersi ad un legale per valutare una possibile azione nei confronti della società, in quanto si ravvisano gli estremi di impugnazione del contratto, anche se ciò dovrà essere provato innanzi ad un giudice.