consulenza legale in materia di parti comuni del condominio e loro utilizzo

L'art. 1117 del c.c. disciplina le parti comuni dell'edificio condominiale, predisponendo a tal fine un elenco che si considera solo esemplificativo, e non tassativo. Tali parti si pongono in un rapporto di accessorietà necessaria rispetto all'edificio condominiale, essendo concretamente destinate al servizio comune per le loro caratteristiche oggettive e funzionali. Il condominio, infatti, costituisce un'ipotesi di comunione forzosa nella quale, accanto alle proprietà individuali dei singoli condomini, vi sono parti comuni, come le fondazioni o le scale.
Più in particolare, la dottrina è solita distinguere tra:

• parti comuni costituite da elementi essenziali dell'edificio, come i muri maestri, i tetti, i portoni, le scale, ecc.;
• parti adibite a servizi comuni, come l'alloggio del portiere o gli stenditoi;
• parti comuni necessarie per il godimento di servizi collettivi, quali l'ascensore, i pozzi, le cisterne, gli impianti per l'energia elettrica e per il riscaldamento, ecc.

Nel momento in cui il singolo condomino acquista la propria unità immobiliare, gli viene automaticamente trasferita anche la corrispondente quota sulle parti comuni dell'edificio. Può comunque accadere che, per oggettive caratteristiche funzionali o strutturali o per volontà dell'originario costruttore, un determinato bene non sia da considerare comune, ma destinato in modo stabile al godimento di una sola parte dell'immobile.
In tal caso, per vincere la "presunzione di comunione" di talune parti, è necessario che tale circostanza, del godimento esclusivo di una parte in capo ad un solo condomino, sia contenuta nel primo atto di trasferimento dell'unità immobiliare, o in una specifica clausola del regolamento condominiale contrattuale. Non sono sufficienti, a vincere la presunzione in oggetto, le indicazioni contenute nel certificato catastale dell'immobile, che riveste valore meramente tecnico.

Nel caso in cui un condomino violi, in pregiudizio degli altri, la destinazione della cosa comune, gli altri condomini potranno esercitare l'azione di reintegrazione per ottenere il ripristino dello status quo ante.
Inoltre, la giurisprudenza ammette la possibilità, per il singolo condomino, di usucapire la quota degli altri comproprietari attraverso l'utilizzo esclusivo del bene comune. Egli deve aver goduto della cosa in modo esclusivo, escludendo gli altri dal farne un pari utilizzo, non bastando che gli altri condomini si siano semplicemente astenuti dall'uso della cosa. Un noto esempio in tal senso è costituito dall'usucapione del "diritto esclusivo di calpestio del lastrico solare".

La norma di riferimento nell'ambito dell'utilizzo delle parti comuni ad opera dei singoli condomini è quella di cui all'art. 1102 del c.c., collocato nell'ambito dell'istituto della comunione in generale, ma applicabile anche al condominio negli edifici, il quale stabilisce che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.”
Più nello specifico, l'art. 1118 del c.c. disciplina i diritti sulle parti comuni affermando che "il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene".

Consulenza legale in materia di aree destinate a parcheggio
Per fare qualche esempio pratico, molto ricorrente nella prassi, si può pensare all'uso nel condominio delle aree destinate al parcheggio.
Dal punto di vista della disciplina giuridica, esistono parcheggi che sono soggetti ad un vincolo pubblicistico e, in quanto tali, non sono trasferibili autonomamente e parcheggi (disciplinati dall'art. 12 comma 9 della L. 246/2005) che possono invece essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari.

I condomini possono organizzarsi, in merito all'utilizzo dei parcheggi, in vari modi, anche stabilendo l'utilizzo turnario degli stessi nel caso in cui le aree destinate non siano sufficienti a soddisfare le esigenze di tutti i condomini. In tal senso si è espressa anche la giurisprudenza, affermando che "l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali."
Il team di avvocati specializzati di Brocardi.it ha maturato una vasta esperienza in materia di parti comuni del condominio, che sono oggetto di frequenti discussioni e contese tra i condomini. La profonda conoscenza della materia permette agli avvocati del team legale di offrire consulenze specifiche e dettagliate, fornendo, eventualmente, anche delle indicazioni sulla redazione di richieste formali all'amministratore di condominio, facilitando così la comunicazione e prevenendo l'insorgenza di liti sull'uso delle parti comuni condominiali.