Articolo 884 Codice Civile

Innanzitutto è necessario premettere che per affrontare in maniera corretta questo parere sarebbe necessario un confronto serrato con un tecnico edile: infatti, solo tale figura professionale può confermare se nel caso specifico sono state rispettate la normativa codicistica che disciplina le distanze nelle costruzioni e la comproprietà del muro di confine.

Solo con l’intervento del tecnico, il legale potrà quindi capire se vi sono gli estremi per poter pretendere dalla controparte l’abbattimento o la riduzione della tettoia, ed eventualmente radicare possibili contenziosi con la controparte. Senza questo confronto le considerazioni che in questa sede si potranno fare da un punto di vista squisitamente civilistico sono purtroppo generiche e poco risolutive.

Innanzitutto il vicino pare non dovesse richiedere alcuna autorizzazione per costruire la sua tettoia in appoggio sul muro comune: l’art. 884 del c.c. prevede il diritto del comproprietario del muro di confine di fabbricare in appoggio la sua costruzione e di immettere travi sul muro comune. Il diritto previsto dalla norma in commento non è condizionato da una qualche autorizzazione da parte dell’altro confinante. Ovviamente, come precisa il successivo 2° comma dell’art. 884 del c.c., la costruzione in appoggio non può andare a compromettere la stabilità e comunque danneggiare il muro di confine, ad ogni modo non pare che ciò si sia verificato nel caso specifico.

Fermo restando quanto dispone l’art. 884 del c.c., è anche vero che la tettoia deve rispettare le distanze nelle costruzioni prevista dall’ art. 873 del c.c. e dagli altri regolamenti locali, ed è proprio sotto questo aspetto che a parere di chi scrive sarebbe interessante effettuare un approfondimento con un tecnico edile, in quanto si ha il sospetto che tale distanza non sia stata rispettata nel caso specifico. Se tale sospetto fosse confermato, allora sì, che il vicino avrebbe dovuto richiederle una autorizzazione per costruire la tettoia in deroga alle distanze legali, autorizzazione che sarebbe stata poi necessario formalizzare in un rogito notarile da trascrivere presso i Registri Immobiliari. Ovviamente in mancanza di tale autorizzazione la costruzione di tale tettoia non sarebbe legittima da un punto di vista civilistico e sulla base delle norme che disciplinano i rapporti di vicinato e se ne potrebbe pretendere l’abbattimento o la riduzione anche nell’ambito di un ipotetico contenzioso.

Per quanto riguarda, invece, le verifiche circa l'abusività o meno dell'opera, non vi è altra strada per chiarire se essa sia stata autorizzata o meno, che rivolgersi al Comune. In particolare, è possibile formulare un'istanza di accesso agli atti con oggetto il titolo edilizio che ha consentito la realizzazione della tettoia e, nel caso questo sia assente, sollecitare l'intervento sanzionatorio dell'amministrazione.
In ogni caso, va chiarito che, anche se è presente un titolo abilitativo, non è preclusa la eventuale contestazione della violazione delle norme codicistiche sulle distanze, trattandosi di norme che operano su un piano diverso.
Infatti, l'eventuale rilascio di un titolo da parte delComune non è sufficiente a "sanare" il mancato rispetto delle norme a tutela del diritto di proprietà dei vicini.

Ciò che si intuisce leggendo il quesito è che una cascina, originariamente appartenente ad unico proprietario, risulta composta da alcuni locali a piano terra destinati a stalle e da altri locali al piano superiore destinati ad abitazione.
Per effetto di successivi atti di vendita, la parte a piano terra delle stalle è stata acquistata da un proprietario, mentre la parte alta dell’abitazione da altro proprietario, ossia chi pone il quesito.
Le due porzioni di quell’unico immobile hanno mantenuto in comune un muro, che dal piano terra giunge al piano superiore, il quale si presenta di spessore e consistenza maggiore nella parte a piano terra delle stalle, e più sottile nella parte abitativa (di appena 12 cm).
Adesso è intenzione del proprietario del piano terra di effettuare dei lavori, che comporteranno una trasformazione dei locali adibiti a stalle in abitazione, lavori che richiederanno degli interventi strutturali sul muro rimasto comune.

Delineata per grandi linee la fattispecie, vediamo quali sono le norme del codice civile che possono trovare applicazione.
Intanto, la prima norma a cui occorre fare riferimento è l’art. 880 del c.c., il quale disciplina il regime proprietario di un muro divisorio tra edifici di altezze diverse, stabilendo che tale muro si presume comune fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto.
Ciò che da questa norma si ricava, dunque, è che mentre il muro massiccio a piano terreno deve presumersi comune tra i due proprietari della cascina, quello più sottile, che costituisce la parete esterna del primo piano, è di proprietà esclusiva di colui a cui appartiene quel piano.
Occorre precisare che la presunzione prevista dall’art. 880 c.c. non può operare se tra i due edifici in aderenza manchi un muro divisorio unico e se i diversi edifici si appoggiano ciascuno ad un proprio autonomo muro, separato dall'altro mediante un'intercapedine (così Cass. N. 23/1966).

Inoltre, detta presunzione di comunione può essere esclusa da un valido titolo di acquisto della proprietà da cui risulti il contrario; ad esempio, occorre che nell’atto di compravendita del proprietario del piano terra sia stato specificato che quel muro è di sua proprietà esclusiva, mentre non possono assumere alcuna rilevanza probatoria le sole planimetrie catastali.
Infatti, dati e documenti catastali hanno essenzialmente natura tecnica e sono preordinati all’assolvimento di funzioni tributarie; la stessa giurisprudenza ha in diverse occasioni rimarcato l’impossibilità di far discendere la prova della pregressa consistenza di un immobile dalle sole risultanze catastali (Cons. di Stato Sez. IV n. 425/2017, Cons. di Stato Sez. IV n. 4208/2014).

Individuato il regime proprietario del muro, passiamo adesso ad analizzare gli interventi edilizi che si vogliono realizzare, i quali sembra che debbano riguardare la parte di muro comune, ossia quello massiccio a piano terra; si tratta, a questo punto, di cercare di capire in che modo ed in che misura ciascuno dei comproprietari può utilizzare il muro.
A tale scopo l’attenzione va rivolta al successivo art. 884 c.c., il quale consente a ciascuno di coloro che hanno la comproprietà di un muro di:

1. realizzare una nuova fabbrica appoggiandovi la costruzione;
2. immettervi travi, purchè vengano mantenute ad una distanza massima di 5 cm. dalla superficie opposta (cioè dal lato dell’altro comproprietario);
3. realizzarvi degli incavi o altre opere similari, purchè non ne compromettano in alcun modo la stabilità o lo danneggino.

Per qualunque tipo di opera, comunque, il limite da rispettare è quello di mantenersi ad una distanza dalla superficie opposta che non vada oltre i cinque centimetri, con obbligo, per colui il quale realizza le opere, di riparare a proprie spese ogni danno che al comproprietario ne può derivare.

Pertanto, se il muro del piano terra ha uno spessore di circa 20 cm, il vicino potrà realizzare le nuove opere utilizzando quel muro per un massimo di 15 cm.
Ciò che occorre avere ben chiaro è che, in casi come quello in esame, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro, ma con il muro comune in tutta la sua estensione e ampiezza (così Cass. N. 340/1980).

Si ritiene possa essere utile evidenziare che l'elencazione dei poteri attribuiti al proprietario del muro comune è tassativa e non già esemplificativa, il che comporta, ad esempio, che non è consentito immettere nel muro comune elementi diversi dalle travi (così Cass. N. 723/1968).
Peraltro, la stessa facoltà di immissione di travi subisce delle limitazioni per l'esercizio del pari diritto del vicino, il quale deve intendersi legittimato ad accorciare la trave fino alla metà del muro qualora abbia necessità di collocare una trave nello stesso posto o di aprirvi un incavo.

Altra facoltà espressamente riconosciuta al comproprietario del muro, derivante dalla lettura combinata dei commi 2 e 3 dell’art. 884 c.c., è quella di aprirvi degli incavi, dovendosi intendere vietati soltanto quegli incavi che compromettano la stabilità del muro o lo danneggino.
Ebbene, se è proprio questo ciò che vuole fare il proprietario delle stalle, è bene sapere che l'incavo non potrà mai superare la metà del muro, e ciò al fine di consentire all'altro proprietario un'analoga utilizzazione dell'altra metà.

Se rispetta i criteri e le regole sopra evidenziate, dunque, qualunque opera del vicino sul muro comune sarà da ritenere lecita e consentita.

La questione sottoposta necessita di affrontare diverse questioni giuridiche.
Innanzitutto si rileva come dalla descrizione dello stato dei luoghi non si possa con certezza stabilire se il muro in cui sono state innestate le travi di legno all’epoca della costruzione dell’edificio adiacente, sia o meno posto sul confine tra i due terreni.
Sembra infatti che ci sia una discrepanza tra i titoli di proprietà e quanto risulta dalla piantina catastale.
Poiché il catasto non ha valore probatorio, quello su cui bisogna fare affidamento per verificare i confini precisi e le proprietà, sono i titoli di acquisto e le piantine allegate ad essi.
Correttamente, il proprietario dell’immobile che subisce l’immissione delle travi, sta tentando di allineare il catasto con il proprio titolo e lo stato di fatto.
La posizione del muro e il suo essere o meno in comproprietà tra i due confinanti, rileva al fine di individuare quale norma sia applicabile.
L’art. 884 c.c. stabilisce che in caso di muro comune il comproprietario può fabbricare appoggiando il muro e immettendo le travi purché rimangano a 5 cm dalla superficie opposta.
L’art. 876 c.c. si applica invece quando il muro non è in comproprietà ma è posto sul confine. In questo caso la legge prevede una deroga dell’art. 874 del c.c. sulla comunione forzosa del muro sul confine che rimane di unica proprietà ma fa sorgere il diritto al pagamento di un’indennità da parte del vicino.
Se invece il muro non è in comproprietà e non è posto sul confine, è ritenuto pacificamente che non possa sorgere il diritto di innesto.
L’immissione di travi nel muro altrui si ritiene si configuri come un atto illecito.
Se il caso in oggetto rientra in una delle due fattispecie previste dall’art. 884 c.c. e 876 c.c., bisogna individuare se il diritto di innesto costituisce una servitù usucapibile.
A tal fine è necessario inquadrare brevemente la disciplina delle servitù.
Le servitù non apparenti esercitate senza l’uso di opere visibili e permanenti non si possono usucapire ai sensi dell’art. 1061 del c.c..
Nel caso di specie non si può con certezza affermare che il confinante abbia costituito di fatto una servitù tramite opere visibili.
Il proprietario del muro che subisce l’innesto, infatti, sostiene di non essersi mai reso conto che ci fossero delle travi nel proprio muro.
Una prima problematica riguarda, quindi, la possibilità di avere usucapito il diritto di servitù.
Si segnala che la dottrina ha ritenuto che l’art. 874 c.c. dia vita ad una “servitù necessaria” ma senza dire nulla sull’apparenza o meno della stessa e quindi sulla sua possibilità di essere usucapita.
Si ritiene che solo con un’analisi tecnica dello stato dei luoghi si possa valutare correttamente quale sia la disciplina applicabile, l’apparenza o meno della servitù e se sia stato usucapito il diritto.
In ogni caso, qualora fosse stato acquisito il diritto di servitù per usucapione, si rileva che cambiare i pali e i buchi in cui immetterli, costituisca un esercizio del diritto non conforme al possesso (art. 1065 del c.c.) e un aggravamento per il fondo servente (art. 1067 del c.c.).
In questo caso quindi il proprietario del muro avrebbe il diritto di contestare l’intervento del vicino, eventualmente con un’azione possessoria da svolgersi entro un anno dallo spoglio (art. 1168 del c.c.) o turbativa (art. 1170 del c.c.) del proprio possesso.
L’ultima questione riguarda il fatto che le costruzioni si trovino in zona sismica.
La giurisprudenza di legittimità ha stabilito che gli art. 874 c.c., 876 c.c. e 884 c.c., non si applichino alle zone soggette alle prescrizioni antisismiche (Cass. civ. n. 3425/2006, Cass civ. n. 2731/2002).
In questo caso ogni costruzione contigua deve costituire un organismo a sé stante con l’adozione di giunti o altri accorgimenti idonei a consentire la libera e indipendente oscillazione degli edifici.
È necessario quindi individuare se la località in cui sorgono gli immobili sia soggetta alla normativa antisismica e cosa preveda per gli innesti negli edifici.
Per quanto sin qui detto, a parere dello scrivente, il vicino non ha il diritto di innestare delle nuove travi nel muro del proprio confinante.
Infatti, se anche avesse in precedenza usucapito il diritto di servitù (circostanza facilmente contestabile con la non apparenza delle opere e quindi non usucapibilità della servitù), avrebbe ora posto in atto delle opere che modificano l’esercizio del diritto reale rispetto al possesso precedente oltretutto compiendo un’attività vietata perché rischiosa per le normative antisismiche.