Articolo 1478 Codice Civile

Stando ai fatti sommariamente riportati nel quesito, possiamo supporre che il caso in esame integri la fattispecie del cd. “acquisto a non domino” disciplinato negli articoli 1478 e seguenti del codice civile.
Infatti, se nel contratto di acquisto del 1982 è menzionata anche la cantina (num 41), come specificato nel quesito, il soggetto che nel 2015 ha venduto tale bene immobile non era proprietario del medesimo.
Sul punto, l’art. 1478 c.c. prevede espressamente che: “Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa”.
Prescindendo dalla tutela che l’ordinamento dispone per il compratore, in tale sede ci interessa la tutela del terzo proprietario. Quest’ultimo, dal punto di vista civile, in astratto avrebbe a disposizioni due tipi di azioni: quella possessoria e quella petitoria, oltre eventuale risarcimento dei danni. La prima andrebbe esperita entro un anno dal presunto spoglio (o comunque da quando è stato scoperto) e, pertanto, nel caso che ci occupa, rispetto alla scoperta nel 2016 della vendita avvenuta nel 2015 siamo ampiamente fuori termine.
Per quanto riguarda invece l’azione petitoria di rivendica si osserva quanto segue. Tale tipo di tutela è disciplinata dall’art. 948 del codice civile. L’aspetto più problematico è che il soggetto che rivendica la proprietà del bene (nel nostro caso la cantina) deve dare prova in giudizio di essere l’effettivo proprietario. Su tale aspetto è intervenuta di recente la Suprema Corte Sez.II Civile con sentenza n. 1210/2017 che ha ribadito la necessità di fornire una prova rigorosa della proprietà del bene.
Con altra precedente sentenza (Corte di Cassazione n.27366/2016) era stato altresì chiarito (facendo seguito a giurisprudenza costante) che per dimostrare la proprietà di un immobile sono necessarie due condizioni: l'atto di compravendita notarile e la prova di aver ricevuto il diritto di proprietà da chi ne era il legittimo detentore, fino a giungere al primo originario proprietario.
Ebbene, nella presente vicenda, stando invece a quanto riportato nel quesito, parrebbe che non vi sia certezza in ordine a detta proprietà. Viene riferito infatti che, a parte l’atto di compravendita del 1982 (dove sembrerebbe peraltro indicato solo il numero della cantina e non gli estremi catastali) ed una non meglio precisata “mappa”, in nessun documento (V. controlli fatti dal geometra incaricato e le informazioni chieste presso il Comune) parrebbe risultare la proprietà della cantina in questione.
E’ stata fatta una visura ipotecaria in conservatoria?
Forse la “perizia” di cui parlava Gibson era proprio -è una nostra ipotesi- la trascrizione in conservatoria da parte del notaio dell’atto di compravendita.
Sulla base di tali premesse, una azione civile di rivendica sarebbe quindi molto rischiosa e con probabile esito negativo per mancanza di prova in merito alla proprietà.
Oltretutto, se dal 1982 al 2015 ci si recava nell’appartamento e relativa cantina solo saltuariamente, pur essendo occupata con oggetti vari, sarebbe difficile provare (in mancanza di un titolo valido) una eventuale usucapione per possesso ventennale continuo ed ininterrotto.

Ciò posto sul piano civile, dal punto di vista della tutela penale la vendita di un bene altrui potrebbe integrare il reato di truffa previsto dall’art. 640 del codice penale.
In tal caso, tuttavia, il soggetto legittimato a proporre la querela sarebbe stato chi è stato tratto in inganno ad acquistare il bene e non il terzo proprietario.
Quanto ai beni che erano presenti dentro la cantina, ipotizzando il reato di furto (art. 624 c.p.) in mancanza di inventario o delle foto, sarebbe difficile provare quali beni siano stati sottratti. Oltretutto, trattandosi di bene “senza valore” vi sarebbe anche l’ulteriore difficoltà di provare il dolo specifico del profitto.
Ipotizzando invece la sussistenza del reato di danneggiamento (previsto dall’art. 635 c.p., peraltro oggi depenalizzato nella sua ipotesi base) resterebbe la stessa difficoltà probatoria in ordine alla individuazione delle cose sottratte.

Alla luce di quanto precede, in risposta alle domande contenute nel quesito si precisa quanto segue.
1) Non vi sono gli estremi per una denuncia alla polizia non sussistendo una ipotesi di reato a carico del soggetto che aveva venduto la cantina nei confronti del terzo proprietario (cioè chi ha posto il quesito).
In ogni caso, occorre individuare chi sia l’attuale possessore in quanto nel quesito leggiamo che “Adesso il signor F ha messo suo nome sulla 42….Sulla 41 c’è un nome che non è nei condomini ne sui garage e ho chiesto chi è alla società e non ricevo mai delle risposte.”
Deduciamo quindi che l’attuale possessore della cantina sia soggetto diverso da tal Fabrizio che aveva acquistato dal tal Gilson. Oltre la visura ipotecaria in conservatoria, se non ancora fatta, sarebbe opportuno anche inviare una lettera raccomandata a tal Fabrizio chiedendo chiarimenti in merito (magari indicando di essere il proprietario della cantina in forza di atto di acquisto del 1982 e vedere che genere di risposta viene data).
2) Non è assolutamente consigliabile “svuotare la cantina rubata” in quanto ciò sarebbe suscettibile di azione possessoria di spoglio da parte dell’attuale possessore della cantina. Non solo, ciò potrebbe integrare anche gli estremi del reato previsto dall'art. 392 c.p. (esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose).
3) Prima di mettere in vendita l’appartamento, è necessario aver individuato con certezza la proprietà della cantina in questione (tra l’altro, sulla base di cosa il condominio ha recentemente ripartito le cantine tra i condomini?). Se questa non è indicata in nessun documento come pertinenza, l’appartamento potrebbe essere comunque alienato da solo.

Un interessante punto di riferimento per la soluzione dei diversi dubbi sollevati con il caso in esame è la risoluzione del 25 febbraio 2009, n. 52/E dell’Agenzia delle Entrate, nella quale è detto che è corretto indicare nella dichiarazione di successione un immobile pervenuto al de cuius per usucapione, in assenza di una sentenza di accertamento.

In particolare l'Agenzia delle Entrate ha precisato che debba applicarsi l'articolo 9, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta sulle successioni e donazioni, approvato con D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, per il quale "l'attivo ereditario è costituito da tutti i beni e diritti che formano oggetto della successione…”
Ne consegue che, qualora nell'asse ereditario sia presente un bene immobile acquisito per usucapione dal de cuius e manchi una sentenza accertativa di tale diritto, gli eredi o i legatari dovranno inserire nella dichiarazione di successione i dati identificativi di detto bene, specificando che l'acquisto è avvenuto per usucapione.
Gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, che ricevano una dichiarazione di successione nella quale siano stati inseriti i dati identificativi di immobili che l'erede o il legatario assuma essere stati usucapiti dal de cuius, devono procedere a liquidare l'imposta limitandosi all'esame della dichiarazione, come previsto dall'articolo 33, comma 1, del TUS, senza che sia necessario effettuare ulteriori accertamenti circa la titolarità dei beni indicati come facenti parte del patrimonio ereditario.

Ora, nel caso di specie il titolo di provenienza che il notaio dovrà citare in atto per il trasferimento del laboratorio è proprio l’ultima denuncia di successione presentata, a seguito della morte di entrambi i genitori, quale erede universale degli stessi.
Ciò comporta che, ai soli fini di una maggiore regolarità formale, relativamente alle particelle non inserite nella sentenza accertativa dell’usucapione, ma indicate nella denuncia di successione, sarà sufficiente procedere ad una rettifica integrativa di tale denuncia, al fine di specificare che l’acquisto di quelle particelle è avvenuto per usucapione, e ciò secondo quanto sostenuto nella sopracitata risoluzione dell’Agenzia delle Entrate.
Non dovrebbe sussistere alcuna difficoltà per il notaio rogante di stipulare tale atto, potendosi solo consigliare, in caso contrario, di rivolgersi ad altro notaio che possa mostrare maggiore flessibilità sotto tale profilo, trattandosi di un atto pienamente legittimo e che non può andare incontro ad alcuna sanzione di nullità.

Nessun rischio, da parte sua, corre l’acquirente dell’immobile, il quale può in ogni caso avvalersi della disposizione di cui all’art. 1478 c.c. norma che, nel disciplinare la vendita di cosa altrui (si tratterebbe proprio di questo), obbliga il venditore a procurarne l’acquisto al compratore.
Qualora poi il venditore, per l’ipotesi di rivendica da parte di terzi, non dovesse attivarsi in tal senso, troverà applicazione l’art. 1483 c.c. norma che, nel disciplinare il caso in cui il compratore dovesse subire l’evizione totale del bene, impone al venditore di restituire all’acquirente il prezzo pagato, oltre a rimborsargli le spese ed i pagamenti legittimamente fatti per il contratto.

Si ritiene, comunque, che si tratti di un’ipotesi del tutto remota, dato il descritto totale disinteresse ultraventennale da parte degli altri coeredi.
Qualora, come si presume, nessuno dovesse rivendicare tali particelle, non occorre che l’acquirente agisca in giudizio al fine di ottenere una sentenza che accerti l’intervenuta usucapione, essendo ormai munito di un valido titolo di acquisto che, unitamente al possesso continuato per 10 anni dalla data dell’acquisto, lo rende pieno e legittimo proprietario di quei beni così art. 1159 c.c.).

In conseguenza di quanto sopra, si ritiene del tutto inutile che sia la parte venditrice a far valere l’usucapione, dovendosi a tal fine instaurare pur sempre un ordinario giudizio di cognizione nei confronti di tutti gli altri eredi che, seppure agevolato dalla precedente sentenza di usucapione e della assai probabile contumacia dei convenuti, avrebbe certamente dei tempi tecnici da rispettare, che non potranno mai collimare con l’esigenza delle parti di giungere subito alla conclusione del contratto definitivo.

Le considerazioni appena svolte valgono anche per gli altri immobili nel frattempo alienati nella convinzione che le relative particelle fossero state menzionate nella sentenza accertativa dell’usucapione.
Si ritiene utile evidenziare che la vendita dell’immobile di provenienza ereditaria ed incluso nella dichiarazione di successione, assume anche la natura di accettazione tacita dell’eredità, il che risulta indispensabile a "consolidare" l'acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell'avente causa in buona fede, il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto.

L’unico problema per la vendita ancora da stipulare può insorgere nell’ipotesi in cui il compratore, per effettuare l’acquisto, debba avvalersi di un mutuo bancario, considerato che le Banche pretendono per la concessione del mutuo la continuità delle trascrizioni nel ventennio, il che nel caso di specie non può aversi.

Solo per tale ipotesi, dunque, non resta altra soluzione che quella di azionare una nuova procedura per ottenere una sentenza accertativa dell’usucapione di tali particelle.

Per tale ipotesi si consiglia di aggiungere, se vi è l'accordo, un ulteriore patto al preliminare di vendita, dando atto che il promittente acquirente non intende avvalersi della garanzia riconosciutagli dall’art. 1478 c.c. e che il promittente venditore si obbliga da parte sua ad instaurare immediatamente ordinario giudizio per ottenere una sentenza accertativa dell’usucapione da trascrivere.
Tale patto servirà a differire, di comune accordo, la stipula del definitivo all’esito positivo del giudizio di usucapione.

Per un parere certo e definitivo, però, sarebbe assai utile poter prendere visione della sentenza di usucapione e della dichiarazione di successione.