Articolo 1159 Codice Civile

L’art. 1158 del c.c., norma con cui si apre la disciplina dettata dal codice civile in materia di usucapione, prevede in via generale che la proprietà di beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistino in virtù del possesso continuativo per venti anni.
Ora, tralasciando di soffermarsi su quelli che sono i requisiti tipici dell’usucapione, occorre qui prendere in esame quelle che sono le modalità per mezzo delle quali è consentito accertare l’intervenuta usucapione.

Fino all’anno 2013 l’ordinamento italiano prevedeva che solo un Tribunale potesse accertare l’usucapione; tuttavia, il Decreto del fare (DL 69/2013 convertito in L 98/2013) ha modificato l’art. 2643 del c.c., introducendo al comma 12 bis la possibilità di accertare l’usucapione di un bene a mezzo di una procedura di mediazione civile.
L’art. 5 del D.lgs. 28 del 2010 prevede che le parti tentino la mediazione prima di ricorrere al giudice per accertare l’usucapione, proprio per evitare che queste cause ingolfino i tribunali e durino troppo tempo.
Spesso, però, tale forma di accertamento dell’usucapione può tradursi in un percorso lungo, pieno di ostacoli e anche molto costoso, soprattutto nei casi in cui si ha difficoltà a reperire i reali proprietari dell’immobile che si intende usucapire; per tale ragione il possessore del bene usucapito preferisce limitarsi ad occupare il bene e servirsene, pensando che tanto non verrà mai nessuno a rivendicarlo.

Il problema, però, sorge nel momento in cui il medesimo possessore decida di vendere il bene usucapito, in quanto, non disponendo di un titolo di proprietà (conseguibile soltanto per effetto di una sentenza o dell’accordo di mediazione), non gli resta altra soluzione che quella di avvalersi della c.d. “vendita per antico possesso”, un tempo molto utilizzata negli studi notarili ed oggi, per la verità, un po’ in disuso.
La vendita per possesso è il trasferimento della proprietà di un bene immobile a un terzo da parte di chi non risulta reale intestatario del bene immobile nei pubblici registri, ma che dichiari dinanzi a un notaio, sotto la propria responsabilità, di esserne il reale proprietario per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge.

La legittimità di questo atto è regolamentata, anche se indirettamente, dall’art. 1159 c.c. (Vendita di cosa altrui) che disciplina l’usucapione breve o decennale.
In particolare, quest’ultima fattispecie giuridica si riferisce proprio all’ipotesi in cui vi sia un titolo capace di trasferire un immobile con la regolare trascrizione e, considerato che possono essere trascritti solo gli atti pubblici e le scritture private autenticate (oltre ovviamente alle sentenze e alle domande giudiziali), sembra evidente che il testo di tale norma faccia riferimento all’atto notarile per mezzo del quale viene trasferita la proprietà da parte di colui che non è proprietario.

Tuttavia, poiché la titolarità del bene immobile viene dal notaio trascritta e volturata al nuovo proprietario al momento della stipula dell’atto pubblico di vendita per antico possesso, è soltanto da tale momento che può avere effetto universale ed erga omnes e che i terzi potranno considerarsi obbligati ad ammettere la proprietà del nuovo intestatario ancorchè l’abbiano ricevuta da un alienante non intestatario.
Ciò comporta che, non essendo stato l’acquisto da parte del venditore-possessore cristallizzato in una anteriore pronuncia di accertamento o in un anteriore accordo di mediazione, l’acquirente non soltanto potrà subire l’azione rivendicatoria da parte dell’intestatario del bene, ma dovrà anche rispettare eventuali diritti di garanzia iscritti su quel medesimo bene prima della trascrizione del suo acquisto (quale, nel caso di specie, l’ipoteca iscritta di recente da parte dell’Agenzia delle entrate).

Proprio per tale ragione, il notaio che riceve un atto di questo tipo ha non soltanto l’obbligo di raccogliere le dichiarazioni dell’alienate, ma anche quello di avvertire l’acquirente dei rischi che tale atto comporta, invitando il medesimo acquirente a dichiarare di comprendere tali rischi e di voler esonerare comunque il notaio rogante da ogni responsabilità.

Diversa, invece, è la situazione nel caso in cui il possessore venditore si munisca di un titolo per alienare, titolo che, come si è detto prima, può essere costituito da una sentenza o da un accordo di mediazione.
In questo caso, infatti, la sentenza che accerta l’usucapione ha natura dichiarativa e l’usucapione si intende compiuta all’esito del possesso ventennale, con la conseguenza che, esplicando efficacia retroattiva, comporta l’estinzione delle iscrizioni e trascrizioni risultanti dai registri immobiliari a nome del proprietario.
Tuttavia, occorre precisare che, in considerazione proprio della estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli, i creditori ipotecari, titolari di diritto reale di garanzia sull’immobile oggetto della domanda di usucapione, devono considerarsi litisconsorti necessari nel relativo giudizio e, pertanto, dovranno essere chiamati nel relativo giudizio.

In tal senso si sono pronunciate Cass. n. 18185 del 26.06.2023 e ancor prima Cass. sent. n. 29325 del 13.11.2019, così massimata:
“Il creditore garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all’esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile e potrà, semmai, essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell’opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., promossa dall’usucapiente avverso l’espropriazione immobiliare del bene usucapito”.

L’ usucapione è un mezzo di acquisto originario della proprietà (o di altro diritto reale su cosa altrui), che si concretizza nel momento in cui un soggetto possiede il bene in maniera pacifica ed ininterrotta per un determinato periodo di tempo (solitamente venti anni ex art. 1158 del c.c.). Quando si acquista la proprietà di un bene per mezzo di tale istituto, solitamente non si ha un titolo, banalizzando un pezzo di carta, che attesta che colui che usucapisce è divenuto proprietario di quel determinato cespite. Il motivo di tutto questo è facilmente spiegabile: l’usucapione è la conseguenza di una determinata situazione di fatto che si protrae per un tempo prestabilito dalla legge (il possesso del bene), e questa è una circostanza che semplicemente avviene con il passare del tempo e non può essere cristallizzata in un determinato atto giuridico, come un rogito notarile. Per tale motivo, spesso sorge l’esigenza per il proprietario di avere un documento che certifichi il suo acquisto per usucapione: l’unico modo però per realizzare tale obbiettivo è quello di promuovere una causa nei confronti di coloro che risulterebbero in teoria formalmente proprietari del bene per far accertare l’intervenuta usucapione contro di loro e ovviamente a favore di parte attrice. Se il contenzioso avrà l’esito sperato da chi lo promuove, si avrà finalmente un titolo, e nello specifico una sentenza, che accerterà l’acquisto per usucapione: il titolo potrà poi essere utilizzato per procedere alle necessarie trascrizioni e volturazioni nei registri immobiliari e al catasto.

Oggi la procedura per giungere a quanto appena descritto è stata in parte snellita, poiché parte attrice, prima di promuovere una causa di usucapione, dovrà instaurare obbligatoriamente una procedura di mediazione ex. D.Lgs. n.28/10. Se vi è un sostanziale accordo tra le parti in causa, cosa che capita molto più frequentemente di quanto si pensi, all’ interno della mediazione si potrà ottenere un verbale di mediazione, autenticato nelle firme da un notaio, che in sostituzione della sentenza, certificherà l’acquisto per usucapione con notevole risparmio di tempo.

Nel caso specifico il geometra non ha fatto altro che prospettare al suo cliente un percorso simile a quello descritto che ovviamente dovrà essere affrontato necessariamente con l’assistenza di un legale.
Uno dei problemi di questo tipo di contenziosi è quello di individuare le controparti, ovvero coloro che risultano formalmente proprietari del bene usucapito e nei cui confronti è necessario promuovere la causa per usucapione. Nel caso specifico si fa riferimento ad un condominio, il quale ovviamente, a sua volta, è composto da condomini che giocoforza devono risultare comproprietari del bene che si intende usucapire. Se la situazione fosse effettivamente questa, sarebbe sicuramente consigliabile procedere subito a promuovere nei confronti di ogni singolo condomino una causa tesa ad accertare nei loro confronti l’acquisto per usucapione del giardino. Se poi i componenti di questo fantomatico condominio non nutrono particolari mire nei confronti del giardino, e quindi non avranno alcun interesse a difendersi nel processo che si promuoverà nei loro confronti, si potrà raggiungere con loro un facile accordo in sede di mediazione.

La seconda ipotesi prospettata fa riferimento ad un caso piuttosto particolare, ovvero l’usucapione decennale prevista dall’art. 1159 del c.c. Secondo tale norma, colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. A parere di chi scrive l’applicazione dell’art. 1159 del c.c. al caso prospettato è piuttosto difficile. Si dovrebbe presupporre infatti che la madre dell’autore del quesito, che certamente non può vantare la proprietà del giardino per giusti e legittimi titoli, ceda con un rogito notarile al figlio il cespite: dalla data della cessione o, meglio, dalla sua trascrizione, decorrerebbero poi i dieci anni necessari per usucapire. Per raggiungere tale obbiettivo vi è però un problema pratico insormontabile: non esiste un notaio degno di questo nome che accetterà di rogare un rogito del genere posto che colei che dovrebbe cedere, ovvero la madre, non ha i titoli che giustificano la proprietà e quindi giuridicamente non ha nulla da cedere.

Le questioni che vengono poste con il quesito in esame nascono da una situazione ben più complessa, di cui questa Redazione si è in precedenza occupata.
Ad una prima lettura di quanto qui viene riferito ci si potrebbe porre il dubbio di come DA sia riuscito non tanto a frazionare, quanto piuttosto ad effettuare una regolare trascrizione presso la competente conservatoria dei RR.II., senza che tale trascrizione trovi fondamento su un valido titolo giuridico.
Ripercorrendo, invece, le consulenze già rese sulla medesima problematica, si può giungere alla conclusione che in realtà quella trascrizione trovi il suo fondamento nel testamento in virtù del quale quell’unico bene è pervenuto indiviso nel patrimonio di DA e DF.

Ciò di cui adesso ci si deve preoccupare, dunque, è che DA possa avere intenzione di avvalersi del disposto di cui all’art. 1159 c.c., norma che disciplina quella particolare forma di acquisto della proprietà a titolo originario che si definisce usucapione speciale o abbreviata.
Secondo quanto previsto dalla norma citata, infatti, è possibile conseguire il diritto di proprietà o altro diritto reale su un determinato bene immobile soltanto con il decorso di dieci anni, allorchè sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà ed il medesimo titolo sia stato debitamente trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri immobiliari.
Nel caso di specie, stando a quanto riferito nel corso delle precedenti consulenze ed ai documenti già fatti pervenire a questa Redazione, il titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà deve individuarsi nel testamento della madre di DA e DF, testamento che ha già formato oggetto di accurato esame da parte dell’autorità giudiziaria, la quale è giunta alla conclusione che la volontà con la quale la testatrice ha disposto della particella 135 (quella in contestazione, successivamente frazionata) deve configurarsi come disposizione a titolo particolare, come tale immediatamente produttiva di effetti ex art. 649 del c.c..

Anche sotto il profilo dell’ulteriore requisito richiesto dall’art. 1159 c.c. per il maturarsi dell’usucapione abbreviata, ossia quello soggettivo della buona fede, si ritiene che lo stesso possa ritenersi sussistente in capo a DA, tenuto conto che, secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la buona fede può dirsi insussistente soltanto nel caso in cui colui che intende usucapire incorra in colpa grave.
In tal senso si riporta quanto affermato dalla Corte di Cassazione, Sez. VI civ., con sentenza n. 4063 del 14 marzo 2012, nella quale tra l’altro si legge:
“In tema di usucapione decennale di beni immobili, la buona fede di chi ne acquista la proprietà in forza di titolo astrattamente idoneo è esclusa soltanto quando sia in concreto accertato che l'ignoranza di ledere l'altrui diritto dipenda da colpa grave, ai sensi dell'art. 1147, secondo comma, c.c.. Non può, allora, affermarsi che versi in colpa grave colui il quale, rivoltosi a un notaio per la redazione di un atto traslativo, senza averlo esonerato dal compiere le visure catastali ed ipotecarie, addivenga all'acquisto in considerazione delle garanzie di titolarità del bene e di libertà dello stesso fornite dall'alienante, o apparente tale, e nella ragionevole presunzione che l'ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche”.

Anche sotto il profilo della validità del titolo sulla base del quale è stata effettuata la trascrizione non sembra possano sollevarsi eccezioni, considerato che lo stesso art. 1159 c.c. richiede che quel titolo sia solo in astratto idoneo al trasferimento della proprietà.
In tal senso si richiama altra pronuncia sempre della Corte di Cassazione, Sez. II civ., sentenza n. 21227 del 14 ottobre 2010, nella quale si legge quanto segue:
“Ai fini dell'usucapione decennale di cui all'art. 1159 c.c. per il caso di acquisto "a non domino", il requisito dell'esistenza di un titolo che sia idoneo a far acquistare il diritto trasferendo, va inteso nel senso che il titolo deve essere idoneo in astratto e non in concreto a determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l'acquisto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare”.

Stando a quanto fin qui detto, dunque, sembra che DA si trovi proprio nelle condizioni di poter in ogni caso opporre, tra qualche anno, l’avvenuto acquisto per usucapione della proprietà dell’immobile oggetto di contestazione.
Tra l’altro, di tale facoltà se ne può anche avvalere in sede di instaurazione di un eventuale successivo giudizio di divisione, facendo valere quanto disposto dall’art. 714 del c.c., così come in sede di esercizio da parte di DF dell’azione di petizione di eredità, relativamente alla quale il secondo comma dell’art. 533 c.c. ne riconosce l’imprescrittibilità, ma fa anche qui salvi gli effetti dell’usucapione rispetto ai singoli beni.

Per ovviare a tale situazione ed impedire che DA possa opporre a DF l’intervenuta usucapione del bene (per la quale, si precisa, non può essere sufficiente un periodo di tempo di cinque anni, ma di almeno dieci anni), ciò che si consiglia non è tanto di intraprendere un nuovo giudizio di divisione (il cui esito negativo sembra possa ritenersi certo), quanto piuttosto di avvalersi, come si è pensato, dell’azione di petizione di eredità ovvero dell’azione di rivendicazione di quel singolo bene, disciplinata dall’art. 948 del c.c. ed anch’essa imprescrittibile, come previsto dall’ultimo comma della medesima norma (che, tuttavia, fa sempre salvi gli effetti dell’acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione).
Del resto, si tenga presente che in situazioni quale quella che qui viene descritta, i confini tra le due azioni sono davvero molto sottili, come risulta da un esame della giurisprudenza sia di merito che di legittimità.
Infatti, secondo la Cassazione, qualora il convenuto in petizione non contesti la qualità di erede dell'attore, ma si limiti a negare l'appartenenza del bene all'asse ereditario, l'azione di petizione ereditaria non si trasforma in azione di rivendicazione, ma l'attore, esentato dalla prova della propria qualità di erede, dovrà provare esclusivamente l'appartenenza del bene all'asse ereditario al momento dell'apertura della successione (così Cass. n. 5304/1984).
In senso contrario, la giurisprudenza di merito ha affermato che in tale caso sia esperibile solo l’azione di rivendicazione (così Appello di Genova sentenza 22.01.2021).

Qualunque delle due azioni si deciderà di proporre, dal momento della loro notifica e necessaria trascrizione si intenderanno interrotti nei confronti di DA i termini per l’usucapione, con la conseguenza che l’eventuale pronuncia in favore di DF sarà in grado di esplicare piena efficacia ai fini del riconoscimento della proprietà in capo allo stesso.

Il caso che si esamina richiede di trattare della c.d.vendita per possesso, per tale intendendosi quella vendita per effetto della quale si realizza il trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri, ma che dichiara apertis verbis e sotto la propria responsabilità, di esserne il vero ed effettivo proprietario per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge.

In passato si è molto discusso della validità di tale negozio giuridico, in considerazione del fatto che il possesso, costituendo una semplice situazione di fatto e non un diritto, non potesse essere trasferito mediante un atto notarile.
In realtà l’errore di fondo sta nel fatto che si è creata confusione tra la “vendita del possesso” e la “vendita per possesso”.
Nel primo caso non può che aderirsi alla tesi restrittiva, secondo cui la sola situazione di fatto del possesso non può essere trasferita, mentre quello che a noi interessa non è il trasferimento del possesso, ma il trasferimento della piena proprietà dell’immobile acquistata per possesso, ovvero in virtù del possesso esercitato di fatto sul bene per il tempo e secondo le modalità richieste dalla legge per usucapire.

Anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2485 del 5.02.2007, ammise esplicitamente il trasferimento di proprietà per possesso, negando perfino in quella occasione la responsabilità per negligenza professionale del notaio che abbia proceduto alla stipula di una vendita di terreni per i quali l’alienante assumeva solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale.

In favore della piena validità di tale forma di vendita, peraltro, si può argomentare anche dallo stesso dato normativo, e precisamente:

1. dal fatto che il nostro ordinamento ammette addirittura la vendita di cosa altrui (da distinguersi dalla vendita di cosa qualificata come propria per antico possesso);
2. nello stesso codice civile si ritrovano dei riferimenti normativi chiari e specifici, anche se indiretti, a tale tipo di vendita, e precisamente nell’art. 1159 c.c. che, in materia di usucapione breve o decennale, dispone che “colui che acquista in buona fede, da chi non è proprietario, un immobile in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”.

Come si vede la norma parla espressamente di un titolo capace di trasferire un immobile e regolarmente trascritto, e potendo essere trascritti solo gli atti pubblici e le scritture private autenticate (oltre ovviamente alle sentenze di domande giudiziali) è chiaro che il testo di tale norma fa riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.

Ammessa la validità di tale forma di vendita, la principale conseguenza è che la titolarità del bene immobile viene dal notaio trascritta e volturata immediatamente al nuovo proprietario, scomparendo così dai registri il nominativo dell’intestatario che ha abbandonato a suo tempo il terreno.
Tale trascrizione e voltura hanno un effetto universale ed i terzi sono obbligati a riconoscere la proprietà del nuovo intestatario ancorché l’abbia ricevuto da un alienante non intestatario, ma con una sola eccezione.
L’eccezione è costituita dall’intestatario originario dell’immobile, il quale ha il diritto di contestare l’affermazione dell’alienante di aver usucapito il bene e riottenerne così a suo favore l’intestazione.


A questo punto, però, colui il quale ha effettuato l’acquisto per antico possesso si trova in posizione di vantaggio, in quanto viene di fatto ad “invertirsi” l’onere processuale; infatti, non è più chi ritiene di aver usucapito (ossia l’alienante originario) a dover agire in giudizio contro il proprietario effettivo, sopportandone i costi e le difficoltà burocratico-giudiziali, ma il proprietario precedentemente intestatario (ed in danno del quale il bene è stato usucapito) che ha l’onere di agire per far dichiarare dal giudice come non corrispondente alla realtà la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile.

Questa finestra di incertezza potrebbe avere come conseguenza che, nella sfortunata ipotesi in cui l’antico intestatario insorga per reclamare la proprietà e ottenga la pronuncia in suo favore, l’alienante che ha dichiarato circostanze non vere venga chiamato a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente.

Ovviamente comporta soprattutto il rischio, per l’acquirente, che venga meno il suo diritto, in quanto la proprietà acquistata con l’atto notarile di “vendita per possesso” gli può essere tolta dal vecchio proprietario intestatario, che dimostri come la dichiarazione dell’alienante non sia stata veritiera.

Questi rischi si ritiene però che non ricorrerano nel caso di specie.

Innanzitutto va detto che, considerato che la vendita del 2 agosto 1996 è stata regolarmente trascritta in data 9 agosto 1996, per il principio della continuità delle trascrizioni, la successiva vendita del 18/06/2007, trascritta il 27/06/2007, non può arrecare nessun pregiudizio all’acquirente della vendita per possesso.
Dispone l’art. 2650 c.c. che “Nei casi in cui, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto”, trascrizione che in questo caso manca in quanto superata da quella del 9 agosto 1996.
A ciò si aggiunga, come detto prima, che per far invalidare la vendita per possesso è necessario che colui in danno del quale il bene è stato usucapito faccia ricorso all’autorità giudiziaria, e provi che la porprietà è rimasta in capo a lui, con tutti i disagi della inversione dell’onere della prova sopraccitati.

Infine, dato da non trascurare, qualora si venisse citati in giudizio per sentir dichiarare nulla la vendita del 2 agosto 1996, si potrebbe facilmente eccepire l’intervenuta usucapione decennale, sussistendo tutti i requisiti prescritti dall’art. 1159, ossia:

• titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà;
• buona fede;
• trascrizione dell’atto di acquisto e conseguente allineamento catastale ai sensi della legge citata nel quesito.

L'usucapiente acquista il diritto in maniera automatica, per effetto della semplice congiunzione tra possesso e decorso del tempo ed al di fuori di qualsivoglia nesso con la situazione giuridica del precedente titolare. Il possesso richiesto ai fini dell'usucapione è un possesso continuo, non interrotto e non viziato da violenza o clandestinità. Il dies a quo del termine per l'usucapione si fissa in relazione al momento in cui è acquistato il potere di fatto sulla cosa con tutti i requisiti del possesso ad usucapionem. Di conseguenza, la proprietà dello spazio condominiale in questione potrà essere usucapita solo in virtù del possesso continuato per venti anni, così come previsto ex art. 1158 del c.c.