Articolo 1146 Codice Civile

L’usucapione è un mezzo di acquisto originario della proprietà (o di altro diritto reale su cosa altrui), che si concretizza nel momento in cui un soggetto possiede il bene in maniera pacifica ed ininterrotta per un determinato periodo di tempo (solitamente venti anni ex art. 1158 del c.c.). Quando si acquista la proprietà di un bene per mezzo di tale istituto solitamente non si ha un titolo, banalizzando "un pezzo di carta" che attesta che colui che usucapisce è divenuto proprietario di quel determinato cespite. Il motivo di tutto questo è facilmente spiegabile: l’usucapione è la conseguenza di una determinata situazione di fatto che si protrae per un tempo prestabilito dalla legge (il possesso del bene), e questa è una circostanza che semplicemente avviene con il passare del tempo e non può essere cristallizzata in un determinato atto giuridico, come un rogito notarile. Per tale motivo, spesso sorge l’esigenza per il proprietario di avere un documento che certifichi il suo acquisto per usucapione: l’unico modo però per realizzare tale obbiettivo è quello di promuovere una causa nei confronti di coloro che risulterebbero in teoria formalmente proprietari del bene per far accertare l’intervenuta usucapione contro di loro e ovviamente a favore di parte attrice. Se il contenzioso avrà l’esito sperato da chi lo promuove, si avrà finalmente un titolo, e nello specifico una sentenza, che accerterà l’acquisto per usucapione: il titolo potrà poi essere utilizzato per procedere alle necessarie trascrizionie volturazioni nei registri immobiliari e al catasto.

Sulla base di quanto viene riferito nel quesito sussistono tutti gli estremi per instaurare un contenzioso teso ad ottenere un provvedimento giudiziario che accerti l’intervenuta usucapione a favore dell’autore del quesito: per far maturare il termine ventennale previsto dall’art. 1158 del c.c. egli, ai sensi del 2° comma dell’art. 1146 del c.c., potrà sicuramente sommare il possesso da lui esercitato sul bene per tre anni con quello precedente del suo venditore.
Se si vuole intraprendere tale percorso si deve però tenere ben presente che sussistono due difficoltà che si dovranno affrontare: la prima, è quella di fornire le prove al giudice che si è effettivamente usucapito il bene per il tramite di un possesso ultraventennale, la seconda è quella di individuare il soggetto contro cui proporre l’azione giudiziaria.

Il primo aspetto, in realtà, è facilmente superabile in quanto vi sono tutti gli elementi per assolvere all’onere probatorio richiesto per avere un esito vittorioso della causa: in giudizio si potranno per esempio produrre i rendiconti del condominio, ove si evince che sono stati sempre sopportati gli oneri condominiali del cespite di cui si chiede l’usucapione e ovviamente le bollette inerenti al punto luce separato. A tutto questo dovrà aggiungersi la essenziale testimonianza del precedente possessore, oltre che quella dell’amministratore di condominio e magari di qualche altro condomino che vive nel palazzo da lungo tempo.

Il secondo problema è di più difficile soluzione in quanto è necessario individuare un soggetto da convenire in giudizio e contro cui proporre l’azione di accertamento della intervenuta usucapione: probabilmente questo problema potrà essere risolto ricorrendo alla notifica per pubblici proclami ex art. 150 del c.p.c., tuttavia non si hanno elementi sufficienti per riflessioni più approfondite in merito.
Certamente però questo è uno degli aspetti che potranno portare ad un aumento dei costi necessari per sostenere la causa, di cui non possiamo fornire un preventivo in questa sede. Quello che qui si può dire in merito è che i costi di un contenzioso di questo tipo non dipendono in alcun modo dalle condizioni del cespite che si intende usucapire, ma piuttosto dalle attività che il legale deve portare avanti per radicare in maniera proficua il processo. È molto probabile che il precedente possessore del bene abbia desistito nel portare avanti la causa proprio perché i suoi costi sono effettivamente più elevati rispetto all’effettivo valore della cantina.

E’ certamente possibile realizzare giuridicamente quanto prospettato nel quesito, ossia acquistare la quota dell’area edificabile pari a 2/3 indivisi di cui A è comproprietario, per poi avvalersi dell’istituto dell’usucapione per conseguire a titolo originario la piena proprietà del restante terzo indiviso.

Innanzitutto si ritiene possa risultare utile affrontare il tema della ammissibilità di un possesso ad usucapionem di quota indivisa, in relazione al quale si sono sviluppate due diverse linee interpretative.
La prima, per la verità minoritaria, è negativa, argomentando dalla difficoltà di cogliere l’entità della quota di fatto posseduta dall’interessato dinanzi a un contestuale compossesso inter partes.
La seconda corrente di pensiero, prevalente anche in giurisprudenza, è orientata positivamente e trova riscontro nell’art. 1140 del c.c..

In linea generale può dirsi che il potere di fatto sulla cosa corrisponde all’esercizio di diritti in comunione allorquando il possesso sia esercitato, al medesimo titolo, da ciascun compartecipe, servendosi della cosa comune senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Per potersi realizzare l’usucapione della proprietà esclusiva, invece, sarà necessario che il compossessore estenda il possesso in via esclusiva sul bene comune, unitariamente inteso, in modo da dimostrare l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene.

Al fine di integrare questo c.d. possesso esclusivo non sono sufficienti occasionali atti di utilizzazione della cosa comune (che si può presumere essere stati compiuti per mera tolleranza ex art. 1144 del c.c., ad esempio per spirito di amicizia, di gentilezza, di cordialità, di buon vicinato etc.), ma occorrono atti integranti un comportamento durevole nel tempo, tale da ingenerare un possesso esclusivo animo domini sulla cosa nella sua interezza, incompatibile con l’originario permanere del godimento uti condominus.

In particolare, la Cassazione ha affermato che “in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione nel possesso nei rapporti tra comproprietari, ai fini della decorrenza della usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire il rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocabilmente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva” (cfr. Cass. del 09.04.1990 n. 2944).
E ancora, è stato affermato che “il godimento del bene comune può essere invocato dal comproprietario, al fine dell’usucapione della proprietà dello stesso, solo quando si traduca in possesso esclusivo con riguardo sia al corpus che all’animus incompatibile con il permanere del compossesso altrui” (cfr. Cass. del 26.06.1999 n. 6382) o che “per il combinato disposto dell’art. 1102, c. 2 cc. e 1141, comma 2 c.c. con riferimento ai beni in comunione non è sufficiente il solo possesso perché possa maturare l’usucapione a favore di uno dei compartecipanti, occorrendo un comportamento materiale che esteriorizzi sin dall’inizio in maniera non equivoca l’intento di possedere il bene in maniera esclusiva” (cfr. Cass. del 29.09.2000 n. 12961).

Precisato quanto sopra, la norma che consente di realizzare il fine qui desiderato è l’art. 1146 c.c., il quale riconosce al successore a titolo particolare (si definisce tale l’acquirente) il diritto di unire al suo possesso quello del suo autore (ossia il venditore) al fine di farne propri gli effetti.
Si tratta dell’istituto giuridico della c.d. accessione del possesso, per mezzo del quale è possibile calcolare il periodo di venti anni, richiesto dall’art. 1158 del c.c., su più situazioni soggettive, nel senso che può iniziare in capo ad alcuni soggetti per poi proseguire in capo ad altri, in modo tale che l’ultimo dei possessori possa giovarsi del periodo di possesso esercitato dai suoi danti causa, sommandolo al proprio.

La Cassazione ha avuto in diversi casi occasione di chiarire quali sono i limiti e le modalità con cui puòa darsi luogo ad accessione del possesso, precisando che non è sufficiente la trasmissione del mero potere di fatto sulla cosa fra due soggetti, ma occorre che ciò avvenga in forza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire anche il diritto ad immagine del quale quel possesso si esercita.
In particolare, è stato affermato che “In tema di accessione nel possesso, di cui all’art. 1146 c.c., comma 2, affinché operi il trapasso del possesso dall’uno all’altro dei successivi possessori e il successore a titolo particolare possa unire al proprio il possesso del dante causa, è necessario che il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene; dal che consegue, stante la tipicità dei negozi traslativi reali, che l’oggetto del trasferimento non può essere costituito dal trasferimento del mero potere di fatto sulla cosa” (cfr. Cass. Sez. II Civile, 30 gennaio 2017, n. 2295; Cass. 16-3-2010 n. 6353; Cass. 22-4-2005 n. 8502).

Pertanto, il trasferimento a titolo oneroso della comproprietà pari a 2/3 indivisi dell’area edificabile potrà farsi valere quale valido titolo per consentire all’acquirente (o avente causa) di continuare ad esercitare quel possesso esclusivo animo domini esercitato dal suo dante sulla cosa nella sua interezza, incompatibile con l’originario permanere del godimento uti condominus ed in grado, come tale, di farne valere l’usucapione per decorso del termine ventennale.

Altra soluzione che può suggerirsi, per evitare di dover attendere che l’alienante consegua l’accertamento giudiziale dell’usucapione in suo favore, è quello di ricorrere, per la quota indivisa di proprietà altrui, alla c.d. “vendita per possesso”, per mezzo della quale è consentito realizzare il trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di colui che non risulta effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri, ma che dichiara apertis verbis sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge.
Per la verità in passato si è molto discusso della validità di tale operazione e per questo molti notai si rifiutano di ricevere un atto di tale tipo, argomentando dalla considerazione che il possesso costituisce una situazione di fatto e come tale non può essere certo trasferito mediante un atto notarile.
Tuttavia, i dubbi sorti al riguardo sono stati successivamente superati facendosi osservare che non deve confondersi la “vendita del possesso” (sicuramente non ammessa) con la “vendita per possesso”, che è quella che qui si suggerisce.
Anche la Cassazione, con sentenza n. 2485 del 5.02.2007, ammette esplicitamente il trasferimento di proprietà per possesso, negando ogni forma di responsabilità del notaio che si sia prestato a stipulare una vendita di immobile (in quel caso terreni) per i quali l’alienante assumeva solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale.

Chiaramente una vendita di tale tipo reca con sé sempre il pericolo che un giorno si possa presentare l’intestatario originario dell’immobile, contestando l’affermazione dell’alienante di aver usucapito il bene, tentando così di riottenerne a suo favore l’intestazione.
Per tale ragione, è indispensabile che il notaio avverta esplicitamente l’acquirente non solo delle conseguenze positive a suo favore, ma anche delle conseguenze e dei rischi negativi per l’ipotesi di azione rivendicatoria da parte dell’intestatario.
A tal fine sarà opportuno che il notaio inserisca nello stesso atto notarile di vendita per possesso sia la dichiarazione del venditore di voler effettuare la vendita sotto la sua responsabilità, prestando le ampie garanzie di cui agli artt. 1483 e 1484 c.c., sia la dichiarazione di aver avvertito l’acquirente sui rischi connessi a tale vendita, dando atto che essi sono stati ben compresi dal medesimo acquirente, il quale, nonostante i rischi, ha chiesto al notaio di ricevere ugualmente l’atto di trasferimento, esonerandolo da ogni responsabilità per il caso di possibile azione rivendicatoria.

L’art. 922 del c.c. annovera espressamente l’usucapione tra i modi di acquisto a titolo originario della proprietà.
Della sua disciplina il codice civile si occupa in particolare agli artt. 1158 e ss. c.c., disponendo proprio all’art. 1158 del c.c. che l’acquisto della proprietà e degli altri diritti reali su beni immobili si perfeziona a seguito del protrarsi del possesso sul bene per un periodo ultraventennale.
Il fondamento di tale acquisto, dunque, si individua in una particolare situazione di fatto, che viene esercitata senza alcuna interruzione da parte di colui che, attraverso questo suo prolungato possesso, si sostituisce al titolare effettivo del diritto.

Ai fini dell’usucapione, poi, è anche necessario che colui il quale risulti titolare del diritto sul bene si astenga dall’esercitarlo per un egual periodo, essendo sufficiente per escludere il maturarsi di essa il compimento da parte dell’effettivo titolare di qualunque atto che, pur se privo di efficacia interruttiva, manifesti la persistenza della titolarità del diritto.

Come si ritiene possa facilmente intuirsi, quanto fin qui esposto corrisponde integralmente alla situazione descritta nel quesito, ove viene detto che il vicino, proprietario già di una porzione di lastrico solare, si è appropriato da più di venti anni di una piccola parte del lastrico solare di chi pone il quesito, occupata da un manufatto; a tale situazione, peraltro, non si è mai opposto il proprietario della porzione di suolo occupato, non avendo mai posto in essere alcun atto manifestante la propria volontà di persistere nella titolarità del diritto di proprietà.

L’elemento recente, che ha indotto a riflettere sulla situazione a cui è stata prestata acquiescenza, è costituito dalla intervenuta alienazione da parte del vicino della porzione di lastrico solare di sua proprietà, nonché dalla circostanza che gli acquirenti, attuali proprietari, hanno anche preso possesso di quella porzione di lastrico solare e relativo manufatto di proprietà altrui.
Ora, vi è una norma che, in effetti, può essere invocata a favore di quanto asserito dai nuovi proprietari, ed è l’art. 1146 c.c., il quale riconosce al successore a titolo particolare (si definisce tale l’acquirente) il diritto di unire al suo possesso quello del suo autore (ossia il venditore) al fine di farne propri gli effetti.

Ciò comporta che, seppure dalle risultante planimetriche così come dal titolo di acquisto risulta che quella porzione di lastrico solare e relativo manufatto sono di proprietà di chi pone il quesito, si è venuta a creare una situazione di fatto che non corrisponde a quella di diritto.
In ipotesi del genere, due sarebbero le strade percorribili giudizialmente per difendere il proprio diritto di proprietà, ovvero:

1. quella più celere consiste nell’avvalersi dell’ azione possessoria di reintegrazione nel possesso, disciplinata dall'art. 1168 del c.c.: dispone detta norma, però, che tale azione può essere esercitata entro l’anno dal sofferto spoglio, ciò che nel caso di specie non sembra sia stato fatto (sono trascorsi più di venti anni da quando il vicino si è appropriato di quella porzione di lastrico solare).

Né può pensarsi che, per effetto della recente alienazione, l’azione di reintegrazione possa esercitarsi nei confronti dei nuovi proprietari.
L’istituto della accessione del possesso, infatti, spiega i suoi effetti, oltre che nel computo del termine utile per l’usucapione, anche in relazione ai requisiti temporali delle azioni possessorie; ciò comporta che l’estremo della proposizione di una tale azione entro l’anno dallo spoglio va accertato, non compiendo il relativo calcolo dalla data del trasferimento, ma prendendo anche in considerazione il possesso del dante causa (così Cass. n. 5623/1989).

2. l’altra soluzione, un po’ più lunga e complessa, potrebbe essere quella di esercitare l’azione di rivendicazione della proprietà prevista dall’art. 948 del c.c..

Trattasi di azione non soggetta a termini di prescrizione (a differenza di quella di reintegrazione) e che consente di rivendicare il bene sul quale si vanta un valido titolo di proprietà da chiunque lo possiede.
Anche l’esercizio di questa azione, tuttavia, presenta degli inconvenienti, in quanto porrà l’altra parte (convenuto in rivendica) nella condizione di eccepire l’intervenuta usucapione in suo favore di quella porzione di lastrico solare, potendosi avvalere, come prima accennato, della facoltà di unire al suo attuale possesso quello precedente, ultraventennale, del suo autore.

Probabilmente è vero che dalle foto aeree di cui l’altra parte è in possesso non può individuarsi il lato in cui si trova la porta di accesso al manufatto da usucapire, ma è anche vero che non sarà sicuramente difficile per la controparte avvalersi di vicini disposti a testimoniare chi di fatto ha avuto il possesso dello stesso manufatto per oltre venti anni.
Inoltre, si ritiene che anche una perizia tecnica sarebbe agevolmente in grado di stabilire da quale lato veniva esercitato l’accesso.
Il risultato ultimo che, con molta probabilità, ne conseguirebbe dall’esercizio dell’azione di rivendica, sarebbe quello di trovarsi soccombenti in conseguenza di un accertamento della perdita della proprietà di quella porzione di lastrico per intervenuta usucapione in favore dei nuovi proprietari.

Per quanto concerne l’osservazione fatta dai vicini che “la proprietà è loro anche senza sentenza”, va detto che, in effetti, dottrina e giurisprudenza hanno da sempre pacificamente riconosciuto l’usucapione come una fattispecie acquisitiva del diritto per effetto del solo possesso e della ricorrenza dei requisiti di cui all’art. 1158 c.c.
Tuttavia, parte della giurisprudenza ha successivamente aggiunto un ulteriore requisito, ossia quello dell’avvenuto accertamento e della dichiarazione dell’usucapione nei modi di legge, cioè mediante una sentenza di accertamento dell’avvenuta acquisizione; prima di tale sentenza il diritto di proprietà in capo al soggetto usucapente, sebbene già acquistato, sarebbe giuridicamente indisponibile.
Anche a voler aderire a quest’ultima interpretazione, comunque, non se ne ricaverebbe di fatto alcun vantaggio, in quanto, sebbene i nuovi proprietari, allo stato attuale, non sono titolari di un diritto giuridicamente riconosciuto e disponibile, nel momento in cui si agirà contro di loro per rivendicare il diritto di proprietà, disporranno di tutti gli elementi richiesti dalla legge per ottenere una sentenza che accerti l’usucapione in loro favore.

In conclusione, ciò che ci si sente di consigliare è di continuare a prestare acquiescenza, come finora è stato fatto, alla situazione che si è venuta a creare, in quanto ogni azione che si andrebbe ad intraprendere per recuperare il possesso di quella porzione di lastrico condurrebbe, con molta probabilità, a risultati negativi e penalizzanti per chi agisce (né, purtroppo, vi è altra soluzione per rientrare lecitamente nel possesso di quel bene, al momento esercitato dagli aventi causa dell’originario proprietario).

L’usucapione prevista dagli artt. 1158 e ss. del c.c. è un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale su cosa altrui a titolo originario, dal quale discende la titolarità del diritto reale a fronte del suo possesso continuato per un determinato arco di tempo predeterminato dalla legge. L’usucapione viene definita un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, in quanto il diritto acquisito discende, appunto, dal decorso del tempo e non dal precedente diritto di un nostro dante causa.
Affinché possa concretizzarsi l’acquisto per usucapione di un determinato diritto è necessario che si verifichino due elementi:

1. Il possesso pacifico ed ininterrotto del bene o di altro diritto reale, acquisito in maniera non violenta o clandestina;
2. Il decorso di un determinato periodo di tempo.

Si ha il possesso descritto sub.a) ai sensi dell’art. 1140 del c.c., nel momento in cui un soggetto compie una determinata attività sul bene corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale. In altri termini, si è possessori di un bene nel momento in cui ci comportiamo come se fossimo proprietari dello stesso senza di fatto esserlo, o meglio senza avere un titolo (es. rogito notarile) che ci attribuisce la proprietà del medesimo. Un altro esempio che, come vedremo, sarà molto calzante per il caso prospettato: siamo possessori di una determinata servitù su cosa altrui se iniziamo ad esercitarla senza avere un titolo (es. sempre il nostro rogito notarile) che ci attribuisce espressamente tale diritto.

È importante sottolineare come, anche ai fini del computo del termine, per far sì che maturi l’acquisto per usucapione, il 2°co. dell’art. 1146 del c.c. permette all’attuale possessore di unire quello del suo precedente autore. Esempio pratico: Tizio, proprietario del fondo Tuscolano, esercita in maniera pacifica e non clandestina il possesso di un diritto di servitù di passaggio sul fondo Corneliano, di proprietà di Mevio. Tizio vende a Caio il suo fondo Tuscolano, e quest’ ultimo, continuando il comportamento di Tizio, continua a passare sul fondo Corneliano, senza che il proprietario Mevio contesti alcunché. Per far valere l’usucapione del diritto di passaggio sul fondo Corneliano nei confronti del proprietario Mevio, Caio potrà sommare il suo periodo di possesso a quello del precedente possessore Tizio (sempre, però, se riuscirà a dimostrarlo in giudizio).

Ai fini della usucapione, poi, il possesso non deve essere viziato, ovvero ai sensi dell’art.1163, non deve essere acquistato in maniera violenta o clandestina. Il possesso è acquistato in maniera violenta se si sono tenuti dei comportamenti contrari alla volontà dell’attuale e legittimo possessore; è clandestino quando lo si acquisisce tenendo nascosto i propri comportamenti sempre all’attuale legittimo possessore.

Venendo ora a trattare del tempo necessario affinché possa maturare l’istituto della usucapione e entrando più nello specifico, vi è da dire che il codice civile individua diverse casistiche di usucapione con tempistiche differenti.
Nel caso specifico si ritiene si possa sostenere validamente in giudizio l’usucapione ventennale ex art. 1158 del c.c. del diritto di passaggio delle tubature, unendo, ex art, 1146 c.c., il possesso iniziato nel 2007 dall’attuale proprietario dell’appartamento con quello del suo precedente venditore iniziato nel 1999, epoca in cui quest’ ultimo ha iniziato i lavori di installazione delle tubature.
Fermo restando che le tempistiche vanno verificate in concreto con datazioni più precise e documenti di causa alla mano, il quesito non ci dà notizia né che in passato vi sia stata alcuna lamentela scritta da parte del vicino confinante che possa aver validamente interrotto la maturazione dei termini di usucapione, né che il possesso sia stato viziato ex art. 1163 del c.c. con comportamenti violenti e clandestini.

La Cass.Civ.,Sez.II, n.18888 dell’08.09.2014 ha precisato che in caso violazione delle distanze tra due costruzioni, può validamente farsi valere la avvenuta usucapione dello spazio ravvicinato, in altre parole della servitù di costruire ad una distanza inferiore a quella legale, restando comunque ferme le eventuali violazioni di diritto edilizio che attengono al rapporto tra il proprietario della costruzione in aderenza e lo Stato.

È importante sottolineare come l’art. 1061 del c.c. ammette l’acquisto per usucapione ventennale di una servitù su fondo altrui solo se quest’ ultima possa considerarsi apparente, ovvero, secondo il 2°co. dell’art. 1061 del c.c., quando questa sia caratterizzata da opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio.
Ora, in questo senso vi sono sentenze (su tutte Cass. Civ., Sez.II, n. 19089 del 06.11.2012), che hanno riconosciuto la usucapibilità, e quindi l’apparenza ex. art 1061 del c.c., della installazione oltre i limiti legali di tubazioni in contesti condominiali, purché tale installazione non si sia svolta tenendo, da parte del soggetto che se ne è avvantaggiato, comportamenti violenti o clandestini, in quanto l’installazione delle tubature doveva essere nota al vicino che ne subiva le conseguenze.

Arrivando alla conclusione, è appena il caso di ricordare che non può trovare applicazione nel caso prospettato l’usucapione di beni mobili ex art.1163 del c.c., in quanto con l’installazione dell’opera, le tubature, di per se bene mobile, si sono incorporate nella unità abitativa, bene immobile, divenendo parte integrante della stessa.

L’art. 908 del codice civile prevede un generale divieto di servitù di stillicidio.
Tuttavia, come osservato dalla Suprema Corte già dal lontano 1951 (sentenza n. 333): “L'art. 908 c.c., opera solo in mancanza di una volontà negoziale che abbia diversamente regolato tra i proprietari vicini lo scarico delle acque private (nella specie: mediante costituzione di apposita servitù di stillicidio)”. Tale principio è stato sostanzialmente confermato anche nella sentenza della Cassazione n. 7576/2007 secondo cui: “lo stillicidio sia delle acque piovane sia, a maggior ragione, di quelle provenienti dall'esercizio di attività umane (come, ad es., dallo sciorinio di panni stesi mediante sporti sul fondo alieno) può essere legittimamente esercitato soltanto se trovi rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù "ad hoc" o comunque - ove connesso alla realizzazione di un balcone aggettante sull'area di proprietà del vicino - sia stato esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale”.

Ciò posto, nella presente vicenda, non sappiamo se il diritto di servitù sia menzionato o meno nel contratto di compravendita e se sia stato trascritto.
Per costante giurisprudenza, infatti, " la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti" (Cass. 18 luglio 2013 n. 17634).
Tale principio, è stato ribadito anche recentemente nell’ordinanza della Cassazione n.8000/2018 secondo cui: “in tema di servitù convenzionali, va affermato il principio di diritto (al quale dovrà, perciò, conformarsi il giudice di rinvio) secondo cui l'indagine sull'opponibilità della servitù ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, sicché detta opponibilità può essere ritenuta solo quando dalla nota cennata è possibile desumere l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto, anche, quindi, con riguardo all'eventuale sottoposizione della modifica o dell'estinzione del relativo diritto a termine o condizione, come imposto dall'ultimo comma dell'art. 2659 c.c”.

Pertanto, nella presente vicenda, occorre preliminarmente verificare quanto precede nell’atto notarile.

In mancanza, l’unica residua possibilità potrebbe essere quella di vantare un acquisto per usucapione del diritto di servitù ai sensi del secondo comma dell’art. 1146 c.c.
In base a questo istituto (la cd. “accessione nel possesso”), chi ha acquistato può unire il suo possesso a quello del suo dante causa.
Su tale aspetto, la Suprema Corte ha evidenziato che “chi intende avvalersi dell'accessione del possesso di cui all'art. 1146, secondo comma, cod. civ., per unire il proprio possesso a quello del dante causa ai fini dell'usucapione, deve fornire la prova di aver acquisito un titolo astrattamente idoneo (ancorché invalido o proveniente "a non domino") a giustificare la "traditio" del bene oggetto della signoria di fatto, operando detta accessione con riferimento e nei limiti del titolo traslativo e non oltre lo stesso” (Cass. Ord. 22348/2011).

Alla luce di tutto quanto precede, esaminata la documentazione fotografica trasmessa ed in risposta a quanto richiesto nel quesito possiamo affermare quanto segue.
Per valutare se la richiesta del vicino sia legittima, occorre verificare preliminarmente il contenuto dell’atto di acquisto del bene e se il relativo contratto, contenente l’indicazione del diritto di servitù, sia stato trascritto. In tal caso, sarebbe agevolmente opponibile al vicino.
Se così non fosse, si potrebbe comunque verificare se vi siano i presupposti dell’usucapione ventennale nei termini di cui all’art. 1146 c.c. secondo comma, come sopra specificati.

Se, per ipotesi, entrambe le verifiche dovessero essere negative in Suo sfavore, la richiesta del Suo vicino dovrebbe allora trovare accoglimento altrimenti quest’ultimo potrebbe fare una questione risarcitoria per i danni subiti. In tal caso, il costo per la sistemazione dei luoghi onde evitare lo stillicidio riteniamo non possa essere a carico del vicino.
Tra l’altro, purtroppo, Lei non potrebbe nemmeno invocare l’art. 913 c.c. in quanto questo fa riferimento agli scoli naturali e non a quelli artificiali (ovvero realizzati mediante l’intervento dell’uomo).

• successione nel possesso (art. 1146 c.c., comma 1): in caso di successione a titolo universale mortis causa, il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione;
• accessione del possesso (art. 1146 c.c., comma 2): in caso di successione a titolo particolare per atto tra vivi (es. contratto) o per causa di morte (es. legato), il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti. Dunque l’accessione del possesso non opera automaticamente, ma costituisce una facoltà del successore a titolo particolare. Secondo la giurisprudenza (tra le altre Cass. Civ. VI, 22348/2011), essa presuppone sia la prova dell’esistenza di un titolo astrattamente idoneo (ancorché invalido o proveniente "a non domino", cioè da chi non è proprietario) a giustificare la "traditio", cioè la consegna, del bene, sia la prova dell'avvenuta "traditio" in virtù di un contratto comunque volto a trasferire la proprietà del bene in questione.

Prima di rispondere alla domanda contenuta nel quesito in ordine alla applicabilità o meno dell’art. 1146 primo comma c.c., facciamo un breve accenno alla questione pregiudiziale relativa alla natura giuridica dei terreni di proprietà di Ferrovie dello Stato SpA.
Come ha osservato il Consiglio di Stato (Cfr. sentenza Cons. St., sez. IV, 14.12.2002, n. 6923) la trasformazione delle Ferrovie dello Stato in ente pubblico economico e la successiva modifica in s.p.a., ad opera della Legge 8.8.1992, n. 359, aveva inciso soltanto sugli aspetti organizzativi senza far venire meno tutta la restante disciplina prevista dalla legge n. 210 del 1985, ivi compreso il regime giuridico dei beni di sua proprietà. Riguardo questi ultimi, essi rientrano nel demanio accidentale se si tratta di beni destinati all'esercizio dell'attività ferroviaria; mentre, si tratta di beni patrimoniali disponibili se non hanno mai avuto destinazione diretta o complementare all'esercizio del servizio ferroviario.
Dalla formulazione del quesito, parrebbe trattarsi di beni patrimoniali disponibili e, pertanto -laddove ne ricorrano i presupposti di legge- suscettibili di usucapione.

Ciò precisato, con riguardo alla applicabilità dell’art. 1146 primo comma c.c. si osserva quanto segue.

Il primo comma del predetto articolo disciplina l’istituto della successione nel possesso secondo cui il possesso dell'immobile si trasferisce agli eredi alla morte del de cuius. Quindi, se questi possedeva un immobile altrui, un eventuale termine per l'usucapione si trasmette ai successori che potranno rivendicare la proprietà sommandovi il proprio tempo di possesso.
La questione principale da affrontare è dunque quella relativa alla possibilità o meno di equiparare la successione dei soci di una società estinta al fenomeno successorio tra persone fisiche.
La risposta parrebbe positiva, ma presenta delle limitazioni. Sul punto, in mancanza di giurisprudenza di legittimità specifica relativa al caso in esame, possiamo fare riferimento alla sentenza n. 18250 del 26 agosto 2014 con cui la Cassazione ha statuito che i diritti ed i beni compresi nel bilancio di liquidazione si trasferiscono ai soci in regime di contitolarità o comunione indivisa; mentre non si trasferiscono ai soci tutti quei diritti che non siano stati compresi nel bilancio di liquidazione.
In particolare, la Suprema Corte ha precisato che i diritti di credito ancora "incerti o illiquidi", la cui inclusione nel bilancio avrebbe richiesto un’attività ulteriore (giudiziale o stragiudiziale), si intendono rinunciati dalla società.
La Corte non parla espressamente di situazioni di fatto come il possesso ma fa comunque riferimento alle “mere pretese, ancorché azionate o azionabili in giudizio”, sottolineando che esse non si trasferiscono ai soci qualora intervenga l’estinzione della società.
Sulla base di tale interpretazione giurisprudenziale (che non ci risulta smentita da altre pronunce) possiamo affermare che:
- la successione nel possesso di cui al primo comma dell’art. 1146 c.c. sarebbe in astratto applicabile al caso esposto nel quesito in esame;
- il possesso di un bene potrebbe rientrare in quelle situazioni di fatto qualificabili come “mere pretese azionabili in giudizio” che potrebbero essere suscettibili di trasferimento ai soci al momento della estinzione della società se indicate nel bilancio di liquidazione;
- tuttavia, come specificato nel quesito, tale situazione di fatto non è stata menzionata nel verbale di approvazione del bilancio finale di liquidazione e, pertanto, non può ritenersi sussistente la successione nel possesso dalla società ai singoli soci.

La soluzione più conveniente per il caso in esame è quella di far valere l’usucapione ventennale avvalendosi, nel relativo giudizio, dell’istituto giuridico dell’accessione nel possesso, disciplinato dall’art. 1146 del c.c.
La principale eccezione che ci si potrebbe trovare a dover contrastare è quella derivante dalla natura giuridica di tale particella di terreno, considerato che, come si dice nel quesito, dal 1982 al 2024 lo stesso risultava far parte del patrimonio indisponibile dell’ente pubblico.
Si ritiene utile, a tal proposito, fare un breve premessa sulla natura dei beni pubblici.
E’ noto che questi si suddividono in due grandi macrocategorie, e precisamente quella dei beni demaniali e quella dei beni facenti parte del patrimonio indisponibile.
I primi sono tassativamente indicati dalla legge e si caratterizzano per la loro assoluta incommerciabilità, non potendo costituire oggetto di atti dispositivi di diritto privato e risultando, come tali, inalienabili oltre che insuscettibili di usucapione.

I beni patrimoniali indisponibili, invece, sono tutti quei beni che appartengono allo Stato o ad altri enti pubblici territoriali e che soddisfano un interesse generale, pur non rientrando nella categoria dei beni demaniali.
Di questi ultimi si occupano in particolare i commi 2 e 3 dell’art. 826 c.c. e si caratterizzano, secondo quanto disposto dal comma 2 del successivo art. 828 del c.c., per la circostanza di non poter essere sottratti alla loro destinazione se non “nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano”.
Come tali essi, al pari dei beni demaniali, sono insuscettibili di usucapione e di espropriazione forzata.

Ebbene, se ci fermasse a tale definizione si giungerebbe alla conclusione che, avendo quel terreno fatto parte fino al corrente anno del patrimonio indisponibile del Comune, non sarebbe in alcun modo possibile vantare in relazione allo stesso un acquisto a titolo originario.
Di parere contrario, invece, risulta essere la giurisprudenza di legittimità, la quale proprio di recente, e precisamente cfr. Cass. civ. Sez. II ord. N. 28481 del 12.10.2023, ha ammesso che, seppure a date condizioni, sia possibile usucapire un bene ancorchè rientrante nel patrimonio indisponibile di un ente pubblico.

Nel corpo di tale sentenza la S.C. parte dalla considerazione secondo cui per qualificare un bene come appartenente al patrimonio indisponibile di un ente sono necessari due elementi, e precisamente:

• un elemento soggettivo, consistente nella titolarità pubblica del bene;
• un elemento oggettivo, ovvero la destinazione che in concreto il bene ha.

In particolare, con specifico riferimento a questo secondo elemento si afferma che occorre non solo una specifica manifestazione di volontà dell’ente pubblico di voler destinare il bene a un pubblico servizio (volontà che in genere deve essere contenuta in un atto amministrativo), ma occorre anche l’effettiva e attuale destinazione a detto pubblico servizio.

A tale riguardo la S.C., richiamando Cass. SS.UU. n. 14865/2006, ricorda come la mera previsione dello strumento urbanistico in merito alla destinazione di un’area alla realizzazione di una finalità di interesse pubblico non sia sufficiente per qualificare quell’area come facente parte del patrimonio indisponibile dell’ente pubblico.
Aggiunge, infatti, che è necessaria una concreta ed effettiva utilizzazione del bene, non bastando un semplice progetto di utilizzazione, ancorchè esteriorizzato in un atto amministrativo, il quale manifesta solo un’intenzione, ma non incide in alcun modo sulle caratteristiche oggettive del bene (cfr. Cass. n. 17427/2023).

Ebbene, dei principi sopra espressi si ritiene che possa farsi piena applicazione nel caso di specie, considerato che, sebbene quella particella di terreno possa aver fatto parte fino al 2024 del patrimonio indisponibile del Comune, ancorchè in forza di un presunto atto amministrativo, di fatto l’Ente pubblico sin dal 1982 non ha mai fatto un concreto ed effettivo uso di quel bene per finalità di interesse collettivo, essendo stato fin da quella data recintato ad uso esclusivo dell’edificio di proprietà dei diversi soggetti che si sono succeduti nel corso del tempo.
Tanto si ritiene possa essere più che sufficiente per consentire al privato, che nel corso di questi anni ne ha fatto uso e ne ha avuto il possesso esclusivo, di invocarne l’avvenuta usucapione, con sentenza che avrà valore meramente accertativo.

Inoltre, come si è accennato all’inizio, non sussistendo i presupposti né la necessità di far valere l’usucapione abbreviata (quella particella di terreno non è mai stata contemplata in alcun atto di trasferimento e, pertanto, non può vantarsi un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà), la soluzione migliore sembra essere quella di avvalersi della c.d. accessione nel possesso, a cui fa riferimento, come già detto, l’art. 1146 c.c.
Si tratta di quel particolare istituto giuridico che consente al successore a titolo particolare (è tale l’acquirente di un immobile) di sommare, se lo ritiene utile, al periodo in cui ha egli stesso posseduto, anche il periodo durante il quale hanno posseduto i suoi danti causa.
Tale sommatoria dei due o più periodi può, infatti, risultare utile ai fini dell’usucapione, ma anche ai fini dell’azione di rivendicazione e dell’azione di manutenzione, insomma ogni volta che assuma rilievo la durata del possesso.

La fattispecie che viene qui descritta può ricondursi a quella del legato di cosa dell’onerato o di un terzo, disciplinata dall’art. 651 c.c.
Il ricorso alla fattispecie delineata da tale norma si rende necessario in quanto non sarebbe possibile configurare la volontà del testatore come direttamente attributiva, seppure a titolo particolare, di quel bene, considerato che si tratta di immobile non facente parte del patrimonio del de cuius e di cui lo stesso, come tale, non avrebbe potuto disporre.

L’inquadramento della disposizione in questi termini, peraltro, consente di superare il problema a cui nel quesito si fa riferimento, ovvero quello della accessione e della successione nel possesso, istituti giuridici risultanti dalla stessa rubrica dell’art. 1146 del c.c..
Corretta, infatti, è l’affermazione secondo cui, mentre l’erede a titolo universale continua il possesso del defunto ipso iure dal momento dell’apertura della successione (anche in mancanza di una materiale apprensione del bene da parte dell’erede e perfino se questi ignora l’esistenza del bene ovvero che questo fa parte dell’eredità, cfr. Cass. 20.07.2011 n. 15967), il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore, per goderne gli effetti.
Il problema principale che qui per il legatario si pone, tuttavia, è che la trasmissione del possesso della cosa legata non si realizzerebbe immediatamente al momento della morte del de cuius, considerato che si rende per prima cosa necessario, onde evitare la nullità del legato, che l’erede onerato acquisti la proprietà della cosa dal terzo, per poi trasferirla al legatario, il quale solo da quel momento ne potrà chiedere il possesso all’onerato, secondo quanto espressamente disposto dall’art. 649 del c.c..

Le predette considerazioni trovano fondamento nella circostanza che, seppure si sia maturato il periodo utile per l’usucapione, non si è ancora costituito un valido titolo che accerti la proprietà di quel bene in capo al de cuius, il che si potrà ottenere solo a seguito di positivo esperimento dell’azione volta ad ottenere il riconoscimento dell’intervenuto acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sull’immobile.

Tale azione, come correttamente osservato nel quesito, andrà condotta nei confronti dell’Agenzia del demanio, trattandosi di bene che sembra essere stato acquisito al patrimonio dello Stato ex art. 586 del c.c..
Dovendosi iniziare un giudizio ex novo, il quale avrà come suo presupposto essenziale la notifica all’Agenzia del demanio della comunicazione di cui all’art. 1 comma 260 della Legge n. 296 del 27.12.2006 (ovvero di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredità giacenti, descrivendone la consistenza mediante la indicazione dei dati catastali), è corretto scegliere che tale dichiarazione venga resa dall’erede anziché da colui che si trova nella semplice posizione di legatario e per di più in forza di un legato nullo.

L’Agenzia del demanio, infatti, richiederà che il possessore fornisca in giudizio la prova di aver usato pubblicamente il bene come se fosse proprio, arrogandosi i tipici poteri del proprietario, il che risulta indubbiamente più difficile per colui che, pur avvalendosi della facoltà di cui all’art. 1146 c.c., deve iniziare un nuovo possesso, diverso da quello del suo dante causa (il che comporta che il nuovo possessore potrebbe essere considerato in buona fede, benchè il suo dante causa fosse in mala fede, ma si rischia che possa valere anche il contrario).

In considerazione di quanto fin qui detto, dunque, si consiglia di muoversi nel seguente modo:

1. far rendere alla zia, nella sua qualità di erede universale, la dichiarazione prescritta dall’art. 1 comma 260 Legge 296/2006, al fine di rendere inapplicabile il disposto di cui all’art. 1163 c.c. (che qualificherebbe il possesso di quel bene come violento o clandestino e, dunque, non utile per l’usucapione);
2. avviare la causa per usucapione nei confronti dell’Agenzia del demanio;
3. non rinunciare al legato, ma chiedere all’erede il possesso della cosa legata non appena ne sarà stata accertata con sentenza l’avvenuta usucapione, sentenza che, si ricorda, ha valore meramente dichiarativo e non costitutivo;
4. fino a tale momento il bene non potrà considerarsi come facente parte del patrimonio del de cuius ed il relativo legato sarà da considerare nullo ex art. 651 c.c.