Articolo 1133 Codice Civile

Il nuovo articolo 1130 del c.c., come riformato dalla L. n.220/2012, ci indica le attribuzioni dell’amministratore di condominio. Tra i compiti più frequenti, non si può non citare: l’obbligo di dare esecuzione alle delibere adottate dalla assemblea e disciplinare l’uso delle cose comuni e dei servizi condominiali, in modo tale da garantirne il miglior godimento da parte dei proprietari.
Nell’ambito delle predette attribuzioni, l’organo amministrativo del condominio ha il potere di adottare dei precisi provvedimenti che ai sensi dell’art. 1133 del c.c. sono obbligatori per la compagine condominiale.

Per meglio chiarire cosa la legge intende per provvedimento dell’amministratore si pensi: al classico avviso appeso nella bacheca condominiale in cui l’amministratore invita a parcheggiare meglio le autovetture nell’area cortiliva condominiale, al pagamento di un fornitore del condominio, a tutti i comportamenti adottati dal professionista per dare esecuzione ad una delibera condominiale ecc. ecc.
È importante sottolineare come l’organo sovrano del condominio sia l’assise dei proprietari, di cui l’amministratore è un semplice organo esecutivo di quanto dalla stessa deliberato, e il suo potere decisionale deriva proprio da una delibera della assemblea che gli attribuisce l’incarico amministrativo.
Nel rispetto del rapporto fiduciario che deve legare l’assemblea dei proprietari e l’organo amministrativo dalla stessa nominato, l’art.1133 del c.c. ci dice chiaramente che avverso i provvedimenti presi dall’amministratore è sempre possibile ricorrere alla assemblea senza, tra l’altro, il pregiudizio di dover ricorrere al giudice nei termini e nei casi previsti dall’art. 1137 del c.c.
Ciascun condomino insoddisfatto delle decisioni assunte dall’amministratore può, quindi, richiedere ai sensi del 1° co. dell’art. 66 disp.att. del c.c. la convocazione della assemblea condominiale mettendo tra gli argomenti dell’ordine del giorno la modifica dei provvedimenti presi dall’amministratore.
È importante sottolineare come l’art. 66 disp.att. del c.c. ci dice che l’assemblea può essere convocata in qualsiasi momento dall’amministratore quando questi lo ritiene opportuno, oppure se ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio. In quest’ ultimo caso, l’amministratore è obbligato, entro 10 giorni dalla richiesta, a porre in essere tutte le iniziative previste dalla legge per riunire i condomini, e, nel caso il professionista rimanga inerte, decorso il termine di 10 giorni, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In sede di riunione, opportunamente convocata, i proprietari potranno, per mezzo di una delibera assembleare assunta nei termini di legge, confermare o anche modificare radicalmente le decisioni assunte dall’organo amministrativo. Si tenga presente che la delibera condominiale così assunta, come tutte le decisioni adottate dalla assise, potranno essere impugnate ai sensi dell’art.1137 del c.c. se ne ricorrono i presupposti.

Per concludere è opportuno segnalare che il condomino scontento del provvedimento adottato dall’amministratore non ha come unico rimedio il solo ricorso alla assemblea. L’art.1133 del c.c.ci dice, infatti, che il singolo condomino può impugnare direttamente innanzi alla autorità giudiziaria il provvedimento assunto dall’amministratore nei termini e modi indicati dall’art.1137 del c.c, senza dover necessariamente prima ricorrere alla assemblea.

La prima incongruenza che risulta palese nel leggere il vecchio regolamento contrattuale “fortunosamente” ritrovato è questa: all’art. 1 si dice che “Partecipano di diritto al condominio tutti i proprietari delle aree edificate o meno….distinte nel catasto terreni del….”
I suestesi terreni …..hanno una superficie catastale complessiva di mq…..”.
L’art. 1 del regolamento che adesso si vuole disapplicare, invece, dice che “Il condominio composto da 35 unità abitative….”

Sembra fin troppo evidente che il regolamento che si vuole rispolverare possa essere un vecchio regolamento ormai superato, essendo stato con molta probabilità redatto dall’originario costruttore o proprietario del terreno lottizzato, quando ancora non erano state realizzate le unità abitative, tant’è che si parla di “aree edificate o meno”, di “catasto terreni” e di “suestesi terreni”.
Risulta più aderente alla realtà attuale, invece, parlare di unità abitative, come si fa nell’altro regolamento.

Fatta questa breve considerazione, cerchiamo di capire quale possa essere stata la ragione per tirare fuori questo vecchio testo.
La spiegazione si ritiene che possa rinvenirsi nel contenuto del suo art. 2, dedicato alla descrizione delle cose di uso comune o di proprietà comune.
Infatti, al n. 1 lett. d) di tale articolo si dice che sono oggetto di proprietà comune “le strade ed i marciapiedi”.
Per quanto concerne, invece, la misura in cui ciascun condomino può esercitare il suo diritto sulle parti o cose comuni, ci si deve riferire al successivo art. 3, ove tale misura viene determinata sulla base del rapporto quantitativo, espresso in millesimi, tra la superficie del lotto o dei lotti di proprietà esclusiva e quella complessiva di tutti i lotti di terreno edificati o da edificare.

Altra norma di sicuro interesse per il vicino, ma anche per l’amministratore, è quella contenuta nell’art. 5 del vecchio regolamento, disciplinante gli obblighi derivanti dal rapporto di condominio.
Dispone tale norma alla lettera “n” che “è vietata la sosta di qualsiasi tipo di automezzo nella sede stradale…e in modo che possa impedire e intralciare il regolare transito degli autoveicoli”, specificandosi pure che “E’ data inoltre facoltà all’amministrazione di …regolamentare il traffico applicando sanzioni pecuniarie contro i trasgressori”.

Nulla di tutto ciò, invece, si rinviene nel regolamento di condominio che si intende disapplicare, il cui art. 2 fa una elencazione dei beni di proprietà ed uso comuni a tutti i condomini, fra cui non figurano “strade e marciapiedi”.
Anzi, viene precisato che non possono costituire oggetto di proprietà comune tutte quelle parti che, in base agli atti di acquisto, non siano di proprietà singola ed individuale di un condomino o del venditore.

Alla luce delle superiori osservazioni, sembra più che evidente quale possa essere stata la ragione che ha spinto il vicino a darsi da fare nel recuperare quel vecchio regolamento ed a volerne pretendere l’applicazione per mezzo dell’organo a ciò deputato, ossia l’amministratore di condominio.

Un particolare, tuttavia, si ritiene che sia loro sfuggito.
Quasi sicuramente questo vecchio regolamento di condominio si troverà allegato o richiamato negli originari atti di acquisto dei lotti di terreno costituenti nel loro complesso la lottizzazione “…omissis…”, ma sembra chiaro, per come traspare dal tenore letterale delle parole in esso usate oltre che dallo stesso frontespizio del documento (ove si usa l’espressione “Lottizzazione”), che quello ebbe a costituire il regolamento originario di condominio, all’epoca in cui neppure i lotti di terreno erano stati ceduti in proprietà esclusiva e neppure, probabilmente, erano stati completati i lavori di costruzione delle diverse unità abitative.
A quell’epoca, sicuramente, potevano avere un senso le disposizioni di cui agli artt. 2 e 5.

A ciò si aggiunga un’altra considerazione: lo stesso regolamento, all’art. 5 lett. e), fa riferimento alla possibilità che a regolamentare il costituito condominio siano non solo le disposizioni in esso contenute, ma anche quelle che potranno successivamente essere deliberate dall’assemblea.
Ciò non fa ritenere così inverosimile e destituito di fondamento il fatto che, in epoca successiva, l’assemblea dei condomini abbia potuto deliberare l’adozione di un nuovo regolamento di condominio, magari al fine di adattare il precedente alla mutata situazione dei luoghi (esistenza di unità abitative in luogo di lotti di terreno) oltre che alle nuove vicende proprietarie, quali costituzioni di nuove servitù, come quella di cui si asserisce di essere titolari e che il vicino vuole contestare.

Stando così le cose, il che si ritiene che sia molto probabile, si rende necessario compiere i seguenti passi:

1. Innanzitutto occorre esaminare con attenzione il proprio atto di acquisto, in quanto solo da esso sarà possibile verificare e dar prova certa della esistenza di quella servitù di parcheggio di 20 mq. costituita in favore del proprio immobile ed a carico della strada condominiale.Tale servitù consentirebbe in ogni caso di esercitare il relativo diritto di parcheggio anche se in contrasto con quanto contenuto nell’art. 5 lett. n) del vecchio regolamento di condominio, nella parte in cui è vietata la sosta di qualsiasi tipo di automezzo nella sede stradale. In tal senso, peraltro, si esprime chiaramente l’art. 1138 comma 4 prima parte del codice civile, ove è detto che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto.

2. In secondo luogo sarà opportuno esercitare il potere che l’art. 1133 c.c. riconosce a ciascun condomino, ossia il ricorso all’assemblea dei condomini contro il provvedimento, preso unilateralmente dall’amministratore, per far valere l’applicazione di quel vecchio regolamento di condominio. Trattasi di un rimedio non soggetto ad alcun termine di decadenza (lo si può esercitare in qualsiasi momento); a seguito di questo l’amministratore sarà tenuto a convocare l’assemblea, in seno alla quale sarà possibile discutere di quale sia il testo di regolamento condominiale effettivamente vigente. A tal fine si ritiene anche opportuno chiedere allo stesso amministratore, in seno al ricorso, che venga messo a disposizione il registro dell’anagrafe condominiale (da cui devono risultare i titolari di diritti reali e personali di godimento), nonché il registro dei verbali delle assemblee, a cui deve essere per legge allegato il regolamento di condominio.

3. in ultima istanza sarà possibile, sempre ex art. 1133 c.c., se ancora non sono decorsi i termini (che l’art. 1137 c.c., norma in questo caso applicabile, fissa in 30 gg. dalla adozione e/o comunicazione), avvalersi del rimedio ben più impegnativo del ricorso giurisdizionale, volto a chiedere ed ottenere l’annullamento del provvedimento preso dall’amministratore, facendo in tale sede valere le ragioni che sono state sopra esposte.