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Articolo 881 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 26/11/2024]

Presunzione di proprietà esclusiva del muro divisorio

Dispositivo dell'art. 881 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo II - Della proprietà → Capo II - Della proprietà fondiaria → Sezione VI - Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi

Si presume(1) che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo.

Se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni.

Se uno o più di essi sono da una parte, e uno o più dalla parte opposta, il muro è reputato comune: in ogni caso la positura del piovente prevale su tutti gli altri indizi.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La presunzione si fonda sulla circostanza per cui esclusivamente il proprietario può costruire il piovente, sì da far cadere le acque piovane sul proprio suolo. È bene rammentare che l'art. 908 obbliga il proprietario di un edificio a costruire i tetti in modo tale che le acque piovane scolino nel suo fondo.
Gli artt. 880 e 881 sono correlati, perché il muro divisorio è in comune tra i due titolari solo ed esclusivamente se non siano applicabili le presunzioni previste dall'art. 881, e laddove i pioventi e gli altri segni siano presenti su entrambe le facciate del muro.

Spiegazione dell'art. 881 Codice Civile

Segni presuntivi di proprietà esclusiva. Enumerazione tassativa. Presunzione iuris tantum

L’articolo in esame disciplina la proprietà esclusiva del muro divisorio tra i campi, cortili, giardini ed orti, a favore di quel vicino dalla cui parte esistono i segni indicati: piovente, sporti e vani. L'elencazione e i requisiti di tali segni si devono ritenere indicati in modo tassativo, trattandosi di presunzione legale, che deve essere mantenuta negli stretti limiti della legge: solo per i muri costruiti sotto legislazioni preesistenti si può ammettere che le presunzioni legali avessero già allora tale efficacia. Va sottolineato che la presunzione di proprietà esclusiva non viene estesa dalla legge ai muri divisori tra edifici, mentre si applica indistintamente ai muri divisori tra i campi, siano o no recintati.

La presunzione legale di proprietà esclusiva è anche essa, come quella di comunione, una presunzione semplice che cede di fronte alla prova contraria, la quale può essere fornita con qualunque mezzo in base a quanto prevedono i principi generali. Pertanto i segni di presunzione legale di proprietà esclusiva, non possono prevalere sul titolo che, comunque provato, stabilisca la comunione del muro, o la sua esclusiva appartenenza a colui contro il quale starebbero i segni. Ne in tal caso varrebbe l'esistenza di tali segni per tutto il tempo necessario alla prescrizione, perché essi servono a far sorgere una presunzione in mancanza di prova contraria, ma non costituiscono per se soli una prova di possesso esclusivo, tale che autorizzi senz'altro il decorrere della prescrizione.


Il piovente

Il primo e più importante segno di proprietà esclusiva è il piovente: si presume che i1 muro divisorio fra i campi, cortili, giardini ed orti appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo. Dall'inclinazione nota del piovente si risale al fatto ignoto della costruzione del muro e della sua appartenenza, in quanto solo il proprietario del muro ha diritto di costruirlo in modo da riversare lo stillicidio sul fondo. Il piovente verso il fondo del vicino rappresenterebbe una servitù a suo carico, e le servitù non si presumono, poiché la proprietà si presume libera.


Gli sporti

II secondo genere di segni di proprietà esclusiva è costituito dagli sporti, ossia da quelle parti di costruzione che sporgono dal piano verticale del muro e che il legislatore ha cura di esemplificare « come cornicioni, mensole e simili ». Qui, a differenza del piovente, la presunzione è subordinata alla condizione che gli sporti « risultino costruiti col muro stesso ». E anche qui, dalla posizione dello sporto e dalla sua costruzione contemporanea a quella del muro, il legislatore risale all'appartenenza del muro, poiché soltanto chi è proprietario del muro e del fondo attiguo ha diritto di costruirlo in modo da creare iure proprietatis oggetti e sporti sul suo fondo, che invece sul fondo del vicino potrebbero essere praticati solo iure servitutis.

Si è molto discusso se tra gli sporti di cui all'articolo in esame debbano comprendersi gli addentellati lasciati nella costruzione del muro, affinché ad esso si possa facilmente appoggiare un altro muro o un edificio. Mentre la dottrina in Francia riteneva che tali addentellati non costituissero presunzione della proprietà del muro a favore del vicino verso il quale sporgono, il codice estense (art. 534) adottò invece l'opinione opposta, e cosi il codice ticinese (art. 240) mentre il codice albertino (art. 569) si limitò ad escludere che i segni di addentellato costituissero una prova di comunione. Il nostro codice del 1865, come il codice attuale, tacciono in proposito, ma si ritiene che questo silenzio possa essere interpretato come equiparazione agli altri generi di sporti indicati dal legislatore.

I codici parmense e napoletano, seguendo il codice francese, richiedevano che gli sporti fossero di pietra. Nel silenzio del nostro codice a tal proposito, si sostiene che gli sporti possano essere anche di altra materia: è vero che in tema di muri divisori il normale materiale di costruzione consiste in muratura (pietra, mattoni e leganti) ma non vi è ragione di escludere che parti accessorie del muro, quali appunto cornicioni, mensole ecc., possano essere costituite di altra materia (legno, ferro, lamiera, ecc.), sempre però che la loro costruzione appaia contemporanea a quella del muro.

Con la mutata locuzione del nuovo codice, è venuta meno la questione che ci si poneva sotto il codice precedente per sapere se anche per gli sporti dovessero addentrarsi oltre la metà dello spessore del muro, cosi come è richiesto pei vani. Non vi è più dubbio ormai che tale requisito non valga per gli sporti.


I vani
II terzo genere di segni è costituito dai vani, come nicchie, ecc.: per i vani la presunzione di proprietà esclusiva del muro è subordinata alla duplice condizione « che si addentrino oltre la meta della grossezza del muro » e che « risultino costruiti col muro stesso » .

Il semplice fatto dell'addentrarsi del vano oltre la metà della grossezza del muro non basterebbe a far sorgere la presunzione di proprietà esclusiva perché la comunione dei muri divisori è pro indiviso, e quindi ciascuno dei condomini nell'esercizio del suo diritto di condominio ha il diritto di praticare il vano anche oltrepassando la metà della grossezza del muro. E non sarebbe ammissibile che il condomino, esercitando un diritto che rientra nell'orbita dei suoi poteri di condomino, venga a costituire in suo favore un segno da cui possa nascere la presunzione di proprietà esclusiva a suo favore. Le cose cambiano quando il vano appare costruito col muro stesso, perché in questo caso la presunzione di proprietà. esclusiva è giustificata dal fatto stesso della costruzione del muro portante un vano ad esclusivo uso del confinante dalla cui parte esso si avrà.

Si è anche discusso se tra i vani di cui all'articolo in esame possano comprendersi i cosiddetti covili, e cioè i buchi che servono a fissare i travicelli di sostegno dei ponteggi durante la costruzione e che vengono talora lasciati aperti. La maggior parte della dottrina opta per la soluzione negativa, trattandosi di opere provvisorie che non hanno carattere di stabilità.


Prevalenza del piovente

L'ultimo capoverso dell'articolo pone una presunzione di comunione nel caso in cui i segni sopra indicati si trovino, in qualunque numero, da una parte e dall'altra del muro. Questa norma, che si trovava già nelle Consuetudini francesi, non fu riprodotta dal codice francese, sotto l'impero del quale si sosteneva che ove il muro non fosse in condizioni tali da essere presunto comune secondo l'art. 653 (corrispondente al nostro art. 880), la presenza di segni dalle due parti eliminava la presunzione di proprietà esclusiva, ma non creava quella di comunione. Sulla scia del codice estense (art. 534) il codice del 1865 riprodusse la norma del diritto consuetudinario, che è rimasta anche nel nuovo codice.

L'articolo termina affermando che « in ogni caso la positura del piovente prevale su tutti gli altri indizi ». “In ogni caso” significa che il piovente prevale nel caso che esistano altri segni dalla parte opposta del muro o da entrambe le parti, sia in relazione alla presunzione di comunione, sia in relazione a quella di proprietà esclusiva: pertanto il doppio piovente indicherà sempre una presunzione legale di comunione e il piovente unico indicherà sempre una presunzione legale di proprietà esclusiva del confinante verso il cui fondo e diretto. Non si può pertanto condividere l'opinione di chi sostiene, contro il dato testuale della legge, che il piovente non deve prevalere sugli altri segni esistenti dalla parte opposta e costruiti col muro, ma deve segnare solo una servitù di stillicidio, e nemmeno con quella di coloro che, nel caso di doppio piovente, escludono la comunione e sostengono la proprietà esclusiva in base ad altri segni esistenti da una sola parte del muro. Entrambe le opinioni non danno il giusto valore alla formula legislativa, che conferisce prevalenza al piovente tanto per la presunzione di proprietà esclusiva, come per quella di comunione.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

421 Un secondo gruppo di norme (articoli 880-885) riguarda le presunzioni di appartenenza dei muri divisori e il regime dei muri comuni. In conformità del codice del 1865 (articoli 546-547), il nuovo codice (art. 880 del c.c. e art. 881 del c.c.) stabilisce due presunzioni, suscettibili di prova contraria: da un lato, la presunzione di comunione così per il muro che serve di divisione tra edifici (presunzione che, in caso di altezze ineguali degli edifici, è limitata al punto in cui uno di questi comincia ad essere più alto), come per il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi; dall'altro lato, la presunzione di proprietà esclusiva del muro divisorio tra campi, cortili, giardini od orti, sulla base della posizione del piovente esistente nel muro e, ove questo manchi, di altri segni particolarmente qualificati. Circa i diritti e gli obblighi di ciascun condomino rispetto al muro comune, non ho apportato innovazioni rilevanti (art. 882 del c.c., art. 883 del c.c. e art. 884 del c.c.). Una disposizione integrativa ho però introdotta in tema d'innalzamento del muro comune. Come per il codice del 1865 (art. 554), il comproprietario che vuole eseguire la sopraelevazione, quando occorre aumentare lo spessore del muro per renderlo atto a sostenere il nuovo peso, deve costruire sul suolo proprio per il maggiore spessore che si renda necessario. Senonché può darsi che esigenze tecniche impongano di costruire sul suolo del vicino: in tal caso si autorizza la costruzione sul fondo finitimo per una doverosa tutela dell'interesse pubblico all'incremento edilizio. Il muro così ingrossato, resta di proprietà comune, ma il vicino ha diritto di conseguire il valore della metà del suolo occupato per il maggior spessore (art. 885 del c.c.).

Massime relative all'art. 881 Codice Civile

Cass. civ. n. 18439/2018

La nozione di muro divisorio rilevante, ai sensi dell'art. 892, comma 4, c.c., al fine dell'esenzione dalle prescrizioni relative alle distanze legali degli alberi e delle piante dal confine, coincide con quella di cui all'art. 881 c.c., costituendo muro, a tali effetti, solo quel manufatto che impedisca al vicino di vedere le piante altrui. Ne consegue che, in caso di fondi a dislivello, il muro di contenimento che emerga dal piano di campagna del fondo superiore e nasconda le piante alla vista del vicino può svolgere pure la funzione di muro divisorio ex art. 892, comma 4, c.c.
(Cassazione civile, Sez. VI, ordinanza n. 18439 del 12 luglio 2018)

Cass. civ. n. 23282/2014

Per determinare la proprietà del muro divisorio, ai sensi dell'art. 881 cod. civ., su tutti gli altri indizi prevale la positura del piovente, anche nel caso di doppio piovente, sicché il confinante che realizzi un piovente sul muro divisorio comune deve spezzare l'ultima fila di tegole, rivolgendone metà verso il fondo altrui.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23282 del 31 ottobre 2014)

Cass. civ. n. 5258/2006

La presunzione derivante dall'art. 881, primo e secondo comma, c.c., per la quale il muro divisorio tra campi, cortili, giardini ed orti si presume che appartenga esclusivamente al proprietario del fondo verso il quale insistono i segni sul muro che sono dalle medesime norme considerati, si applica solo alle entità prediali omogenee. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto inoperante la suddetta presunzione perché dall'istruttoria svolta in primo grado era risultato che le proprietà confinanti sul muro erano costituite, l'una, da una «cascina» e l'altra, invece, da «un'ampia area cortilizia»).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5258 del 10 marzo 2006)

Cass. civ. n. 304/1996

La presunzione di proprietà esclusiva del muro, posta dall'art. 881 c.c., trova applicazione quando il muro sia posto sul confine tra due fondi appartenenti a proprietari diversi ed opera a favore del proprietario verso il quale esista il piovente. Nel caso in cui, invece, il muro sia stato costruito dal proprietario dell'unico fondo per dividere quest'ultimo in due porzioni, la presunzione trova applicazione nel momento in cui queste ultime vengano separatamente trasferite a due diversi soggetti, cosicché il muro in questione (rimasta ferma la situazione di fatto originaria, anche in ordine al piovente) venga a trovarsi sulla linea di confine e nulla sia stabilito nei titoli di trasferimento.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 304 del 16 gennaio 1996)

Cass. civ. n. 11162/1994

L'art. 881 c.c., a norma del quale la presenza, nel muro divisorio, di proventi, sporti, mensole ed altri segni indicatori fa sorgere una presunzione di proprietà esclusiva del muro, trova applicazione soltanto nel caso di muri posti tra i campi, cortili, giardini ed orti e non riguarda il muro di divisione tra edifici.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11162 del 24 dicembre 1994)

Cass. civ. n. 1018/1986

Fra gli «sporti» (comprendenti cornicioni, mensole e simili), che l'art. 881 c.c., ponendo una presunzione contraria a quella di comunione stabilita dal precedente art. 880, indica quali segni presuntivi della proprietà esclusiva del muro divisorio fra campi, cortili, giardini ed orti, non può essere incluso il «contrafforte», che, per sua caratteristica strutturale, non costituisce — a differenza dello «sporto» — un elemento intrinseco del muro, bensì un'opera estrinseca, sia pure materialmente collegata con il muro stesso per adempiere una mera funzione di sostegno.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1018 del 19 febbraio 1986)

Cass. civ. n. 2190/1975

La presunzione di appartenenza esclusiva del muro divisorio al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente non è assoluta.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2190 del 28 maggio 1975)

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Consulenze legali
relative all'articolo 881 Codice Civile

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F. L. chiede
venerdì 06/12/2024
“Buongiorno,
sono un architetto e sono proprietario di una villetta con giardino all'interno di un cortile in un paese del lodigiano (ospedaletto lodigiano) facente parte del TCR tessuto storico consolidato.
questo cortile su un lato è delimitato da un vecchio fabbricato.
quindi in sostanza il muro del vecchio fabbricato funge anche come muro divisorio del mio giardino con la proprietà adiacente inoltre il mio box è costruito in adiacenza con questo muro in parte.
il proprietario del lotto a fianco sta iniziando a demolire tutto il fabbricato senza chiederci nessun parere intendendo che può fare quello che vuole.
quello che sta facendo è legale? può non considerarci nel momento in cui questo muro di questo fabbricato ora funge da divisione tra il nostro lotto/giardino e il lotto a fianco?
Grazie
”
Consulenza legale i 13/12/2024
Nel caso proposto, il muro che divide l’edifico che deve essere demolito con il giardino di un altro proprietario, è per una parte in comunione, per un’altra di proprietà esclusiva.
Infatti, il muro si presume in comunione ai sensi dell’art. 880 del c.c. nella parte in cui divide il box dall’edifico del vicino da demolire.
Nella parte successiva in cui funge da divisione tra il giardino e l’edificio invece la questione è più controversa.
La dottrina e la giurisprudenza hanno ritenuto che la presunzione di comunione sussista quando il muro divide due entità prediali omogenee e non due fondi diversi come nel caso di specie edificio e cortile (Cass. civ. n. 14609/2007).
Inoltre, l’esistenza di un piovente verso il cortile fa presumere la proprietà esclusiva del muro del proprietario del cortile ai sensi dell’art. 881 c.c.

Per cui, per quanto riguarda il muro comune che divide l’edificio del vicino dal box, esso si intende comune e la demolizione arbitraria farà sorgere il diritto del proprietario del box al risarcimento del danno e al ripristino dello status quo ante (Cass. civ. n. 3393/1988).
Inoltre, il vicino potrà rinunciare alla comunione sul muro e potrà abbatterlo ma dovrà fare le riparazioni e le opere necessarie affinché al proprietario del box non derivi alcun danno come stabilito dall’art. 883 del c.c..

La parte di muro successiva, invece, si presume di proprietà esclusiva del titolare del terreno su cui sorge il cortile e il vicino non potrà abbatterlo.
Qualora lo facesse dovrà rispondere dei danni e potrà essere condannato a ricostruire il muro.

Se invece il vicino sostenesse la comproprietà di tutto il muro, in caso di abbattimento dovrà comunque risarcire l’altro proprietario e ripristinare lo stato precedente.
Se invece rinunciasse alla comunione dovrà intervenire ai sensi dell’art. 883 c.c.
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Calogero V. chiede
sabato 14/10/2017 - Piemonte
“Ho una casa che confina con un'altra casa il muro che divide è a cavallo del confine. Al momento del mio acquisto il mio tetto risultava più basso della casa del mio vicino e la linea di tinteggiatura che delimita il confine che da sulla strada era dipinto dalla parte che va dove finiva il mio tetto verso terra ,lasciando tutto il muro sulla parte del vicino.Non ho avuto dei problemi fin quando la casa del vicino è stata venduta, il nuovo proprietario dice che il muro divisorio tra le nostre case è tutto di sua proprietà chiedo a voi ciò è possibile? Tengo a precisare che io avevo ristrutturato l'abitazione già nel 1994 e avevo ampliato la parte superiore e cosi il mio tetto è risultato più alto del suo, avrei dovuto appoggiare le travi di sostegno del tetto sul muro divisorio ma non l'ho fatto perché il tetto del vicino era instabile è avrei dovuto smantellare una parte del suo tetto con rischio di crolli, decisi insieme al muratore di tirar su un muro che appoggiasse sulla mia soletta .La tinteggiatura che fissava il confine rimase dove era ,so che dovevo stare a cavallo del muro in modo che si vedesse dalla facciata che il muro era metà di ognuno ,non l'ho fatto ora il nuovo acquirente dice che il muro divisorio è tutto suo perché la tinteggiatura lo dimostra .Il vicino a dato mandato a un architetto e io a un geometra per venire a capo della situazione .L'architetto ha fatto le sue considerazioni dando ragione al suo assistito il mio geometra pur dimostrando che il confine attraversa tutto il muro dividendo il medesimo in due meta per parte non è stato ascoltato e cosi mi ha detto di rivolgermi a un legale ,voi cosa mi consigliate? Grazie”
Consulenza legale i 18/10/2017
L'art. 880 c.c. stabilisce che "il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto".

Dalla descrizione dei luoghi da lei fornita sembrerebbe, dunque, di poter affermare che, a prescindere dalla linea di tinteggiatura, il muro divisorio in questione debba considerarsi comune fino al punto in cui l'edificio del suo vicino comincia ad essere più alto.

Per superare tale presunzione, sarebbe necessario che il suo vicino dimostrasse di aver acquistato, in forza di uno qualunque dei modi di acquisto della proprietà (attenzione, anche per usucapione), la proprietà esclusiva del muro in questione.

Va osservato, in proposito, che, come precisato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11162 del 1994, poiché tra i modi di acquisto della proprietà vi è anche la "accessione", di cui all'art. 934 c.c., la presunzione di comproprietà è superata anche dall'accertamento del fatto che il muro è stato interamente costruito su una sola delle aree confinanti, "salvi gli effetti di un titolo pattizio successivamente intervenuto ovvero dell'usucapione".

In sostanza, nel caso da lei esposto, la presunzione di comproprietà del muro divisorio potrebbe essere superata laddove il suo vicino dimostrasse che il muro divisorio è stato costruito interamente sul terreno di sua proprietà.

A fronte di una tale contestazione, non le resterebbe che dimostrare la sussistenza di un patto, dal quale risulti la comproprietà del muro, o che la sua quota di proprietà è stata acquistata per usucapione, in virtù del possesso continuo, pacifico e non interrotto ventennale.


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Ori B. chiede
domenica 19/02/2012 - Emilia-Romagna
“Se un muretto divisorio è stato costruito interamente sulla proprietà di uno dei due confinanti ed esclusivamente a sue spese, l'altro confinante può vantarne dei diritti di proprietà?”
Consulenza legale i 20/02/2012

Un muro di recinzione di un fondo si presume comune al proprietario di quello limitrofo se: 1) sorge su suolo comune ad entrambi i confinanti proprietari; 2) divide, conformemente alla sua funzione, entità prediali omogenee tra loro (quali edifici, cortili, etc..), appartenenti a diversi proprietari; 3) mancano sporti e simili o altri elementi contrari indicati dall'art. 881 del c.c..

La presunzione "iuris tantum" di comunione del muro divisorio sancita dall'art. 880 del c.c., può essere vinta dalla prova della proprietà esclusiva del muro, facendo riferimento ad uno dei modi di acquisto della proprietà originario o derivativo, con la conseguenza che in difetto di tale prova contraria, la presunzione di comunione conserva la sua piena operatività. Ai fini del riconoscimento della proprietà esclusiva, vale sicuramente la prova del fatto che la costruzione del muretto sia intervenuta interamente sul suolo appartenente ad uno dei confinanti. Di conseguenza, il confinante sul cui fondo non è stato costruito il muro, non potrà vantare su di esso alcun diritto di proprietà.

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ANTONIO chiede
martedì 03/05/2011 - Lombardia

“

A quale distanza bisogna tenere un orto fatto in una villetta di fronte a me circa 25 metri e che il proprietario del fondo concima con letame.

Si può fare una cosa del genere?”

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