Articolo 68 Codice Civile

La procedura di modifica delle tabelle millesimali viene disciplinata dall’art. 69 disp. att. del c.c. Secondo tale norma, la rettifica o modifica delle tabelle deve essere approvata dall'unanimità dei condomini riuniti in assemblea: tuttavia la loro modifica potrà essere approvata dall'assemblea con il quorum indicato dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio, 500 millesimi), nel caso si riscontrassero degli errori nella loro predisposizione o in caso di interventi strutturali sull’edificio che abbiano alterato, per più di 1/5, il valore proporzionale dell’ unità immobiliare anche di un solo condomino.

Al fine di capire, quindi, se vi è la possibilità di procedere ad una revisione dei valori millesimali per mezzo di una maggioranza assembleare, è importante capire quando la giurisprudenza ritiene che si concretizzi un errore nella redazione delle tabelle.
“In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento e la tabella che li esprime é soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori. Pertanto, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, nè i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio”: così Cass. Civ. - Sez. 2 -, Sentenza n. 3001 del 10/02/2010, Rv. 611359 - 01.

In parole semplici, escludendo l’ipotesi di una modifica strutturale dell’edificio, che non è rilevante nel caso di specie, si potrà richiedere all'assemblea una emenda dei millesimi in presenza di un errore di diritto che si sostanzia, nella pratica, in una errata applicazione di quanto disposto dall’ultimo comma dell’art. 69 disp.att. del c.c.; oppure (ipotesi più ricorrente) in errori di calcolo obiettivamente valutabili che vanno ad incidere, in maniera rilevante, sui valori proporzionali delle singole unità immobiliari. Non comporta la possibilità di revisionare le tabelle una diversa valutazione di quelli che sono i parametri soggettivi. Con tale termine si ricomprendono tutti quei criteri, utilizzati dai tecnici per predisporre le tabelle, che dipendono da un prudente apprezzamento del tecnico stesso, la cui applicabilità, quindi, può variare in base alla sensibilità del singolo professionista incaricato dal condominio di predisporre i millesimi.

Quindi, prima di inoltrare qualsiasi richiesta formale all’amministratore, è assolutamente opportuno dare un incarico esplorativo ad un tecnico, il quale avrà il compito di capire se i millesimi attualmente vigenti nel palazzo siano effettivamente errati secondo i termini che ci vengono dati dalla giurisprudenza che si è appena citata, la quale deve considerarsi assolutamente costante e dominante nelle corti giudiziarie.

Se il tecnico darà il suo parere positivo si potrà, poi, inoltrare una specifica richiesta motivata all’amministratore il quale, se sa fare in maniera diligente il suo mestiere, dovrà necessariamente investire della questione l’assemblea, unico organo a cui la legge attribuisce il potere di modificare le tabelle. Si deve tener anche presente che lo stesso art. 69 disp. att. del c.c. prescrive espressamente l’obbligo, in capo all’amministratore, di convocare un'assemblea nel caso in cui il condominio venga citato in giudizio per ottenere le modifiche delle tabelle e, in caso di mancato avviso, la norma specifica che l’amministratore risponde dei danni subiti dalla compagine condominiale. Per tale motivo, già una richiesta stragiudiziale avanzata da un solo condomino deve necessariamente indurre l’amministratore diligente a convocare l’assemblea, affinché essa assuma le decisioni conseguenti. Ovviamente è importante che il richiedente partecipi attivamente alla riunione che verrà all’uopo fissata.

La perizia esplorativa di un tecnico sarà utile in diverse circostanze. Innanzitutto, sarà fatta oggetto di discussione in seno all'assemblea chiamata a decidere sulla richiesta di modifica, ma poi, nel caso in cui l’assemblea non dovesse dare seguito ad una fondata richiesta di modifica, sarà allegata dal legale al ricorso che dovrà essere presentato innanzi all'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che modifichi le tabelle errate. Il giudizio di modifica delle tabelle deve necessariamente essere preceduto da un obbligatorio tentativo di mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28/10, e anche in quella sede la perizia di parte assumerà un ruolo essenziale.

Se poi nulla verrà risolto nella fase precontenziosa, il successivo giudizio dovrà essere necessariamente caratterizzato dalla nomina di un C.T.U. da parte del giudice, che di fatto andrà a predisporre delle nuove tabelle le quali verranno poi adottate de plano nel provvedimento giudiziario. È ovvio che le tabelle predisposte dalla parte prima del giudizio assumono in questa fase del contenzioso una grande importanza, così come il tecnico che le ha predisposte, il quale dovrà affiancare il legale nella difesa del condomino richiedente e avrà un ruolo fondamentale durante lo svolgimento delle attività peritali del C.T.U. nominato dal giudice. Quanto detto è valido sia se le tabelle vengono allegate ad un regolamento di natura contrattuale, sia se il regolamento ha una mera natura assembleare.